Tribunal: TJDFT
Processo: 0014541-04.2016.8.07.0003
Órgão julgador: SANDOVAL OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-01-28

Ementa:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA PARTE AUTORA. INOVAÇÃO RECURSAL. ALEGAÇÃO DE FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. OMISSÃO NA SENTENÇA. VÍCIO APONTADO EM RECURSO. APRECIAÇÃO PELO TRIBUNAL. POSSIBILIDADE. ARTIGO 1.013, §1o, CPC. RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA CORRETORA QUANTO À RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS À INCORPORADORA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO. CULPA DA PROMITENTE-COMPRADORA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. AJUIZAMENTO TARDIO DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRA DO IMÓVEL. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10%. LUCROS CESSANTES. CONDENAÇÃO. OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS E IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Apelações interpostas contra sentença que, na ação de conhecimento (Obrigação de fazer), julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com retorno das partes ao status quo ante, devendo a parte requerida restituir 90% do valor total pago pela autora, excluída a comissão de corretagem, corrigido monetariamente conforme índice do INPC desde cada pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; declarar nulas as cobranças de taxa de condomínio e de IPTU e de taxa de ocupação; pronunciar a prescrição referente à pretensão de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem; e determinar a liberação do imóvel objeto do contrato para novas negociações.

2. Os limites recursais são definidos pela matéria suscitada pelas partes e apreciada pelo Juízo a quo, sendo incabível a introdução de novas teses em sede recursal, sob pena de configurar supressão de instância, pois o órgão ad quem desempenha precipuamente o papel de revisor. Recurso da autora parcialmente conhecido.

3. O julgador não precisa rebater todos os argumentos suscitados pelas partes, sendo bastante a exposição dos fundamentos que o conduziram à conclusão adotada.

4. No caso em tela, observa-se que a sentença hostilizada, ao entender pela legitimidade de ambas as partes para arcarem com a comissão de corretagem, alçou como fundamento a participação tanto da incorporadora quanto da corretora na cadeia econômica referente ao fornecimento do produto. Destarte, deve ser rejeitada a preliminar suscitada

5. A sentença padece do vício de omissão quando não aprecia preliminar de ilegitimidade passiva, arguida em contestação. Contudo, por força do disposto no artigo 1.013, §1o, do CPC, a questão novamente alçada em recurso pode ser apreciada pelo Tribunal.

6. Não obstante a pertinência subjetiva da incorporadora e corretora com os pedidos aduzidos na exordial, inevitável o reconhecimento da ilegitimidade da corretora quanto à devolução dos valores pela compra do imóvel ou em eventual condenação em lucros cessantes pelo atraso na entrega do bem. Isso porque a corretora apenas participou da intermediação da compra e venda do imóvel.

7. Segundo a teoria da asserção, a demanda deve ser analisada de acordo com os termos propostos na petição inicial. Se a parte autora faz jus ou não ao direito que alega, é questão a ser apreciada no mérito, não em sede de preliminar.

8. Havendo relação negocial entre as partes para a cobrança de taxas condominiais e IPTU, evidente o reconhecimento da legitimidade da incorporadora a ocupar o pólo passivo da demanda.

9. Conquanto a Construtora aponte como obstáculos determinantes para o atraso na entrega do imóvel a morosidade administrativa por parte da CEB e da CAESB para aprovar a execução da obra, tais fatos não se prestam ao afastamento de sua responsabilidade pelo inadimplemento ocorrido, por representarem riscos inerentes à atividade desempenhada.

10. No âmbito do Direito do Consumidor, para análise da responsabilidade civil dos fornecedores, adota-se a teoria do risco do empreendimento, inserta no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor.

11. O ajuizamento tardio da ação implica comportamento contraditório à pretensão de rescindir o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, sob o argumento de ocorrência de prejuízos financeiros em virtude de atraso na entrega do bem, cujo Habite-se já havia sido emitido há meses.

12. Nos termos do artigo 5o do CPC, “aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé.”. Neste passo, como consequência do princípio da boa-fé objetiva, o ordenamento jurídico veda a venire contra factum proprium.

13. Revela-se o comportamento contraditório da autora em requerer a rescisão contratual somente após anos do prazo de entrega do imóvel e quase dez meses à emissão do Habite-se, ocasião em que o bem já estava pronto para a entrega e o contrato cumprido, ainda que tardiamente, pela Incorporadora. Neste contexto, correta a sentença ao imputar-lhe a culpa pela rescisão contratual.

14. O Superior Tribunal de Justiça, através do verbete sumular n.o 543, consolidou entendimento nos seguintes termos: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

15. Nessa esteira de entendimento, somente é possível a retenção de parte dos valores pagos nas hipóteses em que o comprador seja inadimplente ou deseje rescindir o contrato por livre e espontânea vontade, o que se amolda ao caso dos autos, tendo em vista que o distrato foi celebrado por não ter a promitente-comprador quitado o saldo devedor.

16. Não comprovados eventuais prejuízos extraordinários decorrentes do distrato, cumpre observar, a título de retenção dos valores a serem restituídos à promitente-compradora, o patamar mínimo fixado pela Corte Superior de Justiça, qual seja, 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago.

17. Nos casos em que a entrega da unidade imobiliária não ocorreu dentro do prazo contratualmente estipulado, aplica-se a presunção de prejuízo ao comprador, pois, com a mora da Construtora, a parte requerente ficou impossibilitada de usufruir do imóvel, seja para fins de locação, ou até mesmo para venda a terceiros, o que implica lesão a seu patrimônio, devendo, portanto, ser ressarcida financeiramente.

18. Uma vez descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, a condenação da construtora ao pagamento de perdas e danos encontra amparo em diversos dispositivos normativos do Código Civil.

19. Esta Corte entende ser “válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.” Precedentes desta Corte.

20. O colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, firmou a seguinte tese: o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação” (REsp n. 1.345.331/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos).

21. Cuida-se de sucumbência recíproca quando os litigantes decaíram em parte proporcionalmente equivalentes.

22. Recursos das requeridas conhecidos. Recurso da autora parcialmente conhecido. Apelo da primeira requerida desprovido. Recurso da segunda requerida provido para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva. Apelo da autora parcialmente provido para reformar a sentença e julgar procedente o pedido de condenação da primeira ré em indenização por lucros cessantes.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA PARTE AUTORA. INOVAÇÃO RECURSAL. ALEGAÇÃO DE FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. OMISSÃO NA SENTENÇA. VÍCIO APONTADO EM RECURSO. APRECIAÇÃO PELO TRIBUNAL. POSSIBILIDADE. ARTIGO 1.013, §1o, CPC. RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA CORRETORA QUANTO À RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS À INCORPORADORA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO. CULPA DA PROMITENTE-COMPRADORA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. AJUIZAMENTO TARDIO DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRA DO IMÓVEL. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10%. LUCROS CESSANTES. CONDENAÇÃO. OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS E IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Apelações interpostas contra sentença que, na ação de conhecimento (Obrigação de fazer), julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com retorno das partes ao status quo ante, devendo a parte requerida restituir 90% do valor total pago pela autora, excluída a comissão de corretagem, corrigido monetariamente conforme índice do INPC desde cada pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; declarar nulas as cobranças de taxa de condomínio e de IPTU e de taxa de ocupação; pronunciar a prescrição referente à pretensão de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem; e determinar a liberação do imóvel objeto do contrato para novas negociações.

2. Os limites recursais são definidos pela matéria suscitada pelas partes e apreciada pelo Juízo a quo, sendo incabível a introdução de novas teses em sede recursal, sob pena de configurar supressão de instância, pois o órgão ad quem desempenha precipuamente o papel de revisor. Recurso da autora parcialmente conhecido.

3. O julgador não precisa rebater todos os argumentos suscitados pelas partes, sendo bastante a exposição dos fundamentos que o conduziram à conclusão adotada.

4. No caso em tela, observa-se que a sentença hostilizada, ao entender pela legitimidade de ambas as partes para arcarem com a comissão de corretagem, alçou como fundamento a participação tanto da incorporadora quanto da corretora na cadeia econômica referente ao fornecimento do produto. Destarte, deve ser rejeitada a preliminar suscitada

5. A sentença padece do vício de omissão quando não aprecia preliminar de ilegitimidade passiva, arguida em contestação. Contudo, por força do disposto no artigo 1.013, §1o, do CPC, a questão novamente alçada em recurso pode ser apreciada pelo Tribunal.

6. Não obstante a pertinência subjetiva da incorporadora e corretora com os pedidos aduzidos na exordial, inevitável o reconhecimento da ilegitimidade da corretora quanto à devolução dos valores pela compra do imóvel ou em eventual condenação em lucros cessantes pelo atraso na entrega do bem. Isso porque a corretora apenas participou da intermediação da compra e venda do imóvel.

7. Segundo a teoria da asserção, a demanda deve ser analisada de acordo com os termos propostos na petição inicial. Se a parte autora faz jus ou não ao direito que alega, é questão a ser apreciada no mérito, não em sede de preliminar.

8. Havendo relação negocial entre as partes para a cobrança de taxas condominiais e IPTU, evidente o reconhecimento da legitimidade da incorporadora a ocupar o pólo passivo da demanda.

9. Conquanto a Construtora aponte como obstáculos determinantes para o atraso na entrega do imóvel a morosidade administrativa por parte da CEB e da CAESB para aprovar a execução da obra, tais fatos não se prestam ao afastamento de sua responsabilidade pelo inadimplemento ocorrido, por representarem riscos inerentes à atividade desempenhada.

10. No âmbito do Direito do Consumidor, para análise da responsabilidade civil dos fornecedores, adota-se a teoria do risco do empreendimento, inserta no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor.

11. O ajuizamento tardio da ação implica comportamento contraditório à pretensão de rescindir o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, sob o argumento de ocorrência de prejuízos financeiros em virtude de atraso na entrega do bem, cujo Habite-se já havia sido emitido há meses.

12. Nos termos do artigo 5o do CPC, “aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé.”. Neste passo, como consequência do princípio da boa-fé objetiva, o ordenamento jurídico veda a venire contra factum proprium.

13. Revela-se o comportamento contraditório da autora em requerer a rescisão contratual somente após anos do prazo de entrega do imóvel e quase dez meses à emissão do Habite-se, ocasião em que o bem já estava pronto para a entrega e o contrato cumprido, ainda que tardiamente, pela Incorporadora. Neste contexto, correta a sentença ao imputar-lhe a culpa pela rescisão contratual.

14. O Superior Tribunal de Justiça, através do verbete sumular n.o 543, consolidou entendimento nos seguintes termos: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

15. Nessa esteira de entendimento, somente é possível a retenção de parte dos valores pagos nas hipóteses em que o comprador seja inadimplente ou deseje rescindir o contrato por livre e espontânea vontade, o que se amolda ao caso dos autos, tendo em vista que o distrato foi celebrado por não ter a promitente-comprador quitado o saldo devedor.

16. Não comprovados eventuais prejuízos extraordinários decorrentes do distrato, cumpre observar, a título de retenção dos valores a serem restituídos à promitente-compradora, o patamar mínimo fixado pela Corte Superior de Justiça, qual seja, 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago.

17. Nos casos em que a entrega da unidade imobiliária não ocorreu dentro do prazo contratualmente estipulado, aplica-se a presunção de prejuízo ao comprador, pois, com a mora da Construtora, a parte requerente ficou impossibilitada de usufruir do imóvel, seja para fins de locação, ou até mesmo para venda a terceiros, o que implica lesão a seu patrimônio, devendo, portanto, ser ressarcida financeiramente.

18. Uma vez descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, a condenação da construtora ao pagamento de perdas e danos encontra amparo em diversos dispositivos normativos do Código Civil.

19. Esta Corte entende ser “válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.” Precedentes desta Corte.

20. O colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, firmou a seguinte tese: o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação” (REsp n. 1.345.331/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos).

21. Cuida-se de sucumbência recíproca quando os litigantes decaíram em parte proporcionalmente equivalentes.

22. Recursos das requeridas conhecidos. Recurso da autora parcialmente conhecido. Apelo da primeira requerida desprovido. Recurso da segunda requerida provido para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva. Apelo da autora parcialmente provido para reformar a sentença e julgar procedente o pedido de condenação da primeira ré em indenização por lucros cessantes.