Tribunal: TJDFT
Processo: 0027614-83.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-29
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA FORNECEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. “HABITE-SE”. DEMORA. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PREJUÍZO CAUSADO AO AUTOR. DISTINGUISHING ENTRE O CASO CONCRETO E A SITUAÇÃO VERSADA NO RESP 1551956/SP. CONTROVÉRSIA DOS AUTOS. PEDIDO DE RESSARCIMENTO EMBASADO NA RESCISÃO CONTRATUAL. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL E DO STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. COMPROVAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES NA ESPÉCIE. DESNECESSIDADE. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. (TJDFT- TEMA 07 E STJ - TEMA 1.002).

1. A relação jurídica em análise deve ser examinada de acordo com as balizas do sistema consumerista, porquanto as partes envolvidas se enquadram no conceito de consumidora e fornecedora, respectivamente, nos precisos termos do art. 2o, caput, e art. 3o, caput, ambos do Código de Defesa do Consumidor.
2. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.
3. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente “Habite-se”), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
4. A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenho sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida do causador do dano e não repassar ao consumidor.
5. A extrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual.
6 Comissão de corretagem. No particular, observa-se que a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem é conseqüência do inadimplemento injustificado do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, decorrente da não entrega do bem negociado pelas contratadas na data aprazada, dando ensejo à dissolução da avença pela via da resolução. Percebe-se, portanto, que a controvérsia travada entre as partes diverge daquela tratada no REsp 1551956/SP, distinguishing, no qual se analisou apenas a possibilidade de se transferir a obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, nas hipóteses e condições lá previstas.
6.1 O contrato entabulado entre os litigantes foi declarado rescindido pelo Juízo de origem em decorrência do reconhecido inadimplemento contratual ocasionado pelas apeladas que desrespeitaram o prazo de entrega pactuado entre as partes. Em decorrência disso, o apelante busca o ressarcimento das despesas efetuadas, assim como do prejuízo sofrido.
6.2 Ressalte-se, o contrato está sendo rescindido por causa de inadimplemento da construtora, de modo que é devido o ressarcimento das despesas efetuadas assim como do prejuízo sofrido. Está evidenciado que o ressarcimento não se da pelo pagamento da comissão de corretagem em si (que foi considerada legal pelo STJ), mas sim pela rescisão contratual causada pelos réus, a qual causou prejuízo ao autor, que deve ser compensado pelos valores desembolsados (Precedentes deste Tribunal e STJ).
7. Os lucros cessantes têm natureza compensatória, consistente naquilo que a parte autora razoavelmente deixou de lucrar. Embora em regra seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, assim como nos casos de rescisão por atraso na entrega, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
8. Tratando-se de hipótese de rescisão motivada do contrato de promessa de compra e venda, por culpa exclusiva da construtora que não concluiu a obra no prazo estabelecido na avença, os valores a serem restituídos e as perdas e danos devem sofrer a incidência de juros de mora desde a citação (TJDFT- Tema 07 e STJ - Tema 1.002).
9. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA FORNECEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. “HABITE-SE”. DEMORA. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PREJUÍZO CAUSADO AO AUTOR. DISTINGUISHING ENTRE O CASO CONCRETO E A SITUAÇÃO VERSADA NO RESP 1551956/SP. CONTROVÉRSIA DOS AUTOS. PEDIDO DE RESSARCIMENTO EMBASADO NA RESCISÃO CONTRATUAL. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL E DO STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. COMPROVAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES NA ESPÉCIE. DESNECESSIDADE. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. (TJDFT- TEMA 07 E STJ - TEMA 1.002).

1. A relação jurídica em análise deve ser examinada de acordo com as balizas do sistema consumerista, porquanto as partes envolvidas se enquadram no conceito de consumidora e fornecedora, respectivamente, nos precisos termos do art. 2o, caput, e art. 3o, caput, ambos do Código de Defesa do Consumidor.
2. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.
3. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente “Habite-se”), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
4. A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenho sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida do causador do dano e não repassar ao consumidor.
5. A extrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual.
6 Comissão de corretagem. No particular, observa-se que a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem é conseqüência do inadimplemento injustificado do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, decorrente da não entrega do bem negociado pelas contratadas na data aprazada, dando ensejo à dissolução da avença pela via da resolução. Percebe-se, portanto, que a controvérsia travada entre as partes diverge daquela tratada no REsp 1551956/SP, distinguishing, no qual se analisou apenas a possibilidade de se transferir a obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, nas hipóteses e condições lá previstas.
6.1 O contrato entabulado entre os litigantes foi declarado rescindido pelo Juízo de origem em decorrência do reconhecido inadimplemento contratual ocasionado pelas apeladas que desrespeitaram o prazo de entrega pactuado entre as partes. Em decorrência disso, o apelante busca o ressarcimento das despesas efetuadas, assim como do prejuízo sofrido.
6.2 Ressalte-se, o contrato está sendo rescindido por causa de inadimplemento da construtora, de modo que é devido o ressarcimento das despesas efetuadas assim como do prejuízo sofrido. Está evidenciado que o ressarcimento não se da pelo pagamento da comissão de corretagem em si (que foi considerada legal pelo STJ), mas sim pela rescisão contratual causada pelos réus, a qual causou prejuízo ao autor, que deve ser compensado pelos valores desembolsados (Precedentes deste Tribunal e STJ).
7. Os lucros cessantes têm natureza compensatória, consistente naquilo que a parte autora razoavelmente deixou de lucrar. Embora em regra seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, assim como nos casos de rescisão por atraso na entrega, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
8. Tratando-se de hipótese de rescisão motivada do contrato de promessa de compra e venda, por culpa exclusiva da construtora que não concluiu a obra no prazo estabelecido na avença, os valores a serem restituídos e as perdas e danos devem sofrer a incidência de juros de mora desde a citação (TJDFT- Tema 07 e STJ - Tema 1.002).
9. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.