Tribunal: TJDFT
Processo: 0004063-06.2017.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-15

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL LOCALIZADO NO SHOPPING CENTER DO CONJUNTO NACIONAL BRASILIA. MARISA LOJAS S/A. ARTS. 51 E 54 DA LEI 8.245/91. VALOR DO ALUGUEL. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. ARTS. 141 E 492, CPC. LAUDO PERICIAL. JUIZ NÃO ADSTRITO. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. EQUIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação renovatória de locação, que julgou improcedentes os pedidos iniciais e extinguiu o processo com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC. 1.1. Recurso aviado pela autora pleiteando a renovação da relação locatícia, nos termos por ela propostos, diante: a) do incontroverso preenchimento dos requisitos legais impostos pelos arts. 51 e 71 da Lei no 8.245/91; b) da inegável nulidade da cláusula que limita seu direito de ação e enseja flagrante desequilíbrio contratual, corroborado pela prova pericial técnica produzida nos autos; e c) da ausência de impugnação do apelado com relação à renovação da locação e à fiadora por ela indicada. Ademais, requer a fixação do aluguel mínimo mensal no valor apurado pela perícia técnica (R$ 77.805,00). Subsidiariamente, pleitea o reconhecimento do direito à renovação locatícia, ainda que apenas nos termos propostos pelo apelado, com o aluguel mínimo fixado em valor não superior a R$ 117.328,75.
2. A controvérsia dos autos cinge-se em verificar o valor a ser fixado para o aluguel com a renovação do contrato de locação. 2.1. Inicialmente, deve-se frisar que, conforme se infere dos autos, encontram-se presentes os requisitos insculpidos no art. 51 e 71, da Lei no 8.245/91. Além disso, o demandado anuiu com a renovação.
3. A Lei n° 8.245/91, ao dispor sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê em seu art. 51 que "Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo...", preenchidos os requisitos previstos nos incisos daquele dispositivo legal. 3.1. A ação renovatória constitui instrumento processual posto à disposição do locatário de imóvel utilizado para fim não residencial, como forma de proteger o fundo de comércio. (Requião, Rubens, In Curso de Direito Comercial, vol. 1, Editora Saraiva, 2009, p.290). 3.2. Embora o contrato de shopping center englobe não apenas o contrato de locação de espaço ou de loja, mas também o regimento interno e a convenção com normas gerais de locação, administração e funcionamento do empreendimento, a relação locatícia - seu principal objeto - é o que lhe dá essência. 3.3. O lojista, em dia com suas obrigações contratuais e que preencha os requisitos legais, tem direito à renovação do contrato, só podendo o empreendedor recusá-la nas hipóteses excepcionais, previstas na lei.
4. Diante da divergência entre as partes em relação ao valor do aluguel, foi determinada a realização de perícia judicial pelo Juízo de origem, a qual apresentou o valor de R$ 77.805,00, muito inferior ao importe atualizado de aluguel na época da propositura da ação (R$ 93.862,77). 4.1. De acordo com petição inicial, a autora pretende a manutenção do valor que vinha pagando. 4.2. Dessa forma, o valor da condenação não pode ser menor do que o valor que estava sendo pago à data do ingresso da ação (R$ 93.862,77), mormente quando esse era o que vinha sendo pago pela requerente conforme ela mesma afirmou, sob pena de violação ao princípio da congruência, previsto nos arts. 141 e 492 do CPC. 4.3. Ressalta-se que, nas relações entre lojistas e empreendedores de Shopping Center, como no contrato objeto dos autos, há alguns aspectos que se diferenciam da locação empresarial comum, nos termos do art. 54 da Lei no 8.245/91. 4.4. O juiz, na conformidade do princípio da persuasão racional ou do convencimento motivado, não está adstrito ao apontado na prova técnica produzida no fluxo processual, devendo formar sua convicção com base em todos os elementos de prova reunidos. 4.5. Tendo em vista a triste e difícil situação econômica enfrentada pelo país e o mundo, em decorrência da pandemia de Covid-19, mostra-se justo e adequado ao momento a fixação do aluguel em valor intermediário entre o resultante da perícia realizada (R$ 77.805,00) e o desejado pelo réu (R$117.328,75 ). De maneira que não seja ínfimo o valor cobrado, muito menos gere onerosidade excessiva ao locatário. 4.6. Assim, o contrato locatício deve ser renovado, uma vez que ambas as partes não se opõem a isso, bem como o valor do aluguel deve ser fixado em R$ 93.862,77, importe que já vinha sendo pago à época do ingresso da ação, o qual será atualizado anualmente pelo IGP/DI, devendo ser mantidas as demais cláusulas contratuais existentes. 4.7. Nesse sentido, não alterar o valor do aluguel se justifica, pois não houve qualquer desequilíbrio na relação contratual após a assinatura do contrato e, ainda, o valor mínimo do aluguer vem sendo atualizado anualmente pelo IGP/DI, mantendo-se o seu valor de mercado. 4.8. Portanto, a sentença deve ser reformada para acolher parcialmente os pedidos da inicial, para: a) renovar o contrato, pelo prazo de 10 anos, com termo inicial fixado para 02 de setembro de 2017, e com termo final para 01 de setembro de 2027, b) manter a permanência da fiadora Club Administradora de Cartões de Crédito Ltda; e c) fixar o valor do aluguel como sendo de R$ 93.862,77.
5. Tendo em vista o parcial provimento do recurso e a parcial procedência dos pedidos da inicial, os ônus da sucumbência devem ser redimensionados. 5.1. Como nesta sede recursal foi dado provimento aos pedidos de: a) renovação do contrato, b) permanência da fiadora Club Administradora de Cartões de Crédito Ltda, e c) fixação do aluguel no importe de R$ 93.862,77, é possível verificar que, basicamente, metade dos pedidos da inicial foram atendidos. 5.2. Assim, os ônus da sucumbência devem ser custeados na proporção de 50% para a autora e 50% para o réu, nos termos do art. 85, §8o, do CPC.
6. Como é sabido, no exercício da atividade jurisdicional, o julgador está vinculado ao princípio do devido processo legal, visto tanto sob a ótica formal, em observância aos ritos e procedimentos da lei, quanto sob o aspecto material ou substancial, refletido no âmbito dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 6.1. A aplicação literal do art. 85, § 2o, do CPC, à hipótese em comento, resultaria em montante excessivo a título de honorários advocatícios, que, além de não refletir a complexidade da demanda, implicaria ônus desproporcional às partes. 6.2. Isso porque, ainda que fixados os honorários no percentual mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 612.000,00), a quantia resultante (R$ 61.200,00) se mostraria exorbitante, porquanto os serviços advocatícios prestados pelos patronos das partes não necessitaram da prática de atos processuais de maior complexidade. 6.3. A fixação da remuneração do causídico deve ser condizente com o nível do trabalho por ele desenvolvido, mediante apreciação do caso concreto pelo magistrado (art. 85, §2o, CPC). 6.4. Cabe ao juiz proceder à adequação equitativa de seu valor, fixando-o em patamar condizente com a razoabilidade e o grau de dificuldade da causa (art. 85, § 8o, do CPC). 6.5. Feitas essas considerações, e levando-se em conta as particularidades desta demanda, verifica-se que o percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, a título de honorários advocatícios, mostra-se um pouco acima da razoabilidade e proporcionalidade que o caso requer, razão pela qual fica a verba honorária fixada em R$ 20.000,00, para cada patrono, proibida a compensação.
7. Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL LOCALIZADO NO SHOPPING CENTER DO CONJUNTO NACIONAL BRASILIA. MARISA LOJAS S/A. ARTS. 51 E 54 DA LEI 8.245/91. VALOR DO ALUGUEL. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. ARTS. 141 E 492, CPC. LAUDO PERICIAL. JUIZ NÃO ADSTRITO. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. EQUIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação renovatória de locação, que julgou improcedentes os pedidos iniciais e extinguiu o processo com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC. 1.1. Recurso aviado pela autora pleiteando a renovação da relação locatícia, nos termos por ela propostos, diante: a) do incontroverso preenchimento dos requisitos legais impostos pelos arts. 51 e 71 da Lei no 8.245/91; b) da inegável nulidade da cláusula que limita seu direito de ação e enseja flagrante desequilíbrio contratual, corroborado pela prova pericial técnica produzida nos autos; e c) da ausência de impugnação do apelado com relação à renovação da locação e à fiadora por ela indicada. Ademais, requer a fixação do aluguel mínimo mensal no valor apurado pela perícia técnica (R$ 77.805,00). Subsidiariamente, pleitea o reconhecimento do direito à renovação locatícia, ainda que apenas nos termos propostos pelo apelado, com o aluguel mínimo fixado em valor não superior a R$ 117.328,75.
2. A controvérsia dos autos cinge-se em verificar o valor a ser fixado para o aluguel com a renovação do contrato de locação. 2.1. Inicialmente, deve-se frisar que, conforme se infere dos autos, encontram-se presentes os requisitos insculpidos no art. 51 e 71, da Lei no 8.245/91. Além disso, o demandado anuiu com a renovação.
3. A Lei n° 8.245/91, ao dispor sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê em seu art. 51 que "Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo...", preenchidos os requisitos previstos nos incisos daquele dispositivo legal. 3.1. A ação renovatória constitui instrumento processual posto à disposição do locatário de imóvel utilizado para fim não residencial, como forma de proteger o fundo de comércio. (Requião, Rubens, In Curso de Direito Comercial, vol. 1, Editora Saraiva, 2009, p.290). 3.2. Embora o contrato de shopping center englobe não apenas o contrato de locação de espaço ou de loja, mas também o regimento interno e a convenção com normas gerais de locação, administração e funcionamento do empreendimento, a relação locatícia - seu principal objeto - é o que lhe dá essência. 3.3. O lojista, em dia com suas obrigações contratuais e que preencha os requisitos legais, tem direito à renovação do contrato, só podendo o empreendedor recusá-la nas hipóteses excepcionais, previstas na lei.
4. Diante da divergência entre as partes em relação ao valor do aluguel, foi determinada a realização de perícia judicial pelo Juízo de origem, a qual apresentou o valor de R$ 77.805,00, muito inferior ao importe atualizado de aluguel na época da propositura da ação (R$ 93.862,77). 4.1. De acordo com petição inicial, a autora pretende a manutenção do valor que vinha pagando. 4.2. Dessa forma, o valor da condenação não pode ser menor do que o valor que estava sendo pago à data do ingresso da ação (R$ 93.862,77), mormente quando esse era o que vinha sendo pago pela requerente conforme ela mesma afirmou, sob pena de violação ao princípio da congruência, previsto nos arts. 141 e 492 do CPC. 4.3. Ressalta-se que, nas relações entre lojistas e empreendedores de Shopping Center, como no contrato objeto dos autos, há alguns aspectos que se diferenciam da locação empresarial comum, nos termos do art. 54 da Lei no 8.245/91. 4.4. O juiz, na conformidade do princípio da persuasão racional ou do convencimento motivado, não está adstrito ao apontado na prova técnica produzida no fluxo processual, devendo formar sua convicção com base em todos os elementos de prova reunidos. 4.5. Tendo em vista a triste e difícil situação econômica enfrentada pelo país e o mundo, em decorrência da pandemia de Covid-19, mostra-se justo e adequado ao momento a fixação do aluguel em valor intermediário entre o resultante da perícia realizada (R$ 77.805,00) e o desejado pelo réu (R$117.328,75 ). De maneira que não seja ínfimo o valor cobrado, muito menos gere onerosidade excessiva ao locatário. 4.6. Assim, o contrato locatício deve ser renovado, uma vez que ambas as partes não se opõem a isso, bem como o valor do aluguel deve ser fixado em R$ 93.862,77, importe que já vinha sendo pago à época do ingresso da ação, o qual será atualizado anualmente pelo IGP/DI, devendo ser mantidas as demais cláusulas contratuais existentes. 4.7. Nesse sentido, não alterar o valor do aluguel se justifica, pois não houve qualquer desequilíbrio na relação contratual após a assinatura do contrato e, ainda, o valor mínimo do aluguer vem sendo atualizado anualmente pelo IGP/DI, mantendo-se o seu valor de mercado. 4.8. Portanto, a sentença deve ser reformada para acolher parcialmente os pedidos da inicial, para: a) renovar o contrato, pelo prazo de 10 anos, com termo inicial fixado para 02 de setembro de 2017, e com termo final para 01 de setembro de 2027, b) manter a permanência da fiadora Club Administradora de Cartões de Crédito Ltda; e c) fixar o valor do aluguel como sendo de R$ 93.862,77.
5. Tendo em vista o parcial provimento do recurso e a parcial procedência dos pedidos da inicial, os ônus da sucumbência devem ser redimensionados. 5.1. Como nesta sede recursal foi dado provimento aos pedidos de: a) renovação do contrato, b) permanência da fiadora Club Administradora de Cartões de Crédito Ltda, e c) fixação do aluguel no importe de R$ 93.862,77, é possível verificar que, basicamente, metade dos pedidos da inicial foram atendidos. 5.2. Assim, os ônus da sucumbência devem ser custeados na proporção de 50% para a autora e 50% para o réu, nos termos do art. 85, §8o, do CPC.
6. Como é sabido, no exercício da atividade jurisdicional, o julgador está vinculado ao princípio do devido processo legal, visto tanto sob a ótica formal, em observância aos ritos e procedimentos da lei, quanto sob o aspecto material ou substancial, refletido no âmbito dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 6.1. A aplicação literal do art. 85, § 2o, do CPC, à hipótese em comento, resultaria em montante excessivo a título de honorários advocatícios, que, além de não refletir a complexidade da demanda, implicaria ônus desproporcional às partes. 6.2. Isso porque, ainda que fixados os honorários no percentual mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 612.000,00), a quantia resultante (R$ 61.200,00) se mostraria exorbitante, porquanto os serviços advocatícios prestados pelos patronos das partes não necessitaram da prática de atos processuais de maior complexidade. 6.3. A fixação da remuneração do causídico deve ser condizente com o nível do trabalho por ele desenvolvido, mediante apreciação do caso concreto pelo magistrado (art. 85, §2o, CPC). 6.4. Cabe ao juiz proceder à adequação equitativa de seu valor, fixando-o em patamar condizente com a razoabilidade e o grau de dificuldade da causa (art. 85, § 8o, do CPC). 6.5. Feitas essas considerações, e levando-se em conta as particularidades desta demanda, verifica-se que o percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, a título de honorários advocatícios, mostra-se um pouco acima da razoabilidade e proporcionalidade que o caso requer, razão pela qual fica a verba honorária fixada em R$ 20.000,00, para cada patrono, proibida a compensação.
7. Apelação parcialmente provida.