Tribunal: TJDFT
Processo: 0039359-60.2015.8.07.0001
Órgão julgador: NÍDIA CORRÊA LIMA
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-22
Data de publicação: 2020-07-30

Ementa:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONFIGURAÇÃO. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM MULTA CONTRATUAL. TEMAS No 970 E No 971 DO STJ. PREVALÊNCIA DOS LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL DE INCIDÊNCIA. DATA DA DECISÃO QUE ANTECIPOU A TUTELA OU DATA DA CITAÇÃO.
1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, eventual atraso na documentação, a falta de insumos e de mão de obra ou as alterações climáticas comuns não caracterizam caso fortuito ou de força maior, pois tratam-se de situações previsíveis no ramo da construção civil, inaptas a justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 dias estabelecido no contrato. Hipótese de fortuito interno, que não afasta a responsabilidade da construtora pela mora. Precedentes.
2. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, as parcelas pagas devem ser devolvidas de forma integral e imediata (RESP no 1300418/SC, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos).
3. O STJ ao julgar o Tema no 970 firmou o seguinte entendimento: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
4. O STJ ao julgar o Tema no 971 firmou o seguinte entendimento: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
5. Diante da mora injustificada por parte da construtora/incorporadora, é cabível a condenação por lucros cessantes, excluindo-se a multa indenizatória mensal, que devem ser fixados com base no valor efetivamente pago pelos consumidores, calculados a partir do vencimento do prazo contratual de tolerância de 180 dias até a data da decisão judicial que antecipou a tutela de suspensão do contrato ou da citação na ação de rescisão contratual, a que ocorrer primeiro.
6. O descumprimento injustificado das rés na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual e permite aos promitentes compradores o direito de escolha previsto no art. 475 do Código Civil, com a ressalva de que, nessas hipóteses, o prejuízo suportado é presumido. Precedentes.
7. Não é possível a cumulação de lucros cessantes calculados com base no valor locatício do imóvel com a multa compensatória contratual por possuírem a mesma natureza e finalidade: recompor o patrimônio do que se deixou de auferir.
8. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta, por culpa do vendedor, tendo o adquirente quitado integralmente suas obrigações, os lucros cessantes devem incidir até a data da citação, salvo se houver decisão judicial anterior suspendendo o contrato e disponibilizando o imóvel para renegociação.
9. É razoável fixar os lucros cessantes, a título de expectativa de locação, em 0,5% ao mês, a serem calculados mês a mês, a incidirem sobre o valor efetivamente pago pela aquisição do imóvel. A correção monetária dos lucros cessantes ocorrerá a partir de cada mês vencido e os juros de mora a contar da data citação, à taxa contratual de 1,0% ao mês.
10. Recursos conhecidos. Recurso dos autores não provido. Recurso das rés parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONFIGURAÇÃO. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM MULTA CONTRATUAL. TEMAS No 970 E No 971 DO STJ. PREVALÊNCIA DOS LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL DE INCIDÊNCIA. DATA DA DECISÃO QUE ANTECIPOU A TUTELA OU DATA DA CITAÇÃO.
1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, eventual atraso na documentação, a falta de insumos e de mão de obra ou as alterações climáticas comuns não caracterizam caso fortuito ou de força maior, pois tratam-se de situações previsíveis no ramo da construção civil, inaptas a justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 dias estabelecido no contrato. Hipótese de fortuito interno, que não afasta a responsabilidade da construtora pela mora. Precedentes.
2. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, as parcelas pagas devem ser devolvidas de forma integral e imediata (RESP no 1300418/SC, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos).
3. O STJ ao julgar o Tema no 970 firmou o seguinte entendimento: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
4. O STJ ao julgar o Tema no 971 firmou o seguinte entendimento: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
5. Diante da mora injustificada por parte da construtora/incorporadora, é cabível a condenação por lucros cessantes, excluindo-se a multa indenizatória mensal, que devem ser fixados com base no valor efetivamente pago pelos consumidores, calculados a partir do vencimento do prazo contratual de tolerância de 180 dias até a data da decisão judicial que antecipou a tutela de suspensão do contrato ou da citação na ação de rescisão contratual, a que ocorrer primeiro.
6. O descumprimento injustificado das rés na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual e permite aos promitentes compradores o direito de escolha previsto no art. 475 do Código Civil, com a ressalva de que, nessas hipóteses, o prejuízo suportado é presumido. Precedentes.
7. Não é possível a cumulação de lucros cessantes calculados com base no valor locatício do imóvel com a multa compensatória contratual por possuírem a mesma natureza e finalidade: recompor o patrimônio do que se deixou de auferir.
8. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta, por culpa do vendedor, tendo o adquirente quitado integralmente suas obrigações, os lucros cessantes devem incidir até a data da citação, salvo se houver decisão judicial anterior suspendendo o contrato e disponibilizando o imóvel para renegociação.
9. É razoável fixar os lucros cessantes, a título de expectativa de locação, em 0,5% ao mês, a serem calculados mês a mês, a incidirem sobre o valor efetivamente pago pela aquisição do imóvel. A correção monetária dos lucros cessantes ocorrerá a partir de cada mês vencido e os juros de mora a contar da data citação, à taxa contratual de 1,0% ao mês.
10. Recursos conhecidos. Recurso dos autores não provido. Recurso das rés parcialmente provido.