Tribunal: TJDFT
Processo: 0010866-73.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-17

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. ATRASO. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EXPRESSA. LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Em se tratando de empresas que integram o mesmo grupo econômico e ausentes condições para que o consumidor diferencie as suas atuações na celebração do ajuste, deve-se observar a teoria da aparência (e da asserção). Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Ré Tecnisa S/A rejeitada.
2 – O aquecimento do mercado imobiliário e a escassez de mão de obra, insumos e equipamentos não configuram motivo de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não sendo viável compreender que se tratam de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis, já estando, outrossim, albergados pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel.
3 – Inexistindo caso fortuito ou força maior na espécie, o descumprimento contratual por parte das promitentes vendedoras, sem motivo hábil a justificá-lo, confere ao promitente comprador o direito à rescisão judicial do contrato, conforme autoriza o art. 475 do Código Civil.
4 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, incluindo as arras, não havendo de se falar na aplicação da cláusula contratual que prevê retenção de valores, ante a mora por culpa exclusiva da Ré.
5 – Não havendo manutenção do contrato com a efetiva entrega do imóvel e nem pagamento integral do preço, descabe falar-se em reparação pelos lucros cessantes referentes ao período em que o promitente comprador ficou impossibilitado de utilizar o bem. Ainda que assim não fosse, nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, a existência de previsão contratual expressa e específica para a hipótese de atraso na entrega da obra encerra verdadeiro conteúdo compensatório, pois constitui pré-fixação de perdas e danos pela não fruição do bem, afastando os lucros cessantes.
Preliminar rejeitada.
Apelação Cível parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. ATRASO. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EXPRESSA. LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Em se tratando de empresas que integram o mesmo grupo econômico e ausentes condições para que o consumidor diferencie as suas atuações na celebração do ajuste, deve-se observar a teoria da aparência (e da asserção). Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Ré Tecnisa S/A rejeitada.
2 – O aquecimento do mercado imobiliário e a escassez de mão de obra, insumos e equipamentos não configuram motivo de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não sendo viável compreender que se tratam de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis, já estando, outrossim, albergados pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel.
3 – Inexistindo caso fortuito ou força maior na espécie, o descumprimento contratual por parte das promitentes vendedoras, sem motivo hábil a justificá-lo, confere ao promitente comprador o direito à rescisão judicial do contrato, conforme autoriza o art. 475 do Código Civil.
4 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, incluindo as arras, não havendo de se falar na aplicação da cláusula contratual que prevê retenção de valores, ante a mora por culpa exclusiva da Ré.
5 – Não havendo manutenção do contrato com a efetiva entrega do imóvel e nem pagamento integral do preço, descabe falar-se em reparação pelos lucros cessantes referentes ao período em que o promitente comprador ficou impossibilitado de utilizar o bem. Ainda que assim não fosse, nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, a existência de previsão contratual expressa e específica para a hipótese de atraso na entrega da obra encerra verdadeiro conteúdo compensatório, pois constitui pré-fixação de perdas e danos pela não fruição do bem, afastando os lucros cessantes.
Preliminar rejeitada.
Apelação Cível parcialmente provida.