Tribunal: TJDFT
Processo: 0015865-51.2015.8.07.0007
Órgão julgador: SANDOVAL OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-19
Data de publicação: 2020-02-27

Ementa:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CONHECIMENTO PARCIAL. RESCISÃO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NULIDADE POR JULGAMENTO EXTRA PETITA. REJEITADAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DIREITO DE RESCINDIR O ACORDO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SANÇÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. PREVISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA CONSTRUTORA. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que, em ação de conhecimento, julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, bem como para condenar as rés à restituição das parcelas pagas e ao pagamento de multas contratuais.

2. É vedado pelo ordenamento jurídico vigente suscitar, em segunda instância, tese recursal não discutida na instância anterior em momento oportuno, sob pena de configurar supressão de instância.

3. Aplicável o regime da legislação consumerista à relação jurídica decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, em que o promitente comprador adquire como destinatário final o bem comercializado no mercado de consumo.

4. Tendo uma das requeridas vinculado sua marca ao empreendimento, além de ser uma das acionistas deste, evidencia-se a sua legitimidade para figurar no pólo passivo da lide.

5. No presente caso, o requerimento dos autores de devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem foi embasado tanto na ilegalidade dessa cobrança como no inadimplemento das requeridas. A sentença, por sua vez, decidiu ser lícito o custeio dessa despesa pelos consumidores, mas devida a sua devolução, ainda que na forma simples, em virtude do inadimplemento das rés e da consequente rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. Assim, estando o fundamento de parcial procedência do pedido atrelado ao do pedido contido na inicial, não há se falar em julgamento extra petita.

6. Embora válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, nas hipóteses de rescisão contratual em razão do inadimplemento por culpa da construtora, deve a promitente vendedora restituir ao consumidor também os valores despendidos a título de comissão de corretagem imobiliária, por se tratar de compensação pelos danos sofridos pelo autor e retorno das partes aos status quo ante.

7. Estando a pretensão de restituição de valor pago a título de comissão de corretagem relacionada à rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel, é aplicável o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil.

8. Nos termos do art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

9. Em conformidade com o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, quando a rescisão contratual se der por culpa exclusiva da construtora, as partes devem voltar a status quo ante, devendo a inadimplente arcar com o ônus derivado de sua desídia, restituindo ao promitente comprador todos os valores pagos em razão do negócio jurídico.

10. In casu, evidenciado terem sido as apelantes responsáveis pela frustração do compromisso (em virtude de não terem entregado o imóvel após expirado o prazo de tolerância), procede o pedido de rescisão contratual com o direito de os adquirentes obterem a restituição integral das parcelas pagas, sem retenção de qualquer percentual.

11. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, tratando-se de contrato de adesão de compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel, somente é possível a inversão de cláusula penal se, no contrato, houver previsão de penalidade apenas em desfavor do consumidor, o que não é o caso dos autos, pois foi estipulada, em favor dos compradores, sanção no caso de atraso na entrega do imóvel.

12. Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CONHECIMENTO PARCIAL. RESCISÃO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NULIDADE POR JULGAMENTO EXTRA PETITA. REJEITADAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DIREITO DE RESCINDIR O ACORDO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SANÇÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. PREVISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA CONSTRUTORA. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que, em ação de conhecimento, julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, bem como para condenar as rés à restituição das parcelas pagas e ao pagamento de multas contratuais.

2. É vedado pelo ordenamento jurídico vigente suscitar, em segunda instância, tese recursal não discutida na instância anterior em momento oportuno, sob pena de configurar supressão de instância.

3. Aplicável o regime da legislação consumerista à relação jurídica decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, em que o promitente comprador adquire como destinatário final o bem comercializado no mercado de consumo.

4. Tendo uma das requeridas vinculado sua marca ao empreendimento, além de ser uma das acionistas deste, evidencia-se a sua legitimidade para figurar no pólo passivo da lide.

5. No presente caso, o requerimento dos autores de devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem foi embasado tanto na ilegalidade dessa cobrança como no inadimplemento das requeridas. A sentença, por sua vez, decidiu ser lícito o custeio dessa despesa pelos consumidores, mas devida a sua devolução, ainda que na forma simples, em virtude do inadimplemento das rés e da consequente rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. Assim, estando o fundamento de parcial procedência do pedido atrelado ao do pedido contido na inicial, não há se falar em julgamento extra petita.

6. Embora válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, nas hipóteses de rescisão contratual em razão do inadimplemento por culpa da construtora, deve a promitente vendedora restituir ao consumidor também os valores despendidos a título de comissão de corretagem imobiliária, por se tratar de compensação pelos danos sofridos pelo autor e retorno das partes aos status quo ante.

7. Estando a pretensão de restituição de valor pago a título de comissão de corretagem relacionada à rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel, é aplicável o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil.

8. Nos termos do art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

9. Em conformidade com o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, quando a rescisão contratual se der por culpa exclusiva da construtora, as partes devem voltar a status quo ante, devendo a inadimplente arcar com o ônus derivado de sua desídia, restituindo ao promitente comprador todos os valores pagos em razão do negócio jurídico.

10. In casu, evidenciado terem sido as apelantes responsáveis pela frustração do compromisso (em virtude de não terem entregado o imóvel após expirado o prazo de tolerância), procede o pedido de rescisão contratual com o direito de os adquirentes obterem a restituição integral das parcelas pagas, sem retenção de qualquer percentual.

11. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, tratando-se de contrato de adesão de compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel, somente é possível a inversão de cláusula penal se, no contrato, houver previsão de penalidade apenas em desfavor do consumidor, o que não é o caso dos autos, pois foi estipulada, em favor dos compradores, sanção no caso de atraso na entrega do imóvel.

12. Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provido.