Tribunal: TJDFT
Processo: 0038431-12.2015.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-15
Data de publicação: 2020-08-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. LOTE INSERIDO EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL. INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO E ENTREGA. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DA PROMITENTE COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPERATIVO LEGAL. EFEITOS DA MORA. PERDAS E DANOS. COMPOSIÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE NATUREZA COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA ATÉ A RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. PRESERVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11). AUSÊNCIA DE CONTRARRAZÕES. ELISÃO DA COMINAÇÃO. INVIABILIDADE.
1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em obra prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão de obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
2. A par da legitimidade da prorrogação do prazo de entrega do imóvel prometido à venda segundo o concertado mediante apreensão da própria vendedora, não encerra fato extraordinário compreensível como fato fortuito ou de força maior a subsistência de atrasos provocados por demora na obtenção de licenciamentos administrativos ou atuação do poder público, porquanto fatos inerentes aos riscos da atividade da construtora e incorporadora e inteiramente previsíveis por ser inerente à colocação de qualquer imóvel no mercado, pois tem como pressuposto que esteja licenciado e apto a ser comercializado.
3. O descumprimento sem motivo justificado, pela construtora e incorporadora, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para a promissária adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa das promitentes vendedoras, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio, com a repetição de todos os importes despendidos em razão do convencionado, e a composição das perdas e danos derivados da frustração do contratado.
4. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, optando pela rescisão do negócio, a promissária adquirente faz jus à devolução do que despendera em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio.
5. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que a consumidora ficasse privada de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensada pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula compensatória prevista contratualmente.
6. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo as promitentes vendedoras em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometeram à venda, sujeitar-se-á a pena convencional equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do preço convencionado, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pela promissária compradora com o atraso traduzidos no que deixaram de auferir com a fruição direta.
7. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora das promitentes vendedoras na entrega do imóvel que prometera a venda, devem sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência das promitentes vendedoras não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
8. Editada a sentença e aviado o recurso sob a égide da nova codificação processual civil, o desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 11).
9. O fato de a parte recorrida não ter contrariado o recurso não ilide a fixação dos honorários sucumbenciais recursais em seu favor, devendo a omissão ser levada em ponderação somente para fins de mensuração da verba, à medida em que seus patronos atuaram no trânsito processual, desenvolvendo os serviços que lhes estavam reservados na defesa dos direitos que restaram preservados pelo julgado colegiado, legitimando a fixação ou incremento da verba remuneratória que lhes é assegurada (STF. 1a Turma. AI 864689 AgR/MS e ARE 951257 AgR/RJ, rel. orig. Min. Marco Aurélio, red. p/ o ac. Min. Edson Fachin, julgado em 27/09/2016 e publicado DJE 14/11/2016).
10. Os serviços inerentes ao patrocínio judicial compreendem a prática de pluralidade de atos por parte do causídico contratado que se estendem desde a formatação da ação ou da defesa até o desate final do litígio com o trânsito em julgado da sentença, encerrando a formulação de contrarrazões um dos atos judiciais que compreende, tornando inviável que, abdicando o patrono do exercício dessa faculdade, lhe sejam suprimidos os honorários sucumbenciais recursais, inclusive porque, a par de continuar enlaçado ao patrocínio, poderá, no grau recursal, vir a fomentar outros serviços – v.g. a distribuição de memorais, formulação de sustentação oral.
11. Apelação conhecida e desprovida. Honorários recursais fixados. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. LOTE INSERIDO EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL. INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO E ENTREGA. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DA PROMITENTE COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPERATIVO LEGAL. EFEITOS DA MORA. PERDAS E DANOS. COMPOSIÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE NATUREZA COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA ATÉ A RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. PRESERVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11). AUSÊNCIA DE CONTRARRAZÕES. ELISÃO DA COMINAÇÃO. INVIABILIDADE.
1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em obra prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão de obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
2. A par da legitimidade da prorrogação do prazo de entrega do imóvel prometido à venda segundo o concertado mediante apreensão da própria vendedora, não encerra fato extraordinário compreensível como fato fortuito ou de força maior a subsistência de atrasos provocados por demora na obtenção de licenciamentos administrativos ou atuação do poder público, porquanto fatos inerentes aos riscos da atividade da construtora e incorporadora e inteiramente previsíveis por ser inerente à colocação de qualquer imóvel no mercado, pois tem como pressuposto que esteja licenciado e apto a ser comercializado.
3. O descumprimento sem motivo justificado, pela construtora e incorporadora, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para a promissária adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa das promitentes vendedoras, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio, com a repetição de todos os importes despendidos em razão do convencionado, e a composição das perdas e danos derivados da frustração do contratado.
4. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, optando pela rescisão do negócio, a promissária adquirente faz jus à devolução do que despendera em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio.
5. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que a consumidora ficasse privada de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensada pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula compensatória prevista contratualmente.
6. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo as promitentes vendedoras em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometeram à venda, sujeitar-se-á a pena convencional equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do preço convencionado, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pela promissária compradora com o atraso traduzidos no que deixaram de auferir com a fruição direta.
7. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora das promitentes vendedoras na entrega do imóvel que prometera a venda, devem sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência das promitentes vendedoras não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
8. Editada a sentença e aviado o recurso sob a égide da nova codificação processual civil, o desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 11).
9. O fato de a parte recorrida não ter contrariado o recurso não ilide a fixação dos honorários sucumbenciais recursais em seu favor, devendo a omissão ser levada em ponderação somente para fins de mensuração da verba, à medida em que seus patronos atuaram no trânsito processual, desenvolvendo os serviços que lhes estavam reservados na defesa dos direitos que restaram preservados pelo julgado colegiado, legitimando a fixação ou incremento da verba remuneratória que lhes é assegurada (STF. 1a Turma. AI 864689 AgR/MS e ARE 951257 AgR/RJ, rel. orig. Min. Marco Aurélio, red. p/ o ac. Min. Edson Fachin, julgado em 27/09/2016 e publicado DJE 14/11/2016).
10. Os serviços inerentes ao patrocínio judicial compreendem a prática de pluralidade de atos por parte do causídico contratado que se estendem desde a formatação da ação ou da defesa até o desate final do litígio com o trânsito em julgado da sentença, encerrando a formulação de contrarrazões um dos atos judiciais que compreende, tornando inviável que, abdicando o patrono do exercício dessa faculdade, lhe sejam suprimidos os honorários sucumbenciais recursais, inclusive porque, a par de continuar enlaçado ao patrocínio, poderá, no grau recursal, vir a fomentar outros serviços – v.g. a distribuição de memorais, formulação de sustentação oral.
11. Apelação conhecida e desprovida. Honorários recursais fixados. Unânime.