Tribunal: TJDFT
Processo: 0701435-72.2019.8.07.0020
Órgão julgador: CESAR LOYOLA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-05-13
Data de publicação: 2020-06-08

Ementa:
APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO (NA PLANTA). ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA (PROMITENTE VENDEDORA). CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. NÃO CABIMENTO. INDENIZAÇÃO. FIXAÇÃO POR ARBITRAMENTO. TEMAS 970 E 971 DO STJ. TERMO FINAL. DATA DE IMISSÃO NA POSSE. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, CPC.
1. Apelação interposta da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer o atraso injustificado na obrigação de entregar o imóvel objeto de contrato de compra e venda de imóvel na planta e reverter multa contratual em favor da consumidora. Julgou improcedente o pedido de condenação dos réus ao pagamento de indenização por lucros cessantes.
2. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese, em sede de recurso repetitivo: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial” (Tema 971). Portanto, cabível a inversão da cláusula penal na espécie, para fins de garantir o equilíbrio contratual, tal como reconhecido na sentença.
3. “Apesar de o STJ ter considerado tal possibilidade em favor do consumidor, não é possível a inversão automática, sendo necessário que tal cláusula seja convertida "para prévia redução a dinheiro das prestações de natureza heterogênea a dinheiro", por meio de liquidação, vedada, ainda, a sua cumulação com lucros cessantes” (Acórdão 1208120, 20120111202113APC, Relator: J.J. COSTA CARVALHO, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 9/10/2019, publicado no DJE: 23/10/2019. Pág.: 196/197).
4. Embora cabível a inversão da cláusula penal para fins de garantir o equilíbrio contratual, não é possível a sua cumulação com lucros cessantes, devendo prevalecer, no caso ora examinado, a condenação dos réus ao pagamento de indenização, a ser apurada em liquidação por arbitramento, no entanto, sem vinculação com o percentual de 2% previsto na cláusula contratual originariamente prevista em desfavor do consumidor, devendo, para tanto, utilizar-se como parâmetro o valor de locação de imóvel similar na mesma região.
5. O termo final para o pagamento da indenização deve ser a data da imissão da autora na posse do imóvel, pois foi este o momento em que a adquirente passou efetivamente a dispor da unidade imobiliária.
6. Nos termos do parágrafo único do art. 86 do CPC, se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, a outra parte responderá pela integralidade das despesas processuais e honorários advocatícios.
7. Apelação da autora conhecida e parcialmente provida. Recurso adesivo dos réus conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO (NA PLANTA). ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA (PROMITENTE VENDEDORA). CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. NÃO CABIMENTO. INDENIZAÇÃO. FIXAÇÃO POR ARBITRAMENTO. TEMAS 970 E 971 DO STJ. TERMO FINAL. DATA DE IMISSÃO NA POSSE. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, CPC.
1. Apelação interposta da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer o atraso injustificado na obrigação de entregar o imóvel objeto de contrato de compra e venda de imóvel na planta e reverter multa contratual em favor da consumidora. Julgou improcedente o pedido de condenação dos réus ao pagamento de indenização por lucros cessantes.
2. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese, em sede de recurso repetitivo: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial” (Tema 971). Portanto, cabível a inversão da cláusula penal na espécie, para fins de garantir o equilíbrio contratual, tal como reconhecido na sentença.
3. “Apesar de o STJ ter considerado tal possibilidade em favor do consumidor, não é possível a inversão automática, sendo necessário que tal cláusula seja convertida "para prévia redução a dinheiro das prestações de natureza heterogênea a dinheiro", por meio de liquidação, vedada, ainda, a sua cumulação com lucros cessantes” (Acórdão 1208120, 20120111202113APC, Relator: J.J. COSTA CARVALHO, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 9/10/2019, publicado no DJE: 23/10/2019. Pág.: 196/197).
4. Embora cabível a inversão da cláusula penal para fins de garantir o equilíbrio contratual, não é possível a sua cumulação com lucros cessantes, devendo prevalecer, no caso ora examinado, a condenação dos réus ao pagamento de indenização, a ser apurada em liquidação por arbitramento, no entanto, sem vinculação com o percentual de 2% previsto na cláusula contratual originariamente prevista em desfavor do consumidor, devendo, para tanto, utilizar-se como parâmetro o valor de locação de imóvel similar na mesma região.
5. O termo final para o pagamento da indenização deve ser a data da imissão da autora na posse do imóvel, pois foi este o momento em que a adquirente passou efetivamente a dispor da unidade imobiliária.
6. Nos termos do parágrafo único do art. 86 do CPC, se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, a outra parte responderá pela integralidade das despesas processuais e honorários advocatícios.
7. Apelação da autora conhecida e parcialmente provida. Recurso adesivo dos réus conhecido e desprovido.