Tribunal: TJDFT
Processo: 0710124-02.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-06-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0710124-02.2018.8.07.0001 RECORRENTE: LUCIANA LIRA DE MORAES ALMEIDA SIMOES, LUIZ FELIPE BEZERRA ALMEIDA SIMOES, RECORRIDO: BANCO DO BRASIL SA, VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO NOVO. PREÇO. QUITAÇÃO. ENTREGA PELA CONSTRUTORA E INCORPORADORA. REALIZAÇÃO. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA PELA CONSTRUTORA. HIPOTECA. BAIXA. PRAZO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO. INADIMPLEMENTO CULPOSO. QUALIFICAÇÃO. REALIZAÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE FORMA SERÔDIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. IMPERATIVO LEGAL. MULTAS CONTRATUAIS. NATUREZA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. FINALIDADE ÚNICA. CLÁUSULA PENAL. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO. EXCESSIVIDADE. INEXISTÊNCIA. AUTONOMIA DA VONTADE. PRESERVAÇÃO. ESCRITURA. OUTORGA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. FIXAÇÃO. COMPOSIÇÃO PASSIVA. ALIENANTE E AGENTE FINANCEIRO. CREDOR HIPOTECÁRIO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA. INEXISTÊNCIA. PRETENSÃO COMINATÓRIA. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO OBRIGACIONAL COM OS ADQUIRENTES. ILEGITIMIDADE. AFIRMAÇÃO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. IMPOSIÇÃO AOS AUTORES. ÔNUS INERENTE AO EXERCÍCIO DO DIREITO SUBJETIVO DE AÇÃO. SENTENÇA. PRESERVAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINÁRIA (CPC, ART. 85, § 11). 1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas. 2. A construtora, como promitente vendedora e protagonista do compromisso de compra e venda, guarda inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pelo adquirente de imóvel novo onerado por hipoteca almejando a cominação à alienante da obrigação de cumprir o disposto nas cláusulas convencionadas, que lhe imputam a obrigação de providenciar o cancelamento da hipoteca incidente sobre a unidade negociada, liberando-a e permitindo sua transmissão e plena fruição pelo adquirente, porquanto o imóvel, a despeito de quitado o preço ajustado, continuara hipotecado e fora a inadimplência da vendedora que deflagrara a lide. 3. Aliado ao fato de que ostenta a posição contratual de promissária vendedora, a alienante é quem está afetada pela obrigação de elidir o gravame hipotecário que afeta a unidade que vendera, conquanto oferecida em garantia real, e sua inadimplência é que deflagrara a pretensão advinda do adquirente destinada ao cumprimento da obrigação assumida de proceder à baixa do gravame no prazo assinado, ficando patente sua legitimidade passiva ad causam defronte o pedido volvido à realização do contratado mediante sua condenação a adimplir o concertado, liberando o imóvel negociado. 4. Adstrito o pedido formulado pelo adquirente à cominação à alienante da obrigação de liberar o imóvel negociado do gravame hipotecário que sobre ele incide em razão do empréstimo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do respectivo empreendimento imobiliário, o agente financeiro, a despeito de destinatário da garantia hipotecária, não está revestido de legitimação da integrar a composição passiva da lide nem para figurar como litisconsorte necessário, pois a prestação almejada não o alcançará de forma imediata nem mantém com o comprador relação obrigacional, o que enseja sua exclusão da relação processual e a sujeição da parte autora aos ônus sucumbenciais inerentes a essa resolução, pois fora sua opção que determinara a inserção do agente hipotecário na relação processual, atraindo os ônus correlatos. 5. Conquanto na hipótese em que o consumidor almeja o cancelamento direto da hipoteca ou a adjudicação compulsória do imóvel que adquirira o agente financeiro beneficiário da garantia deva integrar a composição passiva da lide, pois alcançado diretamente pelo provimento almejado, adstrito o pedido à cominação à alienante da obrigação de, cumprindo o ajustado, promover a liberação do imóvel negociado, o agente não está revestido de legitimação para integrar a relação processual, pois, a despeito de a liberação demandar a prévia quitação do mútuo fomentado, não será alcançado diretamente por nenhuma cominação acaso acolhida a pretensão formulada. 6. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à baixa do gravame sobre o imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á à multa moratória equivalente a 0,5% do valor do contrato, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelos promissários compradores com o atraso, impossibilitando sua cumulação com outro dispositivo de natureza idêntica, pois, conquanto repugne e penalize a inadimplência, o legislador civil não compactua com disposições desguarnecidas de boa-fé, revestidas de onerosidade e passíveis de fomentarem o locupletamento ilícito dum contratante. 7. A natureza compensatória e sancionatória da cláusula penal encerra a apreensão de que a pena convencional compreende, além da penalização da inadimplente, os prejuízos experimentados pelo contratante adimplente, resultando que, optando por exigir indenização superior à convencionada, deve comprovar que os prejuízos que sofrera efetivamente excederam o prefixado na cláusula penal, resultando que, não evidenciando o promissário comprador que o que deixara de auferir com o imóvel prometido enquanto perdurara a mora o que lhe é contratualmente assegurado, representando a prefixação dos prejuízos que sofrera, não pode ser contemplado com duplicidade de compensação (CC, art. 416, parágrafo único). 8. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promissária vendedora na baixa do gravame, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884). 9. Caracterizada a inadimplência da construtora, traduzida na delonga em efetivar a baixa na hipoteca do imóvel objeto do concerto de compra e venda entabulado entre as partes após o termo do prazo contratual previsto, ensejando inadimplemento contratual lhe atribuível, sujeita-se à incidência da compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando conforme com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser preservada incólume de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é compensar o consumidor adquirente pelos efeitos inerentes ao inadimplemento (CC, art. 413). 10. Segundo a nova codificação civil, o desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos das partes exitosas e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11). 11. Apelações conhecidas e desprovidas. Unânime. Os recorrentes alegam que o acórdão impugnado ensejou violação aos artigos 114, e 115, ambos da Lei 13.105/2015, quando concluiu pela ilegitimidade passiva do Banco financiador do empreendimento imobiliário (beneficiário da hipoteca) para integrar o polo passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, uma vez que, diante do que foi pleiteado na petição inicial, era obrigatório o seu chamamento aos autos. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada afronta aos artigos 114, e 115, ambos da Lei 13.105/2015. Isso porque a turma julgadora assentou: Entrementes, não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira beneficiária da garantia hipotecária que alcançara a unidade negociada, uma vez que o pedido aviado pelos autores cingira-se a pleitear a cominação à promitente vendedora da obrigação de cumprir o disposto no contrato de compra e venda e providenciar a baixa da hipoteca do imóvel junto à instituição financeira e ao cartório de imóveis. Destaca-se não se olvidar que, nos casos em que o consumidor almeja o cancelamento direto da hipoteca ou a adjudicação compulsória do bem, aí sim poderia se cogitar da necessidade de o banco integrar a composição passiva da lide, derivada da inexorável evidência de que, na condição de agente financeiro e credor da alienante, haja vista que o bem lhe foram oferecido em garantia do mútuo que fomentara, é diretamente afetado pelo provimento almejado, pois ficaria desprovido da garantia que lhe fora oferecida. Contudo, na hipótese, os autores requereram o cumprimento das cláusulas do contrato de compra e venda firmado com a promitente vendedora, por meio do qual se obrigara a providenciar a baixa da hipoteca. Como o cancelamento da hipoteca deve ser precedido da quitação do débito da construtora ré junto à instituição financeira detentora da garantia, não há que se cogitar qualquer prejuízo imputável ao agente financeiro de modo a tornar necessária a presença da instituição financeira no polo passivo da presente demanda. O que sobeja, ademais, é que, a par de os autores não terem, em suma, alinhado nenhum argumento e pedido volvido ao banco, com ele jamais mantiveram vínculo obrigacional, ou seja, entre eles não subsistira nenhum liame ou vínculo jurídico (ID 11530906). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório acostado aos autos, providência vedada a luz do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0710124-02.2018.8.07.0001 RECORRENTE: LUCIANA LIRA DE MORAES ALMEIDA SIMOES, LUIZ FELIPE BEZERRA ALMEIDA SIMOES, RECORRIDO: BANCO DO BRASIL SA, VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO NOVO. PREÇO. QUITAÇÃO. ENTREGA PELA CONSTRUTORA E INCORPORADORA. REALIZAÇÃO. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA PELA CONSTRUTORA. HIPOTECA. BAIXA. PRAZO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO. INADIMPLEMENTO CULPOSO. QUALIFICAÇÃO. REALIZAÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE FORMA SERÔDIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. IMPERATIVO LEGAL. MULTAS CONTRATUAIS. NATUREZA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. FINALIDADE ÚNICA. CLÁUSULA PENAL. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO. EXCESSIVIDADE. INEXISTÊNCIA. AUTONOMIA DA VONTADE. PRESERVAÇÃO. ESCRITURA. OUTORGA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. FIXAÇÃO. COMPOSIÇÃO PASSIVA. ALIENANTE E AGENTE FINANCEIRO. CREDOR HIPOTECÁRIO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA. INEXISTÊNCIA. PRETENSÃO COMINATÓRIA. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO OBRIGACIONAL COM OS ADQUIRENTES. ILEGITIMIDADE. AFIRMAÇÃO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. IMPOSIÇÃO AOS AUTORES. ÔNUS INERENTE AO EXERCÍCIO DO DIREITO SUBJETIVO DE AÇÃO. SENTENÇA. PRESERVAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINÁRIA (CPC, ART. 85, § 11). 1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas. 2. A construtora, como promitente vendedora e protagonista do compromisso de compra e venda, guarda inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pelo adquirente de imóvel novo onerado por hipoteca almejando a cominação à alienante da obrigação de cumprir o disposto nas cláusulas convencionadas, que lhe imputam a obrigação de providenciar o cancelamento da hipoteca incidente sobre a unidade negociada, liberando-a e permitindo sua transmissão e plena fruição pelo adquirente, porquanto o imóvel, a despeito de quitado o preço ajustado, continuara hipotecado e fora a inadimplência da vendedora que deflagrara a lide. 3. Aliado ao fato de que ostenta a posição contratual de promissária vendedora, a alienante é quem está afetada pela obrigação de elidir o gravame hipotecário que afeta a unidade que vendera, conquanto oferecida em garantia real, e sua inadimplência é que deflagrara a pretensão advinda do adquirente destinada ao cumprimento da obrigação assumida de proceder à baixa do gravame no prazo assinado, ficando patente sua legitimidade passiva ad causam defronte o pedido volvido à realização do contratado mediante sua condenação a adimplir o concertado, liberando o imóvel negociado. 4. Adstrito o pedido formulado pelo adquirente à cominação à alienante da obrigação de liberar o imóvel negociado do gravame hipotecário que sobre ele incide em razão do empréstimo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do respectivo empreendimento imobiliário, o agente financeiro, a despeito de destinatário da garantia hipotecária, não está revestido de legitimação da integrar a composição passiva da lide nem para figurar como litisconsorte necessário, pois a prestação almejada não o alcançará de forma imediata nem mantém com o comprador relação obrigacional, o que enseja sua exclusão da relação processual e a sujeição da parte autora aos ônus sucumbenciais inerentes a essa resolução, pois fora sua opção que determinara a inserção do agente hipotecário na relação processual, atraindo os ônus correlatos. 5. Conquanto na hipótese em que o consumidor almeja o cancelamento direto da hipoteca ou a adjudicação compulsória do imóvel que adquirira o agente financeiro beneficiário da garantia deva integrar a composição passiva da lide, pois alcançado diretamente pelo provimento almejado, adstrito o pedido à cominação à alienante da obrigação de, cumprindo o ajustado, promover a liberação do imóvel negociado, o agente não está revestido de legitimação para integrar a relação processual, pois, a despeito de a liberação demandar a prévia quitação do mútuo fomentado, não será alcançado diretamente por nenhuma cominação acaso acolhida a pretensão formulada. 6. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à baixa do gravame sobre o imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á à multa moratória equivalente a 0,5% do valor do contrato, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelos promissários compradores com o atraso, impossibilitando sua cumulação com outro dispositivo de natureza idêntica, pois, conquanto repugne e penalize a inadimplência, o legislador civil não compactua com disposições desguarnecidas de boa-fé, revestidas de onerosidade e passíveis de fomentarem o locupletamento ilícito dum contratante. 7. A natureza compensatória e sancionatória da cláusula penal encerra a apreensão de que a pena convencional compreende, além da penalização da inadimplente, os prejuízos experimentados pelo contratante adimplente, resultando que, optando por exigir indenização superior à convencionada, deve comprovar que os prejuízos que sofrera efetivamente excederam o prefixado na cláusula penal, resultando que, não evidenciando o promissário comprador que o que deixara de auferir com o imóvel prometido enquanto perdurara a mora o que lhe é contratualmente assegurado, representando a prefixação dos prejuízos que sofrera, não pode ser contemplado com duplicidade de compensação (CC, art. 416, parágrafo único). 8. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promissária vendedora na baixa do gravame, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884). 9. Caracterizada a inadimplência da construtora, traduzida na delonga em efetivar a baixa na hipoteca do imóvel objeto do concerto de compra e venda entabulado entre as partes após o termo do prazo contratual previsto, ensejando inadimplemento contratual lhe atribuível, sujeita-se à incidência da compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando conforme com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser preservada incólume de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é compensar o consumidor adquirente pelos efeitos inerentes ao inadimplemento (CC, art. 413). 10. Segundo a nova codificação civil, o desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos das partes exitosas e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11). 11. Apelações conhecidas e desprovidas. Unânime. Os recorrentes alegam que o acórdão impugnado ensejou violação aos artigos 114, e 115, ambos da Lei 13.105/2015, quando concluiu pela ilegitimidade passiva do Banco financiador do empreendimento imobiliário (beneficiário da hipoteca) para integrar o polo passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, uma vez que, diante do que foi pleiteado na petição inicial, era obrigatório o seu chamamento aos autos. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada afronta aos artigos 114, e 115, ambos da Lei 13.105/2015. Isso porque a turma julgadora assentou: Entrementes, não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira beneficiária da garantia hipotecária que alcançara a unidade negociada, uma vez que o pedido aviado pelos autores cingira-se a pleitear a cominação à promitente vendedora da obrigação de cumprir o disposto no contrato de compra e venda e providenciar a baixa da hipoteca do imóvel junto à instituição financeira e ao cartório de imóveis. Destaca-se não se olvidar que, nos casos em que o consumidor almeja o cancelamento direto da hipoteca ou a adjudicação compulsória do bem, aí sim poderia se cogitar da necessidade de o banco integrar a composição passiva da lide, derivada da inexorável evidência de que, na condição de agente financeiro e credor da alienante, haja vista que o bem lhe foram oferecido em garantia do mútuo que fomentara, é diretamente afetado pelo provimento almejado, pois ficaria desprovido da garantia que lhe fora oferecida. Contudo, na hipótese, os autores requereram o cumprimento das cláusulas do contrato de compra e venda firmado com a promitente vendedora, por meio do qual se obrigara a providenciar a baixa da hipoteca. Como o cancelamento da hipoteca deve ser precedido da quitação do débito da construtora ré junto à instituição financeira detentora da garantia, não há que se cogitar qualquer prejuízo imputável ao agente financeiro de modo a tornar necessária a presença da instituição financeira no polo passivo da presente demanda. O que sobeja, ademais, é que, a par de os autores não terem, em suma, alinhado nenhum argumento e pedido volvido ao banco, com ele jamais mantiveram vínculo obrigacional, ou seja, entre eles não subsistira nenhum liame ou vínculo jurídico (ID 11530906). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório acostado aos autos, providência vedada a luz do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023