Tribunal: TJDFT
Processo: 0018428-02.2016.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA DECIDIDA EM OUTRO FEITO. OCORRÊNCIA DE COISA JULGADA QUANTO AO TÓPICO. ACOLHIMENTO. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. REPARAÇÃO DE DANOS. LUCROS CESSANTES. REJEIÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA No 971. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – O art. 503, § 1o, em seus incisos I a III, do CPC, define que a apreciação de questão prejudicial, de forma expressa e incidente no processo, faz coisa julgada, mas, desde que, a resolução da questão principal dependa da apreciação da prejudicial, bem assim que tenha sido exercido o contraditório pela contraparte (prévio e efetivo) e que o Juízo detenha competência em razão da matéria e da pessoa para apreciar o tema, caso lhe fosse submetido como questão principal.
2 - A alegação de exceção do contrato não cumprido, reproduzida pela Ré em contestação, encontra óbice na coisa julgada, pois, em Feito que tramitou anteriormente entre as mesmas partes, já foi proclamada a abusividade da cláusula contratual em que foi prevista a obrigação de o consumidor contratar com instituição financeira determinada pela construtora, bem assim de se lhe exigir fazê-lo antes da data prevista para a entrega das chaves. Por tal razão, acolhe-se a alegação de ocorrência de coisa julgada quanto à nulidade da cláusula que aponta e que foi reproduzida na Apelação.
3 – Rejeitando-se a alegação basilar da Ré de que a Consumidora não contratou oportunamente o financiamento para pagar a parcela das chaves, expõe-se a evidente culpa exclusiva da Fornecedora na resolução do contrato.
4 - O descumprimento contratual pela Fornecedora, sem motivo hábil a justificá-lo, confere à Compradora o direito à rescisão judicial do pacto, conforme autoriza o art. 475 do Código Civil, com a consequente eclosão do dever de restituição integral do valor pago pela Consumidora, descabendo retenção a qualquer título, até mesmo de arras, ainda que a pretexto de cobrir despesas administrativas, ou mesmo de comissão de corretagem, por força do disposto no Enunciado no 543/STJ.
5 - Não havendo manutenção do contrato com a efetiva entrega do imóvel e nem pagamento integral do preço, descabe falar-se em reparação pelos lucros cessantes referentes ao período em que a promitente compradora ficou impossibilitada de utilizar o bem.
6 - A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal moratória prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 971 – Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
7 – Identificando-se, no pacto, cláusula adequada para a inversão pretendida, ela deverá ser utilizada, com ajustes na operação equitativa, até mesmo porque, inicialmente, não fora estabelecida para o fim que, com a inversão, se destina. Assim, conquanto na cláusula esteja prevista multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o débito corrigido, com a inversão, impõe-se a acomodação de seu sentido para a situação dos autos, de sorte que a base de cálculo deverá corresponder ao valor efetivamente pago pelo promitente comprador para a aquisição da unidade imobiliária ao longo do contrato.
Apelação Cível parcialmente provida.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA DECIDIDA EM OUTRO FEITO. OCORRÊNCIA DE COISA JULGADA QUANTO AO TÓPICO. ACOLHIMENTO. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. REPARAÇÃO DE DANOS. LUCROS CESSANTES. REJEIÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA No 971. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – O art. 503, § 1o, em seus incisos I a III, do CPC, define que a apreciação de questão prejudicial, de forma expressa e incidente no processo, faz coisa julgada, mas, desde que, a resolução da questão principal dependa da apreciação da prejudicial, bem assim que tenha sido exercido o contraditório pela contraparte (prévio e efetivo) e que o Juízo detenha competência em razão da matéria e da pessoa para apreciar o tema, caso lhe fosse submetido como questão principal.
2 - A alegação de exceção do contrato não cumprido, reproduzida pela Ré em contestação, encontra óbice na coisa julgada, pois, em Feito que tramitou anteriormente entre as mesmas partes, já foi proclamada a abusividade da cláusula contratual em que foi prevista a obrigação de o consumidor contratar com instituição financeira determinada pela construtora, bem assim de se lhe exigir fazê-lo antes da data prevista para a entrega das chaves. Por tal razão, acolhe-se a alegação de ocorrência de coisa julgada quanto à nulidade da cláusula que aponta e que foi reproduzida na Apelação.
3 – Rejeitando-se a alegação basilar da Ré de que a Consumidora não contratou oportunamente o financiamento para pagar a parcela das chaves, expõe-se a evidente culpa exclusiva da Fornecedora na resolução do contrato.
4 - O descumprimento contratual pela Fornecedora, sem motivo hábil a justificá-lo, confere à Compradora o direito à rescisão judicial do pacto, conforme autoriza o art. 475 do Código Civil, com a consequente eclosão do dever de restituição integral do valor pago pela Consumidora, descabendo retenção a qualquer título, até mesmo de arras, ainda que a pretexto de cobrir despesas administrativas, ou mesmo de comissão de corretagem, por força do disposto no Enunciado no 543/STJ.
5 - Não havendo manutenção do contrato com a efetiva entrega do imóvel e nem pagamento integral do preço, descabe falar-se em reparação pelos lucros cessantes referentes ao período em que a promitente compradora ficou impossibilitada de utilizar o bem.
6 - A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal moratória prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 971 – Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
7 – Identificando-se, no pacto, cláusula adequada para a inversão pretendida, ela deverá ser utilizada, com ajustes na operação equitativa, até mesmo porque, inicialmente, não fora estabelecida para o fim que, com a inversão, se destina. Assim, conquanto na cláusula esteja prevista multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o débito corrigido, com a inversão, impõe-se a acomodação de seu sentido para a situação dos autos, de sorte que a base de cálculo deverá corresponder ao valor efetivamente pago pelo promitente comprador para a aquisição da unidade imobiliária ao longo do contrato.
Apelação Cível parcialmente provida.