Tribunal: TJDFT
Processo: 0756830-61.2019.8.07.0016
Órgão julgador: ALMIR ANDRADE DE FREITAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-09-28
Data de publicação: 2020-10-08

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO LOCADOR. REPAROS RELATADOS NO INÍCIO DA LOCAÇÃO NÃO REALIZADOS. JUSTA CAUSA AO DESFAZIMENTO DA AVENÇA SEM ÔNUS AO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL INCABÍVEL. VERBAS RESCISÓRIAS DEVIDAS ATÉ A DATA EM QUE O LOCATÁRIO DISPONIBILIZOU O IMÓVEL AO LOCADOR. ABATIMENTO DO VALOR DEVIDO DA CAUÇÃO ANTECIPADA. RESTITUIÇÃO DO RESÍDUO DO VALOR CAUCIONADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICES DE REMUNERAÇÃO DA CADERNETA DE POUPANÇA. ART. 38, § 2o, DA LEI No 8.245/91. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou improcedente o pedido contraposto e procedente em parte os pedidos formulados na inicial para declarar rescindido o contrato de locação entabulado entre as partes a partir de 13/11/2019, determinando a restituição da caução depositada pelo autor, no valor de R$ 3.750,00 e autorizando o abatimento de R$606,11, referente ao valor do aluguel, conta de água e reparo do sifão da cozinha. Em seu recurso a parte recorrente assevera que não foram valoradas adequadamente as provas contidas nos autos, destacando que as características do imóvel eram de amplo conhecimento da parte recorrida quando da vistoria. Afirma que a infiltração no banheiro não era de grande monta que incomodasse ou impedisse a habitação do imóvel, envolvendo tão somente estufamento parcial do teto. Ainda quanto à infiltração, assevera que a parte recorrida contribuiu sobremaneira para que não fosse realizado o devido reparo, não disponde de dia e horário para que o profissional indicado avaliasse o dano. Relata que somente na audiência de conciliação, ocorrida em 13/02/2020, é que foram restituídas as chaves do imóvel, devendo esta data ser considerada para fins rescisórios. Defende que a parte recorrida não demonstrou justo motivo para o fim da locação a fim de se eximir da cláusula penal imposta no contrato. Pugna perla reforma da sentença, improcedência dos pedidos autorias e procedência do pedido contraposto para que o recorrido seja condenado ao pagamento das despesas indicadas na tabela acostada quando da apresentação da defesa. Subsidiariamente, requer que para a devolução da caução seja considerado os juros da poupança e índice ajustado entre as partes em contrato, bem como que a correção ocorra tão somente a partir da entrega das chaves e com as devidas compensações com os débitos do locatário.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 17167042/17167045). Contrarrazões apresentadas (ID 17167050).
III. Cinge-se a controvérsia, a saber se há justa causa para a rescisão do contrato locatício formalizado entre a parte autora e terceiro, com intermediação da imobiliária ré, sem cobrança de multa rescisória, bem como, quais são os acertos financeiros devidos em decorrência do fim da relação contratual.
IV. Compulsando detidamente os autos, tem-se que o contrato foi formalizado em 30/04/2019 (ID 17166931), com vigência pelo período de 36 meses (entre 08/05/2019 a 08/05/2022) e valor locatício de R$1.250,00.
V. Importa destacar que, desde o início da locação, como se pode verificar pelo e-mail de ID 17166935, datado de 08/05/2019, o locador já havia registrado algumas observações quanto ao imóvel, dentre as quais destaca-se: “o banheiro encontra-se com infiltração na parede, como pode ser visto na imagem em anexo, a pintura já se encontra estragada e estourada e pelo que jeito em pouco tempo vai começar a mofar. Gostaria de antemão solicitar o conserto dessa infiltração e o reparo dessa pintura”.
VI. O descontentamento também se verifica nas mensagens trocadas entre as partes, senão vejamos: (I) pelas conversas de ID 17166936, em 21/05 o locatário questiona sobre a infiltração e a imobiliária responde que é questão a ser resolvida com o locador, que iria contactá-lo e pede fotos da infiltração. Seguem fotos da infiltração, nas quais é possível ver mofo e umidade. Segue mensagem da imobiliária falando que uma pessoa de nome Silas iria no dia seguinte ao imóvel. O locatário então aduz que precisa saber que horas para que tenha alguém em casa, mas não recebe qualquer resposta. Em 28/05 o autor afirma que Silas foi na semana, mas que tinha avisado que só teria disponibilidade no fim de semana e questiona se poderiam manda-lo novamente no sábado ou domingo. Não recebe qualquer resposta. Em 03/07/2019 a imobiliária questiona se o funcionário do locar entrou em contato e o autor responde que não e, no dia seguinte, a imobiliária encaminha afirma que “o funcionário do locador está viajando assim que chegar vai agendar com você”. A imobiliária ainda questiona se resolvendo a infiltração ainda teria alguma coisa pra arrumar, tendo o autor então afirmado que só faltaria a fechadura do portão, mas que ele resolveria isso. (II) pelas mensagens trocadas entre o autor e o setor de reparos da imobiliária (ID 17166937) também é possível verificar que o locatário, já desde o primeiro dia de locação, encaminha mensagem dizendo que tinha constatado a infiltração no banheiro. Tão somente em 24/07 é que o autor recebe resposta de que o locador autorizou o reparo e que o sr. João entraria em contato para realizar o agendamento do serviço, sem qualquer providencia concreta tomada. Já em 28/10, novo questionamento por parte da imobiliária acerca da infiltração, tendo o autor respondido que o problema nunca foi resolvido e que o profissional ficou de voltar, mas nunca o fez.
VII. Caberia a parte ré demonstrar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Contudo, a afirmação de que o reparo não foi feito por culpa do locatário que nunca dispunha de horário para receber o bombeiro hidráulico não resta qualquer amparo nas provas carreadas aos autos. Do contrário, o que se colhe da simples leitura das mensagens trocadas acima destacadas, é que resta patente é falta de atenção da imobiliária diante dos reclames do locatário, evidenciado justo motivo para a rescisão do contrato sem ônus para o locatário.
VIII. Quanto aos valores a serem pagos pela rescisão do contrato, primeiro há de se estabelecer data em que o ato ocorreu, se no dia 13/11/2019, data em que o autor pretendeu a entrega do imóvel, ou no dia 13/02/2020, data em que as partes litigantes entraram em acordo e as chaves foram devolvidas. Pois bem, quanto a este ponto, tem-se que deve ser mantida a data de 13/11/2019, pois o embaraço quanto a entrega das chaves se deu por culpa da imobiliária, que exigiu reparo no sifão da cozinha, que o autor não concordou em realizar (ID 1716938), considerando que a visória realizado início da contratação foi feita com água e luz cortadas, o que consta, inclusive do laudo elaborado à época. A ausência de reparo não se mostra justo motivo para que a imobiliária não aceitasse o recebimento do imóvel, pois poderia providenciar o reparo e depois cobra-lo, seja extra ou judicialmente, do locatário. Ademais, corroboram tal entendimento o recibo da pintura que é datado de 06/11/2019 (ID 17167015) e o e-mail em que o autor comunicou que não teria mais interesse na locação (ID 17166939), datado de 22/10/2019, ambas as datas próximas ao dia 13/11/2019.
IX. Destarte, rescindido o contrato a partir de 13/11/2019, cabível a restituição da caução depositada, abatida do valor de R$606,11, correspondente ao valor do aluguel e conta de água até a data supracitada e o reparo do sifão da cozinha.
X. Noutro giro, verifica-se que a sentença merece parcial reforma, no tocante à correção do valor da caução. Nos termos do art. 38, § 2o, da Lei 8.245/90 o valor referente à caução, após os abatimentos já previstos, deve ser restituído com os acréscimos pelo índice da caderneta de poupança, além de juros moratórios contados a partir da data da citação.
XI. Recurso conhecido e provido em parte para reformar a sentença recorrida tão somente para que incida sobre o valor a ser restituído o mesmo índice aplicado à caderneta de poupança. Sem custas e sem honorários.
XII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO LOCADOR. REPAROS RELATADOS NO INÍCIO DA LOCAÇÃO NÃO REALIZADOS. JUSTA CAUSA AO DESFAZIMENTO DA AVENÇA SEM ÔNUS AO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL INCABÍVEL. VERBAS RESCISÓRIAS DEVIDAS ATÉ A DATA EM QUE O LOCATÁRIO DISPONIBILIZOU O IMÓVEL AO LOCADOR. ABATIMENTO DO VALOR DEVIDO DA CAUÇÃO ANTECIPADA. RESTITUIÇÃO DO RESÍDUO DO VALOR CAUCIONADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICES DE REMUNERAÇÃO DA CADERNETA DE POUPANÇA. ART. 38, § 2o, DA LEI No 8.245/91. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou improcedente o pedido contraposto e procedente em parte os pedidos formulados na inicial para declarar rescindido o contrato de locação entabulado entre as partes a partir de 13/11/2019, determinando a restituição da caução depositada pelo autor, no valor de R$ 3.750,00 e autorizando o abatimento de R$606,11, referente ao valor do aluguel, conta de água e reparo do sifão da cozinha. Em seu recurso a parte recorrente assevera que não foram valoradas adequadamente as provas contidas nos autos, destacando que as características do imóvel eram de amplo conhecimento da parte recorrida quando da vistoria. Afirma que a infiltração no banheiro não era de grande monta que incomodasse ou impedisse a habitação do imóvel, envolvendo tão somente estufamento parcial do teto. Ainda quanto à infiltração, assevera que a parte recorrida contribuiu sobremaneira para que não fosse realizado o devido reparo, não disponde de dia e horário para que o profissional indicado avaliasse o dano. Relata que somente na audiência de conciliação, ocorrida em 13/02/2020, é que foram restituídas as chaves do imóvel, devendo esta data ser considerada para fins rescisórios. Defende que a parte recorrida não demonstrou justo motivo para o fim da locação a fim de se eximir da cláusula penal imposta no contrato. Pugna perla reforma da sentença, improcedência dos pedidos autorias e procedência do pedido contraposto para que o recorrido seja condenado ao pagamento das despesas indicadas na tabela acostada quando da apresentação da defesa. Subsidiariamente, requer que para a devolução da caução seja considerado os juros da poupança e índice ajustado entre as partes em contrato, bem como que a correção ocorra tão somente a partir da entrega das chaves e com as devidas compensações com os débitos do locatário.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 17167042/17167045). Contrarrazões apresentadas (ID 17167050).
III. Cinge-se a controvérsia, a saber se há justa causa para a rescisão do contrato locatício formalizado entre a parte autora e terceiro, com intermediação da imobiliária ré, sem cobrança de multa rescisória, bem como, quais são os acertos financeiros devidos em decorrência do fim da relação contratual.
IV. Compulsando detidamente os autos, tem-se que o contrato foi formalizado em 30/04/2019 (ID 17166931), com vigência pelo período de 36 meses (entre 08/05/2019 a 08/05/2022) e valor locatício de R$1.250,00.
V. Importa destacar que, desde o início da locação, como se pode verificar pelo e-mail de ID 17166935, datado de 08/05/2019, o locador já havia registrado algumas observações quanto ao imóvel, dentre as quais destaca-se: “o banheiro encontra-se com infiltração na parede, como pode ser visto na imagem em anexo, a pintura já se encontra estragada e estourada e pelo que jeito em pouco tempo vai começar a mofar. Gostaria de antemão solicitar o conserto dessa infiltração e o reparo dessa pintura”.
VI. O descontentamento também se verifica nas mensagens trocadas entre as partes, senão vejamos: (I) pelas conversas de ID 17166936, em 21/05 o locatário questiona sobre a infiltração e a imobiliária responde que é questão a ser resolvida com o locador, que iria contactá-lo e pede fotos da infiltração. Seguem fotos da infiltração, nas quais é possível ver mofo e umidade. Segue mensagem da imobiliária falando que uma pessoa de nome Silas iria no dia seguinte ao imóvel. O locatário então aduz que precisa saber que horas para que tenha alguém em casa, mas não recebe qualquer resposta. Em 28/05 o autor afirma que Silas foi na semana, mas que tinha avisado que só teria disponibilidade no fim de semana e questiona se poderiam manda-lo novamente no sábado ou domingo. Não recebe qualquer resposta. Em 03/07/2019 a imobiliária questiona se o funcionário do locar entrou em contato e o autor responde que não e, no dia seguinte, a imobiliária encaminha afirma que “o funcionário do locador está viajando assim que chegar vai agendar com você”. A imobiliária ainda questiona se resolvendo a infiltração ainda teria alguma coisa pra arrumar, tendo o autor então afirmado que só faltaria a fechadura do portão, mas que ele resolveria isso. (II) pelas mensagens trocadas entre o autor e o setor de reparos da imobiliária (ID 17166937) também é possível verificar que o locatário, já desde o primeiro dia de locação, encaminha mensagem dizendo que tinha constatado a infiltração no banheiro. Tão somente em 24/07 é que o autor recebe resposta de que o locador autorizou o reparo e que o sr. João entraria em contato para realizar o agendamento do serviço, sem qualquer providencia concreta tomada. Já em 28/10, novo questionamento por parte da imobiliária acerca da infiltração, tendo o autor respondido que o problema nunca foi resolvido e que o profissional ficou de voltar, mas nunca o fez.
VII. Caberia a parte ré demonstrar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Contudo, a afirmação de que o reparo não foi feito por culpa do locatário que nunca dispunha de horário para receber o bombeiro hidráulico não resta qualquer amparo nas provas carreadas aos autos. Do contrário, o que se colhe da simples leitura das mensagens trocadas acima destacadas, é que resta patente é falta de atenção da imobiliária diante dos reclames do locatário, evidenciado justo motivo para a rescisão do contrato sem ônus para o locatário.
VIII. Quanto aos valores a serem pagos pela rescisão do contrato, primeiro há de se estabelecer data em que o ato ocorreu, se no dia 13/11/2019, data em que o autor pretendeu a entrega do imóvel, ou no dia 13/02/2020, data em que as partes litigantes entraram em acordo e as chaves foram devolvidas. Pois bem, quanto a este ponto, tem-se que deve ser mantida a data de 13/11/2019, pois o embaraço quanto a entrega das chaves se deu por culpa da imobiliária, que exigiu reparo no sifão da cozinha, que o autor não concordou em realizar (ID 1716938), considerando que a visória realizado início da contratação foi feita com água e luz cortadas, o que consta, inclusive do laudo elaborado à época. A ausência de reparo não se mostra justo motivo para que a imobiliária não aceitasse o recebimento do imóvel, pois poderia providenciar o reparo e depois cobra-lo, seja extra ou judicialmente, do locatário. Ademais, corroboram tal entendimento o recibo da pintura que é datado de 06/11/2019 (ID 17167015) e o e-mail em que o autor comunicou que não teria mais interesse na locação (ID 17166939), datado de 22/10/2019, ambas as datas próximas ao dia 13/11/2019.
IX. Destarte, rescindido o contrato a partir de 13/11/2019, cabível a restituição da caução depositada, abatida do valor de R$606,11, correspondente ao valor do aluguel e conta de água até a data supracitada e o reparo do sifão da cozinha.
X. Noutro giro, verifica-se que a sentença merece parcial reforma, no tocante à correção do valor da caução. Nos termos do art. 38, § 2o, da Lei 8.245/90 o valor referente à caução, após os abatimentos já previstos, deve ser restituído com os acréscimos pelo índice da caderneta de poupança, além de juros moratórios contados a partir da data da citação.
XI. Recurso conhecido e provido em parte para reformar a sentença recorrida tão somente para que incida sobre o valor a ser restituído o mesmo índice aplicado à caderneta de poupança. Sem custas e sem honorários.
XII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.