Tribunal: TJDFT
Processo: 0020847-63.2014.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-01
Data de publicação: 2020-07-15

Ementa:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO TRIENAL. ACOLHIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. DEMORA NO PROCESSO DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CULPA DA AUTORA. ILEGITIMIDADE DE COBRANÇA DE MULTA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. LUCROS CESSANTES. CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. TEMA 970 DO STJ. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS INDEVIDAS. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E EQUIVALENTE. COMPENSAÇÃO.
1. Aplica-se o prazo prescricional de 3 (três) anos para a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa, conforme estipula o art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, razão por que merece reforma a sentença que não declarou prescrita a pretensão autoral de devolução dos valores pagos à guisa de comissão de corretagem, deduzida após o triênio legal.
2. Embora beneficie as empresas, não se mostra abusivo o prazo de tolerância previsto em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, tendo em vista a complexidade que envolve a construção civil e a necessidade de considerar atrasos na conclusão da obra por motivos que independem da própria empresa construtora, não representando desvantagem desmesurada ao consumidor, mesmo porque tinha pleno conhecimento de tal possibilidade quando da assinatura do contrato, com o qual concordou à época.
3. Não se apresenta legítima a incidência da multa referente ao atraso do pagamento de parcela de entrega das chaves quando não se vislumbra qualquer mora ou responsabilidade por parte da autora pela demora no processo de financiamento.
4. Decorrência dos princípios da boa-fé e da função social do contrato, a teoria do adimplemento substancial se traduz na possibilidade de rejeição judicial da resolução do acordo contratual quando o inadimplemento tem significância diminuta relativamente às parcelas contratuais regularmente cumpridas no âmbito global do contrato. O respeito aos deveres anexos merece incidência também em hipótese como a dos autos, em que a ré, apoiando-se no art. 476 do Código Civil, sustenta a legitimidade na recusa da entrega dos bens imóveis pela existência de resíduo mínimo de débito.
5. Imperiosa a indenização do consumidor pelos lucros cessantes, consubstanciados naquilo que deixou de auferir, ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel, se comprovado o atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância, afigurando-se legítima sua fixação com base nos valores que deixou de auferir a título de aluguel.
6. São de responsabilidade da empresa ré todas as despesas relativas aos imóveis, incluindo as taxas condominiais, até que os adquirentes obtenham a posse plena da unidade imobiliária, o que somente ocorre com o recebimento das chaves.
7. Não prospera o pedido de conversão em favor da consumidora da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel previsto na cláusula 8.2 dos contratos, na medida em que o dispositivo se refere a hipótese de rescisão contratual, o que não é a hipótese dos autos, em que a autora postula indenização pela ocorrência de atraso na entrega da obra. Em rigor, os contratos celebrados entre as partes apresentaram cláusula específica referente ao pagamento da multa moratória pela própria fornecedora no percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso, entretanto, tendo a sentença condenado a ré ao pagamento de lucros cessantes, inviável se faria a cumulação com a cláusula penal moratória, conforme entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça pelo rito dos recursos repetitivos, no sentido de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970).
8. O termo final dos lucros cessantes deve ser a data em que o imóvel é efetivamente entregue ao proprietário e não a data da emissão do habite-se, porquanto somente com aquela lhe é assegurado o pleno uso e gozo do bem.
9. Configurando o fato lesivo mero aborrecimento originado em descumprimento contratual, e não gerando violação à intimidade, à imagem ou à vida privada dos contratantes, não há falar em indenização a título de danos morais.
10. Havendo sucumbência recíproca e equivalente no processo de conhecimento, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre as partes os honorários e as despesas, nos termos do artigo 21 do CPC.
11. Apelações parcialmente providas.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO TRIENAL. ACOLHIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. DEMORA NO PROCESSO DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CULPA DA AUTORA. ILEGITIMIDADE DE COBRANÇA DE MULTA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. LUCROS CESSANTES. CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. TEMA 970 DO STJ. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS INDEVIDAS. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E EQUIVALENTE. COMPENSAÇÃO.
1. Aplica-se o prazo prescricional de 3 (três) anos para a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa, conforme estipula o art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, razão por que merece reforma a sentença que não declarou prescrita a pretensão autoral de devolução dos valores pagos à guisa de comissão de corretagem, deduzida após o triênio legal.
2. Embora beneficie as empresas, não se mostra abusivo o prazo de tolerância previsto em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, tendo em vista a complexidade que envolve a construção civil e a necessidade de considerar atrasos na conclusão da obra por motivos que independem da própria empresa construtora, não representando desvantagem desmesurada ao consumidor, mesmo porque tinha pleno conhecimento de tal possibilidade quando da assinatura do contrato, com o qual concordou à época.
3. Não se apresenta legítima a incidência da multa referente ao atraso do pagamento de parcela de entrega das chaves quando não se vislumbra qualquer mora ou responsabilidade por parte da autora pela demora no processo de financiamento.
4. Decorrência dos princípios da boa-fé e da função social do contrato, a teoria do adimplemento substancial se traduz na possibilidade de rejeição judicial da resolução do acordo contratual quando o inadimplemento tem significância diminuta relativamente às parcelas contratuais regularmente cumpridas no âmbito global do contrato. O respeito aos deveres anexos merece incidência também em hipótese como a dos autos, em que a ré, apoiando-se no art. 476 do Código Civil, sustenta a legitimidade na recusa da entrega dos bens imóveis pela existência de resíduo mínimo de débito.
5. Imperiosa a indenização do consumidor pelos lucros cessantes, consubstanciados naquilo que deixou de auferir, ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel, se comprovado o atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância, afigurando-se legítima sua fixação com base nos valores que deixou de auferir a título de aluguel.
6. São de responsabilidade da empresa ré todas as despesas relativas aos imóveis, incluindo as taxas condominiais, até que os adquirentes obtenham a posse plena da unidade imobiliária, o que somente ocorre com o recebimento das chaves.
7. Não prospera o pedido de conversão em favor da consumidora da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel previsto na cláusula 8.2 dos contratos, na medida em que o dispositivo se refere a hipótese de rescisão contratual, o que não é a hipótese dos autos, em que a autora postula indenização pela ocorrência de atraso na entrega da obra. Em rigor, os contratos celebrados entre as partes apresentaram cláusula específica referente ao pagamento da multa moratória pela própria fornecedora no percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso, entretanto, tendo a sentença condenado a ré ao pagamento de lucros cessantes, inviável se faria a cumulação com a cláusula penal moratória, conforme entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça pelo rito dos recursos repetitivos, no sentido de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970).
8. O termo final dos lucros cessantes deve ser a data em que o imóvel é efetivamente entregue ao proprietário e não a data da emissão do habite-se, porquanto somente com aquela lhe é assegurado o pleno uso e gozo do bem.
9. Configurando o fato lesivo mero aborrecimento originado em descumprimento contratual, e não gerando violação à intimidade, à imagem ou à vida privada dos contratantes, não há falar em indenização a título de danos morais.
10. Havendo sucumbência recíproca e equivalente no processo de conhecimento, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre as partes os honorários e as despesas, nos termos do artigo 21 do CPC.
11. Apelações parcialmente providas.