Tribunal: TJDFT
Processo: 0021115-49.2016.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
PROCESSO CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). DISTRITO FEDERAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DA TESE FIRMADA EM REPETITIVO PELO STJ (TEMA 882). PRELIMINAR REJEITADA. PRESCRIÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. INTIMAÇÃO DAS PARTES. “TAXA CONDOMINIAL”. DÍVIDA CONSTATADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Pela Teoria da Asserção, a pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato, à luz da narrativa apresentada na petição inicial. A cognição profunda sobre as alegações contidas na petição inicial, cotejando-as com os meios probatórios, é realizada no juízo de mérito. Deve-se analisar a relação jurídica de direito material existente entre as partes e indagar-se se a parte apontada para ocupar o polo passivo da demanda pode, em tese, responder pelos efeitos da sentença. Na hipótese dos autos, a relação de direito material entre as partes revela a legitimidade passiva do apelado.

2. As obrigações propter rem decorrem da mera titularidade do direito real sobre o imóvel, incidem e acompanham a coisa, independentemente da vontade dos envolvidos, sejam proprietários, sejam possuidores, o que faz com que o condomínio possa cobrar a dívida daquele que tenha algum vínculo jurídico com o imóvel. A ação de cobrança de despesas condominiais pode ser ajuizada diretamente em desfavor, por exemplo, do locatário ou comodatário caso seja de interesse do condomínio, podendo qualquer um deles, em tese, ocupar o polo passivo da demanda. Já as obrigações de direito pessoal, como as contribuições criadas por associações de moradores (condomínio de fato), decorrem do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas com o serviço contratado à disposição do associado. Nesses casos, o polo passivo da demanda de cobrança será ocupado, apenas, por aquele que anuiu à despesa.

3. O STJ definiu, em julgamento de recursos repetitivos, o Tema 882, no qual se firmou o seguinte: “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.

4. A situação dos autos é sui generis, pois, embora não se trate de dívida decorrente de obrigação propter rem, tal entendimento do STJ acerca da anuência dos associados à cobrança das taxas de manutenção (Tema 882) não se aplica ao caso para fins de análise de legitimidade passiva.

5. Por se tratar de matéria de ordem pública, é possível que se reconheça de ofício a prescrição, atentando-se, todavia, para a intimação das partes, à luz do Princípio da Não surpresa (artigos 9 e 10, CPC), o que foi observado no caso dos autos. 2.1. Sobre a prescrição aplicada a condomínios regulares, ficou definido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso repetitivo (Tema 949): “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.” 2.3. Na hipótese, trata-se de dívida líquida constante de instrumento particular, passível de aplicação do entendimento do STJ. Reconhece-se a ocorrência de prescrição da primeira parcela da “taxa condominial”.

6. Comprovado que o apelado figurou como partícipe do empreendimento comum, se beneficiando de todos os serviços proporcionados, tem-se que a cobrança é devida, com exceção da parcela prescrita.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). DISTRITO FEDERAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DA TESE FIRMADA EM REPETITIVO PELO STJ (TEMA 882). PRELIMINAR REJEITADA. PRESCRIÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. INTIMAÇÃO DAS PARTES. “TAXA CONDOMINIAL”. DÍVIDA CONSTATADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Pela Teoria da Asserção, a pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato, à luz da narrativa apresentada na petição inicial. A cognição profunda sobre as alegações contidas na petição inicial, cotejando-as com os meios probatórios, é realizada no juízo de mérito. Deve-se analisar a relação jurídica de direito material existente entre as partes e indagar-se se a parte apontada para ocupar o polo passivo da demanda pode, em tese, responder pelos efeitos da sentença. Na hipótese dos autos, a relação de direito material entre as partes revela a legitimidade passiva do apelado.

2. As obrigações propter rem decorrem da mera titularidade do direito real sobre o imóvel, incidem e acompanham a coisa, independentemente da vontade dos envolvidos, sejam proprietários, sejam possuidores, o que faz com que o condomínio possa cobrar a dívida daquele que tenha algum vínculo jurídico com o imóvel. A ação de cobrança de despesas condominiais pode ser ajuizada diretamente em desfavor, por exemplo, do locatário ou comodatário caso seja de interesse do condomínio, podendo qualquer um deles, em tese, ocupar o polo passivo da demanda. Já as obrigações de direito pessoal, como as contribuições criadas por associações de moradores (condomínio de fato), decorrem do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas com o serviço contratado à disposição do associado. Nesses casos, o polo passivo da demanda de cobrança será ocupado, apenas, por aquele que anuiu à despesa.

3. O STJ definiu, em julgamento de recursos repetitivos, o Tema 882, no qual se firmou o seguinte: “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.

4. A situação dos autos é sui generis, pois, embora não se trate de dívida decorrente de obrigação propter rem, tal entendimento do STJ acerca da anuência dos associados à cobrança das taxas de manutenção (Tema 882) não se aplica ao caso para fins de análise de legitimidade passiva.

5. Por se tratar de matéria de ordem pública, é possível que se reconheça de ofício a prescrição, atentando-se, todavia, para a intimação das partes, à luz do Princípio da Não surpresa (artigos 9 e 10, CPC), o que foi observado no caso dos autos. 2.1. Sobre a prescrição aplicada a condomínios regulares, ficou definido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso repetitivo (Tema 949): “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.” 2.3. Na hipótese, trata-se de dívida líquida constante de instrumento particular, passível de aplicação do entendimento do STJ. Reconhece-se a ocorrência de prescrição da primeira parcela da “taxa condominial”.

6. Comprovado que o apelado figurou como partícipe do empreendimento comum, se beneficiando de todos os serviços proporcionados, tem-se que a cobrança é devida, com exceção da parcela prescrita.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.