Tribunal: TJDFT
Processo: 0010784-76.2014.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-06-04

Ementa:
PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO. REQUISITOS MARCO. PUBLICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO CPC/73. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO DA OBRA. PODER PÚBLICO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. VALIDADE DA COBRANÇA. distinguishing. MULTA CONVENCIONAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. tema 971 do stj. REDUÇÃO. possibilidade. EXCESSIVa. VALOR EFETIVAMENTE PAGO. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO.
1. A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida.
2. A Lei 13.105/15 - Novo Código de Processo Civil - se aplica somente às decisões publicadas posteriormente à data de sua entrada em vigor, ocorrida em 18 de março de 2016.
3. A legitimidade passiva, segundo a teoria da asserção, deve ser aferida pelo julgador com os elementos afirmados pelo autor na petição inicial, sem desenvolvimento cognitivo. É um juízo de cognição sumária, uma vez que, ao aprofundar a matéria, o juiz adentraria ao mérito.
4. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda em que a empresa se obriga à construção de unidades imobiliárias.
5. A teoria do risco do negócio ou atividade apoia a responsabilidade do fornecedor no Código de Defesa do Consumidor, protegendo a parte hipossuficiente da relação jurídica, o consumidor. Não se considera caso fortuito ou motivo de força maior, para fins de elisão de inadimplemento, a alegada ingerência dos órgãos públicos ou demora na liberação da carta de habite-se, pois esses eventos estão integrados aos riscos do próprio empreendimento e faz parte da atividade empresarial exercida pela construtora.
6. Nos termos do verbete sumular n.o 543 do col. Superior Tribunal de Justiça, "na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
7. O termo inicial do prazo prescricional trienal para ressarcimento da comissão de corretagem, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e de venda de imóvel adquirido na planta, por culpa exclusiva da promitente vendedora, decorrente do atraso na entrega do imóvel, é a data do inadimplemento.
8. A devolução da corretagem impõe-se na hipótese dos autos, não pela abusividade do contrato, mas sim pelo ilícito cometido pelas requeridas, quanto ao inadimplemento da obrigação assumida no pacto, na forma dos arts.186 e 927 do Código Civil. Dessa forma, está-se diante de hipótese de distinguishing (ou distinguish).
9. De acordo com o tema 971, do STJ, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
10. A jurisprudência pátria entende que é razoável a redução da multa compensatória ou convencional para o percentual de 10%.
11. Em homenagem ao equilíbrio contratual, função social do contrato e da vedação ao enriquecimento ilícito a multa deve incidir sobre o valor efetivamente pago até o desfazimento da avença e corrigido pelo INPC, e não sobre o valor do contrato.
12. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada.
13. Recurso do primeiro réu parcialmente provido.
14. Recurso do segundo réu desprovido.

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO. REQUISITOS MARCO. PUBLICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO CPC/73. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO DA OBRA. PODER PÚBLICO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. VALIDADE DA COBRANÇA. distinguishing. MULTA CONVENCIONAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. tema 971 do stj. REDUÇÃO. possibilidade. EXCESSIVa. VALOR EFETIVAMENTE PAGO. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO.
1. A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida.
2. A Lei 13.105/15 - Novo Código de Processo Civil - se aplica somente às decisões publicadas posteriormente à data de sua entrada em vigor, ocorrida em 18 de março de 2016.
3. A legitimidade passiva, segundo a teoria da asserção, deve ser aferida pelo julgador com os elementos afirmados pelo autor na petição inicial, sem desenvolvimento cognitivo. É um juízo de cognição sumária, uma vez que, ao aprofundar a matéria, o juiz adentraria ao mérito.
4. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda em que a empresa se obriga à construção de unidades imobiliárias.
5. A teoria do risco do negócio ou atividade apoia a responsabilidade do fornecedor no Código de Defesa do Consumidor, protegendo a parte hipossuficiente da relação jurídica, o consumidor. Não se considera caso fortuito ou motivo de força maior, para fins de elisão de inadimplemento, a alegada ingerência dos órgãos públicos ou demora na liberação da carta de habite-se, pois esses eventos estão integrados aos riscos do próprio empreendimento e faz parte da atividade empresarial exercida pela construtora.
6. Nos termos do verbete sumular n.o 543 do col. Superior Tribunal de Justiça, "na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
7. O termo inicial do prazo prescricional trienal para ressarcimento da comissão de corretagem, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e de venda de imóvel adquirido na planta, por culpa exclusiva da promitente vendedora, decorrente do atraso na entrega do imóvel, é a data do inadimplemento.
8. A devolução da corretagem impõe-se na hipótese dos autos, não pela abusividade do contrato, mas sim pelo ilícito cometido pelas requeridas, quanto ao inadimplemento da obrigação assumida no pacto, na forma dos arts.186 e 927 do Código Civil. Dessa forma, está-se diante de hipótese de distinguishing (ou distinguish).
9. De acordo com o tema 971, do STJ, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
10. A jurisprudência pátria entende que é razoável a redução da multa compensatória ou convencional para o percentual de 10%.
11. Em homenagem ao equilíbrio contratual, função social do contrato e da vedação ao enriquecimento ilícito a multa deve incidir sobre o valor efetivamente pago até o desfazimento da avença e corrigido pelo INPC, e não sobre o valor do contrato.
12. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada.
13. Recurso do primeiro réu parcialmente provido.
14. Recurso do segundo réu desprovido.