Tribunal: TJDFT
Processo: 0737298-83.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-11-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0737298-83.2018.8.07.0001 RECORRENTE: BANCO DO BRASIL SA RECORRIDAS: MARIA CLAUDIA MAGALHAES DE OLIVEIRA, TERRADRINA CONSTRUCOES LTDA. DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE. INTERESSE DE AGIR. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. FORTUITO EXTERNO. NÃO OCORRÊNCIA. MULTA. DEVIDA. QUIOSQUE. ENTREGUE CONFORME MEMORIAL DESCRITIVO. NÃO RECEBIMENTO PELA ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. RECUSA ABUSIVA. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA No 308 DO STJ. OUTORGA DEFINITIVA DE ESCRITURA PÚBLICA. 1. Apelação interposta contra a sentença que julgou procedentes os pedidos para: a) condenar a construtora a entregar à autora a unidade adquirida em perfeitas condições de uso, como consta no contrato, no memorial descritivo e no projeto aprovado pela Administração Pública; b) condenar a construtora na obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel discutido nos autos de em favor da autora; c) condenar a instituição financeira à obrigação de cancelar em definitivo a hipoteca lançada sob a matrícula da unidade d) condenar a construtora ao pagamento de multa mensal de 0,5% do valor total do contrato prevista na cláusula 9.3.3, a partir de 11/03/2015, até a data da entrega das chaves; e) declarar a abusividade da cláusula 15.7, prevendo que as despesas do condomínio antes da entrega da obra são de responsabilidade do adquirente, de modo que passe a ser responsável por tais despesas só após a sua imissão na posse do imóvel. 2. É entendimento pacífico deste Tribunal de Justiça que a inclusão da instituição financeira no polo passivo da demanda é opcional, sobretudo quando aplicável à relação jurídica o Código de Defesa do Consumidor, em que todos os fornecedores da cadeia de consumo são solidariamente responsáveis pela má prestação do serviço. Trata-se, portanto, de hipótese de litisconsórcio passivo facultativo entre a construtora/incorporadora e a instituição financeira, podendo o consumidor/comprador ajuizar a ação em face de um ou de outro, devendo, na hipótese, a promitente vendedora, caso condenada, ajustar-se com o banco credor, repassando ao agente financeiro o valor do imóvel ou oferecer outro bem equivalente em garantia. 3. O interesse recursal está presente quando a parte necessita recorrer ao Poder Judiciário para obter o resultado útil pretendido com a demanda, o que configura o binômio de necessidade/utilidade. No caso vertente, afigura-se indispensável o socorro ao Poder Judiciário para o reconhecimento de que a hipoteca pactuada entre os réus é ineficaz em relação à autora, a fim de permitir que receba o imóvel por ela adquirido livre de qualquer gravame. Logo, figura-se presente o binômio necessidade-utilidade. 4. No âmbito do Direito do Consumidor, para análise da responsabilidade civil dos fornecedores, adota-se a teoria do risco do empreendimento, segundo a qual a responsabilidade objetiva pode ser afastada pela comprovação de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, e pela configuração de força maior ou caso fortuito externo. 5. Os motivos apresentados pela construtora — obra embargada em razão de a construção interferir em linha de transmissão de energia da CELG — não pode ser considerado fortuito externo, pois inerente à atividade desempenhada. Assim, não tendo sido entregue o imóvel no prazo determinado, deve ser reconhecido o inadimplemento contratual por parte da construtora, acarretando a aplicação da cláusula que prevê multa penal compensatória, livremente estipulada pela construtora em contrato de adesão. 6. Em análise detida aos documentos colacionados aos autos é possível constar que a construtora entregou a unidade conforme previsto no contrato e no memorial descritivo. Nesse contexto, a recusa da autora em receber o objeto, ao argumento de não estar construído, ou seja, por não possuir paredes e teto, não encontra justificativa. 7. Não pode a autora alegar que o contrato não foi claro o suficiente, porquanto é de conhecimento do homem médio que os quiosques em estabelecimentos comerciais/shopping, como no caso em apreço, não possuem estrutura de alvenaria, com paredes e teto, mas sim estruturas móveis. Em verdade, não poderia ser diferente, porquanto os espaços para essa destinação (Quiosques) estão localizados em corredores, em espaços de circulação, os quais precisam obedecer a padrões técnicos a fim de não impossibilitar a passagem de pessoas em caso de possível necessidade de rápida evacuação do local, como por exemplo em caso de incêndio. 8. O entendimento jurisprudencial desta Corte se firmou no sentido de que o pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, após a entrega das chaves, é de responsabilidade do proprietário. 9. Não tem eficácia perante o consumidor, adquirente de boa-fé, a alienação fiduciária pactuada entre a construtora e a instituição financeira. Interpretação da Súmula 308 do STJ. 10. Independentemente da ciência do promitente comprador acerca da possibilidade do gravame incidente sobre o imóvel, o adimplemento integral do preço gera a obrigação de baixar a hipoteca e outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda ao comprador, tendo em vista que a demora no cumprimento da referida obrigação gera o efetivo prejuízo ao adquirente, que vê limitado o exercício do seu direito à propriedade. 11. Tratando-se o recurso adesivo apenas de inconformismo quanto a fixação dos honorários de sucumbência, com a reforma da sentença, cuja consequência é a redistribuição dos ônus sucumbenciais, o apelo adesivo resta prejudicado. 12. Recursos conhecidos. Parcialmente provido o da primeira ré. Desprovido o apelo do 2o réu. Prejudicado o recurso adesivo da autora.. Preliminares rejeitadas. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 884 do CC, postulando a redução ou a exclusão da multa fixada, sob pena de afrontar a proporcionalidade, a razoabilidade e a equidade, além de acarretar enriquecimento indevido; b) artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor, asseverando que o contrato firmado prevê os descontos das parcelas, nos moldes realizados, de modo que não é possível limitar o pactuado entre as partes, no patamar de 30% (trinta por cento); c) artigos 104, 110, 166 e 186, todos do Código Civil, asseverando que o contrato firmado entre as partes é lícito e que a sua conduta foi pautada na observância das cláusulas do ajuste. Requer que todas as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado Nelson Wilians Fratoni Rodrigues, OAB/DF 25.136. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante ao apontado vilipêndio ao artigo 884 do CC, porque ultrapassar os fundamentos do acórdão, no sentido de que “objetivando possibilitar a real concretização do direito pleiteado pela parte autora e considerando a realidade dos trâmites burocráticos, mostra-se necessária a fixação de prazo razoável para o cumprimento da obrigação. Assim, mantenho o prazo fixado em sentença, qual seja, 30 (trinta) dias úteis, para que seja efetivada a liberação do gravame, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais) até o limite de R$ 30.000,00 (trinta mil reais)” (id. 12575933 - Pág. 12), e acolher a tese recursal, demandaria o reexame de provas, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Tampouco merece subir o apelo especial no que se refere ao indicado malferimento ao artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor, porquanto “Não enseja a interposição de recurso especial matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido e sobre a qual não tenham sido opostos embargos de declaração, a fim de suprir eventual omissão. Ausente o indispensável prequestionamento, aplicando-se, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do STF” (AgInt no AREsp 862.624/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 1/7/2020). Melhor sorte não colhe o nobre recurso quanto à suposta negativa de vigência aos artigos 104, 110, 166 e 186, todos do Código Civil. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pelo recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratuais do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Por fim, indefiro o pedido de publicação exclusiva, tendo em vista o convênio firmando pelo recorrente com este TJDFT para publicação no portal eletrônico. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A016

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0737298-83.2018.8.07.0001 RECORRENTE: BANCO DO BRASIL SA RECORRIDAS: MARIA CLAUDIA MAGALHAES DE OLIVEIRA, TERRADRINA CONSTRUCOES LTDA. DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE. INTERESSE DE AGIR. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. FORTUITO EXTERNO. NÃO OCORRÊNCIA. MULTA. DEVIDA. QUIOSQUE. ENTREGUE CONFORME MEMORIAL DESCRITIVO. NÃO RECEBIMENTO PELA ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. RECUSA ABUSIVA. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA No 308 DO STJ. OUTORGA DEFINITIVA DE ESCRITURA PÚBLICA. 1. Apelação interposta contra a sentença que julgou procedentes os pedidos para: a) condenar a construtora a entregar à autora a unidade adquirida em perfeitas condições de uso, como consta no contrato, no memorial descritivo e no projeto aprovado pela Administração Pública; b) condenar a construtora na obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel discutido nos autos de em favor da autora; c) condenar a instituição financeira à obrigação de cancelar em definitivo a hipoteca lançada sob a matrícula da unidade d) condenar a construtora ao pagamento de multa mensal de 0,5% do valor total do contrato prevista na cláusula 9.3.3, a partir de 11/03/2015, até a data da entrega das chaves; e) declarar a abusividade da cláusula 15.7, prevendo que as despesas do condomínio antes da entrega da obra são de responsabilidade do adquirente, de modo que passe a ser responsável por tais despesas só após a sua imissão na posse do imóvel. 2. É entendimento pacífico deste Tribunal de Justiça que a inclusão da instituição financeira no polo passivo da demanda é opcional, sobretudo quando aplicável à relação jurídica o Código de Defesa do Consumidor, em que todos os fornecedores da cadeia de consumo são solidariamente responsáveis pela má prestação do serviço. Trata-se, portanto, de hipótese de litisconsórcio passivo facultativo entre a construtora/incorporadora e a instituição financeira, podendo o consumidor/comprador ajuizar a ação em face de um ou de outro, devendo, na hipótese, a promitente vendedora, caso condenada, ajustar-se com o banco credor, repassando ao agente financeiro o valor do imóvel ou oferecer outro bem equivalente em garantia. 3. O interesse recursal está presente quando a parte necessita recorrer ao Poder Judiciário para obter o resultado útil pretendido com a demanda, o que configura o binômio de necessidade/utilidade. No caso vertente, afigura-se indispensável o socorro ao Poder Judiciário para o reconhecimento de que a hipoteca pactuada entre os réus é ineficaz em relação à autora, a fim de permitir que receba o imóvel por ela adquirido livre de qualquer gravame. Logo, figura-se presente o binômio necessidade-utilidade. 4. No âmbito do Direito do Consumidor, para análise da responsabilidade civil dos fornecedores, adota-se a teoria do risco do empreendimento, segundo a qual a responsabilidade objetiva pode ser afastada pela comprovação de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, e pela configuração de força maior ou caso fortuito externo. 5. Os motivos apresentados pela construtora — obra embargada em razão de a construção interferir em linha de transmissão de energia da CELG — não pode ser considerado fortuito externo, pois inerente à atividade desempenhada. Assim, não tendo sido entregue o imóvel no prazo determinado, deve ser reconhecido o inadimplemento contratual por parte da construtora, acarretando a aplicação da cláusula que prevê multa penal compensatória, livremente estipulada pela construtora em contrato de adesão. 6. Em análise detida aos documentos colacionados aos autos é possível constar que a construtora entregou a unidade conforme previsto no contrato e no memorial descritivo. Nesse contexto, a recusa da autora em receber o objeto, ao argumento de não estar construído, ou seja, por não possuir paredes e teto, não encontra justificativa. 7. Não pode a autora alegar que o contrato não foi claro o suficiente, porquanto é de conhecimento do homem médio que os quiosques em estabelecimentos comerciais/shopping, como no caso em apreço, não possuem estrutura de alvenaria, com paredes e teto, mas sim estruturas móveis. Em verdade, não poderia ser diferente, porquanto os espaços para essa destinação (Quiosques) estão localizados em corredores, em espaços de circulação, os quais precisam obedecer a padrões técnicos a fim de não impossibilitar a passagem de pessoas em caso de possível necessidade de rápida evacuação do local, como por exemplo em caso de incêndio. 8. O entendimento jurisprudencial desta Corte se firmou no sentido de que o pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, após a entrega das chaves, é de responsabilidade do proprietário. 9. Não tem eficácia perante o consumidor, adquirente de boa-fé, a alienação fiduciária pactuada entre a construtora e a instituição financeira. Interpretação da Súmula 308 do STJ. 10. Independentemente da ciência do promitente comprador acerca da possibilidade do gravame incidente sobre o imóvel, o adimplemento integral do preço gera a obrigação de baixar a hipoteca e outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda ao comprador, tendo em vista que a demora no cumprimento da referida obrigação gera o efetivo prejuízo ao adquirente, que vê limitado o exercício do seu direito à propriedade. 11. Tratando-se o recurso adesivo apenas de inconformismo quanto a fixação dos honorários de sucumbência, com a reforma da sentença, cuja consequência é a redistribuição dos ônus sucumbenciais, o apelo adesivo resta prejudicado. 12. Recursos conhecidos. Parcialmente provido o da primeira ré. Desprovido o apelo do 2o réu. Prejudicado o recurso adesivo da autora.. Preliminares rejeitadas. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 884 do CC, postulando a redução ou a exclusão da multa fixada, sob pena de afrontar a proporcionalidade, a razoabilidade e a equidade, além de acarretar enriquecimento indevido; b) artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor, asseverando que o contrato firmado prevê os descontos das parcelas, nos moldes realizados, de modo que não é possível limitar o pactuado entre as partes, no patamar de 30% (trinta por cento); c) artigos 104, 110, 166 e 186, todos do Código Civil, asseverando que o contrato firmado entre as partes é lícito e que a sua conduta foi pautada na observância das cláusulas do ajuste. Requer que todas as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado Nelson Wilians Fratoni Rodrigues, OAB/DF 25.136. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante ao apontado vilipêndio ao artigo 884 do CC, porque ultrapassar os fundamentos do acórdão, no sentido de que “objetivando possibilitar a real concretização do direito pleiteado pela parte autora e considerando a realidade dos trâmites burocráticos, mostra-se necessária a fixação de prazo razoável para o cumprimento da obrigação. Assim, mantenho o prazo fixado em sentença, qual seja, 30 (trinta) dias úteis, para que seja efetivada a liberação do gravame, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais) até o limite de R$ 30.000,00 (trinta mil reais)” (id. 12575933 - Pág. 12), e acolher a tese recursal, demandaria o reexame de provas, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Tampouco merece subir o apelo especial no que se refere ao indicado malferimento ao artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor, porquanto “Não enseja a interposição de recurso especial matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido e sobre a qual não tenham sido opostos embargos de declaração, a fim de suprir eventual omissão. Ausente o indispensável prequestionamento, aplicando-se, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do STF” (AgInt no AREsp 862.624/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 1/7/2020). Melhor sorte não colhe o nobre recurso quanto à suposta negativa de vigência aos artigos 104, 110, 166 e 186, todos do Código Civil. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pelo recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratuais do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Por fim, indefiro o pedido de publicação exclusiva, tendo em vista o convênio firmando pelo recorrente com este TJDFT para publicação no portal eletrônico. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A016