Tribunal: TJDFT
Processo: 0710448-46.2019.8.07.0004
Órgão julgador: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA. RETENÇÃO DO SINAL. RAZOABILIDADE DA FIXAÇÃO DAS ARRAS EM 8% DO VALOR DO CONTRATO. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS.
1. Insurgem-se os réus contra a sentença, proferida pelo Juízo do 1o JECCRIM do Gama, que julgou procedente em parte o pedido para reduzir o valor das arras devidas pelo recorrido para R$ 7.000,00. No caso, a autora firmou junto aos recorrentes promessa de compra e venda de imóvel, o qual seria adquirido por R$ 435.000,00, tendo pago como sinal a quantia de R$ 35.000,00. Entretanto, por “motivos de foro íntimo”, a autora não deu continuidade ao negócio jurídico e dele desistiu. Apesar de reconhecer sua culpa pelo desfazimento do contrato, aduz que faz jus à devolução das arras pela sua natureza confirmatória.
2. Inicialmente, destaco que as arras podem ser confirmatórias ou penitenciais, sendo que a única diferença entre elas é que na primeira há a possibilidade de ser requerida indenização suplementar, caso a parte prejudicada pelo desfazimento do negócio suporte perdas que superem o valor pré-fixado (arts. 418 e 419 do Código Civil). Já as arras penitenciais, pactuadas quando existe direito de arrependimento, têm função meramente indenizatória e, por isto, não autorizam perdas e danos adicionais (art. 420 do Código Civil).
3. No caso dos autos, o instrumento contratual firmado foi expresso em estabelecer a natureza penitencial do sinal pago (ID 17298851 – [...] o presente recibo de sinal será regido pelo art. 420 do Código Civil brasileiro [...]), de modo que o único valor ressarcitório que os vendedores farão jus é aquele pago a título de arras, sem a possibilidade de ser pleiteada indenização suplementar.
4. Friso que o sinal é instrumento por meio do qual ambas as partes se comprometem a concretizar o negócio jurídico, sendo que a consequência pecuniária para o inadimplente é idêntica àquela que seria aplicada ao outro contratante: se o arrependido for o comprador, perderá o sinal; se for o vendedor, terá que devolvê-lo em dobro.
5. Definido o caráter legítimo do sinal firmado entre as partes, resta concluir se o montante no qual ele foi fixado (R$ 35.000,00) ofende a razoabilidade e merece ser reduzido equitativamente pelo Poder Judiciário, por analogia ao que dispõe o art. 413 do Código Civil.
6. Nesta verificação, destaco a importância de as arras serem calculadas em valor referencial, isto é, tomando-se como base o valor do contrato cujo adimplemento se pretende assegurar. A fixação do valor do sinal sem atenção para o negócio jurídico principal é medida que se afasta da necessária justeza das decisões judiciais, uma vez que tanto poderia ser arbitrado um valor irrisório frente ao contrato, quanto uma quantia extremamente onerosa em uma relação negocial de menor valor econômico.
7. Em consideração a tais parâmetros, considero que a quantia contratualmente fixada a título de arras, equivalente a 8% do valor do contrato, não pode ser considerado “manifestamente excessivo” para justificar a intervenção judicial, devendo prevalecer a vontade livremente pactuada das partes. Friso que a modificação de cláusulas contratuais pelo Poder Judiciário, sob o fundamento de ofensa à razoabilidade, deve ser limitada às situações em que há evidente desproporção entre as obrigações, com onerosidade excessiva a um dos contratantes, o que não se revela presente no caso.
8. A própria jurisprudência citada na sentença (Acórdão 1154688, 07396184320178070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 20/2/2019, publicado no DJE: 7/3/2019, Matheus Phillipe Oliveira do Nascimento versus Olímpio Alves da Silva) tratou de contrato de compra e venda de imóvel com valor de R$ 400.000,00, tendo as arras sido arbitradas judicialmente em R$ 40.000,00, isto é, 10% do valor do contrato, o que reforça ainda mais a razoabilidade de, na situação da lide, o valor do sinal ser mantido em 8% do valor do contrato (R$ 35.000,00).
9. Cito outro precedente no qual o percentual de 10% do valor da dívida foi considerado razoável a título de arras: Acórdão 807464, 20121010076496APC, Relatora: SILVA LEMOS, Revisora: NÍDIA CORRÊA LIMA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/7/2014, publicado no DJE: 30/7/2014. Pág.: 119. Partes: Viviane de Jesus Silva Lourenço e Magno Lourenço Alves versus Luzia Rodrigues da Silva.
10. Assim, a redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil não possui espaço na presente lide, devendo ser mantido o valor pactuado a título de sinal e, consequentemente, garantida a sua retenção pelos recorrentes.
11. Recursos CONHECIDOS e PROVIDOS. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido. Sem condenação em custas e honorários pela ausência de recorrente vencido (art. 55 da Lei 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA. RETENÇÃO DO SINAL. RAZOABILIDADE DA FIXAÇÃO DAS ARRAS EM 8% DO VALOR DO CONTRATO. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS.
1. Insurgem-se os réus contra a sentença, proferida pelo Juízo do 1o JECCRIM do Gama, que julgou procedente em parte o pedido para reduzir o valor das arras devidas pelo recorrido para R$ 7.000,00. No caso, a autora firmou junto aos recorrentes promessa de compra e venda de imóvel, o qual seria adquirido por R$ 435.000,00, tendo pago como sinal a quantia de R$ 35.000,00. Entretanto, por “motivos de foro íntimo”, a autora não deu continuidade ao negócio jurídico e dele desistiu. Apesar de reconhecer sua culpa pelo desfazimento do contrato, aduz que faz jus à devolução das arras pela sua natureza confirmatória.
2. Inicialmente, destaco que as arras podem ser confirmatórias ou penitenciais, sendo que a única diferença entre elas é que na primeira há a possibilidade de ser requerida indenização suplementar, caso a parte prejudicada pelo desfazimento do negócio suporte perdas que superem o valor pré-fixado (arts. 418 e 419 do Código Civil). Já as arras penitenciais, pactuadas quando existe direito de arrependimento, têm função meramente indenizatória e, por isto, não autorizam perdas e danos adicionais (art. 420 do Código Civil).
3. No caso dos autos, o instrumento contratual firmado foi expresso em estabelecer a natureza penitencial do sinal pago (ID 17298851 – [...] o presente recibo de sinal será regido pelo art. 420 do Código Civil brasileiro [...]), de modo que o único valor ressarcitório que os vendedores farão jus é aquele pago a título de arras, sem a possibilidade de ser pleiteada indenização suplementar.
4. Friso que o sinal é instrumento por meio do qual ambas as partes se comprometem a concretizar o negócio jurídico, sendo que a consequência pecuniária para o inadimplente é idêntica àquela que seria aplicada ao outro contratante: se o arrependido for o comprador, perderá o sinal; se for o vendedor, terá que devolvê-lo em dobro.
5. Definido o caráter legítimo do sinal firmado entre as partes, resta concluir se o montante no qual ele foi fixado (R$ 35.000,00) ofende a razoabilidade e merece ser reduzido equitativamente pelo Poder Judiciário, por analogia ao que dispõe o art. 413 do Código Civil.
6. Nesta verificação, destaco a importância de as arras serem calculadas em valor referencial, isto é, tomando-se como base o valor do contrato cujo adimplemento se pretende assegurar. A fixação do valor do sinal sem atenção para o negócio jurídico principal é medida que se afasta da necessária justeza das decisões judiciais, uma vez que tanto poderia ser arbitrado um valor irrisório frente ao contrato, quanto uma quantia extremamente onerosa em uma relação negocial de menor valor econômico.
7. Em consideração a tais parâmetros, considero que a quantia contratualmente fixada a título de arras, equivalente a 8% do valor do contrato, não pode ser considerado “manifestamente excessivo” para justificar a intervenção judicial, devendo prevalecer a vontade livremente pactuada das partes. Friso que a modificação de cláusulas contratuais pelo Poder Judiciário, sob o fundamento de ofensa à razoabilidade, deve ser limitada às situações em que há evidente desproporção entre as obrigações, com onerosidade excessiva a um dos contratantes, o que não se revela presente no caso.
8. A própria jurisprudência citada na sentença (Acórdão 1154688, 07396184320178070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 20/2/2019, publicado no DJE: 7/3/2019, Matheus Phillipe Oliveira do Nascimento versus Olímpio Alves da Silva) tratou de contrato de compra e venda de imóvel com valor de R$ 400.000,00, tendo as arras sido arbitradas judicialmente em R$ 40.000,00, isto é, 10% do valor do contrato, o que reforça ainda mais a razoabilidade de, na situação da lide, o valor do sinal ser mantido em 8% do valor do contrato (R$ 35.000,00).
9. Cito outro precedente no qual o percentual de 10% do valor da dívida foi considerado razoável a título de arras: Acórdão 807464, 20121010076496APC, Relatora: SILVA LEMOS, Revisora: NÍDIA CORRÊA LIMA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/7/2014, publicado no DJE: 30/7/2014. Pág.: 119. Partes: Viviane de Jesus Silva Lourenço e Magno Lourenço Alves versus Luzia Rodrigues da Silva.
10. Assim, a redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil não possui espaço na presente lide, devendo ser mantido o valor pactuado a título de sinal e, consequentemente, garantida a sua retenção pelos recorrentes.
11. Recursos CONHECIDOS e PROVIDOS. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido. Sem condenação em custas e honorários pela ausência de recorrente vencido (art. 55 da Lei 9.099/95).