Tribunal: TJDFT
Processo: 0705977-72.2019.8.07.0008
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-14
Data de publicação: 2020-10-26

Ementa:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ART. 1.358-A CC. CONDOMÍNIO DE LOTES. TAXAS CONDOMINIAIS. RESP. 1.280.871/SP. TEMA 882. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. PRESCRIÇÃO. QUINQUENAL. ART. 206, § 5o, I, CC. RECURSO PROVIDO.
1. Na origem, trata-se de ação de cobrança de taxas de condomínio em loteamento irregular. 1.1. Em suma a parte autora alegou que a requerida é possuidora de imóvel no condomínio e encontra-se inadimplente com as despesas de condomínio dos últimos 5 anos. Atribuiu a causa o valor de R$ 20.415,86. 1.2. Citada por oficial de justiça, a requerida deixou decorrer o prazo sem contestar sendo declarada a sua revelia. 1.3. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido autoral para condenar a requerida a pagar as prestações vencidas a partir da vigência da Lei 13.465/17 (12/07/2017), vincendas até a data da sentença, corrigidas a partir de cada vencimento, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
2. A parte autora apela pugnando pela reforma da sentença. 2.1. Afirma que a requerida está inadimplente com as taxas vencidas nos últimos 5 anos. 2.2. Sustenta que não houve impugnação do demonstrativo de débito do condomínio apresentado com a inicial, em razão da revelia da requerida. 2.3. Alega que “a taxa de condomínio é devida pelo cessionário – outorgado comprador -, a partir da entrega do imóvel”. 2.4. Requer a total procedência dos pedidos iniciais.
3. Em que pese a Lei 13.465/17 tenha entrado em vigor em 12/07/2017, a jurisprudência desta Corte se manifesta no sentido de que a irregularidade do condomínio não pode ser alegada pelo condômino, a fim de eximir-se de sua obrigação legal, sob pena de enriquecimento sem causa. 3.1. Se a requerida adquiriu lote em local irregular, não pode agora alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. 3.2. Portanto, a alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais, principalmente em relação ao período anterior à vigência da Lei n. 13.465/17. 3.3. Precedente turmário: “(...) Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. (...)” (07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019).
4. No caso, além de revel, a requerida adquiriu lote em local irregular devendo contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. 4.1. A tese firmada no julgamento do Resp. 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes. 4.2. Portanto, fica demonstrada a existência de distinção (distinguishing) no presente caso em julgamento, afastando-se a aplicação do disposto no art. 489, § 1o, VI, CPC.
5. Aplica-se à espécie o prazo prescricional previsto para as cobranças de taxas de condomínio, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado no julgamento do Resp. 1.483.930. Ou seja, o prazo aplicável é o de cinco anos, de acordo com o art. 206, § 5o, I, do Código Civil. 5.1. De acordo com o Instrumento Particular de Compromisso de Permuta (Cessão de Direitos), a requerida adquiriu sua fração ideal, bem como a posse sobre o imóvel, em 25/06/2007. 5.2. Dessa forma, a responsabilidade da ré em arcar com as despesas condominiais se estende aos cinco anos anteriores ao ajuizamento do feito, ocorrido em 13/12/2019. 5.3. Precedente turmário: “(...) É aplicável ao caso o entendimento firmado no julgamento do Resp 1.483.930, pelo c. Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que o prazo prescricional aplicável à cobrança das taxas de condômino é o de cinco anos previsto no art. art. 206, § 5o, I, do Código Civil. 7. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) versou sobre morador de bairro aberto, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal, originados de parcelamentos desautorizados, em que restrito o acesso por seus moradores ou visitantes e estabelecidas associações de moradores, as quais, por sua vez, instituem valor mensal de rateio (taxa condominial) para financiamento dos serviços de habitabilidade. 8. Em casos como o dos autos, deve prevalecer o entendimento jurisprudencial firmado neste e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que autoriza a cobrança de taxas condominiais instituídas por associação de moradores, mesmo quando inexistente manifestação expressa do morador no sentido de tornar-se associado. 9. A inadimplência quanto às taxas condominiais pode acarretar uma série de consequências para o condômino, como as relativas à participação e votação em assembleia, e quanto à alienação e transferência dos direitos sobre o imóvel, e que persistem mesmo com o transcurso do prazo prescricional previsto em lei para a cobrança judicial do débito. 10. Recurso de Apelação conhecido e desprovido.” (07031087320188070008, Relator: Cesar Loyola, 2a Turma Cível, DJE: 19/9/2019).
6. Sentença reformada tão somente para incluir na condenação da requerida as parcelas vencidas anteriores à Lei 13.465/17, limitadas a 13/12/2014, data da incidência do prazo prescricional de cinco anos contados do ajuizamento da ação.
7. Recurso provido.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ART. 1.358-A CC. CONDOMÍNIO DE LOTES. TAXAS CONDOMINIAIS. RESP. 1.280.871/SP. TEMA 882. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. PRESCRIÇÃO. QUINQUENAL. ART. 206, § 5o, I, CC. RECURSO PROVIDO.
1. Na origem, trata-se de ação de cobrança de taxas de condomínio em loteamento irregular. 1.1. Em suma a parte autora alegou que a requerida é possuidora de imóvel no condomínio e encontra-se inadimplente com as despesas de condomínio dos últimos 5 anos. Atribuiu a causa o valor de R$ 20.415,86. 1.2. Citada por oficial de justiça, a requerida deixou decorrer o prazo sem contestar sendo declarada a sua revelia. 1.3. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido autoral para condenar a requerida a pagar as prestações vencidas a partir da vigência da Lei 13.465/17 (12/07/2017), vincendas até a data da sentença, corrigidas a partir de cada vencimento, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
2. A parte autora apela pugnando pela reforma da sentença. 2.1. Afirma que a requerida está inadimplente com as taxas vencidas nos últimos 5 anos. 2.2. Sustenta que não houve impugnação do demonstrativo de débito do condomínio apresentado com a inicial, em razão da revelia da requerida. 2.3. Alega que “a taxa de condomínio é devida pelo cessionário – outorgado comprador -, a partir da entrega do imóvel”. 2.4. Requer a total procedência dos pedidos iniciais.
3. Em que pese a Lei 13.465/17 tenha entrado em vigor em 12/07/2017, a jurisprudência desta Corte se manifesta no sentido de que a irregularidade do condomínio não pode ser alegada pelo condômino, a fim de eximir-se de sua obrigação legal, sob pena de enriquecimento sem causa. 3.1. Se a requerida adquiriu lote em local irregular, não pode agora alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. 3.2. Portanto, a alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais, principalmente em relação ao período anterior à vigência da Lei n. 13.465/17. 3.3. Precedente turmário: “(...) Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. (...)” (07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019).
4. No caso, além de revel, a requerida adquiriu lote em local irregular devendo contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. 4.1. A tese firmada no julgamento do Resp. 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes. 4.2. Portanto, fica demonstrada a existência de distinção (distinguishing) no presente caso em julgamento, afastando-se a aplicação do disposto no art. 489, § 1o, VI, CPC.
5. Aplica-se à espécie o prazo prescricional previsto para as cobranças de taxas de condomínio, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado no julgamento do Resp. 1.483.930. Ou seja, o prazo aplicável é o de cinco anos, de acordo com o art. 206, § 5o, I, do Código Civil. 5.1. De acordo com o Instrumento Particular de Compromisso de Permuta (Cessão de Direitos), a requerida adquiriu sua fração ideal, bem como a posse sobre o imóvel, em 25/06/2007. 5.2. Dessa forma, a responsabilidade da ré em arcar com as despesas condominiais se estende aos cinco anos anteriores ao ajuizamento do feito, ocorrido em 13/12/2019. 5.3. Precedente turmário: “(...) É aplicável ao caso o entendimento firmado no julgamento do Resp 1.483.930, pelo c. Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que o prazo prescricional aplicável à cobrança das taxas de condômino é o de cinco anos previsto no art. art. 206, § 5o, I, do Código Civil. 7. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) versou sobre morador de bairro aberto, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal, originados de parcelamentos desautorizados, em que restrito o acesso por seus moradores ou visitantes e estabelecidas associações de moradores, as quais, por sua vez, instituem valor mensal de rateio (taxa condominial) para financiamento dos serviços de habitabilidade. 8. Em casos como o dos autos, deve prevalecer o entendimento jurisprudencial firmado neste e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que autoriza a cobrança de taxas condominiais instituídas por associação de moradores, mesmo quando inexistente manifestação expressa do morador no sentido de tornar-se associado. 9. A inadimplência quanto às taxas condominiais pode acarretar uma série de consequências para o condômino, como as relativas à participação e votação em assembleia, e quanto à alienação e transferência dos direitos sobre o imóvel, e que persistem mesmo com o transcurso do prazo prescricional previsto em lei para a cobrança judicial do débito. 10. Recurso de Apelação conhecido e desprovido.” (07031087320188070008, Relator: Cesar Loyola, 2a Turma Cível, DJE: 19/9/2019).
6. Sentença reformada tão somente para incluir na condenação da requerida as parcelas vencidas anteriores à Lei 13.465/17, limitadas a 13/12/2014, data da incidência do prazo prescricional de cinco anos contados do ajuizamento da ação.
7. Recurso provido.