Tribunal: TJDFT
Processo: 0711065-49.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-10-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711065-49.2018.8.07.0001 RECORRENTE: RAFAEL DE DEUS PIRES RECORRIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO DO SALDO DEVEDOR. INDEVIDA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. COBRANÇA RELATIVA À PERÍODO ANTERIOR A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. ALUGUEL. PREÇO DE MERCADO. 1. Havendo cessão de direitos de imóvel em construção, o valor do saldo devedor a cargo do cessionário é aquele que consta no contrato de cessão de direitos, e não o previsto no contrato originário de promessa de compra e venda celebrado inicialmente entre a construtora e o cedente. 2. Esta Corte de Justiça firmou o entendimento ao julgar o IRDR no 6 de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. 3. É abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade aos promitentes compradores pelo pagamento do IPTU antes da entrega das chaves do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda. 4. Comprovada a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do bem objeto de termo de cessão de direitos do contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido após averbação do habite-se, após ter ocorrido a quitação integral do saldo devedor, deve arcar com o pagamento dos lucros cessantes, correspondentes ao valor auferido com aluguel do bem no período da mora. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. O recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 286 a 298, todos do Código Civil, sustentando que nos contratos de cessão de direitos o cessionário assume todos os ônus e bônus do contrato original, bem como todas as cláusulas e resoluções legais do contrato original, desde que o credor expressamente aceite. Assevera que a construtora assinou expressamente como interveniente anuente da cessão de direitos para o recorrente/cessionário, razão pela o recorrente pode alegar erro no cálculo do saldo devedor com relação ao pagamento do imóvel; b) artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a aplicação da inversão do ônus da prova ante a relação de consumo do caso ora analisado e a superioridade da fornecedora. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Examinando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifico que o recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 286 a 298, todos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora assentou: Da análise dos autos, verifica-se que a diferença encontrada na perícia técnica apresentada pela parte autora em sua inicial de ID 7769760 (páginas 1 a 5) toma como base o valor do financiamento no contrato originário que tinha como promitentes compradores IRAN CHUQUER e MARLISE DA COSTA, que não pode ser considerado pelo cessionário, ora autor. De fato, no contrato originário havia a previsão de que o preço para a aquisição do imóvel seria no importe de R$ 241.780,76 (consoante se observa pelo contrato de promessa de compra e venda de ID 7769749), sendo que foi esse o valor contabilizado pelo autor, o que não pode ser admitido. Com efeito, no contrato de cessão de direitos celebrado entre a autora e a parte ré de ID 7769757, consta que o preço do saldo devedor remanescente do financiamento é no importe de R$ 301.280,69. Esse foi o valor considerado na planilha apresentada pela parte ré quando da elaboração do valor do saldo devedor remanescente para a quitação mediante financiamento bancário (vide planilha de ID 7769797 p. 1). Vale a pena conferir a redação da cláusula segunda do termo de cessão de direitos e obrigações do contrato particular de promessa de compra e venda: “CLÁUSULA SEGUNDA: O(S)(A) CESSIONÁRIO (S)(A) sub-roga(m)-se nos direitos e obrigações decorrentes do CONTRATO e seus respectivos aditivos, especialmente, sem prejuízo das demais disposições, convertendo o saldo devedor remanescente do financiamento junto INTERVENIENTE ANUENTE, conforme as condições abaixo: a) 1(uma) parcela no valor de R$ 301.280,69 (Trezentos e um mil duzentos e oitenta reais e sessenta e nove centavos), a ser pago através de um financiamento Habitacional, a ser obtido pelo(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), junto ao Agente Financeiro. Parágrafo Primeiro: A(s) parcela(s) pactuada na Cláusua Segunda, será(ão) reajustada(s) MENSALMENTE pelo índice que resultar da divisão do INDICE NACIONAL DA CONSTRUÇÃO CÍVIL (INCC/FGV), de dois meses ao seu respectivo resgate pelo INCC/FGV de dois meses anteriores à 01/04/2013. Esta será a nova data base de cálculo para qualquer reajuste contratual incidente(s) sobre a(s) parcela(s). Parágrafo Segundo: No momento da assinatura do contrato com o Agente Financeiro, caso seja apurado diferença entre o saldo devedor atualizado das parcelas citadas acima e os valores aprovados pelo Banco, esta diferença deverá ser paga à vista, antes da assinatura do contrato com o agente financeiro.” Tal contrato de cessão de direitos foi devidamente assinado pela parte autora, a qual em nenhum momento questionou a validade de tal cláusula e do valor do saldo devedor do financiamento. Portanto, como os cálculos apresentados pelo autor não observaram o valor pactuado quando celebrado o contrato de cessão de direitos, não há que se falar em cobrança indevida. Ademais, na planilha de cálculos da parte ré também houve a incidência dos mesmos índices de reajuste aplicados pela parte autora, qual seja o ÍNDICE NACIONAL DA CONSTRUÇÃO CIVIL - INCC/FGV, conforme previsto no termo de cessão de direitos. Portanto, não há que se falar em cobrança indevida, devendo ser rejeitado o pedido de condenação da ré ao pagamento de quantia a título de repetição de indébito (ID 14452567). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo em ralação à suposta ofensa ao artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, “pois o Tribunal de origem não se manifestou sobre as matérias neles tratadas. Tampouco foram opostos Embargos de Declaração com o objetivo de sanar eventual omissão. Os temas carecem, portanto, de prequestionamento, requisito indispensável ao acesso às instâncias excepcionais. Aplicáveis, assim, as Súmulas 282 e 356 do STF” (AgInt no REsp 1814124/RO, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, DJe 12/12/2019). No mesmo, sentido AgRg no REsp 1630565/MG, Rel. Ministra LAURITA VAZ, DJe 29/6/2020). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711065-49.2018.8.07.0001 RECORRENTE: RAFAEL DE DEUS PIRES RECORRIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO DO SALDO DEVEDOR. INDEVIDA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. COBRANÇA RELATIVA À PERÍODO ANTERIOR A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. ALUGUEL. PREÇO DE MERCADO. 1. Havendo cessão de direitos de imóvel em construção, o valor do saldo devedor a cargo do cessionário é aquele que consta no contrato de cessão de direitos, e não o previsto no contrato originário de promessa de compra e venda celebrado inicialmente entre a construtora e o cedente. 2. Esta Corte de Justiça firmou o entendimento ao julgar o IRDR no 6 de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. 3. É abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade aos promitentes compradores pelo pagamento do IPTU antes da entrega das chaves do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda. 4. Comprovada a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do bem objeto de termo de cessão de direitos do contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido após averbação do habite-se, após ter ocorrido a quitação integral do saldo devedor, deve arcar com o pagamento dos lucros cessantes, correspondentes ao valor auferido com aluguel do bem no período da mora. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. O recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 286 a 298, todos do Código Civil, sustentando que nos contratos de cessão de direitos o cessionário assume todos os ônus e bônus do contrato original, bem como todas as cláusulas e resoluções legais do contrato original, desde que o credor expressamente aceite. Assevera que a construtora assinou expressamente como interveniente anuente da cessão de direitos para o recorrente/cessionário, razão pela o recorrente pode alegar erro no cálculo do saldo devedor com relação ao pagamento do imóvel; b) artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a aplicação da inversão do ônus da prova ante a relação de consumo do caso ora analisado e a superioridade da fornecedora. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Examinando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifico que o recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 286 a 298, todos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora assentou: Da análise dos autos, verifica-se que a diferença encontrada na perícia técnica apresentada pela parte autora em sua inicial de ID 7769760 (páginas 1 a 5) toma como base o valor do financiamento no contrato originário que tinha como promitentes compradores IRAN CHUQUER e MARLISE DA COSTA, que não pode ser considerado pelo cessionário, ora autor. De fato, no contrato originário havia a previsão de que o preço para a aquisição do imóvel seria no importe de R$ 241.780,76 (consoante se observa pelo contrato de promessa de compra e venda de ID 7769749), sendo que foi esse o valor contabilizado pelo autor, o que não pode ser admitido. Com efeito, no contrato de cessão de direitos celebrado entre a autora e a parte ré de ID 7769757, consta que o preço do saldo devedor remanescente do financiamento é no importe de R$ 301.280,69. Esse foi o valor considerado na planilha apresentada pela parte ré quando da elaboração do valor do saldo devedor remanescente para a quitação mediante financiamento bancário (vide planilha de ID 7769797 p. 1). Vale a pena conferir a redação da cláusula segunda do termo de cessão de direitos e obrigações do contrato particular de promessa de compra e venda: “CLÁUSULA SEGUNDA: O(S)(A) CESSIONÁRIO (S)(A) sub-roga(m)-se nos direitos e obrigações decorrentes do CONTRATO e seus respectivos aditivos, especialmente, sem prejuízo das demais disposições, convertendo o saldo devedor remanescente do financiamento junto INTERVENIENTE ANUENTE, conforme as condições abaixo: a) 1(uma) parcela no valor de R$ 301.280,69 (Trezentos e um mil duzentos e oitenta reais e sessenta e nove centavos), a ser pago através de um financiamento Habitacional, a ser obtido pelo(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), junto ao Agente Financeiro. Parágrafo Primeiro: A(s) parcela(s) pactuada na Cláusua Segunda, será(ão) reajustada(s) MENSALMENTE pelo índice que resultar da divisão do INDICE NACIONAL DA CONSTRUÇÃO CÍVIL (INCC/FGV), de dois meses ao seu respectivo resgate pelo INCC/FGV de dois meses anteriores à 01/04/2013. Esta será a nova data base de cálculo para qualquer reajuste contratual incidente(s) sobre a(s) parcela(s). Parágrafo Segundo: No momento da assinatura do contrato com o Agente Financeiro, caso seja apurado diferença entre o saldo devedor atualizado das parcelas citadas acima e os valores aprovados pelo Banco, esta diferença deverá ser paga à vista, antes da assinatura do contrato com o agente financeiro.” Tal contrato de cessão de direitos foi devidamente assinado pela parte autora, a qual em nenhum momento questionou a validade de tal cláusula e do valor do saldo devedor do financiamento. Portanto, como os cálculos apresentados pelo autor não observaram o valor pactuado quando celebrado o contrato de cessão de direitos, não há que se falar em cobrança indevida. Ademais, na planilha de cálculos da parte ré também houve a incidência dos mesmos índices de reajuste aplicados pela parte autora, qual seja o ÍNDICE NACIONAL DA CONSTRUÇÃO CIVIL - INCC/FGV, conforme previsto no termo de cessão de direitos. Portanto, não há que se falar em cobrança indevida, devendo ser rejeitado o pedido de condenação da ré ao pagamento de quantia a título de repetição de indébito (ID 14452567). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo em ralação à suposta ofensa ao artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, “pois o Tribunal de origem não se manifestou sobre as matérias neles tratadas. Tampouco foram opostos Embargos de Declaração com o objetivo de sanar eventual omissão. Os temas carecem, portanto, de prequestionamento, requisito indispensável ao acesso às instâncias excepcionais. Aplicáveis, assim, as Súmulas 282 e 356 do STF” (AgInt no REsp 1814124/RO, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, DJe 12/12/2019). No mesmo, sentido AgRg no REsp 1630565/MG, Rel. Ministra LAURITA VAZ, DJe 29/6/2020). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023