Tribunal: TJDFT
Processo: 0016374-91.2015.8.07.0003
Órgão julgador: GISLENE PINHEIRO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-29
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. JULGAMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. INCIDENCIA DO CDC. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. CLÁUSULA PENAL IMPUTÁVEL EXCLUSIVAMENTE AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO AO FORNECEDOR. MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. REQUISITOS. NÃO CABIMENTO AO CASO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, já que as empresas rés comercializam, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelos autores como destinatários finais.

2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.551.956/SP, de relatoria do eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino e submetido ao rito dos recursos repetitivos, deliberou pela Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC). 2.1. A pretensão de ressarcimento de valores pagos a título de comissão de corretagem/sinal está sujeita ao prazo trienal previsto no inciso IV do § 3o do artigo 206 do Código Civil, cujo termo inicial de sua fluência dá-se com o desembolso feito a esse título, de modo que se encontra prescrita a pretensão da restituição de valores pagos à título de corretagem.

3. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 25/06/2019 – Tema 971).

4. O STJ, também em recurso especial repetitivo, deliberou que a cláusula penal moratória – cuja finalidade é indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação –, se estabelecida em valor equivalente ao locatório, não poderá ser cumulada com lucros cessantes, sob pena de bis in idem. 4.1. Na situação em tela, há expressa previsão contratual com a finalidade de indenizar o consumidor pelo atraso na entrega do imóvel em porcentagem equivalente ao locatício. Logo, não se defere a cumulação.

5. Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. JULGAMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. INCIDENCIA DO CDC. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. CLÁUSULA PENAL IMPUTÁVEL EXCLUSIVAMENTE AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO AO FORNECEDOR. MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. REQUISITOS. NÃO CABIMENTO AO CASO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, já que as empresas rés comercializam, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelos autores como destinatários finais.

2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.551.956/SP, de relatoria do eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino e submetido ao rito dos recursos repetitivos, deliberou pela Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC). 2.1. A pretensão de ressarcimento de valores pagos a título de comissão de corretagem/sinal está sujeita ao prazo trienal previsto no inciso IV do § 3o do artigo 206 do Código Civil, cujo termo inicial de sua fluência dá-se com o desembolso feito a esse título, de modo que se encontra prescrita a pretensão da restituição de valores pagos à título de corretagem.

3. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 25/06/2019 – Tema 971).

4. O STJ, também em recurso especial repetitivo, deliberou que a cláusula penal moratória – cuja finalidade é indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação –, se estabelecida em valor equivalente ao locatório, não poderá ser cumulada com lucros cessantes, sob pena de bis in idem. 4.1. Na situação em tela, há expressa previsão contratual com a finalidade de indenizar o consumidor pelo atraso na entrega do imóvel em porcentagem equivalente ao locatício. Logo, não se defere a cumulação.

5. Apelação cível conhecida e parcialmente provida.