Tribunal: TJDFT
Processo: 0715212-53.2020.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-09-30
Data de publicação: 2020-10-20

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUERES. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. REVISÃO TEMPORÁRIA DOS ALUGUERES. CONCERTO. CLÁUSULA REBUS SIC STANDIBUS. PRETENSÃO ADVINDA DA LOCATÁRIA. PANDEMIA. CORONAVÍRUS. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INCIDÊNCIA SOBRE O OBJETO NEGOCIAL. FATO EXTRAORDINÁRIO. CARACTERIZAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO (CC, ARTS. 317 E 478). APLICAÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. DEMONSTRAÇÃO. EQUALIZAÇÃO DO CONCERTO DIANTE DA NOVA REALIDADE INSTALADA. REDUÇÃO DOS ALUGUERES. METADE DO VALOR CONCERTADO. PERCENTUAL ELEVADO. ATIVIDADES NÃO PARALISADAS INTEGRALMENTE. RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. MODULAÇÃO DA MINORAÇÃO. REDUÇÃO DOS LOCATIVOS EM 30% DO VALOR CONVENCIONADO. NECESSIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.
1. A relação contratual locatícia encerra obrigação de natureza diferida e continuativa e, diante da sua gênese e destinação, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, notadamente em se tratando de imóvel comercial, é-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação, prestigiando-se, assim, a autonomia de vontade e prevenindo-se que haja intervenção judicial sobre o convencionado sem motivação extraordinária (CC, arts. 421 e 421-A).
2. Conquanto inexorável que o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem, subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial.
3. Do contexto normativo que prestigia a autonomia de vontade em ponderação com a preservação da comutatividade das obrigações, prevenindo que uma parte seja onerada desproporcionalmente em razão de fatos extraordinários que interferiam nas bases originárias do negócio, defronte os fatos econômicos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus, que, como público e notório, afetaram as bases negociais dos contratos de locação, legítima a interseção estatal sobre o convencionado no ambiente de locação de imóvel comercial, caso as partes não encontram solução suasória, como forma de ser prestigiada a preservação do vínculo mas sob bases consoantes à nova realidade econômica (CC. Arts. 317 e 478).
4. A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de caso fortuito e força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, donde emerge que, ainda que no ambiente de locação comercial com prazo de vigência longo ocorra cumprimento diferenciado da obrigação por uma das partes, havendo interesse na preservação do vínculo por parte da locatária, viável que haja interseção episódica e temporária sobre as bases negociais como forma de ser restabelecido e preservado o equilíbrio originalmente encontrado mediante redução ponderada e temporária dos locativos convencionados (CC, art. 478 e 479).
5. Conquanto legítima a interseção judicial em concerto de locação não residencial no contexto da pandemia do coronavírus e dos efeitos econômicos que irradiara, induzindo à redução episódica dos alugueres convencionados, se a minoração não traduz a realidade do mercado nem a redução de atividade experimentada pela sociedade empresária locatária, deve a redução ser modulada para percentual que afigure-se mais equânime e adequado para atender os interesses de ambos os contratantes, ponderando-se a redução da atividade negocial com o fato de que a revisão dos locativos não pode deixar o locador desguarnecido do mínimo exigido para a preservação da relação locatícia, consoante as bases teóricas da teoria da imprevisão.
6. Agravo de instrumento conhecido e provido. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUERES. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. REVISÃO TEMPORÁRIA DOS ALUGUERES. CONCERTO. CLÁUSULA REBUS SIC STANDIBUS. PRETENSÃO ADVINDA DA LOCATÁRIA. PANDEMIA. CORONAVÍRUS. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INCIDÊNCIA SOBRE O OBJETO NEGOCIAL. FATO EXTRAORDINÁRIO. CARACTERIZAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO (CC, ARTS. 317 E 478). APLICAÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. DEMONSTRAÇÃO. EQUALIZAÇÃO DO CONCERTO DIANTE DA NOVA REALIDADE INSTALADA. REDUÇÃO DOS ALUGUERES. METADE DO VALOR CONCERTADO. PERCENTUAL ELEVADO. ATIVIDADES NÃO PARALISADAS INTEGRALMENTE. RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. MODULAÇÃO DA MINORAÇÃO. REDUÇÃO DOS LOCATIVOS EM 30% DO VALOR CONVENCIONADO. NECESSIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.
1. A relação contratual locatícia encerra obrigação de natureza diferida e continuativa e, diante da sua gênese e destinação, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, notadamente em se tratando de imóvel comercial, é-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação, prestigiando-se, assim, a autonomia de vontade e prevenindo-se que haja intervenção judicial sobre o convencionado sem motivação extraordinária (CC, arts. 421 e 421-A).
2. Conquanto inexorável que o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem, subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial.
3. Do contexto normativo que prestigia a autonomia de vontade em ponderação com a preservação da comutatividade das obrigações, prevenindo que uma parte seja onerada desproporcionalmente em razão de fatos extraordinários que interferiam nas bases originárias do negócio, defronte os fatos econômicos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus, que, como público e notório, afetaram as bases negociais dos contratos de locação, legítima a interseção estatal sobre o convencionado no ambiente de locação de imóvel comercial, caso as partes não encontram solução suasória, como forma de ser prestigiada a preservação do vínculo mas sob bases consoantes à nova realidade econômica (CC. Arts. 317 e 478).
4. A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de caso fortuito e força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, donde emerge que, ainda que no ambiente de locação comercial com prazo de vigência longo ocorra cumprimento diferenciado da obrigação por uma das partes, havendo interesse na preservação do vínculo por parte da locatária, viável que haja interseção episódica e temporária sobre as bases negociais como forma de ser restabelecido e preservado o equilíbrio originalmente encontrado mediante redução ponderada e temporária dos locativos convencionados (CC, art. 478 e 479).
5. Conquanto legítima a interseção judicial em concerto de locação não residencial no contexto da pandemia do coronavírus e dos efeitos econômicos que irradiara, induzindo à redução episódica dos alugueres convencionados, se a minoração não traduz a realidade do mercado nem a redução de atividade experimentada pela sociedade empresária locatária, deve a redução ser modulada para percentual que afigure-se mais equânime e adequado para atender os interesses de ambos os contratantes, ponderando-se a redução da atividade negocial com o fato de que a revisão dos locativos não pode deixar o locador desguarnecido do mínimo exigido para a preservação da relação locatícia, consoante as bases teóricas da teoria da imprevisão.
6. Agravo de instrumento conhecido e provido. Unânime.