Tribunal: TJDFT
Processo: 0733380-37.2019.8.07.0001
Órgão julgador: HUMBERTO ULHÔA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-14
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO ADESIVA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882. INAPLICABILIDADE DA TESE FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETIVO. PECULIARIDADE DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO DF. AFASTADA A ARGUIÇÃO DE COISA JULGADA. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS.
1. A tese firmada no STJ no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (tema 882) não se aplica à realidade fundiária do Distrito Federal e entorno.
2. A particularidade da situação fática local dá-se em razão do fenômeno antigo de parcelamento irregular do solo no DF. Os condomínios de fato surgiram e surgem a partir investimentos privados, feitos pelos próprios moradores, sem fornecimento de equipamentos ou instalações públicas. Não se trata de um “fechamento ou isolamento” de área em que já existia rua ou bairro, diferentemente da situação de outros Estados, inclusive de São Paulo, de onde decorre o leading case que originou a tese firmada no STJ.
3. São as associações que erigem as edificações comuns e as estruturas para os serviços de portaria, de segurança, de restrição de ingresso de pessoas e veículos, de coleta de lixo, de esgoto e de outros. Nesse prisma, todos os moradores – diga-se, condôminos – usufruem dos espaços coletivos e dos serviços que lhe estão disponíveis, por isso devem pagar as taxas associativas correspondentes.
4. Não se justifica a recusa de pagamento da contribuição para manutenção do loteamento imobiliário urbano, quer seja fundada na natureza jurídica do ente associativo (sociedade civil e não condomínio propriamente dito), quer seja pela ausência de filiação do possuidor ou mesmo pela falta de anuência ao ato coletivo instituidor da obrigação. Isso como forma de evitar-se o enriquecimento sem causa da possuidora requerida.
5. A sentença recorrida nos autos apontou distinção entre esta demanda e a que lhe precedeu, principalmente porque visavam ao recebimento de mensalidades condominiais referentes a períodos não coincidentes.
6. As circunstâncias eventualmente consideradas na sentença da demanda anterior, sejam acerca da natureza jurídica do autor apelado ou ainda, sobre o fato de a requerida não ser associada do condomínio e não ter anuído à obrigação cobrada não fazem coisa julgada, na forma do artigo 504, I, do CPC. São, portanto, apenas fundamentos ou razões de decidir. Em outras palavras, não integraram o dispositivo e não fazem coisa julgada.
7. O fato de a requerida ter passado a quitar as obrigações condominiais em dia, no ano de 2019 e 2020, de acordo com os Ids 18730163 e 18730164, contraria a pretensão recursal adesiva e revela a aceitação quanto à legitimidade da cobrança das taxas de manutenção do loteamento.
8. CONHECIDOS AMBOS OS RECURSOS, MAS PROVIDO APENAS AO RECURSO INDEPENDENTE DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA REFORMADA.

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO ADESIVA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882. INAPLICABILIDADE DA TESE FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETIVO. PECULIARIDADE DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO DF. AFASTADA A ARGUIÇÃO DE COISA JULGADA. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS.
1. A tese firmada no STJ no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (tema 882) não se aplica à realidade fundiária do Distrito Federal e entorno.
2. A particularidade da situação fática local dá-se em razão do fenômeno antigo de parcelamento irregular do solo no DF. Os condomínios de fato surgiram e surgem a partir investimentos privados, feitos pelos próprios moradores, sem fornecimento de equipamentos ou instalações públicas. Não se trata de um “fechamento ou isolamento” de área em que já existia rua ou bairro, diferentemente da situação de outros Estados, inclusive de São Paulo, de onde decorre o leading case que originou a tese firmada no STJ.
3. São as associações que erigem as edificações comuns e as estruturas para os serviços de portaria, de segurança, de restrição de ingresso de pessoas e veículos, de coleta de lixo, de esgoto e de outros. Nesse prisma, todos os moradores – diga-se, condôminos – usufruem dos espaços coletivos e dos serviços que lhe estão disponíveis, por isso devem pagar as taxas associativas correspondentes.
4. Não se justifica a recusa de pagamento da contribuição para manutenção do loteamento imobiliário urbano, quer seja fundada na natureza jurídica do ente associativo (sociedade civil e não condomínio propriamente dito), quer seja pela ausência de filiação do possuidor ou mesmo pela falta de anuência ao ato coletivo instituidor da obrigação. Isso como forma de evitar-se o enriquecimento sem causa da possuidora requerida.
5. A sentença recorrida nos autos apontou distinção entre esta demanda e a que lhe precedeu, principalmente porque visavam ao recebimento de mensalidades condominiais referentes a períodos não coincidentes.
6. As circunstâncias eventualmente consideradas na sentença da demanda anterior, sejam acerca da natureza jurídica do autor apelado ou ainda, sobre o fato de a requerida não ser associada do condomínio e não ter anuído à obrigação cobrada não fazem coisa julgada, na forma do artigo 504, I, do CPC. São, portanto, apenas fundamentos ou razões de decidir. Em outras palavras, não integraram o dispositivo e não fazem coisa julgada.
7. O fato de a requerida ter passado a quitar as obrigações condominiais em dia, no ano de 2019 e 2020, de acordo com os Ids 18730163 e 18730164, contraria a pretensão recursal adesiva e revela a aceitação quanto à legitimidade da cobrança das taxas de manutenção do loteamento.
8. CONHECIDOS AMBOS OS RECURSOS, MAS PROVIDO APENAS AO RECURSO INDEPENDENTE DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA REFORMADA.