Tribunal: TJDFT
Processo: 0014003-91.2014.8.07.0003
Órgão julgador: CARLOS RODRIGUES
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL. INOCORRÊNCIA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. MORA CONFIGURADA. TERMO FINAL DA MORA. AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. PERDAS E DANOS. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REPETITIVO. TEMAS 970 E 971 DO STJ.
1. As razões recursais devem, pois, demonstrar o error in judicando e ou error in procedendo que embasam a reforma ou a anulação da sentença, sob pena de inépcia do recurso interposto. Por outro lado, sendo possível extrair os motivos de insurgência contra a sentença e os pontos combatidos pelo apelante, deve ser conhecido o apelo em sua integralidade.

2. Em análise acerca da possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda; restou o STJ por fixar, no Tema 970, a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

3. Quanto a questão relativa à “possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda”, o STJ estabeleceu, no Tema 971, que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

4. A ocorrência de problemas com CEB e CAESB, chuvas torrenciais, greves no transporte público, falta de mão de obra qualificada, e atraso na expedição da carta de habite-se não caracteriza caso fortuito ou força maior aptos a elidir a responsabilidade da construtora, pois tais fatos são perfeitamente previsíveis, constituindo risco inerentes à sua atividade.

5. É válida a cláusula que previu o prazo de 180 dias para a prorrogação da entrega do imóvel, posto que pactuada de forma livre e sem vício de consentimento pelas partes, bem como, visa respaldar as Incorporadoras de obstáculos inerentes à atividade em questão, ainda que não se considere caso fortuito ou força maior.

6. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária do qual decorre o dever de reparar os prejuízos causados ao adquirente, na modalidade de lucros cessantes.

7. Não é facultado ao Poder Judiciário dar interpretação ao contrato de forma a criar novas obrigações não estabelecidas originalmente pelas partes, razão pela qual é inadmissível a inversão da multa contratual fixada para o caso de impontualidade no pagamento das prestações.

8. Recursos conhecimentos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL. INOCORRÊNCIA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. MORA CONFIGURADA. TERMO FINAL DA MORA. AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. PERDAS E DANOS. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REPETITIVO. TEMAS 970 E 971 DO STJ.
1. As razões recursais devem, pois, demonstrar o error in judicando e ou error in procedendo que embasam a reforma ou a anulação da sentença, sob pena de inépcia do recurso interposto. Por outro lado, sendo possível extrair os motivos de insurgência contra a sentença e os pontos combatidos pelo apelante, deve ser conhecido o apelo em sua integralidade.

2. Em análise acerca da possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda; restou o STJ por fixar, no Tema 970, a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

3. Quanto a questão relativa à “possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda”, o STJ estabeleceu, no Tema 971, que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

4. A ocorrência de problemas com CEB e CAESB, chuvas torrenciais, greves no transporte público, falta de mão de obra qualificada, e atraso na expedição da carta de habite-se não caracteriza caso fortuito ou força maior aptos a elidir a responsabilidade da construtora, pois tais fatos são perfeitamente previsíveis, constituindo risco inerentes à sua atividade.

5. É válida a cláusula que previu o prazo de 180 dias para a prorrogação da entrega do imóvel, posto que pactuada de forma livre e sem vício de consentimento pelas partes, bem como, visa respaldar as Incorporadoras de obstáculos inerentes à atividade em questão, ainda que não se considere caso fortuito ou força maior.

6. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária do qual decorre o dever de reparar os prejuízos causados ao adquirente, na modalidade de lucros cessantes.

7. Não é facultado ao Poder Judiciário dar interpretação ao contrato de forma a criar novas obrigações não estabelecidas originalmente pelas partes, razão pela qual é inadmissível a inversão da multa contratual fixada para o caso de impontualidade no pagamento das prestações.

8. Recursos conhecimentos e parcialmente providos.