Tribunal: TJDFT
Processo: 0708663-58.2019.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0708663-58.2019.8.07.0001 RECORRENTE: LED ÁGUAS CLARAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA RECORRIDA: URBANA AMBIENTAL CONSTRUÇÃO EIRELI - EPP DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigos 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÕES CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. DIALETICIDADE RECURSAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CULPA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO LIMITADA EM 10% A 25%. DESPESAS ADMINISTRATIVAS. GASTOS COM PUBLICIDADE E COMERCIALIZAÇÃO. TRIBUTOS. COBRANÇA ABUSIVA. VALOR DA CAUSA. REAL PROVEITO ECONÔMICO DA LIDE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. 1. Rejeita-se a preliminar de violação à dialeticidade recursal quando o recurso é claro ao insurgir-se quanto aos termos da sentença, atacando a ratio decidendi do pronunciamento judicial. 2. Aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto do feito, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor e porque não comprovada a intenção da pessoa jurídica compradora em utilizar as unidades imobiliárias com finalidade de aumento de sua atividade econômica. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendido, no que se refere ao conceito de consumidor, pela mitigação do rigor da Teoria Finalista em casos de vulnerabilidade desse perante o fornecedor, ainda que o consumidor não seja propriamente o destinatário final do produto ou serviço. 4. Nos casos em que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa do promitente comprador, o Superior Tribunal de Justiça admite a possibilidade de retenção pelo vendedor do montante de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, percentual esse passível de modulação pelo magistrado quando se afigurar excessivo e cuja fixação deve observar a casuística presente no feito. 5. Atento às circunstâncias delineadas no feito, razoável a limitação do percentual de retenção pela construtora em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pelo consumidor. 6. Afigura-se abusiva a cobrança pela incorporadora de despesas administrativas, gastos com publicidade e comercialização dos imóveis, além de tributos, porquanto tais despesas decorrem do próprio empreendimento e são inerentes ao negócio da vendedora, não podendo ser repassadas ao consumidor. 7. Uma vez que o real proveito econômico da ação proposta não se afigura o valor total dos contratos, mas somente parte do montante pago pela Autora, o valor da causa deve corresponder a essa parte controvertida do negócio jurídico. 8. No julgamento do REsp 1345331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, o colendo Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese acerca da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais em se tratando de compromisso de compra e venda: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.”. 9. Posteriormente, a jurisprudência da Corte Superior firmou entendimento ainda mais específico, no sentido de que o promitente comprador torna-se o responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves da unidade imobiliária, porquanto nesse momento ocorre a imissão do adquirente na posse do imóvel. 10. Apelação da Ré conhecida e não provida. Apelação da Autora conhecida e provida. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022 do Código de Processo Civil, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 2o e 3o, ambos do Código de Defesa do Consumidor, ao argumento de que se aplicam, ao presente caso, as normas consumeristas, porquanto entende haver subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor; c) artigos 416 e 475, ambos do Código Civil, articulando que seria adequada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pela recorrida, tendo em vista não ter dado ensejo à rescisão contratual. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado da Corte Superior, a fim de demonstrá-lo; e d) artigos 395 e 476, ambos do CC, defendendo que deve ser afastada da condenação das verbas condominiais relacionadas aos anos de inadimplência da ora recorrida. Requer que todas as publicações sejam realizadas em nome da sociedade de advogados MUDROVITSCH ADVOGADOS, OAB/DF 2.037/12, e do patrono RODRIGO DE BITTENCOURT MUDROVITSCH, OAB/DF 26.966. Em contrarrazões, a recorrida pugna que todas as publicações sejam feitas em nome do causídico CRISTIANO DE FREITAS FERNANDES, OAB/DF 13.455. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas, preparo regular e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada ofensa ao artigo 1.022 do CPC, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt no REsp 1773608/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/12/2019). No mesmo sentido, confira-se o AgInt no AREsp 1542881/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, DJe 4/6/2020). Tampouco cabe dar curso ao inconformismo lastreado no suposto vilipêndio aos artigos 416 e 475, ambos do CPC, bem como ao invocado dissídio interpretativo, porquanto “a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que é cabível a retenção pela promitente vendedora do montante entre 10% e 25% do quantum já pago” (AgInt no AREsp 1552723/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 30/3/2020). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas ‘a’ e ‘c’ do permissivo constitucional. Precedentes” (AgInt no REsp 1840089/CE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 12/6/2020). Tampouco cabe dar curso ao apelo quanto ao suposto vilipêndio aos artigos 2o e 3o, ambos do CDC, uma vez que a recorrente deixou de rebater um dos fundamentos expostos no acórdão resistido no sentido de que “A jurisprudência do colendo STJ tem entendido, no tocante ao conceito de consumidor, pela mitigação do rigor da Teoria Finalista em casos de vulnerabilidade desse perante o fornecedor, ainda que o consumidor não seja propriamente o destinatário final do produto ou do serviço” (ID 15430862). Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior já firmou orientação no sentido de que “Considera-se deficiente a fundamentação quando a parte deixa de impugnar fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido, apresentando razões recursais dissociadas dos fundamentos utilizados pela Corte de origem. Incidência, por analogia, das Súmulas n. 283 e 284/STF” (AgInt no REsp 1695137/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, DJe 20/11/2019). No mesmo sentido, confira-se o AgInt no AREsp 1577595/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 1o/7/2020). Demais disso, restou assentado no acórdão recorrido que “em que pesem as alegações da Ré pela inaplicabilidade do CDC à hipótese em tela, não restou comprovada nos autos a intenção da pessoa jurídica autora em utilizar as unidades imobiliárias com finalidade de incremento de sua atividade econômica” (ID 15430862). Rever tal conclusão seria necessário o revolvimento do conjunto de fatos e de provas acostado aos autos, vedado pelos enunciados 5 e 7, ambos do STJ. O mesmo veto sumular impede a admissão do apelo quanto à indigitada ofensa aos artigos 395 e 476, ambos do CC, na medida em que restou assentado no acórdão vergastado que “Ainda, as demais verbas relacionadas à ocupação dos imóveis, embora previstas no instrumento particular, não são devidas, uma vez que, consoante se constata dos autos, a autora não chegou a tomar posse das unidades imobiliárias, não podendo ser responsabilizada por taxas relativas ao uso dos bens” (ID 14562640). Para infirmar tal assertiva seria imprescindível o reexame da matéria fático-probatória acostada aos autos, como já se disse, na presente sede. Por fim, determino que todas as publicações, relativas à recorrente e à recorrida sejam feitas, respectivamente, em nome de MUDROVITSCH ADVOGADOS, OAB/DF 2.037/12, e do causídico RODRIGO DE BITTENCOURT MUDROVITSCH, OAB/DF 26.966, bem como do advogado CRISTIANO DE FREITAS FERNANDES, OAB/DF 13.455. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A027

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0708663-58.2019.8.07.0001 RECORRENTE: LED ÁGUAS CLARAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA RECORRIDA: URBANA AMBIENTAL CONSTRUÇÃO EIRELI - EPP DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigos 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÕES CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. DIALETICIDADE RECURSAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CULPA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO LIMITADA EM 10% A 25%. DESPESAS ADMINISTRATIVAS. GASTOS COM PUBLICIDADE E COMERCIALIZAÇÃO. TRIBUTOS. COBRANÇA ABUSIVA. VALOR DA CAUSA. REAL PROVEITO ECONÔMICO DA LIDE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. 1. Rejeita-se a preliminar de violação à dialeticidade recursal quando o recurso é claro ao insurgir-se quanto aos termos da sentença, atacando a ratio decidendi do pronunciamento judicial. 2. Aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto do feito, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor e porque não comprovada a intenção da pessoa jurídica compradora em utilizar as unidades imobiliárias com finalidade de aumento de sua atividade econômica. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendido, no que se refere ao conceito de consumidor, pela mitigação do rigor da Teoria Finalista em casos de vulnerabilidade desse perante o fornecedor, ainda que o consumidor não seja propriamente o destinatário final do produto ou serviço. 4. Nos casos em que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa do promitente comprador, o Superior Tribunal de Justiça admite a possibilidade de retenção pelo vendedor do montante de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, percentual esse passível de modulação pelo magistrado quando se afigurar excessivo e cuja fixação deve observar a casuística presente no feito. 5. Atento às circunstâncias delineadas no feito, razoável a limitação do percentual de retenção pela construtora em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pelo consumidor. 6. Afigura-se abusiva a cobrança pela incorporadora de despesas administrativas, gastos com publicidade e comercialização dos imóveis, além de tributos, porquanto tais despesas decorrem do próprio empreendimento e são inerentes ao negócio da vendedora, não podendo ser repassadas ao consumidor. 7. Uma vez que o real proveito econômico da ação proposta não se afigura o valor total dos contratos, mas somente parte do montante pago pela Autora, o valor da causa deve corresponder a essa parte controvertida do negócio jurídico. 8. No julgamento do REsp 1345331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, o colendo Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese acerca da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais em se tratando de compromisso de compra e venda: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.”. 9. Posteriormente, a jurisprudência da Corte Superior firmou entendimento ainda mais específico, no sentido de que o promitente comprador torna-se o responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves da unidade imobiliária, porquanto nesse momento ocorre a imissão do adquirente na posse do imóvel. 10. Apelação da Ré conhecida e não provida. Apelação da Autora conhecida e provida. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022 do Código de Processo Civil, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 2o e 3o, ambos do Código de Defesa do Consumidor, ao argumento de que se aplicam, ao presente caso, as normas consumeristas, porquanto entende haver subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor; c) artigos 416 e 475, ambos do Código Civil, articulando que seria adequada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pela recorrida, tendo em vista não ter dado ensejo à rescisão contratual. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado da Corte Superior, a fim de demonstrá-lo; e d) artigos 395 e 476, ambos do CC, defendendo que deve ser afastada da condenação das verbas condominiais relacionadas aos anos de inadimplência da ora recorrida. Requer que todas as publicações sejam realizadas em nome da sociedade de advogados MUDROVITSCH ADVOGADOS, OAB/DF 2.037/12, e do patrono RODRIGO DE BITTENCOURT MUDROVITSCH, OAB/DF 26.966. Em contrarrazões, a recorrida pugna que todas as publicações sejam feitas em nome do causídico CRISTIANO DE FREITAS FERNANDES, OAB/DF 13.455. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas, preparo regular e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada ofensa ao artigo 1.022 do CPC, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt no REsp 1773608/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/12/2019). No mesmo sentido, confira-se o AgInt no AREsp 1542881/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, DJe 4/6/2020). Tampouco cabe dar curso ao inconformismo lastreado no suposto vilipêndio aos artigos 416 e 475, ambos do CPC, bem como ao invocado dissídio interpretativo, porquanto “a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que é cabível a retenção pela promitente vendedora do montante entre 10% e 25% do quantum já pago” (AgInt no AREsp 1552723/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 30/3/2020). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas ‘a’ e ‘c’ do permissivo constitucional. Precedentes” (AgInt no REsp 1840089/CE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 12/6/2020). Tampouco cabe dar curso ao apelo quanto ao suposto vilipêndio aos artigos 2o e 3o, ambos do CDC, uma vez que a recorrente deixou de rebater um dos fundamentos expostos no acórdão resistido no sentido de que “A jurisprudência do colendo STJ tem entendido, no tocante ao conceito de consumidor, pela mitigação do rigor da Teoria Finalista em casos de vulnerabilidade desse perante o fornecedor, ainda que o consumidor não seja propriamente o destinatário final do produto ou do serviço” (ID 15430862). Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior já firmou orientação no sentido de que “Considera-se deficiente a fundamentação quando a parte deixa de impugnar fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido, apresentando razões recursais dissociadas dos fundamentos utilizados pela Corte de origem. Incidência, por analogia, das Súmulas n. 283 e 284/STF” (AgInt no REsp 1695137/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, DJe 20/11/2019). No mesmo sentido, confira-se o AgInt no AREsp 1577595/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 1o/7/2020). Demais disso, restou assentado no acórdão recorrido que “em que pesem as alegações da Ré pela inaplicabilidade do CDC à hipótese em tela, não restou comprovada nos autos a intenção da pessoa jurídica autora em utilizar as unidades imobiliárias com finalidade de incremento de sua atividade econômica” (ID 15430862). Rever tal conclusão seria necessário o revolvimento do conjunto de fatos e de provas acostado aos autos, vedado pelos enunciados 5 e 7, ambos do STJ. O mesmo veto sumular impede a admissão do apelo quanto à indigitada ofensa aos artigos 395 e 476, ambos do CC, na medida em que restou assentado no acórdão vergastado que “Ainda, as demais verbas relacionadas à ocupação dos imóveis, embora previstas no instrumento particular, não são devidas, uma vez que, consoante se constata dos autos, a autora não chegou a tomar posse das unidades imobiliárias, não podendo ser responsabilizada por taxas relativas ao uso dos bens” (ID 14562640). Para infirmar tal assertiva seria imprescindível o reexame da matéria fático-probatória acostada aos autos, como já se disse, na presente sede. Por fim, determino que todas as publicações, relativas à recorrente e à recorrida sejam feitas, respectivamente, em nome de MUDROVITSCH ADVOGADOS, OAB/DF 2.037/12, e do causídico RODRIGO DE BITTENCOURT MUDROVITSCH, OAB/DF 26.966, bem como do advogado CRISTIANO DE FREITAS FERNANDES, OAB/DF 13.455. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A027