Tribunal: TJDFT
Processo: 0705883-06.2019.8.07.0015
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-28
Data de publicação: 2020-11-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO IMOBILIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato e à luz da narrativa apresentada na petição inicial. No caso, embora alegue não relação com o requerente, a atividade desenvolvida pela apelante teve ligação com o negócio empreendido pela vendedora, tendo sido, inclusive, responsável pela emissão de documentos de cobrança e identificação, perante o adquirente, como legitimada para reclamar os créditos oriundos do contrato de compra e venda. Assim, pela teoria da aparência, de fato e aos olhos do comprador, integrava a cadeia negocial, haja vista a relação mantida com a vendedora, atraindo, sob esse aspecto, a pertinência subjetiva da ação. A verificação da procedência ou não da pretensão deduzida em seu desfavor constitui, todavia, matéria atinente ao mérito.

2. Securitização de créditos imobiliários constitui operação financeira regulada pela Lei 9.514/1997, que permite a emissão de títulos ou valores mobiliários lastreados em créditos imobiliários presentes ou futuros — incluindo aqueles oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação — que poderão ser ofertados no mercado de capitais, por intermédio de companhia securitizadora, com vistas a captação de recursos. Assim, por meio dessa operação, o titular de um crédito imobiliário, desejando obter recursos para a execução das suas atividades, segrega ativos do seu patrimônio, que serão utilizados como lastro para a emissão de títulos ou valores mobiliários. Esse ativo, representado pela emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) — título de crédito regulamentado pela Lei 10.931/2004 — é cedido para uma companhia securitizadora que, por sua vez, emite Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI (títulos lastreados nos direitos créditos imobiliários) que serão colocados no mercado de capitais a fim de obter recursos junto a investidores.

3. Nesse tipo de transação, os créditos não são cedidos livremente a um terceiro. A transferência (cessão) é vinculada a um propósito específico e ocorre no âmbito de uma operação distinta, de securitização de créditos, que se destina exclusivamente à afetação de recursos com o fim de viabilizar a consecução do empreendimento imobiliário. Nesse contexto, a companhia securitizadora que, por meio dessa operação, viabilizou recursos à construtora, assume a condição de credora fiduciária dos créditos cedidos, não passando, todavia, a ostentar posição no negócio jurídico originário que lastreou a emissão do título (compra e venda). Tanto é que o devedor (comprador) não intervém nessa operação. O art. 35 da Lei 9.514/1997 inclusive dispensa a sua notificação nas cessões de crédito para fins de securitização de créditos imobiliários.

4. Nas operações de securitização imobiliária ocorre ainda a segregação dos créditos que lastreiem a emissão do título a partir do estabelecimento de um regime fiduciário (art. 9° da Lei 9.514/1997), que é instituído por meio do termo de securitização (art. 10, caput da Lei 9.514/1997), conforme previsto no caso em análise. A consequência da constituição do regime fiduciário é a criação de um patrimônio separado que não integra nem se confunde com o patrimônio da companhia securitizadora (arts. 10 e 11 da Lei 9.514/1997), que apenas se torna responsável pela administração no interesse dos investidores beneficiários (arts. 12 e 13 da Lei 9.514/1997). Essa incumbência legal justifica o fato de os créditos afetados ao patrimônio separado (pagamentos efetuados pelos compradores advindos dos contratos de compra e venda) serem geridos, arrecadados e depositados pela companhia securitizadora nas contas vinculadas à operação, o que, todavia, não a torna integrante dessa cadeia de fornecimento (relação de consumo).

5. Embora os créditos imobiliários afetados que serviram como lastro para a emissão dos títulos sejam oriundos do contrato de compra e venda, a companhia securitizadora cessionária que administra o patrimônio fiduciário não responde diretamente pelo negócio jurídico originário, nem se torna coobrigada pelas atribuições contratuais próprias da promitente vendedora, dentre elas a de promover a restituição dos valores pagos pelo comprador no caso de rescisão contratual, conforme previsto no instrumento de compra e venda, o que impõe o afastamento da condenação solidária.

6. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO IMOBILIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato e à luz da narrativa apresentada na petição inicial. No caso, embora alegue não relação com o requerente, a atividade desenvolvida pela apelante teve ligação com o negócio empreendido pela vendedora, tendo sido, inclusive, responsável pela emissão de documentos de cobrança e identificação, perante o adquirente, como legitimada para reclamar os créditos oriundos do contrato de compra e venda. Assim, pela teoria da aparência, de fato e aos olhos do comprador, integrava a cadeia negocial, haja vista a relação mantida com a vendedora, atraindo, sob esse aspecto, a pertinência subjetiva da ação. A verificação da procedência ou não da pretensão deduzida em seu desfavor constitui, todavia, matéria atinente ao mérito.

2. Securitização de créditos imobiliários constitui operação financeira regulada pela Lei 9.514/1997, que permite a emissão de títulos ou valores mobiliários lastreados em créditos imobiliários presentes ou futuros — incluindo aqueles oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação — que poderão ser ofertados no mercado de capitais, por intermédio de companhia securitizadora, com vistas a captação de recursos. Assim, por meio dessa operação, o titular de um crédito imobiliário, desejando obter recursos para a execução das suas atividades, segrega ativos do seu patrimônio, que serão utilizados como lastro para a emissão de títulos ou valores mobiliários. Esse ativo, representado pela emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) — título de crédito regulamentado pela Lei 10.931/2004 — é cedido para uma companhia securitizadora que, por sua vez, emite Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI (títulos lastreados nos direitos créditos imobiliários) que serão colocados no mercado de capitais a fim de obter recursos junto a investidores.

3. Nesse tipo de transação, os créditos não são cedidos livremente a um terceiro. A transferência (cessão) é vinculada a um propósito específico e ocorre no âmbito de uma operação distinta, de securitização de créditos, que se destina exclusivamente à afetação de recursos com o fim de viabilizar a consecução do empreendimento imobiliário. Nesse contexto, a companhia securitizadora que, por meio dessa operação, viabilizou recursos à construtora, assume a condição de credora fiduciária dos créditos cedidos, não passando, todavia, a ostentar posição no negócio jurídico originário que lastreou a emissão do título (compra e venda). Tanto é que o devedor (comprador) não intervém nessa operação. O art. 35 da Lei 9.514/1997 inclusive dispensa a sua notificação nas cessões de crédito para fins de securitização de créditos imobiliários.

4. Nas operações de securitização imobiliária ocorre ainda a segregação dos créditos que lastreiem a emissão do título a partir do estabelecimento de um regime fiduciário (art. 9° da Lei 9.514/1997), que é instituído por meio do termo de securitização (art. 10, caput da Lei 9.514/1997), conforme previsto no caso em análise. A consequência da constituição do regime fiduciário é a criação de um patrimônio separado que não integra nem se confunde com o patrimônio da companhia securitizadora (arts. 10 e 11 da Lei 9.514/1997), que apenas se torna responsável pela administração no interesse dos investidores beneficiários (arts. 12 e 13 da Lei 9.514/1997). Essa incumbência legal justifica o fato de os créditos afetados ao patrimônio separado (pagamentos efetuados pelos compradores advindos dos contratos de compra e venda) serem geridos, arrecadados e depositados pela companhia securitizadora nas contas vinculadas à operação, o que, todavia, não a torna integrante dessa cadeia de fornecimento (relação de consumo).

5. Embora os créditos imobiliários afetados que serviram como lastro para a emissão dos títulos sejam oriundos do contrato de compra e venda, a companhia securitizadora cessionária que administra o patrimônio fiduciário não responde diretamente pelo negócio jurídico originário, nem se torna coobrigada pelas atribuições contratuais próprias da promitente vendedora, dentre elas a de promover a restituição dos valores pagos pelo comprador no caso de rescisão contratual, conforme previsto no instrumento de compra e venda, o que impõe o afastamento da condenação solidária.

6. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, parcialmente provido.