Tribunal: TJDFT
Processo: 0012485-09.2013.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-02-04

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. CONSUMAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. TERMO FINAL DA MORA. DESINFLUÊNCIA NO CASO CONCRETO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA (TEMA No 971). CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO (TEMA No 970). RESPS No 1.635.428/SC E 1.498.484/DF SENTENÇA REFORMADA.
1 – Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp no 1.151.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). In casu, o termo inicial para a contagem do prazo prescricional trienal para restituição da cobrança de comissão de corretagem é a data do efetivo desembolso. Assim, uma vez consumada, escorreita a pronúncia da prescrição da pretensão autoral relativa à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, com fulcro na orientação jurisprudencial pacificada do STJ.
2 – Não há ilegalidade ou nulidade na estipulação do prazo de tolerância para a entrega do imóvel, uma vez que tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes, inexistindo, aliás, impeditivo legal à fixação de um prazo máximo de tolerância para a conclusão das obras.
3 – A escassez de material de construção não configura motivo de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não se podendo compreender tratar-se de evento totalmente imprevisível ou previsível, porém invencível, já estando, outrossim, albergado pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel.
4 – Extrapolado o prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, as promitentes vendedoras incorreram em mora e podem ser responsabilizadas pelos prejuízos sofridos pelos promitentes compradores, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.
5 – Peculiaridades do caso concreto em que não resultará qualquer efeito concreto para os Autores o reconhecimento puro e simples de que o termo final da mora das Rés seria posterior àquele reconhecido na sentença, uma vez que, conforme a fundamentação alinhavada, os Autores restaram vencidos em todos os seus pedidos. Assim, a alteração da mora das Rés não configura, por si só, motivo hábil à concessão de qualquer provimento ao recurso, já que seria do todo inócuo.
6 – No julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema no 971), de Relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
7 – Havendo estipulação expressa e específica de sanção, no valor mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o preço atualizado do imóvel, para a hipótese de atraso na entrega da unidade imobiliária, cláusula contratual que não se revela desproporcional frente à penalidade estabelecida para a mora dos promitentes compradores, amoldando-se ao disposto na parte final do art. 409 do Código Civil, não há de se falar em inversão de cláusula penal.
8 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
9 – Tendo as partes convencionado previsão contratual expressa e específica de ressarcimento das perdas e danos decorrentes do atraso na entrega do empreendimento, não há que se falar em lucros cessantes e, consequentemente, na cumulação de tais modalidades de compensação.
10 – A inscrição do nome da parte Autora em órgãos de proteção ao crédito constituiu exercício regular de direito das promitentes vendedoras, haja vista que, averbada a Carta de Habite-se em 18/11/2011 e ultrapassado o prazo inserto na norma contratual, os promitentes compradores ainda não haviam providenciado a quitação do contrato de promessa de compra e venda, seja mediante recursos próprios ou financiamento imobiliário. Não há, pois, de se falar em dano moral.
Apelação Cível dos Autores desprovida.
Apelação Cível das Rés provida.

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Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. CONSUMAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. TERMO FINAL DA MORA. DESINFLUÊNCIA NO CASO CONCRETO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA (TEMA No 971). CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO (TEMA No 970). RESPS No 1.635.428/SC E 1.498.484/DF SENTENÇA REFORMADA.
1 – Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp no 1.151.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). In casu, o termo inicial para a contagem do prazo prescricional trienal para restituição da cobrança de comissão de corretagem é a data do efetivo desembolso. Assim, uma vez consumada, escorreita a pronúncia da prescrição da pretensão autoral relativa à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, com fulcro na orientação jurisprudencial pacificada do STJ.
2 – Não há ilegalidade ou nulidade na estipulação do prazo de tolerância para a entrega do imóvel, uma vez que tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes, inexistindo, aliás, impeditivo legal à fixação de um prazo máximo de tolerância para a conclusão das obras.
3 – A escassez de material de construção não configura motivo de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não se podendo compreender tratar-se de evento totalmente imprevisível ou previsível, porém invencível, já estando, outrossim, albergado pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel.
4 – Extrapolado o prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, as promitentes vendedoras incorreram em mora e podem ser responsabilizadas pelos prejuízos sofridos pelos promitentes compradores, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.
5 – Peculiaridades do caso concreto em que não resultará qualquer efeito concreto para os Autores o reconhecimento puro e simples de que o termo final da mora das Rés seria posterior àquele reconhecido na sentença, uma vez que, conforme a fundamentação alinhavada, os Autores restaram vencidos em todos os seus pedidos. Assim, a alteração da mora das Rés não configura, por si só, motivo hábil à concessão de qualquer provimento ao recurso, já que seria do todo inócuo.
6 – No julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema no 971), de Relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
7 – Havendo estipulação expressa e específica de sanção, no valor mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o preço atualizado do imóvel, para a hipótese de atraso na entrega da unidade imobiliária, cláusula contratual que não se revela desproporcional frente à penalidade estabelecida para a mora dos promitentes compradores, amoldando-se ao disposto na parte final do art. 409 do Código Civil, não há de se falar em inversão de cláusula penal.
8 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
9 – Tendo as partes convencionado previsão contratual expressa e específica de ressarcimento das perdas e danos decorrentes do atraso na entrega do empreendimento, não há que se falar em lucros cessantes e, consequentemente, na cumulação de tais modalidades de compensação.
10 – A inscrição do nome da parte Autora em órgãos de proteção ao crédito constituiu exercício regular de direito das promitentes vendedoras, haja vista que, averbada a Carta de Habite-se em 18/11/2011 e ultrapassado o prazo inserto na norma contratual, os promitentes compradores ainda não haviam providenciado a quitação do contrato de promessa de compra e venda, seja mediante recursos próprios ou financiamento imobiliário. Não há, pois, de se falar em dano moral.
Apelação Cível dos Autores desprovida.
Apelação Cível das Rés provida.

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