Tribunal: TJDFT
Processo: 0033264-76.2013.8.07.0003
Órgão julgador: CARLOS RODRIGUES
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-29
Data de publicação: 2020-03-05

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PAGAMENTO DE PARCELA NÃO COMPROVADO. ÔNUS DA PROVA. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE CIVIL. PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA SEM CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. JUROS DA OBRA. RESSARCIMENTO. FORMA SIMPLES.
1. O contrato definitivo de compra e venda do imóvel estabeleceu que o preço seria pago mediante uma parcela a cargo do comprador e o restante mediante financiamento. Se o autor não comprovou o fato constitutivo do direito consistente no pagamento da parcela que a ele cabia, a consequência é a improcedência do pedido de declaração da inexistência de débito.

2. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária do qual decorre o dever de reparar as perdas e danos causados ao adquirente.

3. Somente o fortuito externo, ou seja, aquele evento que não tenha ligação direta com a atividade desempenhada pela empresa é apta a romper o nexo de causalidade. O evento que, mesmo quando for inevitável também era previsível na medida em que inerente ao ramo de atividade empresarial, não pode ser caracterizado como caso fortuito ou força maior apto a elidir a responsabilidade civil pelos lucros cessantes sofridos.

4. O STJ, em julgamento sob o regime dos recursos repetitivos, definiu as seguintes teses:“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema 971). “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970). 4.1. No caso, a fixação das perdas e danos se dará pela aplicação da cláusula penal sem cumulação com indenização suplementar.

5. Os juros de obra são cobrados pela instituição financeira, na evolução do contrato firmado com o mutuário, pelo período de atraso no registro do habite-se, que impede a conclusão do processo de financiamento e a quitação do saldo devedor. Demonstrada a efetiva cobrança de juros de obra durante o atraso na conclusão da construção, impõe-se o ressarcimento ao consumidor de forma simples, pois a situação não se enquadra no art. 42, parágrafo único, do CDC.
6. Apelação do autor conhecida e parcialmente provida. Apelação das rés conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PAGAMENTO DE PARCELA NÃO COMPROVADO. ÔNUS DA PROVA. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE CIVIL. PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA SEM CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. JUROS DA OBRA. RESSARCIMENTO. FORMA SIMPLES.
1. O contrato definitivo de compra e venda do imóvel estabeleceu que o preço seria pago mediante uma parcela a cargo do comprador e o restante mediante financiamento. Se o autor não comprovou o fato constitutivo do direito consistente no pagamento da parcela que a ele cabia, a consequência é a improcedência do pedido de declaração da inexistência de débito.

2. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária do qual decorre o dever de reparar as perdas e danos causados ao adquirente.

3. Somente o fortuito externo, ou seja, aquele evento que não tenha ligação direta com a atividade desempenhada pela empresa é apta a romper o nexo de causalidade. O evento que, mesmo quando for inevitável também era previsível na medida em que inerente ao ramo de atividade empresarial, não pode ser caracterizado como caso fortuito ou força maior apto a elidir a responsabilidade civil pelos lucros cessantes sofridos.

4. O STJ, em julgamento sob o regime dos recursos repetitivos, definiu as seguintes teses:“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema 971). “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970). 4.1. No caso, a fixação das perdas e danos se dará pela aplicação da cláusula penal sem cumulação com indenização suplementar.

5. Os juros de obra são cobrados pela instituição financeira, na evolução do contrato firmado com o mutuário, pelo período de atraso no registro do habite-se, que impede a conclusão do processo de financiamento e a quitação do saldo devedor. Demonstrada a efetiva cobrança de juros de obra durante o atraso na conclusão da construção, impõe-se o ressarcimento ao consumidor de forma simples, pois a situação não se enquadra no art. 42, parágrafo único, do CDC.
6. Apelação do autor conhecida e parcialmente provida. Apelação das rés conhecida e parcialmente provida.