Tribunal: TJDFT
Processo: 0008001-77.2015.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
CIVIL. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. DESCABIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES PELA CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO COMPROVADO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. INVERSÃO. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO DE ADESÃO. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO. LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 971 E 970 DO STJ. TERMO FINAL DOS LUCROS CESSANTES EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ARRAS EM DOBRO. NÃO COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Apelações interpostas contra a sentença proferida em ação indenizatória de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta. 1.2. Na inicial, os autores requereram: a) a antecipação da tutela para que fosse suspensa a exigibilidade das parcelas vincendas, bem como proibida a inscrição pela requerida de seus nomes no cadastro de inadimplentes; b) a resolução dos contratos, com a devolução integral dos valores pagos; c) a devolução em dobro do valor pago a título de arras; d) a aplicação inversa das multas contratuais; e) a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes. 1.3. Alegaram que celebraram com a requerida, contrato de promessa de compra e venda das unidades imobiliárias de no 510 e 511, do empreendimento Le Quartier Águas Claras Gallerie e Bureau e que apesar de a previsão de entrega para o dia 28/02/2014, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o imóvel não foi entregue.
2. Na primeira apelação, os autores requerem a reforma da sentença. 2.1. Aduzem que há necessidade de inversão da cláusula que estipulou multa contratual em favor da parte vendedora, ora apelada, de forma a se equilibrar o negócio jurídico em tela e que deve haver devolução das arras em dobro, nos moldes do art. 418 do Código Civil.
3. Nesta sede recursal, a incorporadora ré requer que: a) sejam acolhidas as excludentes de responsabilidade (caso fortuito e força maior); b) o reconhecimento do adimplemento substancial do contrato; e c) seja retido percentual pactuado no contrato ou, no mínimo, 30% sobre o valor pago pelos autores. 3.1. Alternativamente, pleiteia: a) a exclusão da indenização por lucros cessantes ou ainda, de forma subsidiária, que sejam fixados os lucros cessantes de forma proporcional aos valores efetivamente pagos pelos apelados; b) que seja fixado como termo final dos lucros cessantes a data do ajuizamento da demanda ou, alternativamente, dia do deferimento da liminar que suspendeu os efeitos do contrato; c) a fixação de correção monetária adotado no âmbito do Judiciário, qual seja o INPC, não o INCC; e d) a distribuição correta do ônus da sucumbência das partes.
4. Do atraso da obra e do adimplemento substancial do contrato. 4.1. Os motivos ora invocados não são suficientemente aptos a justificar o atraso na entrega da edificação. Todas as providências relacionadas à construção civil, junto ao Poder Público ou a particulares, cabem ao fornecedor desse tipo de produto/serviço. 4.2. A mesma linha de raciocínio serve para a invocação de fenômenos da natureza, como chuvas torrenciais, bem como para problemas com o transporte público. 4.3. Os consumidores não podem ser prejudicados por relação jurídica independente, mormente quando em nada contribuiu para o insucesso do empreendimento. 4.4. Não existem provas nos autos que confirmem alegação de conclusão da obra. Aliás, a ação foi proposta porque o empreendimento não teria sido entregue aos promitentes compradores na data prevista na avença em questão. 4.5. A apelante reconhece que teria finalizado a construção, só faltando o "habite-se" para a entrega das unidades. Nesse sentido, não há que se falar em adimplemento do contrato se o promitente-comprador não teve a oportunidade de usufruir plenamente do imóvel que adquiriu.
5. Da retenção do valor pago pelo comprador. 5.1. O inadimplemento da promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão. 5.2. Conforme enunciado 543 da súmula do STJ, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor impõe a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, não sendo possível a retenção de arras ou de percentual sobre os valores já despendidos. 5.3. Não há de ser falar, no presente caso, em qualquer retenção de valores por parte da ré, ora apelante.
6. Da inversão da multa contratual e da cumulação com lucros cessantes. 6.1. Em sede de julgamento de casos repetitivos, o STJ definiu que, existindo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente do imóvel em construção, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização devida pelo vendedor inadimplente (Tema 971). 6.2. Na esteira desta orientação, a parte requerida deveria suportar a multa fixada do contrato firmado entre as partes exclusivamente contra os compradores, ante o atraso na entrega do imóvel. 6.3. Todavia, não se olvide que, também segundo a Corte Superior, é inadmissível a cumulação da referida multa com lucros cessantes (Tema 970). 6.4. Como a ré fora condenada a pagar lucros cessantes, não se revela cabível a inversão da multa contratual em seu desfavor, sob pena de ocorrer a cumulação vedada pela jurisprudência do STJ. 6.5. A data do ajuizamento da ação de rescisão contratual deve ser considerada como termo final dos lucros cessantes. 6.6. Jurisprudência desta Corte, “O marco final do cômputo da multa compensatória, que na hipótese tem natureza de lucros cessantes, deve ser a data em que o promitente comprador manifestou o desejo inequívoco de rescindir o contrato, ou seja, no caso, a data da propositura da ação” (07360828720188070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 12/8/2019).
7. Das arras. 7.1. Jurisprudência: “[...] 3. As arras confirmatórias são uma espécie de sinal com o objetivo de representar a firmeza do contrato. Pago o sinal e iniciada a execução do contrato, o valor é incorporado ao saldo devedor do imóvel, fazendo parte do preço do bem, deixando de ostentar a característica de garantia do contrato. Desfeito o negócio, deve o preço já pago pelo bem ser devolvido ao comprador para que as partes contratantes retornem ao status quo ante, cabendo a devolução na forma simples.4. Não sendo o caso de pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (art. 206, §3o, do Código Civil) e sim rescisão contratual com consequência de retorno das partes ao estado anterior, deve a comissão de corretagem ser devolvida juntamente com os valores pagos pelo adquirente, sem retenções e em única parcela. Não é cabível restituição em dobro, nos termos do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, quando não se comprovou engano injustificável e a má-fé da construtora/incorporadora no atraso para a entrega do imóvel. [...]”(20150111124719APC, Relator: Ana Cantarino, 3a Turma Cível, DJE: 5/5/2017.). 7.2. A devolução deve ocorrer de forma simples, uma vez que esta pressupõe a ocorrência de má-fé da ré, o que não foi comprovado nos autos.
8. Do índice de correção monetária adotado. 8.1. Enquanto a correção monetária tem por objetivo preservar o poder aquisitivo original da moeda, a incidência do INCC, Índice Nacional de Custo de Construção, destina-se a atualizar o valor das prestações do financiamento imobiliário durante a fase de execução da obra. O INCC não pode ser adotado como fator de correção monetária das parcelas a serem ressarcidas ao consumidor por configurar índice restrito à fase de construção. 8.2. A sentença deve ser reformada neste ponto a fim de que a correção monetária seja calculada pelo INPC.
9. Recurso dos autores improvido. 9.1. Recurso da ré parcialmente provido para que a correção monetária seja calculada pelo INPC, não pelo INCC.

Inteiro teor:
CIVIL. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. DESCABIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES PELA CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO COMPROVADO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. INVERSÃO. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO DE ADESÃO. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO. LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 971 E 970 DO STJ. TERMO FINAL DOS LUCROS CESSANTES EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ARRAS EM DOBRO. NÃO COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Apelações interpostas contra a sentença proferida em ação indenizatória de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta. 1.2. Na inicial, os autores requereram: a) a antecipação da tutela para que fosse suspensa a exigibilidade das parcelas vincendas, bem como proibida a inscrição pela requerida de seus nomes no cadastro de inadimplentes; b) a resolução dos contratos, com a devolução integral dos valores pagos; c) a devolução em dobro do valor pago a título de arras; d) a aplicação inversa das multas contratuais; e) a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes. 1.3. Alegaram que celebraram com a requerida, contrato de promessa de compra e venda das unidades imobiliárias de no 510 e 511, do empreendimento Le Quartier Águas Claras Gallerie e Bureau e que apesar de a previsão de entrega para o dia 28/02/2014, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o imóvel não foi entregue.
2. Na primeira apelação, os autores requerem a reforma da sentença. 2.1. Aduzem que há necessidade de inversão da cláusula que estipulou multa contratual em favor da parte vendedora, ora apelada, de forma a se equilibrar o negócio jurídico em tela e que deve haver devolução das arras em dobro, nos moldes do art. 418 do Código Civil.
3. Nesta sede recursal, a incorporadora ré requer que: a) sejam acolhidas as excludentes de responsabilidade (caso fortuito e força maior); b) o reconhecimento do adimplemento substancial do contrato; e c) seja retido percentual pactuado no contrato ou, no mínimo, 30% sobre o valor pago pelos autores. 3.1. Alternativamente, pleiteia: a) a exclusão da indenização por lucros cessantes ou ainda, de forma subsidiária, que sejam fixados os lucros cessantes de forma proporcional aos valores efetivamente pagos pelos apelados; b) que seja fixado como termo final dos lucros cessantes a data do ajuizamento da demanda ou, alternativamente, dia do deferimento da liminar que suspendeu os efeitos do contrato; c) a fixação de correção monetária adotado no âmbito do Judiciário, qual seja o INPC, não o INCC; e d) a distribuição correta do ônus da sucumbência das partes.
4. Do atraso da obra e do adimplemento substancial do contrato. 4.1. Os motivos ora invocados não são suficientemente aptos a justificar o atraso na entrega da edificação. Todas as providências relacionadas à construção civil, junto ao Poder Público ou a particulares, cabem ao fornecedor desse tipo de produto/serviço. 4.2. A mesma linha de raciocínio serve para a invocação de fenômenos da natureza, como chuvas torrenciais, bem como para problemas com o transporte público. 4.3. Os consumidores não podem ser prejudicados por relação jurídica independente, mormente quando em nada contribuiu para o insucesso do empreendimento. 4.4. Não existem provas nos autos que confirmem alegação de conclusão da obra. Aliás, a ação foi proposta porque o empreendimento não teria sido entregue aos promitentes compradores na data prevista na avença em questão. 4.5. A apelante reconhece que teria finalizado a construção, só faltando o "habite-se" para a entrega das unidades. Nesse sentido, não há que se falar em adimplemento do contrato se o promitente-comprador não teve a oportunidade de usufruir plenamente do imóvel que adquiriu.
5. Da retenção do valor pago pelo comprador. 5.1. O inadimplemento da promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão. 5.2. Conforme enunciado 543 da súmula do STJ, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor impõe a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, não sendo possível a retenção de arras ou de percentual sobre os valores já despendidos. 5.3. Não há de ser falar, no presente caso, em qualquer retenção de valores por parte da ré, ora apelante.
6. Da inversão da multa contratual e da cumulação com lucros cessantes. 6.1. Em sede de julgamento de casos repetitivos, o STJ definiu que, existindo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente do imóvel em construção, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização devida pelo vendedor inadimplente (Tema 971). 6.2. Na esteira desta orientação, a parte requerida deveria suportar a multa fixada do contrato firmado entre as partes exclusivamente contra os compradores, ante o atraso na entrega do imóvel. 6.3. Todavia, não se olvide que, também segundo a Corte Superior, é inadmissível a cumulação da referida multa com lucros cessantes (Tema 970). 6.4. Como a ré fora condenada a pagar lucros cessantes, não se revela cabível a inversão da multa contratual em seu desfavor, sob pena de ocorrer a cumulação vedada pela jurisprudência do STJ. 6.5. A data do ajuizamento da ação de rescisão contratual deve ser considerada como termo final dos lucros cessantes. 6.6. Jurisprudência desta Corte, “O marco final do cômputo da multa compensatória, que na hipótese tem natureza de lucros cessantes, deve ser a data em que o promitente comprador manifestou o desejo inequívoco de rescindir o contrato, ou seja, no caso, a data da propositura da ação” (07360828720188070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 12/8/2019).
7. Das arras. 7.1. Jurisprudência: “[...] 3. As arras confirmatórias são uma espécie de sinal com o objetivo de representar a firmeza do contrato. Pago o sinal e iniciada a execução do contrato, o valor é incorporado ao saldo devedor do imóvel, fazendo parte do preço do bem, deixando de ostentar a característica de garantia do contrato. Desfeito o negócio, deve o preço já pago pelo bem ser devolvido ao comprador para que as partes contratantes retornem ao status quo ante, cabendo a devolução na forma simples.4. Não sendo o caso de pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (art. 206, §3o, do Código Civil) e sim rescisão contratual com consequência de retorno das partes ao estado anterior, deve a comissão de corretagem ser devolvida juntamente com os valores pagos pelo adquirente, sem retenções e em única parcela. Não é cabível restituição em dobro, nos termos do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, quando não se comprovou engano injustificável e a má-fé da construtora/incorporadora no atraso para a entrega do imóvel. [...]”(20150111124719APC, Relator: Ana Cantarino, 3a Turma Cível, DJE: 5/5/2017.). 7.2. A devolução deve ocorrer de forma simples, uma vez que esta pressupõe a ocorrência de má-fé da ré, o que não foi comprovado nos autos.
8. Do índice de correção monetária adotado. 8.1. Enquanto a correção monetária tem por objetivo preservar o poder aquisitivo original da moeda, a incidência do INCC, Índice Nacional de Custo de Construção, destina-se a atualizar o valor das prestações do financiamento imobiliário durante a fase de execução da obra. O INCC não pode ser adotado como fator de correção monetária das parcelas a serem ressarcidas ao consumidor por configurar índice restrito à fase de construção. 8.2. A sentença deve ser reformada neste ponto a fim de que a correção monetária seja calculada pelo INPC.
9. Recurso dos autores improvido. 9.1. Recurso da ré parcialmente provido para que a correção monetária seja calculada pelo INPC, não pelo INCC.