Tribunal: TJDFT
Processo: 0732561-37.2018.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LOTEAMENTO RURAL. ASSOCIAÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP no 1.280.871 – SP). ADESÃO E INADIMPLÊNCIA PATENTEADAS. CONDÔMINO TITULAR DA FRAÇÃO QUE IRRADIA AS PARCELAS. RECONHECIMENTO DO DÉBITO. PARTICIPAÇÃO DE ASSEMBLEIAS. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS. ADESÃO INCONTRASTÁVEL. NEGATIVA DE PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. POSTURA CONTRADITÓRIA. PRECEDENTE QUALIFICADO. GÊNESE DIVERSA. SITUAÇÕES DIVERSAS. RESOLUÇÃO PONTUADA. TÉCNICA DO DISTINGUISHING. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL.
1. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular.
2. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinado à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
3. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871).
4. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento do qual germinara o condomínio de fato ou associação de moradores, e patenteado que aderira ao quadro de associados, vindo, inclusive, participar de reuniões assembleares, fruindo, ademais, dos serviços fomentados, a par de reconhecer as parcelas inadimplidas, torna inviável, por implicar postura contraditória, que é repugnada pelo direito - nemo potest venire contra factum proprium-, ventilar o associado/condômino que não aderira ao quadro de associados nem anuíra com a cobrança das taxas condominiais com o escopo de tornar-se imune ao pagamento das prestações, conquanto não abdique da fruição dos serviços que são fomentados à universidade compreendida pelos moradores.
5. Consoante emerge dos precedentes que resultaram na fixação de tese pela Corte Superior de Justiça no ambiente de julgamento que irradiam efeito vinculante -STJ, REsp no 1.280.871 -, dispuseram sobre premissas dissonantes da realidade descortinada no ambiente do Distrito Federal pelos denominados “condomínios irregulares”, o mesmo sucede quando se trata de parcelamento rural devidamente guarnecido de cercamento e delimitação física, inclusive com controle de entrada e saída, pois emergiram os julgados que nortearam o entendimento de situações concretas em que eram constituídas associações de moradores de ruas ou bairros, legitimando que, mediante aplicação da técnica do distinguishing, as teses deixem de ser aplicada na resolução do caso concreto que versa sobre cobrança de taxas derivadas efetivamente de condomínio de fato passível de assim ser emoldurado e tratado.
6. Desprovido o recurso, a resolução determina a majoração dos honorários advocatícios originalmente fixados e imputados ao recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC, arts. 85, §§ 2o e 11), donde, fixada já verba honorária de sucumbência no parâmetro máximo permitido pelo estatuto processual, deve ser assim mantida, pois inviável sua majoração no ambiente recursal.
7. Apelação conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LOTEAMENTO RURAL. ASSOCIAÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP no 1.280.871 – SP). ADESÃO E INADIMPLÊNCIA PATENTEADAS. CONDÔMINO TITULAR DA FRAÇÃO QUE IRRADIA AS PARCELAS. RECONHECIMENTO DO DÉBITO. PARTICIPAÇÃO DE ASSEMBLEIAS. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS. ADESÃO INCONTRASTÁVEL. NEGATIVA DE PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. POSTURA CONTRADITÓRIA. PRECEDENTE QUALIFICADO. GÊNESE DIVERSA. SITUAÇÕES DIVERSAS. RESOLUÇÃO PONTUADA. TÉCNICA DO DISTINGUISHING. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL.
1. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular.
2. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinado à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
3. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871).
4. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento do qual germinara o condomínio de fato ou associação de moradores, e patenteado que aderira ao quadro de associados, vindo, inclusive, participar de reuniões assembleares, fruindo, ademais, dos serviços fomentados, a par de reconhecer as parcelas inadimplidas, torna inviável, por implicar postura contraditória, que é repugnada pelo direito - nemo potest venire contra factum proprium-, ventilar o associado/condômino que não aderira ao quadro de associados nem anuíra com a cobrança das taxas condominiais com o escopo de tornar-se imune ao pagamento das prestações, conquanto não abdique da fruição dos serviços que são fomentados à universidade compreendida pelos moradores.
5. Consoante emerge dos precedentes que resultaram na fixação de tese pela Corte Superior de Justiça no ambiente de julgamento que irradiam efeito vinculante -STJ, REsp no 1.280.871 -, dispuseram sobre premissas dissonantes da realidade descortinada no ambiente do Distrito Federal pelos denominados “condomínios irregulares”, o mesmo sucede quando se trata de parcelamento rural devidamente guarnecido de cercamento e delimitação física, inclusive com controle de entrada e saída, pois emergiram os julgados que nortearam o entendimento de situações concretas em que eram constituídas associações de moradores de ruas ou bairros, legitimando que, mediante aplicação da técnica do distinguishing, as teses deixem de ser aplicada na resolução do caso concreto que versa sobre cobrança de taxas derivadas efetivamente de condomínio de fato passível de assim ser emoldurado e tratado.
6. Desprovido o recurso, a resolução determina a majoração dos honorários advocatícios originalmente fixados e imputados ao recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC, arts. 85, §§ 2o e 11), donde, fixada já verba honorária de sucumbência no parâmetro máximo permitido pelo estatuto processual, deve ser assim mantida, pois inviável sua majoração no ambiente recursal.
7. Apelação conhecida e desprovida.