Tribunal: TJDFT
Processo: 0726506-70.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-01-30

Ementa:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. POOL HOTELEIRO. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. LEI No 11.771/08. NATUREZA JURÍDICA. CONTRATO DE INVESTIMENTO. PRECEDENTE DO STJ. APLICAÇÃO DO CDC. TEORIA FINALISTA MITIGADA. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA PELO PAGAMENTO DE DIVIDENDOS, DESCONTADAS AS DESPESAS POR ELA SUPORTADAS COM A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS OPERACIONAIS, DE MANUTENÇÃO, DA ADMINISTRAÇÃO, DE TAXA CONDOMINIAL E DE IMPOSTOS DE TODAS AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS INTEGRANTES DO POOL. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELA SÓCIA PARTICIPANTE A TÍTULO DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL.

1. Por pool hoteleiro ou pool de locação entende-se o agrupamento de pelo menos 60% (sessenta por cento) dos proprietários das unidades habitacionais de determinado empreendimento ou estabelecimento conhecido como condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotel e similares, que, visando à exploração hoteleira dessas unidades imobiliárias, transfere a sua gestão para uma empresa responsável por sua administração, formando uma sociedade em conta de participação ou outro modelo legal de constituição, conforme exigido pelo art. 24 da Lei no 11.771/08.

1.1. Nessa sociedade formada, a empresa administradora é a única responsável pela gestão do pool de locação, figurando como sócia ostensiva, sendo o proprietário da unidade imobiliária sócio participante e, ao final de cada mês, realizado o balancete considerando as receitas e as despesas atinentes à exploração das unidades imobiliárias vinculadas ao pool, o saldo é dividido igualmente entre os sócios participantes.

2. Apesar de em um primeiro momento se vislumbrar a existência pura de um tipo societário (sociedade em conta de participação), existe divergência acerca da natureza jurídica da conta em participação, que pode ser considerada tanto como sociedade, quanto como contrato de investimento, dependendo da operação a que se destina.

2.1. Segundo o STJ, no julgamento do Resp 1.785.802/SP, em relação aos contratos de pool hoteleiro a “conta em participação é melhor qualificada como um contrato de investimento conjunto”, o que poderia atrair a incidência do CDC. Tal entendimento é possível considerando que o pool hoteleiro funcionaria como uma espécie de fundo de investimento, pois os imóveis nele incluídos operariam como uma carteira de ativos, recursos injetados pelos participantes objetivando um retorno financeiro decorrente do investimento, e que seria gerida por uma administradora, que ficaria responsável perante terceiros.

3. Conquanto a autora não seja a consumidora final do imóvel incluído no pool, não se pode olvidar que a teoria finalista pode ser mitigada se, mesmo que demonstrado o intuito de aufeir lucro, restar comprovada a vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica da pessoa física ou jurídica que adquiriu o bem para fins de investimento imobiliário, por ausência de expertise correlata ao referido negócio.

3.1. Observado o objeto societário da autora, não se pode concluir pela existência de desenvoltura, conhecimento ou expertise de sua parte quanto a investimentos imobiliários, o que atrai a incidência do CDC ao caso, em contemplação à teoria finalista mitigada, e permite a responsabilização da apelante nos termos do contrato por elas entabulado pela falha no serviço prestado.

4. De acordo com disposição contratual, “o pool consiste em uma forma de locação, onde os proprietários dos apartamentos se reúnem para a exploração comercial conjunta de suas unidades, onde todos participam do resultado líquido apurado e independentemente de suas unidades terem sido alugadas”. O resultado líquido apurado é obtido pela diferença entre o valor do faturamento bruto advindo das locações das unidades participantes do pool e as despesas de prestação de serviços operacionais, de manutenção, da administração, da cota de condomínio, dos impostos e de outras assemelhadas de todas as unidades integrantes do pool.

4.1. Embora pleiteado o pagamento de dividendos mensais de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) no período de abril/2016 a fevereiro/2017, não há provas nos autos de que seria devida à autora a importância mensal indicada, devendo os dividendos ser apurados em liquidação de sentença.

4.2. Quanto à restituição dos valores concernentes às taxas condominiais, apesar de a administradora do pool ter se obrigado a pagar tais encargos, fê-lo com a ressalva de que as respectivas quantias seriam oportunamente abatidas quando da prestação de contas e devido repasse de dividendo ao sócio participante. Em outras palavras, é da autora a obrigação de pagar as respectivas taxas condominiais, motivo pelo qual não há que se falar em condenação da administradora do pool pelo pagamento do referido encargo, por configurar enriquecimento sem causa da parte adversa.

5. Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. POOL HOTELEIRO. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. LEI No 11.771/08. NATUREZA JURÍDICA. CONTRATO DE INVESTIMENTO. PRECEDENTE DO STJ. APLICAÇÃO DO CDC. TEORIA FINALISTA MITIGADA. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA PELO PAGAMENTO DE DIVIDENDOS, DESCONTADAS AS DESPESAS POR ELA SUPORTADAS COM A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS OPERACIONAIS, DE MANUTENÇÃO, DA ADMINISTRAÇÃO, DE TAXA CONDOMINIAL E DE IMPOSTOS DE TODAS AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS INTEGRANTES DO POOL. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELA SÓCIA PARTICIPANTE A TÍTULO DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL.

1. Por pool hoteleiro ou pool de locação entende-se o agrupamento de pelo menos 60% (sessenta por cento) dos proprietários das unidades habitacionais de determinado empreendimento ou estabelecimento conhecido como condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotel e similares, que, visando à exploração hoteleira dessas unidades imobiliárias, transfere a sua gestão para uma empresa responsável por sua administração, formando uma sociedade em conta de participação ou outro modelo legal de constituição, conforme exigido pelo art. 24 da Lei no 11.771/08.

1.1. Nessa sociedade formada, a empresa administradora é a única responsável pela gestão do pool de locação, figurando como sócia ostensiva, sendo o proprietário da unidade imobiliária sócio participante e, ao final de cada mês, realizado o balancete considerando as receitas e as despesas atinentes à exploração das unidades imobiliárias vinculadas ao pool, o saldo é dividido igualmente entre os sócios participantes.

2. Apesar de em um primeiro momento se vislumbrar a existência pura de um tipo societário (sociedade em conta de participação), existe divergência acerca da natureza jurídica da conta em participação, que pode ser considerada tanto como sociedade, quanto como contrato de investimento, dependendo da operação a que se destina.

2.1. Segundo o STJ, no julgamento do Resp 1.785.802/SP, em relação aos contratos de pool hoteleiro a “conta em participação é melhor qualificada como um contrato de investimento conjunto”, o que poderia atrair a incidência do CDC. Tal entendimento é possível considerando que o pool hoteleiro funcionaria como uma espécie de fundo de investimento, pois os imóveis nele incluídos operariam como uma carteira de ativos, recursos injetados pelos participantes objetivando um retorno financeiro decorrente do investimento, e que seria gerida por uma administradora, que ficaria responsável perante terceiros.

3. Conquanto a autora não seja a consumidora final do imóvel incluído no pool, não se pode olvidar que a teoria finalista pode ser mitigada se, mesmo que demonstrado o intuito de aufeir lucro, restar comprovada a vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica da pessoa física ou jurídica que adquiriu o bem para fins de investimento imobiliário, por ausência de expertise correlata ao referido negócio.

3.1. Observado o objeto societário da autora, não se pode concluir pela existência de desenvoltura, conhecimento ou expertise de sua parte quanto a investimentos imobiliários, o que atrai a incidência do CDC ao caso, em contemplação à teoria finalista mitigada, e permite a responsabilização da apelante nos termos do contrato por elas entabulado pela falha no serviço prestado.

4. De acordo com disposição contratual, “o pool consiste em uma forma de locação, onde os proprietários dos apartamentos se reúnem para a exploração comercial conjunta de suas unidades, onde todos participam do resultado líquido apurado e independentemente de suas unidades terem sido alugadas”. O resultado líquido apurado é obtido pela diferença entre o valor do faturamento bruto advindo das locações das unidades participantes do pool e as despesas de prestação de serviços operacionais, de manutenção, da administração, da cota de condomínio, dos impostos e de outras assemelhadas de todas as unidades integrantes do pool.

4.1. Embora pleiteado o pagamento de dividendos mensais de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) no período de abril/2016 a fevereiro/2017, não há provas nos autos de que seria devida à autora a importância mensal indicada, devendo os dividendos ser apurados em liquidação de sentença.

4.2. Quanto à restituição dos valores concernentes às taxas condominiais, apesar de a administradora do pool ter se obrigado a pagar tais encargos, fê-lo com a ressalva de que as respectivas quantias seriam oportunamente abatidas quando da prestação de contas e devido repasse de dividendo ao sócio participante. Em outras palavras, é da autora a obrigação de pagar as respectivas taxas condominiais, motivo pelo qual não há que se falar em condenação da administradora do pool pelo pagamento do referido encargo, por configurar enriquecimento sem causa da parte adversa.

5. Apelação parcialmente provida.