Tribunal: TJDFT
Processo: 0005259-73.2015.8.07.0003
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-19
Data de publicação: 2020-03-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESSARCIMENTO CUMULADA COM DANO MORAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RECONHECIMENTO. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. NATUREZA COMPENSATÓRIA DA MULTA (CC, ARTS. 112 e 416). TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. ATRASO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FATO PREVISÍVEL. DANOS MORAIS. QUALIFICAÇÃO. FATO GERADOR. INEXISTÊNCIA. REJEIÇÃO DO PEDIDO COMPENSATÓRIO. JUROS DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONEXO COM A COMPRA E VENDA. ACESSÓRIOS DEVIDOS DESDE O TERMO CONTRATADO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. COMPREENSÃO. COBRANÇA PEO AGENTE FINANCEIRO NO PERÍODO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REPETIÇÃO EM DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. REPETIÇÃO DE FORMA SIMPLES. CORREÇÃO MONETÁRIA. PENA CONVENCIONAL E ACESSÓRIOS. ÍNDICE GENÉRICO. APLICAÇÃO DE ÍNDICE SETORIAL AFETO À CONSTRUÇÃO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REPETIÇÃO DE JUROS REMUNERATÓRIOS. COMPREENSÃO COMO DANOS EMERGENTES DECORRENTES DO INADIMPLEMENTO. LEGITIMIDADE ADSTRITA AOS CONTRATANTES. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas.

2. Porque compreendidos na composição almejada como indenização decorrente dos danos emergentes experimentados em razão da mora havida na conclusão e entrega do imóvel prometido à venda, pois vertidos em razão do atraso em que incidira, a promitente vendedora ostenta legitimidade para ocupar a angularidade passiva e responder pela pretensão formulada pelo adquirente almejando ser reembolsado quanto aos encargos derivados do empréstimo que assumira e suportara no interregno compreendido pelo inadimplemento, não havendo que se falar em denunciação da lide à instituição financeira que fomentara o empréstimo que viabilizara a aquisição nem de incompetência da justiça estadual para análise da pretensão ressarcitória aviada, notadamente porque não se controverte sobre a legitimidade e legalidade dos acessórios exigidos pelo agente financeiro, mas sobre a responsabilidade da alienante por terem sido vertidos enquanto o comprador não fruía do imóvel.

3. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.

4. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula penal prevista contratualmente.

5. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á a pena convencional equivalente a 2% (dois por cento) dos valores já desembolsados pelo comprador e, ainda, a multa moratória mensal equivalente a 0,5% (meio por cento) dos valores pagos encarta natureza moratória e compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelo promissário comprador com o atraso traduzidos no que deixaram de auferir com a fruição direta.

6. Emergindo as multas moratória e compensatória de expressa previsão contratual, a inadimplência da alienante enseja sua incidência, não se afigurando, ademais, passível de ser qualificada a subsistência de bis in idem, pois, conquanto ambas tenham gênese na inadimplência, têm destinação diversa, visando penalizar a inadimplente – moratória – e compensar o adimplente pelos danos que experimentara – função compensatória -, devendo ser preservadas, ademais, intactas se têm como base de cálculo os valores vertidos pelos adquirentes, resultando em apuração de sanções ponderadas e coadunadas com os efeitos da inadimplência.

7. A natureza compensatória e sancionatória da cláusula penal encerra a apreensão de que a pena convencional compreende os prejuízos experimentados pelo contratante adimplente, resultando que, optando por exigir indenização superior à convencionada, deve comprovar que os prejuízos que sofrera efetivamente excederam o prefixado na cláusula penal, resultando que, não evidenciando o promissário comprador que o que deixara de auferir com o imóvel prometido enquanto perdurara o negócio suplanta o que lhe é contratualmente assegurado, representando a prefixação dos prejuízos que sofrera, não pode ser contemplado com qualquer importe a título de lucros cessantes (CC, art. 416, parágrafo único).

8. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).

9. No tocante à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, corroborando a exegese que emerge do artigo 416 do Estatuto Civilista, tornando inviável que ao promissário adquirente, contemplado com cláusula penal de natureza compensatória estabelecida em montante superior ao que o próprio imóvel geraria à guisa de alugueres, seja assegurada sua fruição de forma cumulada com lucros cessantes no período da mora da promissária vendedora.

10. Conquanto o atraso havido na entrega do imóvel prometido à venda irradie-lhe dissabor e frustração, o havido não enseja nenhum efeito lesivo ao patrimônio moral do adquirente, denunciando que o ocorrido não é apto a ser transubstanciado em ofensa aos atributos da sua personalidade e caracterizado como fato gerador do dano moral, devendo ser tratado de conformidade com sua exata dimensão, ou seja, como intercorrência contratual que, conquanto impregnando-lhe aborrecimento e chateação, não irradia nenhuma mácula aos direitos da sua personalidade.

11. O temperamento conferido aos fatos passíveis de serem tidos como geradores do dano moral, pacificando o entendimento segundo o qual os aborrecimentos, percalços, frustrações e vicissitudes próprias da vida em sociedade não geram o dever de indenizar, ainda que tenham impregnado nos atingidos pelo ocorrido certa dose de amargura, não legitima o deferimento de qualquer compensação decorrente de simples dissabor ou aborrecimento originários de dissenso contratual, pois impassíveis de enodoarem o espírito do homem médio.

12. Aferido o atraso da construtora na conclusão e entrega do imóvel negociado, determinando que o adquirente suportasse acessórios derivados do financiamento contraído quando ainda em construção o imóvel traduzidos em juros remuneratórios - “juros da obra” -, o vertido está compreendido nos danos emergentes experimentados pelo comprador em razão do inadimplemento da vendedora, legitimando que seja contemplado com o vertido àquele título à guisa de indenização originária do inadimplemento culposo em que incorrera a alienante, mas sob a forma simples, pois derivados os acessórios do contratado, obstando que seja aventado que fora exigido de má-fé de modo a legitimar sua repetição em dobro.

13. A atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, donde emerge que, de molde a ser assegurada sua destinação teleológica, deve ser paramentada por índice que reflete os efeitos genéricos da inflação sem atrelamento a setor empresarial específico, como é o caso do INCC, cuja utilização deve ficar adstrita às hipóteses de indexação de obrigações provenientes de imóveis em construção, não se afigurando legítima sua extensão e utilização para atualização de parcelas indenizatórias, ainda que tenha o negócio como objeto a compra e venda de imóvel em construção, devendo ser utilizado nessa hipótese, como indexador, o INPC.

14. Apelação das rés conhecida e desprovida. Apelação do autor conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESSARCIMENTO CUMULADA COM DANO MORAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RECONHECIMENTO. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. NATUREZA COMPENSATÓRIA DA MULTA (CC, ARTS. 112 e 416). TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. ATRASO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FATO PREVISÍVEL. DANOS MORAIS. QUALIFICAÇÃO. FATO GERADOR. INEXISTÊNCIA. REJEIÇÃO DO PEDIDO COMPENSATÓRIO. JUROS DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONEXO COM A COMPRA E VENDA. ACESSÓRIOS DEVIDOS DESDE O TERMO CONTRATADO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. COMPREENSÃO. COBRANÇA PEO AGENTE FINANCEIRO NO PERÍODO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REPETIÇÃO EM DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. REPETIÇÃO DE FORMA SIMPLES. CORREÇÃO MONETÁRIA. PENA CONVENCIONAL E ACESSÓRIOS. ÍNDICE GENÉRICO. APLICAÇÃO DE ÍNDICE SETORIAL AFETO À CONSTRUÇÃO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REPETIÇÃO DE JUROS REMUNERATÓRIOS. COMPREENSÃO COMO DANOS EMERGENTES DECORRENTES DO INADIMPLEMENTO. LEGITIMIDADE ADSTRITA AOS CONTRATANTES. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas.

2. Porque compreendidos na composição almejada como indenização decorrente dos danos emergentes experimentados em razão da mora havida na conclusão e entrega do imóvel prometido à venda, pois vertidos em razão do atraso em que incidira, a promitente vendedora ostenta legitimidade para ocupar a angularidade passiva e responder pela pretensão formulada pelo adquirente almejando ser reembolsado quanto aos encargos derivados do empréstimo que assumira e suportara no interregno compreendido pelo inadimplemento, não havendo que se falar em denunciação da lide à instituição financeira que fomentara o empréstimo que viabilizara a aquisição nem de incompetência da justiça estadual para análise da pretensão ressarcitória aviada, notadamente porque não se controverte sobre a legitimidade e legalidade dos acessórios exigidos pelo agente financeiro, mas sobre a responsabilidade da alienante por terem sido vertidos enquanto o comprador não fruía do imóvel.

3. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.

4. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula penal prevista contratualmente.

5. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á a pena convencional equivalente a 2% (dois por cento) dos valores já desembolsados pelo comprador e, ainda, a multa moratória mensal equivalente a 0,5% (meio por cento) dos valores pagos encarta natureza moratória e compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelo promissário comprador com o atraso traduzidos no que deixaram de auferir com a fruição direta.

6. Emergindo as multas moratória e compensatória de expressa previsão contratual, a inadimplência da alienante enseja sua incidência, não se afigurando, ademais, passível de ser qualificada a subsistência de bis in idem, pois, conquanto ambas tenham gênese na inadimplência, têm destinação diversa, visando penalizar a inadimplente – moratória – e compensar o adimplente pelos danos que experimentara – função compensatória -, devendo ser preservadas, ademais, intactas se têm como base de cálculo os valores vertidos pelos adquirentes, resultando em apuração de sanções ponderadas e coadunadas com os efeitos da inadimplência.

7. A natureza compensatória e sancionatória da cláusula penal encerra a apreensão de que a pena convencional compreende os prejuízos experimentados pelo contratante adimplente, resultando que, optando por exigir indenização superior à convencionada, deve comprovar que os prejuízos que sofrera efetivamente excederam o prefixado na cláusula penal, resultando que, não evidenciando o promissário comprador que o que deixara de auferir com o imóvel prometido enquanto perdurara o negócio suplanta o que lhe é contratualmente assegurado, representando a prefixação dos prejuízos que sofrera, não pode ser contemplado com qualquer importe a título de lucros cessantes (CC, art. 416, parágrafo único).

8. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).

9. No tocante à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, corroborando a exegese que emerge do artigo 416 do Estatuto Civilista, tornando inviável que ao promissário adquirente, contemplado com cláusula penal de natureza compensatória estabelecida em montante superior ao que o próprio imóvel geraria à guisa de alugueres, seja assegurada sua fruição de forma cumulada com lucros cessantes no período da mora da promissária vendedora.

10. Conquanto o atraso havido na entrega do imóvel prometido à venda irradie-lhe dissabor e frustração, o havido não enseja nenhum efeito lesivo ao patrimônio moral do adquirente, denunciando que o ocorrido não é apto a ser transubstanciado em ofensa aos atributos da sua personalidade e caracterizado como fato gerador do dano moral, devendo ser tratado de conformidade com sua exata dimensão, ou seja, como intercorrência contratual que, conquanto impregnando-lhe aborrecimento e chateação, não irradia nenhuma mácula aos direitos da sua personalidade.

11. O temperamento conferido aos fatos passíveis de serem tidos como geradores do dano moral, pacificando o entendimento segundo o qual os aborrecimentos, percalços, frustrações e vicissitudes próprias da vida em sociedade não geram o dever de indenizar, ainda que tenham impregnado nos atingidos pelo ocorrido certa dose de amargura, não legitima o deferimento de qualquer compensação decorrente de simples dissabor ou aborrecimento originários de dissenso contratual, pois impassíveis de enodoarem o espírito do homem médio.

12. Aferido o atraso da construtora na conclusão e entrega do imóvel negociado, determinando que o adquirente suportasse acessórios derivados do financiamento contraído quando ainda em construção o imóvel traduzidos em juros remuneratórios - “juros da obra” -, o vertido está compreendido nos danos emergentes experimentados pelo comprador em razão do inadimplemento da vendedora, legitimando que seja contemplado com o vertido àquele título à guisa de indenização originária do inadimplemento culposo em que incorrera a alienante, mas sob a forma simples, pois derivados os acessórios do contratado, obstando que seja aventado que fora exigido de má-fé de modo a legitimar sua repetição em dobro.

13. A atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, donde emerge que, de molde a ser assegurada sua destinação teleológica, deve ser paramentada por índice que reflete os efeitos genéricos da inflação sem atrelamento a setor empresarial específico, como é o caso do INCC, cuja utilização deve ficar adstrita às hipóteses de indexação de obrigações provenientes de imóveis em construção, não se afigurando legítima sua extensão e utilização para atualização de parcelas indenizatórias, ainda que tenha o negócio como objeto a compra e venda de imóvel em construção, devendo ser utilizado nessa hipótese, como indexador, o INPC.

14. Apelação das rés conhecida e desprovida. Apelação do autor conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. Unânime.