Tribunal: TJDFT
Processo: 0729226-10.2018.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. EXIGÊNCIAS ADMINISTRATIVAS E PROCEDIMENTOS DEFLAGRADOS PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. FATOS PREVISÍVEIS E SUBSEQUENTES AO TERMO FIXADO PARA ENTREGA DA UNIDADE NEGOCIADA. FORTUITO EXTERNO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DAS RÉS. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DA PROMITENTE COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPERATIVO LEGAL. DEVOLUÇÃO DO VERTIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO COMPONENTE DAS PERDAS E DANOS (DANO EMERGENTE). PRESCRIÇÃO TRIENAL (CPC, ART. 206, §3o, V). INOCORRÊNCIA. TERMO A QUO. VIOLAÇÃO DO DIREITO (CC, ART. 189). PARCELAS A SEREM RESTITUÍDAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMSOLSO. JUROS MORATÓRIOS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. TERMO INICIAL. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. CABIMENTO NO PERÍODO DA MORA. EXPRESSÃO. CONTROVÉRSIA. APURAÇÃO EM SEDE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. NECESSIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICAÇÃO. AFERIÇÃO DA PARTICIPAÇÃO NO NEGÓCIO. OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA RECORRENTE. PRAZO PARA REGULARIZAÇÃO. OMISSÃO. APELAÇÃO NÃO CONHECIDA QUANTO À PRIMEIRA APELANTE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO QUANTO À SEGUNDA APELANTE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.
1. Detectado vício na representação processual da apelante traduzido na ausência de instrumento conferindo poderes ao firmatário do recurso e assinalado prazo para que seja suprido, permanecendo silente, a situação processual determina que o recurso não seja conhecido em relação à sua pessoa, ainda que formulado o apelo de forma conjunta com sua litisconsorte, pois não suprira o pressuposto objetivo de admissibilidade atinente à necessidade de ser firmado por patrono devidamente constituído quanto a cada uma das litisconsortes, malgrado a resolução não irradie nenhum efeito processual relevante.
2. As empresas que atuam perante os consumidores como se única empresa fossem, notadamente quando personalizada Sociedade de Propósito Específico – SPE para realização do empreendimento específico, figurando como suas únicas sócias, devem ser assimiladas como fornecedoras no ambiente do negócio de consumo aperfeiçoado ante a incidência da teoria da aparência, segundo a qual todos os fornecedores diretos ou indiretos, principais ou auxiliares, e que sejam, aos olhos do consumidor, participantes da cadeia de fornecimento, devem respeitar os deveres de boa-fé, cooperação, transparência e informação, pois, sob a aparência descortinada pelo comportamento que assumira, passa a apreensão de que atua sob aquela qualificação.
3. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, ou, da atuação do poder público, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
4. Consubstanciada como legítima a cláusula que permite a dilatação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda por mais 180 (cento e oitenta) dias além do interregno demarcado diante justamente da natureza do empreendimento, inviável que, deparando-se as promitentes vendedoras com intercorrências inerentes a procedimentos administrativos ou judiciais aviados em seu desfavor pelo Ministério Público, conquanto impactando no andamento da obra, invoque o havido como fato imprevisível e passível de ser qualificado como fortuito externo de molde a ser eximida dos efeitos da mora em que incidiram, à medida em que as intercorrências compreendem-se como fatos inteiramente previsíveis e inseridos na álea do negócio, por ser inerente às atividades pertinentes à construção civil.
5. As intercorrências derivadas de procedimentos movidos em face das empreendedoras com lastro na imputação de irregularidades na obra estão compreendidas na álea de previsibilidade de suas atividades, encartando-se como risco do empreendimento, não se afigurando viável que sejam içadas como fortuito externo de molde a ser eximida dos efeitos da mora em que incidiram quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade negociada por implicar essa resolução, inclusive, a transposição para a consumidora promissária adquirente os riscos da atividade, o que não consulta com a gênese da responsabilidade civil do fornecedor nem com a teoria do risco da atividade encartada pelo legislador de consumo.
6. O descumprimento sem motivo justificado, pelas construtoras e incorporadoras, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para a promissária adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa das promitentes vendedoras, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio.
7. Aferida a culpa das construtoras pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidiram na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, optando pela rescisão do negócio, a promissária adquirente faz jus à devolução do que despendera em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio.
8. Encerrando a pretensão natureza de reparação civil, emoldura-se na dicção do artigo 206, § 3o, inciso V, do Código Civil, estando, pois, sujeita ao prazo prescricional trienal, porquanto destinada à postulação de restituição dos valores pagos sob o fundamento de que a rescisão do negócio se dera por culpa exclusiva das construtoras rés, devendo a autora ser ressarcida da integralidade dos valores despendidos com o descumprimento da avença, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, como perdas e danos.
9. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, pois somente a partir de então restara a contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento, o termo inicial do interregno prescricional somente se aperfeiçoara nesse momento, determinando que, aviada a ação antes do implemento do interregno prescricional, a pretensão não restara alcançada pela prescrição.
10. O atraso injustificado na conclusão e entrega do imóvel em construção prometido à venda traduz inadimplemento contratual culposo das construtoras e vendedoras, determinando que, irradiando efeitos materiais, pois privara a adquirente do uso do imóvel desde a data prometida até a data em que residira em juízo, uma vez que o empreendimento ainda não fora concluído, sejam compostos os danos ocasionados à compradora traduzidos nos frutos que deixara de auferir com a fruição direta ou locação do imóvel enquanto perdurara a mora, pois consubstanciam lucros cessantes que efetivamente deixara de auferir, cujo montante deve ser aferido, em sede de liquidação de sentença, com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária.
11. Atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando-se sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, resultando que, fixadas parcelas indenizatórias derivadas da mora das promissárias vendedoras de imóvel em construção, devem ser atualizadas monetariamente desde quando germinara cada uma das prestações, e, em se tratando de repetição de parcelas vertidas periodicamente, cada prestação a ser devolvida deve ser atualizada desde o momento do desembolso.
12. A responsabilidade das promitentes vendedoras pela restituição à consumidora dos valores advindos do distrato do negócio entabulado é de natureza contratual, o que determina que os juros moratórios incidentes sobre a condenação que lhe fora imposta sujeitem-se à regra geral, tendo como termo inicial a citação, pois é o ato que demarca o momento em que, ciente da sua obrigação, incorre em mora (CC, art. 405).
13. Editada a sentença e aviado o recurso sob a égide da nova codificação processual civil, o não conhecimento ou o desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 11).
14. Apelação não conhecida, quanto à primeira ré, e conhecida e desprovida, quanto à segunda ré. Preliminar rejeitada. Honorários advocatícios majorados. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. EXIGÊNCIAS ADMINISTRATIVAS E PROCEDIMENTOS DEFLAGRADOS PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. FATOS PREVISÍVEIS E SUBSEQUENTES AO TERMO FIXADO PARA ENTREGA DA UNIDADE NEGOCIADA. FORTUITO EXTERNO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DAS RÉS. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DA PROMITENTE COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPERATIVO LEGAL. DEVOLUÇÃO DO VERTIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO COMPONENTE DAS PERDAS E DANOS (DANO EMERGENTE). PRESCRIÇÃO TRIENAL (CPC, ART. 206, §3o, V). INOCORRÊNCIA. TERMO A QUO. VIOLAÇÃO DO DIREITO (CC, ART. 189). PARCELAS A SEREM RESTITUÍDAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMSOLSO. JUROS MORATÓRIOS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. TERMO INICIAL. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. CABIMENTO NO PERÍODO DA MORA. EXPRESSÃO. CONTROVÉRSIA. APURAÇÃO EM SEDE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. NECESSIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICAÇÃO. AFERIÇÃO DA PARTICIPAÇÃO NO NEGÓCIO. OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA RECORRENTE. PRAZO PARA REGULARIZAÇÃO. OMISSÃO. APELAÇÃO NÃO CONHECIDA QUANTO À PRIMEIRA APELANTE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO QUANTO À SEGUNDA APELANTE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.
1. Detectado vício na representação processual da apelante traduzido na ausência de instrumento conferindo poderes ao firmatário do recurso e assinalado prazo para que seja suprido, permanecendo silente, a situação processual determina que o recurso não seja conhecido em relação à sua pessoa, ainda que formulado o apelo de forma conjunta com sua litisconsorte, pois não suprira o pressuposto objetivo de admissibilidade atinente à necessidade de ser firmado por patrono devidamente constituído quanto a cada uma das litisconsortes, malgrado a resolução não irradie nenhum efeito processual relevante.
2. As empresas que atuam perante os consumidores como se única empresa fossem, notadamente quando personalizada Sociedade de Propósito Específico – SPE para realização do empreendimento específico, figurando como suas únicas sócias, devem ser assimiladas como fornecedoras no ambiente do negócio de consumo aperfeiçoado ante a incidência da teoria da aparência, segundo a qual todos os fornecedores diretos ou indiretos, principais ou auxiliares, e que sejam, aos olhos do consumidor, participantes da cadeia de fornecimento, devem respeitar os deveres de boa-fé, cooperação, transparência e informação, pois, sob a aparência descortinada pelo comportamento que assumira, passa a apreensão de que atua sob aquela qualificação.
3. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, ou, da atuação do poder público, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
4. Consubstanciada como legítima a cláusula que permite a dilatação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda por mais 180 (cento e oitenta) dias além do interregno demarcado diante justamente da natureza do empreendimento, inviável que, deparando-se as promitentes vendedoras com intercorrências inerentes a procedimentos administrativos ou judiciais aviados em seu desfavor pelo Ministério Público, conquanto impactando no andamento da obra, invoque o havido como fato imprevisível e passível de ser qualificado como fortuito externo de molde a ser eximida dos efeitos da mora em que incidiram, à medida em que as intercorrências compreendem-se como fatos inteiramente previsíveis e inseridos na álea do negócio, por ser inerente às atividades pertinentes à construção civil.
5. As intercorrências derivadas de procedimentos movidos em face das empreendedoras com lastro na imputação de irregularidades na obra estão compreendidas na álea de previsibilidade de suas atividades, encartando-se como risco do empreendimento, não se afigurando viável que sejam içadas como fortuito externo de molde a ser eximida dos efeitos da mora em que incidiram quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade negociada por implicar essa resolução, inclusive, a transposição para a consumidora promissária adquirente os riscos da atividade, o que não consulta com a gênese da responsabilidade civil do fornecedor nem com a teoria do risco da atividade encartada pelo legislador de consumo.
6. O descumprimento sem motivo justificado, pelas construtoras e incorporadoras, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para a promissária adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa das promitentes vendedoras, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio.
7. Aferida a culpa das construtoras pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidiram na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, optando pela rescisão do negócio, a promissária adquirente faz jus à devolução do que despendera em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio.
8. Encerrando a pretensão natureza de reparação civil, emoldura-se na dicção do artigo 206, § 3o, inciso V, do Código Civil, estando, pois, sujeita ao prazo prescricional trienal, porquanto destinada à postulação de restituição dos valores pagos sob o fundamento de que a rescisão do negócio se dera por culpa exclusiva das construtoras rés, devendo a autora ser ressarcida da integralidade dos valores despendidos com o descumprimento da avença, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, como perdas e danos.
9. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, pois somente a partir de então restara a contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento, o termo inicial do interregno prescricional somente se aperfeiçoara nesse momento, determinando que, aviada a ação antes do implemento do interregno prescricional, a pretensão não restara alcançada pela prescrição.
10. O atraso injustificado na conclusão e entrega do imóvel em construção prometido à venda traduz inadimplemento contratual culposo das construtoras e vendedoras, determinando que, irradiando efeitos materiais, pois privara a adquirente do uso do imóvel desde a data prometida até a data em que residira em juízo, uma vez que o empreendimento ainda não fora concluído, sejam compostos os danos ocasionados à compradora traduzidos nos frutos que deixara de auferir com a fruição direta ou locação do imóvel enquanto perdurara a mora, pois consubstanciam lucros cessantes que efetivamente deixara de auferir, cujo montante deve ser aferido, em sede de liquidação de sentença, com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária.
11. Atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando-se sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, resultando que, fixadas parcelas indenizatórias derivadas da mora das promissárias vendedoras de imóvel em construção, devem ser atualizadas monetariamente desde quando germinara cada uma das prestações, e, em se tratando de repetição de parcelas vertidas periodicamente, cada prestação a ser devolvida deve ser atualizada desde o momento do desembolso.
12. A responsabilidade das promitentes vendedoras pela restituição à consumidora dos valores advindos do distrato do negócio entabulado é de natureza contratual, o que determina que os juros moratórios incidentes sobre a condenação que lhe fora imposta sujeitem-se à regra geral, tendo como termo inicial a citação, pois é o ato que demarca o momento em que, ciente da sua obrigação, incorre em mora (CC, art. 405).
13. Editada a sentença e aviado o recurso sob a égide da nova codificação processual civil, o não conhecimento ou o desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 11).
14. Apelação não conhecida, quanto à primeira ré, e conhecida e desprovida, quanto à segunda ré. Preliminar rejeitada. Honorários advocatícios majorados. Unânime.