Tribunal: TJDFT
Processo: 0710124-02.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-06-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0710124-02.2018.8.07.0001 RECORRENTE: VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A RECORRIDO: LUCIANA LIRA DE MORAES ALMEIDA SIMOES, LUIZ FELIPE BEZERRA ALMEIDA SIMOES DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO NOVO. PREÇO. QUITAÇÃO. ENTREGA PELA CONSTRUTORA E INCORPORADORA. REALIZAÇÃO. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA PELA CONSTRUTORA. HIPOTECA. BAIXA. PRAZO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO. INADIMPLEMENTO CULPOSO. QUALIFICAÇÃO. REALIZAÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE FORMA SERÔDIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. IMPERATIVO LEGAL. MULTAS CONTRATUAIS. NATUREZA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. FINALIDADE ÚNICA. CLÁUSULA PENAL. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO. EXCESSIVIDADE. INEXISTÊNCIA. AUTONOMIA DA VONTADE. PRESERVAÇÃO. ESCRITURA. OUTORGA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. FIXAÇÃO. COMPOSIÇÃO PASSIVA. ALIENANTE E AGENTE FINANCEIRO. CREDOR HIPOTECÁRIO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA. INEXISTÊNCIA. PRETENSÃO COMINATÓRIA. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO OBRIGACIONAL COM OS ADQUIRENTES. ILEGITIMIDADE. AFIRMAÇÃO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. IMPOSIÇÃO AOS AUTORES. ÔNUS INERENTE AO EXERCÍCIO DO DIREITO SUBJETIVO DE AÇÃO. SENTENÇA. PRESERVAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINÁRIA (CPC, ART. 85, § 11). 1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas. 2. A construtora, como promitente vendedora e protagonista do compromisso de compra e venda, guarda inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pelo adquirente de imóvel novo onerado por hipoteca almejando a cominação à alienante da obrigação de cumprir o disposto nas cláusulas convencionadas, que lhe imputam a obrigação de providenciar o cancelamento da hipoteca incidente sobre a unidade negociada, liberando-a e permitindo sua transmissão e plena fruição pelo adquirente, porquanto o imóvel, a despeito de quitado o preço ajustado, continuara hipotecado e fora a inadimplência da vendedora que deflagrara a lide. 3. Aliado ao fato de que ostenta a posição contratual de promissária vendedora, a alienante é quem está afetada pela obrigação de elidir o gravame hipotecário que afeta a unidade que vendera, conquanto oferecida em garantia real, e sua inadimplência é que deflagrara a pretensão advinda do adquirente destinada ao cumprimento da obrigação assumida de proceder à baixa do gravame no prazo assinado, ficando patente sua legitimidade passiva ad causam defronte o pedido volvido à realização do contratado mediante sua condenação a adimplir o concertado, liberando o imóvel negociado. 4. Adstrito o pedido formulado pelo adquirente à cominação à alienante da obrigação de liberar o imóvel negociado do gravame hipotecário que sobre ele incide em razão do empréstimo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do respectivo empreendimento imobiliário, o agente financeiro, a despeito de destinatário da garantia hipotecária, não está revestido de legitimação da integrar a composição passiva da lide nem para figurar como litisconsorte necessário, pois a prestação almejada não o alcançará de forma imediata nem mantém com o comprador relação obrigacional, o que enseja sua exclusão da relação processual e a sujeição da parte autora aos ônus sucumbenciais inerentes a essa resolução, pois fora sua opção que determinara a inserção do agente hipotecário na relação processual, atraindo os ônus correlatos. 5. Conquanto na hipótese em que o consumidor almeja o cancelamento direto da hipoteca ou a adjudicação compulsória do imóvel que adquirira o agente financeiro beneficiário da garantia deva integrar a composição passiva da lide, pois alcançado diretamente pelo provimento almejado, adstrito o pedido à cominação à alienante da obrigação de, cumprindo o ajustado, promover a liberação do imóvel negociado, o agente não está revestido de legitimação para integrar a relação processual, pois, a despeito de a liberação demandar a prévia quitação do mútuo fomentado, não será alcançado diretamente por nenhuma cominação acaso acolhida a pretensão formulada. 6. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à baixa do gravame sobre o imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á à multa moratória equivalente a 0,5% do valor do contrato, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelos promissários compradores com o atraso, impossibilitando sua cumulação com outro dispositivo de natureza idêntica, pois, conquanto repugne e penalize a inadimplência, o legislador civil não compactua com disposições desguarnecidas de boa-fé, revestidas de onerosidade e passíveis de fomentarem o locupletamento ilícito dum contratante. 7. A natureza compensatória e sancionatória da cláusula penal encerra a apreensão de que a pena convencional compreende, além da penalização da inadimplente, os prejuízos experimentados pelo contratante adimplente, resultando que, optando por exigir indenização superior à convencionada, deve comprovar que os prejuízos que sofrera efetivamente excederam o prefixado na cláusula penal, resultando que, não evidenciando o promissário comprador que o que deixara de auferir com o imóvel prometido enquanto perdurara a mora o que lhe é contratualmente assegurado, representando a prefixação dos prejuízos que sofrera, não pode ser contemplado com duplicidade de compensação (CC, art. 416, parágrafo único). 8. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promissária vendedora na baixa do gravame, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884). 9. Caracterizada a inadimplência da construtora, traduzida na delonga em efetivar a baixa na hipoteca do imóvel objeto do concerto de compra e venda entabulado entre as partes após o termo do prazo contratual previsto, ensejando inadimplemento contratual lhe atribuível, sujeita-se à incidência da compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando conforme com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser preservada incólume de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é compensar o consumidor adquirente pelos efeitos inerentes ao inadimplemento (CC, art. 413). 10. Segundo a nova codificação civil, o desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos das partes exitosas e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11). 11. Apelações conhecidas e desprovidas. Unânime. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 413 do Código Civil, sob o argumento de que a multa fixada é exorbitante. Afirma ser possível a redução da penalidade, tendo em vista o cumprimento parcial do contrato pela recorrente. Requer que todas as intimações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES, OAB/DF 23.604. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada afronta ao artigo 413 do Código Civil. Isso porque a turma julgadora assentou: Outrossim, caracterizada a inadimplência da construtora, traduzida na delonga em efetivar a baixa na hipoteca do imóvel objeto do concerto de compra e venda entabulado entre as partes após o termo do prazo contratual previsto, ensejando inadimplemento contratual lhe atribuível, sujeita-se à incidência da compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando conforme com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser preservada incólume de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é compensar o consumidor adquirente pelos efeitos inerentes ao inadimplemento. Registradas essa considerações, sobeja evidente a razoabilidade e a proporcionalidade da multa de 0,5% (meio por cento) por cada mês de atraso no adimplemento da obrigação que estava afeta à construtora, incidindo sobre o valor total de venda do imóvel, observado que, como anteriormente consignado, esse patamar reflete patamar concernente a locações de imóveis residenciais urbanos, de maneira que não há que se falar em abusividade ou excesso, dada a natureza do contrato. Assim é que, embora aferido que efetivamente a ré incorrera em atraso quanto à baixa do gravame, incorrendo em inadimplemento contratual e ensejando que componha os danos dele derivados, os prejuízos cingem-se ao que fora pactuado, observando as ressalvas devidas (ID 11530906). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Determino que todas as intimações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES, OAB/DF 23.604. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0710124-02.2018.8.07.0001 RECORRENTE: VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A RECORRIDO: LUCIANA LIRA DE MORAES ALMEIDA SIMOES, LUIZ FELIPE BEZERRA ALMEIDA SIMOES DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO NOVO. PREÇO. QUITAÇÃO. ENTREGA PELA CONSTRUTORA E INCORPORADORA. REALIZAÇÃO. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA PELA CONSTRUTORA. HIPOTECA. BAIXA. PRAZO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO. INADIMPLEMENTO CULPOSO. QUALIFICAÇÃO. REALIZAÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE FORMA SERÔDIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. IMPERATIVO LEGAL. MULTAS CONTRATUAIS. NATUREZA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. FINALIDADE ÚNICA. CLÁUSULA PENAL. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO. EXCESSIVIDADE. INEXISTÊNCIA. AUTONOMIA DA VONTADE. PRESERVAÇÃO. ESCRITURA. OUTORGA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. FIXAÇÃO. COMPOSIÇÃO PASSIVA. ALIENANTE E AGENTE FINANCEIRO. CREDOR HIPOTECÁRIO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA. INEXISTÊNCIA. PRETENSÃO COMINATÓRIA. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO OBRIGACIONAL COM OS ADQUIRENTES. ILEGITIMIDADE. AFIRMAÇÃO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. IMPOSIÇÃO AOS AUTORES. ÔNUS INERENTE AO EXERCÍCIO DO DIREITO SUBJETIVO DE AÇÃO. SENTENÇA. PRESERVAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINÁRIA (CPC, ART. 85, § 11). 1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas. 2. A construtora, como promitente vendedora e protagonista do compromisso de compra e venda, guarda inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pelo adquirente de imóvel novo onerado por hipoteca almejando a cominação à alienante da obrigação de cumprir o disposto nas cláusulas convencionadas, que lhe imputam a obrigação de providenciar o cancelamento da hipoteca incidente sobre a unidade negociada, liberando-a e permitindo sua transmissão e plena fruição pelo adquirente, porquanto o imóvel, a despeito de quitado o preço ajustado, continuara hipotecado e fora a inadimplência da vendedora que deflagrara a lide. 3. Aliado ao fato de que ostenta a posição contratual de promissária vendedora, a alienante é quem está afetada pela obrigação de elidir o gravame hipotecário que afeta a unidade que vendera, conquanto oferecida em garantia real, e sua inadimplência é que deflagrara a pretensão advinda do adquirente destinada ao cumprimento da obrigação assumida de proceder à baixa do gravame no prazo assinado, ficando patente sua legitimidade passiva ad causam defronte o pedido volvido à realização do contratado mediante sua condenação a adimplir o concertado, liberando o imóvel negociado. 4. Adstrito o pedido formulado pelo adquirente à cominação à alienante da obrigação de liberar o imóvel negociado do gravame hipotecário que sobre ele incide em razão do empréstimo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do respectivo empreendimento imobiliário, o agente financeiro, a despeito de destinatário da garantia hipotecária, não está revestido de legitimação da integrar a composição passiva da lide nem para figurar como litisconsorte necessário, pois a prestação almejada não o alcançará de forma imediata nem mantém com o comprador relação obrigacional, o que enseja sua exclusão da relação processual e a sujeição da parte autora aos ônus sucumbenciais inerentes a essa resolução, pois fora sua opção que determinara a inserção do agente hipotecário na relação processual, atraindo os ônus correlatos. 5. Conquanto na hipótese em que o consumidor almeja o cancelamento direto da hipoteca ou a adjudicação compulsória do imóvel que adquirira o agente financeiro beneficiário da garantia deva integrar a composição passiva da lide, pois alcançado diretamente pelo provimento almejado, adstrito o pedido à cominação à alienante da obrigação de, cumprindo o ajustado, promover a liberação do imóvel negociado, o agente não está revestido de legitimação para integrar a relação processual, pois, a despeito de a liberação demandar a prévia quitação do mútuo fomentado, não será alcançado diretamente por nenhuma cominação acaso acolhida a pretensão formulada. 6. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à baixa do gravame sobre o imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á à multa moratória equivalente a 0,5% do valor do contrato, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelos promissários compradores com o atraso, impossibilitando sua cumulação com outro dispositivo de natureza idêntica, pois, conquanto repugne e penalize a inadimplência, o legislador civil não compactua com disposições desguarnecidas de boa-fé, revestidas de onerosidade e passíveis de fomentarem o locupletamento ilícito dum contratante. 7. A natureza compensatória e sancionatória da cláusula penal encerra a apreensão de que a pena convencional compreende, além da penalização da inadimplente, os prejuízos experimentados pelo contratante adimplente, resultando que, optando por exigir indenização superior à convencionada, deve comprovar que os prejuízos que sofrera efetivamente excederam o prefixado na cláusula penal, resultando que, não evidenciando o promissário comprador que o que deixara de auferir com o imóvel prometido enquanto perdurara a mora o que lhe é contratualmente assegurado, representando a prefixação dos prejuízos que sofrera, não pode ser contemplado com duplicidade de compensação (CC, art. 416, parágrafo único). 8. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promissária vendedora na baixa do gravame, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884). 9. Caracterizada a inadimplência da construtora, traduzida na delonga em efetivar a baixa na hipoteca do imóvel objeto do concerto de compra e venda entabulado entre as partes após o termo do prazo contratual previsto, ensejando inadimplemento contratual lhe atribuível, sujeita-se à incidência da compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando conforme com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser preservada incólume de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é compensar o consumidor adquirente pelos efeitos inerentes ao inadimplemento (CC, art. 413). 10. Segundo a nova codificação civil, o desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos das partes exitosas e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11). 11. Apelações conhecidas e desprovidas. Unânime. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 413 do Código Civil, sob o argumento de que a multa fixada é exorbitante. Afirma ser possível a redução da penalidade, tendo em vista o cumprimento parcial do contrato pela recorrente. Requer que todas as intimações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES, OAB/DF 23.604. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada afronta ao artigo 413 do Código Civil. Isso porque a turma julgadora assentou: Outrossim, caracterizada a inadimplência da construtora, traduzida na delonga em efetivar a baixa na hipoteca do imóvel objeto do concerto de compra e venda entabulado entre as partes após o termo do prazo contratual previsto, ensejando inadimplemento contratual lhe atribuível, sujeita-se à incidência da compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando conforme com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser preservada incólume de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é compensar o consumidor adquirente pelos efeitos inerentes ao inadimplemento. Registradas essa considerações, sobeja evidente a razoabilidade e a proporcionalidade da multa de 0,5% (meio por cento) por cada mês de atraso no adimplemento da obrigação que estava afeta à construtora, incidindo sobre o valor total de venda do imóvel, observado que, como anteriormente consignado, esse patamar reflete patamar concernente a locações de imóveis residenciais urbanos, de maneira que não há que se falar em abusividade ou excesso, dada a natureza do contrato. Assim é que, embora aferido que efetivamente a ré incorrera em atraso quanto à baixa do gravame, incorrendo em inadimplemento contratual e ensejando que componha os danos dele derivados, os prejuízos cingem-se ao que fora pactuado, observando as ressalvas devidas (ID 11530906). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Determino que todas as intimações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES, OAB/DF 23.604. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023