Tribunal: TJDFT
Processo: 0026486-44.2014.8.07.0007
Órgão julgador: CARLOS RODRIGUES
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-29
Data de publicação: 2020-06-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA DA CONSTRUTORA/VENDEDORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. PERDAS E DANOS. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REPETITIVO. TEMAS 970 E 971 DO STJ.
1. Mesmo ocorrendo demora da Administração Pública na emissão das autorizações e atraso na expedição da carta de habite-se, bem como a falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não se tem caracterizado o caso fortuito ou força maior aptos a elidir a responsabilidade da construtora, pois tais fatos são perfeitamente previsíveis, constituindo risco inerentes à sua atividade.
2 . Somente o fortuito externo, imprevisto e imprevisível, ou seja, aquele evento que não tenha ligação direta com a atividade desempenhada pela empresa é apto a romper o nexo de causalidade, situação que, contudo, não se amolda à hipótese dos autos.
3. O atraso na entrega do imóvel prometido configura inadimplemento de obrigação primária do qual decorre o dever de reparar os prejuízos causados ao adquirente, na modalidade de lucros cessantes.
4. Em análise acerca da possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda; restou o STJ por fixar, no Tema 970, a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
5. Quanto a questão relativa à “possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda”, o STJ estabeleceu, no Tema 971, que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
6. Afasta-se a pena de multa aplicada cumulativamente com a condenação ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, de modo a evitar bis in idem, segundo a jurisprudência vinculante que emana do e. STJ.
7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA DA CONSTRUTORA/VENDEDORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. PERDAS E DANOS. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REPETITIVO. TEMAS 970 E 971 DO STJ.
1. Mesmo ocorrendo demora da Administração Pública na emissão das autorizações e atraso na expedição da carta de habite-se, bem como a falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não se tem caracterizado o caso fortuito ou força maior aptos a elidir a responsabilidade da construtora, pois tais fatos são perfeitamente previsíveis, constituindo risco inerentes à sua atividade.
2 . Somente o fortuito externo, imprevisto e imprevisível, ou seja, aquele evento que não tenha ligação direta com a atividade desempenhada pela empresa é apto a romper o nexo de causalidade, situação que, contudo, não se amolda à hipótese dos autos.
3. O atraso na entrega do imóvel prometido configura inadimplemento de obrigação primária do qual decorre o dever de reparar os prejuízos causados ao adquirente, na modalidade de lucros cessantes.
4. Em análise acerca da possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda; restou o STJ por fixar, no Tema 970, a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
5. Quanto a questão relativa à “possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda”, o STJ estabeleceu, no Tema 971, que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
6. Afasta-se a pena de multa aplicada cumulativamente com a condenação ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, de modo a evitar bis in idem, segundo a jurisprudência vinculante que emana do e. STJ.
7. Recurso conhecido e parcialmente provido.