Tribunal: TJDFT
Processo: 0715812-08.2019.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-09-30
Data de publicação: 2020-10-14

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ação de cobrança. reconvenção. reconvenção sucessiva. contrato de promessa de compra e venda. imóvel em construção. resolução. valores pagos. restituição. relação negocial. CDC. INCIDÊNCIA. DISTRATO. art. 2o da Lei n. 13.786/2018, c/c, art. 67-a, ii, da lei n. 4.591/64. pena convencional. limite. 25% da quantia paga pelo promitente comprador. aplicação. vigência da lei n. 13.786/2018. resolução contratual. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR em razão de sua inadimplência. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25%. EXCESSO. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO PARA 10%. arts. 413 do Código Civil e 53 e 51, IV, do CDC. BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. imóvel de pequeno valor (vaga de garagem). juros moratórios. dies a quo. fixação. data do trânsito em julgado da sentença. resolução. requerimento. promitente comprador. inadimplência. culpa. REsp n 1.740.911/DF (Tema 1.002). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECONVENÇÃO. JUROS DE MORA. DIES A QUO. FIXAÇÃO. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA.
1. Quando a relação negocial tiver por objeto a construção de imóvel novo, formalizado através de contrato de promessa de compra e venda, entre consumidor e construtor ou incorporador, verifica-se que incide à relação jurídica em comento, o regramento inserto no CDC, em razão das partes processuais qualificarem-se como fornecedor e consumidor, nos termos dos arts. 2o e 3o, ambos deste Código.
2. Como é consabido, a partir do advento da Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018, a pena convencional, em caso de distrato, não pode exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, nos termos do seu art. 2o, c/c, 67 - A, II, da Lei n. 4.591/64. 2.1. Por conseguinte, a aplicação deste limite somente pode incidir sobre contratos firmados após o início da vigência da Lei n. 13.786/2018, em respeito ao ato jurídico perfeito e à segurança jurídica, a teor do disposto no artigo 6o, §1o, da LINDB.
3. Os efeitos da resolução do contrato de promessa de compra e venda, notadamente do percentual da multa relativa à cláusula penal, deve respeitar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato que se qualificam como nortes da legislação civil, a teor do disposto no art. 413 do Código Civil, c/c, arts. 51, IV e 53, ambos do CDC.
4. No caso concreto, diante do valor do bem, da importância paga e da quantia representada pela cláusula penal, conclui-se que a previsão de retenção pela promitente vendedora de 25% da quantia paga pela promitente compradora constitui cláusula abusiva e deve ser revista, por constituir montante excessivo diante da natureza do negócio, com suporte nos artigos 53 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.
5. Julga-se devida a manutenção da sua redução de 25% (vinte e cinco por cento) para 10% (dez por cento) dos valores pagos, por não ser possível justificar retenção superior, quando os prejuízos advindos do distrato não ultrapassam aqueles presumíveis em situações semelhantes, concernentes a despesas administrativas, aliado ao fato que se trata de bem imóvel de pequeno valor (vaga de garagem).
6. O dies a quo dos juros moratórios, relativos à atualização monetária dos valores comprovadamente pagos por promitente comprador, deve ser fixado na data correspondente ao trânsito em julgado da decisão judicial, conforme tese fixada no julgamento do REsp n 1.740.911/DF (Tema 1.002), submetido ao rito dos recursos repetitivos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada. Reconvenção. Juros Moratórios. Dies a quo. Fixação.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ação de cobrança. reconvenção. reconvenção sucessiva. contrato de promessa de compra e venda. imóvel em construção. resolução. valores pagos. restituição. relação negocial. CDC. INCIDÊNCIA. DISTRATO. art. 2o da Lei n. 13.786/2018, c/c, art. 67-a, ii, da lei n. 4.591/64. pena convencional. limite. 25% da quantia paga pelo promitente comprador. aplicação. vigência da lei n. 13.786/2018. resolução contratual. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR em razão de sua inadimplência. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25%. EXCESSO. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO PARA 10%. arts. 413 do Código Civil e 53 e 51, IV, do CDC. BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. imóvel de pequeno valor (vaga de garagem). juros moratórios. dies a quo. fixação. data do trânsito em julgado da sentença. resolução. requerimento. promitente comprador. inadimplência. culpa. REsp n 1.740.911/DF (Tema 1.002). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECONVENÇÃO. JUROS DE MORA. DIES A QUO. FIXAÇÃO. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA.
1. Quando a relação negocial tiver por objeto a construção de imóvel novo, formalizado através de contrato de promessa de compra e venda, entre consumidor e construtor ou incorporador, verifica-se que incide à relação jurídica em comento, o regramento inserto no CDC, em razão das partes processuais qualificarem-se como fornecedor e consumidor, nos termos dos arts. 2o e 3o, ambos deste Código.
2. Como é consabido, a partir do advento da Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018, a pena convencional, em caso de distrato, não pode exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, nos termos do seu art. 2o, c/c, 67 - A, II, da Lei n. 4.591/64. 2.1. Por conseguinte, a aplicação deste limite somente pode incidir sobre contratos firmados após o início da vigência da Lei n. 13.786/2018, em respeito ao ato jurídico perfeito e à segurança jurídica, a teor do disposto no artigo 6o, §1o, da LINDB.
3. Os efeitos da resolução do contrato de promessa de compra e venda, notadamente do percentual da multa relativa à cláusula penal, deve respeitar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato que se qualificam como nortes da legislação civil, a teor do disposto no art. 413 do Código Civil, c/c, arts. 51, IV e 53, ambos do CDC.
4. No caso concreto, diante do valor do bem, da importância paga e da quantia representada pela cláusula penal, conclui-se que a previsão de retenção pela promitente vendedora de 25% da quantia paga pela promitente compradora constitui cláusula abusiva e deve ser revista, por constituir montante excessivo diante da natureza do negócio, com suporte nos artigos 53 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.
5. Julga-se devida a manutenção da sua redução de 25% (vinte e cinco por cento) para 10% (dez por cento) dos valores pagos, por não ser possível justificar retenção superior, quando os prejuízos advindos do distrato não ultrapassam aqueles presumíveis em situações semelhantes, concernentes a despesas administrativas, aliado ao fato que se trata de bem imóvel de pequeno valor (vaga de garagem).
6. O dies a quo dos juros moratórios, relativos à atualização monetária dos valores comprovadamente pagos por promitente comprador, deve ser fixado na data correspondente ao trânsito em julgado da decisão judicial, conforme tese fixada no julgamento do REsp n 1.740.911/DF (Tema 1.002), submetido ao rito dos recursos repetitivos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada. Reconvenção. Juros Moratórios. Dies a quo. Fixação.