Tribunal: TJDFT
Processo: 0027511-42.2016.8.07.0001
Órgão julgador: ROMÃO C. OLIVEIRA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-03-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0027511-42.2016.8.07.0001 RECORRENTE: ALLIANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA - CIDADE OCIDENTAL I - SPE LTDA RECORRIDO: MATHEUS GERVASIO AZEVEDO NUNES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS 1.614.721/DF E 1.631.485/DF (TEMA 971). VALOR DA CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 – Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que as partes enquadram-se nos conceitos de consumidor e de fornecedor dispostos nos artigos 2o e 3o do normativo em referência. 2 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos. 3 – No julgamento dos Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), submetidos à sistemática dos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” 4 – Conforme dispõe o art. 413 do Código Civil, deve o Juiz reduzir equitativamente a cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, usualmente tem-se estipulado multa de 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do contrato, por mês de atraso, o que corresponderia, em tese, ao aluguel que o bem poderia render ao proprietário. 5 – A correção monetária do valor a ser restituído ao promitente comprador deve incidir a partir do desembolso de cada parcela, uma vez que o instituto tem a finalidade tão somente de recompor o valor da moeda, não representando acréscimo pecuniário. Apelação Cível da primeira e da segunda Ré desprovida. Apelação Cível do Autor parcialmente provida. As recorrentes apontam violação ao artigo 927 do Código de Processo Civil, sustentando flagrante afronta a entendimentos firmados pela Corte Superior no tocante aos seguintes temas: a) insurgência contra a condenação à restituição da totalidade dos valores pagos, ao argumento de que a rescisão do contrato se deu por culpa do recorrido, de modo que, em seu entendimento tem o direito de reter até 25 (vinte e cinco) por cento dos valores pagos; b) incidência de juros da mora a partir do trânsito em julgado da decisão, quando há desistência do negócio jurídico por parte do promitente comprador, sob pena de afronta à tese firmado no REsp 1740911 – tema 1002; c) a inaplicabilidade da multa contratual, ao argumento de que não se trata de incorporação imobiliária, temas 970 e 971. Em contrarrazões, a parte recorrida pede a majoração dos honorários em sede recursal. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC/2015, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. No tocante à questão relativa à forma de restituição dos valores pagos em virtude da rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Quanto à possibilidade de inversão da cláusula penal, a Corte Superior, ao julgar o Recurso Especial 1614721/DF (Tema 971), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e de 25/6/2019, firmou o entendimento que: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com os referidos paradigmas, quanto a esses aspectos, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o apelo especial não merece ser admitido no tocante à apontada ofensa ao artigo 927 do Código de Processo Civil, uma vez que tal dispositivo legal, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foi objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial” (AgInt no AgInt no AREsp 1493642/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 18/12/2019). Ainda que superado tal óbice, não mereceria ser admitido o especial quanto à insurgência referente ao termo inicial para a incidência dos juros da mora, pois infirmar a conclusão do órgão colegiado no sentido de que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da construtora é providência que esbarra no óbice do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMÃO C. OLIVEIRA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A017

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0027511-42.2016.8.07.0001 RECORRENTE: ALLIANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA - CIDADE OCIDENTAL I - SPE LTDA RECORRIDO: MATHEUS GERVASIO AZEVEDO NUNES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS 1.614.721/DF E 1.631.485/DF (TEMA 971). VALOR DA CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 – Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que as partes enquadram-se nos conceitos de consumidor e de fornecedor dispostos nos artigos 2o e 3o do normativo em referência. 2 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos. 3 – No julgamento dos Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), submetidos à sistemática dos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” 4 – Conforme dispõe o art. 413 do Código Civil, deve o Juiz reduzir equitativamente a cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, usualmente tem-se estipulado multa de 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do contrato, por mês de atraso, o que corresponderia, em tese, ao aluguel que o bem poderia render ao proprietário. 5 – A correção monetária do valor a ser restituído ao promitente comprador deve incidir a partir do desembolso de cada parcela, uma vez que o instituto tem a finalidade tão somente de recompor o valor da moeda, não representando acréscimo pecuniário. Apelação Cível da primeira e da segunda Ré desprovida. Apelação Cível do Autor parcialmente provida. As recorrentes apontam violação ao artigo 927 do Código de Processo Civil, sustentando flagrante afronta a entendimentos firmados pela Corte Superior no tocante aos seguintes temas: a) insurgência contra a condenação à restituição da totalidade dos valores pagos, ao argumento de que a rescisão do contrato se deu por culpa do recorrido, de modo que, em seu entendimento tem o direito de reter até 25 (vinte e cinco) por cento dos valores pagos; b) incidência de juros da mora a partir do trânsito em julgado da decisão, quando há desistência do negócio jurídico por parte do promitente comprador, sob pena de afronta à tese firmado no REsp 1740911 – tema 1002; c) a inaplicabilidade da multa contratual, ao argumento de que não se trata de incorporação imobiliária, temas 970 e 971. Em contrarrazões, a parte recorrida pede a majoração dos honorários em sede recursal. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC/2015, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. No tocante à questão relativa à forma de restituição dos valores pagos em virtude da rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Quanto à possibilidade de inversão da cláusula penal, a Corte Superior, ao julgar o Recurso Especial 1614721/DF (Tema 971), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e de 25/6/2019, firmou o entendimento que: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com os referidos paradigmas, quanto a esses aspectos, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o apelo especial não merece ser admitido no tocante à apontada ofensa ao artigo 927 do Código de Processo Civil, uma vez que tal dispositivo legal, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foi objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial” (AgInt no AgInt no AREsp 1493642/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 18/12/2019). Ainda que superado tal óbice, não mereceria ser admitido o especial quanto à insurgência referente ao termo inicial para a incidência dos juros da mora, pois infirmar a conclusão do órgão colegiado no sentido de que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da construtora é providência que esbarra no óbice do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMÃO C. OLIVEIRA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A017