Tribunal: TJDFT
Processo: 0704341-80.2019.8.07.0005
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-06-03
Data de publicação: 2020-06-18

Ementa:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. ALIENAÇÃO. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PARA A ENTREGA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. ALIENAÇÃO ANTES DO REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO LEGAL. EFEITO. RESCISÃO DO NEGÓCIO E SUJEIÇÃO DA PROMISSÁRIA VENDEDORA A MULTA (LEI No 4.591/64, ARTS. 32 E 35, §5o). VALORES DESPENDIDOS PELOS ADQUIRENTES. RETENÇÃO DE VALORES PELAS ALIENANTES. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPERATIVO LEGAL. IMÓVEL IMPASSÍVEL DE SER NEGOCIADO. RESCISÃO E APLICAÇÃO DA SANÇÃO LEGALMENTE PRECEITUADA. RESOLUÇÃO CONSOANTE O DIREITO POSTO. PRESERVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.
1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas.
2. A proprietária do terreno no qual será erigido o empreendimento imobiliário e a construtora que, atuando como parceria negocial, assumira a obrigação de executar a obra sob a forma de incorporação imobiliária, atuando como fornecedoras defronte ao promissário adquirente de unidade autônoma inserido no edifício e colocada no mercado, revestem-se de legitimidade para ocupar a posição passiva da ação de rescisão do contrato movida pelos adquirentes e, se o caso, responderem solidariamente pelos efeitos de eventual rescisão, porquanto figuram, ambas, como fornecedoras, restando enlaçadas à obrigação de responderem pelos efeitos do negócio (CDC, arts. 2o, 3o e 7o).
3. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoas jurídicas cujos objetos sociais estão destinados à construção e incorporação de imóveis inseridos em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final do apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
4. Encerra pressuposto inafastável para a colocação no mercado de unidade autônoma em construção sob o regime de incorporação imobiliária a confecção da documentação individualizada pelo legislador especial e o prévio registro do memorial de incorporação junto à matrícula do lote no qual será erigido o empreendimento, sem que o que as unidades neles inseridas não podem ser comercializadas, irradiando o descumprimento dessa preceituação, aliado ao atraso na entrega do apartamento prometido, motivação para a rescisão do negócio por culpa da construtora e da incorporadora, com os efeitos inerentes a essa resolução (CC, art. 104, II; Lei no 4.591/64, artes. 32 e 35).
5. O cumprimento das disposições insertas na Lei das Incorporações Imobiliárias quanto à preparação e registro do memorial de incorporação no competente Ofício de Registro de Imóveis não traduz faculdade resguardada à incorporadora, encartando, ao invés, obrigação cogente, não podendo, pois, ser afastada ante a alegação de que a promitente compradora tinha conhecimento da ilegalidade havida, pois somente com o registro é que as unidades inseridas no empreendimento adquirem, inclusive, subsistência e existência legal independente.
6. A subsistência da comercialização de unidades autônomas do empreendimento sem a prévia aprovação e averbação do memorial de incorporação da obra no registro de imóveis competente sujeita a incorporadora à incidência da multa prevista no § 5o do art. 35 da Lei no 4.591/64, correspondente a 50% do vertido pelo promissário comprador, porquanto, descumprindo o legalmente exigido, não pode ficar imune à incidência da sanção correlata à ilicitude em que incidira nem se afigura viável sua modulação ou elisão
7. Aferida a culpa da construtora e da incorporadora pela rescisão contratual por terem negociado unidade autônoma antes da aprovação e registro do memorial de incorporação pertinente ao empreendimento correlato e, ainda, em razão de não terem concluído o apartamento negociado no prazo comprometido, devem repetir a integralidade do que lhes fora destinado pelo adquirente, devidamente atualizado, e, ainda, pagarem, em parcela única e de imediato, o equivalente à multa à qual se sujeitaram por ter infringido disposição legal cogente, não se afigurando revestido de lastro a retenção de qualquer importe.
8. Desprovido o apelo, a resolução implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente fixados e imputados ao recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
9. Apelação conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. ALIENAÇÃO. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PARA A ENTREGA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. ALIENAÇÃO ANTES DO REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO LEGAL. EFEITO. RESCISÃO DO NEGÓCIO E SUJEIÇÃO DA PROMISSÁRIA VENDEDORA A MULTA (LEI No 4.591/64, ARTS. 32 E 35, §5o). VALORES DESPENDIDOS PELOS ADQUIRENTES. RETENÇÃO DE VALORES PELAS ALIENANTES. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPERATIVO LEGAL. IMÓVEL IMPASSÍVEL DE SER NEGOCIADO. RESCISÃO E APLICAÇÃO DA SANÇÃO LEGALMENTE PRECEITUADA. RESOLUÇÃO CONSOANTE O DIREITO POSTO. PRESERVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.
1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas.
2. A proprietária do terreno no qual será erigido o empreendimento imobiliário e a construtora que, atuando como parceria negocial, assumira a obrigação de executar a obra sob a forma de incorporação imobiliária, atuando como fornecedoras defronte ao promissário adquirente de unidade autônoma inserido no edifício e colocada no mercado, revestem-se de legitimidade para ocupar a posição passiva da ação de rescisão do contrato movida pelos adquirentes e, se o caso, responderem solidariamente pelos efeitos de eventual rescisão, porquanto figuram, ambas, como fornecedoras, restando enlaçadas à obrigação de responderem pelos efeitos do negócio (CDC, arts. 2o, 3o e 7o).
3. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoas jurídicas cujos objetos sociais estão destinados à construção e incorporação de imóveis inseridos em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final do apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
4. Encerra pressuposto inafastável para a colocação no mercado de unidade autônoma em construção sob o regime de incorporação imobiliária a confecção da documentação individualizada pelo legislador especial e o prévio registro do memorial de incorporação junto à matrícula do lote no qual será erigido o empreendimento, sem que o que as unidades neles inseridas não podem ser comercializadas, irradiando o descumprimento dessa preceituação, aliado ao atraso na entrega do apartamento prometido, motivação para a rescisão do negócio por culpa da construtora e da incorporadora, com os efeitos inerentes a essa resolução (CC, art. 104, II; Lei no 4.591/64, artes. 32 e 35).
5. O cumprimento das disposições insertas na Lei das Incorporações Imobiliárias quanto à preparação e registro do memorial de incorporação no competente Ofício de Registro de Imóveis não traduz faculdade resguardada à incorporadora, encartando, ao invés, obrigação cogente, não podendo, pois, ser afastada ante a alegação de que a promitente compradora tinha conhecimento da ilegalidade havida, pois somente com o registro é que as unidades inseridas no empreendimento adquirem, inclusive, subsistência e existência legal independente.
6. A subsistência da comercialização de unidades autônomas do empreendimento sem a prévia aprovação e averbação do memorial de incorporação da obra no registro de imóveis competente sujeita a incorporadora à incidência da multa prevista no § 5o do art. 35 da Lei no 4.591/64, correspondente a 50% do vertido pelo promissário comprador, porquanto, descumprindo o legalmente exigido, não pode ficar imune à incidência da sanção correlata à ilicitude em que incidira nem se afigura viável sua modulação ou elisão
7. Aferida a culpa da construtora e da incorporadora pela rescisão contratual por terem negociado unidade autônoma antes da aprovação e registro do memorial de incorporação pertinente ao empreendimento correlato e, ainda, em razão de não terem concluído o apartamento negociado no prazo comprometido, devem repetir a integralidade do que lhes fora destinado pelo adquirente, devidamente atualizado, e, ainda, pagarem, em parcela única e de imediato, o equivalente à multa à qual se sujeitaram por ter infringido disposição legal cogente, não se afigurando revestido de lastro a retenção de qualquer importe.
8. Desprovido o apelo, a resolução implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente fixados e imputados ao recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
9. Apelação conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.