Tribunal: TJDFT
Processo: 0704118-95.2017.8.07.0006
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-10

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE INDISPONIBILIDADE DE BEM IMÓVEL. CONTRATO DE CESSÁO DE DIREITOS DE BEM IMÓVEL. SIMULAÇÃO. AGIOTAGEM. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. ARTIGO 1.012, §§1o E 4o DO CPC. PROBABILIDADE DE PROVIMENTO DO RECURSO E PERIGO DE DANO. NÃO DEMONSTRADOS. DO MÉRITO. DA PROVA TESTEMUNHAL. TESTEMUNHAS SUSPEITAS. POSSIBILIDADE. ARTIGO 447, §4o DO CPC. VALORAÇÃO. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO MAGISTRADO. INSTRUMENTO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. PAGAMENTO EM ESPÉCIE DE VALOR VULTUOSO. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta pelo autor diante de sentença que julgou improcedente os pedidos iniciais, em que o demandante formulou tutela de urgência para decretação da indisponibilidade do bem imóvel, bem como a declaração de inexistência e nulidade da escritura pública de compra e venda celebrada entre a primeira e os demais réus e a anulação do registro do bem imóvel. 1.1. Nesta via recursal, o autor requer a reforma da sentença. Pleitea o restabelecimento da antecipação da tutela recursal, liminarmente e em caráter de urgência, com deferimento de efeito suspensivo, para que seja dada a continuidade da indisponibilidade do bem imóvel objeto dos autos, até o deslinde da causa. No mérito, requer o julgamento procedente dos pedidos da inicial, para declarar a inexistência e conseqüente nulidade da escritura de compra e venda, determinando-se também a anulação do registro e eventuais subsequentes na matrícula, junto ao Oficial de Registro de Imóveis. Por fim, requer a condenação da primeira ré ao pagamento dos alugueis inadimplidos até o trânsito em julgado da presente ação.
2. Do efeito suspensivo. 2.1. Via de regra, a apelação possui tradicionalmente efeito suspensivo. No entanto, o §1o do artigo 1.012 do CPC exibe as exceções previstas, quando a sentença terá eficácia imediata, que só será suspensa diante do acolhimento de pedido de efeito suspensivo formulado pelo apelante. 2.2. O §4o do mesmo dispositivo afirma que a sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação. 2.3. A concessão do efeito suspensivo não está exclusivamente condicionada aos requisitos da tutela de urgência (demonstração de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, artigo 300 do CPC), mas também a probabilidade de provimento do recurso. 2.4. Todas as provas constante da petição inicial fizeram parte da análise pelo juízo quando da prolação da sentença, inclusive sobre o crivo do contraditório e da ampla defesa. Ou seja, não há fato novo ou prova nova/superveniente capaz de demonstrar, a priori, a probabilidade do provimento do recurso do recorrente nesta fase processual, suficiente para a concessão de efeito suspensivo. 2.5. Quanto à análise das provas já constante dos autos, será demonstrada no tópico referente ao mérito do recurso. 2.6. Preliminar rejeitada.
3. Do mérito. 3.1. Do depoimento das testemunhas e da prova documental. 3.2. O artigo 447 do CPC afirma que “podem depor como testemunhas todas as pessoas, exceto os incapazes, impedidas ou suspeitas.” No entanto, o §4o do mencionado dispositivo afirma que “§4o Sendo necessário, pode o juíz admitir o depoimento das testemunhas menores, impedidas ou suspeitas.” 3.3. O parágrafo supra demonstra que não há obice no colhimento de oitivas de testemunhas impedidas ou suspeitas, desde que sejam “dispensados de prestar compromisso e seus depoimentos serão apreciados com o valor que possam merecer” ( Daniel A. A., Novo Código de Processo Civil Comentado, 2018, pg. 770). 3.4. Jurisprudência: “(...) 3. A provável suspeição não representa óbice em acolher o depoimento da testemunha como informante, consoante previsão do art. 457, § 2o do CPC. Não é possível presumir o conteúdo ou a fidedignidade das declarações que serão prestadas, embora as regras de direito recomendem que sua valoração ocorra com a devida cautela e sempre conjugada com os demais elementos de convencimento. Porém, tal precaução não o autoriza a antecipar o descrédito das informações que serão prestadas pela testemunha. (...)” (07253062820188070001, Relator: Luis Gustavo B. de Oliveira, 4a Turma Cível, DJE: 13/11/2019.) 3.5. No caso dos autos, todas as declarações prestadas em juízo, foram valoradas em conjunto com os demais elementos de prova, suficientes para formação do convencimento do magistrado. 3.6. Conforme se extrai dos autos, o apelante não logrou comprovar seu suposto direito, seja através de prova documental ou mesmo testemunhal. Não se desincumbiu do ônus que lhe era devido, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.
4. Do pagamento em espécie relativo ao instrumento de cessão de direito do imóvel. 4.1. O autor e o de cujus assinaram contrato de cessão de direitos da casa e, no mesmo dia, o requerente aduziu que efetuou o pagamento em espécie de R$ 50.000,00. 4.2. Não há a negativa de que houve o pagamento, mas que a forma como se deu, aliada a ausência de comprovante bancário, gerando possível indício e presunção de simulação. 4.3. O apelante não logrou demonstrar a regularidade do negócio jurídico atinente ao instrumento de cessão de direitos, tendo em vista que, pela prova documental e os depoimentos prestados, constata-se provável simulação a fim de ocultar a real finalidade da transação e garantir o pagamento de empréstimo contraído pelo de cujus.
5. Da continuidade da residência do de cujus no imóvel após a cessão. Da inexistência do contrato de aluguel. 5.1. O apelante aduz que o magistrado a quo equivocadamente fundamentou haver “algo de errado”, o fato de o de cujus passar à continuar a residir no imóvel que acabara de alienar ao apelante/autor por meio de contrato de cessão de direitos. 5.2. É cediço que o contrato de cessão de direito se trata de um instrumento pelo qual se opera a transmissão de direitos sobre determinado bem. Ou seja, o cedente transfere ao cessíonário os direitos relativos ao imóvel. 5.3 No caso dos autos, o autor alegou que, logo em seguida a assinatura do contrato de cessão de direitos sobre o imóvel, o requerente e o de cujus assinaram contrato de aluguel do mesmo objeto. Assim, verifica-se que está ausente a prévia intenção de transferência da propriedade. Ou seja, mais um indício de possível simulação. 5.4. Causa estranheza assinar um contrato de cessão de direitos, cuja finalidade é transferência de direitos sobre o imóvel e, logo em seguida, o cedente continuar a residir no imóvel por meio de contrato de aluguel com o cessionário. 5.5. O art. 421 do Código Civil dispõe que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”. A função social do contrato engloba, principalmente, a sua finalidade, devendo ser observada pelos contratantes no momento da execução. 5.6. Vale lembrar que a simulação é considerada um vício relativo à exteriorização da vontade, por ocasião da formação do negócio jurídico, conforme art. 167 do Código Civil. 5.7. Doutrina: “O princípio da boa-fé objetiva impóe um comportamento ético e adequado dos sujeitos em qualquer relação jurídica de direito privado. A ética exigida nas relações privadas exige a transparência do ato ou do negócio. E a simulação é justamente o oposto da transparência, pois, como o próprio nome enuncia, é viabilizada por meio de “aparências” ou atos e negócios “aparentes”” (NEVES, Daniel A. A., Novo Código Civil Comentado, 2018, pg. 427). 5.8. Assim, in casu, tem-se que as alegações de possível agiotagem e simulação já são suficientes para que haja dúvidas acerca da validade do negócio jurídico. 5.9. Jurisprudência: “(...) 2. As alegações a respeito da prática de agiotagem e de simulação de negócio jurídico são bastantes para que exsurja certeza quanto a nulidade do negócio jurídico. As circunstâncias em que foram celebradas as referidas transações, aliadas aos elementos de prova e depoimentos pessoais, indicam que, de fato, o imóvel foi dado como garantia de pagamento da dívida no seu vencimento. A simulação que de fato existiu mascarava a celebração de um contrato de empréstimo vedado por lei. (...)” (07181942620198070016, Relator: Roberto Freitas, 3a Turma Cível, DJE 1/7/2020). 5.10. Sentença mantida.
6. Recurso improvido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE INDISPONIBILIDADE DE BEM IMÓVEL. CONTRATO DE CESSÁO DE DIREITOS DE BEM IMÓVEL. SIMULAÇÃO. AGIOTAGEM. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. ARTIGO 1.012, §§1o E 4o DO CPC. PROBABILIDADE DE PROVIMENTO DO RECURSO E PERIGO DE DANO. NÃO DEMONSTRADOS. DO MÉRITO. DA PROVA TESTEMUNHAL. TESTEMUNHAS SUSPEITAS. POSSIBILIDADE. ARTIGO 447, §4o DO CPC. VALORAÇÃO. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO MAGISTRADO. INSTRUMENTO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. PAGAMENTO EM ESPÉCIE DE VALOR VULTUOSO. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta pelo autor diante de sentença que julgou improcedente os pedidos iniciais, em que o demandante formulou tutela de urgência para decretação da indisponibilidade do bem imóvel, bem como a declaração de inexistência e nulidade da escritura pública de compra e venda celebrada entre a primeira e os demais réus e a anulação do registro do bem imóvel. 1.1. Nesta via recursal, o autor requer a reforma da sentença. Pleitea o restabelecimento da antecipação da tutela recursal, liminarmente e em caráter de urgência, com deferimento de efeito suspensivo, para que seja dada a continuidade da indisponibilidade do bem imóvel objeto dos autos, até o deslinde da causa. No mérito, requer o julgamento procedente dos pedidos da inicial, para declarar a inexistência e conseqüente nulidade da escritura de compra e venda, determinando-se também a anulação do registro e eventuais subsequentes na matrícula, junto ao Oficial de Registro de Imóveis. Por fim, requer a condenação da primeira ré ao pagamento dos alugueis inadimplidos até o trânsito em julgado da presente ação.
2. Do efeito suspensivo. 2.1. Via de regra, a apelação possui tradicionalmente efeito suspensivo. No entanto, o §1o do artigo 1.012 do CPC exibe as exceções previstas, quando a sentença terá eficácia imediata, que só será suspensa diante do acolhimento de pedido de efeito suspensivo formulado pelo apelante. 2.2. O §4o do mesmo dispositivo afirma que a sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação. 2.3. A concessão do efeito suspensivo não está exclusivamente condicionada aos requisitos da tutela de urgência (demonstração de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, artigo 300 do CPC), mas também a probabilidade de provimento do recurso. 2.4. Todas as provas constante da petição inicial fizeram parte da análise pelo juízo quando da prolação da sentença, inclusive sobre o crivo do contraditório e da ampla defesa. Ou seja, não há fato novo ou prova nova/superveniente capaz de demonstrar, a priori, a probabilidade do provimento do recurso do recorrente nesta fase processual, suficiente para a concessão de efeito suspensivo. 2.5. Quanto à análise das provas já constante dos autos, será demonstrada no tópico referente ao mérito do recurso. 2.6. Preliminar rejeitada.
3. Do mérito. 3.1. Do depoimento das testemunhas e da prova documental. 3.2. O artigo 447 do CPC afirma que “podem depor como testemunhas todas as pessoas, exceto os incapazes, impedidas ou suspeitas.” No entanto, o §4o do mencionado dispositivo afirma que “§4o Sendo necessário, pode o juíz admitir o depoimento das testemunhas menores, impedidas ou suspeitas.” 3.3. O parágrafo supra demonstra que não há obice no colhimento de oitivas de testemunhas impedidas ou suspeitas, desde que sejam “dispensados de prestar compromisso e seus depoimentos serão apreciados com o valor que possam merecer” ( Daniel A. A., Novo Código de Processo Civil Comentado, 2018, pg. 770). 3.4. Jurisprudência: “(...) 3. A provável suspeição não representa óbice em acolher o depoimento da testemunha como informante, consoante previsão do art. 457, § 2o do CPC. Não é possível presumir o conteúdo ou a fidedignidade das declarações que serão prestadas, embora as regras de direito recomendem que sua valoração ocorra com a devida cautela e sempre conjugada com os demais elementos de convencimento. Porém, tal precaução não o autoriza a antecipar o descrédito das informações que serão prestadas pela testemunha. (...)” (07253062820188070001, Relator: Luis Gustavo B. de Oliveira, 4a Turma Cível, DJE: 13/11/2019.) 3.5. No caso dos autos, todas as declarações prestadas em juízo, foram valoradas em conjunto com os demais elementos de prova, suficientes para formação do convencimento do magistrado. 3.6. Conforme se extrai dos autos, o apelante não logrou comprovar seu suposto direito, seja através de prova documental ou mesmo testemunhal. Não se desincumbiu do ônus que lhe era devido, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.
4. Do pagamento em espécie relativo ao instrumento de cessão de direito do imóvel. 4.1. O autor e o de cujus assinaram contrato de cessão de direitos da casa e, no mesmo dia, o requerente aduziu que efetuou o pagamento em espécie de R$ 50.000,00. 4.2. Não há a negativa de que houve o pagamento, mas que a forma como se deu, aliada a ausência de comprovante bancário, gerando possível indício e presunção de simulação. 4.3. O apelante não logrou demonstrar a regularidade do negócio jurídico atinente ao instrumento de cessão de direitos, tendo em vista que, pela prova documental e os depoimentos prestados, constata-se provável simulação a fim de ocultar a real finalidade da transação e garantir o pagamento de empréstimo contraído pelo de cujus.
5. Da continuidade da residência do de cujus no imóvel após a cessão. Da inexistência do contrato de aluguel. 5.1. O apelante aduz que o magistrado a quo equivocadamente fundamentou haver “algo de errado”, o fato de o de cujus passar à continuar a residir no imóvel que acabara de alienar ao apelante/autor por meio de contrato de cessão de direitos. 5.2. É cediço que o contrato de cessão de direito se trata de um instrumento pelo qual se opera a transmissão de direitos sobre determinado bem. Ou seja, o cedente transfere ao cessíonário os direitos relativos ao imóvel. 5.3 No caso dos autos, o autor alegou que, logo em seguida a assinatura do contrato de cessão de direitos sobre o imóvel, o requerente e o de cujus assinaram contrato de aluguel do mesmo objeto. Assim, verifica-se que está ausente a prévia intenção de transferência da propriedade. Ou seja, mais um indício de possível simulação. 5.4. Causa estranheza assinar um contrato de cessão de direitos, cuja finalidade é transferência de direitos sobre o imóvel e, logo em seguida, o cedente continuar a residir no imóvel por meio de contrato de aluguel com o cessionário. 5.5. O art. 421 do Código Civil dispõe que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”. A função social do contrato engloba, principalmente, a sua finalidade, devendo ser observada pelos contratantes no momento da execução. 5.6. Vale lembrar que a simulação é considerada um vício relativo à exteriorização da vontade, por ocasião da formação do negócio jurídico, conforme art. 167 do Código Civil. 5.7. Doutrina: “O princípio da boa-fé objetiva impóe um comportamento ético e adequado dos sujeitos em qualquer relação jurídica de direito privado. A ética exigida nas relações privadas exige a transparência do ato ou do negócio. E a simulação é justamente o oposto da transparência, pois, como o próprio nome enuncia, é viabilizada por meio de “aparências” ou atos e negócios “aparentes”” (NEVES, Daniel A. A., Novo Código Civil Comentado, 2018, pg. 427). 5.8. Assim, in casu, tem-se que as alegações de possível agiotagem e simulação já são suficientes para que haja dúvidas acerca da validade do negócio jurídico. 5.9. Jurisprudência: “(...) 2. As alegações a respeito da prática de agiotagem e de simulação de negócio jurídico são bastantes para que exsurja certeza quanto a nulidade do negócio jurídico. As circunstâncias em que foram celebradas as referidas transações, aliadas aos elementos de prova e depoimentos pessoais, indicam que, de fato, o imóvel foi dado como garantia de pagamento da dívida no seu vencimento. A simulação que de fato existiu mascarava a celebração de um contrato de empréstimo vedado por lei. (...)” (07181942620198070016, Relator: Roberto Freitas, 3a Turma Cível, DJE 1/7/2020). 5.10. Sentença mantida.
6. Recurso improvido.