Tribunal: TJDFT
Processo: 0710692-63.2019.8.07.0007
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA DA COMPRADORA. RETENÇÃO. 20% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL CONSENTÂNEO COM AS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS DOS AUTOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INDEVIDA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. DEDUÇÃO. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. MODIFICAÇÃO
1. Nos casos em que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa do promitente comprador, o c. Superior Tribunal de Justiça admite a possibilidade de retenção pelo vendedor do montante de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, percentual esse passível de modulação pelo magistrado quando se afigurar excessivo e cuja fixação deve observar a casuística presente no feito. Considerando as particularidades do caso em exame, afigura-se adequada a retenção em 20%.
2. As arras confirmatórias têm como finalidade a confirmação do negócio e o início do pagamento. Por integrar o valor total do imóvel, deve ser incluída no cálculo do valor a ser devolvido ao comprador juntamente com as parcelas pagas, não sendo possível sua retenção cumulada com a cláusula penal, sob pena de incidir em bis in idem.
3. No julgamento do REsp no 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, o c. Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese acerca da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais em se tratando de compromisso de compra e venda: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.”.
4. Posteriormente, a jurisprudência da Corte Superior firmou entendimento ainda mais específico, no sentido de que o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves da unidade imobiliária, porquanto nesse momento ocorre a imissão do adquirente na posse do imóvel.
5. O pagamento das taxas condominiais e tributos referentes ao bem litigioso deve ficar a cargo da compradora até o efetivo retorno do imóvel à vendedora, autorizada a dedução do valor eventualmente inadimplido do montante a ser restituído, apurado em liquidação de sentença.
6. Segundo o princípio da causalidade, aquele que deu causa à propositura da demanda ou à instauração do incidente responderá pelas despesas daí decorrentes.

7. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA DA COMPRADORA. RETENÇÃO. 20% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL CONSENTÂNEO COM AS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS DOS AUTOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INDEVIDA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. DEDUÇÃO. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. MODIFICAÇÃO
1. Nos casos em que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa do promitente comprador, o c. Superior Tribunal de Justiça admite a possibilidade de retenção pelo vendedor do montante de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, percentual esse passível de modulação pelo magistrado quando se afigurar excessivo e cuja fixação deve observar a casuística presente no feito. Considerando as particularidades do caso em exame, afigura-se adequada a retenção em 20%.
2. As arras confirmatórias têm como finalidade a confirmação do negócio e o início do pagamento. Por integrar o valor total do imóvel, deve ser incluída no cálculo do valor a ser devolvido ao comprador juntamente com as parcelas pagas, não sendo possível sua retenção cumulada com a cláusula penal, sob pena de incidir em bis in idem.
3. No julgamento do REsp no 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, o c. Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese acerca da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais em se tratando de compromisso de compra e venda: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.”.
4. Posteriormente, a jurisprudência da Corte Superior firmou entendimento ainda mais específico, no sentido de que o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves da unidade imobiliária, porquanto nesse momento ocorre a imissão do adquirente na posse do imóvel.
5. O pagamento das taxas condominiais e tributos referentes ao bem litigioso deve ficar a cargo da compradora até o efetivo retorno do imóvel à vendedora, autorizada a dedução do valor eventualmente inadimplido do montante a ser restituído, apurado em liquidação de sentença.
6. Segundo o princípio da causalidade, aquele que deu causa à propositura da demanda ou à instauração do incidente responderá pelas despesas daí decorrentes.

7. Apelação conhecida e parcialmente provida.