Tribunal: TJDFT
Processo: 0043941-40.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ANA MARIA AMARANTE
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-29
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CORREÇÃO DO POLO PASSIVO. FUNDO DE INVESTIMENTO. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO TRIENAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA, INTEGRAL E ATUALIZADA DOS VALORES PAGOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. BOA-FÉ OBJETIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO. PERÍODO DE ATRASO ATÉ A DATA DA JUNTADA DA INTIMAÇÃO DA DECISÃO DE TUTELA ANTECIPADA. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. TERMO FINAL DOS EFEITOS DA MORA. DEPÓSITO JUDICIAL. DANOS MORAIS. INDEVIDOS.

1) A Lei 8.668/93, art. 2o, prevê a natureza jurídica de condomínio fechado dos fundos de investimento imobiliário. Embora não ostentem personalidade jurídica, gozam de capacidade de ser parte e são representados em juízo pela instituição administradora, nos termos dos arts. 1o, 2o, 5o e 14, inciso I, todos da Lei 8668/93 e art. 75, inciso XI, do CPC/15.

2) O prazo prescricional aplicável na hipótese de pedido ressarcitório de valor pago a título de comissão de corretagem é aquele previsto no art. 206, § 3o, do CC, que é de 03 (três) anos.

3) Inexistindo justificativa plausível para a entrega do imóvel além da data aprazada, considerando a validade do prazo de tolerância (de 180 dias), reveste-se de respaldo a pretensão do adquirente de rescisão do contrato, por culpa da promitente vendedora.

4) Havendo inadimplemento e, por consequência, rescisão contratual, as partes devem ser reconduzidas ao status quo ante, assistindo ao promissário comprador o direito de obter a restituição imediata, integral e atualizada, de toda a quantia repassada à construtora, inclusive a parcela devida a título de arras ou sinal.

5) A teoria do adimplemento substancial encontra fundamento no princípio da boa-fé objetiva e, por via de conseqüência, no dever de eticidade, consistindo na impossibilidade da resolução do contrato nas ocasiões em que o pacto já esteja com uma quantidade considerável de parcelas adimplidas. Exige-se, para tanto, a presença de alguns pressupostos, dentre eles a proximidade entre o que se realizou e o previsto no contrato, bem como o esforço do devedor em adimplir as obrigações avençadas. Evidenciado que não houve empenho da parte em honrar as estipulações do contrato, configurando-se ao revés a sua proposital inércia, incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial, em face da inexistência de demonstração de boa-fé objetiva.

6) A ocorrência de fatos previsíveis como: escassez de insumos no mercado, clima, demora na aprovação pelos entes públicos, ainda que previstos em contrato, não são hábeis a afastar a mora da construtora. Essas ocorrências constituem riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pela ré, sendo abusiva a cláusula que excluiu a responsabilidade da promitente vendedora, sob esse pretexto.

7) Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação fixado, e tendo sido o consumidor privado de dele usufruir economicamente durante o período de mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pela vantagem econômica que deixou de auferir.

8) Rescindido o contrato por inadimplemento da construtora/incorporadora, os juros moratórios sobre os valores devidos ao consumidor incidem a partir da citação (art. 240 do CPC e 405 do CCB).

9) Os efeitos da mora incidem até a data do depósito judicial promovido pela construtora/incorporadora.

10) São incabíveis os danos morais na hipótese inadimplemento contratual e sem comprovação de implicações graves que abalem a honra ou ocasione abalo psicológico considerável no indivíduo.

11) Apelos conhecidos. Recurso do autor não provido. Recursos das rés parcialmente providos.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CORREÇÃO DO POLO PASSIVO. FUNDO DE INVESTIMENTO. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO TRIENAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA, INTEGRAL E ATUALIZADA DOS VALORES PAGOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. BOA-FÉ OBJETIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO. PERÍODO DE ATRASO ATÉ A DATA DA JUNTADA DA INTIMAÇÃO DA DECISÃO DE TUTELA ANTECIPADA. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. TERMO FINAL DOS EFEITOS DA MORA. DEPÓSITO JUDICIAL. DANOS MORAIS. INDEVIDOS.

1) A Lei 8.668/93, art. 2o, prevê a natureza jurídica de condomínio fechado dos fundos de investimento imobiliário. Embora não ostentem personalidade jurídica, gozam de capacidade de ser parte e são representados em juízo pela instituição administradora, nos termos dos arts. 1o, 2o, 5o e 14, inciso I, todos da Lei 8668/93 e art. 75, inciso XI, do CPC/15.

2) O prazo prescricional aplicável na hipótese de pedido ressarcitório de valor pago a título de comissão de corretagem é aquele previsto no art. 206, § 3o, do CC, que é de 03 (três) anos.

3) Inexistindo justificativa plausível para a entrega do imóvel além da data aprazada, considerando a validade do prazo de tolerância (de 180 dias), reveste-se de respaldo a pretensão do adquirente de rescisão do contrato, por culpa da promitente vendedora.

4) Havendo inadimplemento e, por consequência, rescisão contratual, as partes devem ser reconduzidas ao status quo ante, assistindo ao promissário comprador o direito de obter a restituição imediata, integral e atualizada, de toda a quantia repassada à construtora, inclusive a parcela devida a título de arras ou sinal.

5) A teoria do adimplemento substancial encontra fundamento no princípio da boa-fé objetiva e, por via de conseqüência, no dever de eticidade, consistindo na impossibilidade da resolução do contrato nas ocasiões em que o pacto já esteja com uma quantidade considerável de parcelas adimplidas. Exige-se, para tanto, a presença de alguns pressupostos, dentre eles a proximidade entre o que se realizou e o previsto no contrato, bem como o esforço do devedor em adimplir as obrigações avençadas. Evidenciado que não houve empenho da parte em honrar as estipulações do contrato, configurando-se ao revés a sua proposital inércia, incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial, em face da inexistência de demonstração de boa-fé objetiva.

6) A ocorrência de fatos previsíveis como: escassez de insumos no mercado, clima, demora na aprovação pelos entes públicos, ainda que previstos em contrato, não são hábeis a afastar a mora da construtora. Essas ocorrências constituem riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pela ré, sendo abusiva a cláusula que excluiu a responsabilidade da promitente vendedora, sob esse pretexto.

7) Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação fixado, e tendo sido o consumidor privado de dele usufruir economicamente durante o período de mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pela vantagem econômica que deixou de auferir.

8) Rescindido o contrato por inadimplemento da construtora/incorporadora, os juros moratórios sobre os valores devidos ao consumidor incidem a partir da citação (art. 240 do CPC e 405 do CCB).

9) Os efeitos da mora incidem até a data do depósito judicial promovido pela construtora/incorporadora.

10) São incabíveis os danos morais na hipótese inadimplemento contratual e sem comprovação de implicações graves que abalem a honra ou ocasione abalo psicológico considerável no indivíduo.

11) Apelos conhecidos. Recurso do autor não provido. Recursos das rés parcialmente providos.