Tribunal: TJDFT
Processo: 0004721-71.2015.8.07.0010
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-07-01

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINARES. NULIDADE DE SENTENÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MORA. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. RESPS No 1.614.721/DF E 1.631.485/DF (TEMA 971). CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RESPS No 1.635.428/SC E 1.498.484/DF (TEMA 970). ESCOLHA PELO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 492 DO CPC. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – A Apelante alega a nulidade da sentença ao argumento de que os efeitos da revelia não alcançam o direito propriamente dito, mas tão somente as alegações de fato. No entanto, ao contrário do que afirma a Recorrente, compulsando os autos, verifica-se que a contestação foi apresentada tempestivamente e que não houve decretação de revelia.
2 – Segundo a teoria da asserção, se a ilegitimidade das partes não for manifesta e sua confirmação depender da análise dos documentos acostados aos autos, resta patente que a questão ultrapassou a discussão acerca das condições da ação e adentrou no próprio mérito. Assim, a construtora possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação em que se pleiteia o ressarcimento das taxas condominiais pagas pela consumidora antes do recebimento das chaves, em razão do atraso na entrega do imóvel.
3 – O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n° 1551951/SP (Tema 939), pacificou o entendimento pela “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”
4 – Em julgamento de Recurso Especial Repetitivo (Tema 938), o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
5 – Verificando-se, no caso dos autos, que os valores pagos pela promitente compradora a título de comissão de corretagem foram devidamente informados, com descrição clara da destinação do pagamento realizado, não há que se falar em abusividade de transferência contratual do ônus da aludida obrigação de pagar, nos termos da orientação jurisprudencial sedimentada pelo Superior Tribunal de Justiça.
6 – Extrapolado o prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, a promitente vendedora incorreu em mora e deve ser responsabilizada pelos prejuízos causados à promitente compradora.
7 – O termo final da mora da promitente vendedora corresponde à data de entrega das chaves, momento em que o promitente comprador passa a deter a posse e usufruir do imóvel.
8 – No julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
9 – A Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos dos Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, aplicada a cláusula penal moratória, não há que se falar em pagamento de lucros cessantes e, consequentemente, na cumulação de tais modalidades de compensação.
10 – Não há que se falar em escolha pelos consumidores da incidência da cláusula penal prevista contratualmente em seu favor ou do recebimento de indenização por lucros cessantes, pois tal comando encerra violação ao contido no parágrafo único do art. 492 do CPC, segundo o qual “A sentença deve ser certa, ainda quando decida relação jurídica condicional”. Dessa forma, o preceito concreto aplicável à relação jurídica trazida a Juízo pelas partes não poderá conter qualquer vinculação ou condicionamento a opção futura das partes, já que, assim, nega-se a segurança jurídica que se espera da prestação jurisdicional.
11 – Nos termos do Recurso Especial Representativo de Controvérsia no 1.345.331/RS (art. 543-C do CPC/73), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela entrega das chaves. Desse modo, a incorporadora/construtora deve suportar o pagamento das taxas condominiais vencidas antes da imissão do promitente comprador na posse do imóvel se o atraso na entrega é decorrente de culpa exclusiva da Fornecedora.
Preliminares rejeitadas.
Apelação Cível parcialmente provida. Maioria qualificada.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINARES. NULIDADE DE SENTENÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MORA. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. RESPS No 1.614.721/DF E 1.631.485/DF (TEMA 971). CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RESPS No 1.635.428/SC E 1.498.484/DF (TEMA 970). ESCOLHA PELO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 492 DO CPC. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – A Apelante alega a nulidade da sentença ao argumento de que os efeitos da revelia não alcançam o direito propriamente dito, mas tão somente as alegações de fato. No entanto, ao contrário do que afirma a Recorrente, compulsando os autos, verifica-se que a contestação foi apresentada tempestivamente e que não houve decretação de revelia.
2 – Segundo a teoria da asserção, se a ilegitimidade das partes não for manifesta e sua confirmação depender da análise dos documentos acostados aos autos, resta patente que a questão ultrapassou a discussão acerca das condições da ação e adentrou no próprio mérito. Assim, a construtora possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação em que se pleiteia o ressarcimento das taxas condominiais pagas pela consumidora antes do recebimento das chaves, em razão do atraso na entrega do imóvel.
3 – O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n° 1551951/SP (Tema 939), pacificou o entendimento pela “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”
4 – Em julgamento de Recurso Especial Repetitivo (Tema 938), o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
5 – Verificando-se, no caso dos autos, que os valores pagos pela promitente compradora a título de comissão de corretagem foram devidamente informados, com descrição clara da destinação do pagamento realizado, não há que se falar em abusividade de transferência contratual do ônus da aludida obrigação de pagar, nos termos da orientação jurisprudencial sedimentada pelo Superior Tribunal de Justiça.
6 – Extrapolado o prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, a promitente vendedora incorreu em mora e deve ser responsabilizada pelos prejuízos causados à promitente compradora.
7 – O termo final da mora da promitente vendedora corresponde à data de entrega das chaves, momento em que o promitente comprador passa a deter a posse e usufruir do imóvel.
8 – No julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
9 – A Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos dos Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, aplicada a cláusula penal moratória, não há que se falar em pagamento de lucros cessantes e, consequentemente, na cumulação de tais modalidades de compensação.
10 – Não há que se falar em escolha pelos consumidores da incidência da cláusula penal prevista contratualmente em seu favor ou do recebimento de indenização por lucros cessantes, pois tal comando encerra violação ao contido no parágrafo único do art. 492 do CPC, segundo o qual “A sentença deve ser certa, ainda quando decida relação jurídica condicional”. Dessa forma, o preceito concreto aplicável à relação jurídica trazida a Juízo pelas partes não poderá conter qualquer vinculação ou condicionamento a opção futura das partes, já que, assim, nega-se a segurança jurídica que se espera da prestação jurisdicional.
11 – Nos termos do Recurso Especial Representativo de Controvérsia no 1.345.331/RS (art. 543-C do CPC/73), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela entrega das chaves. Desse modo, a incorporadora/construtora deve suportar o pagamento das taxas condominiais vencidas antes da imissão do promitente comprador na posse do imóvel se o atraso na entrega é decorrente de culpa exclusiva da Fornecedora.
Preliminares rejeitadas.
Apelação Cível parcialmente provida. Maioria qualificada.