Tribunal: TJDFT
Processo: 0048273-50.2014.8.07.0001
Órgão julgador: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-09-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURADO. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. TAXA CONDOMINIAL. PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA LUCROS CESSANTES. DEVIDO. INVERSÃO DA CLAÚSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS REPETITIVOS. TEMAS 970 E 971 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE.
1 - Sobre o atraso na entrega da obra, tem-se que isso não corresponde à culpa de terceiros, nem mesmo a fortuito ou força maior, mas tão somente um “fortuito interno”, inerente à atividade comercial exercida, o que não rompe o nexo de causalidade entre a conduta/omissão e o dano sofrido pelos consumidores. 1.1 – Assim, não prospera a pretensão das requeridas-apelantes em afastarem as suas responsabilidades pelo atraso na entrega do imóvel, porquanto esta egrégia Corte de Justiça possui entendimento assente no sentido de que o efetivo cumprimento da obrigação somente se dá quando da efetiva entrega do bem ao adquirente do imóvel.
2 - O pagamento de lucros cessantes, no caso, se justifica porque o dever de indenizar surge até mesmo pela simples “perda de uma chance” de alugar o imóvel que não recebeu ou de deixar de pagar aluguel para poder residir no imóvel que deveria ter recebido a termo.
3 - O mesmo entendimento se aplicaria à questão do valor da taxa condominial, eis que não seria correto cobrá-la do consumidor durante o período de mora a que não deu causa.
4 - Ao contrário do posicionamento adotado pelo STJ, tem-se que a obrigação imputada ao consumidor de pagamento da verba de corretagem, nos moldes que vem sendo praticado pelas construtoras, colocam o consumidor numa situação de desvantagem exagerada, prática esta vedada pelo art. 51, inciso IV do CDC, e que não se compatibiliza com sua condição de vulnerabilidade.
5 - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.498.484/DF (Tema 970), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
6 - Depreende-se do mencionado precedente, que as cláusulas penais, usualmente estabelecidas nesses contratos de promessa de compra e venda, são fixadas sobre percentual do preço do imóvel, objetivando, desde logo, pré-fixar eventuais perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel.
7 - Uma vez que a referida cláusula penal já antecipa os “lucros cessantes” que o promitente comprador perceberia em decorrência do descumprimento contratual da construtora em relação à entrega do imóvel, inexiste razão para se fixar, também, uma indenização com base sobre o valor locatício do imóvel, posto que haveria uma dupla incidência decorrente do mesmo inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra), caracterizando-se verdadeiro bis in idem.
8 - No caso em debate, verifica-se que o magistrado sentenciante, exarou posicionamento no sentido de não ser possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, tendo deferido ao autor somente a indenização por lucros cessantes a título de alugueres, entendimento que se coaduna ao precedente fixado pelo Superior Tribunal de Justiça.
9 – Apelação das rés desprovida.
10 – Recurso dos autores parcialmente provido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURADO. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. TAXA CONDOMINIAL. PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA LUCROS CESSANTES. DEVIDO. INVERSÃO DA CLAÚSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS REPETITIVOS. TEMAS 970 E 971 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE.
1 - Sobre o atraso na entrega da obra, tem-se que isso não corresponde à culpa de terceiros, nem mesmo a fortuito ou força maior, mas tão somente um “fortuito interno”, inerente à atividade comercial exercida, o que não rompe o nexo de causalidade entre a conduta/omissão e o dano sofrido pelos consumidores. 1.1 – Assim, não prospera a pretensão das requeridas-apelantes em afastarem as suas responsabilidades pelo atraso na entrega do imóvel, porquanto esta egrégia Corte de Justiça possui entendimento assente no sentido de que o efetivo cumprimento da obrigação somente se dá quando da efetiva entrega do bem ao adquirente do imóvel.
2 - O pagamento de lucros cessantes, no caso, se justifica porque o dever de indenizar surge até mesmo pela simples “perda de uma chance” de alugar o imóvel que não recebeu ou de deixar de pagar aluguel para poder residir no imóvel que deveria ter recebido a termo.
3 - O mesmo entendimento se aplicaria à questão do valor da taxa condominial, eis que não seria correto cobrá-la do consumidor durante o período de mora a que não deu causa.
4 - Ao contrário do posicionamento adotado pelo STJ, tem-se que a obrigação imputada ao consumidor de pagamento da verba de corretagem, nos moldes que vem sendo praticado pelas construtoras, colocam o consumidor numa situação de desvantagem exagerada, prática esta vedada pelo art. 51, inciso IV do CDC, e que não se compatibiliza com sua condição de vulnerabilidade.
5 - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.498.484/DF (Tema 970), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
6 - Depreende-se do mencionado precedente, que as cláusulas penais, usualmente estabelecidas nesses contratos de promessa de compra e venda, são fixadas sobre percentual do preço do imóvel, objetivando, desde logo, pré-fixar eventuais perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel.
7 - Uma vez que a referida cláusula penal já antecipa os “lucros cessantes” que o promitente comprador perceberia em decorrência do descumprimento contratual da construtora em relação à entrega do imóvel, inexiste razão para se fixar, também, uma indenização com base sobre o valor locatício do imóvel, posto que haveria uma dupla incidência decorrente do mesmo inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra), caracterizando-se verdadeiro bis in idem.
8 - No caso em debate, verifica-se que o magistrado sentenciante, exarou posicionamento no sentido de não ser possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, tendo deferido ao autor somente a indenização por lucros cessantes a título de alugueres, entendimento que se coaduna ao precedente fixado pelo Superior Tribunal de Justiça.
9 – Apelação das rés desprovida.
10 – Recurso dos autores parcialmente provido.