Tribunal: TJDFT
Processo: 0006918-26.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-22
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. RESP No 1.151.956/SP (TEMA 938). ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. TERMO FINAL DA MULTA CONTRATUAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1 – Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de Recurso Especial repetitivo (REsp no 1.151.956/SP – Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). Assim, ajuizada a ação mais de 03 (três) anos depois do efetivo desembolso, a pretensão está prescrita.

2 – Os eventos mencionados pela Ré, morosidade da Administração Pública ou exigência desarrazoada de documentos na expedição da carta de habite-se, chuvas torrenciais, greve no transporte público e escassez de mão-de-obra qualificada, integram o risco inerente à atividade econômica desenvolvida pela empresa construtora, não se podendo compreender tratar-se de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis. Tem-se, ademais, que o próprio prazo de tolerância para a entrega do imóvel tem por fundamento albergar essas eventuais situações.

3 – Inexistindo caso fortuito ou força maior na espécie, o descumprimento contratual por parte da promitente vendedora, sem motivo hábil a justificá-lo, confere à promitente compradora o direito à rescisão judicial do contrato, conforme autoriza o art. 475 do Código Civil.

4 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, incluindo as arras, não havendo de se falar na aplicação da cláusula contratual que prevê retenção de valores, ante a mora por culpa exclusiva da Ré.

5 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

6 – Quando ocorre a entrega do imóvel, o termo final de incidência da multa é a data de entrega das chaves, pois este é o momento em que cessaria a mora da promitente vendedora e, por sua vez, seria o momento em que o consumidor poderia gozar do bem adquirido (Acórdão n.935931, 20130111142518APC, Relator: ANGELO PASSARELI 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/04/2016, Publicado no DJE: 29/04/2016. Pág.: 251/260). Todavia, não havendo notícia nos autos de que o imóvel tenha sido entregue, razão pela qual não é possível se fixar a data de entrega das chaves ou do habite-se como termo ad quem para a incidência da multa contratual, devendo ser fixado, por conseguinte, como termo final para sua incidência a data em que a prefixação de perdas e danos deixou de integrar o âmbito de deveres e obrigações resultantes do negócio jurídico entabulado entre as partes, o que coincide com a data da sentença em que foi decretada a rescisão contratual.

Apelação Cível da Ré desprovida.

Apelação Cível da Autora parcialmente provida.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. RESP No 1.151.956/SP (TEMA 938). ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. TERMO FINAL DA MULTA CONTRATUAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1 – Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de Recurso Especial repetitivo (REsp no 1.151.956/SP – Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). Assim, ajuizada a ação mais de 03 (três) anos depois do efetivo desembolso, a pretensão está prescrita.

2 – Os eventos mencionados pela Ré, morosidade da Administração Pública ou exigência desarrazoada de documentos na expedição da carta de habite-se, chuvas torrenciais, greve no transporte público e escassez de mão-de-obra qualificada, integram o risco inerente à atividade econômica desenvolvida pela empresa construtora, não se podendo compreender tratar-se de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis. Tem-se, ademais, que o próprio prazo de tolerância para a entrega do imóvel tem por fundamento albergar essas eventuais situações.

3 – Inexistindo caso fortuito ou força maior na espécie, o descumprimento contratual por parte da promitente vendedora, sem motivo hábil a justificá-lo, confere à promitente compradora o direito à rescisão judicial do contrato, conforme autoriza o art. 475 do Código Civil.

4 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, incluindo as arras, não havendo de se falar na aplicação da cláusula contratual que prevê retenção de valores, ante a mora por culpa exclusiva da Ré.

5 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

6 – Quando ocorre a entrega do imóvel, o termo final de incidência da multa é a data de entrega das chaves, pois este é o momento em que cessaria a mora da promitente vendedora e, por sua vez, seria o momento em que o consumidor poderia gozar do bem adquirido (Acórdão n.935931, 20130111142518APC, Relator: ANGELO PASSARELI 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/04/2016, Publicado no DJE: 29/04/2016. Pág.: 251/260). Todavia, não havendo notícia nos autos de que o imóvel tenha sido entregue, razão pela qual não é possível se fixar a data de entrega das chaves ou do habite-se como termo ad quem para a incidência da multa contratual, devendo ser fixado, por conseguinte, como termo final para sua incidência a data em que a prefixação de perdas e danos deixou de integrar o âmbito de deveres e obrigações resultantes do negócio jurídico entabulado entre as partes, o que coincide com a data da sentença em que foi decretada a rescisão contratual.

Apelação Cível da Ré desprovida.

Apelação Cível da Autora parcialmente provida.