Tribunal: TJDFT
Processo: 0011203-10.2016.8.07.0007
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-08
Data de publicação: 2020-08-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO PELO PROMITENTE COMPRADOR. DISTRATO ANTERIOR NÃO COMPROVADO. INTERESSE DE AGIR MANTIDO. CLÁUSULA PENAL. RAZOABILIDADE DO PERCENTUAL. SINAL OU ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. JUROS DE MORA. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Hipótese de desconstituição do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em razão da desistência na celebração do negócio jurídico pelo promitente comprador.

2. Ausente a demonstração da resilição do negócio jurídico anterior remanesce o interesse de agir do comprador, que pretende obter a desconstituição do negócio jurídico celebrado.

3. Exercido o direito formativo desconstitutivo de resilição e ausente a impugnação específica pelas rés, deve ser acolhido o pedido que tem por objetivo a desconstituição do negócio jurídico celebrado entre as partes.

4. O valor do sinal consubstancia o elemento configurador da vinculação de negócio acessório e preliminar, ocasião em que há o pagamento de valor em dinheiro ou a entrega de bem móvel. 3.1. As arras podem ser prestadas de modo confirmatório ou penitencial, neste caso com o objetivo de salvaguardar o direito de arrependimento das partes nos termos do art. 420 do Código Civil.

5. Evidenciada a abusividade da cláusula penal que estabeleceu a retenção, pelo promitente vendedor, de 30% (trinta por cento) da quantia paga em caso de desconstituição do negócio jurídico por causa atribuível ao promitente comprador, é possível a redução da referida quantia para o montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor pago, com o intuito de restabelecer o equilíbrio negocial entre as partes, de acordo com o art. 413 do Código Civil. Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Sodalício.

6. Prevista no instrumento do negócio a cláusula penal de natureza compensatória, deve ser afastada a retenção dos valores pagos a título de arras confirmatórias. Precedentes.

7. É válida a cobrança da comissão de corretagem desde que procedida com clareza e transparência, devendo ser informado ao consumidor, até o momento de celebração do negócio de promessa, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando-se o valor da comissão de corretagem. Esse entendimento foi fixado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso Especial (no 1.599.511/SP) afetado à sistemática dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1036, e seguintes, do Código de Processo Civil

8. De acordo com as teses fixadas por este Egrégio Tribunal de Justiça por ocasião do julgamento do IRDR no 2016.00.2.048748-4 (Tema no 7) e pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar do Recurso Especial no 1.740.911-DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema no 1002), nos casos em que houver a desconstituição do negócio de promessa de compra e venda de imóvel, por iniciativa do comprador, ausente a mora da construtora, os juros de mora devem ser aplicados desde a data da citação.

9. Ausente o caráter protelatório dos embargos de declaração interpostos contra a sentença, deve ser afastada a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC.
10. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO PELO PROMITENTE COMPRADOR. DISTRATO ANTERIOR NÃO COMPROVADO. INTERESSE DE AGIR MANTIDO. CLÁUSULA PENAL. RAZOABILIDADE DO PERCENTUAL. SINAL OU ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. JUROS DE MORA. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Hipótese de desconstituição do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em razão da desistência na celebração do negócio jurídico pelo promitente comprador.

2. Ausente a demonstração da resilição do negócio jurídico anterior remanesce o interesse de agir do comprador, que pretende obter a desconstituição do negócio jurídico celebrado.

3. Exercido o direito formativo desconstitutivo de resilição e ausente a impugnação específica pelas rés, deve ser acolhido o pedido que tem por objetivo a desconstituição do negócio jurídico celebrado entre as partes.

4. O valor do sinal consubstancia o elemento configurador da vinculação de negócio acessório e preliminar, ocasião em que há o pagamento de valor em dinheiro ou a entrega de bem móvel. 3.1. As arras podem ser prestadas de modo confirmatório ou penitencial, neste caso com o objetivo de salvaguardar o direito de arrependimento das partes nos termos do art. 420 do Código Civil.

5. Evidenciada a abusividade da cláusula penal que estabeleceu a retenção, pelo promitente vendedor, de 30% (trinta por cento) da quantia paga em caso de desconstituição do negócio jurídico por causa atribuível ao promitente comprador, é possível a redução da referida quantia para o montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor pago, com o intuito de restabelecer o equilíbrio negocial entre as partes, de acordo com o art. 413 do Código Civil. Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Sodalício.

6. Prevista no instrumento do negócio a cláusula penal de natureza compensatória, deve ser afastada a retenção dos valores pagos a título de arras confirmatórias. Precedentes.

7. É válida a cobrança da comissão de corretagem desde que procedida com clareza e transparência, devendo ser informado ao consumidor, até o momento de celebração do negócio de promessa, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando-se o valor da comissão de corretagem. Esse entendimento foi fixado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso Especial (no 1.599.511/SP) afetado à sistemática dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1036, e seguintes, do Código de Processo Civil

8. De acordo com as teses fixadas por este Egrégio Tribunal de Justiça por ocasião do julgamento do IRDR no 2016.00.2.048748-4 (Tema no 7) e pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar do Recurso Especial no 1.740.911-DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema no 1002), nos casos em que houver a desconstituição do negócio de promessa de compra e venda de imóvel, por iniciativa do comprador, ausente a mora da construtora, os juros de mora devem ser aplicados desde a data da citação.

9. Ausente o caráter protelatório dos embargos de declaração interpostos contra a sentença, deve ser afastada a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC.
10. Apelação conhecida e parcialmente provida.