Tribunal: TJDFT
Processo: 0004743-41.2015.8.07.0007
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-06-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0004743-41.2015.8.07.0007 RECORRENTE: FIGUEIREDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S/A, FIGUEIREDO AVILA ENGENHARIA LTDA RECORRIDO: CRISTINA AKEMI SHIMODA UECHI, HEMIL UECHI DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega. Comissão de corretagem. Prescrição. Caso fortuito e força maior. Lucros cessantes. Cláusula penal compensatória. Dano moral. Despesas de condomínio e IPTU. Honorários. Compensação. 1 - Prescreve em três anos a pretensão de restituição de valor pago a título de comissão de corretagem, deduzida pelo adquirente de imóvel contra a construtora (CC, art. 206, § 3o, IV). 2 – Exigências feitas pela Administração Pública para expedir o "habite-se" e atrasos de empresa pública, não se caracterizam caso fortuito ou força maior, não afastam a obrigação da construtora ou empreendedora de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato. 3 - Havendo atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora, o promitente comprador será indenizado pelos prejuízos que sofreu. 4 - Não é acumulável indenização por lucros cessantes com multa penal estipulada no contrato para cumprimento tardio da obrigação. Ambas têm natureza indenizatória. 5 – A demora na entrega de imóvel adquirido da construtora, embora cause aborrecimentos, não enseja reparação por danos morais. 6 – Despesas de condomínio e IPTU de responsabilidade da construtora, pagas pelo promitente comprador, devem ser restituídas. 7 - Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência recíproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da parte (súmula 306 do STJ). 9 – Apelações dos autores e das rés não providas. A recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 393, parágrafo único, 186, 927 e 402, todos do Código Civil, entendendo que, diante da ocorrência de caso fortuito e força maior, como na espécie, seria incabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes. Ressalta que a reprogramação da data de entrega da unidade decorreu, comprovadamente, de motivos alheios à sua vontade; b) artigos 1.336, inciso I, 1.334, § 2a, ambos do Código Civil, e o artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, sob o fundamento de que os valores de taxa condominial e IPTU aplicam-se aos compradores, uma vez que equiparados a condôminos; c) artigos 421 e 421-A, ambos do Código Civil, sustentando que o colegiado interveio em relações contratuais privadas, não obedecendo o princípio da intervenção mínima. Ao final pede que todas as publicações sejam feitas em nome do advogado MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO, OAB/SP 246.508. II - O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 393, parágrafo único, 186, 927 e 402, todos do Código Civil, uma vez que a turma julgadora assentou: “Exigências feitas pela Administração Pública para expedir o “habite-se” e atrasos de empresas públicas, inerentes ao risco da atividade da construtora, não caracterizam caso fortuito ou força maior, não a isentando da responsabilidade de entregar a obra no prazo estipulado no contrato” (ID 12328717 - Pág. 4). Com efeito, a conclusão colegiada decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AREsp 1535592/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 19/12/2019). Melhor sorte não colhe o apelo quanto ao alegado malferimento aos artigos 1.336, inciso I, 1.334, § 2a, ambos do Código Civil, e o artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, pois no que tange à cobrança de taxas condominiais o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do recurso especial REsp 1345331 / RS (tema 886), concluiu que “"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". Destarte, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Já, em relação aos valores relativos ao IPTU a decisão colegiada de que a ora recorrente é a responsável pelo tributo até que o comprador seja imitido na posse do imóvel, encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência que prona da Corte Superior. Veja-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. No que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" (AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Não tendo sido enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. De fato, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017) (g.n.) Ainda nesse mesmo sentido, veja-se os EDcl no AREsp 1370269, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, DJe 9/6/2020. Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes” (AgInt no AREsp 1535105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29/11/2019). Finalmente, não merece transitar o apelo com relação à apontada violação aos artigos 421 e 421-A, ambos do Código Civil, uma vez que tais dispositivos legais, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foram objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial” (AgInt no AgInt no AREsp 1493642/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 18/12/2019). Determino que as publicações sejam feitas em nome do advogado MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO, OAB/SP 246.508. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0004743-41.2015.8.07.0007 RECORRENTE: FIGUEIREDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S/A, FIGUEIREDO AVILA ENGENHARIA LTDA RECORRIDO: CRISTINA AKEMI SHIMODA UECHI, HEMIL UECHI DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega. Comissão de corretagem. Prescrição. Caso fortuito e força maior. Lucros cessantes. Cláusula penal compensatória. Dano moral. Despesas de condomínio e IPTU. Honorários. Compensação. 1 - Prescreve em três anos a pretensão de restituição de valor pago a título de comissão de corretagem, deduzida pelo adquirente de imóvel contra a construtora (CC, art. 206, § 3o, IV). 2 – Exigências feitas pela Administração Pública para expedir o "habite-se" e atrasos de empresa pública, não se caracterizam caso fortuito ou força maior, não afastam a obrigação da construtora ou empreendedora de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato. 3 - Havendo atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora, o promitente comprador será indenizado pelos prejuízos que sofreu. 4 - Não é acumulável indenização por lucros cessantes com multa penal estipulada no contrato para cumprimento tardio da obrigação. Ambas têm natureza indenizatória. 5 – A demora na entrega de imóvel adquirido da construtora, embora cause aborrecimentos, não enseja reparação por danos morais. 6 – Despesas de condomínio e IPTU de responsabilidade da construtora, pagas pelo promitente comprador, devem ser restituídas. 7 - Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência recíproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da parte (súmula 306 do STJ). 9 – Apelações dos autores e das rés não providas. A recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 393, parágrafo único, 186, 927 e 402, todos do Código Civil, entendendo que, diante da ocorrência de caso fortuito e força maior, como na espécie, seria incabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes. Ressalta que a reprogramação da data de entrega da unidade decorreu, comprovadamente, de motivos alheios à sua vontade; b) artigos 1.336, inciso I, 1.334, § 2a, ambos do Código Civil, e o artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, sob o fundamento de que os valores de taxa condominial e IPTU aplicam-se aos compradores, uma vez que equiparados a condôminos; c) artigos 421 e 421-A, ambos do Código Civil, sustentando que o colegiado interveio em relações contratuais privadas, não obedecendo o princípio da intervenção mínima. Ao final pede que todas as publicações sejam feitas em nome do advogado MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO, OAB/SP 246.508. II - O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 393, parágrafo único, 186, 927 e 402, todos do Código Civil, uma vez que a turma julgadora assentou: “Exigências feitas pela Administração Pública para expedir o “habite-se” e atrasos de empresas públicas, inerentes ao risco da atividade da construtora, não caracterizam caso fortuito ou força maior, não a isentando da responsabilidade de entregar a obra no prazo estipulado no contrato” (ID 12328717 - Pág. 4). Com efeito, a conclusão colegiada decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AREsp 1535592/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 19/12/2019). Melhor sorte não colhe o apelo quanto ao alegado malferimento aos artigos 1.336, inciso I, 1.334, § 2a, ambos do Código Civil, e o artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, pois no que tange à cobrança de taxas condominiais o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do recurso especial REsp 1345331 / RS (tema 886), concluiu que “"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". Destarte, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Já, em relação aos valores relativos ao IPTU a decisão colegiada de que a ora recorrente é a responsável pelo tributo até que o comprador seja imitido na posse do imóvel, encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência que prona da Corte Superior. Veja-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. No que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" (AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Não tendo sido enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. De fato, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017) (g.n.) Ainda nesse mesmo sentido, veja-se os EDcl no AREsp 1370269, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, DJe 9/6/2020. Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes” (AgInt no AREsp 1535105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29/11/2019). Finalmente, não merece transitar o apelo com relação à apontada violação aos artigos 421 e 421-A, ambos do Código Civil, uma vez que tais dispositivos legais, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foram objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial” (AgInt no AgInt no AREsp 1493642/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 18/12/2019). Determino que as publicações sejam feitas em nome do advogado MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO, OAB/SP 246.508. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A029