Tribunal: TJDFT
Processo: 0707539-22.2019.8.07.0007
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. MATÉRIA COGNOSCÍVEL DE OFÍCIO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. DESNECESSIDADE. REQUISITOS CONFIGURADOS. APLICAÇÃO DA FUNGIBILIDADE. POSSIBILIDADE. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. RECURSO REPETITIVO. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE. PROMITENTE COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO A TERCEIROS (CONDOMÍNIO).
1. Acerca da exceção de pré-executividade, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos especiais repetitivos (Temas 103, 104, 108 e 262), consolidou o entendimento de que é cabível quando a matéria suscitada pelo devedor for cognoscível de ofício pelo magistrado – o que abarca a ilegitimidade passiva do executado – e prescinda de dilação probatória.
2. Consoante o entendimento jurisprudencial deste Tribunal de Justiça, afigura-se possível a aplicação da fungibilidade em casos em que a exceção de pré-executividade foi apresentada dentro do prazo dos embargos à execução, como decorrência dos princípios da instrumentalidade das formas e da economia processual.
3. A dívida condominial possui natureza propter rem, ou seja, acompanha o bem, independentemente de quem seja o atual proprietário. Assim, a dívida pertence à própria unidade imobiliária, devendo ser assumida por quem estabelecer relação jurídica direta com o imóvel e, consequentemente, com o condomínio.
4. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1345331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial em casos de imóveis novos adquiridos através de compromisso de compra e venda, estabelecendo que, nesses casos, o que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, e, não, o registro do compromisso de compra e venda.
5. Somente com a entrega das chaves e a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das despesas condominiais, pois, apenas a partir desse momento, passa a exercer relação jurídica material direta com a unidade imobiliária e com o condomínio.
6. Conforme a tese jurídica fixada por este Tribunal de Justiça em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.” (Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
7. Constata-se a ilegitimidade do promitente comprador do imóvel para figurar no polo passivo da ação de execução de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves e imissão daquele na posse da unidade imobiliária.
8. A cláusula contratual que impõe ao promitente comprador o pagamento das obrigações condominiais desde a assinatura do compromisso de compra e venda não possui eficácia em relação a terceiros, porquanto o ajuste havido entre a construtora e o adquirente trata-se de obrigação de natureza pessoal, que só vincula os signatários do contrato.
9. Apelação conhecida e não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. MATÉRIA COGNOSCÍVEL DE OFÍCIO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. DESNECESSIDADE. REQUISITOS CONFIGURADOS. APLICAÇÃO DA FUNGIBILIDADE. POSSIBILIDADE. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. RECURSO REPETITIVO. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE. PROMITENTE COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO A TERCEIROS (CONDOMÍNIO).
1. Acerca da exceção de pré-executividade, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos especiais repetitivos (Temas 103, 104, 108 e 262), consolidou o entendimento de que é cabível quando a matéria suscitada pelo devedor for cognoscível de ofício pelo magistrado – o que abarca a ilegitimidade passiva do executado – e prescinda de dilação probatória.
2. Consoante o entendimento jurisprudencial deste Tribunal de Justiça, afigura-se possível a aplicação da fungibilidade em casos em que a exceção de pré-executividade foi apresentada dentro do prazo dos embargos à execução, como decorrência dos princípios da instrumentalidade das formas e da economia processual.
3. A dívida condominial possui natureza propter rem, ou seja, acompanha o bem, independentemente de quem seja o atual proprietário. Assim, a dívida pertence à própria unidade imobiliária, devendo ser assumida por quem estabelecer relação jurídica direta com o imóvel e, consequentemente, com o condomínio.
4. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1345331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial em casos de imóveis novos adquiridos através de compromisso de compra e venda, estabelecendo que, nesses casos, o que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, e, não, o registro do compromisso de compra e venda.
5. Somente com a entrega das chaves e a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das despesas condominiais, pois, apenas a partir desse momento, passa a exercer relação jurídica material direta com a unidade imobiliária e com o condomínio.
6. Conforme a tese jurídica fixada por este Tribunal de Justiça em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.” (Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
7. Constata-se a ilegitimidade do promitente comprador do imóvel para figurar no polo passivo da ação de execução de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves e imissão daquele na posse da unidade imobiliária.
8. A cláusula contratual que impõe ao promitente comprador o pagamento das obrigações condominiais desde a assinatura do compromisso de compra e venda não possui eficácia em relação a terceiros, porquanto o ajuste havido entre a construtora e o adquirente trata-se de obrigação de natureza pessoal, que só vincula os signatários do contrato.
9. Apelação conhecida e não provida.