Tribunal: TJDFT
Processo: 0029516-08.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ANA CANTARINO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. ATRASO PARA A OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. AUSÊNCIA DE CULPA DAS RÉS. INDEVIDA RESTITUIÇÃO DO ACRÉSCIMO SOFRIDO NO SALDO DEVEDOR. CLÁUSULA QUE PREVÊ A ENTREGA DAS CHAVES APÓS A QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. LEGALIDADE. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. INDEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. NÃO É CABÍVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVIDA DESDE QUE EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. TAXA SATI E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATO. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANO MORAL. INDEVIDO. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA RELATIVA À PERÍODO ANTERIOR A ENTREGA DAS CHAVES. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO INDEVIDO.

1. Não há que se falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional apenas porque o decisum impugnado foi proferido em sentido contrário ao desejado pelas partes. Preliminar de nulidade afastada.

2. É de consumo a relação jurídica estabelecida por força de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, uma vez que a vendedora comercializa bem imóvel no mercado de consumo, que é adquirido por consumidores como destinatários finais mediante contraprestação.

3. No caso concreto, não restou demonstrada a culpa da construtora em relação ao atraso no envio de documentos necessários para a obtenção do financiamento. Portanto, não há que se falar em restituição do valor cobrado a título do acréscimo sofrido pelo saldo devedor, no período decorrido entre a assinatura do contrato de promessa de compra e venda até a data em que foi celebrado o contrato de financiamento do imóvel junto à instituição financeira.

4. Não há abusividade na cláusula que prevê a retenção da posse do imóvel enquanto não quitado o preço do imóvel, pois no contrato há previsão expressa de que a entrega das chaves ocorrerá após a quitação integral do saldo devedor do imóvel.

5. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (REsp 1635428/SC), firmou entendimento no sentido de que quando houver cláusula penal prefixando a indenização, como regra, em valor equivalente ao locativo, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes (tema 970).

6. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento no julgamento do REsp. 1631485/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que somente é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão de cláusula penal apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel (tema 971).

7. Sob o prisma dos aludidos recursos repetitivos, pode-se afirmar que tanto a inversão da clausula penal como a condenação em lucros cessantes possuem o objetivo de indenizar o consumidor pelo descumprimento contratual, de modo que não caberá sua aplicação concomitante, uma vez que possuem a mesma finalidade, fato que acarretaria o bis in idem.

8. De acordo com o precedente firmado em sede de recurso repetitivo no Superior Tribunal de Justiça, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem (Resp 1.599.511 - Tema 938).

9. Decidiu o STJ, no julgamento de caso repetitivo, no sentido de que existe abusividade na cobrança, pelo promitente vendedor, do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

10. A restituição da taxa SATI e da taxa de administração de contrato nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel deve operar-se de forma simples, ante a inexistência de má-fé, porquanto a cobrança deu-se em época em que a jurisprudência superior não havia firmado posição em ordem a reconhecer a abusividade da cobrança da taxa SATI.

11. O atraso na entrega do imóvel não revela, por si só, repercussão em relação a algum dos atributos da personalidade, mas se refere apenas à ocorrência de inadimplemento contratual, assim indevida a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

12. A Câmara de Uniformização deste egrégio Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4, sedimentou o entendimento de que "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador".

13. Recurso conhecido, preliminar rejeitada, e, no mérito parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. ATRASO PARA A OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. AUSÊNCIA DE CULPA DAS RÉS. INDEVIDA RESTITUIÇÃO DO ACRÉSCIMO SOFRIDO NO SALDO DEVEDOR. CLÁUSULA QUE PREVÊ A ENTREGA DAS CHAVES APÓS A QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. LEGALIDADE. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. INDEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. NÃO É CABÍVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVIDA DESDE QUE EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. TAXA SATI E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATO. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANO MORAL. INDEVIDO. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA RELATIVA À PERÍODO ANTERIOR A ENTREGA DAS CHAVES. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO INDEVIDO.

1. Não há que se falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional apenas porque o decisum impugnado foi proferido em sentido contrário ao desejado pelas partes. Preliminar de nulidade afastada.

2. É de consumo a relação jurídica estabelecida por força de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, uma vez que a vendedora comercializa bem imóvel no mercado de consumo, que é adquirido por consumidores como destinatários finais mediante contraprestação.

3. No caso concreto, não restou demonstrada a culpa da construtora em relação ao atraso no envio de documentos necessários para a obtenção do financiamento. Portanto, não há que se falar em restituição do valor cobrado a título do acréscimo sofrido pelo saldo devedor, no período decorrido entre a assinatura do contrato de promessa de compra e venda até a data em que foi celebrado o contrato de financiamento do imóvel junto à instituição financeira.

4. Não há abusividade na cláusula que prevê a retenção da posse do imóvel enquanto não quitado o preço do imóvel, pois no contrato há previsão expressa de que a entrega das chaves ocorrerá após a quitação integral do saldo devedor do imóvel.

5. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (REsp 1635428/SC), firmou entendimento no sentido de que quando houver cláusula penal prefixando a indenização, como regra, em valor equivalente ao locativo, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes (tema 970).

6. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento no julgamento do REsp. 1631485/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que somente é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão de cláusula penal apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel (tema 971).

7. Sob o prisma dos aludidos recursos repetitivos, pode-se afirmar que tanto a inversão da clausula penal como a condenação em lucros cessantes possuem o objetivo de indenizar o consumidor pelo descumprimento contratual, de modo que não caberá sua aplicação concomitante, uma vez que possuem a mesma finalidade, fato que acarretaria o bis in idem.

8. De acordo com o precedente firmado em sede de recurso repetitivo no Superior Tribunal de Justiça, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem (Resp 1.599.511 - Tema 938).

9. Decidiu o STJ, no julgamento de caso repetitivo, no sentido de que existe abusividade na cobrança, pelo promitente vendedor, do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

10. A restituição da taxa SATI e da taxa de administração de contrato nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel deve operar-se de forma simples, ante a inexistência de má-fé, porquanto a cobrança deu-se em época em que a jurisprudência superior não havia firmado posição em ordem a reconhecer a abusividade da cobrança da taxa SATI.

11. O atraso na entrega do imóvel não revela, por si só, repercussão em relação a algum dos atributos da personalidade, mas se refere apenas à ocorrência de inadimplemento contratual, assim indevida a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

12. A Câmara de Uniformização deste egrégio Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4, sedimentou o entendimento de que "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador".

13. Recurso conhecido, preliminar rejeitada, e, no mérito parcialmente provido.