Tribunal: TJDFT
Processo: 0019477-15.2015.8.07.0001
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-29
Data de publicação: 2020-02-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. STJ. RITO REPETITIVO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. INVERSÃO CLÁUSULA PENAL. INCABÍVEL. LUCROS CESSANTES. NÃO CUMULAÇÃO MULTA COMPENSATÓRIA. TERMO FINAL. CASO CONCRETO. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. DANOS MORAIS.
1. Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3.o, IV, CC), conforme tese construída pelo STJ no julgamento do REsp n.o 1551956/SP, sob o rito repetitivo.
2. A mora da ré/apelante é incontroversa, porquanto não logrou êxito em cumprir sua obrigação estabelecida na avença no prazo disposto no contrato, mesmo se computado o prazo de prorrogação automática. Em que pese a relevância da argumentação formulada pela ré, condições climáticas adversas, ausência de mão de obra e morosidade da Administração Pública não caracterizam caso fortuito ou força maior a justificar o prolongamento indefinido da obrigação de entregar a unidade imobiliária.
3. O atraso na entrega da obra tem o condão de presumir a indenização referente aos lucros cessantes, que no caso dos autos tem a mesma natureza da multa compensatória, expressamente prevista na cláusula 12.2 do negócio jurídico celebrado entre as partes, devendo os encargos serem calculados conforme tal previsão, afastando-se, ainda, a inversão da cláusula penal estipulada em favor da construtora, cláusula 4.1.
4. A Tese firmada no Tema 970 dispõe que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
5. O termo final ao pagamento da multa convencionada deve ser a data da averbação do habite-se, porquanto há expressa disposição contratual que possibilita a entrega das chaves do imóvel e assinatura do termo de recebimento, sem que isso caracterize renúncia ao direito de reparação das falhas constantes do termo de vistoria ou apuradas na perícia, partindo do autor a decisão de receber o imóvel apenas após sanadas todas as imperfeições questionadas.
6. O dano moral não se confunde com os meros aborrecimentos decorrentes de prejuízo material (Enunciado 159 do CJF). Exemplificando, o STJ entende que “a mera quebra de um contrato ou o mero descumprimento contratual não gera dano moral” (STJ, AgRg 303.129).
7. Apelações conhecidas. Desprovimento do apelo do autor e provimento parcial do recurso das rés.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. STJ. RITO REPETITIVO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. INVERSÃO CLÁUSULA PENAL. INCABÍVEL. LUCROS CESSANTES. NÃO CUMULAÇÃO MULTA COMPENSATÓRIA. TERMO FINAL. CASO CONCRETO. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. DANOS MORAIS.
1. Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3.o, IV, CC), conforme tese construída pelo STJ no julgamento do REsp n.o 1551956/SP, sob o rito repetitivo.
2. A mora da ré/apelante é incontroversa, porquanto não logrou êxito em cumprir sua obrigação estabelecida na avença no prazo disposto no contrato, mesmo se computado o prazo de prorrogação automática. Em que pese a relevância da argumentação formulada pela ré, condições climáticas adversas, ausência de mão de obra e morosidade da Administração Pública não caracterizam caso fortuito ou força maior a justificar o prolongamento indefinido da obrigação de entregar a unidade imobiliária.
3. O atraso na entrega da obra tem o condão de presumir a indenização referente aos lucros cessantes, que no caso dos autos tem a mesma natureza da multa compensatória, expressamente prevista na cláusula 12.2 do negócio jurídico celebrado entre as partes, devendo os encargos serem calculados conforme tal previsão, afastando-se, ainda, a inversão da cláusula penal estipulada em favor da construtora, cláusula 4.1.
4. A Tese firmada no Tema 970 dispõe que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
5. O termo final ao pagamento da multa convencionada deve ser a data da averbação do habite-se, porquanto há expressa disposição contratual que possibilita a entrega das chaves do imóvel e assinatura do termo de recebimento, sem que isso caracterize renúncia ao direito de reparação das falhas constantes do termo de vistoria ou apuradas na perícia, partindo do autor a decisão de receber o imóvel apenas após sanadas todas as imperfeições questionadas.
6. O dano moral não se confunde com os meros aborrecimentos decorrentes de prejuízo material (Enunciado 159 do CJF). Exemplificando, o STJ entende que “a mera quebra de um contrato ou o mero descumprimento contratual não gera dano moral” (STJ, AgRg 303.129).
7. Apelações conhecidas. Desprovimento do apelo do autor e provimento parcial do recurso das rés.