Tribunal: TJDFT
Processo: 0030365-71.2014.8.07.0003
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-06-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0030365-71.2014.8.07.0003 RECORRENTE: MB ENGENHARIA SPE 030 S/A RECORRIDO: ENGRACIA RODRIGUES LOPES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. “HABITE-SE”. DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. POSSE DIRETA. PROMISSÁRIO COMPRADOR APÓS ENTREGA DAS CHAVES. DÉBITO ANTERIOR. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. IRDR 06. MULTA CONTRATUAL CUMULAÇÃO COM INVERSÃO DE CLÁUSULA FAVORÁVEL AO VENDEDOR. TESES JURÍDICAS FIXADAS NO RESP 1635428/SC E RESP 1498484/DF. TEMA 970. DISCUSSÃO SOBRE A POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. MESMA NATUREZA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. HONORÁRIOS. DIVISÃO ADEQUADA EM RELAÇÃO AOS PEDIDOS PROCEDENTES. PROPORCIONALIDADE. 1-Na hipótese, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2o e 3a do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora. 2-A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. 3-Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos de empresas públicas, carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, entre outras, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. 4-Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil. 4.1- In casu, em que pese constar no instrumento de Promessa de Compra e Venda que ficarão por conta do promissário comprador, deve-se analisar quando ocorreu a efetiva entrega do imóvel. Não havendo prova da entrega das chaves, é de responsabilidade do promitente vendedor, ora apelante, arcar com as despesas condominiais. 4.2 IRDR 06. Tese firmada: expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. 5-O c. STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp no 1635428/S e REsp no 1498484/DF (tema 970) -, a seguinte tese: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 5.1 -No caso a sentença aplicou corretamente a multa contratual não cabendo a sua cumulação com lucros cessantes ou inversão de outra cláusula contratual. 6 -É proporcional a distribuição ônus de sucumbência promovida na sentença, em 70% para a ré e 30% para a autora, uma vez que representa de forma equilibrada a quantidade de pedidos formulado na inicial e deferidos na sentença, obedecendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. CONHECER E NEGAR PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS. A recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 393 do Código Civil, ao argumento de que o atraso da obra se deu por caso fortuito/força maior, de modo que não deve ser responsabilizada pelo atraso na entrega da obra; b) artigos 1.333 do Código Civil e 9o, § 2o, da Lei 4.591/1964, argumentando que o pagamento das despesas e taxas de condomínio, bem como IPTU devem ficar a cargo do promitente comprador a partir da expedição da carta de habite-se. Requer que as futuras publicações sejam efetivadas, exclusivamente, em nome dos advogados RODRIGO BADARÓ DE CASTRO, OAB/DF 2.221/A e TATIANA MARIA S. MELLO DE LIMA, OAB/DF 15.118. Fundamenta, ainda, o recurso na alínea “c”, do autorizador constitucional, sem que tenha, todavia, citado qualquer precedente a título de paradigma. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e há interesse recursal. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada afronta aos artigos 393 do Código Civil. Isso porque, infirmar a conclusão da turma julgadora no sentido de que não restou caracterizado caso fortuito ou força maior no caso em exame é providência que esbarra no óbice do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. A mesma sorte colhe o especial lastreado no suposto vilipêndio aos artigos 1.333 do Código Civil e 9o, § 2o, da Lei 4.591/1964. Com efeito, a decisão colegiada no sentido de que a efetiva posse no imóvel se dá com a entrega das chaves e determina o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais está em perfeita sintonia com o entendimento da Corte Superior. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes. 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes.” (AgInt no REsp 1849378/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 6/4/2020). Por fim, verifico que apesar de o recorrente ter fundado seu apelo também na alínea "c" do permissivo constitucional, não foram colacionados os paradigmas para ilustrar a divergência jurisprudencial, tornando-se inviável estabelecer-se qualquer confronto com o aresto recorrido, de modo que a incidência do enunciado 284 é medida que se impõe ante a deficiência da fundamentação. Procedam-se às anotações necessárias para que as futuras publicações sejam efetivadas, exclusivamente, em nome dos advogados RODRIGO BADARÓ DE CASTRO, OAB/DF 2.221/A e TATIANA MARIA S. MELLO DE LIMA, OAB/DF 15.118. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A017

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0030365-71.2014.8.07.0003 RECORRENTE: MB ENGENHARIA SPE 030 S/A RECORRIDO: ENGRACIA RODRIGUES LOPES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. “HABITE-SE”. DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. POSSE DIRETA. PROMISSÁRIO COMPRADOR APÓS ENTREGA DAS CHAVES. DÉBITO ANTERIOR. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. IRDR 06. MULTA CONTRATUAL CUMULAÇÃO COM INVERSÃO DE CLÁUSULA FAVORÁVEL AO VENDEDOR. TESES JURÍDICAS FIXADAS NO RESP 1635428/SC E RESP 1498484/DF. TEMA 970. DISCUSSÃO SOBRE A POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. MESMA NATUREZA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. HONORÁRIOS. DIVISÃO ADEQUADA EM RELAÇÃO AOS PEDIDOS PROCEDENTES. PROPORCIONALIDADE. 1-Na hipótese, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2o e 3a do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora. 2-A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. 3-Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos de empresas públicas, carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, entre outras, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. 4-Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil. 4.1- In casu, em que pese constar no instrumento de Promessa de Compra e Venda que ficarão por conta do promissário comprador, deve-se analisar quando ocorreu a efetiva entrega do imóvel. Não havendo prova da entrega das chaves, é de responsabilidade do promitente vendedor, ora apelante, arcar com as despesas condominiais. 4.2 IRDR 06. Tese firmada: expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. 5-O c. STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp no 1635428/S e REsp no 1498484/DF (tema 970) -, a seguinte tese: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 5.1 -No caso a sentença aplicou corretamente a multa contratual não cabendo a sua cumulação com lucros cessantes ou inversão de outra cláusula contratual. 6 -É proporcional a distribuição ônus de sucumbência promovida na sentença, em 70% para a ré e 30% para a autora, uma vez que representa de forma equilibrada a quantidade de pedidos formulado na inicial e deferidos na sentença, obedecendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. CONHECER E NEGAR PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS. A recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 393 do Código Civil, ao argumento de que o atraso da obra se deu por caso fortuito/força maior, de modo que não deve ser responsabilizada pelo atraso na entrega da obra; b) artigos 1.333 do Código Civil e 9o, § 2o, da Lei 4.591/1964, argumentando que o pagamento das despesas e taxas de condomínio, bem como IPTU devem ficar a cargo do promitente comprador a partir da expedição da carta de habite-se. Requer que as futuras publicações sejam efetivadas, exclusivamente, em nome dos advogados RODRIGO BADARÓ DE CASTRO, OAB/DF 2.221/A e TATIANA MARIA S. MELLO DE LIMA, OAB/DF 15.118. Fundamenta, ainda, o recurso na alínea “c”, do autorizador constitucional, sem que tenha, todavia, citado qualquer precedente a título de paradigma. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e há interesse recursal. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada afronta aos artigos 393 do Código Civil. Isso porque, infirmar a conclusão da turma julgadora no sentido de que não restou caracterizado caso fortuito ou força maior no caso em exame é providência que esbarra no óbice do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. A mesma sorte colhe o especial lastreado no suposto vilipêndio aos artigos 1.333 do Código Civil e 9o, § 2o, da Lei 4.591/1964. Com efeito, a decisão colegiada no sentido de que a efetiva posse no imóvel se dá com a entrega das chaves e determina o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais está em perfeita sintonia com o entendimento da Corte Superior. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes. 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes.” (AgInt no REsp 1849378/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 6/4/2020). Por fim, verifico que apesar de o recorrente ter fundado seu apelo também na alínea "c" do permissivo constitucional, não foram colacionados os paradigmas para ilustrar a divergência jurisprudencial, tornando-se inviável estabelecer-se qualquer confronto com o aresto recorrido, de modo que a incidência do enunciado 284 é medida que se impõe ante a deficiência da fundamentação. Procedam-se às anotações necessárias para que as futuras publicações sejam efetivadas, exclusivamente, em nome dos advogados RODRIGO BADARÓ DE CASTRO, OAB/DF 2.221/A e TATIANA MARIA S. MELLO DE LIMA, OAB/DF 15.118. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A017