Tribunal: TJDFT
Processo: 0011857-49.2015.8.07.0001
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRORROGAÇÃO DO PRAZO. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTE DE ILICITUDE. LUCROS CESSANTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TEMAS 970 E 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSOS REPETITIVOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. REEMBOSOLSO. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA.
1. A relação jurídica amolda-se ao art. 3o, § 2o, do Código de Defesa do Consumidor. A promessa de compra e venda de imóvel enquadra-se no que se denomina de “contrato de adesão”, no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela sociedade empresária.
2. As circunstâncias alegadas, a saber: escassez de mão-de-obra, morosidade da administração pública eentraves burocráticos junto à CEB, CAESB e TERRACAP são circunstâncias externas ao âmbito da relação negocial estabelecida entre os consumidores e as fornecedoras. Tais circunstâncias se inserem no risco da atividade do empreendedor, sendo vedado dividir esse risco com o consumidor ou simplesmente atribuí-lo a terceiros.
3. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera ao promitente comprador o direito de se ver ressarcido pelos lucros cessantes.
4. Os lucros cessantes devem ter como parâmetro os aluguéis praticados no mercado imobiliário local para imóveis similares.
5. Para a fixação dos lucros cessantes o termo final deve ser a efetiva entrega do imóvel. Como o promitente comprador não tem disponibilidade do bem antes da efetiva entrega, esse deve ser o termo final da mora da promitente vendedora.
6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.551.956/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que incide a prescrição trienal estabelecida no art. 206, § 3o, inc. IV, Código Civil, sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere.
7. A pretensão dos autores no caso em análise, baseia-se no pretenso argumento de abusividade da comissão de corretagem, e não nas consequências do inadimplemento contratual consubstanciado no atraso para entrega do apartamento.
8. A inversão da cláusula moratória não pode ser realizada de forma simples e direta, mas deve ter como objetivos o equilíbrio contratual e a ponderada indenização do consumidor, ou seja, ser correspondente ao prejuízo realmente sofrido com a demora ocasionada pela parte contrária.
9. A indenização pode ser representada pela inversão da cláusula penal ou fixação de lucros cessantes, mas não de forma cumulativa, porém deve corresponder à razoável quantia que o consumidor deixou de receber a título de aluguel ou deixou de ganhar devido ao atraso na entrega do imóvel. Esse foi o entendimento consubstanciado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos recursos repetitivos sob os temas 970 e 971.
10. Quantificado, na espécie, o ressarcimento por meio de lucros cessantes, não cabe proceder à inversão da cláusula penal moratória. Proibição do “bis in idem.”
11. Quanto aos honorários advocatícios contratuais, tem-se que é de livre pactuação a contratação de advogado particular, de forma que não se pode estender à parte demandada o ônus de arcar com o adimplemento dos honorários contratuais, de cujo contrato não fez parte.
12. A demora das rés na entrega da unidade imobiliária, embora acarrete desconforto e alterações no cotidiano dos autores, não dá ensejo à indenização por danos morais, pois tal fato se situa no contexto dos aborrecimentos a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais provenientes da vida em sociedade.
13. Apelações dos autores e dos réus desprovidas.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRORROGAÇÃO DO PRAZO. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTE DE ILICITUDE. LUCROS CESSANTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TEMAS 970 E 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSOS REPETITIVOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. REEMBOSOLSO. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA.
1. A relação jurídica amolda-se ao art. 3o, § 2o, do Código de Defesa do Consumidor. A promessa de compra e venda de imóvel enquadra-se no que se denomina de “contrato de adesão”, no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela sociedade empresária.
2. As circunstâncias alegadas, a saber: escassez de mão-de-obra, morosidade da administração pública eentraves burocráticos junto à CEB, CAESB e TERRACAP são circunstâncias externas ao âmbito da relação negocial estabelecida entre os consumidores e as fornecedoras. Tais circunstâncias se inserem no risco da atividade do empreendedor, sendo vedado dividir esse risco com o consumidor ou simplesmente atribuí-lo a terceiros.
3. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera ao promitente comprador o direito de se ver ressarcido pelos lucros cessantes.
4. Os lucros cessantes devem ter como parâmetro os aluguéis praticados no mercado imobiliário local para imóveis similares.
5. Para a fixação dos lucros cessantes o termo final deve ser a efetiva entrega do imóvel. Como o promitente comprador não tem disponibilidade do bem antes da efetiva entrega, esse deve ser o termo final da mora da promitente vendedora.
6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.551.956/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que incide a prescrição trienal estabelecida no art. 206, § 3o, inc. IV, Código Civil, sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere.
7. A pretensão dos autores no caso em análise, baseia-se no pretenso argumento de abusividade da comissão de corretagem, e não nas consequências do inadimplemento contratual consubstanciado no atraso para entrega do apartamento.
8. A inversão da cláusula moratória não pode ser realizada de forma simples e direta, mas deve ter como objetivos o equilíbrio contratual e a ponderada indenização do consumidor, ou seja, ser correspondente ao prejuízo realmente sofrido com a demora ocasionada pela parte contrária.
9. A indenização pode ser representada pela inversão da cláusula penal ou fixação de lucros cessantes, mas não de forma cumulativa, porém deve corresponder à razoável quantia que o consumidor deixou de receber a título de aluguel ou deixou de ganhar devido ao atraso na entrega do imóvel. Esse foi o entendimento consubstanciado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos recursos repetitivos sob os temas 970 e 971.
10. Quantificado, na espécie, o ressarcimento por meio de lucros cessantes, não cabe proceder à inversão da cláusula penal moratória. Proibição do “bis in idem.”
11. Quanto aos honorários advocatícios contratuais, tem-se que é de livre pactuação a contratação de advogado particular, de forma que não se pode estender à parte demandada o ônus de arcar com o adimplemento dos honorários contratuais, de cujo contrato não fez parte.
12. A demora das rés na entrega da unidade imobiliária, embora acarrete desconforto e alterações no cotidiano dos autores, não dá ensejo à indenização por danos morais, pois tal fato se situa no contexto dos aborrecimentos a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais provenientes da vida em sociedade.
13. Apelações dos autores e dos réus desprovidas.