Tribunal: TJDFT
Processo: 0707972-47.2019.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-06-24
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DO MÉRITO (CPC, ART. 356). MANEJO PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. TUTELA DE DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. OBJETO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM CONSTRUÇÃO. CONTRATO PADRÃO DE ADESÃO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS E ILÍCITAS. DEFESA DE DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. MINISTÉRIO PÚBLICO. LEGITIMAÇÃO. AFIRMAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL. AFIRMAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NATUREZA DA AÇÃO. PRETENSÃO ADSTRITA À FORMATAÇÃO DO CONCERTO AO LEGALMENTE PRECEITUADO. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. INEXISTÊNCIA PREJUDICIAIS REJEITADAS. IMÓVEL INSERIDO EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULAS. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO PROJETO APROVADO. ABUSIVIDADE. ÁREA DO IMÓVEL. VARIAÇÃO. PERCENTUAL PREVISTO. INDIFERENÇA. COMPREENSÃO COMO VENDA AD CORPUS. ABUSIVIDADE. ILICITUDE. VÍCIO. RECLAMAÇÃO. TERMO INICIAL. PRAZO. EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. DESCABIMENTO. VERIFICAÇÃO DO VÍCIO. ART. 26, § 3°, CDC. TEORIA DA ACTIO NATA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. ROL. AMPLIAÇÃO. ELISÃO DA TEORIA DO RISCO. ILICITUDE. TRIBUTOS E TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. TESE FIRMADA. IRDR. PUBLICIDADE PERMANENTE NO EMPREENDIMENTO. INSERÇÃ A CRITÉRIO DAS CONSTRUTORAS. AUSÊNCIA DE CONTRAPRESTAÇÃO. ILICITUDE. SENTENÇA COLETIVA. EFICÁCIA ERGA OMNES. LIMITAÇÃO TERRITORIAL. IMPOSSIBILIDADE. ALCANCE NACIONAL. LIMITES OBJETIVOS E SUBJETIVOS DA SENTENÇA COLETIVA. ASSEGURAÇÃO. PEÇA RECURSAL. INÉPCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. INEXISTÊNCIA. ARGUIÇÃO REJEITADA. INSURGÊNCIA DO MINISTÉRIO PÚBLICO EM FACE DA RESOLUÇÃO PARCIAL DE MÉRITO. QUESTÃO JÁ SUBMETIDA A REEXAME EM SEDE DE APELO. VIA INADEQUADA. DESISTÊNCIA. REPRISAMENTO EM SEDE DE AGRAVO. MATÉRIA IDÊNTICA. INVIABILIDADE. DUPLICIDADE RECURSAL. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE, DA UNICIDADE OU DA SINGULARIDADE. VIOLAÇÃO. AGRAVO DO MINISTÉRIO PÚBLICO NÃO CONHECIDO. AGRAVO DAS RÉS CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O sistema recursal brasileiro assimilara o princípio da unirrecorribilidade, da unicidade ou da singularidade do recurso, que, atinado com o devido processo legal, que incorpora o duplo grau de jurisdição, legitima que a parte inconformada com o decidido interponha um único recurso em face do resolvido em desconformidade com suas expectativas, implicando o aviamento do recurso, destarte, o aperfeiçoamento da preclusão consumativa recobrindo a faculdade que a assistia, obstando que avie novo inconformismo versando sobre a mesma matéria, ainda que o recurso primeiramente manejado tenha sido indevidamente aviado e dele a parte tenha desistido.

2. Aferido que em face da decisão a parte aviara apelo, conquanto cabível agravo de instrumento, ainda que de cuja interposição tenha postulado desistência, o direito de recorrer que a assistia restara consumado, obstando que renove, adite ou complemente o recurso interposto sob o formato correto em subserviência ao princípio da unirrecorribilidade, pois o direito que a assistia se aperfeiçoara no momento da formulação do primitivo inconformismo, determinando que, ao interpor 02 (dois) recursos atacando a mesma decisão, não seja conhecido o por derradeiro formulado, independentemente do destino do primeiro inconformismo aviado

3. Havendo simetria entre as razões recursais e o decidido, estando a argumentação desenvolvida destinada a ensejar resolução diversa da empreendida, ficando patenteado que os argumentos desenvolvidos dialogam com o resolvido, se conformando e guardando congruência, o agravo ressoa devidamente aparelhado via de argumentação apta a infirmar o que restara assentado na decisão interlocutória como expressão da correta materialização do direito, tornando inviável que seja afirmada a inépcia da peça recursal sob o prisma de que não observara o princípio da congruência, que é mero corolário do princípio dispositivo (NCPC, art. 1016, inc. II e III).

4. O julgamento antecipado parcial do mérito encerra técnica processual que, sem vulnerar o devido processo legal, prestigia a celeridade e o princípio da razoável duração do processo, autorizando a resolução das pretensões que estejam em condições de ser objeto de imediato julgamento, relegando-se para momento subsequente a elucidação da parcela do pedido que não se enquadra nessa situação, donde, em sede de ação civil pública volvida à declaração de nulidade de cláusulas insertas em contrato de compra e venda, estando o pedido em condições de ser imediatamente resolvido, legítima sua resolução antecipada sob aquela fórmula procedimental, relegando-se para momento subsequente a resolução do pedido que encarta matéria cuja elucidação demanda dilação probatória (CPC, art. 356, II).

5. O Ministério Público ostenta legitimação para aviar ação civil pública volvida à defesa de direitos individuais homogêneos de consumidores adquirentes de unidades imobiliárias em construção que supostamente teriam sido lesados diante da inclusão de cláusulas contratuais abusivas e da cobrança de valores indevidos por parte da incorporadora, à medida em que, a par de encerrar a prestação almejada função institucional conferida ao parquet, sua legitimação deriva de múltiplos dispositivos normativos, notadamente do estampado nos artigos 81, parágrafo único, inciso III, e 82, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.

6. Aliada à natureza transindividual do direito demandado, a constatação de que o objeto da ação destina-se à tutela de direitos homogêneos titularizados por adquirentes de imóveis em construção conduz ao reconhecimento de que a ação civil pública consubstancia instrumento processual adequado e apropriado para a perseguição da afirmação da ilegalidade de cláusulas contratuais abusivas e cobrança de valores indevidos, estando o Ministério Público legalmente municiado de legitimidade para ocupar sua angularidade ativa como expressão da tutela coletiva como instrumento de efetivação dos direitos assegurados aos consumidores.

7. Aferidas a necessidade e utilidade do manejo da ação para a declaração de abusividade, e conseguinte colmatação, de cláusulas inseridas em contrato de promessa de compra e venda, na modalidade adesão, sobressai hígido o interesse processual do Ministério Público, à medida em que, a par de a alegação de alienação da integralidade das unidades imobiliárias não sobressair evidenciada, remanesce íntegro o interesse de agir quanto às cláusulas cujo conteúdo apresenta eficácia que se protrai no tempo, visando dispor, inclusive, sobre a responsabilidade das fornecedoras após a conclusão e entrega do empreendimento e das unidades negociadas.

8. Estando o objeto da ação coletiva volvido à aferição e declaração da abusividade de multiplicidade de dispositivos contratuais, não encerrando natureza indenizatória, não está pretensão sujeita aos prazos prescricionais e decadências que dispõem sobre pretensões individuais que encerram natureza condenatória, descerrando situação em que a arguição resta carente de sustentação material subjacente e até mesmo de congruência.

9. A disposição clausular que veicula hipótese que assegura à construtora e incorporadora a faculdade de alterar unilateralmente os projetos aprovados sem prévia consulta aos adquirentes encerra patente abusividade, vulnerando a premissa de vinculação da oferta, uma vez que deve o contrato ser cumprido pelo fornecedor nos exatos termos do que se propusera aos consumidores e ensejara sua celebração, implicando, ademais, ofensa à própria legislação especial, pois, aprovado e registrado o memorial descritivo, obtendo a construtora autorização para erigir o empreendimento, já não lhe é lícito alterá-los segundo suas conveniências.

10. Padece de abusividade e carece de eficácia, a cláusula contratual que estabelece, como termo inicial de contagem do prazo para reclamação de defeitos de construção que afetem a solidez e segurança da obra, a data de emissão do habite-se, porquanto representa expressa violação à regulamentação legal, à medida em que o artigo 26, § 3°, do estatuto consumerista previra como marco temporal a data de constatação do vício oculto, tangenciando, ademais, o princípio da actio nata, que denota que somente com a lesão é que germina a pretensão, deflagrando o direito de ação (CC, art. 189).

11. A previsão contratual que apregoa a ausência de repercussão econômico-financeira de possíveis divergências, para mais ou para menos, nas dimensões dos compartimentos que compõem a área privativa da unidade autônoma no percentual máximo de 5% (cinco por cento) afigura-se abusiva por vulnerar a premissa de certeza quanto ao adquirido e de que o negócio fora realizado sob a forma da cláusula ad mensuram, porquanto a dimensão do apartamento fora determinante para sua consumação e mensuração do preço, obstando que a disposição seja reputada legal e legítima por vilipendiar o princípio da oferta, impactar prejuízo ao adquirente e distorcer o conceito da venda ad corpus (CDC, art. 51, I; CC, art. 500, §§ 1o e 2o).

12. Conquanto viável a estipulação de disposição contratual destinada a assegurar a dilatação do prazo de conclusão do empreendimento imobiliário, independente de justa causa, sem que fique qualificada a mora das empreendedoras, afigura-se abusiva e írrita a inserção de previsão de dilatação, sem que implique a qualificação da mora, do prazo de entrega das unidades negociadas mediante a inserção de hipóteses de fato fortuito ou força maior impassíveis de merecerem essa qualificação por estarem compreendidos nos riscos inerentes ao negócio, inclusive porque a própria fornecedora é quem delimita o prazo que reputa necessário para conclusão do empreendimento, tornando abusivo que o venha dilatar em situações inerentes à álea ordinárias de suas atividades.

13. Subsistindo previsão contratual transferindo ao consumidor a obrigação pelo pagamento do IPTU gerado pela unidade negociada antes da expedição do habite-se e entrega das chaves, deve ser modulada, pois legítima a transmissão do encargo tão somente a partir do momento em que a unidade está concluída e em condições de ser fruída, ou seja, a partir da obtenção da carta de habite-se e repasse da posse ao comprador, consubstanciando o termo a partir do qual pode ser obrigado a suportar os tributos que irradia, inclusive porque a regulação contratual, se preservada, implicaria a assunção do encargo até mesmo durante o período da mora da empreendedora quanto à conclusão e entrega do imóvel prometido.

14. Em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, à medida que, antes da assunção da posse direta a construtora e incorporadora, detendo a qualidade de titular do domínio e de possuidora, é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda (IRDR no 2016.00.2.0349044).

15. A disposição contratual que resguarda às construtoras a faculdade de, a seu critério, dispor placa de publicidade, sem limitação de tempo e qualquer contrapartida ou ingerência dos adquirentes e do respectivo condomínio edilício, na fachada externa do prédio reveste-se de abusividade e ilicitude, pois, a par de estabelecer benefício unilateral em prejuízo da parte hipossuficiente, comina obrigação sem previsão de correspondente contraprestação, sobressaindo a desvantagem imposta ao consumidor, a par da iniquidade de ser tangido a anuir com difusão publicitária à sua inteira revelia.

16. O Superior Tribunal de Justiça, no exercício da competência constitucional que lhe é assegurada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, firmara entendimento, sob a égide do procedimento do julgamento de recursos repetitivos (CPC, art. 543-C), a partir do ponderado cotejo do estabelecido pelos artigos 93 e 103 do Código de Defesa do Consumidor, no sentido de que os efeitos e a eficácia da sentença que resolve a ação coletiva, por não se confundirem com as regras de competência, não estão circunscritos aos limites geográficos da competência do órgão prolator do decisório, mas aos limites objetivos e subjetivos do que fora decidido coletivamente (REsp no 1.243.887/PR).

17. Sob a égide da ponderação dos dispositivos que regulam a ação coletiva como fórmula de racionalização da tutela dos direitos individuais homogêneos, a eficácia material da sentença coletiva originária e destinada a tutela de direito do consumidor não está sujeita ao limite territorial da jurisdição detida pelo órgão prolator, sendo pautada pela extensão dos danos (alcance objetivo) e pela qualidade dos titulares dos direitos discutidos (alcance subjetivo), alcançando, pois, os consumidores afetados pelo fato lesivo de forma indistinta, independentemente do local onde são domiciliados (art. 103, inciso III), como forma de ser assegurada eficácia à fórmula de tutela coletiva dos direitos do consumidor.

18. Aliado à regra inserta no artigo 93 do Código de Defesa do Consumidor, que disciplina a competência das ações de conhecimento coletivas, facultando aos legitimados a propositura da demanda no foro da capital do Estado ou no Distrito Federal – quando se tratar de danos de âmbito nacional ou regional – deve ser aplicado o regramento inseto no art. 103 daquele estatuto legal de forma a se estender a eficácia da decisão para além dos limites territoriais da competência do juiz prolator da sentença e a decisão abranja todo o território nacional.

19. Agravo de instrumento do autor não conhecido. Agravo das rés conhecido e desprovido. Preliminares e prejudiciais rejeitadas. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DO MÉRITO (CPC, ART. 356). MANEJO PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. TUTELA DE DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. OBJETO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM CONSTRUÇÃO. CONTRATO PADRÃO DE ADESÃO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS E ILÍCITAS. DEFESA DE DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. MINISTÉRIO PÚBLICO. LEGITIMAÇÃO. AFIRMAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL. AFIRMAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NATUREZA DA AÇÃO. PRETENSÃO ADSTRITA À FORMATAÇÃO DO CONCERTO AO LEGALMENTE PRECEITUADO. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. INEXISTÊNCIA PREJUDICIAIS REJEITADAS. IMÓVEL INSERIDO EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULAS. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO PROJETO APROVADO. ABUSIVIDADE. ÁREA DO IMÓVEL. VARIAÇÃO. PERCENTUAL PREVISTO. INDIFERENÇA. COMPREENSÃO COMO VENDA AD CORPUS. ABUSIVIDADE. ILICITUDE. VÍCIO. RECLAMAÇÃO. TERMO INICIAL. PRAZO. EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. DESCABIMENTO. VERIFICAÇÃO DO VÍCIO. ART. 26, § 3°, CDC. TEORIA DA ACTIO NATA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. ROL. AMPLIAÇÃO. ELISÃO DA TEORIA DO RISCO. ILICITUDE. TRIBUTOS E TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. TESE FIRMADA. IRDR. PUBLICIDADE PERMANENTE NO EMPREENDIMENTO. INSERÇÃ A CRITÉRIO DAS CONSTRUTORAS. AUSÊNCIA DE CONTRAPRESTAÇÃO. ILICITUDE. SENTENÇA COLETIVA. EFICÁCIA ERGA OMNES. LIMITAÇÃO TERRITORIAL. IMPOSSIBILIDADE. ALCANCE NACIONAL. LIMITES OBJETIVOS E SUBJETIVOS DA SENTENÇA COLETIVA. ASSEGURAÇÃO. PEÇA RECURSAL. INÉPCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. INEXISTÊNCIA. ARGUIÇÃO REJEITADA. INSURGÊNCIA DO MINISTÉRIO PÚBLICO EM FACE DA RESOLUÇÃO PARCIAL DE MÉRITO. QUESTÃO JÁ SUBMETIDA A REEXAME EM SEDE DE APELO. VIA INADEQUADA. DESISTÊNCIA. REPRISAMENTO EM SEDE DE AGRAVO. MATÉRIA IDÊNTICA. INVIABILIDADE. DUPLICIDADE RECURSAL. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE, DA UNICIDADE OU DA SINGULARIDADE. VIOLAÇÃO. AGRAVO DO MINISTÉRIO PÚBLICO NÃO CONHECIDO. AGRAVO DAS RÉS CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O sistema recursal brasileiro assimilara o princípio da unirrecorribilidade, da unicidade ou da singularidade do recurso, que, atinado com o devido processo legal, que incorpora o duplo grau de jurisdição, legitima que a parte inconformada com o decidido interponha um único recurso em face do resolvido em desconformidade com suas expectativas, implicando o aviamento do recurso, destarte, o aperfeiçoamento da preclusão consumativa recobrindo a faculdade que a assistia, obstando que avie novo inconformismo versando sobre a mesma matéria, ainda que o recurso primeiramente manejado tenha sido indevidamente aviado e dele a parte tenha desistido.

2. Aferido que em face da decisão a parte aviara apelo, conquanto cabível agravo de instrumento, ainda que de cuja interposição tenha postulado desistência, o direito de recorrer que a assistia restara consumado, obstando que renove, adite ou complemente o recurso interposto sob o formato correto em subserviência ao princípio da unirrecorribilidade, pois o direito que a assistia se aperfeiçoara no momento da formulação do primitivo inconformismo, determinando que, ao interpor 02 (dois) recursos atacando a mesma decisão, não seja conhecido o por derradeiro formulado, independentemente do destino do primeiro inconformismo aviado

3. Havendo simetria entre as razões recursais e o decidido, estando a argumentação desenvolvida destinada a ensejar resolução diversa da empreendida, ficando patenteado que os argumentos desenvolvidos dialogam com o resolvido, se conformando e guardando congruência, o agravo ressoa devidamente aparelhado via de argumentação apta a infirmar o que restara assentado na decisão interlocutória como expressão da correta materialização do direito, tornando inviável que seja afirmada a inépcia da peça recursal sob o prisma de que não observara o princípio da congruência, que é mero corolário do princípio dispositivo (NCPC, art. 1016, inc. II e III).

4. O julgamento antecipado parcial do mérito encerra técnica processual que, sem vulnerar o devido processo legal, prestigia a celeridade e o princípio da razoável duração do processo, autorizando a resolução das pretensões que estejam em condições de ser objeto de imediato julgamento, relegando-se para momento subsequente a elucidação da parcela do pedido que não se enquadra nessa situação, donde, em sede de ação civil pública volvida à declaração de nulidade de cláusulas insertas em contrato de compra e venda, estando o pedido em condições de ser imediatamente resolvido, legítima sua resolução antecipada sob aquela fórmula procedimental, relegando-se para momento subsequente a resolução do pedido que encarta matéria cuja elucidação demanda dilação probatória (CPC, art. 356, II).

5. O Ministério Público ostenta legitimação para aviar ação civil pública volvida à defesa de direitos individuais homogêneos de consumidores adquirentes de unidades imobiliárias em construção que supostamente teriam sido lesados diante da inclusão de cláusulas contratuais abusivas e da cobrança de valores indevidos por parte da incorporadora, à medida em que, a par de encerrar a prestação almejada função institucional conferida ao parquet, sua legitimação deriva de múltiplos dispositivos normativos, notadamente do estampado nos artigos 81, parágrafo único, inciso III, e 82, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.

6. Aliada à natureza transindividual do direito demandado, a constatação de que o objeto da ação destina-se à tutela de direitos homogêneos titularizados por adquirentes de imóveis em construção conduz ao reconhecimento de que a ação civil pública consubstancia instrumento processual adequado e apropriado para a perseguição da afirmação da ilegalidade de cláusulas contratuais abusivas e cobrança de valores indevidos, estando o Ministério Público legalmente municiado de legitimidade para ocupar sua angularidade ativa como expressão da tutela coletiva como instrumento de efetivação dos direitos assegurados aos consumidores.

7. Aferidas a necessidade e utilidade do manejo da ação para a declaração de abusividade, e conseguinte colmatação, de cláusulas inseridas em contrato de promessa de compra e venda, na modalidade adesão, sobressai hígido o interesse processual do Ministério Público, à medida em que, a par de a alegação de alienação da integralidade das unidades imobiliárias não sobressair evidenciada, remanesce íntegro o interesse de agir quanto às cláusulas cujo conteúdo apresenta eficácia que se protrai no tempo, visando dispor, inclusive, sobre a responsabilidade das fornecedoras após a conclusão e entrega do empreendimento e das unidades negociadas.

8. Estando o objeto da ação coletiva volvido à aferição e declaração da abusividade de multiplicidade de dispositivos contratuais, não encerrando natureza indenizatória, não está pretensão sujeita aos prazos prescricionais e decadências que dispõem sobre pretensões individuais que encerram natureza condenatória, descerrando situação em que a arguição resta carente de sustentação material subjacente e até mesmo de congruência.

9. A disposição clausular que veicula hipótese que assegura à construtora e incorporadora a faculdade de alterar unilateralmente os projetos aprovados sem prévia consulta aos adquirentes encerra patente abusividade, vulnerando a premissa de vinculação da oferta, uma vez que deve o contrato ser cumprido pelo fornecedor nos exatos termos do que se propusera aos consumidores e ensejara sua celebração, implicando, ademais, ofensa à própria legislação especial, pois, aprovado e registrado o memorial descritivo, obtendo a construtora autorização para erigir o empreendimento, já não lhe é lícito alterá-los segundo suas conveniências.

10. Padece de abusividade e carece de eficácia, a cláusula contratual que estabelece, como termo inicial de contagem do prazo para reclamação de defeitos de construção que afetem a solidez e segurança da obra, a data de emissão do habite-se, porquanto representa expressa violação à regulamentação legal, à medida em que o artigo 26, § 3°, do estatuto consumerista previra como marco temporal a data de constatação do vício oculto, tangenciando, ademais, o princípio da actio nata, que denota que somente com a lesão é que germina a pretensão, deflagrando o direito de ação (CC, art. 189).

11. A previsão contratual que apregoa a ausência de repercussão econômico-financeira de possíveis divergências, para mais ou para menos, nas dimensões dos compartimentos que compõem a área privativa da unidade autônoma no percentual máximo de 5% (cinco por cento) afigura-se abusiva por vulnerar a premissa de certeza quanto ao adquirido e de que o negócio fora realizado sob a forma da cláusula ad mensuram, porquanto a dimensão do apartamento fora determinante para sua consumação e mensuração do preço, obstando que a disposição seja reputada legal e legítima por vilipendiar o princípio da oferta, impactar prejuízo ao adquirente e distorcer o conceito da venda ad corpus (CDC, art. 51, I; CC, art. 500, §§ 1o e 2o).

12. Conquanto viável a estipulação de disposição contratual destinada a assegurar a dilatação do prazo de conclusão do empreendimento imobiliário, independente de justa causa, sem que fique qualificada a mora das empreendedoras, afigura-se abusiva e írrita a inserção de previsão de dilatação, sem que implique a qualificação da mora, do prazo de entrega das unidades negociadas mediante a inserção de hipóteses de fato fortuito ou força maior impassíveis de merecerem essa qualificação por estarem compreendidos nos riscos inerentes ao negócio, inclusive porque a própria fornecedora é quem delimita o prazo que reputa necessário para conclusão do empreendimento, tornando abusivo que o venha dilatar em situações inerentes à álea ordinárias de suas atividades.

13. Subsistindo previsão contratual transferindo ao consumidor a obrigação pelo pagamento do IPTU gerado pela unidade negociada antes da expedição do habite-se e entrega das chaves, deve ser modulada, pois legítima a transmissão do encargo tão somente a partir do momento em que a unidade está concluída e em condições de ser fruída, ou seja, a partir da obtenção da carta de habite-se e repasse da posse ao comprador, consubstanciando o termo a partir do qual pode ser obrigado a suportar os tributos que irradia, inclusive porque a regulação contratual, se preservada, implicaria a assunção do encargo até mesmo durante o período da mora da empreendedora quanto à conclusão e entrega do imóvel prometido.

14. Em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, à medida que, antes da assunção da posse direta a construtora e incorporadora, detendo a qualidade de titular do domínio e de possuidora, é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda (IRDR no 2016.00.2.0349044).

15. A disposição contratual que resguarda às construtoras a faculdade de, a seu critério, dispor placa de publicidade, sem limitação de tempo e qualquer contrapartida ou ingerência dos adquirentes e do respectivo condomínio edilício, na fachada externa do prédio reveste-se de abusividade e ilicitude, pois, a par de estabelecer benefício unilateral em prejuízo da parte hipossuficiente, comina obrigação sem previsão de correspondente contraprestação, sobressaindo a desvantagem imposta ao consumidor, a par da iniquidade de ser tangido a anuir com difusão publicitária à sua inteira revelia.

16. O Superior Tribunal de Justiça, no exercício da competência constitucional que lhe é assegurada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, firmara entendimento, sob a égide do procedimento do julgamento de recursos repetitivos (CPC, art. 543-C), a partir do ponderado cotejo do estabelecido pelos artigos 93 e 103 do Código de Defesa do Consumidor, no sentido de que os efeitos e a eficácia da sentença que resolve a ação coletiva, por não se confundirem com as regras de competência, não estão circunscritos aos limites geográficos da competência do órgão prolator do decisório, mas aos limites objetivos e subjetivos do que fora decidido coletivamente (REsp no 1.243.887/PR).

17. Sob a égide da ponderação dos dispositivos que regulam a ação coletiva como fórmula de racionalização da tutela dos direitos individuais homogêneos, a eficácia material da sentença coletiva originária e destinada a tutela de direito do consumidor não está sujeita ao limite territorial da jurisdição detida pelo órgão prolator, sendo pautada pela extensão dos danos (alcance objetivo) e pela qualidade dos titulares dos direitos discutidos (alcance subjetivo), alcançando, pois, os consumidores afetados pelo fato lesivo de forma indistinta, independentemente do local onde são domiciliados (art. 103, inciso III), como forma de ser assegurada eficácia à fórmula de tutela coletiva dos direitos do consumidor.

18. Aliado à regra inserta no artigo 93 do Código de Defesa do Consumidor, que disciplina a competência das ações de conhecimento coletivas, facultando aos legitimados a propositura da demanda no foro da capital do Estado ou no Distrito Federal – quando se tratar de danos de âmbito nacional ou regional – deve ser aplicado o regramento inseto no art. 103 daquele estatuto legal de forma a se estender a eficácia da decisão para além dos limites territoriais da competência do juiz prolator da sentença e a decisão abranja todo o território nacional.

19. Agravo de instrumento do autor não conhecido. Agravo das rés conhecido e desprovido. Preliminares e prejudiciais rejeitadas. Unânime.