Tribunal: TJDFT
Processo: 0040821-52.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. CONSUMIDOR. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. PREVISÃO EXPRESSA. DEVER DE INFORMAÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LICITUDE. CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DISTRIBUIÇÃO. MODIFICAÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

1. O c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 1.551.956/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), fixou a tese de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição de montante pago a título de comissão de corretagem pelo consumidor.

2. Uma vez que o pedido de reparação civil decorre da mora da vendedora na entrega do imóvel ao adquirente, o prazo prescricional trienal para postular a restituição da comissão de corretagem deve ser contado a partir do inadimplemento contratual por parte da construtora, porquanto, somente a partir desse momento, o consumidor teve ciência do ato lesivo, exsurgindo para o titular do direito violado o exercício da sua pretensão.

3. Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a Oitava Turma Cível tem entendido que não há abusividade no período de tolerância de 180 dias úteis estabelecido no contrato, não gerando desvantagem excessiva ao consumidor.

4. A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão da escassez de mão de obra, porquanto tal fato não caracteriza motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas, sim, risco específico da atividade, que já está englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente.

5. A cláusula penal deve ser fixada com base no valor efetivamente pago pelo comprador, calculada da data em que o imóvel deveria ter sido entregue pela vendedora. Contudo, as especificidades do caso impedem a alteração da base de cálculo da cláusula penal, porquanto implicaria o aumento da penalidade estipulada livremente entre as partes no negócio jurídico, o que não se pode admitir, sobretudo considerando que não houve pedido nesse sentido.

6. O c. STJ, no julgamento do REsp no 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), firmou a tese de que, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, afigura-se válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total de aquisição do imóvel, com destaque do valor da comissão de corretagem

7. Ocorrendo omissão no instrumento contratual a respeito do pagamento da comissão de corretagem, de modo que a vendedora não cumpriu o dever de informação que lhe cabia prestar ao consumidor, deve ser restituído a esse o valor por ele pago a título de comissão de corretagem.

8. A distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida na origem deve ser alterada quando não se afigurou condizente com o desfecho atribuído ao feito.

9. Afasta-se o pedido de condenação por litigância de má-fé quando a conduta da parte recorrente não se amolda a nenhuma das hipóteses previstas no artigo 80 do CPC/15, além de não restar demonstrado que o recurso foi interposto com dolo, visando a causar prejuízos à parte contrária.

10. Apelação e Recurso Adesivo conhecidos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. CONSUMIDOR. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. PREVISÃO EXPRESSA. DEVER DE INFORMAÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LICITUDE. CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DISTRIBUIÇÃO. MODIFICAÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

1. O c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 1.551.956/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), fixou a tese de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição de montante pago a título de comissão de corretagem pelo consumidor.

2. Uma vez que o pedido de reparação civil decorre da mora da vendedora na entrega do imóvel ao adquirente, o prazo prescricional trienal para postular a restituição da comissão de corretagem deve ser contado a partir do inadimplemento contratual por parte da construtora, porquanto, somente a partir desse momento, o consumidor teve ciência do ato lesivo, exsurgindo para o titular do direito violado o exercício da sua pretensão.

3. Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a Oitava Turma Cível tem entendido que não há abusividade no período de tolerância de 180 dias úteis estabelecido no contrato, não gerando desvantagem excessiva ao consumidor.

4. A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão da escassez de mão de obra, porquanto tal fato não caracteriza motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas, sim, risco específico da atividade, que já está englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente.

5. A cláusula penal deve ser fixada com base no valor efetivamente pago pelo comprador, calculada da data em que o imóvel deveria ter sido entregue pela vendedora. Contudo, as especificidades do caso impedem a alteração da base de cálculo da cláusula penal, porquanto implicaria o aumento da penalidade estipulada livremente entre as partes no negócio jurídico, o que não se pode admitir, sobretudo considerando que não houve pedido nesse sentido.

6. O c. STJ, no julgamento do REsp no 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), firmou a tese de que, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, afigura-se válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total de aquisição do imóvel, com destaque do valor da comissão de corretagem

7. Ocorrendo omissão no instrumento contratual a respeito do pagamento da comissão de corretagem, de modo que a vendedora não cumpriu o dever de informação que lhe cabia prestar ao consumidor, deve ser restituído a esse o valor por ele pago a título de comissão de corretagem.

8. A distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida na origem deve ser alterada quando não se afigurou condizente com o desfecho atribuído ao feito.

9. Afasta-se o pedido de condenação por litigância de má-fé quando a conduta da parte recorrente não se amolda a nenhuma das hipóteses previstas no artigo 80 do CPC/15, além de não restar demonstrado que o recurso foi interposto com dolo, visando a causar prejuízos à parte contrária.

10. Apelação e Recurso Adesivo conhecidos e parcialmente providos.