Tribunal: TJDFT
Processo: 0703306-76.2019.8.07.0008
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-09-30
Data de publicação: 2020-10-15

Ementa:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E JULGAMENTO EXTRA PETITA REJEITADAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA MANTIDA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ART. 1.358-A CC. CONDOMÍNIO DE LOTES. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. RESP. 1.280.871/SP. TEMA 882. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. PRESCRIÇÃO. QUINQUENAL. ART. 206, § 5o, I, CC. RECURSO DA RÉ IMPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO.
1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de ação de cobrança proposta por condomínio irregular. 1.1. A ré requer a cassação e a reforma da sentença. Suscita preliminar de ilegitimidade ativa do síndico para representar o Condomínio, tendo em vista que o seu mandato de 1 ano se findou em 25/11/2019, conforme cláusula quarta da convenção condominial de 11/07/1989, em data anterior ao protocolo da apelação. Alega que o julgamento foi extra petita ao fundamentar a sentença com base na lei no 13.465/17 que não constava na petição inicial. Aduz que o art. 1.358-A do CC não trata da hipótese dos autos porque regula condomínio de lotes, mas o caso dos autos é um condomínio irregular conforme processo no 0002164-65.1993.8.07.0016 da Vara de Meio Ambiente e Regularização Fundiária do Distrito Federal. Defende que o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a Associação de Moradores não tem legitimidade para cobrar taxas condominiais de não associados. Verbera que as taxas de condomínio devem ser cobradas do ex-síndico devido à sua má gestão. Afirma que a administração do condomínio não pode cobrar as taxas declaradas nulas na ação anulatória no 2005.01.059651-6. 1.2. Pretensão do autor de reforma da sentença. Sustenta que o condomínio irregular detém legitimidade ativa para cobrar taxas condominiais instituídas em assembleia. Alega que a apelada possuía vínculo com o condomínio, conforme disposição no instrumento de Cessão de Direito e Obrigações, em que ela anuiu com a obrigação de pagar as taxas condominiais. Aduz que a gratuidade de justiça não deveria ter sido deferida pelo magistrado da origem na sentença, tendo em vista que a ré tem condições de suportar os ônus processuais, bem como porque não trouxe nenhum documento que efetivamente demonstrasse a sua dificuldade financeira.
2. Preliminares. 2.1. Ilegitimidade ativa. O autor da ação é o condomínio e não o síndico, por isso, o processo deve continuar, exceto se for expressamente declarado pelo requerente que não pretende prosseguir com a ação, o que não ocorreu no caso dos autos. Preliminar rejeitada. 2.2. Julgamento extra petita. Sem fundamento o argumento da apelante, pois para a aplicação da lei não há necessidade de ser invocada pelas partes, mormente quando serve de embasamento para julgar procedente o pedido do autor. Rejeito a preliminar. 2.3. Gratuidade de justiça. De acordo com os autos, não há elementos aptos a afastar a presunção de hipossuficiência de que trata o art. 99, §3o, do CPC. A simples alegação de que a ré teria recebido uma herança de R$ 55.000,00 não é suficiente para revogar o benefício, ainda mais quando se trata de ação de cobrança. Benefício de gratuidade de justiça mantido.
3. Mérito. Recurso da ré. 3.1. Conforme a sentença, a Lei n. 13.465/17 acrescentou o artigo 1.358-A ao CC, criando a figura do “condomínio de lotes”, justamente para regular hipóteses como a dos autos, haja vista que se trata de terrenos, com partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. 3.2. A referida lei entrou em vigor na data de sua publicação, em 12/07/2017, conforme disposto no seu art. 108. Ressalte-se que, embora a norma tenha se originado da conversão da Medida Provisória no 759, de 2016, nesta não constava o texto referente ao artigo 1.358-A ao Código Civil, aplicado ao caso em análise nestes autos. 3.3. Dessa forma, não resta dúvida de que são devidas as taxas vencidas a partir do início da sua vigência, independentemente de associação, uma vez que cabia à ré a prova do pagamento, conforme previsão do art. 373, II, CPC.
4. Quanto à alegação de que as taxas de condomínio devem ser cobradas do ex-síndico, não há provas nos autos de sua má gestão, ademais o invocado art. 22, § 1o, “g”, da lei no. 4.591/64, trata tão somente do dever de “manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”. 4.1. A assembleia geral ordinária de 11/10/2007 não é ato decorrente da entrada em vigor da convenção declarada nula na ação no 2005.01.059651-6 (Convenções Condominiais de 27/09/2003 e 16/05/2004), pois apenas “referenda a taxa de condomínio ordinária no valor de R$ 160,00”, assim como a de 13/12/2016, que atualiza o valor para “R$ 330,00, com desconto de pontualidade de R$ 80,00”. 4.2. Ademais, as referidas assembleias apenas dão aplicabilidade ao dever do condômino de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais”, disposto no art. 1.336, I, do Código Civil, tendo em vista que a principal forma de manter o condomínio em funcionamento é por meio do pagamento de suas taxas mensais.
5. Recurso do autor. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais, principalmente em relação ao período anterior à Lei n. 13.465/17. 5.1. Se a requerida adquiriu lote em local irregular, não pode agora alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. 5.2. A tese firmada no julgamento do Resp. 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes. 5.3. Portanto, fica demonstrada a existência de distinção (distinguishing) no presente caso em julgamento, afastando-se a aplicação do disposto no art. 489, § 1o, VI, CPC.
6. Aplica-se à espécie o prazo prescricional previsto para as cobranças de taxas de condomínio, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado no julgamento do Resp. 1.483.930. Ou seja, o prazo aplicável é o de cinco anos, de acordo com o art. 206, § 5o, I, do Código Civil. 6.1. De acordo com o Instrumento Particular de Compromisso de Cessão de Direitos, a requerida adquiriu sua fração ideal, bem como a posse sobre o imóvel, em 24/07/2009. 6.2. Dessa forma, a responsabilidade da ré em arcar com as despesas condominiais se estende aos cinco anos anteriores ao ajuizamento do feito, ocorrido em 10/08/2019. 6.3. Portanto, a requerida deve arcar com as despesas condominiais desde o período anterior à Lei n. 13.465/17, limitando-se ao prazo prescricional de cinco anos contados desde o ajuizamento do feito, ou seja, deve pagar as taxas condominiais desde 10/08/2014.
7. Apelo da ré improvido. Apelo do autor provido.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E JULGAMENTO EXTRA PETITA REJEITADAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA MANTIDA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ART. 1.358-A CC. CONDOMÍNIO DE LOTES. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. RESP. 1.280.871/SP. TEMA 882. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. PRESCRIÇÃO. QUINQUENAL. ART. 206, § 5o, I, CC. RECURSO DA RÉ IMPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO.
1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de ação de cobrança proposta por condomínio irregular. 1.1. A ré requer a cassação e a reforma da sentença. Suscita preliminar de ilegitimidade ativa do síndico para representar o Condomínio, tendo em vista que o seu mandato de 1 ano se findou em 25/11/2019, conforme cláusula quarta da convenção condominial de 11/07/1989, em data anterior ao protocolo da apelação. Alega que o julgamento foi extra petita ao fundamentar a sentença com base na lei no 13.465/17 que não constava na petição inicial. Aduz que o art. 1.358-A do CC não trata da hipótese dos autos porque regula condomínio de lotes, mas o caso dos autos é um condomínio irregular conforme processo no 0002164-65.1993.8.07.0016 da Vara de Meio Ambiente e Regularização Fundiária do Distrito Federal. Defende que o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a Associação de Moradores não tem legitimidade para cobrar taxas condominiais de não associados. Verbera que as taxas de condomínio devem ser cobradas do ex-síndico devido à sua má gestão. Afirma que a administração do condomínio não pode cobrar as taxas declaradas nulas na ação anulatória no 2005.01.059651-6. 1.2. Pretensão do autor de reforma da sentença. Sustenta que o condomínio irregular detém legitimidade ativa para cobrar taxas condominiais instituídas em assembleia. Alega que a apelada possuía vínculo com o condomínio, conforme disposição no instrumento de Cessão de Direito e Obrigações, em que ela anuiu com a obrigação de pagar as taxas condominiais. Aduz que a gratuidade de justiça não deveria ter sido deferida pelo magistrado da origem na sentença, tendo em vista que a ré tem condições de suportar os ônus processuais, bem como porque não trouxe nenhum documento que efetivamente demonstrasse a sua dificuldade financeira.
2. Preliminares. 2.1. Ilegitimidade ativa. O autor da ação é o condomínio e não o síndico, por isso, o processo deve continuar, exceto se for expressamente declarado pelo requerente que não pretende prosseguir com a ação, o que não ocorreu no caso dos autos. Preliminar rejeitada. 2.2. Julgamento extra petita. Sem fundamento o argumento da apelante, pois para a aplicação da lei não há necessidade de ser invocada pelas partes, mormente quando serve de embasamento para julgar procedente o pedido do autor. Rejeito a preliminar. 2.3. Gratuidade de justiça. De acordo com os autos, não há elementos aptos a afastar a presunção de hipossuficiência de que trata o art. 99, §3o, do CPC. A simples alegação de que a ré teria recebido uma herança de R$ 55.000,00 não é suficiente para revogar o benefício, ainda mais quando se trata de ação de cobrança. Benefício de gratuidade de justiça mantido.
3. Mérito. Recurso da ré. 3.1. Conforme a sentença, a Lei n. 13.465/17 acrescentou o artigo 1.358-A ao CC, criando a figura do “condomínio de lotes”, justamente para regular hipóteses como a dos autos, haja vista que se trata de terrenos, com partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. 3.2. A referida lei entrou em vigor na data de sua publicação, em 12/07/2017, conforme disposto no seu art. 108. Ressalte-se que, embora a norma tenha se originado da conversão da Medida Provisória no 759, de 2016, nesta não constava o texto referente ao artigo 1.358-A ao Código Civil, aplicado ao caso em análise nestes autos. 3.3. Dessa forma, não resta dúvida de que são devidas as taxas vencidas a partir do início da sua vigência, independentemente de associação, uma vez que cabia à ré a prova do pagamento, conforme previsão do art. 373, II, CPC.
4. Quanto à alegação de que as taxas de condomínio devem ser cobradas do ex-síndico, não há provas nos autos de sua má gestão, ademais o invocado art. 22, § 1o, “g”, da lei no. 4.591/64, trata tão somente do dever de “manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”. 4.1. A assembleia geral ordinária de 11/10/2007 não é ato decorrente da entrada em vigor da convenção declarada nula na ação no 2005.01.059651-6 (Convenções Condominiais de 27/09/2003 e 16/05/2004), pois apenas “referenda a taxa de condomínio ordinária no valor de R$ 160,00”, assim como a de 13/12/2016, que atualiza o valor para “R$ 330,00, com desconto de pontualidade de R$ 80,00”. 4.2. Ademais, as referidas assembleias apenas dão aplicabilidade ao dever do condômino de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais”, disposto no art. 1.336, I, do Código Civil, tendo em vista que a principal forma de manter o condomínio em funcionamento é por meio do pagamento de suas taxas mensais.
5. Recurso do autor. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais, principalmente em relação ao período anterior à Lei n. 13.465/17. 5.1. Se a requerida adquiriu lote em local irregular, não pode agora alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. 5.2. A tese firmada no julgamento do Resp. 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes. 5.3. Portanto, fica demonstrada a existência de distinção (distinguishing) no presente caso em julgamento, afastando-se a aplicação do disposto no art. 489, § 1o, VI, CPC.
6. Aplica-se à espécie o prazo prescricional previsto para as cobranças de taxas de condomínio, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado no julgamento do Resp. 1.483.930. Ou seja, o prazo aplicável é o de cinco anos, de acordo com o art. 206, § 5o, I, do Código Civil. 6.1. De acordo com o Instrumento Particular de Compromisso de Cessão de Direitos, a requerida adquiriu sua fração ideal, bem como a posse sobre o imóvel, em 24/07/2009. 6.2. Dessa forma, a responsabilidade da ré em arcar com as despesas condominiais se estende aos cinco anos anteriores ao ajuizamento do feito, ocorrido em 10/08/2019. 6.3. Portanto, a requerida deve arcar com as despesas condominiais desde o período anterior à Lei n. 13.465/17, limitando-se ao prazo prescricional de cinco anos contados desde o ajuizamento do feito, ou seja, deve pagar as taxas condominiais desde 10/08/2014.
7. Apelo da ré improvido. Apelo do autor provido.