Tribunal: TJDFT
Processo: 0703495-18.2019.8.07.0020
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-18

Ementa:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AFASTADA. MÉRITO. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO PLENA DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DISPOSIÇÃO EXPRESSA DE LEI. RECURSO REPETITIVO. DISTINÇÃO. PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE NA POSSE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. REGISTRO NO CARTÓRIO. PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDO INICIAL ACOLHIDO.
1. A preliminar de ausência de dialeticidade deve ser afastada, uma vez que o recurso impugnou especificamente os fundamentos da sentença.
2. O art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997, dispõe que o devedor fiduciante responde pelo pagamento das cotas condominiais sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o credor fiduciário, até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse.
3. O art. 1.368-B, do CC, contém determinação semelhante, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, pela consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
4. A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais, não revoga nem modifica a lei anterior (art. 2o, § 2o, da LINDB). Os principais critérios para solução de antinomias são: o critério cronológico, o critério hierárquico e o critério da especialidade.
5. Os critérios cronológico e da especialidade apontam a prevalência do art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997, e do art. 1.368-B, do CC, sobre o art. 1.345, do CC. O Código Civil entrou em vigor em 2003 e trata a matéria de maneira geral (aborda o caráter propter rem das cotas condominiais indiscriminadamente). A Lei n. 10.931, que incluiu o § 8o no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, entrou em vigor em 2004 e a Lei n. 13.043, que inseriu o art. 1.368-B no Código Civil, entrou em vigor em 2014. Ambas tratam o tema de maneira específica (excepcionam a responsabilidade do credor fiduciário que consolida a propriedade plena do bem pelas cotas condominiais do período anterior à imissão efetiva na posse). As duas últimas disposições são leis novas e especiais em comparação ao art. 1.345, do CC.
6. A aplicação de um precedente exige a identificação dos fundamentos determinantes e a demonstração de que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos. O REsp n. 1.345.331/RS não apreciou a questão da responsabilidade pelas cotas condominiais na alienação fiduciária. As premissas do art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997, e do art. 1.368-B, do CC, não foram analisadas pelo Superior Tribunal de Justiça. Além disso, o contrato de compra e venda foi registrado em cartório, portanto com validade perante terceiros.
7. A responsabilidade pelos encargos condominiais recairia sobre os devedores fiduciantes, mesmo que as teses do REsp n. 1.345.331/RS fossem aplicáveis ao caso concreto. Os valores cobrados são relativos ao período em que os devedores fiduciantes mantinham relação material com o bem e há provas de que o condomínio teve ciência do negócio jurídico.
8. Apelação provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AFASTADA. MÉRITO. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO PLENA DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DISPOSIÇÃO EXPRESSA DE LEI. RECURSO REPETITIVO. DISTINÇÃO. PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE NA POSSE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. REGISTRO NO CARTÓRIO. PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDO INICIAL ACOLHIDO.
1. A preliminar de ausência de dialeticidade deve ser afastada, uma vez que o recurso impugnou especificamente os fundamentos da sentença.
2. O art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997, dispõe que o devedor fiduciante responde pelo pagamento das cotas condominiais sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o credor fiduciário, até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse.
3. O art. 1.368-B, do CC, contém determinação semelhante, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, pela consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
4. A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais, não revoga nem modifica a lei anterior (art. 2o, § 2o, da LINDB). Os principais critérios para solução de antinomias são: o critério cronológico, o critério hierárquico e o critério da especialidade.
5. Os critérios cronológico e da especialidade apontam a prevalência do art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997, e do art. 1.368-B, do CC, sobre o art. 1.345, do CC. O Código Civil entrou em vigor em 2003 e trata a matéria de maneira geral (aborda o caráter propter rem das cotas condominiais indiscriminadamente). A Lei n. 10.931, que incluiu o § 8o no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, entrou em vigor em 2004 e a Lei n. 13.043, que inseriu o art. 1.368-B no Código Civil, entrou em vigor em 2014. Ambas tratam o tema de maneira específica (excepcionam a responsabilidade do credor fiduciário que consolida a propriedade plena do bem pelas cotas condominiais do período anterior à imissão efetiva na posse). As duas últimas disposições são leis novas e especiais em comparação ao art. 1.345, do CC.
6. A aplicação de um precedente exige a identificação dos fundamentos determinantes e a demonstração de que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos. O REsp n. 1.345.331/RS não apreciou a questão da responsabilidade pelas cotas condominiais na alienação fiduciária. As premissas do art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997, e do art. 1.368-B, do CC, não foram analisadas pelo Superior Tribunal de Justiça. Além disso, o contrato de compra e venda foi registrado em cartório, portanto com validade perante terceiros.
7. A responsabilidade pelos encargos condominiais recairia sobre os devedores fiduciantes, mesmo que as teses do REsp n. 1.345.331/RS fossem aplicáveis ao caso concreto. Os valores cobrados são relativos ao período em que os devedores fiduciantes mantinham relação material com o bem e há provas de que o condomínio teve ciência do negócio jurídico.
8. Apelação provida.