Tribunal: TJDFT
Processo: 0016092-53.2015.8.07.0003
Órgão julgador: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-21
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
Poder Judiciário da UniãoTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Gilberto Pereira de Oliveira

Número do processo: 0016092-53.2015.8.07.0003Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198)APELANTE: DENILSON DUARTE COSTA, INCORPORACAO GARDEN LTDA, INCORPORADORA BORGES LANDEIRO S.A. APELADO: DENILSON DUARTE COSTA, INCORPORACAO GARDEN LTDA, INCORPORADORA BORGES LANDEIRO S.A., LPS BRASILIA CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

E M E N T A

CÍVEL. CONTRATO. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ATRASO DEMASIADO. MULTA CONTRATUAL (TRINTA POR CENTO). VALIDADE. APLICAÇÃO SINALAGMÁTICA. MITIGAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. AFASTADA.
Não se mostra como justificativa aceitável, in casu, a alegação da incorporadora de que a escassez de mão-de-obra especializada e eventuais atrasos na atuação do poder público deram ensejo ao atraso demasiado de empreendimento imobiliário por ela construído. Essa afirmação não tem o condão de ilidir sua responsabilidade para com o consumidor, fato que o legitima a buscar a rescisão contratual pelo descumprimento imotivado por parte do contratado.
O argumento de que determinada cláusula que prevê multa de 30% (trinta por cento) tem razão de existir em razão de eventual ressarcimento de prejuízos que a incorporadora venha a sofrer com a realização de destrato injustificado, prejuízos esses inexistentes para os adquirentes, não encontra razão de ser e de existir.
Da leitura da referida cláusula, percebe-se que ela ostenta uma “via de mão-dupla”, isto é, aplicável para ambos os lados.
Não seria justo, dessa forma, reconhecer que a citada cláusula seria válida tão apenas em face do adquirente que, de modo injustificável, desse cabo à relação contratual, fazendo sobre ele pesar a incidência da referida multa previa, expressa e livremente pactuada.
Nesse toar, seria igualmente paradoxal reconhecer a abusividade da referida disposição contratual perante uma das partes e a sua validade quando elas mudassem de lado, notadamente quando essa parte for a pessoa que inseriu no contrato a citada cláusula.
Essa foi a tese sufragada pelo c. STJ, ao enfrentar o tema 971, em sede de “recurso repetitivo”: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial” (REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF).
Por outro lado, não se mostra escorreita a manutenção do percentual de 30% (trinta por cento) em razão de eventual distrato contratual, ainda que injustificado.
Com efeito, na linha do que tem entendido a jurisprudência hodierna desta eg. Corte, a redução do referido percentual ao patamar de 10% (dez por cento) se mostra razoável, independente de quem ela favoreça.
Além disso, forçoso é reconhecer que a aplicação do referido percentual sobre o valor total do contrato acaba por fomentar e gerar enriquecimento sem causa, na medida em que impõe severa “sanção cível” ao contratante, pelo que a modificação da base de cálculo (valor total do contrato) da referida multa é medida que se impõe, passando ela a ser calculada sobre o valor pago até o desfazimento do acordo, devidamente atualizado pelo INPC.
Ante a sucumbência mínima configurada, devem as requeridas arcar com as custas e os honorários advocatícios fixados em sua totalidade, nos termos do que dispunha o parágrafo único, do artigo 21, do Código de Processo Civil/73, vigente à época da prolação da sentença
Apelações conhecidas e parcialmente providas.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da UniãoTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Gilberto Pereira de Oliveira

Número do processo: 0016092-53.2015.8.07.0003Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198)APELANTE: DENILSON DUARTE COSTA, INCORPORACAO GARDEN LTDA, INCORPORADORA BORGES LANDEIRO S.A. APELADO: DENILSON DUARTE COSTA, INCORPORACAO GARDEN LTDA, INCORPORADORA BORGES LANDEIRO S.A., LPS BRASILIA CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

E M E N T A

CÍVEL. CONTRATO. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ATRASO DEMASIADO. MULTA CONTRATUAL (TRINTA POR CENTO). VALIDADE. APLICAÇÃO SINALAGMÁTICA. MITIGAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. AFASTADA.
Não se mostra como justificativa aceitável, in casu, a alegação da incorporadora de que a escassez de mão-de-obra especializada e eventuais atrasos na atuação do poder público deram ensejo ao atraso demasiado de empreendimento imobiliário por ela construído. Essa afirmação não tem o condão de ilidir sua responsabilidade para com o consumidor, fato que o legitima a buscar a rescisão contratual pelo descumprimento imotivado por parte do contratado.
O argumento de que determinada cláusula que prevê multa de 30% (trinta por cento) tem razão de existir em razão de eventual ressarcimento de prejuízos que a incorporadora venha a sofrer com a realização de destrato injustificado, prejuízos esses inexistentes para os adquirentes, não encontra razão de ser e de existir.
Da leitura da referida cláusula, percebe-se que ela ostenta uma “via de mão-dupla”, isto é, aplicável para ambos os lados.
Não seria justo, dessa forma, reconhecer que a citada cláusula seria válida tão apenas em face do adquirente que, de modo injustificável, desse cabo à relação contratual, fazendo sobre ele pesar a incidência da referida multa previa, expressa e livremente pactuada.
Nesse toar, seria igualmente paradoxal reconhecer a abusividade da referida disposição contratual perante uma das partes e a sua validade quando elas mudassem de lado, notadamente quando essa parte for a pessoa que inseriu no contrato a citada cláusula.
Essa foi a tese sufragada pelo c. STJ, ao enfrentar o tema 971, em sede de “recurso repetitivo”: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial” (REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF).
Por outro lado, não se mostra escorreita a manutenção do percentual de 30% (trinta por cento) em razão de eventual distrato contratual, ainda que injustificado.
Com efeito, na linha do que tem entendido a jurisprudência hodierna desta eg. Corte, a redução do referido percentual ao patamar de 10% (dez por cento) se mostra razoável, independente de quem ela favoreça.
Além disso, forçoso é reconhecer que a aplicação do referido percentual sobre o valor total do contrato acaba por fomentar e gerar enriquecimento sem causa, na medida em que impõe severa “sanção cível” ao contratante, pelo que a modificação da base de cálculo (valor total do contrato) da referida multa é medida que se impõe, passando ela a ser calculada sobre o valor pago até o desfazimento do acordo, devidamente atualizado pelo INPC.
Ante a sucumbência mínima configurada, devem as requeridas arcar com as custas e os honorários advocatícios fixados em sua totalidade, nos termos do que dispunha o parágrafo único, do artigo 21, do Código de Processo Civil/73, vigente à época da prolação da sentença
Apelações conhecidas e parcialmente providas.