Tribunal: TJDFT
Processo: 0003045-81.2016.8.07.0001
Órgão julgador: JOSÉ DIVINO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. ÍNDICES. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. LUCROS CESSANTES. DANOS EMERGENTES. MULTA CONTRATUAL INVERTIDA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
I – Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, assiste ao promitente comprador o direito a restituição integral das parcelas pagas, sendo incabível a retenção de qualquer percentual.
II – O valor a ser restituído deve ser atualizado a partir do efetivo desembolso, aplicando-se o INCC até a data do ajuizamento da ação e o INPC após. Precedentes do STJ e do TJDFT.
III – Ao apreciar os recursos especiais representativos da controvérsia, REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, referentes ao Tema 970, o STJ firmou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
IV – No julgamento dos recursos especiais representativos da controvérsia, REsp1.614.721/DF e REsp1.631.485/DF, referentes ao Tema 971, o STJ firmou a tese de que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
V – Embora o STJ, ao julgar o REsp 1.614.721/DF, tenha decidido pela possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do comprador, estabeleceu que o adquirente deve optar pelo recebimento da multa ou dos lucros cessantes, pois entendeu que se tratam de “verbas de mesma natureza e escopo (eminentemente compensatórias)”.
VI – O exame dos argumentos expostos pelo STJ ao julgar os temas 970 e 971 conduz à conclusão de que a indenização pelos lucros cessantes, a multa prevista para atraso da construtora em valor equivalente ao aluguel e a cláusula penal prevista para mora do adquirente invertida não são cumuláveis, devendo a parte perceber apenas uma das quantias.
VII – O inadimplemento contratual não é de todo imprevisível e não dá ensejo, por si só, ao pagamento de indenização por danos morais.
VIII – Negou-se provimento ao recurso das rés e deu-se parcial provimento ao recurso da autora.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. ÍNDICES. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. LUCROS CESSANTES. DANOS EMERGENTES. MULTA CONTRATUAL INVERTIDA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
I – Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, assiste ao promitente comprador o direito a restituição integral das parcelas pagas, sendo incabível a retenção de qualquer percentual.
II – O valor a ser restituído deve ser atualizado a partir do efetivo desembolso, aplicando-se o INCC até a data do ajuizamento da ação e o INPC após. Precedentes do STJ e do TJDFT.
III – Ao apreciar os recursos especiais representativos da controvérsia, REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, referentes ao Tema 970, o STJ firmou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
IV – No julgamento dos recursos especiais representativos da controvérsia, REsp1.614.721/DF e REsp1.631.485/DF, referentes ao Tema 971, o STJ firmou a tese de que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
V – Embora o STJ, ao julgar o REsp 1.614.721/DF, tenha decidido pela possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do comprador, estabeleceu que o adquirente deve optar pelo recebimento da multa ou dos lucros cessantes, pois entendeu que se tratam de “verbas de mesma natureza e escopo (eminentemente compensatórias)”.
VI – O exame dos argumentos expostos pelo STJ ao julgar os temas 970 e 971 conduz à conclusão de que a indenização pelos lucros cessantes, a multa prevista para atraso da construtora em valor equivalente ao aluguel e a cláusula penal prevista para mora do adquirente invertida não são cumuláveis, devendo a parte perceber apenas uma das quantias.
VII – O inadimplemento contratual não é de todo imprevisível e não dá ensejo, por si só, ao pagamento de indenização por danos morais.
VIII – Negou-se provimento ao recurso das rés e deu-se parcial provimento ao recurso da autora.