Tribunal: TJDFT
Processo: 0048620-20.2013.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-19
Data de publicação: 2020-03-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESSARCIMENTO E INDENIZATÓRIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ENTREGA. ATRASO. QUALIFICAÇÃO. INADIMPLEMENTO CULPOSO DAS CONSTRUTORAS. CARACTERIZAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. EFEITOS DA MORA. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESSARCIMENTO. PRETENSÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. PRETENSÃO VOLVIDA A RESSARCIMENTO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA (CC, ART. 206, § 3o, INCISO IV). PRAZO. TERMO A QUO. DATA DO PAGAMENTO INDEVIDO. IMPLEMENTO. AFIRMAÇÃO. TESE FIRMADA PELO STJ SOB O FORMATO DO ARTIGO 1040 CPC/2015) (RESP No 1.551.956-SP). DANO MATERIAL. PUBLICIDADE ENGANOSA. PROVA DO DANO E NEXO CAUSAL ENLAÇANDOS AOS FATOS IMPUTADOS ÀS RÉS. GÊNESE DA RESPONSABILIDADE CIVIL. AUSÊNCIA. RELEGAÇÃO PARA A LIQUIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE (CC, arts. 186 e 927). ÔNUS DA PARTE AUTORA (CPC, ART. 373, I). REALIZAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. PEDIDO INDENIZATÓRIO. REJEIÇÃO. JUROS DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONEXO COM A COMPRA E VENDA. ACESSÓRIOS DEVIDOS DESDE O TERMO CONTRATADO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. COMPREENSÃO. COBRANÇA PELO AGENTE FINANCEIRO NO PERÍODO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REPETIÇÃO EM DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. REPETIÇÃO DE FORMA SIMPLES. CORREÇÃO MONETÁRIA. PENA CONVENCIONAL E ACESSÓRIOS. ÍNDICE GENÉRICO. APLICAÇÃO DE ÍNDICE SETORIAL AFETO À CONSTRUÇÃO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE APELAÇÕES. PARCIAL PROVIMENTO DO APELO DO AUTOR. DESPROVIDO O APELO DAS RÉS.
1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
2. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula compensatória prevista contratualmente.
3. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostentam, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
4. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de incorrer em inadimplemento culposo, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento. (CDC, art. 51, IV e §1o).
5. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada.
6. Conquanto patenteado que houvera alteração no sistema viário de acesso ao edifício em razão de imposição advinda da administração, não tendo o adquirente, conquanto ventilando a subsistência de prejuízo decorrente do que fora difundido como publicidade e o que fora entregue, qualificando ilícito contratual decorrente de publicidade enganosa, evidenciado que a alteração irradiara desvalorização à unidade adquirida ou prejudicara a acessibilidade às dependências do condomínio, inviável que lhe seja assegurada composição pecuniária proveniente do havido diante da ausência de prova dos fatos constitutivos do direito indenizatório formulado (CPC, art. 373, I).
7. Consubstancia verdadeiro truísmo que os pressupostos da responsabilidade civil, de acordo com o estampado nos artigos 186 e 927 do Código Civil, são (i) a caracterização de ato ilícito proveniente de ação ou omissão, (ii) a culpa do agente, (iii) o resultado danoso originário do ato (iv) e o nexo de causalidade enlaçando a conduta ao efeito danoso, emergindo dessas premissas normativas que, não evidenciados o resultado danoso originário do fato, e tampouco o nexo causal enlaçando a conduta ao efeito danoso que alicerça a pretensão, restando obstada a apreensão da subsistência do fato constitutivo do direito invocado, o silogismo necessário à germinação da obrigação indenizatória não se aperfeiçoa, determinando a rejeição do pedido indenizatório formulado na exata tradução da regra inserta no artigo 373, inciso I, do CPC.
8. Emergindo a pretensão de repetição de valor da alegação de que o promissário comprador fora instado a verter, no momento da contratação, importes aos quais não estava obrigado, à medida que, segundo defendido, a comissão de corretagem proveniente da intermediação do negócio deveria ser suportada pela promissária vendedora, que, transmitindo-a ao adquirente, experimentara locupletamento indevido, está sujeita ao prazo prescricional trienal por se emoldurar linearmente na preceituação inserta no artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil.
9. O termo inicial do prazo prescricional da pretensão de ressarcimento do locupletamento indevido é a data em que houvera o alegado desembolso indevido, pois traduz e consubstancia o momento em que houvera a violação ao direito daquele que vertera o importe de forma indevida, determinando a germinação da pretensão, ainda que tenha o vertido derivado de promessa de compra e venda, pois o reembolso do indevidamente despendido não guarda nenhuma vinculação ou dependência quanto às obrigações derivadas do contrato.
10. A pretensão somente germina com a violação do direito, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art. 189), resultando que, ocorrido o dispêndio reputado indevido, resultando em incremento patrimonial desguarnecido de causa legítima por parte daquele ao qual fora destinado, a prescrição do prazo para aviamento da ação destinada à perseguição do reembolso do vertido se inicia no momento em que houvera o desembolso, pois traduz o momento em que houvera a violação do direito.
11. O Superior Tribunal de Justiça, no exercício da competência constitucional que lhe é assegurada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, firmara tese, sob a égide do procedimento do julgamento de recursos repetitivos (CPC/1973, art. 543-C; CPC/2015, art. 1040), no sentido de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnica-imobiliária, ou atividade congênere, nos termos do art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil (REsp n° 1.551.956).
12. Aferido o atraso da construtora na conclusão e entrega do imóvel negociado, determinando que o adquirente suportasse acessórios derivados do financiamento contraído quando ainda em construção o imóvel traduzidos em juros remuneratórios - “juros da obra” -, o vertido está compreendido nos danos emergentes experimentados pelo comprador em razão do inadimplemento da vendedora, legitimando que seja contemplado com o vertido àquele título à guisa de indenização originária do inadimplemento culposo em que incorrera a alienante, mas sob a forma simples, pois derivados os acessórios do contratado, obstando que seja aventado que fora exigido de má-fé de modo a legitimar sua repetição em dobro.
13. A atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, donde emerge que, de molde a ser assegurada sua destinação teleológica, deve ser paramentada por índice que reflete os efeitos genéricos da inflação sem atrelamento a setor empresarial específico, como é o caso do INCC, cuja utilização deve ficar adstrita às hipóteses de indexação de obrigações provenientes de imóveis em construção, não se afigurando legítima sua extensão e utilização para atualização de parcelas indenizatórias, ainda que tenha o negócio como objeto a compra e venda de imóvel em construção, devendo ser utilizado nessa hipótese, como indexador, o INPC.
14. Apelação das rés conhecida e desprovida. Apelação adesiva do autor conhecida e parcialmente provida. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESSARCIMENTO E INDENIZATÓRIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ENTREGA. ATRASO. QUALIFICAÇÃO. INADIMPLEMENTO CULPOSO DAS CONSTRUTORAS. CARACTERIZAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. EFEITOS DA MORA. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESSARCIMENTO. PRETENSÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. PRETENSÃO VOLVIDA A RESSARCIMENTO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA (CC, ART. 206, § 3o, INCISO IV). PRAZO. TERMO A QUO. DATA DO PAGAMENTO INDEVIDO. IMPLEMENTO. AFIRMAÇÃO. TESE FIRMADA PELO STJ SOB O FORMATO DO ARTIGO 1040 CPC/2015) (RESP No 1.551.956-SP). DANO MATERIAL. PUBLICIDADE ENGANOSA. PROVA DO DANO E NEXO CAUSAL ENLAÇANDOS AOS FATOS IMPUTADOS ÀS RÉS. GÊNESE DA RESPONSABILIDADE CIVIL. AUSÊNCIA. RELEGAÇÃO PARA A LIQUIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE (CC, arts. 186 e 927). ÔNUS DA PARTE AUTORA (CPC, ART. 373, I). REALIZAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. PEDIDO INDENIZATÓRIO. REJEIÇÃO. JUROS DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONEXO COM A COMPRA E VENDA. ACESSÓRIOS DEVIDOS DESDE O TERMO CONTRATADO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. COMPREENSÃO. COBRANÇA PELO AGENTE FINANCEIRO NO PERÍODO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REPETIÇÃO EM DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. REPETIÇÃO DE FORMA SIMPLES. CORREÇÃO MONETÁRIA. PENA CONVENCIONAL E ACESSÓRIOS. ÍNDICE GENÉRICO. APLICAÇÃO DE ÍNDICE SETORIAL AFETO À CONSTRUÇÃO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE APELAÇÕES. PARCIAL PROVIMENTO DO APELO DO AUTOR. DESPROVIDO O APELO DAS RÉS.
1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
2. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula compensatória prevista contratualmente.
3. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostentam, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
4. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de incorrer em inadimplemento culposo, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento. (CDC, art. 51, IV e §1o).
5. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada.
6. Conquanto patenteado que houvera alteração no sistema viário de acesso ao edifício em razão de imposição advinda da administração, não tendo o adquirente, conquanto ventilando a subsistência de prejuízo decorrente do que fora difundido como publicidade e o que fora entregue, qualificando ilícito contratual decorrente de publicidade enganosa, evidenciado que a alteração irradiara desvalorização à unidade adquirida ou prejudicara a acessibilidade às dependências do condomínio, inviável que lhe seja assegurada composição pecuniária proveniente do havido diante da ausência de prova dos fatos constitutivos do direito indenizatório formulado (CPC, art. 373, I).
7. Consubstancia verdadeiro truísmo que os pressupostos da responsabilidade civil, de acordo com o estampado nos artigos 186 e 927 do Código Civil, são (i) a caracterização de ato ilícito proveniente de ação ou omissão, (ii) a culpa do agente, (iii) o resultado danoso originário do ato (iv) e o nexo de causalidade enlaçando a conduta ao efeito danoso, emergindo dessas premissas normativas que, não evidenciados o resultado danoso originário do fato, e tampouco o nexo causal enlaçando a conduta ao efeito danoso que alicerça a pretensão, restando obstada a apreensão da subsistência do fato constitutivo do direito invocado, o silogismo necessário à germinação da obrigação indenizatória não se aperfeiçoa, determinando a rejeição do pedido indenizatório formulado na exata tradução da regra inserta no artigo 373, inciso I, do CPC.
8. Emergindo a pretensão de repetição de valor da alegação de que o promissário comprador fora instado a verter, no momento da contratação, importes aos quais não estava obrigado, à medida que, segundo defendido, a comissão de corretagem proveniente da intermediação do negócio deveria ser suportada pela promissária vendedora, que, transmitindo-a ao adquirente, experimentara locupletamento indevido, está sujeita ao prazo prescricional trienal por se emoldurar linearmente na preceituação inserta no artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil.
9. O termo inicial do prazo prescricional da pretensão de ressarcimento do locupletamento indevido é a data em que houvera o alegado desembolso indevido, pois traduz e consubstancia o momento em que houvera a violação ao direito daquele que vertera o importe de forma indevida, determinando a germinação da pretensão, ainda que tenha o vertido derivado de promessa de compra e venda, pois o reembolso do indevidamente despendido não guarda nenhuma vinculação ou dependência quanto às obrigações derivadas do contrato.
10. A pretensão somente germina com a violação do direito, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art. 189), resultando que, ocorrido o dispêndio reputado indevido, resultando em incremento patrimonial desguarnecido de causa legítima por parte daquele ao qual fora destinado, a prescrição do prazo para aviamento da ação destinada à perseguição do reembolso do vertido se inicia no momento em que houvera o desembolso, pois traduz o momento em que houvera a violação do direito.
11. O Superior Tribunal de Justiça, no exercício da competência constitucional que lhe é assegurada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, firmara tese, sob a égide do procedimento do julgamento de recursos repetitivos (CPC/1973, art. 543-C; CPC/2015, art. 1040), no sentido de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnica-imobiliária, ou atividade congênere, nos termos do art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil (REsp n° 1.551.956).
12. Aferido o atraso da construtora na conclusão e entrega do imóvel negociado, determinando que o adquirente suportasse acessórios derivados do financiamento contraído quando ainda em construção o imóvel traduzidos em juros remuneratórios - “juros da obra” -, o vertido está compreendido nos danos emergentes experimentados pelo comprador em razão do inadimplemento da vendedora, legitimando que seja contemplado com o vertido àquele título à guisa de indenização originária do inadimplemento culposo em que incorrera a alienante, mas sob a forma simples, pois derivados os acessórios do contratado, obstando que seja aventado que fora exigido de má-fé de modo a legitimar sua repetição em dobro.
13. A atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, donde emerge que, de molde a ser assegurada sua destinação teleológica, deve ser paramentada por índice que reflete os efeitos genéricos da inflação sem atrelamento a setor empresarial específico, como é o caso do INCC, cuja utilização deve ficar adstrita às hipóteses de indexação de obrigações provenientes de imóveis em construção, não se afigurando legítima sua extensão e utilização para atualização de parcelas indenizatórias, ainda que tenha o negócio como objeto a compra e venda de imóvel em construção, devendo ser utilizado nessa hipótese, como indexador, o INPC.
14. Apelação das rés conhecida e desprovida. Apelação adesiva do autor conhecida e parcialmente provida. Unânime.