Tribunal: TJDFT
Processo: 0017547-93.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL PROCESSO: 0017547-93.2014.8.07.0001 RECORRENTE: TG CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. RECORRIDOS: CARLOS MAGNO BISPO ROSAL DA CRUZ, BR HOUSE INTELIGENCIA IMOBILIARIA LTDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. O inadimplemento contratual verificado em razão de atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato de promessa de compra e venda, deve ser analisado com base na legislação consumerista, que é a norma especial, uma vez que presentes a figura do fornecedor ou prestador de serviços - construtora -, bem assim do destinatário final, que seria o adquirente da unidade imobiliária, nos exatos termos previstos nos artigos 2o e 3o do CDC. Não há de se falar em bis in idem, no fato de se cumular a multa e os juros moratórios com a indenização por lucros cessantes, tendo em vista os primeiros possuírem caráter de punição convencional decorrente da mora na conclusão da obra; a segunda, de reparação por prejuízos advindos da impossibilidade de fruição do imóvel pelo adquirente, na data aprazada. O termo inicial para cômputo da indenização relativa ao atraso na entrega de imóvel é a data prevista para a conclusão e entrega deste, acrescido do prazo de tolerância de cento e oitenta (180) dias, se previsto contratualmente. A observação da atividade desenvolvida no mercado imobiliário confirma que o comprador (consumidor), em regra, não tem qualquer vínculo obrigacional com o corretor, pois este não foi contratado pelo adquirente do imóvel para prestar-lhe qualquer tipo de serviço, mas sim em benefício exclusivo do vendedor (construtora ou incorporadora) e sob suas instruções. Assim, a comissão de corretagem é ônus de quem contratou os serviços do intermediador, não podendo o fornecedor transferir esse encargo ao consumidor, se optou por não incluir esse custo no preço cobrado pelo imóvel. Havendo previsão em contrato elaborado pelo construtor ou incorporador, com o fim de transferir a obrigação da comissão de corretagem, e ocorrendo o pagamento do valor indevidamente cobrado, a devolução é medida imperativa. A previsão de cláusula para cobrança de multa em percentual maior em desfavor do consumidor é excessivamente onerosa e o coloca em posição de desvantagem exagerada, devendo ser revista para que também se aplique ao fornecedor a fim de manter o equilíbrio contratual. Recursos conhecidos, apelo dos Requeridos improvidos e do autor provido. No julgamento dos embargos infringentes, realizado perante a Primeira Câmara Cível desta Corte de Justiça, foi produzida a seguinte ementa: CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. ATRASO. ENTREGA. IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. CLÁSULA ABUSIVA. INVERSÃO. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. 1. A cláusula penal moratória incidente na hipótese de cumprimento tardio da obrigação pode ser cumulada com perdas e danos, pois distinta a natureza dos institutos. Inocorrência de bis in idem. 2. Tratando-se de relação de consumo, é abusiva a cláusula do contrato de adesão que reduz para aquém da metade a indenização devida pela fornecedora, em caso de mora, quando, para o caso de mora do consumidor, estabelece multa em percentual muito superior, deflagrando nítida desproporção entre as obrigações pactuadas. 3. Configurado que o contrato celebrado entre as partes traz desvantagem exagerada para o consumidor, é plenamente possível a inversão de cláusula contratual, para que sejam aplicados, contra a fornecedora, os mesmo percentuais estabelecidos para o caso de mora do consumidor. 4. Tratando-se de inversão de cláusula penal, deve ser revista a sua base de cálculo, sob pena de configurar flagrante enriquecimento ilícito do consumidor. 5. A multa moratória aplicada em razão da mora da construtora e invertida em favor do consumidor deve incidir, uma única vez, sobre a totalidade dos valores já adimplidos pelo promitente comprador desde a celebração do pacto até a cessação da mora da promitente vendedora. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão recorrido afrontou os seguintes dispositivos legais: a) artigos 725 e 726, ambos do Código Civil, alegando ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda; b) artigos 1.315, 1.332 e 1.333, todos do CCB, e 9o e 12, ambos da Lei Federal 4.591/1964, ao argumento de que o adquirente de unidade autônoma responde pelas despesas condominiais, ainda que dela não tenha posse; c) artigos 186, 402, 927 e 944, todos do CCB, porquanto é impossível cumular indenização por lucros cessantes com a cláusula penal moratória; d) artigos 396 do CCB, e 1o, §1o, da Lei 6.899/1981, pugnando pela incidência da correção monetária a partir do ajuizamento da ação e dos juros de mora a contar do trânsito em julgado da presente ação; e) artigo 406 do CCB, defendendo a adoção da taxa Selic como percentual para cálculo dos juros de mora. Requer que as futuras publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro (OAB/DF 2.221/A) e Tatiana Maria Mello de Lima (OAB/DF 15.118), ambos sócios do escritório Azevedo Sette Advogados (OAB/DF 883). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto às indicadas contrariedades aos artigos 725 e 726, ambos do CCB. Isso porque, segundo a Corte Superior, “Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes”. (AgInt no REsp 1837228/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJ-e de 12/2/2020). Assim, é “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ)”. (AgInt no AREsp 1649829/SP, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJ-e de 9/9/2020). Também não devem transitar as supostas afrontas aos artigos 186, 402, 927, 944, 1.315, 1.332 e 1.333, todos do CCB, 9o e 12, ambos da Lei Federal 4.591/1964, porque o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento dos Recursos Especiais 1635428/SC (Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e de 25/6/2019 – Tema 970) e 1.345.331/RS (Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e de 20/4/2015 – Tema 886), concluiu que: a) é possível cumular a cláusula penal (compensatória) com a indenização assegurada (penalização da mora) diante da natureza distinta das sanções; b) “a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador”. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com os referidos paradigmas, quanto a essas teses recursais, NEGO SEGUIMENTO ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea "b", do Código de Processo Civil. Igualmente não deve prosseguir as alegadas ofensas aos artigos 396, ambos do CCB, 1o, §1o, da Lei 6.899/1981, porque a Corte Superior também entende que os termos iniciais dos juros de mora e da correção monetária são, respectivamente, as datas da citação e dos respectivos desembolsos (AgInt nos EDcl no AREsp 1590626/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e de 17/3/2020). Assim, é “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ)”. (AgInt no AREsp 1649829/SP, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJ-e de 9/9/2020). Muito menos deve transitar a alegada violação ao artigo 406 do CCB, porque não foi apreciado pela turma julgadora, apesar de serem opostos embargos de declaração. Portanto, a ausência de prequestionamento autoriza a incidência dos vetos contidos nos verbetes sumulares 211 do STJ e 282 do STF, consoante o decidido no AgInt no REsp 1467852/DF, Relator Ministro OG FERNANDES, DJ-e de 17/6/2020. Determino que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro (OAB/DF 2.221/A) e Tatiana Maria Mello de Lima (OAB/DF 15.118), ambos sócios do escritório Azevedo Sette Advogados (OAB/DF 883). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL PROCESSO: 0017547-93.2014.8.07.0001 RECORRENTE: TG CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. RECORRIDOS: CARLOS MAGNO BISPO ROSAL DA CRUZ, BR HOUSE INTELIGENCIA IMOBILIARIA LTDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. O inadimplemento contratual verificado em razão de atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato de promessa de compra e venda, deve ser analisado com base na legislação consumerista, que é a norma especial, uma vez que presentes a figura do fornecedor ou prestador de serviços - construtora -, bem assim do destinatário final, que seria o adquirente da unidade imobiliária, nos exatos termos previstos nos artigos 2o e 3o do CDC. Não há de se falar em bis in idem, no fato de se cumular a multa e os juros moratórios com a indenização por lucros cessantes, tendo em vista os primeiros possuírem caráter de punição convencional decorrente da mora na conclusão da obra; a segunda, de reparação por prejuízos advindos da impossibilidade de fruição do imóvel pelo adquirente, na data aprazada. O termo inicial para cômputo da indenização relativa ao atraso na entrega de imóvel é a data prevista para a conclusão e entrega deste, acrescido do prazo de tolerância de cento e oitenta (180) dias, se previsto contratualmente. A observação da atividade desenvolvida no mercado imobiliário confirma que o comprador (consumidor), em regra, não tem qualquer vínculo obrigacional com o corretor, pois este não foi contratado pelo adquirente do imóvel para prestar-lhe qualquer tipo de serviço, mas sim em benefício exclusivo do vendedor (construtora ou incorporadora) e sob suas instruções. Assim, a comissão de corretagem é ônus de quem contratou os serviços do intermediador, não podendo o fornecedor transferir esse encargo ao consumidor, se optou por não incluir esse custo no preço cobrado pelo imóvel. Havendo previsão em contrato elaborado pelo construtor ou incorporador, com o fim de transferir a obrigação da comissão de corretagem, e ocorrendo o pagamento do valor indevidamente cobrado, a devolução é medida imperativa. A previsão de cláusula para cobrança de multa em percentual maior em desfavor do consumidor é excessivamente onerosa e o coloca em posição de desvantagem exagerada, devendo ser revista para que também se aplique ao fornecedor a fim de manter o equilíbrio contratual. Recursos conhecidos, apelo dos Requeridos improvidos e do autor provido. No julgamento dos embargos infringentes, realizado perante a Primeira Câmara Cível desta Corte de Justiça, foi produzida a seguinte ementa: CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. ATRASO. ENTREGA. IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. CLÁSULA ABUSIVA. INVERSÃO. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. 1. A cláusula penal moratória incidente na hipótese de cumprimento tardio da obrigação pode ser cumulada com perdas e danos, pois distinta a natureza dos institutos. Inocorrência de bis in idem. 2. Tratando-se de relação de consumo, é abusiva a cláusula do contrato de adesão que reduz para aquém da metade a indenização devida pela fornecedora, em caso de mora, quando, para o caso de mora do consumidor, estabelece multa em percentual muito superior, deflagrando nítida desproporção entre as obrigações pactuadas. 3. Configurado que o contrato celebrado entre as partes traz desvantagem exagerada para o consumidor, é plenamente possível a inversão de cláusula contratual, para que sejam aplicados, contra a fornecedora, os mesmo percentuais estabelecidos para o caso de mora do consumidor. 4. Tratando-se de inversão de cláusula penal, deve ser revista a sua base de cálculo, sob pena de configurar flagrante enriquecimento ilícito do consumidor. 5. A multa moratória aplicada em razão da mora da construtora e invertida em favor do consumidor deve incidir, uma única vez, sobre a totalidade dos valores já adimplidos pelo promitente comprador desde a celebração do pacto até a cessação da mora da promitente vendedora. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão recorrido afrontou os seguintes dispositivos legais: a) artigos 725 e 726, ambos do Código Civil, alegando ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda; b) artigos 1.315, 1.332 e 1.333, todos do CCB, e 9o e 12, ambos da Lei Federal 4.591/1964, ao argumento de que o adquirente de unidade autônoma responde pelas despesas condominiais, ainda que dela não tenha posse; c) artigos 186, 402, 927 e 944, todos do CCB, porquanto é impossível cumular indenização por lucros cessantes com a cláusula penal moratória; d) artigos 396 do CCB, e 1o, §1o, da Lei 6.899/1981, pugnando pela incidência da correção monetária a partir do ajuizamento da ação e dos juros de mora a contar do trânsito em julgado da presente ação; e) artigo 406 do CCB, defendendo a adoção da taxa Selic como percentual para cálculo dos juros de mora. Requer que as futuras publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro (OAB/DF 2.221/A) e Tatiana Maria Mello de Lima (OAB/DF 15.118), ambos sócios do escritório Azevedo Sette Advogados (OAB/DF 883). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto às indicadas contrariedades aos artigos 725 e 726, ambos do CCB. Isso porque, segundo a Corte Superior, “Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes”. (AgInt no REsp 1837228/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJ-e de 12/2/2020). Assim, é “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ)”. (AgInt no AREsp 1649829/SP, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJ-e de 9/9/2020). Também não devem transitar as supostas afrontas aos artigos 186, 402, 927, 944, 1.315, 1.332 e 1.333, todos do CCB, 9o e 12, ambos da Lei Federal 4.591/1964, porque o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento dos Recursos Especiais 1635428/SC (Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e de 25/6/2019 – Tema 970) e 1.345.331/RS (Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e de 20/4/2015 – Tema 886), concluiu que: a) é possível cumular a cláusula penal (compensatória) com a indenização assegurada (penalização da mora) diante da natureza distinta das sanções; b) “a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador”. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com os referidos paradigmas, quanto a essas teses recursais, NEGO SEGUIMENTO ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea "b", do Código de Processo Civil. Igualmente não deve prosseguir as alegadas ofensas aos artigos 396, ambos do CCB, 1o, §1o, da Lei 6.899/1981, porque a Corte Superior também entende que os termos iniciais dos juros de mora e da correção monetária são, respectivamente, as datas da citação e dos respectivos desembolsos (AgInt nos EDcl no AREsp 1590626/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e de 17/3/2020). Assim, é “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ)”. (AgInt no AREsp 1649829/SP, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJ-e de 9/9/2020). Muito menos deve transitar a alegada violação ao artigo 406 do CCB, porque não foi apreciado pela turma julgadora, apesar de serem opostos embargos de declaração. Portanto, a ausência de prequestionamento autoriza a incidência dos vetos contidos nos verbetes sumulares 211 do STJ e 282 do STF, consoante o decidido no AgInt no REsp 1467852/DF, Relator Ministro OG FERNANDES, DJ-e de 17/6/2020. Determino que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro (OAB/DF 2.221/A) e Tatiana Maria Mello de Lima (OAB/DF 15.118), ambos sócios do escritório Azevedo Sette Advogados (OAB/DF 883). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015