Tribunal: TJDFT
Processo: 0048746-36.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-11-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0048746-36.2014.8.07.0001 RECORRENTE: SÃO MAURÍCIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: ANNE DE SALES SILVA, LEANDRO TIAGO DE OLIVEIRA DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto por SÃO MAURÍCIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível, que concluiu (ID 19932992): (...) Em que pese o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP, ter sedimentado o entendimento de que deve ser considerado legal o pagamento da comissão de corretagem, desde que estabelecido no contrato, a meu ver o caso analisado por aquele Tribunal Superior não examinou a vastidão dos casos, isto é, a abrangência de todas as situações. Assim, para que não incorra na omissão prevista no artigo 489, §1o, inciso VI, do Código de Processo Civil, dou os motivos que me levam a deixar de seguir de seguir o precedente do Superior Tribunal de Justiça. Ressalto que meu posicionamento anterior ao referido recurso repetitivo já era no sentido de considerar a abusividade da aludida comissão de corretagem, além do mais, destaca-se que era o entendimento majoritário adotado por esta Turma Cível e pelo próprio Tribunal de Justiça, na esteira das decisões tomadas igualmente pelos demais Tribunais pátrios. Desse modo, a meu sentir, a decisão tomada pela Corte Superior não foi examinada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, o qual preza pela proteção do consumidor, diante de sua presunção de vulnerabilidade em situações como a em apreço, mormente em razão de se tratar de um contrato de adesão que, como é cediço, em pouco ou nada é discutido ou alterado pelo consumidor, que somente se limita a aderir a seus termos Notadamente, nesses casos, a dinâmica dos fatos evidencia que há uma relação de subordinação entre o corretor e a construtora. Isso porque, o comprador, em geral, não sai no mercado procurando um imóvel para comprar; ele normalmente vai até determinado local, onde é atendido por um profissional que atua no interesse da empresa. Essa é a prática atual e que foi demonstrada nos autos. (...) Assim sendo, denota-se que a comissão de corretagem, na forma como foi levada a efeito na hipótese, surgiu como condição para o aperfeiçoamento do negócio jurídico, de modo que ficaria até mesmo difícil ao consumidor, ora parte autora, ultimar a compra, acaso discordasse daquela retenção de valor, mormente quando se considerar a sua condição de cessionária no contrato imobiliário objeto da lide. Nesses moldes, forçoso convir que a comissão de corretagem não foi cobrada conforme prevê a lei civilista e muito menos de acordo com os princípios protetivos previstos na legislação consumerista. Pelo contrário, foi imposta de maneira unilateral ao consumidor, que sequer teve a oportunidade de escolher o profissional. Nesses termos, ao contrário do posicionamento adotado pelo STJ, tenho que a obrigação imputada ao consumidor, referente ao pagamento da verba de corretagem, nos moldes que vem sendo praticado pelas construtoras, colocam o consumidor numa situação de desvantagem exagerada, prática esta vedada pelo art. 51, inciso IV do CDC, e que não se compatibiliza com sua condição de vulnerabilidade. Deveras, prevalecendo a tese firmada no aludido recurso repetitivo, permitir-se-ia a referida cobrança abusiva, por exemplo, na hipótese em que um consumidor vai a uma concessionária de veículos, conversa com o vendedor da empresa, escolhe o veículo novo a seu gosto e, na hora de firmar o contrato, se depara com a cobrança da taxa de intermediação, sabendo, de antemão, que se não pagar, não adquire o veículo, sendo que aquele vendedor/preposto não agiu conforme os interesses do consumidor - em estrita relação de confiança, mas sim, nos interesses da fornecedora/concessionária de veículos. Desse modo, entendo que não pode o consumidor, ora parte autora, pagar nada além do que o preço do imóvel, razão pela qual compreendo que a ele deve ser restituído o valor vertido a título de comissão de corretagem, porém de maneira simples. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1599511/SP - Tema 938, sob a sistemática dos repetitivos, assentou que: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 6/9/2016) (g.n.). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelo Tribunal Superior no mencionado representativo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0048746-36.2014.8.07.0001 RECORRENTE: SÃO MAURÍCIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: ANNE DE SALES SILVA, LEANDRO TIAGO DE OLIVEIRA DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto por SÃO MAURÍCIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível, que concluiu (ID 19932992): (...) Em que pese o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP, ter sedimentado o entendimento de que deve ser considerado legal o pagamento da comissão de corretagem, desde que estabelecido no contrato, a meu ver o caso analisado por aquele Tribunal Superior não examinou a vastidão dos casos, isto é, a abrangência de todas as situações. Assim, para que não incorra na omissão prevista no artigo 489, §1o, inciso VI, do Código de Processo Civil, dou os motivos que me levam a deixar de seguir de seguir o precedente do Superior Tribunal de Justiça. Ressalto que meu posicionamento anterior ao referido recurso repetitivo já era no sentido de considerar a abusividade da aludida comissão de corretagem, além do mais, destaca-se que era o entendimento majoritário adotado por esta Turma Cível e pelo próprio Tribunal de Justiça, na esteira das decisões tomadas igualmente pelos demais Tribunais pátrios. Desse modo, a meu sentir, a decisão tomada pela Corte Superior não foi examinada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, o qual preza pela proteção do consumidor, diante de sua presunção de vulnerabilidade em situações como a em apreço, mormente em razão de se tratar de um contrato de adesão que, como é cediço, em pouco ou nada é discutido ou alterado pelo consumidor, que somente se limita a aderir a seus termos Notadamente, nesses casos, a dinâmica dos fatos evidencia que há uma relação de subordinação entre o corretor e a construtora. Isso porque, o comprador, em geral, não sai no mercado procurando um imóvel para comprar; ele normalmente vai até determinado local, onde é atendido por um profissional que atua no interesse da empresa. Essa é a prática atual e que foi demonstrada nos autos. (...) Assim sendo, denota-se que a comissão de corretagem, na forma como foi levada a efeito na hipótese, surgiu como condição para o aperfeiçoamento do negócio jurídico, de modo que ficaria até mesmo difícil ao consumidor, ora parte autora, ultimar a compra, acaso discordasse daquela retenção de valor, mormente quando se considerar a sua condição de cessionária no contrato imobiliário objeto da lide. Nesses moldes, forçoso convir que a comissão de corretagem não foi cobrada conforme prevê a lei civilista e muito menos de acordo com os princípios protetivos previstos na legislação consumerista. Pelo contrário, foi imposta de maneira unilateral ao consumidor, que sequer teve a oportunidade de escolher o profissional. Nesses termos, ao contrário do posicionamento adotado pelo STJ, tenho que a obrigação imputada ao consumidor, referente ao pagamento da verba de corretagem, nos moldes que vem sendo praticado pelas construtoras, colocam o consumidor numa situação de desvantagem exagerada, prática esta vedada pelo art. 51, inciso IV do CDC, e que não se compatibiliza com sua condição de vulnerabilidade. Deveras, prevalecendo a tese firmada no aludido recurso repetitivo, permitir-se-ia a referida cobrança abusiva, por exemplo, na hipótese em que um consumidor vai a uma concessionária de veículos, conversa com o vendedor da empresa, escolhe o veículo novo a seu gosto e, na hora de firmar o contrato, se depara com a cobrança da taxa de intermediação, sabendo, de antemão, que se não pagar, não adquire o veículo, sendo que aquele vendedor/preposto não agiu conforme os interesses do consumidor - em estrita relação de confiança, mas sim, nos interesses da fornecedora/concessionária de veículos. Desse modo, entendo que não pode o consumidor, ora parte autora, pagar nada além do que o preço do imóvel, razão pela qual compreendo que a ele deve ser restituído o valor vertido a título de comissão de corretagem, porém de maneira simples. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1599511/SP - Tema 938, sob a sistemática dos repetitivos, assentou que: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 6/9/2016) (g.n.). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelo Tribunal Superior no mencionado representativo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019