Tribunal: TJDFT
Processo: 0703383-85.2019.8.07.0008
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-22
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR – CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO.
1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias.
2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel.
3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação.
4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal.
5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações.
6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal.
7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR – CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO.
1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias.
2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel.
3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação.
4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal.
5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações.
6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal.
7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido.