Tribunal: TJDFT
Processo: 0705053-25.2019.8.07.0020
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-09-22

Ementa:
APELAÇÃO CIVIL. DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. BEM NÃO ESCRITURADO DE RESPONSABILIDADE DE DOIS POSSUIDORES. FRUIÇÃO DO BEM POR APENAS UM DOS POSSUIDORES. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS DIRIGIDA AO NÃO RESIDENTE. TEMA 886 DO C. STJ. RATIO DECIDENDI.
1. Classificada doutrinariamente como obrigação propter rem (“por causa da coisa”), a despesa condominial se vincula a unidade imobiliária, razão pela qual, como regra, deve ser assumida pelo proprietário do bem.
2. Todavia, por meio da sistemática dos recursos repetitivos, o c. STJ fixou as seguintes teses (tema 886.): a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
3. Na aplicação de jurisprudência de casos análogos, não basta o apego ao que consta da Ementa do Julgado paradigma. A doutrina adverte que “as razões de decidir do precedente é que operam a vinculação: extrai-se da ratio decidendi, por indução, uma regra geral que pode ser aplicada a outras situações semelhantes” (Didier Jr., Fredie. Curso de direito processual civil: teoria da prova, direito probatório, ações probatórias, decisão, precedente, coisa julgada e antecipação dos efeitos da tutela 10. ed.- Salvador: Ed. Jus Podivm, 2015. v.2. p. 441).
4. Na fundamentação do Recurso Especial n. 1.345.331 – RS, que deu origem à tese firmada no Tema 886 do c. STJ, o Ministro Relator fez consignar que “o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda”. Destacou-se que, na “verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material”.
5. Na hipótese em que o Condomínio credor tem plena ciência de que apenas um dos responsáveis pelo imóvel reside no bem, não se mostra razoável que escolha demandar justamente contra aquele que não exerce qualquer ato de fruição sobre a unidade imobiliária devedora.
6. Recurso da requerida conhecido e provido. Recurso do autor sobre honorários prejudicado.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CIVIL. DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. BEM NÃO ESCRITURADO DE RESPONSABILIDADE DE DOIS POSSUIDORES. FRUIÇÃO DO BEM POR APENAS UM DOS POSSUIDORES. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS DIRIGIDA AO NÃO RESIDENTE. TEMA 886 DO C. STJ. RATIO DECIDENDI.
1. Classificada doutrinariamente como obrigação propter rem (“por causa da coisa”), a despesa condominial se vincula a unidade imobiliária, razão pela qual, como regra, deve ser assumida pelo proprietário do bem.
2. Todavia, por meio da sistemática dos recursos repetitivos, o c. STJ fixou as seguintes teses (tema 886.): a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
3. Na aplicação de jurisprudência de casos análogos, não basta o apego ao que consta da Ementa do Julgado paradigma. A doutrina adverte que “as razões de decidir do precedente é que operam a vinculação: extrai-se da ratio decidendi, por indução, uma regra geral que pode ser aplicada a outras situações semelhantes” (Didier Jr., Fredie. Curso de direito processual civil: teoria da prova, direito probatório, ações probatórias, decisão, precedente, coisa julgada e antecipação dos efeitos da tutela 10. ed.- Salvador: Ed. Jus Podivm, 2015. v.2. p. 441).
4. Na fundamentação do Recurso Especial n. 1.345.331 – RS, que deu origem à tese firmada no Tema 886 do c. STJ, o Ministro Relator fez consignar que “o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda”. Destacou-se que, na “verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material”.
5. Na hipótese em que o Condomínio credor tem plena ciência de que apenas um dos responsáveis pelo imóvel reside no bem, não se mostra razoável que escolha demandar justamente contra aquele que não exerce qualquer ato de fruição sobre a unidade imobiliária devedora.
6. Recurso da requerida conhecido e provido. Recurso do autor sobre honorários prejudicado.