Tribunal: TJDFT
Processo: 0040783-74.2014.8.07.0001
Órgão julgador: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-25
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR NÃO ACOLHIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURADO. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. LUCROS CESSANTES. DEVIDO. INVERSÃO DA CLAÚSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS REPETITIVOS. TEMAS 970 E 971 DO STJ.

1 - Por força da aplicação da consagrada Teoria da Aparência, não há como acolher a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela requerida, haja vista que, seja como vendedora, construtora, incorporadora ou mera intermediária, em relação ao consumidor, tem-se que todas se apresentam como fornecedoras e, em havendo comprovação da sua participação na cadeia produtiva, consideram-se partes legítimas para integrar o polo passivo em demandas que envolvam pedidos de ressarcimento de valores pagos a título de corretagem.

2 - Não prospera a pretensão da requerida-apelante em afastar a sua responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, porquanto esta egrégia Corte de Justiça possui entendimento assente no sentido de que o efetivo cumprimento da obrigação somente se dá quando da efetiva entrega do bem ao adquirente do imóvel.

3 - A condenação em pagamento dos lucros cessantes decorre da simples mora contratual ou do inadimplemento por parte da construtora/incorporadora, o que restou evidenciado na espécie.

4 - Ao contrário do posicionamento adotado pelo STJ, tem-se que a obrigação imputada ao consumidor de pagamento da verba de corretagem, nos moldes que vem sendo praticado pelas construtoras, colocam o consumidor numa situação de desvantagem exagerada, prática esta vedada pelo art. 51, inciso IV do CDC, e que não se compatibiliza com sua condição de vulnerabilidade.

5 - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.498.484/DF (Tema 970), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

6 - Depreende-se do mencionado precedente, que as cláusulas penais, usualmente estabelecidas nesses contratos de promessa de compra e venda, são fixadas sobre percentual do preço do imóvel, objetivando, desde logo, pré-fixar eventuais perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel.

7 - Uma vez que a referida cláusula penal já antecipa os “lucros cessantes” que o promitente comprador perceberia em decorrência do descumprimento contratual da construtora em relação à entrega do imóvel, inexiste razão para se fixar, também, uma indenização com base sobre o valor locatício do imóvel, posto que haveria uma dupla incidência decorrente do mesmo inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra), caracterizando-se verdadeiro bis in idem.

8 - No caso em debate, verifica-se que o magistrado sentenciante, exarou posicionamento no sentido de não ser possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, tendo deferido ao autor somente a indenização por lucros cessantes a título de alugueres, entendimento que se coaduna ao precedente fixado pelo Superior Tribunal de Justiça.

9 - A repetição em dobro do indébito, prevista no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, só ocorre quando a má-fé daquele que cobrou indevidamente restar comprovada.

10 – Apelação e recurso adesivo conhecidos e desprovidos. Sentença mantida.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR NÃO ACOLHIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURADO. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. LUCROS CESSANTES. DEVIDO. INVERSÃO DA CLAÚSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS REPETITIVOS. TEMAS 970 E 971 DO STJ.

1 - Por força da aplicação da consagrada Teoria da Aparência, não há como acolher a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela requerida, haja vista que, seja como vendedora, construtora, incorporadora ou mera intermediária, em relação ao consumidor, tem-se que todas se apresentam como fornecedoras e, em havendo comprovação da sua participação na cadeia produtiva, consideram-se partes legítimas para integrar o polo passivo em demandas que envolvam pedidos de ressarcimento de valores pagos a título de corretagem.

2 - Não prospera a pretensão da requerida-apelante em afastar a sua responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, porquanto esta egrégia Corte de Justiça possui entendimento assente no sentido de que o efetivo cumprimento da obrigação somente se dá quando da efetiva entrega do bem ao adquirente do imóvel.

3 - A condenação em pagamento dos lucros cessantes decorre da simples mora contratual ou do inadimplemento por parte da construtora/incorporadora, o que restou evidenciado na espécie.

4 - Ao contrário do posicionamento adotado pelo STJ, tem-se que a obrigação imputada ao consumidor de pagamento da verba de corretagem, nos moldes que vem sendo praticado pelas construtoras, colocam o consumidor numa situação de desvantagem exagerada, prática esta vedada pelo art. 51, inciso IV do CDC, e que não se compatibiliza com sua condição de vulnerabilidade.

5 - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.498.484/DF (Tema 970), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

6 - Depreende-se do mencionado precedente, que as cláusulas penais, usualmente estabelecidas nesses contratos de promessa de compra e venda, são fixadas sobre percentual do preço do imóvel, objetivando, desde logo, pré-fixar eventuais perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel.

7 - Uma vez que a referida cláusula penal já antecipa os “lucros cessantes” que o promitente comprador perceberia em decorrência do descumprimento contratual da construtora em relação à entrega do imóvel, inexiste razão para se fixar, também, uma indenização com base sobre o valor locatício do imóvel, posto que haveria uma dupla incidência decorrente do mesmo inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra), caracterizando-se verdadeiro bis in idem.

8 - No caso em debate, verifica-se que o magistrado sentenciante, exarou posicionamento no sentido de não ser possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, tendo deferido ao autor somente a indenização por lucros cessantes a título de alugueres, entendimento que se coaduna ao precedente fixado pelo Superior Tribunal de Justiça.

9 - A repetição em dobro do indébito, prevista no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, só ocorre quando a má-fé daquele que cobrou indevidamente restar comprovada.

10 – Apelação e recurso adesivo conhecidos e desprovidos. Sentença mantida.