Tribunal: TJDFT
Processo: 0028893-86.2015.8.07.0007
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. APLICABILIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REPETITIVO. TEMAS 970 E 971.
1. Na presente hipótese questiona-se a condenação da ré ao pagamento do valor da multa prevista no contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
2. No caso de relação jurídica negocial cujo objeto é a aquisição de imóvel a sociedade empresária construtora se posiciona como fornecedora de bens, submetendo o contrato às disposições normativas previstas no Código de Defesa do Consumidor.
3. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória e moratória desde que digam respeito ao descumprimento de obrigações distintas, o que não ocorreu no contrato em exame.
4. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução, pelo Juiz, do valor previsto na cláusula penal, de modo equitativa e desde que a obrigação principal tenha sido cumprida em parte, ou o montante da penalidade seja manifestamente excessivo. No caso em exame, a multa moratória foi previamente estabelecida, pela própria construtora, no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago. Trata-se, assim, de medida proporcional, apta a forçar o devedor ao cumprimento da obrigação, como punição em virtude do retardamento do pagamento da prestação.
5. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais no 1.635.428-SC e no 1.498.484-DF (Tema 970), submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese segundo a qual “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
6. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721-DF e no 1.631.485-DF (Tema 971), Relator Ministro Luís Felipe Salomão, fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
7. Recursos conhecidos. Apelação interposta pela demandada provida. Recurso manejado pelo autor desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. APLICABILIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REPETITIVO. TEMAS 970 E 971.
1. Na presente hipótese questiona-se a condenação da ré ao pagamento do valor da multa prevista no contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
2. No caso de relação jurídica negocial cujo objeto é a aquisição de imóvel a sociedade empresária construtora se posiciona como fornecedora de bens, submetendo o contrato às disposições normativas previstas no Código de Defesa do Consumidor.
3. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória e moratória desde que digam respeito ao descumprimento de obrigações distintas, o que não ocorreu no contrato em exame.
4. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução, pelo Juiz, do valor previsto na cláusula penal, de modo equitativa e desde que a obrigação principal tenha sido cumprida em parte, ou o montante da penalidade seja manifestamente excessivo. No caso em exame, a multa moratória foi previamente estabelecida, pela própria construtora, no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago. Trata-se, assim, de medida proporcional, apta a forçar o devedor ao cumprimento da obrigação, como punição em virtude do retardamento do pagamento da prestação.
5. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais no 1.635.428-SC e no 1.498.484-DF (Tema 970), submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese segundo a qual “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
6. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721-DF e no 1.631.485-DF (Tema 971), Relator Ministro Luís Felipe Salomão, fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
7. Recursos conhecidos. Apelação interposta pela demandada provida. Recurso manejado pelo autor desprovido.