Tribunal: TJDFT
Processo: 0040410-25.2014.8.07.0007
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-03-03

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. INOCORRÊNCIA. PRAZO DE ENTREGA CONTADO DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. NULIDADE. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. TEMA No 971. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RESPS No 1.635.428/SC E 1.498.484/DF (TEMA 970). TERMO FINAL DA CONDENAÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS E OUTROS ENCARGOS ANTERIORES À ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – O evento mencionado pela Ré, exigência de Relatório de Impacto de Trânsito, integra o risco inerente à atividade econômica desenvolvida pela empresa construtora, não se podendo compreender tratar-se de evento totalmente imprevisível ou previsível, porém invencível. Tem-se, ademais, que o próprio prazo de tolerância para a entrega do imóvel tem por fundamento albergar essas eventuais situações.
2 – É nula a previsão contratual que estabelece como data para a entrega do imóvel “vinte e seis meses após a assinatura do contrato de financiamento bancário junto ao agente financeiro”, porquanto a viabilização da assinatura do referido contrato depende de providências a cargo também da construtora/incorporadora que, desse modo, poderia postergar indefinidamente a realização do ato, ferindo o disposto no art. 39, XII, do CDC.
3 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal moratória prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 971 – Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
4 – Identificando-se, no pacto, cláusula adequada para a inversão pretendida, ela deverá ser utilizada, com ajustes na operação equitativa, até mesmo porque, inicialmente, não fora estabelecida para o fim que, com a inversão, se destina. Assim, conquanto na cláusula esteja prevista multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o débito corrigido, com a inversão, impõe-se a acomodação de seu sentido para a situação dos autos, de sorte que a base de cálculo deverá corresponder ao valor efetivamente pago pelo promitente comprador para a aquisição da unidade imobiliária ao longo do contrato.
5 – Reconhecido o direito do promitente comprador a ter invertida a cláusula penal moratória em seu favor, ela será devida até a data da entrega das chaves do imóvel.
6 – Por sua vez, a controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970 - Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, tendo sido estabelecida a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
7 – Nos termos do Recurso Especial Representativo de Controvérsia no 1.345.331/RS (art. 543-C do CPC/73), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela entrega das chaves. Desse modo, a incorporadora/construtora deve suportar o pagamento das taxas condominiais, IPTU e encargos correlatos vencidos antes da imissão do promitente comprador na posse do imóvel se o atraso na entrega é decorrente de culpa exclusiva da Fornecedora.
Apelação Cível do Autor parcialmente provida.
Apelação Cível da Ré parcialmente provida.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. INOCORRÊNCIA. PRAZO DE ENTREGA CONTADO DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. NULIDADE. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. TEMA No 971. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RESPS No 1.635.428/SC E 1.498.484/DF (TEMA 970). TERMO FINAL DA CONDENAÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS E OUTROS ENCARGOS ANTERIORES À ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – O evento mencionado pela Ré, exigência de Relatório de Impacto de Trânsito, integra o risco inerente à atividade econômica desenvolvida pela empresa construtora, não se podendo compreender tratar-se de evento totalmente imprevisível ou previsível, porém invencível. Tem-se, ademais, que o próprio prazo de tolerância para a entrega do imóvel tem por fundamento albergar essas eventuais situações.
2 – É nula a previsão contratual que estabelece como data para a entrega do imóvel “vinte e seis meses após a assinatura do contrato de financiamento bancário junto ao agente financeiro”, porquanto a viabilização da assinatura do referido contrato depende de providências a cargo também da construtora/incorporadora que, desse modo, poderia postergar indefinidamente a realização do ato, ferindo o disposto no art. 39, XII, do CDC.
3 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal moratória prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 971 – Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
4 – Identificando-se, no pacto, cláusula adequada para a inversão pretendida, ela deverá ser utilizada, com ajustes na operação equitativa, até mesmo porque, inicialmente, não fora estabelecida para o fim que, com a inversão, se destina. Assim, conquanto na cláusula esteja prevista multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o débito corrigido, com a inversão, impõe-se a acomodação de seu sentido para a situação dos autos, de sorte que a base de cálculo deverá corresponder ao valor efetivamente pago pelo promitente comprador para a aquisição da unidade imobiliária ao longo do contrato.
5 – Reconhecido o direito do promitente comprador a ter invertida a cláusula penal moratória em seu favor, ela será devida até a data da entrega das chaves do imóvel.
6 – Por sua vez, a controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970 - Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, tendo sido estabelecida a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
7 – Nos termos do Recurso Especial Representativo de Controvérsia no 1.345.331/RS (art. 543-C do CPC/73), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela entrega das chaves. Desse modo, a incorporadora/construtora deve suportar o pagamento das taxas condominiais, IPTU e encargos correlatos vencidos antes da imissão do promitente comprador na posse do imóvel se o atraso na entrega é decorrente de culpa exclusiva da Fornecedora.
Apelação Cível do Autor parcialmente provida.
Apelação Cível da Ré parcialmente provida.