Tribunal: TJDFT
Processo: 0001809-13.2015.8.07.0007
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0001809-13.2015.8.07.0007 RECORRENTE: MB ENGENHARIA SPE 040 S/A RECORRIDO: FREERADIUS INTERNET LTDA - ME DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMOVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DO MONTANTE PAGO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. CLÁUSULA PENAL PACTUADA. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. INDEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. NÃO É CABÍVEL. TERMO FINAL PARA A INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. DATA DO AJUIZAMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. CONTAGEM A PARTIR DO VENCIMENTO DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO. DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES. 1. A morosidade na obtenção da carta de "habite-se" junto aos órgãos administrativos relaciona-se com os riscos do próprio negócio da empresa do ramo da construção civil, que envolve a regularização das unidades. Logo, não caracteriza excludente de responsabilidade da construtora (força maior), devendo esta suportar o ônus da impontualidade no cumprimento da sua obrigação contratual de entrega do imóvel na data aprazada. 2. É caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora a solicitação de distrato em decorrência da inadimplência pela não entrega do imóvel na data prevista. Como consequência, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução integral do valor pago, devidamente corrigidos, sem retenções e/ou parcelamento. 3. Comprovada a responsabilidade pelo atraso na entrega do bem objeto de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, inclusive, após o cômputo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, deve o responsável arcar com a multa contratualmente estabelecida. 4. Estabelece o artigo 475 do Código Civil, que diante de um inadimplemento contratual, à parte lesada é conferida a faculdade de exigir o cumprimento da avença ou, alternativamente, a resolução do contrato, assegurada, em ambos os casos, a indenização por perdas e danos. Logo, não há incompatibilidade entre o pedido de rescisão contratual e pedido de incidência de multa decorrentes do atraso na entrega do imóvel. 5. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (REsp 1635428/SC), firmou entendimento no sentido de que quando houver cláusula penal prefixando a indenização, como regra, em valor equivalente ao locativo, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes. 6. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento no julgamento do REsp. 1631485/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que somente é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão de cláusula penal apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel. 7. O termo final do cômputo da multa compensatória, em regra, deve ser a data em que o promitente comprador manifestou o desejo inequívoco de rescindir o contrato que, in casu, corresponde ao dia da propositura da demanda. 8. Quando o pedido de devolução da comissão de corretagem é formulado nas ações que tem por objeto a rescisão do contrato por inadimplemento da construtora, o termo inicial para a contagem de prazo prescricional deve ser a ciência inequívoca da violação do direito pela parte lesada (princípio da actio nata). No caso concreto, a lesão ao direito surgiu no dia do vencimento da prorrogação contratual de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel e não da data em que foi efetivado o pagamento da comissão de corretagem. 9. Incabível a restituição em dobro de valores pagos a título de comissão de corretagem, quando sua cobrança observou o disposto nas cláusulas contratuais e não se comprovou a má-fé da construtora, pois a sua devolução somente foi determinada após a rescisão do contrato por culpa da ré, que teve por consequência a devolução das partes ao status quo ante. 10. Recursos conhecidos. Negou-se provimento ao recurso da autora. Deu-se parcial provimento ao recurso da ré. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou os artigos 206, § 3o, inciso IV, e 725, todos do Código Civil, sustentando a necessidade de afastamento da condenação à restituição da comissão de corretagem, pois, além de prescrita a pretensão, o serviço fora devidamente prestado. Colaciona julgado do STJ para ilustrar a divergência. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à suposta violação ao artigo 725 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1551951/SP e do REsp 1551968/SP (tema 939), fixou a seguinte tese: “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil. No que se refere à alegada ofensa ao artigo 206 do Código Civil, o apelo especial não merece prosseguir, pois o entendimento sufragado pela turma julgadora se encontra em fina sintonia com a iterativa jurisprudência da Corte Superior: “A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes.” (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). De igual sorte, “nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, ao atrasar a entrega de imóvel, o prazo prescricional da pretensão restituitória somente começa a fluir após a resolução, não se aplicando o prazo prescricional trienal previsto no Tema 938/STJ”. (AgInt no AREsp 1587903/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 3/3/2020). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ).” (AgInt no AREsp 1411232/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 21/5/2020). Ainda que fosse possível superar tal óbice, o apelo não comportaria seguimento, pois ultrapassar os fundamentos do acórdão para afastar a tese de prescrição, no sentido de que “a lesão ao direito no caso dos autos surgiu em 30/10/2013, no dia do vencimento da prorrogação contratual de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel (cláusula 7.1 do contrato de ID 8980515 pg.13). Assim, a prescrição só ocorreria no dia 30/10/2016, muito depois da data em que foi proposta a ação, em 23/01/2015.” (ID 12634557), e acolher a tese recursal, demandaria o reexame de provas, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. 1. PRESCRIÇÃO NÃO CARACTERIZADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356/STF. 3. TAXA SATI OU ATIVIDADE CONGÊNERE E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DO CONTRATO (TAC). ABUSIVIDADE. ENTENDIMENTO FIRMADO NO RESP N. 1.599.511/SP. SÚMULA 83/STJ. 4. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. SÚMULA 13/STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido da "incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)" (REsp 1.551.956/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, DJe 6/9/2016). 1.1. No caso, a alteração do entendimento do TJSP acerca da não caracterização da prescrição das taxas demandaria o revolvimento dos elementos fático-probatórios dos autos, o que não se mostra possível nesta esfera recursal, tendo em vista o óbice da Súmula 7/STJ. (...) (AgInt no REsp 1854024/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 12/6/2020). Por fim, ressalto que, consoante jurisprudência do STJ, “Resta prejudicada a análise da divergência jurisprudencial se a tese sustentada esbarra em óbice sumular quando do exame do recurso especial pela alínea 'a' do permissivo constitucional" (AgInt no AREsp 1550987/RS, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 10/6/2020). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A009

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0001809-13.2015.8.07.0007 RECORRENTE: MB ENGENHARIA SPE 040 S/A RECORRIDO: FREERADIUS INTERNET LTDA - ME DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMOVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DO MONTANTE PAGO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. CLÁUSULA PENAL PACTUADA. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. INDEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. NÃO É CABÍVEL. TERMO FINAL PARA A INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. DATA DO AJUIZAMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. CONTAGEM A PARTIR DO VENCIMENTO DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO. DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES. 1. A morosidade na obtenção da carta de "habite-se" junto aos órgãos administrativos relaciona-se com os riscos do próprio negócio da empresa do ramo da construção civil, que envolve a regularização das unidades. Logo, não caracteriza excludente de responsabilidade da construtora (força maior), devendo esta suportar o ônus da impontualidade no cumprimento da sua obrigação contratual de entrega do imóvel na data aprazada. 2. É caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora a solicitação de distrato em decorrência da inadimplência pela não entrega do imóvel na data prevista. Como consequência, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução integral do valor pago, devidamente corrigidos, sem retenções e/ou parcelamento. 3. Comprovada a responsabilidade pelo atraso na entrega do bem objeto de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, inclusive, após o cômputo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, deve o responsável arcar com a multa contratualmente estabelecida. 4. Estabelece o artigo 475 do Código Civil, que diante de um inadimplemento contratual, à parte lesada é conferida a faculdade de exigir o cumprimento da avença ou, alternativamente, a resolução do contrato, assegurada, em ambos os casos, a indenização por perdas e danos. Logo, não há incompatibilidade entre o pedido de rescisão contratual e pedido de incidência de multa decorrentes do atraso na entrega do imóvel. 5. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (REsp 1635428/SC), firmou entendimento no sentido de que quando houver cláusula penal prefixando a indenização, como regra, em valor equivalente ao locativo, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes. 6. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento no julgamento do REsp. 1631485/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que somente é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão de cláusula penal apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel. 7. O termo final do cômputo da multa compensatória, em regra, deve ser a data em que o promitente comprador manifestou o desejo inequívoco de rescindir o contrato que, in casu, corresponde ao dia da propositura da demanda. 8. Quando o pedido de devolução da comissão de corretagem é formulado nas ações que tem por objeto a rescisão do contrato por inadimplemento da construtora, o termo inicial para a contagem de prazo prescricional deve ser a ciência inequívoca da violação do direito pela parte lesada (princípio da actio nata). No caso concreto, a lesão ao direito surgiu no dia do vencimento da prorrogação contratual de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel e não da data em que foi efetivado o pagamento da comissão de corretagem. 9. Incabível a restituição em dobro de valores pagos a título de comissão de corretagem, quando sua cobrança observou o disposto nas cláusulas contratuais e não se comprovou a má-fé da construtora, pois a sua devolução somente foi determinada após a rescisão do contrato por culpa da ré, que teve por consequência a devolução das partes ao status quo ante. 10. Recursos conhecidos. Negou-se provimento ao recurso da autora. Deu-se parcial provimento ao recurso da ré. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou os artigos 206, § 3o, inciso IV, e 725, todos do Código Civil, sustentando a necessidade de afastamento da condenação à restituição da comissão de corretagem, pois, além de prescrita a pretensão, o serviço fora devidamente prestado. Colaciona julgado do STJ para ilustrar a divergência. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à suposta violação ao artigo 725 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1551951/SP e do REsp 1551968/SP (tema 939), fixou a seguinte tese: “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil. No que se refere à alegada ofensa ao artigo 206 do Código Civil, o apelo especial não merece prosseguir, pois o entendimento sufragado pela turma julgadora se encontra em fina sintonia com a iterativa jurisprudência da Corte Superior: “A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes.” (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). De igual sorte, “nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, ao atrasar a entrega de imóvel, o prazo prescricional da pretensão restituitória somente começa a fluir após a resolução, não se aplicando o prazo prescricional trienal previsto no Tema 938/STJ”. (AgInt no AREsp 1587903/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 3/3/2020). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ).” (AgInt no AREsp 1411232/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 21/5/2020). Ainda que fosse possível superar tal óbice, o apelo não comportaria seguimento, pois ultrapassar os fundamentos do acórdão para afastar a tese de prescrição, no sentido de que “a lesão ao direito no caso dos autos surgiu em 30/10/2013, no dia do vencimento da prorrogação contratual de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel (cláusula 7.1 do contrato de ID 8980515 pg.13). Assim, a prescrição só ocorreria no dia 30/10/2016, muito depois da data em que foi proposta a ação, em 23/01/2015.” (ID 12634557), e acolher a tese recursal, demandaria o reexame de provas, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. 1. PRESCRIÇÃO NÃO CARACTERIZADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356/STF. 3. TAXA SATI OU ATIVIDADE CONGÊNERE E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DO CONTRATO (TAC). ABUSIVIDADE. ENTENDIMENTO FIRMADO NO RESP N. 1.599.511/SP. SÚMULA 83/STJ. 4. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. SÚMULA 13/STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido da "incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)" (REsp 1.551.956/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, DJe 6/9/2016). 1.1. No caso, a alteração do entendimento do TJSP acerca da não caracterização da prescrição das taxas demandaria o revolvimento dos elementos fático-probatórios dos autos, o que não se mostra possível nesta esfera recursal, tendo em vista o óbice da Súmula 7/STJ. (...) (AgInt no REsp 1854024/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 12/6/2020). Por fim, ressalto que, consoante jurisprudência do STJ, “Resta prejudicada a análise da divergência jurisprudencial se a tese sustentada esbarra em óbice sumular quando do exame do recurso especial pela alínea 'a' do permissivo constitucional" (AgInt no AREsp 1550987/RS, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 10/6/2020). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A009