Tribunal: TJDFT
Processo: 0703015-73.2019.8.07.0009
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NÃO CONFIGURADO. DISTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. APRECIAÇÃO DA LEGALIDADE DOS TERMOS CONTRATUAIS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO.
1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (Tema 996 – STJ. REsp 1614721/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/09/2019. DJe 27/09/2019).
2. No caso, antes mesmo do vencimento do prazo contratual de entrega, as partes firmaram extrajudicialmente termo de distrato por meio do qual resolveram o contrato e a vendedora se comprometeu a restituir à adquirente parte do valor pago, recebendo, em contrapartida, a respectiva quitação. Além de a adesão ter sido voluntária, não se verifica qualquer defeito na manifestação da consumidora apto a desconstituir o distrato, e também não há nos autos comprovação de vício na sua celebração.
3. Pelo distrato — negócio jurídico bilateral destinado à extinção contratual — a adquirente deu quitação de tudo relacionado à promessa de compra e venda entabulada e, naquele momento, resolvida entre as partes. Em razão da prevalência do princípio da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único do Código Civil), é indiscutível que a autonomia privada, aqui particularizada na liberdade para que os contratantes regulem seus próprios interesses em relação ao desfazimento do contrato, deve, sempre que possível, ser respeitada. Desse modo, como regra, em que pesem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, o distrato não pode ser simplesmente ignorado em caso de arrependimento do comprador que dispunha de outras opções para alcançar o aquele fim, mas optou pela rescisão nos termos convencionados.
4. Com a celebração do distrato, a promessa de compra e venda e as questões a ela relacionadas foram, em tese, resolvidas, momento em que consumada a rescisão do contrato, cessando os propósitos e as expectativas dele decorrentes, como, por exemplo, a de recebimento do imóvel pela compradora. Mesmo que o prazo de entrega fosse contado a partir da data de assinatura do “termo de ato cooperativo”, como defende a compradora, não haveria que se falar em inadimplemento contratual por parte da vendedora já que o distrato foi firmado em momento anterior ao encerramento e mais de um ano antes do ajuizamento da presente ação. Por ter sido validamente resolvido antes mesmo do término do prazo contratual de tolerância, mostra-se incabível qualquer especulação posterior sobre eventual possibilidade de a vendedora não conseguir entregar o imóvel nas condições estabelecidas.
5. Como não houve inexecução do contrato, eventual desfazimento do negócio jurídico somente poderia ocorrer mediante resilição por iniciativa do adquirente, hipótese em que é admitida a retenção parcial do valor pago (Súmula 543/STJ).
6. A questão referente à abusividade do percentual de retenção previsto no contrato e no termo de distrato foi corretamente dirimida pela sentença que reconheceu, em favor da compradora, a possibilidade de revisão da cláusula de decaimento fixada pelo fornecedor em patamar excessivo, reduzindo-a para 10% (dez por cento) do montante efetivamente pago a ser restituído em parcela única, percentual razoável e que se encontra em conformidade com a jurisprudência dominante deste Tribunal para o caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel por iniciativa do comprador, permitindo a indenização devida à vendedora sem, contudo, ocasionar enriquecimento indevido.
7. Não havendo que se falar em prática de ilícito contratual pela vendedora, inviável o acolhimento do pedido de compensação por danos morais.
8. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NÃO CONFIGURADO. DISTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. APRECIAÇÃO DA LEGALIDADE DOS TERMOS CONTRATUAIS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO.
1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (Tema 996 – STJ. REsp 1614721/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/09/2019. DJe 27/09/2019).
2. No caso, antes mesmo do vencimento do prazo contratual de entrega, as partes firmaram extrajudicialmente termo de distrato por meio do qual resolveram o contrato e a vendedora se comprometeu a restituir à adquirente parte do valor pago, recebendo, em contrapartida, a respectiva quitação. Além de a adesão ter sido voluntária, não se verifica qualquer defeito na manifestação da consumidora apto a desconstituir o distrato, e também não há nos autos comprovação de vício na sua celebração.
3. Pelo distrato — negócio jurídico bilateral destinado à extinção contratual — a adquirente deu quitação de tudo relacionado à promessa de compra e venda entabulada e, naquele momento, resolvida entre as partes. Em razão da prevalência do princípio da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único do Código Civil), é indiscutível que a autonomia privada, aqui particularizada na liberdade para que os contratantes regulem seus próprios interesses em relação ao desfazimento do contrato, deve, sempre que possível, ser respeitada. Desse modo, como regra, em que pesem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, o distrato não pode ser simplesmente ignorado em caso de arrependimento do comprador que dispunha de outras opções para alcançar o aquele fim, mas optou pela rescisão nos termos convencionados.
4. Com a celebração do distrato, a promessa de compra e venda e as questões a ela relacionadas foram, em tese, resolvidas, momento em que consumada a rescisão do contrato, cessando os propósitos e as expectativas dele decorrentes, como, por exemplo, a de recebimento do imóvel pela compradora. Mesmo que o prazo de entrega fosse contado a partir da data de assinatura do “termo de ato cooperativo”, como defende a compradora, não haveria que se falar em inadimplemento contratual por parte da vendedora já que o distrato foi firmado em momento anterior ao encerramento e mais de um ano antes do ajuizamento da presente ação. Por ter sido validamente resolvido antes mesmo do término do prazo contratual de tolerância, mostra-se incabível qualquer especulação posterior sobre eventual possibilidade de a vendedora não conseguir entregar o imóvel nas condições estabelecidas.
5. Como não houve inexecução do contrato, eventual desfazimento do negócio jurídico somente poderia ocorrer mediante resilição por iniciativa do adquirente, hipótese em que é admitida a retenção parcial do valor pago (Súmula 543/STJ).
6. A questão referente à abusividade do percentual de retenção previsto no contrato e no termo de distrato foi corretamente dirimida pela sentença que reconheceu, em favor da compradora, a possibilidade de revisão da cláusula de decaimento fixada pelo fornecedor em patamar excessivo, reduzindo-a para 10% (dez por cento) do montante efetivamente pago a ser restituído em parcela única, percentual razoável e que se encontra em conformidade com a jurisprudência dominante deste Tribunal para o caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel por iniciativa do comprador, permitindo a indenização devida à vendedora sem, contudo, ocasionar enriquecimento indevido.
7. Não havendo que se falar em prática de ilícito contratual pela vendedora, inviável o acolhimento do pedido de compensação por danos morais.
8. Recurso conhecido e desprovido.