Tribunal: TJDFT
Processo: 0037967-85.2015.8.07.0001
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO CONFIGURADO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. RESSARCIMENTO DE ALUGUÉIS. LUCROS CESSANTES. MESMA FINALIDADE.. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TEMA 970 E 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSOS REPETITIVOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
1. O atraso do Distrito Federal em expedir a carta de habite-se não pode ser considerada como excludente de responsabilidade. A necessidade de atender às exigências fiscalizatórias do Estado é inerente à atividade econômica exercida pelas apelantes, integrando a atividade empresarial.
2. As demais circunstâncias alegadas, a saber: chuvas torrenciais, greves no sistema público de ônibus e carência de mão de obra qualificada são fatores externos ao âmbito da relação negocial estabelecida entre os consumidores e a fornecedora. Tais circunstâncias se inserem no risco da atividade do empreendedor, sendo vedado dividir esse risco com a outra contratante ou simplesmente atribuí-lo a terceiros.
3. O atraso na entrega da obra, por culpa da construtora, autoriza a resolução contratual, nos termos do art. 475, do Código Civil.
4. O enunciado n. 543 da súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral, caso a culpa seja exclusiva do promitente vendedor.
5. Em relação às arras, tem-se que, quando sua natureza for do mesmo gênero da obrigação principal, elas serão computadas na prestação devida, sendo o saldo devedor amortizado pelo seu preço. Noutros termos, o pagamento das arras confirmatórias representa o cumprimento parcial da obrigação, devendo sua restituição ocorrer na forma simples. Precedentes do TJDFT.
6. A inversão da cláusula moratória não pode ser realizada de forma simples e direta, mas deve ter como objetivos o equilíbrio contratual e a ponderada indenização do consumidor, ou seja, ser correspondente ao prejuízo realmente sofrido com a demora ocasionada pela parte contrária.
7. A indenização pode ser representada pela inversão da cláusula penal ou fixação de lucros cessantes, mas não de forma cumulativa, porém deve corresponder à razoável quantia que o consumidor deixou de receber a título de aluguel ou deixou de ganhar devido ao atraso na entrega do imóvel. Esse foi o entendimento consubstanciado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos recursos repetitivos sob os temas 970 e 971.
8. O ressarcimento dos gastos com o aluguel de outra unidade visa indenizar os promitentes compradores pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel que inicialmente pretendiam adquirir. Possui a mesma finalidade de eventuais lucros cessantes, provenientes do aluguel do imóvel em atraso ou outro com características semelhantes. A cumulação, portanto, não se admite, sob pena de reiterada condenação pelo mesmo fato.
9. Quantificado, na espécie, o ressarcimento por meio de lucros cessantes, pois comprovados os valores dos aluguéis, não cabe proceder à inversão da cláusula penal moratória. Vedação ao "bis in iden."
10. Os lucros cessantes devem ter como parâmetro os aluguéis praticados no mercado imobiliário local para imóveis similares. Se o réu, na contestação, não impugna especificamente o valor estimado pelo autor, o fato torna-se incontroverso, sendo o prejuízo presumido.
11. Ainda que se não alegue prejuízo, o devedor é obrigado aos juros da mora, os quais serão contados desde a citação inicial. Art. 405 e 407 do Código Civil.
12. Apelações dos autores e da ré desprovidas.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO CONFIGURADO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. RESSARCIMENTO DE ALUGUÉIS. LUCROS CESSANTES. MESMA FINALIDADE.. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TEMA 970 E 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSOS REPETITIVOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
1. O atraso do Distrito Federal em expedir a carta de habite-se não pode ser considerada como excludente de responsabilidade. A necessidade de atender às exigências fiscalizatórias do Estado é inerente à atividade econômica exercida pelas apelantes, integrando a atividade empresarial.
2. As demais circunstâncias alegadas, a saber: chuvas torrenciais, greves no sistema público de ônibus e carência de mão de obra qualificada são fatores externos ao âmbito da relação negocial estabelecida entre os consumidores e a fornecedora. Tais circunstâncias se inserem no risco da atividade do empreendedor, sendo vedado dividir esse risco com a outra contratante ou simplesmente atribuí-lo a terceiros.
3. O atraso na entrega da obra, por culpa da construtora, autoriza a resolução contratual, nos termos do art. 475, do Código Civil.
4. O enunciado n. 543 da súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral, caso a culpa seja exclusiva do promitente vendedor.
5. Em relação às arras, tem-se que, quando sua natureza for do mesmo gênero da obrigação principal, elas serão computadas na prestação devida, sendo o saldo devedor amortizado pelo seu preço. Noutros termos, o pagamento das arras confirmatórias representa o cumprimento parcial da obrigação, devendo sua restituição ocorrer na forma simples. Precedentes do TJDFT.
6. A inversão da cláusula moratória não pode ser realizada de forma simples e direta, mas deve ter como objetivos o equilíbrio contratual e a ponderada indenização do consumidor, ou seja, ser correspondente ao prejuízo realmente sofrido com a demora ocasionada pela parte contrária.
7. A indenização pode ser representada pela inversão da cláusula penal ou fixação de lucros cessantes, mas não de forma cumulativa, porém deve corresponder à razoável quantia que o consumidor deixou de receber a título de aluguel ou deixou de ganhar devido ao atraso na entrega do imóvel. Esse foi o entendimento consubstanciado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos recursos repetitivos sob os temas 970 e 971.
8. O ressarcimento dos gastos com o aluguel de outra unidade visa indenizar os promitentes compradores pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel que inicialmente pretendiam adquirir. Possui a mesma finalidade de eventuais lucros cessantes, provenientes do aluguel do imóvel em atraso ou outro com características semelhantes. A cumulação, portanto, não se admite, sob pena de reiterada condenação pelo mesmo fato.
9. Quantificado, na espécie, o ressarcimento por meio de lucros cessantes, pois comprovados os valores dos aluguéis, não cabe proceder à inversão da cláusula penal moratória. Vedação ao "bis in iden."
10. Os lucros cessantes devem ter como parâmetro os aluguéis praticados no mercado imobiliário local para imóveis similares. Se o réu, na contestação, não impugna especificamente o valor estimado pelo autor, o fato torna-se incontroverso, sendo o prejuízo presumido.
11. Ainda que se não alegue prejuízo, o devedor é obrigado aos juros da mora, os quais serão contados desde a citação inicial. Art. 405 e 407 do Código Civil.
12. Apelações dos autores e da ré desprovidas.