Tribunal: TJDFT
Processo: 0021421-34.2015.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-29
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES, MULTA E INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO. IMPUTAÇÃO. IMÓVEL. CONCLUSÃO. PRAZO CONTRATUAL. EXPIRAÇÃO. ADQUIRENTE. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO ANTES DO TERMO DO PRAZO AVENÇADO PARA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CULPOSO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). RESOLUÇÃO SOB ESSA PREMISSA. COMPREENSÃO NO OBJETO LITIGIOSO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO DE PARTE DO VERTIDO. PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. IMPLEMENTO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILÍCITO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. FATO GERADOR. INEXISTÊNCIA (CC, ARTS. 186 E 475). PARCELAS A SEREM REPETIDAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. APELAÇÃO DO AUTOR DESPROVIDA. APELO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ADEQUADOS.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaçara em seus vértices, como promissárias alienantes, pessoas jurídicas cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária, e, como adquirente, pessoa física destinatária final da unidade negociada, qualifica-se, em conformidade com a teoria finalista encartada pelo legislador, como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente, diante da condição do adquirente de destinatário final do bem e da sua insuficiência técnica em face da alienante, na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
2. Suspendendo a adquirente o pagamento das parcelas do preço antes do implemento do prazo convencionado para conclusão e entrega do imóvel, incorre em mora e inadimplemento culposo, ensejando a afirmação de que a culpa pela resolução do negócio lhe deve ser imputada na expressão da exceção do contrato não cumprido, pois o recebimento do imóvel era condicionado ao adimplemento do preço, implicando a suspensão do pagamento a desobrigação da promissária vendedora e a resolução do negócio sob essa realidade, à medida em que, em se tratando de contrato bilateral, uma parte somente pode exigir o adimplemento da obrigação afeta ao parceiro se adimplira o que lhe estava reservado (CC, art. 476).
3. A resolução do contrato sob o prisma do inadimplemento do promissário adquirente, conquanto houvesse demandado a afirmação da resolução por culpa das promissárias vendedoras, não encerra julgamento ultra ou extra petita, à medida em que, encartando o objeto da pretensão a resolução do negócio concertado entre as partes, ensejando a resolução do postulado a apreensão da culpa pela crise estabelecida, conquanto afastada a inadimplência das alienantes, mas aferida a culpa do adquirente, a resolução deve ser ultimada, ainda que sob premissa diversa, modulando-se os efeitos da resolução segundo a responsabilidade apreendida.
4. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta às alienantes.
5. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
6. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, ponderado o adimplemento havido quanto ao preço convencionado, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
7. Rescindida a promessa de compra e venda antes da conclusão e entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre as parcelas integrantes do preço já pagas agregado de outros componentes, resultando em retenção de parte expressiva do vertido pelo adquirente, afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudar-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e fixada em 20% do valor das prestações pagas pelo adquirente, ponderado o que despendera.
8. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (CC, art. 413).
9. A Corte Superior de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidentes sobre as parcelas do preço vertidas têm como termo inicial o trânsito em julgado, e não a citação.
10. Qualificada a inadimplência do adquirente, que fora a causa determinante da resolução do negócio concertado, não subsistindo ilícito imputável às fornecedoras, não subsistem os pressupostos inerentes à responsabilidade civil e passíveis de ensejarem a condenação das promissárias alienantes a compor quaisquer danos, sejam de natureza patrimonial sejam de natureza moral, pois a obrigação reparatória tem como gênese a subsistência de ato ilícito, que, não divisado, infirma sua germinação (CC, art. 186 e 927).
11. Editada a sentença e aviados os recursos sob a égide da nova codificação civil, o desprovimento dum recurso e o provimento parcial do apelo da parte contrária implica a majoração dos honorários advocatícios fixados em favor da parte exitosa, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte vencedora e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 11).
11. Apelações conhecidas. Apelo do autor desprovido. Recurso das rés parcialmente provido. Honorários advocatícios impostos ao autor majorados. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES, MULTA E INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO. IMPUTAÇÃO. IMÓVEL. CONCLUSÃO. PRAZO CONTRATUAL. EXPIRAÇÃO. ADQUIRENTE. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO ANTES DO TERMO DO PRAZO AVENÇADO PARA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CULPOSO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). RESOLUÇÃO SOB ESSA PREMISSA. COMPREENSÃO NO OBJETO LITIGIOSO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO DE PARTE DO VERTIDO. PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. IMPLEMENTO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILÍCITO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. FATO GERADOR. INEXISTÊNCIA (CC, ARTS. 186 E 475). PARCELAS A SEREM REPETIDAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. APELAÇÃO DO AUTOR DESPROVIDA. APELO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ADEQUADOS.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaçara em seus vértices, como promissárias alienantes, pessoas jurídicas cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária, e, como adquirente, pessoa física destinatária final da unidade negociada, qualifica-se, em conformidade com a teoria finalista encartada pelo legislador, como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente, diante da condição do adquirente de destinatário final do bem e da sua insuficiência técnica em face da alienante, na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
2. Suspendendo a adquirente o pagamento das parcelas do preço antes do implemento do prazo convencionado para conclusão e entrega do imóvel, incorre em mora e inadimplemento culposo, ensejando a afirmação de que a culpa pela resolução do negócio lhe deve ser imputada na expressão da exceção do contrato não cumprido, pois o recebimento do imóvel era condicionado ao adimplemento do preço, implicando a suspensão do pagamento a desobrigação da promissária vendedora e a resolução do negócio sob essa realidade, à medida em que, em se tratando de contrato bilateral, uma parte somente pode exigir o adimplemento da obrigação afeta ao parceiro se adimplira o que lhe estava reservado (CC, art. 476).
3. A resolução do contrato sob o prisma do inadimplemento do promissário adquirente, conquanto houvesse demandado a afirmação da resolução por culpa das promissárias vendedoras, não encerra julgamento ultra ou extra petita, à medida em que, encartando o objeto da pretensão a resolução do negócio concertado entre as partes, ensejando a resolução do postulado a apreensão da culpa pela crise estabelecida, conquanto afastada a inadimplência das alienantes, mas aferida a culpa do adquirente, a resolução deve ser ultimada, ainda que sob premissa diversa, modulando-se os efeitos da resolução segundo a responsabilidade apreendida.
4. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta às alienantes.
5. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
6. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, ponderado o adimplemento havido quanto ao preço convencionado, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
7. Rescindida a promessa de compra e venda antes da conclusão e entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre as parcelas integrantes do preço já pagas agregado de outros componentes, resultando em retenção de parte expressiva do vertido pelo adquirente, afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudar-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e fixada em 20% do valor das prestações pagas pelo adquirente, ponderado o que despendera.
8. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (CC, art. 413).
9. A Corte Superior de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidentes sobre as parcelas do preço vertidas têm como termo inicial o trânsito em julgado, e não a citação.
10. Qualificada a inadimplência do adquirente, que fora a causa determinante da resolução do negócio concertado, não subsistindo ilícito imputável às fornecedoras, não subsistem os pressupostos inerentes à responsabilidade civil e passíveis de ensejarem a condenação das promissárias alienantes a compor quaisquer danos, sejam de natureza patrimonial sejam de natureza moral, pois a obrigação reparatória tem como gênese a subsistência de ato ilícito, que, não divisado, infirma sua germinação (CC, art. 186 e 927).
11. Editada a sentença e aviados os recursos sob a égide da nova codificação civil, o desprovimento dum recurso e o provimento parcial do apelo da parte contrária implica a majoração dos honorários advocatícios fixados em favor da parte exitosa, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte vencedora e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 11).
11. Apelações conhecidas. Apelo do autor desprovido. Recurso das rés parcialmente provido. Honorários advocatícios impostos ao autor majorados. Unânime.