Tribunal: TJDFT
Processo: 0005121-85.2015.8.07.0010
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-08-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0005121-85.2015.8.07.0010 RECORRENTE: DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA RECORRIDO: ADJOAN MACIEL BATISTA DA FONSECA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. REVELIA. REGULARIDADE NA CITAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. REJEITADA. MÉRITO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. DIAS ÚTEIS. MORA DA INCORPORADORA. ALTERAÇÃO DO PRAZO. RESPONSABILIDADE. ATRASO. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO INICIAL. MULTA MORATÓRIA. FIXAÇÃO. INVERSÃO. VALOR PAGO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE. RESTITUIÇÃO. ÍNDICE DE CORREÇÃO. INCC. RESTITUIÇÃO. ITBI. OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE. JUROS DE OBRA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 STJ. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de indenização por danos materiais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. 1.1. Na apelação, a ré direcional pede: a) o reconhecimento da ilegitimidade passiva para a cobrança de restituição de taxas condominiais e comissão de corretagem; b) a nulidade da decretação de sua revelia; c) a declaração da prescrição da pretensão da devolução da taxa de corretagem; d) a validade do prazo de tolerância de 180 dias úteis para a entrega do imóvel; e) o reconhecimento de que o atraso da entrega do imóvel se deu em razão da desídia dos órgãos públicos (força maior); f) o pagamento pelas taxas condominiais, independentemente da posse do imóvel; g) a legalidade da cobrança da comissão de corretagem; h) seja afastada a indenização por lucros cessantes e a multa penal moratória; e i) a legalidade da incidência do índice INCC até a conclusão física da obra e do IGPM após a emissão do “Habite-se”. 1.2. O autor, em sua apelação adesiva, pede que seja: a) reconhecida a ilegalidade dos juros de obra cobrados, devendo ser restituído dos valores gastos a este título; b) ressarcido do valor pago pelo ITBI; e c) declarada ilegal a imposição do prazo de tolerância em dias úteis. 2. Preliminar de ilegitimidade passiva no tocante à restituição das taxas condominiais e da comissão de corretagem. São legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelos demandantes. 2.1. Rejeitada. 3. Preliminar de nulidade da sentença por ilegalidade da decretação da revelia. Não há que se falar em nulidade de citação quando a carta de citação com aviso de recebimento fora enviada à ré no mesmo endereço constante do contrato firmado com o autor e devidamente assinada por funcionário dos quadros da empresa. 3.1. Rejeitada. 4. Prejudicial de prescrição. O prazo prescricional é contado a partir da data da lesão ao direito, ou seja, do dia do vencimento da prorrogação contratual de 180 dias. 4.1. Tendo em vista que prazo de entrega do imóvel estava previsto para 30/11/2013, incluindo a prorrogação de 180 dias, não houve prescrição, posto que a distribuição da presente ação ocorreu em 30/06/2015, menos de 3 anos depois do inadimplemento da construtora. 4.2. Rejeitada. 5. Mérito. A adoção de cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que assentada em dias corridos. 6. Os argumentos relativos à desídia do poder público na análise de expedição do habite-se não são suficientes para isentar a responsabilidade da empresa apelante, constituindo riscos inerentes ao negócio explorado, que estão abrangidos pela cláusula que permite a prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel. 7. São devidos lucros cessantes ao promitente-comprador desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue até a data do efetivo recebimento das chaves, que deve corresponder ao valor de aluguel médio do mercado comprovado pela parte autora. 8. Todavia, o STJ assentou a impossibilidade de cumulação da multa contratual, que tem natureza indenizatória, com lucros cessantes por entender que as duas rubricas têm a mesma origem. 8.1. Precedente Repetitivo (REsp 1498484/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 25/06/2019). 9. O termo inicial da contagem do prazo para incidência dos lucros cessantes é o dia seguinte à data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue, contando a tolerância de 180 dias. 9.1. E o termo final é a data da entrega das chaves, independentemente de ser a mesma data da expedição do “habite-se”. 10. A dívida decorrente da taxa condominial tem natureza propter rem. No entanto, é da construtora o ônus pelo pagamento de tais encargos, originados anteriormente à entrega das chaves ao adquirente de imóvel novo. 10.1. Precedentes. 11. Havendo os contratantes pactuado índices diversos para a atualização do saldo devedor, ou seja, INCC para o período anterior e IGPM para o período posterior à emissão da "carta de habite-se", deve prevalecer o que restou livremente acordado. 12. Diante da inexistência de prova de que a ré firmara compromisso de isenção de ITBI sob determinadas condições, constitui ônus do adquirente o pagamento do referido imposto. 13. Assentado que a apelante incorreu em mora, deixando de providenciar a averbação do habite-se dentro do prazo estabelecido e, por conseguinte, ocasionando o atraso na entrega do imóvel, deverá arcar com o montante referente aos juros de obra devido ao agente financeiro. 14. Mesmo havendo plena informação do fornecedor sobre o pagamento de comissão de corretagem, ainda assim a prática abusiva está configurada, pois o fornecedor de serviço impossibilita qualquer margem de negociação. Ou seja, o imóvel somente pode ser vendido por meio de um corretor. 14.1. Em suma, caso o consumidor se recuse a pagar a comissão de corretagem isso resultará na frustração da venda do imóvel anunciado. 14.2. Ressalte-se que a restituição das parcelas pagas deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ. 15. Recursos do autor e da ré conhecidos e parcialmente providos. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 104 e 394, ambos do Código Civil, defendendo a validade da cláusula contratual que permite a prorrogação da data da entrega da obra pelo prazo de 180 (cento e oitenta dias) dias, contados em dias úteis; b) artigo 725 do mesmo diploma legal, insurgindo-se contra a devolução da comissão de corretagem, sob o argumento de que tal quantia foi despendida em prol dos prestadores de serviço (corretor e imobiliária); c) artigo 104 do mesmo Codex, defendendo o direito à retenção dos valores pagos a título de arras, ante a desistência do recorrido na manutenção do contrato. Aponta, quanto às alíneas “a” e “b”, divergência jurisprudencial, colacionando julgados do STJ, a fim de comprová-la. Requer seja concedido efeito suspensivo ao recurso, bem como que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado JOÃO PAULO DA SILVA SANTOS, OAB/DF 60.471. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à suposta violação ao artigo 725 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (g.n.). Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. De outro lado, melhor sorte não colhe o apelo especial quanto à suposta ofensa aos artigos 104 e 394, ambos do Código Civil, bem como ao apontado dissídio interpretativo, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AgInt no AREsp 1632326/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 1/7/2020). Quanto ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), para sua concessão “(...) 2. A concessão de efeito suspensivo requer demonstração de probabilidade de provimento do direito cuja demora acarrete risco de dano grave de difícil, ou impossível, reparação. 3. Portanto, ante a falta de demonstração de evidência de direito e de danos graves de difícil reparação, a concessão de efeitos suspensivos ao presente Recurso Especial não é possível.” (REsp 1823278/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 18/11/2019) Desta feita, uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que, pelas razões acima encartadas, o recurso especial sequer ultrapassa o juízo de prelibação exercitado por este Tribunal de origem, revelando-se, assim, patente a ausência do requisito do fumus boni iuris. Em face de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Por fim, determino que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado JOÃO PAULO DA SILVA SANTOS, OAB/DF 60.471 III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A030

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0005121-85.2015.8.07.0010 RECORRENTE: DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA RECORRIDO: ADJOAN MACIEL BATISTA DA FONSECA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. REVELIA. REGULARIDADE NA CITAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. REJEITADA. MÉRITO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. DIAS ÚTEIS. MORA DA INCORPORADORA. ALTERAÇÃO DO PRAZO. RESPONSABILIDADE. ATRASO. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO INICIAL. MULTA MORATÓRIA. FIXAÇÃO. INVERSÃO. VALOR PAGO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE. RESTITUIÇÃO. ÍNDICE DE CORREÇÃO. INCC. RESTITUIÇÃO. ITBI. OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE. JUROS DE OBRA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 STJ. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de indenização por danos materiais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. 1.1. Na apelação, a ré direcional pede: a) o reconhecimento da ilegitimidade passiva para a cobrança de restituição de taxas condominiais e comissão de corretagem; b) a nulidade da decretação de sua revelia; c) a declaração da prescrição da pretensão da devolução da taxa de corretagem; d) a validade do prazo de tolerância de 180 dias úteis para a entrega do imóvel; e) o reconhecimento de que o atraso da entrega do imóvel se deu em razão da desídia dos órgãos públicos (força maior); f) o pagamento pelas taxas condominiais, independentemente da posse do imóvel; g) a legalidade da cobrança da comissão de corretagem; h) seja afastada a indenização por lucros cessantes e a multa penal moratória; e i) a legalidade da incidência do índice INCC até a conclusão física da obra e do IGPM após a emissão do “Habite-se”. 1.2. O autor, em sua apelação adesiva, pede que seja: a) reconhecida a ilegalidade dos juros de obra cobrados, devendo ser restituído dos valores gastos a este título; b) ressarcido do valor pago pelo ITBI; e c) declarada ilegal a imposição do prazo de tolerância em dias úteis. 2. Preliminar de ilegitimidade passiva no tocante à restituição das taxas condominiais e da comissão de corretagem. São legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelos demandantes. 2.1. Rejeitada. 3. Preliminar de nulidade da sentença por ilegalidade da decretação da revelia. Não há que se falar em nulidade de citação quando a carta de citação com aviso de recebimento fora enviada à ré no mesmo endereço constante do contrato firmado com o autor e devidamente assinada por funcionário dos quadros da empresa. 3.1. Rejeitada. 4. Prejudicial de prescrição. O prazo prescricional é contado a partir da data da lesão ao direito, ou seja, do dia do vencimento da prorrogação contratual de 180 dias. 4.1. Tendo em vista que prazo de entrega do imóvel estava previsto para 30/11/2013, incluindo a prorrogação de 180 dias, não houve prescrição, posto que a distribuição da presente ação ocorreu em 30/06/2015, menos de 3 anos depois do inadimplemento da construtora. 4.2. Rejeitada. 5. Mérito. A adoção de cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que assentada em dias corridos. 6. Os argumentos relativos à desídia do poder público na análise de expedição do habite-se não são suficientes para isentar a responsabilidade da empresa apelante, constituindo riscos inerentes ao negócio explorado, que estão abrangidos pela cláusula que permite a prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel. 7. São devidos lucros cessantes ao promitente-comprador desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue até a data do efetivo recebimento das chaves, que deve corresponder ao valor de aluguel médio do mercado comprovado pela parte autora. 8. Todavia, o STJ assentou a impossibilidade de cumulação da multa contratual, que tem natureza indenizatória, com lucros cessantes por entender que as duas rubricas têm a mesma origem. 8.1. Precedente Repetitivo (REsp 1498484/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 25/06/2019). 9. O termo inicial da contagem do prazo para incidência dos lucros cessantes é o dia seguinte à data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue, contando a tolerância de 180 dias. 9.1. E o termo final é a data da entrega das chaves, independentemente de ser a mesma data da expedição do “habite-se”. 10. A dívida decorrente da taxa condominial tem natureza propter rem. No entanto, é da construtora o ônus pelo pagamento de tais encargos, originados anteriormente à entrega das chaves ao adquirente de imóvel novo. 10.1. Precedentes. 11. Havendo os contratantes pactuado índices diversos para a atualização do saldo devedor, ou seja, INCC para o período anterior e IGPM para o período posterior à emissão da "carta de habite-se", deve prevalecer o que restou livremente acordado. 12. Diante da inexistência de prova de que a ré firmara compromisso de isenção de ITBI sob determinadas condições, constitui ônus do adquirente o pagamento do referido imposto. 13. Assentado que a apelante incorreu em mora, deixando de providenciar a averbação do habite-se dentro do prazo estabelecido e, por conseguinte, ocasionando o atraso na entrega do imóvel, deverá arcar com o montante referente aos juros de obra devido ao agente financeiro. 14. Mesmo havendo plena informação do fornecedor sobre o pagamento de comissão de corretagem, ainda assim a prática abusiva está configurada, pois o fornecedor de serviço impossibilita qualquer margem de negociação. Ou seja, o imóvel somente pode ser vendido por meio de um corretor. 14.1. Em suma, caso o consumidor se recuse a pagar a comissão de corretagem isso resultará na frustração da venda do imóvel anunciado. 14.2. Ressalte-se que a restituição das parcelas pagas deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ. 15. Recursos do autor e da ré conhecidos e parcialmente providos. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 104 e 394, ambos do Código Civil, defendendo a validade da cláusula contratual que permite a prorrogação da data da entrega da obra pelo prazo de 180 (cento e oitenta dias) dias, contados em dias úteis; b) artigo 725 do mesmo diploma legal, insurgindo-se contra a devolução da comissão de corretagem, sob o argumento de que tal quantia foi despendida em prol dos prestadores de serviço (corretor e imobiliária); c) artigo 104 do mesmo Codex, defendendo o direito à retenção dos valores pagos a título de arras, ante a desistência do recorrido na manutenção do contrato. Aponta, quanto às alíneas “a” e “b”, divergência jurisprudencial, colacionando julgados do STJ, a fim de comprová-la. Requer seja concedido efeito suspensivo ao recurso, bem como que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado JOÃO PAULO DA SILVA SANTOS, OAB/DF 60.471. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à suposta violação ao artigo 725 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (g.n.). Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. De outro lado, melhor sorte não colhe o apelo especial quanto à suposta ofensa aos artigos 104 e 394, ambos do Código Civil, bem como ao apontado dissídio interpretativo, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AgInt no AREsp 1632326/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 1/7/2020). Quanto ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), para sua concessão “(...) 2. A concessão de efeito suspensivo requer demonstração de probabilidade de provimento do direito cuja demora acarrete risco de dano grave de difícil, ou impossível, reparação. 3. Portanto, ante a falta de demonstração de evidência de direito e de danos graves de difícil reparação, a concessão de efeitos suspensivos ao presente Recurso Especial não é possível.” (REsp 1823278/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 18/11/2019) Desta feita, uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que, pelas razões acima encartadas, o recurso especial sequer ultrapassa o juízo de prelibação exercitado por este Tribunal de origem, revelando-se, assim, patente a ausência do requisito do fumus boni iuris. Em face de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Por fim, determino que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado JOÃO PAULO DA SILVA SANTOS, OAB/DF 60.471 III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A030