Tribunal: TJDFT
Processo: 0004897-77.2015.8.07.0001
Órgão julgador: GISLENE PINHEIRO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-29
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
DIREITO CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS NO CASO DE CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL CABÍVEL APENAS QUANDO NÃO HÁ CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. APELO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E APELOS DAS RÉS IMPROVIDO.

1. Cuida-se de apelações interpostas contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual, cumulada com pedido indenizatório.

1.1. Na sentença, o juiz julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato compra de imóvel, condenando a parte ré a restituir em favor da autora a quantia paga. Pela sucumbência recíproca, mas não proporcional, as custas e honorários advocatícios foram fixados na proporção de 30% para a parte autora e 70% para as rés, fixada a verba honorária em R$ 4.000,00.

2. Em relação à comissão de corretagem, no caso específico dos autos, aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos, previsto no art. 205 do Código Civil.

2.1. Havendo resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, motivo pelo qual os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos e o objeto da venda deve retornar ao vendedor, com o fito de não ocorrer enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

2.2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, nos casos em que a demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, tem-se afastada a Tese firmada sob o Tema n. 938 (REsp no 1.599.511/SP), porquanto a pretensão da apelante trata de rescisão contratual por inadimplemento decorrente de culpa exclusiva das rés, por isso não se enquadra nas hipóteses de prazo específico de prescrição do Código Civil.

2.3. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “(...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. (...)” (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019).

3. A restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ, que prevê que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

4. É incabível a “inversão” da multa moratória de dois por cento, prevista em caso de atraso no pagamento por parte do adquirente, porquanto já existente cláusula penal estipulada para a vendedora.

4.1. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Resp. 1498484/DF, fixou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970).

4.2. A Corte Superior, no julgamento do Resp. 1614721/DF, fixou entendimento sobre a possibilidade de inversão de cláusula penal fixada apenas para o comprador, quando houver previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devendo esta ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971).

5. Não é possível qualquer retenção de valores pelas rés, porquanto a rescisão do contrato, no caso dos autos, ocorreu por inadimplência da promitente-vendedora em não entregar o imóvel na data limite avençada. Diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de responsabilidade, é devida a restituição integral dos valores pagos pela parte autora, sem qualquer retenção, sob pena de enriquecimento injustificado de uma das partes.

6. Em razão do acolhimento parcial da pretensão da autora, devem ser redistribuídos os honorários advocatícios para 40% em favor da autora e 60% em favor das rés, nos moldes do art. 85 do CPC, bem como deve ser majorada a verba honorária de sucumbência, de R$ 4.000,00 para R$ 4.500,00, com base no §11 do art. 85 do CPC.

7. Apelo da autora parcialmente provido e apelos das rés improvido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS NO CASO DE CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL CABÍVEL APENAS QUANDO NÃO HÁ CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. APELO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E APELOS DAS RÉS IMPROVIDO.

1. Cuida-se de apelações interpostas contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual, cumulada com pedido indenizatório.

1.1. Na sentença, o juiz julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato compra de imóvel, condenando a parte ré a restituir em favor da autora a quantia paga. Pela sucumbência recíproca, mas não proporcional, as custas e honorários advocatícios foram fixados na proporção de 30% para a parte autora e 70% para as rés, fixada a verba honorária em R$ 4.000,00.

2. Em relação à comissão de corretagem, no caso específico dos autos, aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos, previsto no art. 205 do Código Civil.

2.1. Havendo resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, motivo pelo qual os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos e o objeto da venda deve retornar ao vendedor, com o fito de não ocorrer enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

2.2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, nos casos em que a demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, tem-se afastada a Tese firmada sob o Tema n. 938 (REsp no 1.599.511/SP), porquanto a pretensão da apelante trata de rescisão contratual por inadimplemento decorrente de culpa exclusiva das rés, por isso não se enquadra nas hipóteses de prazo específico de prescrição do Código Civil.

2.3. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “(...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. (...)” (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019).

3. A restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ, que prevê que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

4. É incabível a “inversão” da multa moratória de dois por cento, prevista em caso de atraso no pagamento por parte do adquirente, porquanto já existente cláusula penal estipulada para a vendedora.

4.1. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Resp. 1498484/DF, fixou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970).

4.2. A Corte Superior, no julgamento do Resp. 1614721/DF, fixou entendimento sobre a possibilidade de inversão de cláusula penal fixada apenas para o comprador, quando houver previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devendo esta ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971).

5. Não é possível qualquer retenção de valores pelas rés, porquanto a rescisão do contrato, no caso dos autos, ocorreu por inadimplência da promitente-vendedora em não entregar o imóvel na data limite avençada. Diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de responsabilidade, é devida a restituição integral dos valores pagos pela parte autora, sem qualquer retenção, sob pena de enriquecimento injustificado de uma das partes.

6. Em razão do acolhimento parcial da pretensão da autora, devem ser redistribuídos os honorários advocatícios para 40% em favor da autora e 60% em favor das rés, nos moldes do art. 85 do CPC, bem como deve ser majorada a verba honorária de sucumbência, de R$ 4.000,00 para R$ 4.500,00, com base no §11 do art. 85 do CPC.

7. Apelo da autora parcialmente provido e apelos das rés improvido.