Tribunal: TJDFT
Processo: 0711822-82.2019.8.07.0009
Órgão julgador: ARNALDO CORRÊA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-06-01
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINARES DE NULIDADE DE SENTENÇA E ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FATURAS DE ÁGUA E ENERGIA DURANTE O PERÍODO DE LOCAÇÃO INADIMPLIDAS. DEVER DE PAGAMENTO. INFRAÇÃO CONTRATUAL. MULTA PREVISTA E DEVIDA. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de conhecimento na qual a parte autora requereu o pagamento de valores relativos a faturas de água e energia pendentes de pagamento pela ré, em decorrência de contrato de locação, e ainda o pagamento de multa por infração contratual.

2. As partes fizeram acordo quanto aos valores de água e energia, tendo os réus se comprometido com o pagamento. Quanto à multa pela infração contratual, a sentença julgou procedente o pedido. Os réus apresentaram recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.

3. Em seu recurso, arguiram preliminarmente a nulidade da sentença e a ilegitimidade do autor para a presente ação. No mérito, ponderaram que o imóvel foi vendido durante a vigência do contrato de locação, conforme se verifica da certidão de imóvel, razão pela qual o contrato teria se encerrado de pleno direito.

4. Preliminar de nulidade da sentença. Nos sistemas dos juizados o relatório não é obrigatório nos termos do art. 38 da Lei 9099/95, in verbis: “A sentença mencionará os elementos de convicção do Juiz, com breve resumo dos fatos relevantes ocorridos em audiência, dispensado o relatório”. Verifica-se que a sentença resumiu o ocorrido na audiência de conciliação e fundamentou a procedência do pedido com base nas alegações do autor e nas provas por ele apresentadas, em especial o contrato de locação formulado entre as partes. Assim não procede o argumento do recorrente de que o pedido teria sido julgado procedente apenas pela ocorrência da revelia. Portanto, a sentença encontra-se devidamente fundamentada, em observância aos comandos constitucionais. Preliminar rejeitada.

5. Preliminar de Ilegitimidade ativa. Embora o autor não fosse o proprietário do imóvel em questão, ele trouxe aos autos procuração que lhe foi outorgada para adquirir, zelar e administrar o imóvel, logo é parte legítima para propor a ação. Preliminar rejeitada.

6. O contrato foi firmado entre as partes com vigência de um ano (28.04.2018 a 28.04.2019), sendo o imóvel vendido a terceira pessoa em outubro de 2018. O art. 27 da Lei no 8.245/91 dispõe que no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

7. O autor afirmou ter cumprido a norma e os réus não exerceram o direito de preferência. Assim, o imóvel foi vendido para terceira pessoa. Nos termos do art. 8o da lei supramencionada: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

8. Pelo que consta dos autos a nova proprietária chegou a receber um mês de aluguel (conforme recibo de pagamento de aluguel a ela – ID n. 15043215). Os réus afirmaram que ela pediu o imóvel de volta, fato que não foi comprovado.

9. Tal como constou da sentença: “(...) não obstante o requerente não ter especificado em qual data os réus se retiraram do imóvel, depreende-se do relato contido na peça exordial que tal retirada ocorreu em janeiro/2019, isto é, três meses antes do fim da relação contratual, estando pendentes de pagamento contas de água desde julho/2018. Ademais, a cláusula VII do contrato firmado (id. 49160006) traz expressamente a previsão de multa no importe de 20% sobre o valor anual do aluguel em caso de descumprimento das demais cláusulas contidas no referido termo. Assim, tendo os requeridos descumprido o dever de arcar com as contas de água e luz referentes ao imóvel locado, deverão suportar o ônus da multa contratual”.

10. A referida cláusula é clara que eventual infração ao contrato, incluindo os deveres de arcar com os pagamentos de água e energia, implicam em multa de 20% do valor total do contrato. Portanto, ao deixar de cumprir com as obrigações meses antes da rescisão contratual é devida a multa pelo descumprimento do contrato.

11. Em face do exposto, conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

12. Custas e honorários pelo recorrente vencido em favor do patrono do recorrido, estes últimos fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa, no entanto, a exigibilidade de tais verbas, ante a gratuidade de justiça defenderia.

13. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da lei n. 9099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINARES DE NULIDADE DE SENTENÇA E ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FATURAS DE ÁGUA E ENERGIA DURANTE O PERÍODO DE LOCAÇÃO INADIMPLIDAS. DEVER DE PAGAMENTO. INFRAÇÃO CONTRATUAL. MULTA PREVISTA E DEVIDA. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de conhecimento na qual a parte autora requereu o pagamento de valores relativos a faturas de água e energia pendentes de pagamento pela ré, em decorrência de contrato de locação, e ainda o pagamento de multa por infração contratual.

2. As partes fizeram acordo quanto aos valores de água e energia, tendo os réus se comprometido com o pagamento. Quanto à multa pela infração contratual, a sentença julgou procedente o pedido. Os réus apresentaram recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.

3. Em seu recurso, arguiram preliminarmente a nulidade da sentença e a ilegitimidade do autor para a presente ação. No mérito, ponderaram que o imóvel foi vendido durante a vigência do contrato de locação, conforme se verifica da certidão de imóvel, razão pela qual o contrato teria se encerrado de pleno direito.

4. Preliminar de nulidade da sentença. Nos sistemas dos juizados o relatório não é obrigatório nos termos do art. 38 da Lei 9099/95, in verbis: “A sentença mencionará os elementos de convicção do Juiz, com breve resumo dos fatos relevantes ocorridos em audiência, dispensado o relatório”. Verifica-se que a sentença resumiu o ocorrido na audiência de conciliação e fundamentou a procedência do pedido com base nas alegações do autor e nas provas por ele apresentadas, em especial o contrato de locação formulado entre as partes. Assim não procede o argumento do recorrente de que o pedido teria sido julgado procedente apenas pela ocorrência da revelia. Portanto, a sentença encontra-se devidamente fundamentada, em observância aos comandos constitucionais. Preliminar rejeitada.

5. Preliminar de Ilegitimidade ativa. Embora o autor não fosse o proprietário do imóvel em questão, ele trouxe aos autos procuração que lhe foi outorgada para adquirir, zelar e administrar o imóvel, logo é parte legítima para propor a ação. Preliminar rejeitada.

6. O contrato foi firmado entre as partes com vigência de um ano (28.04.2018 a 28.04.2019), sendo o imóvel vendido a terceira pessoa em outubro de 2018. O art. 27 da Lei no 8.245/91 dispõe que no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

7. O autor afirmou ter cumprido a norma e os réus não exerceram o direito de preferência. Assim, o imóvel foi vendido para terceira pessoa. Nos termos do art. 8o da lei supramencionada: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

8. Pelo que consta dos autos a nova proprietária chegou a receber um mês de aluguel (conforme recibo de pagamento de aluguel a ela – ID n. 15043215). Os réus afirmaram que ela pediu o imóvel de volta, fato que não foi comprovado.

9. Tal como constou da sentença: “(...) não obstante o requerente não ter especificado em qual data os réus se retiraram do imóvel, depreende-se do relato contido na peça exordial que tal retirada ocorreu em janeiro/2019, isto é, três meses antes do fim da relação contratual, estando pendentes de pagamento contas de água desde julho/2018. Ademais, a cláusula VII do contrato firmado (id. 49160006) traz expressamente a previsão de multa no importe de 20% sobre o valor anual do aluguel em caso de descumprimento das demais cláusulas contidas no referido termo. Assim, tendo os requeridos descumprido o dever de arcar com as contas de água e luz referentes ao imóvel locado, deverão suportar o ônus da multa contratual”.

10. A referida cláusula é clara que eventual infração ao contrato, incluindo os deveres de arcar com os pagamentos de água e energia, implicam em multa de 20% do valor total do contrato. Portanto, ao deixar de cumprir com as obrigações meses antes da rescisão contratual é devida a multa pelo descumprimento do contrato.

11. Em face do exposto, conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

12. Custas e honorários pelo recorrente vencido em favor do patrono do recorrido, estes últimos fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa, no entanto, a exigibilidade de tais verbas, ante a gratuidade de justiça defenderia.

13. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da lei n. 9099/95.