Tribunal: TJDFT
Processo: 0028622-66.2013.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS DE PAGAMENTO AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCIDÊNCIA. PRETENSÃO REPARATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
1. Pela teoria da asserção, a pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato à luz da narrativa apresentada na petição inicial. No caso, de acordo com a teoria da aparência, não há dúvida de que, aos olhos do consumidor, a imobiliária que firmou a proposta de venda do imóvel fazia parte da mesma cadeia de fornecimento na qual estão inseridas a vendedora e a construtora, o que fez atrair a pertinência subjetiva da ação. A verificação da procedência ou não da pretensão deduzida em seu desfavor constitui, todavia, matéria de fundo atinente ao mérito.
2. Prescreve em três anos, nos termos do art. 206, § 3o IV do Código Civil, a pretensão de restituição dos valores pagos sob o título de comissão de corretagem nas demandas em que se discute a validade da transferência desse encargo para o comprador do imóvel. Tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). No caso, transcorridos mais de três anos entre o pagamento da comissão de corretagem e o ajuizamento da ação, deve ser mantido o reconhecimento da prescrição.
3. Salvo eventual retardamento na quitação por fato atribuível exclusivamente ao adquirente, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, mediante entrega das chaves.
4. Os entraves alegados pela construtora para justificar o atraso na conclusão do empreendimento não podem ser enquadrados como caso fortuito ou evento de força maior aptos a afastar a sua responsabilidade, uma vez que integram o risco do empreendimento (álea empresarial). É justamente pensando na ocorrência de eventuais acontecimentos inesperados que os contratos de compra e venda de imóvel em construção já trazem a previsão de um prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra como também cumprir todos os trâmites administrativos subsequentes, razão pela qual não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos, muito menos que se transfira os ônus dessa situação para o comprador.
5. Configurado o inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda, o fornecedor deverá reparar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da mora.
6. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ). No caso, a cláusula penal prevista no contrato deve ser aplicada, produzindo os efeitos dela decorrentes, que é a prefixação dos prejuízos decorrentes da mora, sem que se possa cumular com nenhuma outra pretensão indenizatória ante o disposto no parágrafo único do artigo 416 do Código Civil.
7. Tratando-se de demanda fundada no descumprimento de contrato de promessa de compra e venda, somente a própria construtora/vendedora, que não efetuou a entrega do bem na data estipulada, é que pode ser responsabilizada pelos ônus decorrentes do seu exclusivo inadimplemento, e não a imobiliária que, além de não integrar o referido contrato, prestou satisfatoriamente o serviço de corretagem para o qual foi contratada, realizando a aproximação exitosa das partes.
8. A sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou e os honorários advocatícios (art. 20 do CPC/1973). Sendo cada litigante em parte vencedor e vencido, os ônus sucumbenciais serão recíproca e proporcionalmente distribuídos, compensados os honorários advocatícios (art. 21 do CPC/1973).
9. Recursos conhecidos, preliminares rejeitadas e, no mérito, provido o recurso da imobiliária, parcialmente provido o recurso dos requerentes e desprovido o recurso da vendedora.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS DE PAGAMENTO AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCIDÊNCIA. PRETENSÃO REPARATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
1. Pela teoria da asserção, a pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato à luz da narrativa apresentada na petição inicial. No caso, de acordo com a teoria da aparência, não há dúvida de que, aos olhos do consumidor, a imobiliária que firmou a proposta de venda do imóvel fazia parte da mesma cadeia de fornecimento na qual estão inseridas a vendedora e a construtora, o que fez atrair a pertinência subjetiva da ação. A verificação da procedência ou não da pretensão deduzida em seu desfavor constitui, todavia, matéria de fundo atinente ao mérito.
2. Prescreve em três anos, nos termos do art. 206, § 3o IV do Código Civil, a pretensão de restituição dos valores pagos sob o título de comissão de corretagem nas demandas em que se discute a validade da transferência desse encargo para o comprador do imóvel. Tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). No caso, transcorridos mais de três anos entre o pagamento da comissão de corretagem e o ajuizamento da ação, deve ser mantido o reconhecimento da prescrição.
3. Salvo eventual retardamento na quitação por fato atribuível exclusivamente ao adquirente, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, mediante entrega das chaves.
4. Os entraves alegados pela construtora para justificar o atraso na conclusão do empreendimento não podem ser enquadrados como caso fortuito ou evento de força maior aptos a afastar a sua responsabilidade, uma vez que integram o risco do empreendimento (álea empresarial). É justamente pensando na ocorrência de eventuais acontecimentos inesperados que os contratos de compra e venda de imóvel em construção já trazem a previsão de um prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra como também cumprir todos os trâmites administrativos subsequentes, razão pela qual não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos, muito menos que se transfira os ônus dessa situação para o comprador.
5. Configurado o inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda, o fornecedor deverá reparar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da mora.
6. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ). No caso, a cláusula penal prevista no contrato deve ser aplicada, produzindo os efeitos dela decorrentes, que é a prefixação dos prejuízos decorrentes da mora, sem que se possa cumular com nenhuma outra pretensão indenizatória ante o disposto no parágrafo único do artigo 416 do Código Civil.
7. Tratando-se de demanda fundada no descumprimento de contrato de promessa de compra e venda, somente a própria construtora/vendedora, que não efetuou a entrega do bem na data estipulada, é que pode ser responsabilizada pelos ônus decorrentes do seu exclusivo inadimplemento, e não a imobiliária que, além de não integrar o referido contrato, prestou satisfatoriamente o serviço de corretagem para o qual foi contratada, realizando a aproximação exitosa das partes.
8. A sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou e os honorários advocatícios (art. 20 do CPC/1973). Sendo cada litigante em parte vencedor e vencido, os ônus sucumbenciais serão recíproca e proporcionalmente distribuídos, compensados os honorários advocatícios (art. 21 do CPC/1973).
9. Recursos conhecidos, preliminares rejeitadas e, no mérito, provido o recurso da imobiliária, parcialmente provido o recurso dos requerentes e desprovido o recurso da vendedora.