Tribunal: TJDFT
Processo: 0714787-97.2019.8.07.0020
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-07-13
Data de publicação: 2020-07-24

Ementa:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA AO CONSUMIDOR (DESONERAÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - BAIXA DA HIPOTECA). LUCROS CESSANTES. PATENTE A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. TAXA DE CONDOMÍNIO: OBRIGAÇÃO DE PAGAR DO CONSUMIDOR SOMENTE COM O RECEBIMENTO DAS CHAVES.
I. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6o e 14).
II. A mera expedição e averbação de carta de “habite-se” não comprovam a entrega do imóvel, a qual há de ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não se verifica no presente caso (Precedente do TJDFT: 3a Turma Recursal, Acórdão n.896084, DJE: 28/09/2015). Nesse passo, a parte ré não logrou comprovar que qualquer ação/omissão do consumidor teria sido, de fato, a causa inviabilizadora da entrega do bem a tempo e modo; não tendo, portanto, se desincumbido de seu ônus probatório (CPC, Art. 373, inciso II), até porque o recorrente não produziu provas contundentes que confirmassem a alegada inadimplência do consumidor, como, por exemplo, notificação do autor para proceder à quitação do débito para fins de entrega das chaves, tampouco que providenciou, a tempo e modo, a baixa na hipoteca do imóvel, a criar óbice na aprovação do financiamento bancário. Culpa exclusiva da parte consumidora não verificada na espécie (CDC, Art. 14, § 3o, inciso II).
III. Assim, excedido o legítimo prazo contratual para entrega do imóvel e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).
IV. No que concerne à quantia a ser indenizada a título de lucros cessantes, deve-se considerar os valores praticados no mercado; nesse ponto, as provas produzidas evidenciam que o valor mensal de R$ 750,00 (Lei 9.099/95, Art. 5o) corresponde à quantia considerada razoável pela jurisprudência (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel), razão pela qual não há de se falar em “insegurança jurídica”, pois é livre o órgão julgador à análise das provas, devendo adotar, desde que devidamente fundamentada, a decisão que reputar a mais justa e equânime, em atenção aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum, conforme determina o artigo 6o da Lei n.9.099/95.
V. No ponto, não merece ser conhecido o superveniente pedido para que o valor mensal fixado pelo Juízo a quo, àquele título, incida sobre o valor atualizado do imóvel, por se tratar de inovação recursal, pois caberia ao recorrente/requerente apresentar todas as alegações hábeis em momento oportuno; não o fazendo, tem-se operada a preclusão. Ressalta-se que o valor pleiteado na exordial teria sido calculado sobre o valor pago pelo imóvel, sem a superveniente atualização com base no contrato de financiamento imobiliário.
VI. Lado outro, ante a ausência de impugnação específica acerca do pagamento das taxas condominiais, aliada aos documentos colacionados (correspondências eletrônicas – ID. 16501479, pág. 3/5), em que teria comunicado à requerida a quitação das pendências condominiais, tem-se por suficiente a comprovação do pagamento das respectivas taxas pelo consumidor.
VII. Em relação à restituição dos valores pagos, imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV). Logo, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse.
VIII. Isso porque a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, é que define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador (TJDFT, Acórdão n.1069061, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018).
IX. Nesse passo, a responsabilidade da recorrente/requerida pelo adimplemento das quantias atinentes às taxas de condomínio vencidas antes da disponibilização da unidade imobiliária é medida que se impõe, porquanto somente depois da entrega das chaves para o comprador nasce a sua obrigação de arcar com o pagamento das referidas despesas.
X. Todavia, os valores despendidos a tais títulos devem ser restituídos na forma simples, porquanto inaplicável ao caso vertente a norma insculpida no parágrafo único do Art. 42 do CDC, a configurar engano justificável e ausência de má-fé, na medida em que a cobrança estaria vinculada ao instrumento contratual firmado pelas partes.
XI. Recursos de ambas as partes conhecidos. Improvido o da requerida. E parcialmente provido o do requerente para condenar a parte ré a pagar à parte autora a quantia de R$ 3.376,41 (três mil, trezentos e setenta e seis reais e quarenta e um centavos), a título de taxas condominiais, acrescidos de correção monetária a contar do efetivo desembolso e juros a partir da citação. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos. Condenada a recorrente integralmente vencida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei 9.099/95, Art. 55).

Inteiro teor:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA AO CONSUMIDOR (DESONERAÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - BAIXA DA HIPOTECA). LUCROS CESSANTES. PATENTE A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. TAXA DE CONDOMÍNIO: OBRIGAÇÃO DE PAGAR DO CONSUMIDOR SOMENTE COM O RECEBIMENTO DAS CHAVES.
I. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6o e 14).
II. A mera expedição e averbação de carta de “habite-se” não comprovam a entrega do imóvel, a qual há de ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não se verifica no presente caso (Precedente do TJDFT: 3a Turma Recursal, Acórdão n.896084, DJE: 28/09/2015). Nesse passo, a parte ré não logrou comprovar que qualquer ação/omissão do consumidor teria sido, de fato, a causa inviabilizadora da entrega do bem a tempo e modo; não tendo, portanto, se desincumbido de seu ônus probatório (CPC, Art. 373, inciso II), até porque o recorrente não produziu provas contundentes que confirmassem a alegada inadimplência do consumidor, como, por exemplo, notificação do autor para proceder à quitação do débito para fins de entrega das chaves, tampouco que providenciou, a tempo e modo, a baixa na hipoteca do imóvel, a criar óbice na aprovação do financiamento bancário. Culpa exclusiva da parte consumidora não verificada na espécie (CDC, Art. 14, § 3o, inciso II).
III. Assim, excedido o legítimo prazo contratual para entrega do imóvel e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).
IV. No que concerne à quantia a ser indenizada a título de lucros cessantes, deve-se considerar os valores praticados no mercado; nesse ponto, as provas produzidas evidenciam que o valor mensal de R$ 750,00 (Lei 9.099/95, Art. 5o) corresponde à quantia considerada razoável pela jurisprudência (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel), razão pela qual não há de se falar em “insegurança jurídica”, pois é livre o órgão julgador à análise das provas, devendo adotar, desde que devidamente fundamentada, a decisão que reputar a mais justa e equânime, em atenção aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum, conforme determina o artigo 6o da Lei n.9.099/95.
V. No ponto, não merece ser conhecido o superveniente pedido para que o valor mensal fixado pelo Juízo a quo, àquele título, incida sobre o valor atualizado do imóvel, por se tratar de inovação recursal, pois caberia ao recorrente/requerente apresentar todas as alegações hábeis em momento oportuno; não o fazendo, tem-se operada a preclusão. Ressalta-se que o valor pleiteado na exordial teria sido calculado sobre o valor pago pelo imóvel, sem a superveniente atualização com base no contrato de financiamento imobiliário.
VI. Lado outro, ante a ausência de impugnação específica acerca do pagamento das taxas condominiais, aliada aos documentos colacionados (correspondências eletrônicas – ID. 16501479, pág. 3/5), em que teria comunicado à requerida a quitação das pendências condominiais, tem-se por suficiente a comprovação do pagamento das respectivas taxas pelo consumidor.
VII. Em relação à restituição dos valores pagos, imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV). Logo, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse.
VIII. Isso porque a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, é que define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador (TJDFT, Acórdão n.1069061, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018).
IX. Nesse passo, a responsabilidade da recorrente/requerida pelo adimplemento das quantias atinentes às taxas de condomínio vencidas antes da disponibilização da unidade imobiliária é medida que se impõe, porquanto somente depois da entrega das chaves para o comprador nasce a sua obrigação de arcar com o pagamento das referidas despesas.
X. Todavia, os valores despendidos a tais títulos devem ser restituídos na forma simples, porquanto inaplicável ao caso vertente a norma insculpida no parágrafo único do Art. 42 do CDC, a configurar engano justificável e ausência de má-fé, na medida em que a cobrança estaria vinculada ao instrumento contratual firmado pelas partes.
XI. Recursos de ambas as partes conhecidos. Improvido o da requerida. E parcialmente provido o do requerente para condenar a parte ré a pagar à parte autora a quantia de R$ 3.376,41 (três mil, trezentos e setenta e seis reais e quarenta e um centavos), a título de taxas condominiais, acrescidos de correção monetária a contar do efetivo desembolso e juros a partir da citação. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos. Condenada a recorrente integralmente vencida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei 9.099/95, Art. 55).