Tribunal: TJDFT
Processo: 0044901-30.2013.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-24

Ementa:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. TAXAS CONDOMINIAIS. DÉBITO GERADO ANTES DO RECEBIMENTO DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. IRDR n° 6 DO TJDFT E TEMA 886 DO STJ. TESE FIXADA. OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR. TRANSFERÊNCIA AO ADQUIRENTE. CLAÚSULA ABUSIVA. MULTA POR ATRASO NO FINANCIAMENTO. REPETIÇÃO INDÉBITO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. DEVOLUÇÃO SIMPLES. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. TERMO INICIAL. DIA SEGUINTE À DATA EM QUE A UNIDADE IMOBILIÁRIA DEVERIA TER SIDO ENTREGUE. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Sinopse fática: " O ponto controvertido nos autos cinge-se na averiguação da responsabilidade das promitentes vendedoras diante do alegado atraso na entrega do imóvel, cabendo, a partir desta análise, a apreciação dos pedidos formulados pelos autores".
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com pedido de indenização por atraso de obra, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) condenar as rés na restituição aos autores da quantia de R$ 1.718,49, referente às taxas condominiais; b) condenar as requeridas na restituição, em dobro, da quantia paga a título de multa contratual, correspondente a R$ 16.076,20; c) condenar as rés ao pagamento do valor mensal, a título de lucros cessantes, de R$ 2.640,66, relativamente ao período de 28/01/13 a 24/09/13. 1.1. Recurso aviado pelas rés na busca pela reforma da sentença a fim de que os pedidos da inicial sejam julgados improcedentes; ou, subsidiariamente, que havendo manutenção da sentença seja determinada a incidência de juros somente após o trânsito em julgado da ação.
2. Das taxas condominiais. 2.1. A respeito do tema em análise, é preciso registrar que a questão controvertida foi objeto de apreciação no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, na forma do art. 985 do CPC, e tramitou na Câmara de Uniformização deste Tribunal de Justiça sob a Relatoria do Desembargador Teófilo Caetano, conforme IRDR 06, no 2016 00 2 034904-4, o qual restou julgado pela referida Câmara em 27/11/17, tendo sido fixada a seguinte tese: “(...) Sob a premissa de que a obrigação condominial, diante da natureza de obrigação propter rem que encerra, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, fixa-se, para os fins do artigo 985 do CPC, a seguinte tese jurídica: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. 6. Incidente conhecido e fixada tese jurídica sobre a matéria afetada.” (20160020349044IDR, Relator: Teófilo Caetano, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018). 2.2. A questão também foi tratada pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o qual fixou: “(...) 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido”. (REsp. no 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, DJe de 20/04/2015). 2.3. Com efeito, de acordo com a tese firmada tanto por esta Corte de Justiça quanto pelo STJ, o promitente vendedor apenas não responderá pelas despesas condominiais na hipótese de transferir a posse do imóvel ao adquirente, não podendo obrigar o promitente comprador ao pagamento dos encargos gerados pela unidade em período anterior ao seu ingresso no imóvel, ainda que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo adquirente. 2.4. Assim, diante do referido entendimento, ainda que haja previsão contratual de que as despesas referentes ao bem deveriam ser pagas pelo promitente comprador (cláusulas 5.7 e 5.8), deve ser mantida a sentença que reconheceu a responsabilidade das rés quanto ao pagamento das taxas condominiais relativas ao período de julho a setembro de 2013 (valor mensal de R$ 572,83). 2.5. Dentro deste contexto, deve ser reconhecida a nulidade das cláusulas 5.7 e 5.8 do pacto firmado, que transfere ao adquirente a responsabilidade pelos encargos condominiais gerados a partir da data da disponibilização do imóvel (averbação do habite-se) a despeito da efetiva entrega da unidade. 2.6. Nesse sentido, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, se revelam abusivas as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, na forma do art. 51, motivo pelo qual a sentença deve ser mantida neste ponto.
3. Da multa pelo atraso no financiamento e da retenção. 3.1. De acordo com o documento trazido pelos autores pode-se notar que foi realizada a cobrança do valor de R$ 8.038,10, a título de multa, em decorrência de suposta mora dos requerentes na aprovação de crédito para financiamento do imóvel. 3.2. Ocorre que tal argumento das rés não merece prosperar, primeiro porque a aprovação do financiamento dos autores com a Caixa Econômica se deu em 16/07/13, ou seja, 15 dias antes do prazo dado pelas requeridas para realização do financiamento bancário (31/07/13), e, segundo, que houve atraso na entrega do imóvel, que tinha como data final, após a carência dos 180 dias, o dia 27/01/13, entretanto a entrega das chaves só aconteceu em 24/09/13. 3.3. Assim, os requerentes não realizaram a quitação do saldo devedor após o habite-se tendo em vista a demora das requeridas em providenciar a baixa da hipoteca averbada na matrícula do imóvel. 3.4. Nesse sentido, entre janeiro de 2013 e setembro de 2013 não deveria ter incidido quaisquer juros de mora e multa por atraso sob o encargo dos compradores, sendo permitido apenas a incidência de correção monetária, o que afasta o congelamento do saldo devedor. 3.5. Deve-se destacar que para a aplicação da sanção civil prevista no art. 940 do Código Civil – restituição em dobro dos valores pagos indevidamente – é necessária a presença de três requisitos, quais sejam, a cobrança indevida, a realização do pagamento e a má-fé do credor. 3.6. No caso, os autores não se desincumbiram de sua obrigação de demonstrar a alegada má-fé das rés. 3.7. Dessa forma, deve ser restituído aos compradores o importe de R$ 8.038,10, de forma simples, uma vez que não foi demonstrada qualquer má-fé das vendedoras em sua cobrança.
4. Da análise do Instrumento Contratual de Compra e Venda, o prazo estipulado para entrega da obra era a data de 31/07/12, com carência de 180 dias, de acordo com a cláusula 8.3, encerrando-se no dia 27/01/13, o que não foi cumprido pela construtora contratada, uma vez que o imóvel apenas foi entregue em 24/09/13. 4.1. Assim, o inadimplemento da promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva dos promitentes vendedores impõe a restituição integral dos valores pagos. 4.2. Portanto, não há que se falar, no presente caso, em qualquer retenção de valores por parte das rés, ora apelantes.
5. Dos lucros cessantes e seus termos inicial e final. 5.1. Havendo atraso na entrega da obra, além do prazo de prorrogação automática, deve a construtora/incorporadora arcar com os ônus daí decorrentes. 5.2. Configurado o inadimplemento contratual por parte das requeridas, é lícito aos adquirentes serem indenizados, além do que efetivamente se perdeu (danos emergentes), o que razoavelmente deixaram de lucrar (lucros cessantes), nos termos do art. 402 do CC. 5.3. A indenização por lucros cessantes é inerente à fruição do bem, que importa na aferição de seus rendimentos civis, consistentes na prestação de alugueis. Não é necessário que o promitente comprador demonstre que realmente tinha planos de alugar o imóvel cuja entrega não se efetivou a tempo ou que tenha arcado com despesas de moradia em razão do atraso na ultimação da obra. Tais fatos são inferíveis e se amoldam ao termo “razoavelmente” constante do citado art. 402 do CC. 5.4. Confira-se a jurisprudência do STJ: “(...) Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.” (EREsp 1341138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, DJe 22/05/2018). 5.5. Não se trata de dano hipotético o prejuízo advindo da mora na entrega das chaves do imóvel adquirido na planta, uma vez que o adquirente espera que o bem adentre em seu patrimônio naquela oportunidade, sendo ele para alugar a terceiro ou para residir, em qualquer das hipóteses, há perda financeira para a parte. 5.6. A indenização correspondente aos alugueis não está atrelada à efetiva locação do apartamento, decorre da real privação do uso em face da sua inadimplência contratual. 5.7. Na hipótese dos autos, é devida a condenação ao pagamento de lucros cessantes, ante a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega do imóvel, que deveria ocorrer em 27/01/13. 5.8. Ademais, aplica-se ao caso o valor dos lucros cessantes, obtido no laudo pericial elaborado nos autos, no importe de R$ 2.640,66, por mês de atraso. 5.9. O termo inicial da contagem do prazo para incidência dos lucros cessantes é o dia seguinte à data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue, contando a tolerância de 180 dias (28/01/13). E o termo final é a data de entrega das chaves, independentemente de ser a mesma data da expedição do "habite-se" (24/09/13). 5.10. Logo, a sentença deve ser mantida neste ponto.
6. Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. TAXAS CONDOMINIAIS. DÉBITO GERADO ANTES DO RECEBIMENTO DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. IRDR n° 6 DO TJDFT E TEMA 886 DO STJ. TESE FIXADA. OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR. TRANSFERÊNCIA AO ADQUIRENTE. CLAÚSULA ABUSIVA. MULTA POR ATRASO NO FINANCIAMENTO. REPETIÇÃO INDÉBITO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. DEVOLUÇÃO SIMPLES. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. TERMO INICIAL. DIA SEGUINTE À DATA EM QUE A UNIDADE IMOBILIÁRIA DEVERIA TER SIDO ENTREGUE. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Sinopse fática: " O ponto controvertido nos autos cinge-se na averiguação da responsabilidade das promitentes vendedoras diante do alegado atraso na entrega do imóvel, cabendo, a partir desta análise, a apreciação dos pedidos formulados pelos autores".
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com pedido de indenização por atraso de obra, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) condenar as rés na restituição aos autores da quantia de R$ 1.718,49, referente às taxas condominiais; b) condenar as requeridas na restituição, em dobro, da quantia paga a título de multa contratual, correspondente a R$ 16.076,20; c) condenar as rés ao pagamento do valor mensal, a título de lucros cessantes, de R$ 2.640,66, relativamente ao período de 28/01/13 a 24/09/13. 1.1. Recurso aviado pelas rés na busca pela reforma da sentença a fim de que os pedidos da inicial sejam julgados improcedentes; ou, subsidiariamente, que havendo manutenção da sentença seja determinada a incidência de juros somente após o trânsito em julgado da ação.
2. Das taxas condominiais. 2.1. A respeito do tema em análise, é preciso registrar que a questão controvertida foi objeto de apreciação no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, na forma do art. 985 do CPC, e tramitou na Câmara de Uniformização deste Tribunal de Justiça sob a Relatoria do Desembargador Teófilo Caetano, conforme IRDR 06, no 2016 00 2 034904-4, o qual restou julgado pela referida Câmara em 27/11/17, tendo sido fixada a seguinte tese: “(...) Sob a premissa de que a obrigação condominial, diante da natureza de obrigação propter rem que encerra, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, fixa-se, para os fins do artigo 985 do CPC, a seguinte tese jurídica: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. 6. Incidente conhecido e fixada tese jurídica sobre a matéria afetada.” (20160020349044IDR, Relator: Teófilo Caetano, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018). 2.2. A questão também foi tratada pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o qual fixou: “(...) 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido”. (REsp. no 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, DJe de 20/04/2015). 2.3. Com efeito, de acordo com a tese firmada tanto por esta Corte de Justiça quanto pelo STJ, o promitente vendedor apenas não responderá pelas despesas condominiais na hipótese de transferir a posse do imóvel ao adquirente, não podendo obrigar o promitente comprador ao pagamento dos encargos gerados pela unidade em período anterior ao seu ingresso no imóvel, ainda que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo adquirente. 2.4. Assim, diante do referido entendimento, ainda que haja previsão contratual de que as despesas referentes ao bem deveriam ser pagas pelo promitente comprador (cláusulas 5.7 e 5.8), deve ser mantida a sentença que reconheceu a responsabilidade das rés quanto ao pagamento das taxas condominiais relativas ao período de julho a setembro de 2013 (valor mensal de R$ 572,83). 2.5. Dentro deste contexto, deve ser reconhecida a nulidade das cláusulas 5.7 e 5.8 do pacto firmado, que transfere ao adquirente a responsabilidade pelos encargos condominiais gerados a partir da data da disponibilização do imóvel (averbação do habite-se) a despeito da efetiva entrega da unidade. 2.6. Nesse sentido, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, se revelam abusivas as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, na forma do art. 51, motivo pelo qual a sentença deve ser mantida neste ponto.
3. Da multa pelo atraso no financiamento e da retenção. 3.1. De acordo com o documento trazido pelos autores pode-se notar que foi realizada a cobrança do valor de R$ 8.038,10, a título de multa, em decorrência de suposta mora dos requerentes na aprovação de crédito para financiamento do imóvel. 3.2. Ocorre que tal argumento das rés não merece prosperar, primeiro porque a aprovação do financiamento dos autores com a Caixa Econômica se deu em 16/07/13, ou seja, 15 dias antes do prazo dado pelas requeridas para realização do financiamento bancário (31/07/13), e, segundo, que houve atraso na entrega do imóvel, que tinha como data final, após a carência dos 180 dias, o dia 27/01/13, entretanto a entrega das chaves só aconteceu em 24/09/13. 3.3. Assim, os requerentes não realizaram a quitação do saldo devedor após o habite-se tendo em vista a demora das requeridas em providenciar a baixa da hipoteca averbada na matrícula do imóvel. 3.4. Nesse sentido, entre janeiro de 2013 e setembro de 2013 não deveria ter incidido quaisquer juros de mora e multa por atraso sob o encargo dos compradores, sendo permitido apenas a incidência de correção monetária, o que afasta o congelamento do saldo devedor. 3.5. Deve-se destacar que para a aplicação da sanção civil prevista no art. 940 do Código Civil – restituição em dobro dos valores pagos indevidamente – é necessária a presença de três requisitos, quais sejam, a cobrança indevida, a realização do pagamento e a má-fé do credor. 3.6. No caso, os autores não se desincumbiram de sua obrigação de demonstrar a alegada má-fé das rés. 3.7. Dessa forma, deve ser restituído aos compradores o importe de R$ 8.038,10, de forma simples, uma vez que não foi demonstrada qualquer má-fé das vendedoras em sua cobrança.
4. Da análise do Instrumento Contratual de Compra e Venda, o prazo estipulado para entrega da obra era a data de 31/07/12, com carência de 180 dias, de acordo com a cláusula 8.3, encerrando-se no dia 27/01/13, o que não foi cumprido pela construtora contratada, uma vez que o imóvel apenas foi entregue em 24/09/13. 4.1. Assim, o inadimplemento da promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva dos promitentes vendedores impõe a restituição integral dos valores pagos. 4.2. Portanto, não há que se falar, no presente caso, em qualquer retenção de valores por parte das rés, ora apelantes.
5. Dos lucros cessantes e seus termos inicial e final. 5.1. Havendo atraso na entrega da obra, além do prazo de prorrogação automática, deve a construtora/incorporadora arcar com os ônus daí decorrentes. 5.2. Configurado o inadimplemento contratual por parte das requeridas, é lícito aos adquirentes serem indenizados, além do que efetivamente se perdeu (danos emergentes), o que razoavelmente deixaram de lucrar (lucros cessantes), nos termos do art. 402 do CC. 5.3. A indenização por lucros cessantes é inerente à fruição do bem, que importa na aferição de seus rendimentos civis, consistentes na prestação de alugueis. Não é necessário que o promitente comprador demonstre que realmente tinha planos de alugar o imóvel cuja entrega não se efetivou a tempo ou que tenha arcado com despesas de moradia em razão do atraso na ultimação da obra. Tais fatos são inferíveis e se amoldam ao termo “razoavelmente” constante do citado art. 402 do CC. 5.4. Confira-se a jurisprudência do STJ: “(...) Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.” (EREsp 1341138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, DJe 22/05/2018). 5.5. Não se trata de dano hipotético o prejuízo advindo da mora na entrega das chaves do imóvel adquirido na planta, uma vez que o adquirente espera que o bem adentre em seu patrimônio naquela oportunidade, sendo ele para alugar a terceiro ou para residir, em qualquer das hipóteses, há perda financeira para a parte. 5.6. A indenização correspondente aos alugueis não está atrelada à efetiva locação do apartamento, decorre da real privação do uso em face da sua inadimplência contratual. 5.7. Na hipótese dos autos, é devida a condenação ao pagamento de lucros cessantes, ante a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega do imóvel, que deveria ocorrer em 27/01/13. 5.8. Ademais, aplica-se ao caso o valor dos lucros cessantes, obtido no laudo pericial elaborado nos autos, no importe de R$ 2.640,66, por mês de atraso. 5.9. O termo inicial da contagem do prazo para incidência dos lucros cessantes é o dia seguinte à data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue, contando a tolerância de 180 dias (28/01/13). E o termo final é a data de entrega das chaves, independentemente de ser a mesma data da expedição do "habite-se" (24/09/13). 5.10. Logo, a sentença deve ser mantida neste ponto.
6. Apelação parcialmente provida.