Tribunal: TJDFT
Processo: 0014547-85.2014.8.07.0001
Órgão julgador: J.J. COSTA CARVALHO
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-07
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – LUCROS CESSANTES – TERMO FINAL – AVERBAÇÃO DO HABITE-SE – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL – DEFEITOS NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA – HONORÁRIOS CONTRATUAIS – INEFICÁCIA EM RELAÇÃO À PARTE CONTRÁRIA.
1) O STJ instituiu, no REsp 1551956, a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
2) Não constituem força maior ou caso fortuito fatores inerentes à atividade desenvolvida pela construtora, não afastando, portanto, a sua mora no atraso do empreendimento imobiliário.
3) Para efeitos de definição de prazo para o pagamento de indenização por lucros cessantes, a conclusão da obra se obtém com a averbação do habite-se, pois é a partir desse marco que o financiamento é possível.
4) O STJ, no julgamento dos REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485, fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
5 Apesar de o STJ ter considerado tal possibilidade em favor do consumidor, não é possível a inversão automática, sendo necessário que tal cláusula seja convertida “para prévia redução a dinheiro das prestações de natureza heterogênea a dinheiro”, por meio de liquidação, vedada, ainda, a sua cumulação com lucros cessantes.
6) Não é possível a pretensão de congelamento do saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel. Há outros instrumentos próprios de compensação.
7) “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador” (IRDR 20160020349044).
8) À parte autora compete provar os defeitos no imóvel, sobretudo quando haja recebido o bem sem qualquer ressalva.
9) O STJ tem jurisprudência consolidada no sentido de que "o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe 22/3/2017).
10) O contrato de honorários contratuais firmado entre o cliente e o seu advogado, diferentemente da verba sucumbencial, não tem eficácia em relação à parte contrária.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – LUCROS CESSANTES – TERMO FINAL – AVERBAÇÃO DO HABITE-SE – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL – DEFEITOS NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA – HONORÁRIOS CONTRATUAIS – INEFICÁCIA EM RELAÇÃO À PARTE CONTRÁRIA.
1) O STJ instituiu, no REsp 1551956, a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
2) Não constituem força maior ou caso fortuito fatores inerentes à atividade desenvolvida pela construtora, não afastando, portanto, a sua mora no atraso do empreendimento imobiliário.
3) Para efeitos de definição de prazo para o pagamento de indenização por lucros cessantes, a conclusão da obra se obtém com a averbação do habite-se, pois é a partir desse marco que o financiamento é possível.
4) O STJ, no julgamento dos REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485, fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
5 Apesar de o STJ ter considerado tal possibilidade em favor do consumidor, não é possível a inversão automática, sendo necessário que tal cláusula seja convertida “para prévia redução a dinheiro das prestações de natureza heterogênea a dinheiro”, por meio de liquidação, vedada, ainda, a sua cumulação com lucros cessantes.
6) Não é possível a pretensão de congelamento do saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel. Há outros instrumentos próprios de compensação.
7) “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador” (IRDR 20160020349044).
8) À parte autora compete provar os defeitos no imóvel, sobretudo quando haja recebido o bem sem qualquer ressalva.
9) O STJ tem jurisprudência consolidada no sentido de que "o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe 22/3/2017).
10) O contrato de honorários contratuais firmado entre o cliente e o seu advogado, diferentemente da verba sucumbencial, não tem eficácia em relação à parte contrária.