Tribunal: TJDFT
Processo: 0703048-87.2019.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS RODRIGUES
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-09-30
Data de publicação: 2020-10-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL. CULPA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. ARRAS. POSSE DO IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO PELO JUIZ. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. ANÁLISE CASUÍSTICA. BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. ARTIGO 1.219 DO CÓDIGO CIVIL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O Código do Consumidor é aplicável ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, tendo em vista que as pessoas jurídicas incorporadora e vendedora se enquadram no conceito de fornecedoras de produto e prestadores de serviço.
2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão contratual motivada por culpa dos promitentes-compradores, deve ocorrer a imediata restituição, em parcela única das parcelas adimplidas. (Súmula 543 do STJ).
3. Não se pode confundir as arras confirmatórias com as arras penitenciais, pois estas servem como sanção à parte inadimplente, enquanto as primeiras constituem garantia ao negócio jurídico e início de pagamento, o que inviabiliza a sua retenção. (AgInt no REsp 1763044/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/03/2019, DJe 22/03/2019). Se no contrato entabulado entre as partes foi inserida cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, há de se concluir que as arras foram estipuladas em caráter confirmatório, não admitindo-se a perda em favor da parte contrária.
4. É cabível a incidência do percentual mensal de 1% sobre o valor de mercado do imóvel, na hipótese de o promitente-adquirente vir a tomar posse do bem objeto de posterior rescisão contratual, mormente estando a pretensão revestida de lastro contratual. 4.1. Considerando que os promitentes-compradores não receberam, a tempo e modo contratado, a vaga de garagem estipulada no contrato, é cabível a redução correlata sobre o preço de mercado do bem, para fins de dimensionar a taxa de ocupação.
5. Se considera razoável a retenção entre 10% e 25% sobre o montante pago pelos promitentes-compradores, observadas as especificidades do caso concreto para a fixação do percentual, que servirá para a cobertura das despesas suportadas pelo vendedor, além de propiciar à construtora a renegociação do imóvel no mercado. 5.1. O percentual de 15%, conforme pedido dos promitentes-compradores, mostra-se razoável para recompor o prejuízo da promitente-vendedora.
6. Ao juiz é permitido modular a cláusula contratual punitiva quando ela se afigurar excessiva e a obrigação estiver cumprida em parte.
7. Podem os contratantes, ao firmarem um negócio jurídico, em exercício autônomo da vontade, dispor sobre as benfeitorias. Contudo, não havendo do contrato previsão acerca do tema, este se resolverá na forma da lei, sendo certo que a teor do artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis.
8. Apelação da autora conhecida e parcialmente provida. Recurso adesivo dos réus conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL. CULPA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. ARRAS. POSSE DO IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO PELO JUIZ. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. ANÁLISE CASUÍSTICA. BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. ARTIGO 1.219 DO CÓDIGO CIVIL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O Código do Consumidor é aplicável ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, tendo em vista que as pessoas jurídicas incorporadora e vendedora se enquadram no conceito de fornecedoras de produto e prestadores de serviço.
2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão contratual motivada por culpa dos promitentes-compradores, deve ocorrer a imediata restituição, em parcela única das parcelas adimplidas. (Súmula 543 do STJ).
3. Não se pode confundir as arras confirmatórias com as arras penitenciais, pois estas servem como sanção à parte inadimplente, enquanto as primeiras constituem garantia ao negócio jurídico e início de pagamento, o que inviabiliza a sua retenção. (AgInt no REsp 1763044/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/03/2019, DJe 22/03/2019). Se no contrato entabulado entre as partes foi inserida cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, há de se concluir que as arras foram estipuladas em caráter confirmatório, não admitindo-se a perda em favor da parte contrária.
4. É cabível a incidência do percentual mensal de 1% sobre o valor de mercado do imóvel, na hipótese de o promitente-adquirente vir a tomar posse do bem objeto de posterior rescisão contratual, mormente estando a pretensão revestida de lastro contratual. 4.1. Considerando que os promitentes-compradores não receberam, a tempo e modo contratado, a vaga de garagem estipulada no contrato, é cabível a redução correlata sobre o preço de mercado do bem, para fins de dimensionar a taxa de ocupação.
5. Se considera razoável a retenção entre 10% e 25% sobre o montante pago pelos promitentes-compradores, observadas as especificidades do caso concreto para a fixação do percentual, que servirá para a cobertura das despesas suportadas pelo vendedor, além de propiciar à construtora a renegociação do imóvel no mercado. 5.1. O percentual de 15%, conforme pedido dos promitentes-compradores, mostra-se razoável para recompor o prejuízo da promitente-vendedora.
6. Ao juiz é permitido modular a cláusula contratual punitiva quando ela se afigurar excessiva e a obrigação estiver cumprida em parte.
7. Podem os contratantes, ao firmarem um negócio jurídico, em exercício autônomo da vontade, dispor sobre as benfeitorias. Contudo, não havendo do contrato previsão acerca do tema, este se resolverá na forma da lei, sendo certo que a teor do artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis.
8. Apelação da autora conhecida e parcialmente provida. Recurso adesivo dos réus conhecido e parcialmente provido.