Tribunal: TJDFT
Processo: 0022769-87.2015.8.07.0007
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0022769-87.2015.8.07.0007 RECORRENTE: BROOKFIELD MB SPE 076 S.A RECORRIDO: NASCIMENTO DE OLIVEIRA - SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. PRETENSÃO FUNDAMENTADA EM ATRASO NA ENTREGA DOS BENS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS EMERGENTES E POR DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO DA MULTA PREVISTA CONTRATUALMENTE. 1. Em se tratando de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a responsabilidade das promitentes vendedoras não pode ser afastada em razão da ocorrência de eventuais atrasos por parte da Administração Pública quanto à emissão da carta de “habite-se”, ou em virtude da escassez de mão de obra, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas sim risco específico da atividade, englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente. 2. Tendo em vista que, na data em que a promitente vendedora foi notificada extrajudicialmente a respeito da pretensão de rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, constava o inadimplemento de parcelas do preço pactuado, deve ser imputada à promitente compradora a responsabilidade pelo desfazimento dos negócios jurídicos. 3. Rescindidos os contratos de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da promitente compradora, tem-se por inviabilizada a restituição da integralidade dos valores pagos, bem como não há razão para que a promitente vendedora seja condenada ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. 4. Levando-se em consideração as peculiaridades do caso concreto, em que o adimplemento da promitente compradora correspondeu a aproximadamente 30% (trinta por cento) do valor dos imóveis adquiridos, mostra-se impositiva a redução da multa rescisória para 20% (vinte por cento) do montante pago, de modo a assegurar à promitente vendedora o ressarcimento dos prejuízos experimentados em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 8. Recursos de Apelação interposto pela autora conhecido e não provido. Recurso de Apelação interposto pela empresa ré conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega violação aos artigos 393, 423 e 424, todos do Código Civil, sustentando a ocorrência de caso fortuito e de força maior – excesso de chuvas e escassez de mão de obra – o que afasta a sua responsabilidade pelo atraso na entrega da obra. Afirma, ainda, que não há abusividade na cláusula de retenção, em observância a boa-fé contratual. Pede que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso não merece seguir, quanto à alegação de ofensa aos artigos 393, 423 e 424, todos do Código Civil, pois a turma julgadora, ao afastar a tese de ocorrência de caso fortuito ou de força maior, assim o fez com lastro nos elementos fático-probatórios dos autos, cujo reexame, imprescindível para a análise da tese recursal, é vedada na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula do STJ. A propósito, assim já decidiu a Corte Superior: "Essa Corte já se pronunciou em inúmeras oportunidades no sentido de que a inversão das conclusões da Corte local para afirmar, por exemplo, que o excesso de chuvas e a escassez de mão de obra configuram fatos extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso fortuito ou força maior, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos” (AgInt no REsp 1752994/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 8/4/2019). No mesmo sentido, entre outras, confira-se a recente decisão monocrática proferida no REsp 1764823/SP, Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, DJe de 2/6/2020. Com relação à tese referente à higidez da cláusula de retenção de percentual dos valores pagos pelo promitente comprador, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (grifei). Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Determino, por fim, que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A012

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0022769-87.2015.8.07.0007 RECORRENTE: BROOKFIELD MB SPE 076 S.A RECORRIDO: NASCIMENTO DE OLIVEIRA - SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. PRETENSÃO FUNDAMENTADA EM ATRASO NA ENTREGA DOS BENS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS EMERGENTES E POR DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO DA MULTA PREVISTA CONTRATUALMENTE. 1. Em se tratando de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a responsabilidade das promitentes vendedoras não pode ser afastada em razão da ocorrência de eventuais atrasos por parte da Administração Pública quanto à emissão da carta de “habite-se”, ou em virtude da escassez de mão de obra, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas sim risco específico da atividade, englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente. 2. Tendo em vista que, na data em que a promitente vendedora foi notificada extrajudicialmente a respeito da pretensão de rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, constava o inadimplemento de parcelas do preço pactuado, deve ser imputada à promitente compradora a responsabilidade pelo desfazimento dos negócios jurídicos. 3. Rescindidos os contratos de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da promitente compradora, tem-se por inviabilizada a restituição da integralidade dos valores pagos, bem como não há razão para que a promitente vendedora seja condenada ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. 4. Levando-se em consideração as peculiaridades do caso concreto, em que o adimplemento da promitente compradora correspondeu a aproximadamente 30% (trinta por cento) do valor dos imóveis adquiridos, mostra-se impositiva a redução da multa rescisória para 20% (vinte por cento) do montante pago, de modo a assegurar à promitente vendedora o ressarcimento dos prejuízos experimentados em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 8. Recursos de Apelação interposto pela autora conhecido e não provido. Recurso de Apelação interposto pela empresa ré conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega violação aos artigos 393, 423 e 424, todos do Código Civil, sustentando a ocorrência de caso fortuito e de força maior – excesso de chuvas e escassez de mão de obra – o que afasta a sua responsabilidade pelo atraso na entrega da obra. Afirma, ainda, que não há abusividade na cláusula de retenção, em observância a boa-fé contratual. Pede que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso não merece seguir, quanto à alegação de ofensa aos artigos 393, 423 e 424, todos do Código Civil, pois a turma julgadora, ao afastar a tese de ocorrência de caso fortuito ou de força maior, assim o fez com lastro nos elementos fático-probatórios dos autos, cujo reexame, imprescindível para a análise da tese recursal, é vedada na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula do STJ. A propósito, assim já decidiu a Corte Superior: "Essa Corte já se pronunciou em inúmeras oportunidades no sentido de que a inversão das conclusões da Corte local para afirmar, por exemplo, que o excesso de chuvas e a escassez de mão de obra configuram fatos extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso fortuito ou força maior, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos” (AgInt no REsp 1752994/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 8/4/2019). No mesmo sentido, entre outras, confira-se a recente decisão monocrática proferida no REsp 1764823/SP, Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, DJe de 2/6/2020. Com relação à tese referente à higidez da cláusula de retenção de percentual dos valores pagos pelo promitente comprador, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (grifei). Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Determino, por fim, que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A012