Tribunal: TJDFT
Processo: 0021859-60.2015.8.07.0007
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-15

Ementa:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INVERSÃO DA MULTA DO CONTRATO DE ADESÃO. TEMA No 971 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM MULTA CONTRATUAL. TEMA No 970 DO STJ. PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO. TERMO FINAL DO CÁLCULO DA MULTA. ENTREGA DAS CHAVES.

1. É decenal o prazo prescricional da pretensão quanto à indenização pelo atraso na entrega de imóvel copmprado na planta em decorrência do inadimplemento contratual, nos termos do art. 205 do Código Civil.

2. A prescindibilidade de dilação probatória permite a aplicação da Teoria da Causa Madura, com base no art. 1.013, §§ 1o e 3o, inciso II do CPC/2015.

3. O STJ ao julgar o Tema no 970 firmou o seguinte entendimento: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

4. O STJ ao julgar o Tema no 971 firmou o seguinte entendimento: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

5. Diante da mora injustificada por parte da construtora, é cabível a aplicação de multa indenizatória mensal, que deve ser fixada com base no valor efetivamente pago pelos consumidores, calculada a partir do vencimento do prazo contratual de tolerância de 180 dias até a entrega das chaves.

6. O índice de 0,5% (meio por cento) utilizado para fixar o valor presumido de aluguel, a título de multa contratual, foi fixado genericamente, sem contextualização econômica, territorial nem mercadológica. A fixação por presunção não pode ser arbitrária nem fictícia, devendo observar os padrões na qual se baseou. Preço de aluguel tem parâmetros de territorialidade, características do imóvel, oferta e demanda.

7. O mercado de locação de imóveis na Região Administrativa de Águas Claras, DF, é farto e não há demanda que justifique aquele percentual. Segundo o Secovi (Sindicato da Habitação do Distrito Federal), em seu informativo de 19 de janeiro de 2020, (Correio Braziliense, Classificados, p. 7, 19 jan. 2020), o Índice de Rentabilidade Residencial em Águas Claras é de 0,35%. Esse índice foi apurado para apartamentos de 4 quartos, mas é certo que imóveis menores, com 3 dormitórios, por razões óbvias, não obtêm rentabilidade superior a essa.

8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INVERSÃO DA MULTA DO CONTRATO DE ADESÃO. TEMA No 971 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM MULTA CONTRATUAL. TEMA No 970 DO STJ. PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO. TERMO FINAL DO CÁLCULO DA MULTA. ENTREGA DAS CHAVES.

1. É decenal o prazo prescricional da pretensão quanto à indenização pelo atraso na entrega de imóvel copmprado na planta em decorrência do inadimplemento contratual, nos termos do art. 205 do Código Civil.

2. A prescindibilidade de dilação probatória permite a aplicação da Teoria da Causa Madura, com base no art. 1.013, §§ 1o e 3o, inciso II do CPC/2015.

3. O STJ ao julgar o Tema no 970 firmou o seguinte entendimento: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

4. O STJ ao julgar o Tema no 971 firmou o seguinte entendimento: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

5. Diante da mora injustificada por parte da construtora, é cabível a aplicação de multa indenizatória mensal, que deve ser fixada com base no valor efetivamente pago pelos consumidores, calculada a partir do vencimento do prazo contratual de tolerância de 180 dias até a entrega das chaves.

6. O índice de 0,5% (meio por cento) utilizado para fixar o valor presumido de aluguel, a título de multa contratual, foi fixado genericamente, sem contextualização econômica, territorial nem mercadológica. A fixação por presunção não pode ser arbitrária nem fictícia, devendo observar os padrões na qual se baseou. Preço de aluguel tem parâmetros de territorialidade, características do imóvel, oferta e demanda.

7. O mercado de locação de imóveis na Região Administrativa de Águas Claras, DF, é farto e não há demanda que justifique aquele percentual. Segundo o Secovi (Sindicato da Habitação do Distrito Federal), em seu informativo de 19 de janeiro de 2020, (Correio Braziliense, Classificados, p. 7, 19 jan. 2020), o Índice de Rentabilidade Residencial em Águas Claras é de 0,35%. Esse índice foi apurado para apartamentos de 4 quartos, mas é certo que imóveis menores, com 3 dormitórios, por razões óbvias, não obtêm rentabilidade superior a essa.

8. Recurso conhecido e parcialmente provido.