Tribunal: TJDFT
Processo: 0024347-69.2016.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-18

Ementa:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONCLUSÃO DAS OBRAS. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS CORRIDOS. VALIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR VONTADE EXCLUSIVA DA CONSUMIDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRA DO IMÓVEL. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10%. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002/STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CARACTERIZAÇÃO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ação cognitiva manejada em razão de alegado atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta, com pedidos de: a) nulidade da cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 dias; b) rescisão do contrato celebrado entre as partes; c) restituição integral das parcelas pagas; d) inversão da cláusula penal. Subsidiariamente, para a eventual hipótese de não ser reconhecida a mora da ré, pediu-se: a) nulidade da cláusula que prevê a retenção de 30% dos valores pagos, devendo este percentual ser reduzido para 10% da quantia desembolsada; b) nulidade da cláusula que prevê multa rescisória de 7% sobre o valor do contrato. 1.1. Sentença de parcial procedência, para: rescindir o contrato firmado entre as partes, com devolução da quantia de 75% do total pago pela requerente, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; declarar abusiva a cláusula que previu retenção de 30% do montante pago pela requerente, permitindo-se a retenção de apenas 25%; declarar abusiva a prorrogação da entrega em dias úteis. 1.2. Apelações interpostas pela autora e pela ré.
2. A autora defende ser incabível a prorrogação do prazo de entrega das obras em 180 dias corridos (cláusula 7.1), eis que a construtora não apresentou qualquer justificativa concreta para tanto, infringido a cláusula 7.2, que diz ser possível a prorrogação do prazo final para conclusão da unidade apenas por motivo de força maior e/ou caso fortuito. 2.1. Ao contrário do afirmado, as cláusulas 7.1 e 7.2 são autônomas e se aplicam a situações diferentes. 2.2. A cláusula de tolerância (7.1) é clara ao prever sua aplicação independentemente de qualquer condição, do que resulta que a prorrogação poderia se dar de forma automática, isto é, sem necessidade de motivação por parte da construtora. É pacífico o entendimento do STJ acerca da validade desta prorrogação: “7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC).” (3a Turma, REsp 1582318/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 21/09/2017). 2.3. Por outro lado, a cláusula 7.2 previu hipóteses a ensejar a prorrogação além dos 180 dias fixados na cláusula 7.1, quando, aí sim, seria exigido da promitente vendedora que demonstrasse concretamente o motivo de força maior que ocasionou a prorrogação da entrega, o que não corresponde à hipótese em tela. 2.4. Logo, irretocável a sentença quando entende pela abusividade da contagem do prazo em dias úteis, mas mantém a sua incidência em dias corridos.
3. Na hipótese, a rescisão contratual se deu por vontade exclusiva da consumidora. 3.1. O contrato previu a entrega do imóvel para 30/10/2016, já computada a prorrogação de 180 dias corridos. 3.2. Como a requerente ingressou com o pedido de rescisão contratual em ação distribuída aos 17/08/2016, quando o prazo de entrega ainda estava vigente, não houve mora da requerida, o que afasta o atraso alegado. 3.3. Não procede a alegação no sentido de que a culpa exclusiva da ré pela rescisão teria se tornado fato indiscutível nos autos em função da ausência de recurso contra a decisão que deferiu a tutela de urgência, ocasião em que o juiz declarou que “o prazo contratualmente previsto para entrega do empreendimento foi efetivamente descumprido”. 3.4. A decisão sobre tutela de urgência possui natureza precária, eis que proferida em sede de cognição superficial, podendo ser alterada ou revogada a qualquer tempo, não havendo que falar em preclusão no sentido ora aventado. Assim, o mesmo juízo que antes deferiu a tutela provisória, pode, ao proferir a sentença, após exauridos a instrução probatória e o contraditório, entender de modo diverso, como ocorreu no caso em tela.
4. Nas hipóteses de resilição unilateral por desistência do promitente comprador, a jurisprudência desta Turma, na esteira de precedentes do STJ, tem autorizado, como regra, a retenção de 10% dos valores efetivamente quitados. 4.1. Confira-se: “16. Não comprovados eventuais prejuízos extraordinários decorrentes do distrato, cumpre observar, a título de retenção dos valores a serem restituídos à promitente-compradora, o patamar mínimo fixado pela Corte Superior de Justiça, qual seja, 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago.” (TJDFT, 2a Turma Cível, 00145410420168070003, rel. Des. Sandoval Oliveira, DJe 28/01/2020).
5. Diante da rescisão contratual por desistência da compradora e da modificação da cláusula penal compensatória prevista no contrato, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão (Tema/Repetitivo no 1.002 do STJ).
6. É certo que houve, no caso, a caracterização da sucumbência recíproca das partes, uma vez que a pretensão inicial foi acolhida apenas parcialmente pela sentença, devendo ser aplicada a regra inserta no art. 86 do CPC. 6.1. A autora perdeu em relação a dois dos quatro pedidos principais e em relação a um dos dois pleitos subsidiários. 6.2. Logo, não há que falar em sucumbência mínima, o que afasta a incidência do parágrafo único do art. 86 do CPC.
7. Apelação da autora parcialmente provida. 7.1. Apelação da ré parcialmente provida.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONCLUSÃO DAS OBRAS. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS CORRIDOS. VALIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR VONTADE EXCLUSIVA DA CONSUMIDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRA DO IMÓVEL. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10%. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002/STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CARACTERIZAÇÃO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ação cognitiva manejada em razão de alegado atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta, com pedidos de: a) nulidade da cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 dias; b) rescisão do contrato celebrado entre as partes; c) restituição integral das parcelas pagas; d) inversão da cláusula penal. Subsidiariamente, para a eventual hipótese de não ser reconhecida a mora da ré, pediu-se: a) nulidade da cláusula que prevê a retenção de 30% dos valores pagos, devendo este percentual ser reduzido para 10% da quantia desembolsada; b) nulidade da cláusula que prevê multa rescisória de 7% sobre o valor do contrato. 1.1. Sentença de parcial procedência, para: rescindir o contrato firmado entre as partes, com devolução da quantia de 75% do total pago pela requerente, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; declarar abusiva a cláusula que previu retenção de 30% do montante pago pela requerente, permitindo-se a retenção de apenas 25%; declarar abusiva a prorrogação da entrega em dias úteis. 1.2. Apelações interpostas pela autora e pela ré.
2. A autora defende ser incabível a prorrogação do prazo de entrega das obras em 180 dias corridos (cláusula 7.1), eis que a construtora não apresentou qualquer justificativa concreta para tanto, infringido a cláusula 7.2, que diz ser possível a prorrogação do prazo final para conclusão da unidade apenas por motivo de força maior e/ou caso fortuito. 2.1. Ao contrário do afirmado, as cláusulas 7.1 e 7.2 são autônomas e se aplicam a situações diferentes. 2.2. A cláusula de tolerância (7.1) é clara ao prever sua aplicação independentemente de qualquer condição, do que resulta que a prorrogação poderia se dar de forma automática, isto é, sem necessidade de motivação por parte da construtora. É pacífico o entendimento do STJ acerca da validade desta prorrogação: “7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC).” (3a Turma, REsp 1582318/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 21/09/2017). 2.3. Por outro lado, a cláusula 7.2 previu hipóteses a ensejar a prorrogação além dos 180 dias fixados na cláusula 7.1, quando, aí sim, seria exigido da promitente vendedora que demonstrasse concretamente o motivo de força maior que ocasionou a prorrogação da entrega, o que não corresponde à hipótese em tela. 2.4. Logo, irretocável a sentença quando entende pela abusividade da contagem do prazo em dias úteis, mas mantém a sua incidência em dias corridos.
3. Na hipótese, a rescisão contratual se deu por vontade exclusiva da consumidora. 3.1. O contrato previu a entrega do imóvel para 30/10/2016, já computada a prorrogação de 180 dias corridos. 3.2. Como a requerente ingressou com o pedido de rescisão contratual em ação distribuída aos 17/08/2016, quando o prazo de entrega ainda estava vigente, não houve mora da requerida, o que afasta o atraso alegado. 3.3. Não procede a alegação no sentido de que a culpa exclusiva da ré pela rescisão teria se tornado fato indiscutível nos autos em função da ausência de recurso contra a decisão que deferiu a tutela de urgência, ocasião em que o juiz declarou que “o prazo contratualmente previsto para entrega do empreendimento foi efetivamente descumprido”. 3.4. A decisão sobre tutela de urgência possui natureza precária, eis que proferida em sede de cognição superficial, podendo ser alterada ou revogada a qualquer tempo, não havendo que falar em preclusão no sentido ora aventado. Assim, o mesmo juízo que antes deferiu a tutela provisória, pode, ao proferir a sentença, após exauridos a instrução probatória e o contraditório, entender de modo diverso, como ocorreu no caso em tela.
4. Nas hipóteses de resilição unilateral por desistência do promitente comprador, a jurisprudência desta Turma, na esteira de precedentes do STJ, tem autorizado, como regra, a retenção de 10% dos valores efetivamente quitados. 4.1. Confira-se: “16. Não comprovados eventuais prejuízos extraordinários decorrentes do distrato, cumpre observar, a título de retenção dos valores a serem restituídos à promitente-compradora, o patamar mínimo fixado pela Corte Superior de Justiça, qual seja, 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago.” (TJDFT, 2a Turma Cível, 00145410420168070003, rel. Des. Sandoval Oliveira, DJe 28/01/2020).
5. Diante da rescisão contratual por desistência da compradora e da modificação da cláusula penal compensatória prevista no contrato, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão (Tema/Repetitivo no 1.002 do STJ).
6. É certo que houve, no caso, a caracterização da sucumbência recíproca das partes, uma vez que a pretensão inicial foi acolhida apenas parcialmente pela sentença, devendo ser aplicada a regra inserta no art. 86 do CPC. 6.1. A autora perdeu em relação a dois dos quatro pedidos principais e em relação a um dos dois pleitos subsidiários. 6.2. Logo, não há que falar em sucumbência mínima, o que afasta a incidência do parágrafo único do art. 86 do CPC.
7. Apelação da autora parcialmente provida. 7.1. Apelação da ré parcialmente provida.