Tribunal: TJDFT
Processo: 0015865-51.2015.8.07.0007
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0015865-51.2015.8.07.0007 RECORRENTE: CAPRI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., TECNISA S.A. RECORRIDO: JOSE CLEANTO PEREIRA, NAIDE JANE SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CONHECIMENTO PARCIAL. RESCISÃO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NULIDADE POR JULGAMENTO EXTRA PETITA. REJEITADAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DIREITO DE RESCINDIR O ACORDO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SANÇÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. PREVISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA CONSTRUTORA. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que, em ação de conhecimento, julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, bem como para condenar as rés à restituição das parcelas pagas e ao pagamento de multas contratuais. 2. É vedado pelo ordenamento jurídico vigente suscitar, em segunda instância, tese recursal não discutida na instância anterior em momento oportuno, sob pena de configurar supressão de instância. 3. Aplicável o regime da legislação consumerista à relação jurídica decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, em que o promitente comprador adquire como destinatário final o bem comercializado no mercado de consumo. 4. Tendo uma das requeridas vinculado sua marca ao empreendimento, além de ser uma das acionistas deste, evidencia-se a sua legitimidade para figurar no pólo passivo da lide. 5. No presente caso, o requerimento dos autores de devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem foi embasado tanto na ilegalidade dessa cobrança como no inadimplemento das requeridas. A sentença, por sua vez, decidiu ser lícito o custeio dessa despesa pelos consumidores, mas devida a sua devolução, ainda que na forma simples, em virtude do inadimplemento das rés e da consequente rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. Assim, estando o fundamento de parcial procedência do pedido atrelado ao do pedido contido na inicial, não há se falar em julgamento extra petita. 6. Embora válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, nas hipóteses de rescisão contratual em razão do inadimplemento por culpa da construtora, deve a promitente vendedora restituir ao consumidor também os valores despendidos a título de comissão de corretagem imobiliária, por se tratar de compensação pelos danos sofridos pelo autor e retorno das partes aos status quo ante. 7. Estando a pretensão de restituição de valor pago a título de comissão de corretagem relacionada à rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel, é aplicável o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. 8. Nos termos do art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. 9. Em conformidade com o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, quando a rescisão contratual se der por culpa exclusiva da construtora, as partes devem voltar a status quo ante, devendo a inadimplente arcar com o ônus derivado de sua desídia, restituindo ao promitente comprador todos os valores pagos em razão do negócio jurídico. 10. In casu, evidenciado terem sido as apelantes responsáveis pela frustração do compromisso (em virtude de não terem entregado o imóvel após expirado o prazo de tolerância), procede o pedido de rescisão contratual com o direito de os adquirentes obterem a restituição integral das parcelas pagas, sem retenção de qualquer percentual. 11. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, tratando-se de contrato de adesão de compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel, somente é possível a inversão de cláusula penal se, no contrato, houver previsão de penalidade apenas em desfavor do consumidor, o que não é o caso dos autos, pois foi estipulada, em favor dos compradores, sanção no caso de atraso na entrega do imóvel. 12. Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provido. As recorrentes alegam que o acórdão impugnado violou os seguintes dispositivos legais: a) artigo 475 do Código Civil, argumentando que o inadimplemento parcial não é motivo suficiente para a rescisão do contrato; b) artigo 402 do Código Civil, sustentando que não há comprovação de que os recorridos tenham sofrido danos com a rescisão do contrato e que a condenação, nos moldes em que posta, implica enriquecimento ilícito da parte contrária; c) artigos 724 e 725, ambos do Código Civil, apontando a legalidade da transferência da comissão de corretagem para o consumidor, bem como não poder arcar com a devolução de verbas que não teria recebido; d) artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, indicando que a pretensão de ressarcimento da comissão de corretagem e da taxa SATI é trienal e, dessa feita, estaria prescrita. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à suposta violação aos artigos 402, 475, 724 e 725, todos do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1300418/SC (tema 577), concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”. No mesmo sentido, o enunciado 543 da Súmula do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. De igual sorte, a Corte Superior, no julgamento do REsp 1551951/S e do REsp 1551968/SP (tema 939), fixou a seguinte tese: “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com os referidos paradigmas, quanto a esses aspectos, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil. No que se refere à alegada ofensa ao artigo 206 do Código Civil, o apelo especial não merece prosseguir, pois o entendimento sufragado pela turma julgadora se encontra em fina sintonia com a iterativa jurisprudência da Corte Superior: “A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes.” (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ).” (AgInt no AREsp 1411232/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 21/5/2020). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A009

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0015865-51.2015.8.07.0007 RECORRENTE: CAPRI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., TECNISA S.A. RECORRIDO: JOSE CLEANTO PEREIRA, NAIDE JANE SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CONHECIMENTO PARCIAL. RESCISÃO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NULIDADE POR JULGAMENTO EXTRA PETITA. REJEITADAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DIREITO DE RESCINDIR O ACORDO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SANÇÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. PREVISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA CONSTRUTORA. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que, em ação de conhecimento, julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, bem como para condenar as rés à restituição das parcelas pagas e ao pagamento de multas contratuais. 2. É vedado pelo ordenamento jurídico vigente suscitar, em segunda instância, tese recursal não discutida na instância anterior em momento oportuno, sob pena de configurar supressão de instância. 3. Aplicável o regime da legislação consumerista à relação jurídica decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, em que o promitente comprador adquire como destinatário final o bem comercializado no mercado de consumo. 4. Tendo uma das requeridas vinculado sua marca ao empreendimento, além de ser uma das acionistas deste, evidencia-se a sua legitimidade para figurar no pólo passivo da lide. 5. No presente caso, o requerimento dos autores de devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem foi embasado tanto na ilegalidade dessa cobrança como no inadimplemento das requeridas. A sentença, por sua vez, decidiu ser lícito o custeio dessa despesa pelos consumidores, mas devida a sua devolução, ainda que na forma simples, em virtude do inadimplemento das rés e da consequente rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. Assim, estando o fundamento de parcial procedência do pedido atrelado ao do pedido contido na inicial, não há se falar em julgamento extra petita. 6. Embora válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, nas hipóteses de rescisão contratual em razão do inadimplemento por culpa da construtora, deve a promitente vendedora restituir ao consumidor também os valores despendidos a título de comissão de corretagem imobiliária, por se tratar de compensação pelos danos sofridos pelo autor e retorno das partes aos status quo ante. 7. Estando a pretensão de restituição de valor pago a título de comissão de corretagem relacionada à rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel, é aplicável o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. 8. Nos termos do art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. 9. Em conformidade com o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, quando a rescisão contratual se der por culpa exclusiva da construtora, as partes devem voltar a status quo ante, devendo a inadimplente arcar com o ônus derivado de sua desídia, restituindo ao promitente comprador todos os valores pagos em razão do negócio jurídico. 10. In casu, evidenciado terem sido as apelantes responsáveis pela frustração do compromisso (em virtude de não terem entregado o imóvel após expirado o prazo de tolerância), procede o pedido de rescisão contratual com o direito de os adquirentes obterem a restituição integral das parcelas pagas, sem retenção de qualquer percentual. 11. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, tratando-se de contrato de adesão de compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel, somente é possível a inversão de cláusula penal se, no contrato, houver previsão de penalidade apenas em desfavor do consumidor, o que não é o caso dos autos, pois foi estipulada, em favor dos compradores, sanção no caso de atraso na entrega do imóvel. 12. Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provido. As recorrentes alegam que o acórdão impugnado violou os seguintes dispositivos legais: a) artigo 475 do Código Civil, argumentando que o inadimplemento parcial não é motivo suficiente para a rescisão do contrato; b) artigo 402 do Código Civil, sustentando que não há comprovação de que os recorridos tenham sofrido danos com a rescisão do contrato e que a condenação, nos moldes em que posta, implica enriquecimento ilícito da parte contrária; c) artigos 724 e 725, ambos do Código Civil, apontando a legalidade da transferência da comissão de corretagem para o consumidor, bem como não poder arcar com a devolução de verbas que não teria recebido; d) artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, indicando que a pretensão de ressarcimento da comissão de corretagem e da taxa SATI é trienal e, dessa feita, estaria prescrita. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à suposta violação aos artigos 402, 475, 724 e 725, todos do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1300418/SC (tema 577), concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”. No mesmo sentido, o enunciado 543 da Súmula do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. De igual sorte, a Corte Superior, no julgamento do REsp 1551951/S e do REsp 1551968/SP (tema 939), fixou a seguinte tese: “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com os referidos paradigmas, quanto a esses aspectos, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil. No que se refere à alegada ofensa ao artigo 206 do Código Civil, o apelo especial não merece prosseguir, pois o entendimento sufragado pela turma julgadora se encontra em fina sintonia com a iterativa jurisprudência da Corte Superior: “A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes.” (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ).” (AgInt no AREsp 1411232/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 21/5/2020). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A009