Tribunal: TJDFT
Processo: 0006008-78.2015.8.07.0007
Órgão julgador: SIMONE LUCINDO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-01
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO AGENTE FINANCIADOR. ACOLHIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. NÃO CABIMENTO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. SENTENÇA REFORMADA.
1. Não há dúvidas de que a relação jurídica mantida entre as partes está sujeita ao regramento protetivo do CDC (Lei n° 8.078/90), uma vez que a promissária compradora e a construtora se encaixam, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor disposto nos artigos 2° e 3° do referido normativo.
2. Consoante jurisprudência firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade do agente financeiro subsiste apenas caso tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização do empreendimento imobiliário, sendo afastada quando atuar estritamente como agente financiador (atividade-fim). Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam acolhida.
3. Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva da construtora/incorporadora, que não entregou o imóvel livre e desembaraçado na data aprazada, frustrando totalmente as expectativas da consumidora, que cumpriu rigorosamente com suas obrigações contratuais, a devolução dos valores pagos pelo imóvel deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento ou retenção, sob pena de enriquecimento ilícito (Súmula no 543 do STJ).
4. O descumprimento contratual consistente no atraso na entrega do imóvel, sem justificativa da construtora, gera direito ao promissário comprador de pleitear indenização por lucros cessantes.
5. Embora seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
6. “A cláusula penal que encerra natureza meramente moratória diante da expressão que alcança em ponderação com a obrigação principal - 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor pago -, não se revestindo do propósito de compensar o promitente comprador pelos prejuízos derivados do inadimplemento culposo da promitente vendedora quanto à conclusão e entrega do imóvel negociado no prazo fixado, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitima que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara”. (TJDFT, Acórdão 931410, 20150110427776APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, Data de julgamento: 30/3/2016).
7. O deferimento da antecipação dos efeitos da tutela, por meio da qual se suspende a obrigação de pagamento das parcelas pelo promissário comprador, deve ser o marco final de incidência dos lucros cessantes. De outro lado, o termo final de incidência da multa moratória ocorre com o trânsito em julgado da sentença de mérito, momento da efetiva resolução do contrato.
8. Não havendo o promissário comprador recebido as chaves do imóvel ou adentrado na posse do bem, dele não podendo usar, gozar e dispor, não está obrigado ao pagamento das despesas condominiais, cabendo à promitente vendedora esse dever.
9. Apelação do 2o réu conhecida e provida para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva. Apelação das 1a e 3a rés conhecida e não provida. Apelação do autor conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO AGENTE FINANCIADOR. ACOLHIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. NÃO CABIMENTO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. SENTENÇA REFORMADA.
1. Não há dúvidas de que a relação jurídica mantida entre as partes está sujeita ao regramento protetivo do CDC (Lei n° 8.078/90), uma vez que a promissária compradora e a construtora se encaixam, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor disposto nos artigos 2° e 3° do referido normativo.
2. Consoante jurisprudência firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade do agente financeiro subsiste apenas caso tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização do empreendimento imobiliário, sendo afastada quando atuar estritamente como agente financiador (atividade-fim). Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam acolhida.
3. Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva da construtora/incorporadora, que não entregou o imóvel livre e desembaraçado na data aprazada, frustrando totalmente as expectativas da consumidora, que cumpriu rigorosamente com suas obrigações contratuais, a devolução dos valores pagos pelo imóvel deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento ou retenção, sob pena de enriquecimento ilícito (Súmula no 543 do STJ).
4. O descumprimento contratual consistente no atraso na entrega do imóvel, sem justificativa da construtora, gera direito ao promissário comprador de pleitear indenização por lucros cessantes.
5. Embora seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
6. “A cláusula penal que encerra natureza meramente moratória diante da expressão que alcança em ponderação com a obrigação principal - 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor pago -, não se revestindo do propósito de compensar o promitente comprador pelos prejuízos derivados do inadimplemento culposo da promitente vendedora quanto à conclusão e entrega do imóvel negociado no prazo fixado, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitima que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara”. (TJDFT, Acórdão 931410, 20150110427776APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, Data de julgamento: 30/3/2016).
7. O deferimento da antecipação dos efeitos da tutela, por meio da qual se suspende a obrigação de pagamento das parcelas pelo promissário comprador, deve ser o marco final de incidência dos lucros cessantes. De outro lado, o termo final de incidência da multa moratória ocorre com o trânsito em julgado da sentença de mérito, momento da efetiva resolução do contrato.
8. Não havendo o promissário comprador recebido as chaves do imóvel ou adentrado na posse do bem, dele não podendo usar, gozar e dispor, não está obrigado ao pagamento das despesas condominiais, cabendo à promitente vendedora esse dever.
9. Apelação do 2o réu conhecida e provida para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva. Apelação das 1a e 3a rés conhecida e não provida. Apelação do autor conhecida e parcialmente provida.