Tribunal: TJDFT
Processo: 0038323-72.2014.8.07.0015
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-28
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO COLISEUM RESIDENCE. FALÊNCIA DA INCORPORADORA. CONTINUIDADE DO EMPREENDIMENTO POR COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS PROMITENTES-COMPRADORES DE UNIDADES. POSSIBILIDADE. ART. 43, INCISO III, DA LEI N.o 4.591/64. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. SIMILITUDE FÁTICA COM A FALÊNCIA DA ENCOL.

1. Consoante decidido no AGI n.o 2013002011299-5, “em que pese a incorporação não ter sido registrada [Coliseum Residence], ela existe de fato, e deve ser considerada, em atenção à boa-fé que rege os contratos realizados pelos adquirentes/consumidores”.

2. Se a incorporação foi iniciada no ano de 2003, não se aplicam ao caso as alterações feitas à Lei no 4.951/64 pela Lei no 10.931/2004, que criou o instituto do patrimônio de afetação.

3. Segundo a jurisprudência do STJ, firmada em casos de falência de incorporadoras responsáveis por empreendimento constituídos antes do advendo da Lei n.o 10.931/2004, como no caso da falência da Encol, replicada em precedentes dos mais diversos Tribunais do país, é possível a destituição da incorporada e a continuidade do empreendimento por comissão criada pelos promitentes-compradores, em decorrência de leitura do art. 43, incisos III e VI, e 49, da Lei n.o 4.591/64, associada ao princípio da função social dos contratos de incorporação imobiliária.

4. A interpretação da legislação de regência no sentido de que, a partir da entrada em vigor da Lei n.o 10.931/2004, passaram a coexistir dois regimes opostos e excludentes, um para os empreendimentos em que o incorporador optou por constituir patrimônio de afetação (em que se autoriza a continuidade do empreendimento por associação instituída pelos promitentes compradores) e outro para os casos em que não houve escolha pela constituição de patrimônio de afetação (em que se impõe a integração do acervo patrimonial do empreendimento à massa falida), merece revisão. A criação do instituto do patrimônio de afetação teve por objetivo conferir maior proteção e segurança jurídica aos adquirentes de unidades em incorporações imobiliárias, diante da imensa repercussão social do caso da falência da Encol, que culminou por prejudicar milhares de adquirentes de unidades em empreendimentos edilícios, não tendo havido revogação parcial do preceito do art. 43, inciso III, da Lei n.o 4.591/64. Logo, pode ocorrer a destituição do incorporador e continuidade do empreendimento pelos promitentes compradores, ainda que o empreendedor não tenha feito a escolha por constituir patrimônio de afetação. Essa é a interpretação mais adequada à norma do art. 5o, da LINDB, que dispõe que “na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum”.

5. Cumpridos os requisitos previstos no art. 43, inciso VI, da Lei n.o 4.591/64, há que se reconhecer o direito de a associação e seus associados, por meio de comissão por eles instituída, concluírem as obras do empreendimento, inclusive de alienar os estoques de unidades restantes ainda não comercializadas e as unidades daqueles que não aderiram à associação. No tocante às unidades daqueles que não aderiram à associação, a comissão de representantes deverá observar o procedimento previsto no art. 63, da Lei n.o 4.591/64, para a venda. Além disso, eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da obra, deve ser entregue à massa falida.

6. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO COLISEUM RESIDENCE. FALÊNCIA DA INCORPORADORA. CONTINUIDADE DO EMPREENDIMENTO POR COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS PROMITENTES-COMPRADORES DE UNIDADES. POSSIBILIDADE. ART. 43, INCISO III, DA LEI N.o 4.591/64. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. SIMILITUDE FÁTICA COM A FALÊNCIA DA ENCOL.

1. Consoante decidido no AGI n.o 2013002011299-5, “em que pese a incorporação não ter sido registrada [Coliseum Residence], ela existe de fato, e deve ser considerada, em atenção à boa-fé que rege os contratos realizados pelos adquirentes/consumidores”.

2. Se a incorporação foi iniciada no ano de 2003, não se aplicam ao caso as alterações feitas à Lei no 4.951/64 pela Lei no 10.931/2004, que criou o instituto do patrimônio de afetação.

3. Segundo a jurisprudência do STJ, firmada em casos de falência de incorporadoras responsáveis por empreendimento constituídos antes do advendo da Lei n.o 10.931/2004, como no caso da falência da Encol, replicada em precedentes dos mais diversos Tribunais do país, é possível a destituição da incorporada e a continuidade do empreendimento por comissão criada pelos promitentes-compradores, em decorrência de leitura do art. 43, incisos III e VI, e 49, da Lei n.o 4.591/64, associada ao princípio da função social dos contratos de incorporação imobiliária.

4. A interpretação da legislação de regência no sentido de que, a partir da entrada em vigor da Lei n.o 10.931/2004, passaram a coexistir dois regimes opostos e excludentes, um para os empreendimentos em que o incorporador optou por constituir patrimônio de afetação (em que se autoriza a continuidade do empreendimento por associação instituída pelos promitentes compradores) e outro para os casos em que não houve escolha pela constituição de patrimônio de afetação (em que se impõe a integração do acervo patrimonial do empreendimento à massa falida), merece revisão. A criação do instituto do patrimônio de afetação teve por objetivo conferir maior proteção e segurança jurídica aos adquirentes de unidades em incorporações imobiliárias, diante da imensa repercussão social do caso da falência da Encol, que culminou por prejudicar milhares de adquirentes de unidades em empreendimentos edilícios, não tendo havido revogação parcial do preceito do art. 43, inciso III, da Lei n.o 4.591/64. Logo, pode ocorrer a destituição do incorporador e continuidade do empreendimento pelos promitentes compradores, ainda que o empreendedor não tenha feito a escolha por constituir patrimônio de afetação. Essa é a interpretação mais adequada à norma do art. 5o, da LINDB, que dispõe que “na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum”.

5. Cumpridos os requisitos previstos no art. 43, inciso VI, da Lei n.o 4.591/64, há que se reconhecer o direito de a associação e seus associados, por meio de comissão por eles instituída, concluírem as obras do empreendimento, inclusive de alienar os estoques de unidades restantes ainda não comercializadas e as unidades daqueles que não aderiram à associação. No tocante às unidades daqueles que não aderiram à associação, a comissão de representantes deverá observar o procedimento previsto no art. 63, da Lei n.o 4.591/64, para a venda. Além disso, eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da obra, deve ser entregue à massa falida.

6. Apelo parcialmente provido.