Tribunal: TJDFT
Processo: 0713157-45.2019.8.07.0007
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-14
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. RECONVENÇÃO. DIALETICIDADE. OBSERVADA. ILEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRELIMINAR AFASTADA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. FORMA SIMPLES E DOBRADA. ART. 940 DO CC. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. CONTESTAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. ART. 37 DA LEI 8.245/1991. DUPLA GARANTIA. NÃO VERIFICADA. FIANÇA PRESTADA. VÁLIDA. CAUÇÃO INFORMAL. ACORDO EXTRAJUDICIAL FORMALIZADO ENTRE AS PARTES. PROTEÇÃO AO PONTO COMERCIAL. IMPOSSIBILIDADE. DÉBITOS DE IPTU/TLP. DEVIDOS. DESPESAS DE CONSUMO DE ÁGUA. OBRIGAÇÃO PESSOAL. LITIGÂNCIA DE MÁ FÉ. NÃO CARACTERIZADA. OBRA PÚBLICA. INUTILIZAÇÃO DO BEM LOCADO. NÃO CONFIGURADA. RESSARCIMENTO PELAS BENFEITORIAS FEITAS. IMPOSSIBILIDADE. RENÚNCIA. SÚMULA 335/STJ.
1. Não se vislumbra, in casu, prejuízo ao princípio da dialeticidade recursal. Porquanto, as razões recursais abrangeram os fundamentos da sentença.
2. A análise do preenchimento das condições da ação, entre elas a legitimatio ad causam, deve ser alcançada à luz da teoria da asserção, que leciona que a supracitada pertinência subjetiva é verificada a partir da narrativa dos fatos e pela possibilidade de análise, hipoteticamente, do mérito da demanda.
3. Para que haja a devolução dos valores indevidamente cobrados, seja na forma dobrada ou na forma simples, nos termos do art. 940 do CC, necessário se faz a coexistência de três requisitos, quais sejam: (i) a cobrança indevida; (ii) a realização do pagamento, e (iii) a má fé do credor.
3.1. In casu, a reconvinte/apelante não logrou êxito em provar o efetivo pagamento das supostas cobranças indevidas; bem como, a má fé da credora. Assim, inaplicável a penalidade prevista no art. 940 do CC.
4. O art. 341 do CPC traz, em seu bojo, o princípio do ônus da impugnação específica, sendo vedada, com exceção dos atores previstos no parágrafo único do supracitado artigo, a contestação genérica, ou seja, por negação geral, incidindo, com isso, os efeitos da revelia, face a presunção de veracidade dos fatos não impugnados.
4.1. Entretanto, independentemente do elencado nos incisos do citado art. 341 do CPC, os quais afastam os efeitos da revelia; a presunção de veracidade é relativa (juris tantum). Ou seja, o advento da revelia não implica, necessariamente, no acolhimento do pedido autoral, uma vez que o mesmo pode ser julgado improcedente quando as provas dos autos mostrarem-se incompatíveis com a pretensão autoral. Situação que se reflete nos autos.
5. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/1991 declara que: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
5.1. O contrato de locação firmado entre as partes prevê, única e exclusivamente, a garantia prestada por fiança, não havendo, portanto, que se falar em nulidade da garantia fidejussória.
6. Informalmente foi prestada caução por parte da locatária/apelante, a qual, de regra, merece ressarcimento, com fulcro nos princípios da probidade e da boa fé objetiva (art. 422 do CC); os quais se aplicam às relações locatícias.
6.1. Contudo, as partes transigiram sobre a caução prestada, servindo, a mesma, para adimplir multa reconhecida e confessada pela locatária/apelante.
7. O § 1° do art. 52 da Lei 8.245/1991 prevê a proteção ao ponto comercial do locatário em duas situações: (i) quando o locador não renova o contrato sob a justificativa de utilizá-lo para proveito próprio; ou (ii) para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Confira-se:
7.1. No caso em tela, não se trata de ação renovatória, mas, sim, ação de despejo c/c cobrança de alugueis, em razão de a apelante não ter arcado com os pagamentos dos alugueis devidos – fato incontroverso nos autos.
7.2. Logo, nos termos da jurisprudência desta eg. Corte de Justiça, rescindido o contrato de locação por falta de pagamento, não resta caracterizada qualquer das hipóteses previstas no dispositivo citado; afigurando-se, portanto, inviável a proteção ao ponto comercial requerida, pois o instituto não se presta a proteger o contratante inadimplente com suas obrigações. Precedente.
8. A parte autora/apelada comprovou, nos termos do art. 373, I, do CPC, que foi inscrita, pela Fazenda Pública do Distrito Federal, na dívida ativa em razão da falta de pagamento dos tributos – IPTU e TLP – dos anos de 2015 a 2019.
8.1. A apelante deve arcar com o pagamento dos tributos contratualmente assumidos e não adimplidos; independentemente de comprovação (ou não) do pagamento efetuado.
9. O débito decorrente da prestação de serviços de água e tratamento de esgoto, pela CAESB, deve ser imputado apenas ao contratante do serviço, pois não se trata de obrigação de natureza propter rem, mas, sim, de caráter pessoal, vinculando, tão somente, o contratante do serviço prestado.
10. Para que se caracterize a litigância de má-fé ou ato atentatório à dignidade da Justiça é necessária a comprovação do “improbus litigator”, o que não restou demonstrado nos autos (Acórdão 1259530, 07071606820208070000, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 14/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
11. Não prospera a simples e abstrata alegação de que as obras de urbanização realizadas na Região Administrativa de Vicente Pires interditaram as vias de acesso ao imóvel locado. Situação que eximiria a apelante de pagar os alugueis devidos.
11.1. As obras realizadas nas proximidades do imóvel e outras intercorrências correlacionadas, oriundas de iniciativas do Poder Público, não tornam inexigíveis as obrigações locatícias avençadas, especialmente quando a parte locatária permanece com a disponibilidade do imóvel no período, como ocorrido no caso.
12. A Súmula 335/STJ entende como válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Situação que se reflete nos autos, já que a apelante renunciou expressamente ao seu direito.
13. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. RECONVENÇÃO. DIALETICIDADE. OBSERVADA. ILEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRELIMINAR AFASTADA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. FORMA SIMPLES E DOBRADA. ART. 940 DO CC. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. CONTESTAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. ART. 37 DA LEI 8.245/1991. DUPLA GARANTIA. NÃO VERIFICADA. FIANÇA PRESTADA. VÁLIDA. CAUÇÃO INFORMAL. ACORDO EXTRAJUDICIAL FORMALIZADO ENTRE AS PARTES. PROTEÇÃO AO PONTO COMERCIAL. IMPOSSIBILIDADE. DÉBITOS DE IPTU/TLP. DEVIDOS. DESPESAS DE CONSUMO DE ÁGUA. OBRIGAÇÃO PESSOAL. LITIGÂNCIA DE MÁ FÉ. NÃO CARACTERIZADA. OBRA PÚBLICA. INUTILIZAÇÃO DO BEM LOCADO. NÃO CONFIGURADA. RESSARCIMENTO PELAS BENFEITORIAS FEITAS. IMPOSSIBILIDADE. RENÚNCIA. SÚMULA 335/STJ.
1. Não se vislumbra, in casu, prejuízo ao princípio da dialeticidade recursal. Porquanto, as razões recursais abrangeram os fundamentos da sentença.
2. A análise do preenchimento das condições da ação, entre elas a legitimatio ad causam, deve ser alcançada à luz da teoria da asserção, que leciona que a supracitada pertinência subjetiva é verificada a partir da narrativa dos fatos e pela possibilidade de análise, hipoteticamente, do mérito da demanda.
3. Para que haja a devolução dos valores indevidamente cobrados, seja na forma dobrada ou na forma simples, nos termos do art. 940 do CC, necessário se faz a coexistência de três requisitos, quais sejam: (i) a cobrança indevida; (ii) a realização do pagamento, e (iii) a má fé do credor.
3.1. In casu, a reconvinte/apelante não logrou êxito em provar o efetivo pagamento das supostas cobranças indevidas; bem como, a má fé da credora. Assim, inaplicável a penalidade prevista no art. 940 do CC.
4. O art. 341 do CPC traz, em seu bojo, o princípio do ônus da impugnação específica, sendo vedada, com exceção dos atores previstos no parágrafo único do supracitado artigo, a contestação genérica, ou seja, por negação geral, incidindo, com isso, os efeitos da revelia, face a presunção de veracidade dos fatos não impugnados.
4.1. Entretanto, independentemente do elencado nos incisos do citado art. 341 do CPC, os quais afastam os efeitos da revelia; a presunção de veracidade é relativa (juris tantum). Ou seja, o advento da revelia não implica, necessariamente, no acolhimento do pedido autoral, uma vez que o mesmo pode ser julgado improcedente quando as provas dos autos mostrarem-se incompatíveis com a pretensão autoral. Situação que se reflete nos autos.
5. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/1991 declara que: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
5.1. O contrato de locação firmado entre as partes prevê, única e exclusivamente, a garantia prestada por fiança, não havendo, portanto, que se falar em nulidade da garantia fidejussória.
6. Informalmente foi prestada caução por parte da locatária/apelante, a qual, de regra, merece ressarcimento, com fulcro nos princípios da probidade e da boa fé objetiva (art. 422 do CC); os quais se aplicam às relações locatícias.
6.1. Contudo, as partes transigiram sobre a caução prestada, servindo, a mesma, para adimplir multa reconhecida e confessada pela locatária/apelante.
7. O § 1° do art. 52 da Lei 8.245/1991 prevê a proteção ao ponto comercial do locatário em duas situações: (i) quando o locador não renova o contrato sob a justificativa de utilizá-lo para proveito próprio; ou (ii) para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Confira-se:
7.1. No caso em tela, não se trata de ação renovatória, mas, sim, ação de despejo c/c cobrança de alugueis, em razão de a apelante não ter arcado com os pagamentos dos alugueis devidos – fato incontroverso nos autos.
7.2. Logo, nos termos da jurisprudência desta eg. Corte de Justiça, rescindido o contrato de locação por falta de pagamento, não resta caracterizada qualquer das hipóteses previstas no dispositivo citado; afigurando-se, portanto, inviável a proteção ao ponto comercial requerida, pois o instituto não se presta a proteger o contratante inadimplente com suas obrigações. Precedente.
8. A parte autora/apelada comprovou, nos termos do art. 373, I, do CPC, que foi inscrita, pela Fazenda Pública do Distrito Federal, na dívida ativa em razão da falta de pagamento dos tributos – IPTU e TLP – dos anos de 2015 a 2019.
8.1. A apelante deve arcar com o pagamento dos tributos contratualmente assumidos e não adimplidos; independentemente de comprovação (ou não) do pagamento efetuado.
9. O débito decorrente da prestação de serviços de água e tratamento de esgoto, pela CAESB, deve ser imputado apenas ao contratante do serviço, pois não se trata de obrigação de natureza propter rem, mas, sim, de caráter pessoal, vinculando, tão somente, o contratante do serviço prestado.
10. Para que se caracterize a litigância de má-fé ou ato atentatório à dignidade da Justiça é necessária a comprovação do “improbus litigator”, o que não restou demonstrado nos autos (Acórdão 1259530, 07071606820208070000, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 14/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
11. Não prospera a simples e abstrata alegação de que as obras de urbanização realizadas na Região Administrativa de Vicente Pires interditaram as vias de acesso ao imóvel locado. Situação que eximiria a apelante de pagar os alugueis devidos.
11.1. As obras realizadas nas proximidades do imóvel e outras intercorrências correlacionadas, oriundas de iniciativas do Poder Público, não tornam inexigíveis as obrigações locatícias avençadas, especialmente quando a parte locatária permanece com a disponibilidade do imóvel no período, como ocorrido no caso.
12. A Súmula 335/STJ entende como válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Situação que se reflete nos autos, já que a apelante renunciou expressamente ao seu direito.
13. Recurso parcialmente provido.