Tribunal: TJDFT
Processo: 0014660-50.2016.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-29
Data de publicação: 2020-02-13

Ementa:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRTUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS E DANO MORAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. MODULAÇÃO. INCIDÊNCIA SOBRE PERCENTUAL PAGO PELO ADQUIRENTE. ADEQUAÇÃO (CC, ART. 413; CDC, ART. 51, IV, §1o, III). PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. PROMISSÁRIO ADQUIRENE. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELA DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. PARCELAS. REPETIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TESE FIRMADA PELO STJ SOB O FORMATO DO ARTIGO 1.040 CPC/2015 (RESP No 1.740.911-DF DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. MANIFESTAÇÃO E PARTICIPAÇÃO À PROMISSÁRIA ADQUIRENTE. TRATATIVAS PARA O DISTRATO. COBRANÇA E INSCRIÇÃO RESTRITIVA DE CRÉDITO APÓS A NOTIFICAÇÃO. ABUSO DE DIREITO. ATO ILÍCITO. QUALIFICAÇÃO (CC, ARTS. 186 E 187). CREDIBILIDADE. OFENSA. QUANTUM COMPENSATÓRIO. FIXAÇÃO. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. HONORÁRIOS REDIMENSIONADOS.
1. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao alienante.
2. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
3. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor, ponderado notadamente o já vertido no momento da desistência e se o imóvel chegara ou não a ser fruído de fato pelo desistente.
4. Resolvida a promessa de compra e venda antes da conclusão e entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o valor do contrato afigura-se desconforme com a gênese da cominação e reveste-se de abusividade, legitimando sua modulação e fixação com base de incidência no equivalente ao que fora solvido pelo adquirente, conquanto tenha sido o protagonista da resolução, sendo descabida, ademais, compensação sobejante se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la, notadamente a fruição do imóvel pelo adquirente em qualquer situação.
5. Concertado o negócio jurídico traduzido em contrato de promessa de compra e venda sob as inflexões da lei vigorante à época da entabulação, não se lhe aplicam, consoante os princípios da irretroatividade e do ato jurídico perfeito, o disposto na lei nova que dispusera sobre os distratos de negócios daquela natureza - Lei no 13.786/18 -, à medida em que, entabuladas as condições convencionadas à luz do que vigorava à época, não podem sofrer modulações provenientes da lei nova sob pena de desprezo ao convencionado.
6. Manifestando o promissário adquirente desinteresse na conclusão da compra e venda prometida, notificando a promissária vendedora sobre esse desiderato, quando ainda se encontrava adimplente com o pagamento das parcelas do preço, determinando a deflagração de iniciativas para a formalização do distrato, a postura da alienante de, ignorando a notificação e as tratativas, persistir na cobrança das parcelas do preço e inscrever o nome do adquirente em cadastro de inadimplentes encerra abuso de direito, revestindo-se de ilegalidade, e, tendo afetando a credibilidade do consumidor, consubstancia fato gerador de dano moral afetando-o, ensejando que lhe seja assegurada compensação pecuniária coadunada com o havido (CC, arts. 186 e 187).
7. O dano moral, afetando os atributos da personalidade do ofendido e atingindo-lhe no que lhe é mais caro, se aperfeiçoa com a simples ocorrência do ato ilícito e aferição de que é apto a impregnar reflexos em sua personalidade, prescindindo sua qualificação da germinação de efeitos materiais imediatos, inclusive porque se destina a sancionar o autor do ilícito e assegurar ao lesado uma compensação pecuniária como forma de atenuar as consequências que lhe advieram da ação lesiva que o atingira.
8. A Corte Superior de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidentes sobre as parcelas do preço vertidas têm como termo inicial o trânsito em julgado, e não a citação.
9. Aferido, no balanço entre o postulado e o acolhido, que o pedido fora assimilado em parcela substancialmente inferior ao almejado, as verbas de sucumbência devem ser moduladas segundo a apreensão da resolução havida, devendo ser rateadas entre os litigantes de forma desigual, computados os honorários recusais (CPC, arts. 85, §§ 2o e 1, e 86).
10. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRTUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS E DANO MORAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. MODULAÇÃO. INCIDÊNCIA SOBRE PERCENTUAL PAGO PELO ADQUIRENTE. ADEQUAÇÃO (CC, ART. 413; CDC, ART. 51, IV, §1o, III). PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. PROMISSÁRIO ADQUIRENE. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELA DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. PARCELAS. REPETIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TESE FIRMADA PELO STJ SOB O FORMATO DO ARTIGO 1.040 CPC/2015 (RESP No 1.740.911-DF DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. MANIFESTAÇÃO E PARTICIPAÇÃO À PROMISSÁRIA ADQUIRENTE. TRATATIVAS PARA O DISTRATO. COBRANÇA E INSCRIÇÃO RESTRITIVA DE CRÉDITO APÓS A NOTIFICAÇÃO. ABUSO DE DIREITO. ATO ILÍCITO. QUALIFICAÇÃO (CC, ARTS. 186 E 187). CREDIBILIDADE. OFENSA. QUANTUM COMPENSATÓRIO. FIXAÇÃO. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. HONORÁRIOS REDIMENSIONADOS.
1. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao alienante.
2. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
3. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor, ponderado notadamente o já vertido no momento da desistência e se o imóvel chegara ou não a ser fruído de fato pelo desistente.
4. Resolvida a promessa de compra e venda antes da conclusão e entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o valor do contrato afigura-se desconforme com a gênese da cominação e reveste-se de abusividade, legitimando sua modulação e fixação com base de incidência no equivalente ao que fora solvido pelo adquirente, conquanto tenha sido o protagonista da resolução, sendo descabida, ademais, compensação sobejante se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la, notadamente a fruição do imóvel pelo adquirente em qualquer situação.
5. Concertado o negócio jurídico traduzido em contrato de promessa de compra e venda sob as inflexões da lei vigorante à época da entabulação, não se lhe aplicam, consoante os princípios da irretroatividade e do ato jurídico perfeito, o disposto na lei nova que dispusera sobre os distratos de negócios daquela natureza - Lei no 13.786/18 -, à medida em que, entabuladas as condições convencionadas à luz do que vigorava à época, não podem sofrer modulações provenientes da lei nova sob pena de desprezo ao convencionado.
6. Manifestando o promissário adquirente desinteresse na conclusão da compra e venda prometida, notificando a promissária vendedora sobre esse desiderato, quando ainda se encontrava adimplente com o pagamento das parcelas do preço, determinando a deflagração de iniciativas para a formalização do distrato, a postura da alienante de, ignorando a notificação e as tratativas, persistir na cobrança das parcelas do preço e inscrever o nome do adquirente em cadastro de inadimplentes encerra abuso de direito, revestindo-se de ilegalidade, e, tendo afetando a credibilidade do consumidor, consubstancia fato gerador de dano moral afetando-o, ensejando que lhe seja assegurada compensação pecuniária coadunada com o havido (CC, arts. 186 e 187).
7. O dano moral, afetando os atributos da personalidade do ofendido e atingindo-lhe no que lhe é mais caro, se aperfeiçoa com a simples ocorrência do ato ilícito e aferição de que é apto a impregnar reflexos em sua personalidade, prescindindo sua qualificação da germinação de efeitos materiais imediatos, inclusive porque se destina a sancionar o autor do ilícito e assegurar ao lesado uma compensação pecuniária como forma de atenuar as consequências que lhe advieram da ação lesiva que o atingira.
8. A Corte Superior de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidentes sobre as parcelas do preço vertidas têm como termo inicial o trânsito em julgado, e não a citação.
9. Aferido, no balanço entre o postulado e o acolhido, que o pedido fora assimilado em parcela substancialmente inferior ao almejado, as verbas de sucumbência devem ser moduladas segundo a apreensão da resolução havida, devendo ser rateadas entre os litigantes de forma desigual, computados os honorários recusais (CPC, arts. 85, §§ 2o e 1, e 86).
10. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime.