Tribunal: TJDFT
Processo: 0004049-90.2015.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-15
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DOS PROMITENTES COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPERATIVO LEGAL. DEVOLUÇÃO DO VERTIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO COMPONENTE DAS PERDAS E DANOS (DANO EMERGENTE). PRESCRIÇÃO TRIENAL (CPC, ART. 206, §3o, V). INOCORRÊNCIA. TERMO A QUO. VIOLAÇÃO DO DIREITO (CC, ART. 189). EFEITOS DA MORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. NATUREZA COMPENSATÓRIA DA MULTA (CC, ARTS. 112 e 416). TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INDENIZAÇÃO SOB A FORMA DA CLÁUSULA PENAL. TERMOS INICIAL E FINAL. DATA DA QUALIFICAÇÃO DA MORA ATÉ A SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO. CONTRATO BILATERAL E COMUTATIVO. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA NÃO COMPROVADA. INDENIZAÇÃO. DECISÃO CONDICIONAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Encerrando a pretensão natureza de reparação civil, emoldura-se na dicção do artigo 206, § 3o, inciso V, do Código Civil, estando, pois, sujeita ao prazo prescricional trienal, porquanto destinada à postulação de indenização por danos materiais e morais sob o fundamento de que a rescisão do negócio se dera por culpa exclusiva da construtora ré, devendo os autores ser ressarcidos da integralidade dos valores despendidos com o descumprimento da avença, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, como perdas e danos.
2. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entregado imóvel, pois somente a partir de então restara o contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento, o termo inicial do interregno prescricional somente se aperfeiçoara nesse momento, determinando que, aviada a ação antes do implemento do interregno prescricional, a pretensão não restara alcançada pela prescrição.
3. Aviada pretensão de resolução contratual e repetição de valores pagos com lastro na imputação de inadimplemento culposo à promissária vendedora, compreendendo a pretensão a repetição do vertido à guisa de comissão de corretagem como integrante da restituição das partes ao status quo ante, e não da abusividade da transmissão do acessório aos adquirentes, o prazo prescricional incidente sobre a parcela somente se inicia na data em que houvera a qualificação da mora, e não no momento em que houvera o pagamento do importe correlato.
4. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado aos adquirentes.
5. O descumprimento sem motivo justificado, pela construtora e incorporadora, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para os promissários adquirentes, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa da promitente vendedora, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio.
6. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, os promissários adquirentes fazem jus à devolução das parcelas do preço pagas, na sua integralidade, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada.
7. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, optando pela rescisão do negócio, os promissários adquirentes fazem jus à devolução do que despenderam em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio.
8. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que os consumidores ficassem privados de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lheS o direito de serem compensados pecuniariamente pela vantagem econômica que deixaram de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula compensatória prevista contratualmente.
9. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á a pena convencional equivalente a 0,5% do valor do preço convencionado, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelos promissários compradores com o atraso traduzidos no que deixaram de auferir com a fruição direta.
10. A natureza compensatória e sancionatória da cláusula penal encerra a apreensão de que a pena convencional compreende os prejuízos experimentados pelo contratante adimplente, resultando que, optando por exigir indenização superior à convencionada, deve comprovar que os prejuízos que sofrera efetivamente excederam o prefixado na cláusula penal, resultando que, não evidenciando os promissários compradores que o que deixaram de auferir com o imóvel prometido enquanto perdurara o negócio suplanta o que lhe é contratualmente assegurado, representando a prefixação dos prejuízos que sofrera, não pode ser contemplado com qualquer importe a título de lucros cessantes (CC, art. 416, parágrafo único).
11. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
12. No tocante à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, corroborando a exegese que emerge do artigo 416 do Estatuto Civilista, tornando inviável que aos promissários adquirentes, contemplados com cláusula penal de natureza compensatória estabelecida em montante superior ao que o próprio imóvel geraria à guisa de alugueres, seja assegurada sua fruição de forma cumulada com lucros cessantes no período da mora da promissária vendedora ou, ainda, com cláusula penal moratória aplicada de forma reversa.
13. Efetuado o pagamento das parcelas do preço que estavam afetadas aos promissários adquirentes exigíveis até o momento em que delas foram desonerados em sede de decisão liminar, optando pela rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, restando a vendedora cientificada dessa intenção com a citação, inviável que, a partir da suspensão dos pagamentos, a alienante continue enlaçada ao contratado, experimentando os efeitos do inadimplemento, à medida em que, se o decidido ensejara a desobrigação dos adquirentes, tornado litigioso o contrato e qualificada a mora da contraparte diante da intenção manifestada, o ato irradia o mesmo efeito à vendedora, devendo ser o parâmetro para delimitação do termo final dos lucros cessantes devidos aos compradores diante da natureza bilateral e comutativa do contrato (CC, art. 476).
14. Inexistindo a comprovação de que dos adquirentes fora exigido ou solveram qualquer parcela à guisa de taxas condominiais geradas pelo imóvel que lhes fora prometido, não tendo, ademais, sido imitidos na sua posse, inviável que lhes seja assegurada, resolvido o negócio, qualquer composição à guisa de repetição do que poderiam ser instados a verter, pois, a par de a composição do dano ter como premissa a subsistência de desfalque patrimonial efetivo ou a comprovação de que o ilícito contratual obstara a fruição das vantagens que o contrato irradiaira, não se afigura consoante o devido processo legal a prolatação de sentença condicional (CPC, art. 492, parágrafo único).
15. Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação dos autores conhecida e parcialmente provida. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DOS PROMITENTES COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPERATIVO LEGAL. DEVOLUÇÃO DO VERTIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO COMPONENTE DAS PERDAS E DANOS (DANO EMERGENTE). PRESCRIÇÃO TRIENAL (CPC, ART. 206, §3o, V). INOCORRÊNCIA. TERMO A QUO. VIOLAÇÃO DO DIREITO (CC, ART. 189). EFEITOS DA MORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. NATUREZA COMPENSATÓRIA DA MULTA (CC, ARTS. 112 e 416). TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INDENIZAÇÃO SOB A FORMA DA CLÁUSULA PENAL. TERMOS INICIAL E FINAL. DATA DA QUALIFICAÇÃO DA MORA ATÉ A SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO. CONTRATO BILATERAL E COMUTATIVO. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA NÃO COMPROVADA. INDENIZAÇÃO. DECISÃO CONDICIONAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Encerrando a pretensão natureza de reparação civil, emoldura-se na dicção do artigo 206, § 3o, inciso V, do Código Civil, estando, pois, sujeita ao prazo prescricional trienal, porquanto destinada à postulação de indenização por danos materiais e morais sob o fundamento de que a rescisão do negócio se dera por culpa exclusiva da construtora ré, devendo os autores ser ressarcidos da integralidade dos valores despendidos com o descumprimento da avença, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, como perdas e danos.
2. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entregado imóvel, pois somente a partir de então restara o contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento, o termo inicial do interregno prescricional somente se aperfeiçoara nesse momento, determinando que, aviada a ação antes do implemento do interregno prescricional, a pretensão não restara alcançada pela prescrição.
3. Aviada pretensão de resolução contratual e repetição de valores pagos com lastro na imputação de inadimplemento culposo à promissária vendedora, compreendendo a pretensão a repetição do vertido à guisa de comissão de corretagem como integrante da restituição das partes ao status quo ante, e não da abusividade da transmissão do acessório aos adquirentes, o prazo prescricional incidente sobre a parcela somente se inicia na data em que houvera a qualificação da mora, e não no momento em que houvera o pagamento do importe correlato.
4. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado aos adquirentes.
5. O descumprimento sem motivo justificado, pela construtora e incorporadora, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para os promissários adquirentes, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa da promitente vendedora, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio.
6. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, os promissários adquirentes fazem jus à devolução das parcelas do preço pagas, na sua integralidade, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada.
7. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, optando pela rescisão do negócio, os promissários adquirentes fazem jus à devolução do que despenderam em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio.
8. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que os consumidores ficassem privados de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lheS o direito de serem compensados pecuniariamente pela vantagem econômica que deixaram de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula compensatória prevista contratualmente.
9. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á a pena convencional equivalente a 0,5% do valor do preço convencionado, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelos promissários compradores com o atraso traduzidos no que deixaram de auferir com a fruição direta.
10. A natureza compensatória e sancionatória da cláusula penal encerra a apreensão de que a pena convencional compreende os prejuízos experimentados pelo contratante adimplente, resultando que, optando por exigir indenização superior à convencionada, deve comprovar que os prejuízos que sofrera efetivamente excederam o prefixado na cláusula penal, resultando que, não evidenciando os promissários compradores que o que deixaram de auferir com o imóvel prometido enquanto perdurara o negócio suplanta o que lhe é contratualmente assegurado, representando a prefixação dos prejuízos que sofrera, não pode ser contemplado com qualquer importe a título de lucros cessantes (CC, art. 416, parágrafo único).
11. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
12. No tocante à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, corroborando a exegese que emerge do artigo 416 do Estatuto Civilista, tornando inviável que aos promissários adquirentes, contemplados com cláusula penal de natureza compensatória estabelecida em montante superior ao que o próprio imóvel geraria à guisa de alugueres, seja assegurada sua fruição de forma cumulada com lucros cessantes no período da mora da promissária vendedora ou, ainda, com cláusula penal moratória aplicada de forma reversa.
13. Efetuado o pagamento das parcelas do preço que estavam afetadas aos promissários adquirentes exigíveis até o momento em que delas foram desonerados em sede de decisão liminar, optando pela rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, restando a vendedora cientificada dessa intenção com a citação, inviável que, a partir da suspensão dos pagamentos, a alienante continue enlaçada ao contratado, experimentando os efeitos do inadimplemento, à medida em que, se o decidido ensejara a desobrigação dos adquirentes, tornado litigioso o contrato e qualificada a mora da contraparte diante da intenção manifestada, o ato irradia o mesmo efeito à vendedora, devendo ser o parâmetro para delimitação do termo final dos lucros cessantes devidos aos compradores diante da natureza bilateral e comutativa do contrato (CC, art. 476).
14. Inexistindo a comprovação de que dos adquirentes fora exigido ou solveram qualquer parcela à guisa de taxas condominiais geradas pelo imóvel que lhes fora prometido, não tendo, ademais, sido imitidos na sua posse, inviável que lhes seja assegurada, resolvido o negócio, qualquer composição à guisa de repetição do que poderiam ser instados a verter, pois, a par de a composição do dano ter como premissa a subsistência de desfalque patrimonial efetivo ou a comprovação de que o ilícito contratual obstara a fruição das vantagens que o contrato irradiaira, não se afigura consoante o devido processo legal a prolatação de sentença condicional (CPC, art. 492, parágrafo único).
15. Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação dos autores conhecida e parcialmente provida. Unânime.