Tribunal: TJDFT
Processo: 0724579-92.2016.8.07.0016
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-07-13
Data de publicação: 2020-07-27

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE NÃO COMPROVA A ENTREGA DO IMÓVEL. OBRIGATORIEDADE DE EXPEDIÇÃO DE TERMO ESPECÍFICO FIRMADO PELO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO DEVIDA ATÉ A DATA FIRMADA NO TERMO DE ENTREGA DO IMÓVEL. CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO A FAVOR DO CONSUMIDOR (TEMA 971 – STJ). RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Insurge-se o réu contra a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido da exordial para condená-la ao pagamento de multa, em razão do atraso na entrega do imóvel, no importe de R$33.371,03 (trinta e três mil, trezentos e setenta e um reais e três centavos).
2. Sustenta o recorrente, em síntese, inexistência de atraso na entrega do imóvel e ausência de previsão de multa a favor do autor, na hipótese de atraso. Pugna pela reforma integral da sentença. Subsidiariamente, requer que o período mora seja de 15 de dezembro de 2015 (prazo previsto no contrato de compra e venda) até 05 de abril de 2016 (prazo da entrega do imóvel), que “conforme disposto na clausula 4.2 do Contrato de Compra e Venda, a aplicação da multa, deverá incidir sobre o valor do período da mora uma única vez, e sobre o valor apurado, incidirão juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês no período em que ocorreu o atraso”, por fim que o valor seja reduzido para “0,5% ao mês sobre o preço do imóvel objeto do contrato.”
3. Na espécie, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel residencial, em 05/09/201, com previsão de entrega, cláusula 5, para a) 41(quarenta e um) meses após o registro em cartório do contrato de financiamento à construção entre a promitente vendedora e o agente financeiro, ou, b) 3(três) meses, após a averbação do Habite-se, caso a obra seja executada com recursos próprios ou já esteja encerrada. (ID 15240888 - Pág. 2)
4. Patente a abusividade da cláusula 5 – previsão para entrega de chaves -, porquanto o consumidor ficou sujeito ao puro arbítrio da construtora na medida que o prazo somente iniciaria após o registro do contrato de financiamento, ou averbação do Habite-se (art. 122, C.C.).
5. Assim, impõe-se reconhecer como termo inicial para entrega do imóvel a data de celebração do contrato, em 05/09/2011, com a tolerância de 180 dias, prevista na cláusula 5 (ID 15240888 - Pág. 10), o prazo prorroga-se até 03.03.2012. As chaves foram entregues em 05.04.2016 (ID 15240889 - Pág. 1)
6. A alegada falta de mão de obra especializada, e eventual inércia do poder público, não configuram, na hipótese, caso fortuito capaz de ilidir a responsabilidade da construtora, uma vez que o risco específico integra a atividade exercida pela empresa.
7. A mera expedição de certidão de "habite-se" não comprova a entrega do imóvel, a qual há de ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador.
8. Excedido o prazo de prorrogação para entrega da obra (180 dias) e não comprovado caso fortuito ou força maior, é dever da construtora responder pelos prejuízos do consumidor advindos do atraso na entrega do imóvel.
9. O STJ, no julgamento dos REsp 1498484/DF e 1635428/SC, que tramitaram pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 970), decidiu que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, sendo defesa sua cumulação com lucros cessantes.
10. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema no 971 – Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF)
11. Desta feita, deverá ser considerado para fins do cálculo de indenização o disposto na cláusula 4.2 da avença (ID 15240888 - Pág. 9).
12. Pelo exposto, irrepreensível a sentença objurgada.
13. Recurso conhecido e improvido.
14. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra dos arts. 2o e 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE NÃO COMPROVA A ENTREGA DO IMÓVEL. OBRIGATORIEDADE DE EXPEDIÇÃO DE TERMO ESPECÍFICO FIRMADO PELO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO DEVIDA ATÉ A DATA FIRMADA NO TERMO DE ENTREGA DO IMÓVEL. CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO A FAVOR DO CONSUMIDOR (TEMA 971 – STJ). RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Insurge-se o réu contra a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido da exordial para condená-la ao pagamento de multa, em razão do atraso na entrega do imóvel, no importe de R$33.371,03 (trinta e três mil, trezentos e setenta e um reais e três centavos).
2. Sustenta o recorrente, em síntese, inexistência de atraso na entrega do imóvel e ausência de previsão de multa a favor do autor, na hipótese de atraso. Pugna pela reforma integral da sentença. Subsidiariamente, requer que o período mora seja de 15 de dezembro de 2015 (prazo previsto no contrato de compra e venda) até 05 de abril de 2016 (prazo da entrega do imóvel), que “conforme disposto na clausula 4.2 do Contrato de Compra e Venda, a aplicação da multa, deverá incidir sobre o valor do período da mora uma única vez, e sobre o valor apurado, incidirão juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês no período em que ocorreu o atraso”, por fim que o valor seja reduzido para “0,5% ao mês sobre o preço do imóvel objeto do contrato.”
3. Na espécie, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel residencial, em 05/09/201, com previsão de entrega, cláusula 5, para a) 41(quarenta e um) meses após o registro em cartório do contrato de financiamento à construção entre a promitente vendedora e o agente financeiro, ou, b) 3(três) meses, após a averbação do Habite-se, caso a obra seja executada com recursos próprios ou já esteja encerrada. (ID 15240888 - Pág. 2)
4. Patente a abusividade da cláusula 5 – previsão para entrega de chaves -, porquanto o consumidor ficou sujeito ao puro arbítrio da construtora na medida que o prazo somente iniciaria após o registro do contrato de financiamento, ou averbação do Habite-se (art. 122, C.C.).
5. Assim, impõe-se reconhecer como termo inicial para entrega do imóvel a data de celebração do contrato, em 05/09/2011, com a tolerância de 180 dias, prevista na cláusula 5 (ID 15240888 - Pág. 10), o prazo prorroga-se até 03.03.2012. As chaves foram entregues em 05.04.2016 (ID 15240889 - Pág. 1)
6. A alegada falta de mão de obra especializada, e eventual inércia do poder público, não configuram, na hipótese, caso fortuito capaz de ilidir a responsabilidade da construtora, uma vez que o risco específico integra a atividade exercida pela empresa.
7. A mera expedição de certidão de "habite-se" não comprova a entrega do imóvel, a qual há de ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador.
8. Excedido o prazo de prorrogação para entrega da obra (180 dias) e não comprovado caso fortuito ou força maior, é dever da construtora responder pelos prejuízos do consumidor advindos do atraso na entrega do imóvel.
9. O STJ, no julgamento dos REsp 1498484/DF e 1635428/SC, que tramitaram pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 970), decidiu que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, sendo defesa sua cumulação com lucros cessantes.
10. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema no 971 – Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF)
11. Desta feita, deverá ser considerado para fins do cálculo de indenização o disposto na cláusula 4.2 da avença (ID 15240888 - Pág. 9).
12. Pelo exposto, irrepreensível a sentença objurgada.
13. Recurso conhecido e improvido.
14. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra dos arts. 2o e 46 da Lei 9.099/95.