Tribunal: TJDFT
Processo: 0024694-39.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-11-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0024694-39.2015.8.07.0001 RECORRENTE: JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDA: MARIA JULIA CRUVINEL DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA OU EM CONSTRUÇÃO. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. INADIMPLÊNCIA OU MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. JUSTA CAUSA PARA RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. DESCABIMENTO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLÊNCIA DO INCORPORADOR PREVIAMENTE CARACTERIZADA. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO LEGÍTIMA. CLÁUSULA MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. CABIMENTO. ARRAS CONFRIMATÓRIAS. INÍCIO DE PAGAMENTO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. INDEVIDA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E PROPORCIONAL. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. A mora, ou o inadimplemento na entrega do imóvel é fato bastante e suficiente para amparar o pedido de resolução da promessa de compra e venda de imóvel em construção. 2. A atividade de incorporação imobiliária traz intrínsecos riscos atrelados à construção e desembaraço burocrático, de modo que não podem ser invocados pelo fornecedor para afastar sua responsabilidade contratual pelo inadimplemento ou mora. Mas ainda que se entendesse de modo diverso, a impossibilidade de entrega da unidade na data aprazada, em decorrência de escassez de mão de obra, impedimentos climáticos e greves, não são fatos imprevisíveis, tampouco insuperáveis, de modo que não eximem o incorporador de cumprir com sua prestação. 3. Se a resolução da promessa de compra e venda do imóvel ocorre por culpa do incorporador, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, com a devolução integral dos valores desembolsados pelo adquirente (Súmula 543/STJ). A jurisprudência do E. TJDFT segue no mesmo sentido: Acórdão n.1096694, 20160111136057APC, Relator: FERNANDO HABIBE 4a Turma Cível Data de Julgamento: 16/05/2018, Publicado no DJE: 21/05/2018. Pág.: 899/904; Acórdão n.1091797, 20160110992988APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO 4a Turma Cível, Data de Julgamento: 18/04/2018, Publicado no DJE: 03/05/2018. Pág.: 276/278, acompanhando a pacificação do entendimento em sede recurso repetitivo: STJ/ REsp 1300418/SC, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013. 4. A teoria do adimplemento substancial é aplicável somente às obrigações que comportam adimplemento parcial ou parcelado. No caso em questão, a obrigação da promitente vendedora é de entregar imóvel pronto, acabado e próprio para a habitação. A conclusão da obra sem sua disponibilização ao promitente comprador, não configura adimplemento, uma vez que não lhe proporciona qualquer benefício, seja de ordem material, econômica ou jurídica. Ademais, o consumidor já manifestou a sua falta de interesse em manter a relação jurídica e receber a coisa. 5. Não procede a tese de exceção do contrato não cumprido, se a parte já estava inadimplente, quando o promissário comprador suspendeu o pagamento da parcela final e marcada para o momento posterior a entrega da unidade. 6. A jurisprudência é pacífica no sentido de que o atraso na entrega da unidade ou conclusão da obra acarreta prejuízo ao adquirente, pela impossibilidade de usar, usufruir, gozar e até dispor da coisa, assim considerada a natureza do bem e os frutos que são passíveis de gerar (STJ/ REsp 331.496/MG, EDcl no REsp 151.175/DF, REsp 109.821/SP, AgRg no REsp 1202506/RJ e AgRg no Ag 1036023/RJ). 7. A Corte Superior de Justiça por ocasião do julgamento dos Recursos Especiais 1614721/DF e 1631485/DF (Tema 971) pelo rito dos recursos repetitivos estabeleceu a seguinte tese a respeito da possibilidade de inversão das cláusulas penais: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”. Isto pois, a inversão busca reequilibrar o contrato de consumo em consonância com o direito básico estabelecido no Código do Consumidor em seu artigo 6o, II, isto é, o da igualdade nas contratações. 8. Quanto à possibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a cláusula moratória prevista no contrato de promessa de compra e venda, a matéria foi decidida em sede recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça nos Recursos Especiais 1635428/SC e 1498484/DF (Tema 970) que definiu a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. 9. É possível a cumulação da multa que visa compelir o cumprimento das obrigações no tempo, modo e lugar ajustados, com os lucros cessantes, que indenizam o que a parte deixou de ganhar por conta do inadimplemento. 10. O valor pago a título de “sinal” constitui arras confirmatórias e refere-se ao valor ou coisa entregue pelo comprador ao vendedor, com o objetivo de confirmar o negócio jurídico e funciona como início de pagamento. Desta forma, rescindido o contrato por culpa da fornecedora, a restituição deve ser simples. 11. Os juros de mora são devidos a partir da citação e não do trânsito em julgado, por força do disposto no art. 405 do Código Civil, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa da incorporadora. Precedentes do TJDFT. 12. O artigo 86, do Código de Processo Civil estabelece a distribuição proporcional das custas e honorários, na medida da derrota de cada parte no processo. A fixação da remuneração honorária expressou adequadamente a sucumbência recíproca proporcional. 13. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 489 § 1°, inciso VI, do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 926, 927, inciso III, e 987, § 2o, todos do Código de Processo Civil, argumentando não ser possível a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, e muito menos a inversão de cláusula contratual em desfavor da promitente-vendedora. Nesse aspecto, aponta divergência jurisprudencial com julgados do STJ, conforme teses firmadas em sede de recursos repetitivos (Temas 970 e 971). II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 489 § 1°, inciso VI, do CPC, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC” (AgInt no AREsp 1518808/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 1/7/2020). Igualmente não deve prosseguir o apelo especial fundado na suposta ofensa aos artigos 926, 927, inciso III, e 987, § 2o, todos do Código de Processo Civil, e no que tange ao apontado dissenso pretoriano. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1631485/DF (Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 25/6/2019 - Tema 971), concluiu que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. No tocante à impossibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, a turma julgadora, atenta ao decidido pela Corte Superior no REsp 1635428/SC (Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 25/6/2019 - Tema 970), permitiu a cumulação da aplicação reversa da cláusula penal (compensatória) com a indenização assegurada (penalização da mora) diante da natureza distinta das sanções. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com os referidos paradigmas, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea "b", do CPC. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A016

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0024694-39.2015.8.07.0001 RECORRENTE: JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDA: MARIA JULIA CRUVINEL DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA OU EM CONSTRUÇÃO. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. INADIMPLÊNCIA OU MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. JUSTA CAUSA PARA RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. DESCABIMENTO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLÊNCIA DO INCORPORADOR PREVIAMENTE CARACTERIZADA. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO LEGÍTIMA. CLÁUSULA MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. CABIMENTO. ARRAS CONFRIMATÓRIAS. INÍCIO DE PAGAMENTO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. INDEVIDA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E PROPORCIONAL. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. A mora, ou o inadimplemento na entrega do imóvel é fato bastante e suficiente para amparar o pedido de resolução da promessa de compra e venda de imóvel em construção. 2. A atividade de incorporação imobiliária traz intrínsecos riscos atrelados à construção e desembaraço burocrático, de modo que não podem ser invocados pelo fornecedor para afastar sua responsabilidade contratual pelo inadimplemento ou mora. Mas ainda que se entendesse de modo diverso, a impossibilidade de entrega da unidade na data aprazada, em decorrência de escassez de mão de obra, impedimentos climáticos e greves, não são fatos imprevisíveis, tampouco insuperáveis, de modo que não eximem o incorporador de cumprir com sua prestação. 3. Se a resolução da promessa de compra e venda do imóvel ocorre por culpa do incorporador, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, com a devolução integral dos valores desembolsados pelo adquirente (Súmula 543/STJ). A jurisprudência do E. TJDFT segue no mesmo sentido: Acórdão n.1096694, 20160111136057APC, Relator: FERNANDO HABIBE 4a Turma Cível Data de Julgamento: 16/05/2018, Publicado no DJE: 21/05/2018. Pág.: 899/904; Acórdão n.1091797, 20160110992988APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO 4a Turma Cível, Data de Julgamento: 18/04/2018, Publicado no DJE: 03/05/2018. Pág.: 276/278, acompanhando a pacificação do entendimento em sede recurso repetitivo: STJ/ REsp 1300418/SC, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013. 4. A teoria do adimplemento substancial é aplicável somente às obrigações que comportam adimplemento parcial ou parcelado. No caso em questão, a obrigação da promitente vendedora é de entregar imóvel pronto, acabado e próprio para a habitação. A conclusão da obra sem sua disponibilização ao promitente comprador, não configura adimplemento, uma vez que não lhe proporciona qualquer benefício, seja de ordem material, econômica ou jurídica. Ademais, o consumidor já manifestou a sua falta de interesse em manter a relação jurídica e receber a coisa. 5. Não procede a tese de exceção do contrato não cumprido, se a parte já estava inadimplente, quando o promissário comprador suspendeu o pagamento da parcela final e marcada para o momento posterior a entrega da unidade. 6. A jurisprudência é pacífica no sentido de que o atraso na entrega da unidade ou conclusão da obra acarreta prejuízo ao adquirente, pela impossibilidade de usar, usufruir, gozar e até dispor da coisa, assim considerada a natureza do bem e os frutos que são passíveis de gerar (STJ/ REsp 331.496/MG, EDcl no REsp 151.175/DF, REsp 109.821/SP, AgRg no REsp 1202506/RJ e AgRg no Ag 1036023/RJ). 7. A Corte Superior de Justiça por ocasião do julgamento dos Recursos Especiais 1614721/DF e 1631485/DF (Tema 971) pelo rito dos recursos repetitivos estabeleceu a seguinte tese a respeito da possibilidade de inversão das cláusulas penais: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”. Isto pois, a inversão busca reequilibrar o contrato de consumo em consonância com o direito básico estabelecido no Código do Consumidor em seu artigo 6o, II, isto é, o da igualdade nas contratações. 8. Quanto à possibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a cláusula moratória prevista no contrato de promessa de compra e venda, a matéria foi decidida em sede recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça nos Recursos Especiais 1635428/SC e 1498484/DF (Tema 970) que definiu a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. 9. É possível a cumulação da multa que visa compelir o cumprimento das obrigações no tempo, modo e lugar ajustados, com os lucros cessantes, que indenizam o que a parte deixou de ganhar por conta do inadimplemento. 10. O valor pago a título de “sinal” constitui arras confirmatórias e refere-se ao valor ou coisa entregue pelo comprador ao vendedor, com o objetivo de confirmar o negócio jurídico e funciona como início de pagamento. Desta forma, rescindido o contrato por culpa da fornecedora, a restituição deve ser simples. 11. Os juros de mora são devidos a partir da citação e não do trânsito em julgado, por força do disposto no art. 405 do Código Civil, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa da incorporadora. Precedentes do TJDFT. 12. O artigo 86, do Código de Processo Civil estabelece a distribuição proporcional das custas e honorários, na medida da derrota de cada parte no processo. A fixação da remuneração honorária expressou adequadamente a sucumbência recíproca proporcional. 13. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 489 § 1°, inciso VI, do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 926, 927, inciso III, e 987, § 2o, todos do Código de Processo Civil, argumentando não ser possível a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, e muito menos a inversão de cláusula contratual em desfavor da promitente-vendedora. Nesse aspecto, aponta divergência jurisprudencial com julgados do STJ, conforme teses firmadas em sede de recursos repetitivos (Temas 970 e 971). II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 489 § 1°, inciso VI, do CPC, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC” (AgInt no AREsp 1518808/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 1/7/2020). Igualmente não deve prosseguir o apelo especial fundado na suposta ofensa aos artigos 926, 927, inciso III, e 987, § 2o, todos do Código de Processo Civil, e no que tange ao apontado dissenso pretoriano. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1631485/DF (Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 25/6/2019 - Tema 971), concluiu que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. No tocante à impossibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, a turma julgadora, atenta ao decidido pela Corte Superior no REsp 1635428/SC (Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 25/6/2019 - Tema 970), permitiu a cumulação da aplicação reversa da cláusula penal (compensatória) com a indenização assegurada (penalização da mora) diante da natureza distinta das sanções. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com os referidos paradigmas, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea "b", do CPC. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A016