Tribunal: TJDFT
Processo: 0703284-25.2018.8.07.0017
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-14
Data de publicação: 2020-05-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INTERESSE BILATERAL. PROPOSIÇÃO E OBLAÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL. PRECEDENTES. POSSIBILIDADE. 10%. RAZOABILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Hipótese de resilição bilateral do negócio jurídico de compra e venda de unidades imobiliárias em construção com o estabelecimento de divergência em relação ao percentual de retenção dos valores pagos e aos encargos decorrentes do distrato.
2. Nos casos de relação jurídica negocial cujo objeto é a compra de imóvel a construtora se posiciona como fornecedora dos bens negociados, submetendo o contrato às disposições normativas do Código de Defesa do Consumidor.
3. O distrato é negócio jurídico bilateral celebrado com efeito desconstitutivo de relação obrigacional pretérita. Em razão da vinculabilidade inerente aos contratos em geral, ausentes as hipóteses legais ou contratuais para desconstituição do negócio, somente novo contrato pode desconstituir a vinculação negocial constituída pelo negócio jurídico anterior.
4. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento segundo o qual é razoável a retenção dos valores correspondentes aos percentuais entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento) dos montantes efetivamente pagos pelo adquirente de bem imóvel, como forma de compensar a construtora pelos prejuízos advindos da extinção da relação jurídica negocial. 4.1. A avaliação a respeito do efetivo percentual a ser aplicado, todavia, demanda a análise das peculiaridades do caso concreto. 4.2. Na hipótese vertente, a despeito de ter aduzido que o sistema de incorporação imobiliária é complexo e composto por diversas etapas, que se iniciaram muito antes do lançamento do empreendimento imobiliário, a recorrente não fez prova no sentido de que o percentual almejado seria o mais adequado para recompor suas perdas, não trazendo aos autos ainda outros elementos que justificassem a aplicação de percentual maior. 4.3. Por fim, o art. 413 do Código Civil autoriza a redução do valor previsto em cláusula penal de forma equitativa e desde que a obrigação principal tenha sido cumprida em parte ou que o montante respectivo seja manifestamente excessivo.
5. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.740.911/DF (Tema 1002), firmou entendimento no sentido de que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias celebrados antes da data de início da vigência da Lei no 13.786/2018, nos quais há o requerimento de resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da previsão contida na cláusula penal convencionada, os juros de mora devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado da decisão.
6. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INTERESSE BILATERAL. PROPOSIÇÃO E OBLAÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL. PRECEDENTES. POSSIBILIDADE. 10%. RAZOABILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Hipótese de resilição bilateral do negócio jurídico de compra e venda de unidades imobiliárias em construção com o estabelecimento de divergência em relação ao percentual de retenção dos valores pagos e aos encargos decorrentes do distrato.
2. Nos casos de relação jurídica negocial cujo objeto é a compra de imóvel a construtora se posiciona como fornecedora dos bens negociados, submetendo o contrato às disposições normativas do Código de Defesa do Consumidor.
3. O distrato é negócio jurídico bilateral celebrado com efeito desconstitutivo de relação obrigacional pretérita. Em razão da vinculabilidade inerente aos contratos em geral, ausentes as hipóteses legais ou contratuais para desconstituição do negócio, somente novo contrato pode desconstituir a vinculação negocial constituída pelo negócio jurídico anterior.
4. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento segundo o qual é razoável a retenção dos valores correspondentes aos percentuais entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento) dos montantes efetivamente pagos pelo adquirente de bem imóvel, como forma de compensar a construtora pelos prejuízos advindos da extinção da relação jurídica negocial. 4.1. A avaliação a respeito do efetivo percentual a ser aplicado, todavia, demanda a análise das peculiaridades do caso concreto. 4.2. Na hipótese vertente, a despeito de ter aduzido que o sistema de incorporação imobiliária é complexo e composto por diversas etapas, que se iniciaram muito antes do lançamento do empreendimento imobiliário, a recorrente não fez prova no sentido de que o percentual almejado seria o mais adequado para recompor suas perdas, não trazendo aos autos ainda outros elementos que justificassem a aplicação de percentual maior. 4.3. Por fim, o art. 413 do Código Civil autoriza a redução do valor previsto em cláusula penal de forma equitativa e desde que a obrigação principal tenha sido cumprida em parte ou que o montante respectivo seja manifestamente excessivo.
5. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.740.911/DF (Tema 1002), firmou entendimento no sentido de que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias celebrados antes da data de início da vigência da Lei no 13.786/2018, nos quais há o requerimento de resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da previsão contida na cláusula penal convencionada, os juros de mora devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado da decisão.
6. Recurso conhecido e parcialmente provido.