Tribunal: TJDFT
Processo: 0723387-90.2017.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO. PATENTE A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. VIABILIDADE DE INVERSÃO DE CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA. ADEQUAÇÃO PROPORCIONAL DO PERCENTUAL A SER APLICADO (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF).
I. Rejeitada a preliminar de julgamento extra petita, suscitada pela requerente, pois não há afronta aos limites estabelecidos ao julgamento da causa (CPC, Arts. 141 e 492), quando o objeto da lide, por sua abrangência, demande a análise de todas as questões de mérito, a permitir a formação da convicção do julgador. Logo, a valoração da matéria de forma diversa da preconizada pelas partes não implica julgamento extra petita, desde que observados os limites do pedido e tudo o que dele logicamente decorre, ainda que de forma implícita.
II. Mérito:
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6o e 14).
B. A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que a contagem seja em dias corridos, de sorte que se estipulada em dias úteis torna-se desarrazoada e abusiva, a culminar em desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, Arts. 47 e 51, IV; Precedente do TJDFT: Incidente de Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, julgado em 11/07/2016).
C. No presente caso, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 26.10.2014 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 15.5.2015 (ponto incontroverso), a resultar em 6 meses e 20 dias de mora.
D. Assim, excedido o legítimo prazo contratual para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).
E. No que concerne à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
F. No contexto, em decorrência do comprovado atraso na entrega do imóvel, o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até 7.8.2015, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 16732499, pág. 4/5), dado que o início da amortização (parcela 001) teria ocorrido somente em 7.10.2015. Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo, o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
G. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora (27 de outubro de 2014 a outubro de 2015 – ID. 16732499), de sorte que o valor a ser restituído é de R$ 4.231,40, uma vez que os documentos colacionados não comprovam, de forma contundente, os pagamentos relativos aos meses de novembro de 2014 e setembro de 2015.
H. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF).
I. No ponto, à míngua de pleito indenizatório por lucros cessantes, a matéria devolvida à Turma Recursal não se amolda àquela debatida na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004, em tramite na Câmara de Uniformização do TJDFT (possibilidade de inversão da cláusula penal e sua cumulação com lucros cessantes).
J. Insubsistente a tese recursal da requerente/recorrente, no que concerne à fixação da multa moratória (“percentuais expressamente previstos de 1% de juros e 2% de multa, devem incidir sobre o valor do contrato atualizado”), pois, consoante excerto do voto condutor, a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples "inversão da multa moratória", podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa.
K. É certo que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
L. No presente caso, verifica-se que o valor mensal de locação arbitrado pelo Juízo a quo (0,5% ao mês sobre o valor do imóvel), estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Por consequência, a incidência mensal de multa a razão de 2% sobre o valor arbitrado extrapolaria a linha jurídica da inversão, razão pela qual forçoso reconhecer o respectivo decote da condenação.
M. No mais, escorreita a sentença que fixou a correção monetária desde o desembolso (Súmula 43 do STJ), acrescida de juros a partir da citação (CC, Art. 405).
III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerente. Recurso de ambas as partes conhecidos. Improvido o da requerente. E parcialmente provido o da requerida para (i) ajustar a condenação a título de “juros de obra”, no importe de R$ 4.231,40 (quatro mil, duzentos e trinta e um reais e quarenta centavos), conforme explicitado no item II, letra “G” da ementa; (ii) decotar a condenação da multa a razão de 2% sobre o valor arbitrado. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Condenado o recorrente integralmente vencido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação (Lei 9.099/95, Art. 55).

Inteiro teor:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO. PATENTE A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. VIABILIDADE DE INVERSÃO DE CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA. ADEQUAÇÃO PROPORCIONAL DO PERCENTUAL A SER APLICADO (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF).
I. Rejeitada a preliminar de julgamento extra petita, suscitada pela requerente, pois não há afronta aos limites estabelecidos ao julgamento da causa (CPC, Arts. 141 e 492), quando o objeto da lide, por sua abrangência, demande a análise de todas as questões de mérito, a permitir a formação da convicção do julgador. Logo, a valoração da matéria de forma diversa da preconizada pelas partes não implica julgamento extra petita, desde que observados os limites do pedido e tudo o que dele logicamente decorre, ainda que de forma implícita.
II. Mérito:
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6o e 14).
B. A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que a contagem seja em dias corridos, de sorte que se estipulada em dias úteis torna-se desarrazoada e abusiva, a culminar em desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, Arts. 47 e 51, IV; Precedente do TJDFT: Incidente de Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, julgado em 11/07/2016).
C. No presente caso, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 26.10.2014 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 15.5.2015 (ponto incontroverso), a resultar em 6 meses e 20 dias de mora.
D. Assim, excedido o legítimo prazo contratual para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).
E. No que concerne à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
F. No contexto, em decorrência do comprovado atraso na entrega do imóvel, o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até 7.8.2015, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 16732499, pág. 4/5), dado que o início da amortização (parcela 001) teria ocorrido somente em 7.10.2015. Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo, o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
G. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora (27 de outubro de 2014 a outubro de 2015 – ID. 16732499), de sorte que o valor a ser restituído é de R$ 4.231,40, uma vez que os documentos colacionados não comprovam, de forma contundente, os pagamentos relativos aos meses de novembro de 2014 e setembro de 2015.
H. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF).
I. No ponto, à míngua de pleito indenizatório por lucros cessantes, a matéria devolvida à Turma Recursal não se amolda àquela debatida na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004, em tramite na Câmara de Uniformização do TJDFT (possibilidade de inversão da cláusula penal e sua cumulação com lucros cessantes).
J. Insubsistente a tese recursal da requerente/recorrente, no que concerne à fixação da multa moratória (“percentuais expressamente previstos de 1% de juros e 2% de multa, devem incidir sobre o valor do contrato atualizado”), pois, consoante excerto do voto condutor, a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples "inversão da multa moratória", podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa.
K. É certo que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
L. No presente caso, verifica-se que o valor mensal de locação arbitrado pelo Juízo a quo (0,5% ao mês sobre o valor do imóvel), estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Por consequência, a incidência mensal de multa a razão de 2% sobre o valor arbitrado extrapolaria a linha jurídica da inversão, razão pela qual forçoso reconhecer o respectivo decote da condenação.
M. No mais, escorreita a sentença que fixou a correção monetária desde o desembolso (Súmula 43 do STJ), acrescida de juros a partir da citação (CC, Art. 405).
III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerente. Recurso de ambas as partes conhecidos. Improvido o da requerente. E parcialmente provido o da requerida para (i) ajustar a condenação a título de “juros de obra”, no importe de R$ 4.231,40 (quatro mil, duzentos e trinta e um reais e quarenta centavos), conforme explicitado no item II, letra “G” da ementa; (ii) decotar a condenação da multa a razão de 2% sobre o valor arbitrado. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Condenado o recorrente integralmente vencido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação (Lei 9.099/95, Art. 55).