Tribunal: TJDFT
Processo: 0035280-03.2013.8.07.0003
Órgão julgador: ROMÃO C. OLIVEIRA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-05-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0035280-03.2013.8.07.0003 RECORRENTE: INCORPORACAO GARDEN LTDA RECORRIDO: MARCOS GONCALVES DE OLIVEIRA, SAMARA FERREIRA DA SILVA GONCALVES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. INOCORRÊNCIA. PREVISÃO ESPECÍFICA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. VALOR DA CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 – Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que as partes enquadram-se nos conceitos de consumidor e de fornecedor dispostos nos artigos 2o e 3o do normativo em referência. 2 – A escassez de mão de obra, a falta de insumos, a demora na instalação de subestação de energia e na realização de serviços de água e esgoto não configuram motivos de força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não se podendo compreender tratar-se de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis e já estando albergados pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel. 3 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, incluindo as arras. 4 – A rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da Construtora impõe o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das parcelas pagas e dando ensejo também à devolução da comissão de corretagem, ainda que contratada de forma expressa e paga pelos Autores/Adquirentes, haja vista não ser justo obrigar aquele que não deu causa à rescisão do contrato a absorver a despesa referente à intermediação do negócio, se este terminou por não se concretizar de forma efetiva em razão do inadimplemento contratual da promitente vendedora. 5 – A análise dos autos revela que não houve qualquer inversão de cláusula contratual realizada pelo Juiz de primeiro grau, mas apenas aplicação estrita do que previsto na avença originalmente no tocante à incidência de específica cláusula penal compensatória, razão pela qual, quanto ao ponto, o recurso se afigura dissociado dos motivos invocados pelo Magistrado para decidir o litígio. 6 – Embora a cláusula contratual preveja multa penal compensatória no valor de 30% (trinta por cento) sobre o valor atualizado do contrato, as circunstâncias do caso reivindicam a redução da base de cálculo, nos termos do artigo 413 do Código Civil, pois, não havendo pagamento integral do valor contrato, é devida a redução da referida para 30% (trinta por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos promitentes compradores. 7 – A modalidade compensatória da pena convencional encerra pré-fixação das perdas e danos, sendo, nos termos do que se extrai do art. 410 do CC, não cumulável com indenização por lucros cessantes. 8 – O inadimplemento contratual, por si só, não é causa suficiente a ensejar reparação por danos morais, uma vez que não configura dano que ocasione ofensa aos direitos da personalidade. O desconforto e a angústia provocados pelo eventual descumprimento contratual não se converte, ipso facto, em dano moral que se recomponha em pecúnia. Não há violação aos direitos da personalidade e, por conseguinte, não enseja a compensação por danos morais, o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Apelação Cível dos Autores desprovida. Apelação Cível da Ré parcialmente provida. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou o artigo 727 do Código Civil, sustentando que a comissão de corretagem não deve ser restituída ao autor, pois o serviço foi efetivamente prestado além de ter sido pago de forma autônoma ao distrato objeto da lide. Invoca dissenso jurisprudencial quanto a interpretação do artigo 413 do Código Civil. Argumenta que o valor da cláusula penal deve ser reduzido, pois sua base de cálculo deve ser o montante de parcelas pagas, não o valor pactuado no contrato. Colaciona julgado do TJMG para ilustrar a sua tese. Requer, por fim, que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Alex José Silva (OAB/GO 32.520) e Ricardo Miranda Bonifácio e Souza (OAB/GO 34.945). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o apelo especial não reúne condições de prosseguir quanto à indicada ofensa ao artigo 727 do Código Civil. Isso porque, embora tenha a turma julgadora consignado que “In casu, constata-se que o primeiro ato formal à compra do imóvel, consubstanciado na “Proposta de compra com recibo de sinal” (Doc. Num. 9136230 – Pág. 19), indica de forma discriminada o valor da venda do imóvel e o valor da comissão de corretagem.” (ID 12596014) (negritos no original), ela concluiu que “a despeito da circunstância de que o serviço de corretagem foi efetivamente pactuado e realizado, o que atrairia a incidência do entendimento pacificado pelo colendo STJ em sede Recurso Especial Repetitivo, no caso específico dos autos, os valores pagos a título de comissão de corretagem devem ser restituídos pela construtora aos Autores na forma simples, pois, in casu, houve rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por culpa exclusiva da Ré.” (ID 12596014). Desse modo, o aludido entendimento se encontra em fina sintonia com a iterativa jurisprudência da Corte Superior: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO. PROVAS. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTEGRAL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Rever as conclusões da Corte local para afirmar a ocorrência de fatos extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso fortuito ou força maior, esbarra no óbice da Súmula no 7/STJ. 3. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1837228/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 12/2/2020) (g.n.) Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).” (AgInt no AREsp 1234278/PE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 5/11/2019). Melhor sorte não colhe o apelo especial quanto ao invocado dissenso pretoriano referente à interpretação do artigo 413 do Código Civil, pois ultrapassar os fundamentos do acórdão, no sentido de que a cláusula vigésima sétima do contrato objeto da lide prevê a base de cálculo da cláusula penal como o valor atualizado do contrato (ID 12596014), e acolher a tese recursal, demandaria o reexame das cláusulas contratuais, vedado na presente sede pelo enunciado 5 da Súmula da Corte Superior, também aplicável ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AREsp 1535592/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 19/12/2019). Por fim, determino que as publicações sejam realizadas em nome dos advogados Alex José Silva (OAB/GO 32.520) e Ricardo Miranda Bonifácio e Souza (OAB/GO 34.945). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMÃO C. OLIVEIRA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A009

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0035280-03.2013.8.07.0003 RECORRENTE: INCORPORACAO GARDEN LTDA RECORRIDO: MARCOS GONCALVES DE OLIVEIRA, SAMARA FERREIRA DA SILVA GONCALVES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. INOCORRÊNCIA. PREVISÃO ESPECÍFICA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. VALOR DA CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 – Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que as partes enquadram-se nos conceitos de consumidor e de fornecedor dispostos nos artigos 2o e 3o do normativo em referência. 2 – A escassez de mão de obra, a falta de insumos, a demora na instalação de subestação de energia e na realização de serviços de água e esgoto não configuram motivos de força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não se podendo compreender tratar-se de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis e já estando albergados pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel. 3 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, incluindo as arras. 4 – A rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da Construtora impõe o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das parcelas pagas e dando ensejo também à devolução da comissão de corretagem, ainda que contratada de forma expressa e paga pelos Autores/Adquirentes, haja vista não ser justo obrigar aquele que não deu causa à rescisão do contrato a absorver a despesa referente à intermediação do negócio, se este terminou por não se concretizar de forma efetiva em razão do inadimplemento contratual da promitente vendedora. 5 – A análise dos autos revela que não houve qualquer inversão de cláusula contratual realizada pelo Juiz de primeiro grau, mas apenas aplicação estrita do que previsto na avença originalmente no tocante à incidência de específica cláusula penal compensatória, razão pela qual, quanto ao ponto, o recurso se afigura dissociado dos motivos invocados pelo Magistrado para decidir o litígio. 6 – Embora a cláusula contratual preveja multa penal compensatória no valor de 30% (trinta por cento) sobre o valor atualizado do contrato, as circunstâncias do caso reivindicam a redução da base de cálculo, nos termos do artigo 413 do Código Civil, pois, não havendo pagamento integral do valor contrato, é devida a redução da referida para 30% (trinta por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos promitentes compradores. 7 – A modalidade compensatória da pena convencional encerra pré-fixação das perdas e danos, sendo, nos termos do que se extrai do art. 410 do CC, não cumulável com indenização por lucros cessantes. 8 – O inadimplemento contratual, por si só, não é causa suficiente a ensejar reparação por danos morais, uma vez que não configura dano que ocasione ofensa aos direitos da personalidade. O desconforto e a angústia provocados pelo eventual descumprimento contratual não se converte, ipso facto, em dano moral que se recomponha em pecúnia. Não há violação aos direitos da personalidade e, por conseguinte, não enseja a compensação por danos morais, o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Apelação Cível dos Autores desprovida. Apelação Cível da Ré parcialmente provida. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou o artigo 727 do Código Civil, sustentando que a comissão de corretagem não deve ser restituída ao autor, pois o serviço foi efetivamente prestado além de ter sido pago de forma autônoma ao distrato objeto da lide. Invoca dissenso jurisprudencial quanto a interpretação do artigo 413 do Código Civil. Argumenta que o valor da cláusula penal deve ser reduzido, pois sua base de cálculo deve ser o montante de parcelas pagas, não o valor pactuado no contrato. Colaciona julgado do TJMG para ilustrar a sua tese. Requer, por fim, que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Alex José Silva (OAB/GO 32.520) e Ricardo Miranda Bonifácio e Souza (OAB/GO 34.945). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o apelo especial não reúne condições de prosseguir quanto à indicada ofensa ao artigo 727 do Código Civil. Isso porque, embora tenha a turma julgadora consignado que “In casu, constata-se que o primeiro ato formal à compra do imóvel, consubstanciado na “Proposta de compra com recibo de sinal” (Doc. Num. 9136230 – Pág. 19), indica de forma discriminada o valor da venda do imóvel e o valor da comissão de corretagem.” (ID 12596014) (negritos no original), ela concluiu que “a despeito da circunstância de que o serviço de corretagem foi efetivamente pactuado e realizado, o que atrairia a incidência do entendimento pacificado pelo colendo STJ em sede Recurso Especial Repetitivo, no caso específico dos autos, os valores pagos a título de comissão de corretagem devem ser restituídos pela construtora aos Autores na forma simples, pois, in casu, houve rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por culpa exclusiva da Ré.” (ID 12596014). Desse modo, o aludido entendimento se encontra em fina sintonia com a iterativa jurisprudência da Corte Superior: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO. PROVAS. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTEGRAL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Rever as conclusões da Corte local para afirmar a ocorrência de fatos extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso fortuito ou força maior, esbarra no óbice da Súmula no 7/STJ. 3. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1837228/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 12/2/2020) (g.n.) Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).” (AgInt no AREsp 1234278/PE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 5/11/2019). Melhor sorte não colhe o apelo especial quanto ao invocado dissenso pretoriano referente à interpretação do artigo 413 do Código Civil, pois ultrapassar os fundamentos do acórdão, no sentido de que a cláusula vigésima sétima do contrato objeto da lide prevê a base de cálculo da cláusula penal como o valor atualizado do contrato (ID 12596014), e acolher a tese recursal, demandaria o reexame das cláusulas contratuais, vedado na presente sede pelo enunciado 5 da Súmula da Corte Superior, também aplicável ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AREsp 1535592/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 19/12/2019). Por fim, determino que as publicações sejam realizadas em nome dos advogados Alex José Silva (OAB/GO 32.520) e Ricardo Miranda Bonifácio e Souza (OAB/GO 34.945). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMÃO C. OLIVEIRA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A009