Tribunal: TJDFT
Processo: 0001299-25.2014.8.07.0010
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-19
Data de publicação: 2020-09-04

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. IMOBILIÁRIA. REJEIÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. REJEIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. REJEIÇÃO. TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO OU DESTAQUE DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL. ABUSIVIDADE. TEMA REPETITIVO 938/STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MORA. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. RESPS No 1.614.721/DF E 1.631.485/DF (TEMA 971). CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RESPS No 1.635.428/SC E 1.498.484/DF (TEMA 970). ESCOLHA PELO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 492 DO CPC. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – De acordo com a teoria da asserção, averígua-se a legitimidade ad causam a partir das afirmações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se ainda que, se o Magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará na verdade proclamando o mérito da causa. Na espécie, extrai-se, à luz dos fatos narrados na exordial, a legitimidade abstrata da Corretora Imobiliária para figurar no polo passivo da demanda, porquanto, ainda que com a finalidade específica de intermediar a promessa de compra e venda, participou da contratação, recebendo o valor da comissão de corretagem cuja devolução pretendem os Autores. Ademais, em se tratando de relação de consumo, o consumidor não tem condições de diferenciar adequadamente a responsabilidade de cada pessoa jurídica envolvida na celebração do ajuste e que de alguma forma integrou a cadeia de fornecimento.
2 – A construtora possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação em que se pleiteia o ressarcimento das taxas condominiais pagas pelo consumidor antes do recebimento das chaves, em razão do atraso na entrega do imóvel.
3 – Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de Recurso Especial Repetitivo (REsp no 1.151.956/SP - Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). In casu, o termo inicial do prazo de prescrição trienal para a restituição da comissão de corretagem é a data do efetivo desembolso. Assim, proposta a demanda antes da consumação do triênio prescricional, escorreita a rejeição da prejudicial de mérito.
4 – De acordo com a jurisprudência pacificada pelo STJ no Tema Repetitivo n. 938, é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
5 – Verificando-se, no caso dos autos, que o contrato não contemplou informação ou destaque da comissão de corretagem do valor total do imóvel, como estabelecido na Tese Repetitiva n. 938 da jurisprudência da Corte Cidadã, não servindo para tanto a colação de recibo assinado após a celebração da avença, configura-se a abusividade de transferência contratual do ônus da aludida obrigação de pagar, impondo-se a restituição do valor.
6 – A Corretora Imobiliária foi contratada pela Construtora apenas para intermediar a venda das unidades imobiliárias do empreendimento, não assumindo qualquer compromisso em relação à construção ou à entrega da obra erigida pela promitente vendedora. Assim, sua responsabilidade limita-se a fatos relacionados à intermediação da compra e venda, não podendo ser responsabilizada pela alegada abusividade da transferência, pela promitente vendedora, do pagamento da comissão de corretagem aos promitentes compradores, mormente quando o serviço foi efetivamente prestado.
7 – Não há ilegalidade ou nulidade na estipulação do prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, uma vez que tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes, inexistindo, aliás, impeditivo legal à fixação de um prazo máximo de tolerância para a conclusão das obras.
8 – Extrapolado o prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, a promitente vendedora incorreu em mora e pode ser responsabilizada pelos prejuízos sofridos pelos promitentes compradores, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.
9 – O termo final da mora da promitente vendedora corresponde à data de entrega das chaves, momento em que o promitente comprador passa a deter a posse e usufruir do imóvel.
10 – No julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Escorreita, pois, no caso concreto, a inversão da cláusula penal (cláusula 5.2, “a”) para condenar a promitente vendedora ao pagamento de multa moratória no percentual de 2% sobre o valor do contrato uma única vez, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, no período da mora contratual.
11 – A Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos dos Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." Assim, adequadamente invertida a cláusula penal estabelecida exclusivamente em desfavor dos promitentes compradores, descabida a pretensão de recebimento de lucros cessantes e, consequentemente, de cumulação de tais modalidades de compensação.
12 – Não há que se falar em escolha pelos consumidores entre a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em seu desfavor ou o recebimento de indenização por lucros cessantes, pois tal comando encerra violação ao contido no parágrafo único do art. 492 do CPC, segundo o qual "A sentença deve ser certa, ainda quando decida relação jurídica condicional". Dessa forma, o preceito concreto aplicável à relação jurídica trazida a Juízo pelas partes não poderá conter qualquer vinculação ou condicionamento a opção futura das partes, já que, assim, nega-se a segurança jurídica que se espera da prestação jurisdicional.
13 – Nos termos do Recurso Especial Representativo de Controvérsia no 1.345.331/RS (art. 543-C do CPC/73), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela entrega das chaves. Desse modo, a incorporadora/construtora deve suportar o pagamento das taxas condominiais vencidas antes da imissão dos promitentes compradores na posse do imóvel se o atraso na entrega é decorrente de culpa exclusiva da Fornecedora.
Preliminares rejeitadas.
Prejudicial de mérito rejeitada.
Apelação Cível dos Autores desprovida.
Apelação Cível da segunda Ré provida.
Apelação Cível da primeira Ré parcialmente provida. Maioria qualificada.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. IMOBILIÁRIA. REJEIÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. REJEIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. REJEIÇÃO. TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO OU DESTAQUE DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL. ABUSIVIDADE. TEMA REPETITIVO 938/STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MORA. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. RESPS No 1.614.721/DF E 1.631.485/DF (TEMA 971). CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RESPS No 1.635.428/SC E 1.498.484/DF (TEMA 970). ESCOLHA PELO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 492 DO CPC. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – De acordo com a teoria da asserção, averígua-se a legitimidade ad causam a partir das afirmações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se ainda que, se o Magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará na verdade proclamando o mérito da causa. Na espécie, extrai-se, à luz dos fatos narrados na exordial, a legitimidade abstrata da Corretora Imobiliária para figurar no polo passivo da demanda, porquanto, ainda que com a finalidade específica de intermediar a promessa de compra e venda, participou da contratação, recebendo o valor da comissão de corretagem cuja devolução pretendem os Autores. Ademais, em se tratando de relação de consumo, o consumidor não tem condições de diferenciar adequadamente a responsabilidade de cada pessoa jurídica envolvida na celebração do ajuste e que de alguma forma integrou a cadeia de fornecimento.
2 – A construtora possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação em que se pleiteia o ressarcimento das taxas condominiais pagas pelo consumidor antes do recebimento das chaves, em razão do atraso na entrega do imóvel.
3 – Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de Recurso Especial Repetitivo (REsp no 1.151.956/SP - Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). In casu, o termo inicial do prazo de prescrição trienal para a restituição da comissão de corretagem é a data do efetivo desembolso. Assim, proposta a demanda antes da consumação do triênio prescricional, escorreita a rejeição da prejudicial de mérito.
4 – De acordo com a jurisprudência pacificada pelo STJ no Tema Repetitivo n. 938, é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
5 – Verificando-se, no caso dos autos, que o contrato não contemplou informação ou destaque da comissão de corretagem do valor total do imóvel, como estabelecido na Tese Repetitiva n. 938 da jurisprudência da Corte Cidadã, não servindo para tanto a colação de recibo assinado após a celebração da avença, configura-se a abusividade de transferência contratual do ônus da aludida obrigação de pagar, impondo-se a restituição do valor.
6 – A Corretora Imobiliária foi contratada pela Construtora apenas para intermediar a venda das unidades imobiliárias do empreendimento, não assumindo qualquer compromisso em relação à construção ou à entrega da obra erigida pela promitente vendedora. Assim, sua responsabilidade limita-se a fatos relacionados à intermediação da compra e venda, não podendo ser responsabilizada pela alegada abusividade da transferência, pela promitente vendedora, do pagamento da comissão de corretagem aos promitentes compradores, mormente quando o serviço foi efetivamente prestado.
7 – Não há ilegalidade ou nulidade na estipulação do prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, uma vez que tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes, inexistindo, aliás, impeditivo legal à fixação de um prazo máximo de tolerância para a conclusão das obras.
8 – Extrapolado o prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, a promitente vendedora incorreu em mora e pode ser responsabilizada pelos prejuízos sofridos pelos promitentes compradores, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.
9 – O termo final da mora da promitente vendedora corresponde à data de entrega das chaves, momento em que o promitente comprador passa a deter a posse e usufruir do imóvel.
10 – No julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Escorreita, pois, no caso concreto, a inversão da cláusula penal (cláusula 5.2, “a”) para condenar a promitente vendedora ao pagamento de multa moratória no percentual de 2% sobre o valor do contrato uma única vez, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, no período da mora contratual.
11 – A Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos dos Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." Assim, adequadamente invertida a cláusula penal estabelecida exclusivamente em desfavor dos promitentes compradores, descabida a pretensão de recebimento de lucros cessantes e, consequentemente, de cumulação de tais modalidades de compensação.
12 – Não há que se falar em escolha pelos consumidores entre a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em seu desfavor ou o recebimento de indenização por lucros cessantes, pois tal comando encerra violação ao contido no parágrafo único do art. 492 do CPC, segundo o qual "A sentença deve ser certa, ainda quando decida relação jurídica condicional". Dessa forma, o preceito concreto aplicável à relação jurídica trazida a Juízo pelas partes não poderá conter qualquer vinculação ou condicionamento a opção futura das partes, já que, assim, nega-se a segurança jurídica que se espera da prestação jurisdicional.
13 – Nos termos do Recurso Especial Representativo de Controvérsia no 1.345.331/RS (art. 543-C do CPC/73), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela entrega das chaves. Desse modo, a incorporadora/construtora deve suportar o pagamento das taxas condominiais vencidas antes da imissão dos promitentes compradores na posse do imóvel se o atraso na entrega é decorrente de culpa exclusiva da Fornecedora.
Preliminares rejeitadas.
Prejudicial de mérito rejeitada.
Apelação Cível dos Autores desprovida.
Apelação Cível da segunda Ré provida.
Apelação Cível da primeira Ré parcialmente provida. Maioria qualificada.