Tribunal: TJDFT
Processo: 0702214-16.2017.8.07.0014
Órgão julgador: CARLOS RODRIGUES
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-28
Data de publicação: 2020-11-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA DA RÉ. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INCABÍVEL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE QUALQUER VALOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA FIXADA EM CONTRATO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. SENTENÇA MANTIDA.
1. Os autores e as rés se amoldam, respectivamente, aos conceitos de consumidores e fornecedoras expressos pelos arts. 2o e 3o do CDC, fato que caracteriza a relação entre as partes como sendo de consumo.
2. Os infortúnios no setor da construção civil relacionam-se com os riscos do próprio negócio da empresa, não evidenciando hipótese de excludente de responsabilidade para os fins de elisão do pagamento de indenização pelo eventual atraso na entrega do imóvel.
3. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária, cabendo à parte inadimplente o dever de suportar os ônus de sua mora, notadamente o pagamento de valor fixado em cláusula penal contratual.
4. Restando configurada a responsabilidade da promitente vendedora pelo atraso juridicamente injustificável na entrega integral da coisa prometida, forçoso reconhecer a obrigação desta em indenizar o promitente comprador pelo que ele deixou de auferir com o uso do imóvel.
5. Não havendo entrega integral do objeto principal e único do contrato, não há se falar em adimplemento substancial, pois a parte contratante, consumidora, não poderá usufruir do pactuado até a sua entrega definitiva.
6. Havendo prefixação expressa das perdas e danos por meio de cláusula contratual específica, condenar a parte ré ao pagamento da indenização mensal pelo prazo de duração da mora é medida que se impõe.
7. Inviável se falar em inversão da cláusula penal pactuada apenas em desfavor do comprador diante da previsão expressa de cláusula que já prevê o ressarcimento por perdas e danos ocasionados pela mora da construtora ré, devendo esta prevalecer por representar de forma razoável e proporcional os danos causados em razão da demora para o recebimento do imóvel, em quantia que a consumidora poderia auferir se a entrega fosse realizada no tempo acordado.
8. Por ocasião de julgamento do REsp no 1.498.484/DF (Tema 970), o c. STJ fixou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.
9. O STJ, por ocasião do julgamento do REsp no 1729593/SP, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, firmou a tese de que, “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (Tema 996).
10. Um dos consectários da proteção à boa-fé no processo civil é a não admissão do venire contra factum proprium, que consiste na vedação ao comportamento contraditório, ou seja, àquele que se comportou de determinada maneira anteriormente é proibida a assunção de uma posição oposta, frustrando a confiança da parte contrária e do juízo.
11. Não prospera o pedido de redução da multa com base no artigo 413 do CC, se esta foi estipulada no contrato de adesão pela própria construtora, não sendo razoável que esta se valha da própria torpeza para invocar a sua redução sob o fundamento de manifesto excesso da penalidade.
12. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA DA RÉ. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INCABÍVEL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE QUALQUER VALOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA FIXADA EM CONTRATO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. SENTENÇA MANTIDA.
1. Os autores e as rés se amoldam, respectivamente, aos conceitos de consumidores e fornecedoras expressos pelos arts. 2o e 3o do CDC, fato que caracteriza a relação entre as partes como sendo de consumo.
2. Os infortúnios no setor da construção civil relacionam-se com os riscos do próprio negócio da empresa, não evidenciando hipótese de excludente de responsabilidade para os fins de elisão do pagamento de indenização pelo eventual atraso na entrega do imóvel.
3. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária, cabendo à parte inadimplente o dever de suportar os ônus de sua mora, notadamente o pagamento de valor fixado em cláusula penal contratual.
4. Restando configurada a responsabilidade da promitente vendedora pelo atraso juridicamente injustificável na entrega integral da coisa prometida, forçoso reconhecer a obrigação desta em indenizar o promitente comprador pelo que ele deixou de auferir com o uso do imóvel.
5. Não havendo entrega integral do objeto principal e único do contrato, não há se falar em adimplemento substancial, pois a parte contratante, consumidora, não poderá usufruir do pactuado até a sua entrega definitiva.
6. Havendo prefixação expressa das perdas e danos por meio de cláusula contratual específica, condenar a parte ré ao pagamento da indenização mensal pelo prazo de duração da mora é medida que se impõe.
7. Inviável se falar em inversão da cláusula penal pactuada apenas em desfavor do comprador diante da previsão expressa de cláusula que já prevê o ressarcimento por perdas e danos ocasionados pela mora da construtora ré, devendo esta prevalecer por representar de forma razoável e proporcional os danos causados em razão da demora para o recebimento do imóvel, em quantia que a consumidora poderia auferir se a entrega fosse realizada no tempo acordado.
8. Por ocasião de julgamento do REsp no 1.498.484/DF (Tema 970), o c. STJ fixou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.
9. O STJ, por ocasião do julgamento do REsp no 1729593/SP, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, firmou a tese de que, “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (Tema 996).
10. Um dos consectários da proteção à boa-fé no processo civil é a não admissão do venire contra factum proprium, que consiste na vedação ao comportamento contraditório, ou seja, àquele que se comportou de determinada maneira anteriormente é proibida a assunção de uma posição oposta, frustrando a confiança da parte contrária e do juízo.
11. Não prospera o pedido de redução da multa com base no artigo 413 do CC, se esta foi estipulada no contrato de adesão pela própria construtora, não sendo razoável que esta se valha da própria torpeza para invocar a sua redução sob o fundamento de manifesto excesso da penalidade.
12. Recurso conhecido e desprovido.