Tribunal: TJDFT
Processo: 0704721-58.2019.8.07.0020
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-09-03
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. AÇÃO DECLARATÓRIA. JULGAMENTO CONJUNTO. POSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO (“IRREGULAR”). NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. CONTRIBUIÇÕES. LEI No 13.465/2017. LOTE COM ENTRADA PARA A VIA PÚBLICA. LIMITES DO CONDOMÍNIO. SERVIÇOS DISPONIBILIZADOS AO MORADOR. PAGAMENTOS DEVIDOS.
1. Cabível o julgamento conjunto da ação declaratória de inexistência de vínculo jurídico/débito e da ação de cobrança correlacionada para evitar o risco de prolação de decisões conflitantes, caso decididas separadamente, conforme estipula o art. 55, § 3o do Código de Processo Civil.
2. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária.
3. A Lei no 13.465/17, fruto da conversão da Medida Provisória no 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei no 6.766/79, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
4. A administração de imóveis, nos termos acima, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos.
5. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei.
6. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ (“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”).
7. O lote que tem entrada pela área externa do condomínio, mas está inserido dentro de seus limites, não está isento do pagamento das contribuições associativas. Os serviços prestados pelo condomínio (segurança, entrega de correspondências, coleta de lixo e etc.) estão colocados à disposição do morador, ainda que ele opte por não os utilizar. Precedentes deste Tribunal.
8. Recurso do condomínio/réu na ação declaratória conhecido e provido. Recurso do condomínio/autor na ação de cobrança conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. AÇÃO DECLARATÓRIA. JULGAMENTO CONJUNTO. POSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO (“IRREGULAR”). NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. CONTRIBUIÇÕES. LEI No 13.465/2017. LOTE COM ENTRADA PARA A VIA PÚBLICA. LIMITES DO CONDOMÍNIO. SERVIÇOS DISPONIBILIZADOS AO MORADOR. PAGAMENTOS DEVIDOS.
1. Cabível o julgamento conjunto da ação declaratória de inexistência de vínculo jurídico/débito e da ação de cobrança correlacionada para evitar o risco de prolação de decisões conflitantes, caso decididas separadamente, conforme estipula o art. 55, § 3o do Código de Processo Civil.
2. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária.
3. A Lei no 13.465/17, fruto da conversão da Medida Provisória no 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei no 6.766/79, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
4. A administração de imóveis, nos termos acima, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos.
5. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei.
6. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ (“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”).
7. O lote que tem entrada pela área externa do condomínio, mas está inserido dentro de seus limites, não está isento do pagamento das contribuições associativas. Os serviços prestados pelo condomínio (segurança, entrega de correspondências, coleta de lixo e etc.) estão colocados à disposição do morador, ainda que ele opte por não os utilizar. Precedentes deste Tribunal.
8. Recurso do condomínio/réu na ação declaratória conhecido e provido. Recurso do condomínio/autor na ação de cobrança conhecido e parcialmente provido.