Tribunal: TJDFT
Processo: 0020520-84.2015.8.07.0001
Órgão julgador: GISLENE PINHEIRO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-29
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
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CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. DIVERGÊNCIA. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. STATUS QUO ANTE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA INCORPORADORA. AFASTADA A TESE FIRMADA SOB O TEMA N. 938. PRAZO GERAL DE PRESCRIÇÃO DE 10 (DEZ) ANOS. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRÁTICA ABUSIVA. CONFIGURAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE NEGOCIAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. FORMA SIMPLES. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido indenizatório e antecipação parcial da tutela, julgou procedente a pretensão autoral para decretar a rescisão do contrato e, confirmando a tutela de urgência, determinar à empresa ré que se abstenha de incluir a autora em cadastros de inadimplência, sob pena de multa de R$ 3.000,00, bem como condená-la a: a) restituir a integralidade dos valores pagos pela autora; b) pagar indenização de R$ 1.300,00 por mês de atraso na entrega do imóvel até a data da sentença, a título de lucros cessantes; c) pagar multa contratual em quantia equivalente a 22% dos valores pagos pela autora; e d) pagar custas e honorários advocatícios.
2. Nesta sede, a parte ré alega que: a) o Código de Defesa do Consumidor não seria aplicável ao caso dos autos, o que inviabilizaria a inversão do ônus da prova; b) o contrato em questão não teria natureza adesiva e nem, tampouco, a colocaria em posição de superioridade em relação à autora, ora apelada, de maneira que não haveria abusividade ou nulidade de suas cláusulas; c) o prazo de tolerância previsto no contrato teria amparo em circunstâncias que fogem ao seu controle; e d) a obra teria sido entregue no prazo e que o atraso narrado na inicial seria imputável à administração pública, responsável pela liberação do “habite-se”.
3. Embora a recorrente alegue que não possui culpa pela inobservância do prazo de entrega do imóvel em razão de fatos supostamente imprevisíveis, como escassez de mão de obra e de insumos, além de problemas burocráticos junto ao Poder Público, tais ocorrências configuram eventos previsíveis no ramo da construção civil, devendo ser consideradas pela construtora/incorporada na fixação do prazo de entrega do imóvel.
4. Ultrapassados os prazos contratuais de que dispunha, incluído o período de tolerância, sem que tenha sido apresentado evento verdadeiramente excludente de responsabilidade, incorre a parte ré em mora, fato que autoriza o outro contratante a pleitear o desfazimento da avença, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.
5. O promitente comprador, ao não receber o seu imóvel no prazo pactuado, sofre significativo dano material, pois não consegue concretizar o que havia planejado, em razão da impossibilidade de usufruir do imóvel no período em que teria direito, consubstanciando, assim, os lucros cessantes.
6. Incabível a cumulação de cláusula penal com reparação material a título de lucros cessantes, sob pena de caracterização de bis in idem, quando fixada no contrato com dupla finalidade, para inibir a mora e para prefixar perdas e danos.
8. Aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos à pretensão de restituição da comissão de corretagem, previsto no art. 205 do Código Civil.
8.1. Havendo resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, motivo pelo qual os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos e o objeto da venda deve retornar ao vendedor, com o fito de não ocorrer enriquecimento ilícito de qualquer das partes.
8.2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, nos casos em que a demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, tem-se afastada a Tese firmada sob o Tema n. 938 (REsp no 1.599.511/SP), porquanto a pretensão da apelante trata de rescisão contratual por inadimplemento decorrente de culpa exclusiva das rés, por isso não se enquadra nas hipóteses de prazo específico de prescrição do Código Civil.
8.3. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “(...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. (...)” (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019).
9. A restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ, que prevê que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
10. Recurso da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
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CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. DIVERGÊNCIA. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. STATUS QUO ANTE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA INCORPORADORA. AFASTADA A TESE FIRMADA SOB O TEMA N. 938. PRAZO GERAL DE PRESCRIÇÃO DE 10 (DEZ) ANOS. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRÁTICA ABUSIVA. CONFIGURAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE NEGOCIAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. FORMA SIMPLES. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido indenizatório e antecipação parcial da tutela, julgou procedente a pretensão autoral para decretar a rescisão do contrato e, confirmando a tutela de urgência, determinar à empresa ré que se abstenha de incluir a autora em cadastros de inadimplência, sob pena de multa de R$ 3.000,00, bem como condená-la a: a) restituir a integralidade dos valores pagos pela autora; b) pagar indenização de R$ 1.300,00 por mês de atraso na entrega do imóvel até a data da sentença, a título de lucros cessantes; c) pagar multa contratual em quantia equivalente a 22% dos valores pagos pela autora; e d) pagar custas e honorários advocatícios.
2. Nesta sede, a parte ré alega que: a) o Código de Defesa do Consumidor não seria aplicável ao caso dos autos, o que inviabilizaria a inversão do ônus da prova; b) o contrato em questão não teria natureza adesiva e nem, tampouco, a colocaria em posição de superioridade em relação à autora, ora apelada, de maneira que não haveria abusividade ou nulidade de suas cláusulas; c) o prazo de tolerância previsto no contrato teria amparo em circunstâncias que fogem ao seu controle; e d) a obra teria sido entregue no prazo e que o atraso narrado na inicial seria imputável à administração pública, responsável pela liberação do “habite-se”.
3. Embora a recorrente alegue que não possui culpa pela inobservância do prazo de entrega do imóvel em razão de fatos supostamente imprevisíveis, como escassez de mão de obra e de insumos, além de problemas burocráticos junto ao Poder Público, tais ocorrências configuram eventos previsíveis no ramo da construção civil, devendo ser consideradas pela construtora/incorporada na fixação do prazo de entrega do imóvel.
4. Ultrapassados os prazos contratuais de que dispunha, incluído o período de tolerância, sem que tenha sido apresentado evento verdadeiramente excludente de responsabilidade, incorre a parte ré em mora, fato que autoriza o outro contratante a pleitear o desfazimento da avença, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.
5. O promitente comprador, ao não receber o seu imóvel no prazo pactuado, sofre significativo dano material, pois não consegue concretizar o que havia planejado, em razão da impossibilidade de usufruir do imóvel no período em que teria direito, consubstanciando, assim, os lucros cessantes.
6. Incabível a cumulação de cláusula penal com reparação material a título de lucros cessantes, sob pena de caracterização de bis in idem, quando fixada no contrato com dupla finalidade, para inibir a mora e para prefixar perdas e danos.
8. Aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos à pretensão de restituição da comissão de corretagem, previsto no art. 205 do Código Civil.
8.1. Havendo resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, motivo pelo qual os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos e o objeto da venda deve retornar ao vendedor, com o fito de não ocorrer enriquecimento ilícito de qualquer das partes.
8.2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, nos casos em que a demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, tem-se afastada a Tese firmada sob o Tema n. 938 (REsp no 1.599.511/SP), porquanto a pretensão da apelante trata de rescisão contratual por inadimplemento decorrente de culpa exclusiva das rés, por isso não se enquadra nas hipóteses de prazo específico de prescrição do Código Civil.
8.3. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “(...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. (...)” (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019).
9. A restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ, que prevê que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
10. Recurso da ré parcialmente provido.