Tribunal: TJDFT
Processo: 0018276-16.2014.8.07.0003
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-06-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0018276-16.2014.8.07.0003 RECORRENTE: INCORPORACAO GARDEN LTDA RECORRIDO: MARCIA MARIA DE OLIVEIRA SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE MÃO DE OBRA QUALIFICADA. TEORIA DO RISCO DO NEGÓCIO. DESPESAS COM ITBI E ESCRITURA PREVISTAS NO CONTRATO. REEMBOLSO DEVIDO. DEVOLUÇÃO DA NOTA PROMISSÓRIA. NECESSIDADE. IMÓVEL QUITADO. TEMAS 970 E 971. LUCROS CESSANTES. VALOR EQUIVALENTE AO LOCATÍCIO. DURANTE TODO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS EMERGENTES AFASTADOS. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Ação de conhecimento em que o autor pede: a) a restituição da comissão de corretagem; b) a declaração de nulidade da cláusula prorrogação por 180 dias para entrega do empreendimento; c) a aplicação da multa contratual (cláusulas 26a e 27a ou 8a, VII, “g”); d) danos materiais para indenizar os alugueis efetivamente pagos; e) lucros cessantes; f) danos morais; g) devolução da nota promissória em garantia; h) restituição dos valores pagos com escritura, ITBI e registro. 1.1. Sentença de parcial procedência para: a) condenar a 2a ré ao pagamento de R$ 950,00 mensais, a partir de 20.01.2013 até 31.12.2013 (lucros cessantes); b) ao pagamento de R$ 800,00 mensais a partir de 10.02.2014 até a expedição do habite-se (danos emergentes); c) a ressarcir a quantia de R$ 4.319,73, relativa ao ITBI; d) a restituição da nota promissória no prazo de trinta dias, sob pena de incidência de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 3.000,00 (três mil reais); d) reconhecer a prescrição quanto à devolução da comissão de corretagem; e e) afastar a solidariedade e qualquer responsabilidade da 1a ré. 1.2. Na apelação, a ré Incorporação Garden Ltda., requer a reforma da sentença. Afirma que não teve culpa no atraso na entrega do imóvel, que se deu por força maior ante a escassez de mão de obra e de insumos utilizados. Alega que não deve pagar lucros cessantes porque não há prova nos autos de que o imóvel seria locado. Defende que não deve pagar as despesas com escrituração do imóvel porque não está em mora, pois os trâmites do financiamento bancário ainda não foram finalizados. Por fim, aduz que existem débitos remanescentes ainda não quitados, por isso não há como devolver a nota promissória. 2. Da culpa no atraso da entrega da obra. Conforme se verifica do contrato, a data prevista para a entrega do imóvel foi dia 02.04.2012, com a prorrogação de até 180 dias úteis, que resulta no dia 20.12.2012. 2.1. Como consignado na sentença, os motivos invocados pelas rés não são suficientemente aptos a justificar o atraso na entrega da edificação. Todas as providências relacionadas à construção civil, junto ao Poder Público ou a particulares, cabem ao fornecedor desse tipo de produto/serviço. A razão de ser é que esse desembaraço faz parte do próprio risco do empreendimento, de sorte a configurar fortuito interno ao negócio, que, a toda evidência, não afasta a responsabilidade da construtora em caso de inadimplemento. 2.2. De todo modo, os consumidores não podem ser prejudicados por relação jurídica independente, mormente quando em nada contribuiu para o insucesso do empreendimento. 2.3. Precedente: “(...) A alegação de que a culpa pela demora na entrega do imóvel se deu por culpa da Administração Pública que suspendeu o alvará de construção não prospera. A alegada burocracia estatal não constitui fato imprevisível, mas fortuito interno, risco do empreendimento, inerente à atividade da incorporadora.” (20130110385073APC, Relator: Sebastião Coelho, Revisor: Sandoval, 5a Turma Cível, DJE: 09/10/2014). 3. Das despesas com escritura. Conforme consignado na sentença, a segunda ré assumiu a obrigação de arcar com as despesas relativas ao ITBI, escritura e registro. 3.1. Assim, uma vez comprovado o pagamento pela autora das referidas despesas, deve ser efetuado o reembolso imediatamente do valor integral. 4. Da devolução da nota promissória. Não resta dúvida de que a nota promissória deve ser devolvida, pois uma vez quitado o imóvel mediante financiamento com a Caixa Econômica Federal, não mais razão de ser de sua existência. 4.1. Portanto, correta a sentença que condenou a ré Garden a devolver a nota promissória ao autor, assinada em razão do contrato de promessa de compra e venda. 5. Dos lucros cessantes e danos emergentes. Inicialmente, ressalte-se que, no intuito de evitar bis in idem, a ré foi condenada por sentença: a) no primeiro período (de 20/01/2013 a 31/12/2013), ao pagamento de lucros cessantes, no valor de mercado do aluguel do imóvel objeto do contrato, e b) no segundo período (de 10/02/2014 até a data de expedição do habite-se), aos danos emergentes, referentes aos alugueis efetivamente pagos onde residia. 5.1. O Superior Tribunal de Justiça definiu posicionamento alusivo à controvérsia em acórdão publicado aos 25/06/2019, submetido ao rito dos casos repetitivos. Eis o teor das teses publicadas: Tema 970 – “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (REsp 1635428/SC e 1498484/DF, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão) Tema 971 – “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1614721/DF e 1631485/DF, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão) 5.2. Consoante entendimento firmado acima, as rés devem ser condenadas ao pagamento de valor equivalente ao locatício durante todo o período do atraso da entrega da obra, ou seja, de 20/01/2013 até a expedição do habite-se, conforme determinam os temas 790 e 791. 5.3. Logo, a sentença deve ser reformada neste ponto para afastar a condenação em danos emergentes e ampliar o período dos lucros cessantes para todo o atraso na entrega da obra, a ser pago no valor de R$ 950,00, conforme apurado pelo oficial de justiça no ID 9200970, fl. 3. 6. Apelo parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão combatido ensejou violação ao disposto nos seguintes dispositivos legais: a) artigo 396 do Código Civil, sob o argumento de que a mora contratual não é imputável à incorporadora, diante da existência de causa maior, consubstanciada no atraso injustificado tanto da CEB quanto da CAESB, que veio impactar diretamente na entrega de seus residenciais, o que ensejaria a excludente de responsabilidade da recorrente; b) artigo 403 do Código Civil, sustentando que não houve comprovação dos lucros cessantes. Requer seja afastada a condenação na indenização a título de lucros cessantes, uma vez que o prejuízo não teria sido um lucro esperado. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado da Corte Superior. Requer que todas publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado JACÓ CARLOS SILVA COELHO, OAB/DF 23.355. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada afronta ao artigo 396 do Código Civil. porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado, no sentido de que “Diante desse cenário, não restou caracterizada a excludente de responsabilidade civil alegada pela ré, impondo-se reconhecer o atraso injustificado no cumprimento da obrigação contratual, tendo como termo final a data da averbação do "habite-se” (ID 15699099), decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o apelo em relação à suposta ofensa ao artigo 403 do Código Civil, bem como quanto ao mencionado dissídio jurisprudencial, porquanto o acórdão impugnado, ao condenar a recorrente ao pagamento de lucros cessante pelo período de atraso na entrega da obra, encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ. No aspecto, confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA No 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda motivada pelo atraso na entrega do imóvel. 3. O tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas constantes dos autos, cuja revisão esbarra nos óbices das Súmulas nos 5 e 7/STJ, concluiu pela culpa da empresa no atraso na entrega da obra, determinando a restituição dos valores de IPTU pagos antes da posse e fruição do bem e condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes. 4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1830583/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 13/3/2020). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes” (AgInt no AREsp 1535105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29/11/2019). Determino que todas publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado JACÓ CARLOS SILVA COELHO, OAB/DF 23.355. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0018276-16.2014.8.07.0003 RECORRENTE: INCORPORACAO GARDEN LTDA RECORRIDO: MARCIA MARIA DE OLIVEIRA SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE MÃO DE OBRA QUALIFICADA. TEORIA DO RISCO DO NEGÓCIO. DESPESAS COM ITBI E ESCRITURA PREVISTAS NO CONTRATO. REEMBOLSO DEVIDO. DEVOLUÇÃO DA NOTA PROMISSÓRIA. NECESSIDADE. IMÓVEL QUITADO. TEMAS 970 E 971. LUCROS CESSANTES. VALOR EQUIVALENTE AO LOCATÍCIO. DURANTE TODO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS EMERGENTES AFASTADOS. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Ação de conhecimento em que o autor pede: a) a restituição da comissão de corretagem; b) a declaração de nulidade da cláusula prorrogação por 180 dias para entrega do empreendimento; c) a aplicação da multa contratual (cláusulas 26a e 27a ou 8a, VII, “g”); d) danos materiais para indenizar os alugueis efetivamente pagos; e) lucros cessantes; f) danos morais; g) devolução da nota promissória em garantia; h) restituição dos valores pagos com escritura, ITBI e registro. 1.1. Sentença de parcial procedência para: a) condenar a 2a ré ao pagamento de R$ 950,00 mensais, a partir de 20.01.2013 até 31.12.2013 (lucros cessantes); b) ao pagamento de R$ 800,00 mensais a partir de 10.02.2014 até a expedição do habite-se (danos emergentes); c) a ressarcir a quantia de R$ 4.319,73, relativa ao ITBI; d) a restituição da nota promissória no prazo de trinta dias, sob pena de incidência de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 3.000,00 (três mil reais); d) reconhecer a prescrição quanto à devolução da comissão de corretagem; e e) afastar a solidariedade e qualquer responsabilidade da 1a ré. 1.2. Na apelação, a ré Incorporação Garden Ltda., requer a reforma da sentença. Afirma que não teve culpa no atraso na entrega do imóvel, que se deu por força maior ante a escassez de mão de obra e de insumos utilizados. Alega que não deve pagar lucros cessantes porque não há prova nos autos de que o imóvel seria locado. Defende que não deve pagar as despesas com escrituração do imóvel porque não está em mora, pois os trâmites do financiamento bancário ainda não foram finalizados. Por fim, aduz que existem débitos remanescentes ainda não quitados, por isso não há como devolver a nota promissória. 2. Da culpa no atraso da entrega da obra. Conforme se verifica do contrato, a data prevista para a entrega do imóvel foi dia 02.04.2012, com a prorrogação de até 180 dias úteis, que resulta no dia 20.12.2012. 2.1. Como consignado na sentença, os motivos invocados pelas rés não são suficientemente aptos a justificar o atraso na entrega da edificação. Todas as providências relacionadas à construção civil, junto ao Poder Público ou a particulares, cabem ao fornecedor desse tipo de produto/serviço. A razão de ser é que esse desembaraço faz parte do próprio risco do empreendimento, de sorte a configurar fortuito interno ao negócio, que, a toda evidência, não afasta a responsabilidade da construtora em caso de inadimplemento. 2.2. De todo modo, os consumidores não podem ser prejudicados por relação jurídica independente, mormente quando em nada contribuiu para o insucesso do empreendimento. 2.3. Precedente: “(...) A alegação de que a culpa pela demora na entrega do imóvel se deu por culpa da Administração Pública que suspendeu o alvará de construção não prospera. A alegada burocracia estatal não constitui fato imprevisível, mas fortuito interno, risco do empreendimento, inerente à atividade da incorporadora.” (20130110385073APC, Relator: Sebastião Coelho, Revisor: Sandoval, 5a Turma Cível, DJE: 09/10/2014). 3. Das despesas com escritura. Conforme consignado na sentença, a segunda ré assumiu a obrigação de arcar com as despesas relativas ao ITBI, escritura e registro. 3.1. Assim, uma vez comprovado o pagamento pela autora das referidas despesas, deve ser efetuado o reembolso imediatamente do valor integral. 4. Da devolução da nota promissória. Não resta dúvida de que a nota promissória deve ser devolvida, pois uma vez quitado o imóvel mediante financiamento com a Caixa Econômica Federal, não mais razão de ser de sua existência. 4.1. Portanto, correta a sentença que condenou a ré Garden a devolver a nota promissória ao autor, assinada em razão do contrato de promessa de compra e venda. 5. Dos lucros cessantes e danos emergentes. Inicialmente, ressalte-se que, no intuito de evitar bis in idem, a ré foi condenada por sentença: a) no primeiro período (de 20/01/2013 a 31/12/2013), ao pagamento de lucros cessantes, no valor de mercado do aluguel do imóvel objeto do contrato, e b) no segundo período (de 10/02/2014 até a data de expedição do habite-se), aos danos emergentes, referentes aos alugueis efetivamente pagos onde residia. 5.1. O Superior Tribunal de Justiça definiu posicionamento alusivo à controvérsia em acórdão publicado aos 25/06/2019, submetido ao rito dos casos repetitivos. Eis o teor das teses publicadas: Tema 970 – “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (REsp 1635428/SC e 1498484/DF, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão) Tema 971 – “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1614721/DF e 1631485/DF, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão) 5.2. Consoante entendimento firmado acima, as rés devem ser condenadas ao pagamento de valor equivalente ao locatício durante todo o período do atraso da entrega da obra, ou seja, de 20/01/2013 até a expedição do habite-se, conforme determinam os temas 790 e 791. 5.3. Logo, a sentença deve ser reformada neste ponto para afastar a condenação em danos emergentes e ampliar o período dos lucros cessantes para todo o atraso na entrega da obra, a ser pago no valor de R$ 950,00, conforme apurado pelo oficial de justiça no ID 9200970, fl. 3. 6. Apelo parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão combatido ensejou violação ao disposto nos seguintes dispositivos legais: a) artigo 396 do Código Civil, sob o argumento de que a mora contratual não é imputável à incorporadora, diante da existência de causa maior, consubstanciada no atraso injustificado tanto da CEB quanto da CAESB, que veio impactar diretamente na entrega de seus residenciais, o que ensejaria a excludente de responsabilidade da recorrente; b) artigo 403 do Código Civil, sustentando que não houve comprovação dos lucros cessantes. Requer seja afastada a condenação na indenização a título de lucros cessantes, uma vez que o prejuízo não teria sido um lucro esperado. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado da Corte Superior. Requer que todas publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado JACÓ CARLOS SILVA COELHO, OAB/DF 23.355. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada afronta ao artigo 396 do Código Civil. porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado, no sentido de que “Diante desse cenário, não restou caracterizada a excludente de responsabilidade civil alegada pela ré, impondo-se reconhecer o atraso injustificado no cumprimento da obrigação contratual, tendo como termo final a data da averbação do "habite-se” (ID 15699099), decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o apelo em relação à suposta ofensa ao artigo 403 do Código Civil, bem como quanto ao mencionado dissídio jurisprudencial, porquanto o acórdão impugnado, ao condenar a recorrente ao pagamento de lucros cessante pelo período de atraso na entrega da obra, encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ. No aspecto, confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA No 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda motivada pelo atraso na entrega do imóvel. 3. O tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas constantes dos autos, cuja revisão esbarra nos óbices das Súmulas nos 5 e 7/STJ, concluiu pela culpa da empresa no atraso na entrega da obra, determinando a restituição dos valores de IPTU pagos antes da posse e fruição do bem e condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes. 4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1830583/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 13/3/2020). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes” (AgInt no AREsp 1535105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29/11/2019). Determino que todas publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado JACÓ CARLOS SILVA COELHO, OAB/DF 23.355. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023