Tribunal: TJDFT
Processo: 0031158-10.2014.8.07.0003
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0031158-10.2014.8.07.0003 RECORRENTE: BRASAL INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES DE IMÓVEIS LTDA RECORRIDO: ANDERSON EVANGELISTA SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DUPLO RECURSO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DO RÉU: EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA MULTA. RECURSO DO AUTOR: COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. RECURSO REPETITIVO. RESP. 1.498.484/DF – TEMA 970. RECURSO DO RÉU IMPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1 – O réu sustenta que deve ser aplicado à espécie a exceção do contrato não cumprido visto que o autor estava inadimplente. Contudo, não há, no caderno processual, qualquer comprovação da dita inadimplência. 2 – Afasta-se a alegação de excludente da responsabilidade, uma vez que os fatos apontados para se qualificar como hipóteses de caso fortuito/força maior ou culpa exclusiva de terceiro, quais sejam, demora na expedição da carta de habite-se pela administração pública, são eventos previsíveis e relacionados com a atividade laborativa desenvolvida pela própria construtora, a qual dispõe, inclusive, de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) para conclusão da obra. 3 – Rechaça-se a tese de adimplemento substancial levantada pela construtora, eis que o atraso na entrega do imóvel excedeu em muito o prazo inicialmente estipulado. 4 – Tratando-se de contrato de adesão, releva-se incongruente o comportamento da construtora no sentido de redução do percentual fixado a título de multa, pois pretende valer-se somente das cláusulas que lhe beneficiam, requerendo o afastamento daquelas que lhe impõem obrigações e penalidades, sendo que ela própria foi responsável pela redação do pacto firmado entre os contratantes. 5 – Uma vez havendo a rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo ante, ao comprador deve ser restituído todo o montante despendido, incluindo-se também o valor pago a título de comissão de corretagem. 6 – Restando demonstrado que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em construção, o pedido de devolução da comissão de corretagem decorre de alegada inadimplência contratual da construtora na entrega da obra na data previamente acordada, e não de pretensão de enriquecimento sem causa, prevalece, no caso, o prazo geral prescricional de dez anos, de acordo com o disposto no artigo 205 do Código Civil. 7 - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.498.484/DF (Tema 970), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” 8 - Depreende-se do mencionado precedente, que as cláusulas penais, usualmente estabelecidas nesses contratos de promessa de compra e venda, são fixadas sobre percentual do preço do imóvel, objetivando, desde logo, pré-fixar eventuais perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel. 9 - Uma vez que a referida cláusula penal já antecipa os “lucros cessantes” que o promitente comprador perceberia em decorrência do descumprimento contratual da construtora em relação à entrega do imóvel, inexiste razão para se fixar, também, uma indenização com base sobre o valor locatício do imóvel, posto que haveria uma dupla incidência decorrente do mesmo inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra), caracterizando-se verdadeiro bis in idem. 10 – No caso em análise, observa-se que o contrato firmado pelas partes prevê, na cláusula 8.8, a hipótese das promitente-vendedoras de repararem o prejuízo sofrido pela promitente-compradora em consequência do descumprimento contratual resultante do atraso na entrega da obra. 11 – Verifica-se, ainda, que o ilustre sentenciante exarou posicionamento no sentido de não ser possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, entendimento que está em consonância com o posicionamento do STJ sufragado em sede de recurso repetitivo. 12 – Recurso do réu improvido. 13 – Recurso do autor parcialmente provido. 14 – Sentença reformada. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou os artigos 393, 396, 421 e 422, todos do Código Civil, bem como 14, § 3o, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), sustentando a necessidade de reconhecimento da excludente da responsabilidade civil, pois a culpa no atraso na entrega das obras seria por culpa da ineficiência da Administração Pública. Aduz que considerar como parte do risco do negócio o comportamento irregular do Estado não possui qualquer amparo jurídico. Em adição, aponta ofensa aos artigos 206, § 3o, inciso IV, e 725, ambos do Código Civil, suscitando a prescrição da pretensão de se restituir a taxa da comissão de corretagem. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o apelo especial não reúne condições de prosseguir quanto à indicada ofensa aos artigos 393, 396, 421 e 422, todos do Código Civil, bem como 14, § 3o, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990). Isso porque, consoante iterativa jurisprudência da Corte Superior, “O reconhecimento de caso fortuito ou força maior, ou culpa de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.” (AgInt nos EDcl no AREsp 1534989/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, DJe 3/3/2020). Tampouco comporta seguimento o apelo especial no tocante ao suposto malferimento dos artigos 206, § 3o, inciso IV, e 725, ambos do Código Civil, pois o entendimento sufragado pela turma julgadora se encontra em fina sintonia com a iterativa jurisprudência do STJ: “A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes.” (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ).” (AgInt no AREsp 1411232/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 21/5/2020). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A009

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0031158-10.2014.8.07.0003 RECORRENTE: BRASAL INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES DE IMÓVEIS LTDA RECORRIDO: ANDERSON EVANGELISTA SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DUPLO RECURSO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DO RÉU: EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA MULTA. RECURSO DO AUTOR: COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. RECURSO REPETITIVO. RESP. 1.498.484/DF – TEMA 970. RECURSO DO RÉU IMPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1 – O réu sustenta que deve ser aplicado à espécie a exceção do contrato não cumprido visto que o autor estava inadimplente. Contudo, não há, no caderno processual, qualquer comprovação da dita inadimplência. 2 – Afasta-se a alegação de excludente da responsabilidade, uma vez que os fatos apontados para se qualificar como hipóteses de caso fortuito/força maior ou culpa exclusiva de terceiro, quais sejam, demora na expedição da carta de habite-se pela administração pública, são eventos previsíveis e relacionados com a atividade laborativa desenvolvida pela própria construtora, a qual dispõe, inclusive, de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) para conclusão da obra. 3 – Rechaça-se a tese de adimplemento substancial levantada pela construtora, eis que o atraso na entrega do imóvel excedeu em muito o prazo inicialmente estipulado. 4 – Tratando-se de contrato de adesão, releva-se incongruente o comportamento da construtora no sentido de redução do percentual fixado a título de multa, pois pretende valer-se somente das cláusulas que lhe beneficiam, requerendo o afastamento daquelas que lhe impõem obrigações e penalidades, sendo que ela própria foi responsável pela redação do pacto firmado entre os contratantes. 5 – Uma vez havendo a rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo ante, ao comprador deve ser restituído todo o montante despendido, incluindo-se também o valor pago a título de comissão de corretagem. 6 – Restando demonstrado que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em construção, o pedido de devolução da comissão de corretagem decorre de alegada inadimplência contratual da construtora na entrega da obra na data previamente acordada, e não de pretensão de enriquecimento sem causa, prevalece, no caso, o prazo geral prescricional de dez anos, de acordo com o disposto no artigo 205 do Código Civil. 7 - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.498.484/DF (Tema 970), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” 8 - Depreende-se do mencionado precedente, que as cláusulas penais, usualmente estabelecidas nesses contratos de promessa de compra e venda, são fixadas sobre percentual do preço do imóvel, objetivando, desde logo, pré-fixar eventuais perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel. 9 - Uma vez que a referida cláusula penal já antecipa os “lucros cessantes” que o promitente comprador perceberia em decorrência do descumprimento contratual da construtora em relação à entrega do imóvel, inexiste razão para se fixar, também, uma indenização com base sobre o valor locatício do imóvel, posto que haveria uma dupla incidência decorrente do mesmo inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra), caracterizando-se verdadeiro bis in idem. 10 – No caso em análise, observa-se que o contrato firmado pelas partes prevê, na cláusula 8.8, a hipótese das promitente-vendedoras de repararem o prejuízo sofrido pela promitente-compradora em consequência do descumprimento contratual resultante do atraso na entrega da obra. 11 – Verifica-se, ainda, que o ilustre sentenciante exarou posicionamento no sentido de não ser possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, entendimento que está em consonância com o posicionamento do STJ sufragado em sede de recurso repetitivo. 12 – Recurso do réu improvido. 13 – Recurso do autor parcialmente provido. 14 – Sentença reformada. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou os artigos 393, 396, 421 e 422, todos do Código Civil, bem como 14, § 3o, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), sustentando a necessidade de reconhecimento da excludente da responsabilidade civil, pois a culpa no atraso na entrega das obras seria por culpa da ineficiência da Administração Pública. Aduz que considerar como parte do risco do negócio o comportamento irregular do Estado não possui qualquer amparo jurídico. Em adição, aponta ofensa aos artigos 206, § 3o, inciso IV, e 725, ambos do Código Civil, suscitando a prescrição da pretensão de se restituir a taxa da comissão de corretagem. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o apelo especial não reúne condições de prosseguir quanto à indicada ofensa aos artigos 393, 396, 421 e 422, todos do Código Civil, bem como 14, § 3o, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990). Isso porque, consoante iterativa jurisprudência da Corte Superior, “O reconhecimento de caso fortuito ou força maior, ou culpa de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.” (AgInt nos EDcl no AREsp 1534989/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, DJe 3/3/2020). Tampouco comporta seguimento o apelo especial no tocante ao suposto malferimento dos artigos 206, § 3o, inciso IV, e 725, ambos do Código Civil, pois o entendimento sufragado pela turma julgadora se encontra em fina sintonia com a iterativa jurisprudência do STJ: “A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes.” (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ).” (AgInt no AREsp 1411232/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 21/5/2020). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A009