Tribunal: TJDFT
Processo: 0713672-41.2019.8.07.0020
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-10-16
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. VENDA DO IMÓVEL NO CURSO DA LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DA CAUÇÃO AOS LOCATÁRIOS. CABIMENTO. MORA DO LOCADOR EM RESTITUIR O VALOR. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL NÃO CARACTERIZADA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

1. Em caso de venda do imóvel no curso da locação, pondo termo à relação ex locato, não é permitido ao locador alienante, ora recorrente, reter a caução dada em dinheiro pelos locatários/recorridos (três meses de aluguel), pois a Lei 8.245/91, em seu art. 38, § 4o, estabelece a reversão da referida garantia locatícia em benefício do locatário, bem como de todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma.

2. Outrossim, a possibilidade de compensação da caução ao final do contrato (cláusula segunda), ou mesmo até a efetiva entrega das chaves, conforme art. 39, da Lei de regência, não se aplica ao caso, ante o encerramento antecipado da sua vigência e por inexistir qualquer prova de eventuais danos ao imóvel. Desse modo, a restituição se impõe, sob pena de restar caracterizado o enriquecimento sem causa da recorrente, o que é vedado pelo art. 884 do Código Civil.

3. Não obstante, a hipótese dos autos não autoriza a incidência da cláusula penal. A lei do inquilinato a disciplina para o caso de o locatário devolver o imóvel antes do término da locação, restando caracterizada a infringência contratual (art. 4o). Contudo, a mora da recorrente/locadora, quanto à devolução da caução, não pode ser considerada como violação do contrato, uma vez que não pactuada pelas partes, bem como não há previsão na própria lei de regência. Cabe pontuar que não houve qualquer prejuízo para os recorridos, tendo em vista que estabeleceram nova relação locatícia com o adquirente do imóvel.

4. Ademais, “O objetivo da cláusula penal em contrato de locação de imóveis é garantir o cumprimento da obrigação principal, qual seja, a fruição do bem, de modo que não se considera descumprido o contrato pela só retenção da caução dada pelo locatário.” (Acórdão 1089460, 07019112620178070006, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA).

5. RECURSO CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada, apenas para excluir a condenação do recorrente ao pagamento do valor referente à cláusula penal (alínea “b” do dispositivo). Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95.

6. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. VENDA DO IMÓVEL NO CURSO DA LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DA CAUÇÃO AOS LOCATÁRIOS. CABIMENTO. MORA DO LOCADOR EM RESTITUIR O VALOR. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL NÃO CARACTERIZADA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

1. Em caso de venda do imóvel no curso da locação, pondo termo à relação ex locato, não é permitido ao locador alienante, ora recorrente, reter a caução dada em dinheiro pelos locatários/recorridos (três meses de aluguel), pois a Lei 8.245/91, em seu art. 38, § 4o, estabelece a reversão da referida garantia locatícia em benefício do locatário, bem como de todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma.

2. Outrossim, a possibilidade de compensação da caução ao final do contrato (cláusula segunda), ou mesmo até a efetiva entrega das chaves, conforme art. 39, da Lei de regência, não se aplica ao caso, ante o encerramento antecipado da sua vigência e por inexistir qualquer prova de eventuais danos ao imóvel. Desse modo, a restituição se impõe, sob pena de restar caracterizado o enriquecimento sem causa da recorrente, o que é vedado pelo art. 884 do Código Civil.

3. Não obstante, a hipótese dos autos não autoriza a incidência da cláusula penal. A lei do inquilinato a disciplina para o caso de o locatário devolver o imóvel antes do término da locação, restando caracterizada a infringência contratual (art. 4o). Contudo, a mora da recorrente/locadora, quanto à devolução da caução, não pode ser considerada como violação do contrato, uma vez que não pactuada pelas partes, bem como não há previsão na própria lei de regência. Cabe pontuar que não houve qualquer prejuízo para os recorridos, tendo em vista que estabeleceram nova relação locatícia com o adquirente do imóvel.

4. Ademais, “O objetivo da cláusula penal em contrato de locação de imóveis é garantir o cumprimento da obrigação principal, qual seja, a fruição do bem, de modo que não se considera descumprido o contrato pela só retenção da caução dada pelo locatário.” (Acórdão 1089460, 07019112620178070006, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA).

5. RECURSO CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada, apenas para excluir a condenação do recorrente ao pagamento do valor referente à cláusula penal (alínea “b” do dispositivo). Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95.

6. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.