Tribunal: TJDFT
Processo: 0031158-10.2014.8.07.0003
Órgão julgador: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-03
Data de publicação: 2020-04-20

Ementa:
E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DUPLO RECURSO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DO RÉU: EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA MULTA. RECURSO DO AUTOR: COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. RECURSO REPETITIVO. RESP. 1.498.484/DF – TEMA 970. RECURSO DO RÉU IMPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1 – O réu sustenta que deve ser aplicado à espécie a exceção do contrato não cumprido visto que o autor estava inadimplente. Contudo, não há, no caderno processual, qualquer comprovação da dita inadimplência.
2 – Afasta-se a alegação de excludente da responsabilidade, uma vez que os fatos apontados para se qualificar como hipóteses de caso fortuito/força maior ou culpa exclusiva de terceiro, quais sejam, demora na expedição da carta de habite-se pela administração pública, são eventos previsíveis e relacionados com a atividade laborativa desenvolvida pela própria construtora, a qual dispõe, inclusive, de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) para conclusão da obra.
3 – Rechaça-se a tese de adimplemento substancial levantada pela construtora, eis que o atraso na entrega do imóvel excedeu em muito o prazo inicialmente estipulado.
4 – Tratando-se de contrato de adesão, releva-se incongruente o comportamento da construtora no sentido de redução do percentual fixado a título de multa, pois pretende valer-se somente das cláusulas que lhe beneficiam, requerendo o afastamento daquelas que lhe impõem obrigações e penalidades, sendo que ela própria foi responsável pela redação do pacto firmado entre os contratantes.
5 – Uma vez havendo a rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo ante, ao comprador deve ser restituído todo o montante despendido, incluindo-se também o valor pago a título de comissão de corretagem.
6 – Restando demonstrado que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em construção, o pedido de devolução da comissão de corretagem decorre de alegada inadimplência contratual da construtora na entrega da obra na data previamente acordada, e não de pretensão de enriquecimento sem causa, prevalece, no caso, o prazo geral prescricional de dez anos, de acordo com o disposto no artigo 205 do Código Civil.
7 - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.498.484/DF (Tema 970), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
8 - Depreende-se do mencionado precedente, que as cláusulas penais, usualmente estabelecidas nesses contratos de promessa de compra e venda, são fixadas sobre percentual do preço do imóvel, objetivando, desde logo, pré-fixar eventuais perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel.
9 - Uma vez que a referida cláusula penal já antecipa os “lucros cessantes” que o promitente comprador perceberia em decorrência do descumprimento contratual da construtora em relação à entrega do imóvel, inexiste razão para se fixar, também, uma indenização com base sobre o valor locatício do imóvel, posto que haveria uma dupla incidência decorrente do mesmo inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra), caracterizando-se verdadeiro bis in idem.
10 – No caso em análise, observa-se que o contrato firmado pelas partes prevê, na cláusula 8.8, a hipótese das promitente-vendedoras de repararem o prejuízo sofrido pela promitente-compradora em consequência do descumprimento contratual resultante do atraso na entrega da obra.
11 – Verifica-se, ainda, que o ilustre sentenciante exarou posicionamento no sentido de não ser possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, entendimento que está em consonância com o posicionamento do STJ sufragado em sede de recurso repetitivo.
12 – Recurso do réu improvido.
13 – Recurso do autor parcialmente provido.
14 – Sentença reformada.

Inteiro teor:
E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DUPLO RECURSO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DO RÉU: EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA MULTA. RECURSO DO AUTOR: COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. RECURSO REPETITIVO. RESP. 1.498.484/DF – TEMA 970. RECURSO DO RÉU IMPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1 – O réu sustenta que deve ser aplicado à espécie a exceção do contrato não cumprido visto que o autor estava inadimplente. Contudo, não há, no caderno processual, qualquer comprovação da dita inadimplência.
2 – Afasta-se a alegação de excludente da responsabilidade, uma vez que os fatos apontados para se qualificar como hipóteses de caso fortuito/força maior ou culpa exclusiva de terceiro, quais sejam, demora na expedição da carta de habite-se pela administração pública, são eventos previsíveis e relacionados com a atividade laborativa desenvolvida pela própria construtora, a qual dispõe, inclusive, de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) para conclusão da obra.
3 – Rechaça-se a tese de adimplemento substancial levantada pela construtora, eis que o atraso na entrega do imóvel excedeu em muito o prazo inicialmente estipulado.
4 – Tratando-se de contrato de adesão, releva-se incongruente o comportamento da construtora no sentido de redução do percentual fixado a título de multa, pois pretende valer-se somente das cláusulas que lhe beneficiam, requerendo o afastamento daquelas que lhe impõem obrigações e penalidades, sendo que ela própria foi responsável pela redação do pacto firmado entre os contratantes.
5 – Uma vez havendo a rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo ante, ao comprador deve ser restituído todo o montante despendido, incluindo-se também o valor pago a título de comissão de corretagem.
6 – Restando demonstrado que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em construção, o pedido de devolução da comissão de corretagem decorre de alegada inadimplência contratual da construtora na entrega da obra na data previamente acordada, e não de pretensão de enriquecimento sem causa, prevalece, no caso, o prazo geral prescricional de dez anos, de acordo com o disposto no artigo 205 do Código Civil.
7 - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.498.484/DF (Tema 970), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
8 - Depreende-se do mencionado precedente, que as cláusulas penais, usualmente estabelecidas nesses contratos de promessa de compra e venda, são fixadas sobre percentual do preço do imóvel, objetivando, desde logo, pré-fixar eventuais perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel.
9 - Uma vez que a referida cláusula penal já antecipa os “lucros cessantes” que o promitente comprador perceberia em decorrência do descumprimento contratual da construtora em relação à entrega do imóvel, inexiste razão para se fixar, também, uma indenização com base sobre o valor locatício do imóvel, posto que haveria uma dupla incidência decorrente do mesmo inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra), caracterizando-se verdadeiro bis in idem.
10 – No caso em análise, observa-se que o contrato firmado pelas partes prevê, na cláusula 8.8, a hipótese das promitente-vendedoras de repararem o prejuízo sofrido pela promitente-compradora em consequência do descumprimento contratual resultante do atraso na entrega da obra.
11 – Verifica-se, ainda, que o ilustre sentenciante exarou posicionamento no sentido de não ser possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, entendimento que está em consonância com o posicionamento do STJ sufragado em sede de recurso repetitivo.
12 – Recurso do réu improvido.
13 – Recurso do autor parcialmente provido.
14 – Sentença reformada.