Tribunal: TJDFT
Processo: 0003674-62.2015.8.07.0010
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-05-25
Data de publicação: 2020-06-04

Ementa:
CIVIL. Incorporação imobiliária. Negócio jurídico de compra e venda de imóvel. Obrigação contratual ao pagamento da comissão de corretagem: Liberdade contratual permite a excepcional transferência desse ônus ao comprador, desde que observados os direitos protetivos do Código de Defesa do Consumidor, a necessidade de cláusula contratual (ou documento integrante da proposta de compra e venda ou do pré-contrato de promessa de compra e venda) e o destaque da comissão de corretagem. Tese firmada pelo STJ (Tema n. 938 - REsp 1.551.951/SP e Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS). Não configurada ofensa ao direito de transparência e de informação (CDC, Artigo 6o, inciso III e Artigo 30). Mora na entrega do imóvel ao consumidor. Cláusula penal moratória e lucros cessantes: inviabilidade de cumulação (Tema n. 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF).

I. O Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: “1.1 Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; 1.2 Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp 1.551.951 – SP, tema 938) (grifo nosso).

II. Ato contínuo, essa Corte Superior de Justiça, no reexame da questão em embargos declaratórios, admitiu também a transferência daquela obrigação (em determinado caso concreto) fundada em documento antecedente ao pré-contrato, pois “a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC)” (Edcl no Resp No 1.551.951 - SP - 2015/0216201-2) (grifo nosso).

III. No mais, aludida tese foi igualmente adotada, em relação aos mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS).

IV. As Turmas Recursais do TJDFT perfilham semelhante entendimento (Precedentes: 1a Turma Recursal, acórdão n. 989751, em 12.12.2016; 2a Turma Recursal, acórdão 986191, em 07.12.2016 e 3a Turma Recursal, acórdão n. 892830, em 14.9.2015), ao qual estaria alinhado, ao fim e ao cabo, o Enunciado n. 20140710173029UNJ da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal ("Na promessa de compra e venda de imóvel na planta, só vincula o consumidor à obrigação de pagar comissão de corretagem, o ato negocial concernente à manifestação de vontade que a estabeleça com clareza ou que contemple no preço esse encargo").

V. Diante desse quadro e dos princípios da colegialidade e da segurança jurídica, ressalvado o meu entendimento pessoal de que a “construtora/incorporadora” é quem primariamente celebra o contrato dos serviços imobiliários (seria a única obrigada ao pagamento da respectiva comissão de corretagem), hei por bem seguir aludida diretriz, mediante a observância dos direitos protetivos ao consumidor (informação e transparência) nos documentos antecedentes à formalização do contrato preliminar à avença de promessa de compra e venda, a par do destaque à comissão de corretagem.

VI. Nesse passo, deve-se ter em mente que, para a fundamentação de uma relação obrigacional por meio do negócio jurídico, assim como para a modificação do conteúdo de uma relação obrigacional, é imprescindível um contrato entre os participantes, em que a boa-fé contratual deve nortear inclusive os atos preliminares contratuais (CC, Artigo 422).

VII. Por conseguinte, no caso concreto, à luz da prova documental produzida (Qualificação da Venda ­- ID. 13788614, pág. 3/4), constata-se que foram informados ao adquirente os valores discriminados do imóvel, da intermediação, e do montante final. Tais elementos (essenciais) evidenciam que a parte autora foi satisfatoriamente cientificada sobre a natureza jurídica dos exatos valores a desembolsar para fins de aquisição do bem imóvel. Assim, não há de se falar em violação ao princípio da informação, uma vez que a Qualificação da Venda e a promessa de compra e venda foram formalizados em 23.4.2014 (TJDFT, Câmara de Uniformização, Acórdão n.1045585, DJE: 15/09/2017).

VIII. Sendo assim, o entendimento firmado pelo Colendo STJ no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos (n. 1.551.951/SP, n. 1.551.956/SP e 1.601.149/RS) se coaduna à compreensão da lide, na medida em que esta resulta da ponderação dos aspectos fáticos relacionados ao conflito e ao exame de documentos, dos quais as partes se valeram para a defesa dos respectivos interesses.

IX. Lado outro, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).

X. Em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).

XI. No ponto, a matéria devolvida à Turma Recursal não se amolda àquela debatida na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004, em tramite na Câmara de Uniformização do TJDFT (possibilidade de inversão da cláusula penal e sua cumulação com lucros cessantes).

XII. No presente caso, verifica-se que o valor da multa contratual moratória (cláusula 7.4.2 – 0,5 % ao mês sobre o valor pago – ID. 13788614, pág. 29/30) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019. Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes.

XIII. Recurso de ambas as partes conhecidos. Improvido o da requerente. E parcialmente provido o da requerida, tão somente, para decotar a condenação a título de lucros cessantes. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Custas e honorários (10% do valor da condenação) pelo recorrente integralmente vencido. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita (Lei n. 9099/95, Art. 55 e CPC, Art. 98, § 3o).

Inteiro teor:
CIVIL. Incorporação imobiliária. Negócio jurídico de compra e venda de imóvel. Obrigação contratual ao pagamento da comissão de corretagem: Liberdade contratual permite a excepcional transferência desse ônus ao comprador, desde que observados os direitos protetivos do Código de Defesa do Consumidor, a necessidade de cláusula contratual (ou documento integrante da proposta de compra e venda ou do pré-contrato de promessa de compra e venda) e o destaque da comissão de corretagem. Tese firmada pelo STJ (Tema n. 938 - REsp 1.551.951/SP e Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS). Não configurada ofensa ao direito de transparência e de informação (CDC, Artigo 6o, inciso III e Artigo 30). Mora na entrega do imóvel ao consumidor. Cláusula penal moratória e lucros cessantes: inviabilidade de cumulação (Tema n. 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF).

I. O Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: “1.1 Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; 1.2 Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp 1.551.951 – SP, tema 938) (grifo nosso).

II. Ato contínuo, essa Corte Superior de Justiça, no reexame da questão em embargos declaratórios, admitiu também a transferência daquela obrigação (em determinado caso concreto) fundada em documento antecedente ao pré-contrato, pois “a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC)” (Edcl no Resp No 1.551.951 - SP - 2015/0216201-2) (grifo nosso).

III. No mais, aludida tese foi igualmente adotada, em relação aos mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS).

IV. As Turmas Recursais do TJDFT perfilham semelhante entendimento (Precedentes: 1a Turma Recursal, acórdão n. 989751, em 12.12.2016; 2a Turma Recursal, acórdão 986191, em 07.12.2016 e 3a Turma Recursal, acórdão n. 892830, em 14.9.2015), ao qual estaria alinhado, ao fim e ao cabo, o Enunciado n. 20140710173029UNJ da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal ("Na promessa de compra e venda de imóvel na planta, só vincula o consumidor à obrigação de pagar comissão de corretagem, o ato negocial concernente à manifestação de vontade que a estabeleça com clareza ou que contemple no preço esse encargo").

V. Diante desse quadro e dos princípios da colegialidade e da segurança jurídica, ressalvado o meu entendimento pessoal de que a “construtora/incorporadora” é quem primariamente celebra o contrato dos serviços imobiliários (seria a única obrigada ao pagamento da respectiva comissão de corretagem), hei por bem seguir aludida diretriz, mediante a observância dos direitos protetivos ao consumidor (informação e transparência) nos documentos antecedentes à formalização do contrato preliminar à avença de promessa de compra e venda, a par do destaque à comissão de corretagem.

VI. Nesse passo, deve-se ter em mente que, para a fundamentação de uma relação obrigacional por meio do negócio jurídico, assim como para a modificação do conteúdo de uma relação obrigacional, é imprescindível um contrato entre os participantes, em que a boa-fé contratual deve nortear inclusive os atos preliminares contratuais (CC, Artigo 422).

VII. Por conseguinte, no caso concreto, à luz da prova documental produzida (Qualificação da Venda ­- ID. 13788614, pág. 3/4), constata-se que foram informados ao adquirente os valores discriminados do imóvel, da intermediação, e do montante final. Tais elementos (essenciais) evidenciam que a parte autora foi satisfatoriamente cientificada sobre a natureza jurídica dos exatos valores a desembolsar para fins de aquisição do bem imóvel. Assim, não há de se falar em violação ao princípio da informação, uma vez que a Qualificação da Venda e a promessa de compra e venda foram formalizados em 23.4.2014 (TJDFT, Câmara de Uniformização, Acórdão n.1045585, DJE: 15/09/2017).

VIII. Sendo assim, o entendimento firmado pelo Colendo STJ no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos (n. 1.551.951/SP, n. 1.551.956/SP e 1.601.149/RS) se coaduna à compreensão da lide, na medida em que esta resulta da ponderação dos aspectos fáticos relacionados ao conflito e ao exame de documentos, dos quais as partes se valeram para a defesa dos respectivos interesses.

IX. Lado outro, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).

X. Em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).

XI. No ponto, a matéria devolvida à Turma Recursal não se amolda àquela debatida na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004, em tramite na Câmara de Uniformização do TJDFT (possibilidade de inversão da cláusula penal e sua cumulação com lucros cessantes).

XII. No presente caso, verifica-se que o valor da multa contratual moratória (cláusula 7.4.2 – 0,5 % ao mês sobre o valor pago – ID. 13788614, pág. 29/30) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019. Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes.

XIII. Recurso de ambas as partes conhecidos. Improvido o da requerente. E parcialmente provido o da requerida, tão somente, para decotar a condenação a título de lucros cessantes. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Custas e honorários (10% do valor da condenação) pelo recorrente integralmente vencido. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita (Lei n. 9099/95, Art. 55 e CPC, Art. 98, § 3o).