Tribunal: TJDFT
Processo: 0701411-80.2019.8.07.0008
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-12-01

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA E AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. REJEIÇÃO. SENTENÇA CITRA PETITA. ART. 322, § 2o, DO CPC. PRELIMINAR REJEITADA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. USO COMUM. MORADOR NÃO ASSOCIADO. DEVER DE PAGAMENTO. COBRANÇA LEGÍTIMA.
1. Se a discussão sobre a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam se confunde com aquela referente à questão de fundo, deve ser afastada para enfrentamento por ocasião da discussão do mérito. Preliminar rejeitada.
2. A preliminar de falta de interesse processual por via inadequada em relação à pretensão de exibição de documentos não merece ser acolhida, se o recurso de apelação se restringe à pretensão da cobrança de taxas condominiais.
3. Não configura julgamento citra, extra ou ultra petita a sentença que guarda congruência com a demanda e que, ao considerar o conjunto da postulação, aplica o art. 322, § 2o, do CPC, a fim de dar interpretação ao pedido do autor.
4. O colendo STJ, por meio do Tema 822, dispôs que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíra.” (REsp n.o 1.439.163/SP – Tema 882). No entanto, deve-se aplicar, por analogia, o art. 1358-A do CC, se o condomínio de fato existe e funciona nos moldes do condomínio de lotes previsto neste dispositivo legal.
5. Quando a associação existe e subsiste por conta de uma realidade condominial sedimentada, ainda que imperfeita do ponto de vista jurídico, é natural e imperativo, que a qualidade de associado esteja vinculada à titularidade dos imóveis que formam um condomínio horizontal de fato, independentemente da vontade dos associados, devendo haver o pagamento das taxas aprovadas em assembleias realizadas de acordo com o estatuto ou a convenção.
6. Nas hipóteses de condomínio irregular, que funcionam de fato como os condomínios horizontais, a aderência à associação de moradores ocorre com a aquisição dos direitos referentes ao bem inserido nos limites do condomínio, sendo que a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção decorre dos gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis, de modo que a ausência de pagamento das taxas configurariam enriquecimento ilícito.
7. Apelo provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA E AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. REJEIÇÃO. SENTENÇA CITRA PETITA. ART. 322, § 2o, DO CPC. PRELIMINAR REJEITADA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. USO COMUM. MORADOR NÃO ASSOCIADO. DEVER DE PAGAMENTO. COBRANÇA LEGÍTIMA.
1. Se a discussão sobre a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam se confunde com aquela referente à questão de fundo, deve ser afastada para enfrentamento por ocasião da discussão do mérito. Preliminar rejeitada.
2. A preliminar de falta de interesse processual por via inadequada em relação à pretensão de exibição de documentos não merece ser acolhida, se o recurso de apelação se restringe à pretensão da cobrança de taxas condominiais.
3. Não configura julgamento citra, extra ou ultra petita a sentença que guarda congruência com a demanda e que, ao considerar o conjunto da postulação, aplica o art. 322, § 2o, do CPC, a fim de dar interpretação ao pedido do autor.
4. O colendo STJ, por meio do Tema 822, dispôs que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíra.” (REsp n.o 1.439.163/SP – Tema 882). No entanto, deve-se aplicar, por analogia, o art. 1358-A do CC, se o condomínio de fato existe e funciona nos moldes do condomínio de lotes previsto neste dispositivo legal.
5. Quando a associação existe e subsiste por conta de uma realidade condominial sedimentada, ainda que imperfeita do ponto de vista jurídico, é natural e imperativo, que a qualidade de associado esteja vinculada à titularidade dos imóveis que formam um condomínio horizontal de fato, independentemente da vontade dos associados, devendo haver o pagamento das taxas aprovadas em assembleias realizadas de acordo com o estatuto ou a convenção.
6. Nas hipóteses de condomínio irregular, que funcionam de fato como os condomínios horizontais, a aderência à associação de moradores ocorre com a aquisição dos direitos referentes ao bem inserido nos limites do condomínio, sendo que a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção decorre dos gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis, de modo que a ausência de pagamento das taxas configurariam enriquecimento ilícito.
7. Apelo provido.