Tribunal: TJDFT
Processo: 0019217-51.2014.8.07.0007
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-06-03

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL PARA 10% DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. ARRAS/SINAL. RETENÇÃO PELA CONSTRUTORA. INVIABILIDADE NO CASO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS DO PAGAMENTO AO CONSUMIDOR. PRÉVIA E CLARA INFORMAÇÃO. ADMISSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. ART. 20, §3o DO CPC. LIMITES QUANTITATIVOS. VALOR ADEQUADO. MANUTENÇÃO.

1. Não havendo mais interesse do promitente comprador na aquisição do imóvel, com fundamento no art. 54, § 2o da Lei 8.078/90 e no art. 473 do CC, é direito dele a resilição do contrato, devendo as partes retornar ao "status quo ante", com a devolução dos valores pagos pelo comprador desistente, observados os abatimentos previstos no contrato a fim de que o desfazimento do negócio não dê margem ao enriquecimento sem causa de qualquer dos contratantes. Assim, operada a resilição contratual, devem os promitentes compradores suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal.

2. Na hipótese de resilição do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por iniciativa do promitente-comprador, não é desproporcional, tampouco contrária à jurisprudência deste TJDFT, a redução da cláusula penal para 10% (dez por cento) do valor pago visando adequar a disposição contratual às circunstâncias do caso concreto, o que garante a indenização devida, sem, contudo, provocar o enriquecimento indevido. A restituição deve ainda ser imediata, em parcela única conforme dispõe o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

3. Apesar de a primeira parcela do pagamento ter sido designada como “sinal”, o instrumento não lhe confere o tratamento jurídico de arras apta a ensejar a aplicação do regime estabelecido nos arts. 417 a 420 do Código Civil. Além disso, o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador determinado em sentença é razoável e suficiente para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos sofridos. Assim, indevida a cumulação das arras com a multa definida em cláusula penal. Precedentes.

4. Segundo definido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, apesar de a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem incumbir, em regra, ao vendedor (incorporadora/construtora), é possível a transferência dessa obrigação para o consumidor (comprador) desde que haja clareza e transparência na informação, tendo em vista o inafastável dever contratual de informação atribuído ao fornecedor na relação de consumo. Tese firmada no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp 1551956/SP). 4.1. Na hipótese dos autos, os recibos evidenciam que foi o comprador quem pagou a comissão de corretagem, tendo sido a transferência do ônus desse pagamento informada ao consumidor dias antes da assinatura da promessa de compra e venda do imóvel, o que afasta a alegação do comprador de abusividade na transferência do encargo.

5. O Superior Tribunal de Justiça, em recurso julgado do REsp 1740911 / DF, sob o rito dos repetitivos (Tema 1.002), fixou a tese segundo a qual "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

6. Sendo cada litigante em parte vencedor e vencido, os ônus sucumbenciais serão, recíproca e proporcionalmente, distribuídos, compensados os honorários advocatícios (art. 21 do CPC/1973). Havendo provimento jurisdicional de natureza condenatória, os honorários advocatícios deverão ser fixados na forma do § 3° do art. 20 do CPC/1973.

7. Recursos conhecidos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL PARA 10% DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. ARRAS/SINAL. RETENÇÃO PELA CONSTRUTORA. INVIABILIDADE NO CASO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS DO PAGAMENTO AO CONSUMIDOR. PRÉVIA E CLARA INFORMAÇÃO. ADMISSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. ART. 20, §3o DO CPC. LIMITES QUANTITATIVOS. VALOR ADEQUADO. MANUTENÇÃO.

1. Não havendo mais interesse do promitente comprador na aquisição do imóvel, com fundamento no art. 54, § 2o da Lei 8.078/90 e no art. 473 do CC, é direito dele a resilição do contrato, devendo as partes retornar ao "status quo ante", com a devolução dos valores pagos pelo comprador desistente, observados os abatimentos previstos no contrato a fim de que o desfazimento do negócio não dê margem ao enriquecimento sem causa de qualquer dos contratantes. Assim, operada a resilição contratual, devem os promitentes compradores suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal.

2. Na hipótese de resilição do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por iniciativa do promitente-comprador, não é desproporcional, tampouco contrária à jurisprudência deste TJDFT, a redução da cláusula penal para 10% (dez por cento) do valor pago visando adequar a disposição contratual às circunstâncias do caso concreto, o que garante a indenização devida, sem, contudo, provocar o enriquecimento indevido. A restituição deve ainda ser imediata, em parcela única conforme dispõe o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

3. Apesar de a primeira parcela do pagamento ter sido designada como “sinal”, o instrumento não lhe confere o tratamento jurídico de arras apta a ensejar a aplicação do regime estabelecido nos arts. 417 a 420 do Código Civil. Além disso, o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador determinado em sentença é razoável e suficiente para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos sofridos. Assim, indevida a cumulação das arras com a multa definida em cláusula penal. Precedentes.

4. Segundo definido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, apesar de a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem incumbir, em regra, ao vendedor (incorporadora/construtora), é possível a transferência dessa obrigação para o consumidor (comprador) desde que haja clareza e transparência na informação, tendo em vista o inafastável dever contratual de informação atribuído ao fornecedor na relação de consumo. Tese firmada no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp 1551956/SP). 4.1. Na hipótese dos autos, os recibos evidenciam que foi o comprador quem pagou a comissão de corretagem, tendo sido a transferência do ônus desse pagamento informada ao consumidor dias antes da assinatura da promessa de compra e venda do imóvel, o que afasta a alegação do comprador de abusividade na transferência do encargo.

5. O Superior Tribunal de Justiça, em recurso julgado do REsp 1740911 / DF, sob o rito dos repetitivos (Tema 1.002), fixou a tese segundo a qual "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

6. Sendo cada litigante em parte vencedor e vencido, os ônus sucumbenciais serão, recíproca e proporcionalmente, distribuídos, compensados os honorários advocatícios (art. 21 do CPC/1973). Havendo provimento jurisdicional de natureza condenatória, os honorários advocatícios deverão ser fixados na forma do § 3° do art. 20 do CPC/1973.

7. Recursos conhecidos e parcialmente providos.