Tribunal: TJDFT
Processo: 0712340-73.2018.8.07.0020
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-12-02
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. PREJUÍZO. EFEITOS DA MORA. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE GENÉRICO. APLICAÇÃO DE ÍNDICE SETORIAL AFETO À CONSTRUÇÃO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE. JUROS MORATÓRIOS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. TERMO INICIAL. OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR. OBRIGAÇÃO INERENTE AO CONTRATO. FIXAÇÃO. DESCABIMENTO. MORA SE RESOLVE EM PERDAS E DANOS. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRAZO PRESCRICIONAL. PRETENSÃO DE REPARAÇÃO CIVIL POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL (CC, ART. 205). ENTENDIMENTO FIRMADO EM JULGADO EMANADO DO ÓRGÃO ESPECIAL DO TRIBUNAL SUPERIOR (ERESP 1.280.825/RJ). PRELIMINAR. VALOR DA CAUSA. IMPUGNAÇÃO. MENSURAÇÃO SEGUNDO A EXPRESSÃO DO DIREITO CONTROVERTIDO. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS.
1. Consoante o entendimento estratificado pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, em sede de embargos de divergência, encerrando a pretensão natureza de reparação civil advinda de relação contratual, o prazo prescricional incidente sobre a espécie é o decenal, emoldurando-se na dicção do artigo 205 do Código Civil, reservando-se o prazo trienal contemplado pelo artigo 206, §3o, inciso V, da mesma codificação, somente às situações que envolvam pretensões de reparação civil decorrentes da responsabilidade civil aquiliana ou extracontratual (EREsp no 1.280.825/RJ).
2. No ambiente de ação de entregar coisa certa, cumulada com pedido de indenização, o valor da causa deve corresponder ao conteúdo econômico postulado, no caso, deve ser mensurado em conformação com o somatório do valor do imóvel que faz o objeto do pedido, somado à indenização postulada, pois encerra o proveito econômico almejado e a expressão do direito controvertido, ensejando que, fixado o valor agregado à ação sob aquele parâmetro, deve ser preservado (CPC, arts. 291 e 292, II).
3. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostentam, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
4. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão deobra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
5. As intercorrências inerentes à dificuldade de contratação de mão de obra e insumos e à aprovação, implantação de projeto elétrico e a aprovação da rede de água e esgoto traduzem fatos inerentes à álea natural das atividades da construtora e incorporadora, pois inteiramente encartadas como fatos inerentes à construção civil, que envolve, obviamente, a regularização das unidades objeto de empreendimento executado sob a forma de incorporação imobiliária, não podendo ser assimiladas como fato fortuito ou força maior passíveis de, traduzindo eventos imprevisíveis, elidirem sua culpa pelo atraso havido na conclusão da unidade que prometera à venda, porquanto consubstanciam fortuitos internos acobertados pelo risco da atividade desenvolvida.
6. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula penal prevista contratualmente.
7. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de incorrer em inadimplemento culposo, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento. (CDC, art. 51, IV e §1o).
8. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada.
9. A atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, donde emerge que, de molde a ser assegurada sua destinação teleológica, deve ser paramentada por índice que reflete os efeitos genéricos da inflação sem atrelamento a setor empresarial específico, como é o caso do INCC, cuja utilização deve ficar adstrita às hipóteses de indexação de obrigações provenientes de imóveis em construção, não se afigurando legítima sua extensão e utilização para atualização de parcelas indenizatórias, ainda que tenha o negócio como objeto a compra e venda de imóvel em construção, devendo ser utilizado nessa hipótese, como indexador, o INPC.
10. A responsabilidade da promitente vendedora é de natureza contratual, o que determina que os juros moratórios agregados à condenação que lhe fora imposta em razão de inadimplemento do convencionado sujeitem-se à regra geral, tendo como termo inicial a citação, pois é o ato que demarca o momento em que, ciente da sua obrigação, incorre em mora.
11. A obrigação genética afetada à promitente vendedora é a entrega do imóvel prometido na forma e prazo convencionados, independendo sua consumação de qualquer imposição além da inserta e derivada do negócio, notadamente porque somente com sua realização é que o contrato se aperfeiçoará, donde deriva a constatação de que carece de sustentação a imposição de obrigação à alienante volvida a realizar a obrigação que assumira, conquanto tenha incorrido em mora quanto à sua satisfação, quando aferido que não subsiste recalcitrância na sua consumação e já foram modulados os efeitos da mora em que incidira mediante a asseguração da indenização cabível ao adquirente.
12. Editada a sentença e aviado o recurso sob a égide da nova codificação processual civil, o desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 11).
13. Apelações conhecidas e desprovidas. Prejudicial e preliminar rejeitadas. Honorários recursais fixados. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. PREJUÍZO. EFEITOS DA MORA. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE GENÉRICO. APLICAÇÃO DE ÍNDICE SETORIAL AFETO À CONSTRUÇÃO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE. JUROS MORATÓRIOS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. TERMO INICIAL. OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR. OBRIGAÇÃO INERENTE AO CONTRATO. FIXAÇÃO. DESCABIMENTO. MORA SE RESOLVE EM PERDAS E DANOS. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRAZO PRESCRICIONAL. PRETENSÃO DE REPARAÇÃO CIVIL POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL (CC, ART. 205). ENTENDIMENTO FIRMADO EM JULGADO EMANADO DO ÓRGÃO ESPECIAL DO TRIBUNAL SUPERIOR (ERESP 1.280.825/RJ). PRELIMINAR. VALOR DA CAUSA. IMPUGNAÇÃO. MENSURAÇÃO SEGUNDO A EXPRESSÃO DO DIREITO CONTROVERTIDO. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS.
1. Consoante o entendimento estratificado pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, em sede de embargos de divergência, encerrando a pretensão natureza de reparação civil advinda de relação contratual, o prazo prescricional incidente sobre a espécie é o decenal, emoldurando-se na dicção do artigo 205 do Código Civil, reservando-se o prazo trienal contemplado pelo artigo 206, §3o, inciso V, da mesma codificação, somente às situações que envolvam pretensões de reparação civil decorrentes da responsabilidade civil aquiliana ou extracontratual (EREsp no 1.280.825/RJ).
2. No ambiente de ação de entregar coisa certa, cumulada com pedido de indenização, o valor da causa deve corresponder ao conteúdo econômico postulado, no caso, deve ser mensurado em conformação com o somatório do valor do imóvel que faz o objeto do pedido, somado à indenização postulada, pois encerra o proveito econômico almejado e a expressão do direito controvertido, ensejando que, fixado o valor agregado à ação sob aquele parâmetro, deve ser preservado (CPC, arts. 291 e 292, II).
3. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostentam, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
4. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão deobra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
5. As intercorrências inerentes à dificuldade de contratação de mão de obra e insumos e à aprovação, implantação de projeto elétrico e a aprovação da rede de água e esgoto traduzem fatos inerentes à álea natural das atividades da construtora e incorporadora, pois inteiramente encartadas como fatos inerentes à construção civil, que envolve, obviamente, a regularização das unidades objeto de empreendimento executado sob a forma de incorporação imobiliária, não podendo ser assimiladas como fato fortuito ou força maior passíveis de, traduzindo eventos imprevisíveis, elidirem sua culpa pelo atraso havido na conclusão da unidade que prometera à venda, porquanto consubstanciam fortuitos internos acobertados pelo risco da atividade desenvolvida.
6. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula penal prevista contratualmente.
7. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de incorrer em inadimplemento culposo, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento. (CDC, art. 51, IV e §1o).
8. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada.
9. A atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, donde emerge que, de molde a ser assegurada sua destinação teleológica, deve ser paramentada por índice que reflete os efeitos genéricos da inflação sem atrelamento a setor empresarial específico, como é o caso do INCC, cuja utilização deve ficar adstrita às hipóteses de indexação de obrigações provenientes de imóveis em construção, não se afigurando legítima sua extensão e utilização para atualização de parcelas indenizatórias, ainda que tenha o negócio como objeto a compra e venda de imóvel em construção, devendo ser utilizado nessa hipótese, como indexador, o INPC.
10. A responsabilidade da promitente vendedora é de natureza contratual, o que determina que os juros moratórios agregados à condenação que lhe fora imposta em razão de inadimplemento do convencionado sujeitem-se à regra geral, tendo como termo inicial a citação, pois é o ato que demarca o momento em que, ciente da sua obrigação, incorre em mora.
11. A obrigação genética afetada à promitente vendedora é a entrega do imóvel prometido na forma e prazo convencionados, independendo sua consumação de qualquer imposição além da inserta e derivada do negócio, notadamente porque somente com sua realização é que o contrato se aperfeiçoará, donde deriva a constatação de que carece de sustentação a imposição de obrigação à alienante volvida a realizar a obrigação que assumira, conquanto tenha incorrido em mora quanto à sua satisfação, quando aferido que não subsiste recalcitrância na sua consumação e já foram modulados os efeitos da mora em que incidira mediante a asseguração da indenização cabível ao adquirente.
12. Editada a sentença e aviado o recurso sob a égide da nova codificação processual civil, o desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 11).
13. Apelações conhecidas e desprovidas. Prejudicial e preliminar rejeitadas. Honorários recursais fixados. Unânime.