Tribunal: TJDFT
Processo: 0705834-65.2019.8.07.0014
Órgão julgador: ALMIR ANDRADE DE FREITAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-09-14
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM. INAPLICABILIDADE EM RELAÇÕES DE CONSUMO. PRELIMINAR REJEITADA. LEI 13.786/18 NÃO APLICÁVEL ÀS RELAÇÕES JURÍDICAS ANTERIORES A SUA VIGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DISTRATO (RESILIÇÃO BILATERAL). POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULA ABUSIVA. ENCARGOS RESCISÓRIOS. RETENÇÃO LIMITADA A 10% SOBRE OS VALORES DESEMBOLSADOS PELO CONSUMIDOR. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, PROPORCIONALIDADE E BOA-FÉ. IPTU. COBRANÇA INDEVIDA ANTES DA DISPONIBILIZAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE AO CONSUMIDOR. TEMA 938. POSSIBILIDADE. DIREITO À INFORMAÇÃO ATENDIDO. RETENÇÃO ADMITIDA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E PROVIDO EM PARTE.
I. A controvérsia em apreço deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078, de 11 de setembro de 1990), que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5o, inciso XXXII da Constituição Federal). Ademais, tratando-se de contrato celebrado antes da vigência da Lei 13.786/18, esta, portanto, não se aplica ao presente feito.
II. A jurisprudência é firme no sentido de que a cláusula compromissória de arbitragem não se aplica às relações consumeristas. Com efeito, rejeita-se a preliminar de incompetência do juízo em razão da cláusula compromissória de arbitragem.
III. As cláusulas contratuais que resultam na retenção de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago são nulas de pleno direito, conforme regra do art. 51, IV, da Lei n. 8.078/90, claramente abusivas, incompatíveis com a boa-fé objetiva, e resultariam, se aplicadas, em enriquecimento sem causa do fornecedor, mormente ao se considerar que a construtora recebe o imóvel que será posto novamente à venda. Com efeito, a limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, mesmo porque a parte recorrente não comprovou prejuízo extraordinário que justifique a majoração da quantia a ser retida.
IV. As obrigações condominiais e o IPTU são devidos pelo adquirente do imóvel somente após a imissão deste na posse do bem, com a efetiva entrega das chaves. Assim, configura-se abusiva e nula de pleno direito a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU independentemente de sua imissão na posse do imóvel. Essa, a propósito, a tese firmada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2016.00.2.034904-4.
V. Não merece prosperar a tese de incidência da taxa de fruição (cláusula 11a, §6°, Alínea “c”) em razão da rescisão contratual, uma vez que o recorrente não demonstrou a efetiva ocupação/fruição do imóvel pelo promitente comprador, consoante prevê a própria cláusula contratual (ID 16148186).
VI. Quanto a cobrança de R$1.226,80, a título de honorários advocatícios, a empresa recorrente não logrou comprovar a efetiva prestação do serviço, tampouco como alcançou este valor, mostrando-se, portanto, abusiva sua cobrança. Ademais, cumpre ressaltar que meras ligações telefônicas de cobrança, conforme descrito na contestação (ID 16148185, fl. 22), não são suficientes para caracterizar a prestação do serviço advocatícios, não havendo qualquer informação nos autos acerca da distribuição de ações de cobrança.
VII. Em sede de recurso repetitivo (Tema 938), foi reconhecida a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp n. 1.599.511/SP). Com efeito, considerando o documento de ID 16146500, resta atendido o dever de informação, devendo o valor de R$4.666,18 constante do documento, a título de comissão, ser decotado do valor da condenação imposta na sentença.
VIII. No que toca ao termo inicial de incidência dos juros moratórios, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça sufragou entendimento segundo o qual "na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.008.610/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJe 03.09.2008). Com efeito, apenas a partir do trânsito em julgado é que existe a mora do promitente vendedor na devolução das parcelas pagas de maneira diversa da convencionada no contrato.
IX. Por fim, no tocante à devolução das quantias retidas indevidamente, esta deve ocorrer de uma só vez e de forma imediata, haja vista que qualquer disposição contratual neste sentido é nula de pleno direito, pois coloca o consumidor em exagerada desvantagem econômica, por conta da onerosidade excessiva dela decorrente.
X. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e provido em parte para permitir a dedução do valor pago a título de comissão de corretagem da importância a ser restituída à parte recorrida, bem como para fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios. Mantidos os demais termos da sentença. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários advocatícios (art. 55 da Lei 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM. INAPLICABILIDADE EM RELAÇÕES DE CONSUMO. PRELIMINAR REJEITADA. LEI 13.786/18 NÃO APLICÁVEL ÀS RELAÇÕES JURÍDICAS ANTERIORES A SUA VIGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DISTRATO (RESILIÇÃO BILATERAL). POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULA ABUSIVA. ENCARGOS RESCISÓRIOS. RETENÇÃO LIMITADA A 10% SOBRE OS VALORES DESEMBOLSADOS PELO CONSUMIDOR. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, PROPORCIONALIDADE E BOA-FÉ. IPTU. COBRANÇA INDEVIDA ANTES DA DISPONIBILIZAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE AO CONSUMIDOR. TEMA 938. POSSIBILIDADE. DIREITO À INFORMAÇÃO ATENDIDO. RETENÇÃO ADMITIDA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E PROVIDO EM PARTE.
I. A controvérsia em apreço deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078, de 11 de setembro de 1990), que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5o, inciso XXXII da Constituição Federal). Ademais, tratando-se de contrato celebrado antes da vigência da Lei 13.786/18, esta, portanto, não se aplica ao presente feito.
II. A jurisprudência é firme no sentido de que a cláusula compromissória de arbitragem não se aplica às relações consumeristas. Com efeito, rejeita-se a preliminar de incompetência do juízo em razão da cláusula compromissória de arbitragem.
III. As cláusulas contratuais que resultam na retenção de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago são nulas de pleno direito, conforme regra do art. 51, IV, da Lei n. 8.078/90, claramente abusivas, incompatíveis com a boa-fé objetiva, e resultariam, se aplicadas, em enriquecimento sem causa do fornecedor, mormente ao se considerar que a construtora recebe o imóvel que será posto novamente à venda. Com efeito, a limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, mesmo porque a parte recorrente não comprovou prejuízo extraordinário que justifique a majoração da quantia a ser retida.
IV. As obrigações condominiais e o IPTU são devidos pelo adquirente do imóvel somente após a imissão deste na posse do bem, com a efetiva entrega das chaves. Assim, configura-se abusiva e nula de pleno direito a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU independentemente de sua imissão na posse do imóvel. Essa, a propósito, a tese firmada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2016.00.2.034904-4.
V. Não merece prosperar a tese de incidência da taxa de fruição (cláusula 11a, §6°, Alínea “c”) em razão da rescisão contratual, uma vez que o recorrente não demonstrou a efetiva ocupação/fruição do imóvel pelo promitente comprador, consoante prevê a própria cláusula contratual (ID 16148186).
VI. Quanto a cobrança de R$1.226,80, a título de honorários advocatícios, a empresa recorrente não logrou comprovar a efetiva prestação do serviço, tampouco como alcançou este valor, mostrando-se, portanto, abusiva sua cobrança. Ademais, cumpre ressaltar que meras ligações telefônicas de cobrança, conforme descrito na contestação (ID 16148185, fl. 22), não são suficientes para caracterizar a prestação do serviço advocatícios, não havendo qualquer informação nos autos acerca da distribuição de ações de cobrança.
VII. Em sede de recurso repetitivo (Tema 938), foi reconhecida a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp n. 1.599.511/SP). Com efeito, considerando o documento de ID 16146500, resta atendido o dever de informação, devendo o valor de R$4.666,18 constante do documento, a título de comissão, ser decotado do valor da condenação imposta na sentença.
VIII. No que toca ao termo inicial de incidência dos juros moratórios, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça sufragou entendimento segundo o qual "na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.008.610/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJe 03.09.2008). Com efeito, apenas a partir do trânsito em julgado é que existe a mora do promitente vendedor na devolução das parcelas pagas de maneira diversa da convencionada no contrato.
IX. Por fim, no tocante à devolução das quantias retidas indevidamente, esta deve ocorrer de uma só vez e de forma imediata, haja vista que qualquer disposição contratual neste sentido é nula de pleno direito, pois coloca o consumidor em exagerada desvantagem econômica, por conta da onerosidade excessiva dela decorrente.
X. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e provido em parte para permitir a dedução do valor pago a título de comissão de corretagem da importância a ser restituída à parte recorrida, bem como para fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios. Mantidos os demais termos da sentença. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários advocatícios (art. 55 da Lei 9.099/95).