Tribunal: TJDFT
Processo: 0705269-43.2019.8.07.0001
Órgão julgador: SANDOVAL OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-06-24
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CULPA NÃO VERIFICADA. INOBSERVÂNCIA DA BOA-FÉ OBJETIVA. INÉRCIA DA PROMITENTE COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ADIMPLIDO. MAJORAÇÃO. INCABÍVEL. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO CUMULATIVA. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TERMO INICIAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.
1. Trata-se de apelações e de recurso adesivo interpostos em face de sentença que: a) decretou a resilição do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes por iniciativa da promitente compradora; b) condenou a ré a restituir à autora a quantia de R$39.753,76 – atualizada pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, autorizada a retenção de 10% do montante pago.
2. Nos termos do entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, “faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais” (Enunciado da Súmula no 481/STJ).
3. A inércia da compradora em exteriorizar sua intenção de rescindir a avença em função do atraso gera a expectativa de manutenção do pacto e inviabiliza a invocação de culpa das promitentes vendedoras como suporte à pretensão rescisória quando já entregue o contratado.
4. In casu, o descumprimento apontado pela compradora estava, quando da propositura da demanda, há muito resolvido, porquanto a unidade tornou-se passível de ocupação a partir de junho de 2016. Com efeito, ainda que tenha havido inadimplemento das rés em relação à data aprazada para a entrega das melhorias no imóvel – finda em janeiro de 2015, já contado o prazo de tolerância – fato é que a demandante suportou a demora, tendo ajuizado a presente demanda somente em março de 2019. Assim, embora configurada a mora anterior das rés, as circunstâncias do caso apontam tratar-se de rescisão contratual por iniciativa da promitente compradora.
5. Nas hipóteses de resilição unilateral por desistência do promitente comprador, a jurisprudência desta Casa, na esteira de precedentes do STJ, tem autorizado, à míngua da demonstração do prejuízo experimentado pela construtora, a retenção de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente quitados, tendo por objetivo cobrir eventuais prejuízos da vendedora.
6. Não é possível a cumulação da cláusula penal com a retenção das arras confirmatórias, sob pena de aplicação de sanção em excesso e ao mesmo título.
7. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002/STJ).
8. Tendo a correção monetária por objetivo a recomposição do valor da moeda – e não a penalização da parte devedora – deve incidir a partir do efetivo desembolso de cada parcela.
9. No que diz respeito aos ônus sucumbenciais, diante do afastamento da culpa das vendedoras pela rescisão contratual, os honorários devem ser fixados com base no Princípio da Causalidade, impondo-se à adquirente o pagamento das custas e dos honorários advocatícios.
10. Recursos conhecidos. Apelos das rés parcialmente providos e apelo adesivo desprovido.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CULPA NÃO VERIFICADA. INOBSERVÂNCIA DA BOA-FÉ OBJETIVA. INÉRCIA DA PROMITENTE COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ADIMPLIDO. MAJORAÇÃO. INCABÍVEL. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO CUMULATIVA. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TERMO INICIAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.
1. Trata-se de apelações e de recurso adesivo interpostos em face de sentença que: a) decretou a resilição do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes por iniciativa da promitente compradora; b) condenou a ré a restituir à autora a quantia de R$39.753,76 – atualizada pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, autorizada a retenção de 10% do montante pago.
2. Nos termos do entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, “faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais” (Enunciado da Súmula no 481/STJ).
3. A inércia da compradora em exteriorizar sua intenção de rescindir a avença em função do atraso gera a expectativa de manutenção do pacto e inviabiliza a invocação de culpa das promitentes vendedoras como suporte à pretensão rescisória quando já entregue o contratado.
4. In casu, o descumprimento apontado pela compradora estava, quando da propositura da demanda, há muito resolvido, porquanto a unidade tornou-se passível de ocupação a partir de junho de 2016. Com efeito, ainda que tenha havido inadimplemento das rés em relação à data aprazada para a entrega das melhorias no imóvel – finda em janeiro de 2015, já contado o prazo de tolerância – fato é que a demandante suportou a demora, tendo ajuizado a presente demanda somente em março de 2019. Assim, embora configurada a mora anterior das rés, as circunstâncias do caso apontam tratar-se de rescisão contratual por iniciativa da promitente compradora.
5. Nas hipóteses de resilição unilateral por desistência do promitente comprador, a jurisprudência desta Casa, na esteira de precedentes do STJ, tem autorizado, à míngua da demonstração do prejuízo experimentado pela construtora, a retenção de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente quitados, tendo por objetivo cobrir eventuais prejuízos da vendedora.
6. Não é possível a cumulação da cláusula penal com a retenção das arras confirmatórias, sob pena de aplicação de sanção em excesso e ao mesmo título.
7. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002/STJ).
8. Tendo a correção monetária por objetivo a recomposição do valor da moeda – e não a penalização da parte devedora – deve incidir a partir do efetivo desembolso de cada parcela.
9. No que diz respeito aos ônus sucumbenciais, diante do afastamento da culpa das vendedoras pela rescisão contratual, os honorários devem ser fixados com base no Princípio da Causalidade, impondo-se à adquirente o pagamento das custas e dos honorários advocatícios.
10. Recursos conhecidos. Apelos das rés parcialmente providos e apelo adesivo desprovido.