Tribunal: TJDFT
Processo: 0045816-45.2014.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-19
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA RÉ GAFISA S/A. ACOLHIMENTO. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE CADASTRO. PRESCRIÇÃO TRIENAL CONSUMADA. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MORA. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. RESPS No 1.635.428/SC E 1.498.484/DF (TEMA 970). ESCOLHA PELO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 492 DO CPC. DESPESAS COM MUDANÇA E DEPÓSITO DE BENS. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. RESSARCIMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. DESCABIMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO INCC. HIGIDEZ. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – De acordo com a teoria da asserção, averígua-se a legitimidade ad causam a partir das afirmações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se ainda que, se o Magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará na verdade proclamando o mérito da causa. Tratando-se de relação submetida às normas consumeristas e considerando que a Ré Gafisa S/A era, à data da contratação, incorporadora da Ré Tenda Construtora S/A, deve-se reconhecer a legitimidade passiva da primeira para figurar no polo passivo da lide, aplicando-se a teoria da aparência (e da asserção), que norteia a responsabilidade solidária daqueles que, de alguma forma, participaram da cadeia de consumo (artigos 7o, parágrafo único, 18, 25, § 1o e 34, todos do CDC).
2 – No caso concreto, a pretensão de restituição da taxa de administração de cadastro funda-se na alegação de ilegalidade ou abusividade da referida cobrança e, portanto, no enriquecimento sem causa, atraindo a incidência do prazo trienal de prescrição inserto no art. 206, § 3o, IV, do Código Civil, cujo termo inicial é o efetivo desembolso do valor. Encontrando-se, à data da propositura da demanda, claramente prescrita a pretensão de restituição da taxa de administração de cadastro, impõe-se acolher a prejudicial de mérito, pronunciando a prescrição do intento autoral de cobrança do valor pago a título de taxa de administração de contrato.
3 – Extrapolado o prazo para entrega do imóvel sem que houvesse qualquer causa aceitável de exclusão da sua responsabilidade, as Construtoras incorreram em mora, devendo ser responsabilizadas pelos prejuízos sofridos pela Autora, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.
4 – O termo final da mora da promitente vendedora corresponde à data de entrega das chaves, momento em que o promitente comprador passa a deter a posse e usufruir do imóvel.
5 – O colendo Superior Tribunal de Justiça tem perfilhado entendimento segundo o qual, em casos de atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do promitente comprador é presumido, sendo, portanto, devida a reparação material, independentemente da comprovação do prejuízo. Dessa forma, são devidos os lucros cessantes como meio de compensar a promitente compradora pela ausência de recebimento do bem na data aprazada.
6 – A Autora logrou comprovar que, no período de 28/08/2012 a 26/02/2014, residia em moradia alugada e o valor mensal que pagava, equivalente ao preço médio da locação de imóveis similares ao adquirido e que, portanto, deve ser ressarcido pelas Rés, conforme recibos anexados aos autos, nos termos da sentença. No interregno seguinte, de 27/02/2014 até 19/07/2016, sendo presumido o prejuízo, verifica-se que o valor dos lucros cessantes também foi fixado em montante apropriado e consonante com o valor médio de locação de um imóvel similar ao adquirido, não comportando, assim, modificação.
7 – No julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."
8 – A Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos dos Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." Assim, fixada indenização adequada a título de lucros cessantes, que será liquidada pelo valor de mercado da locação de imóvel similar e já fixada na sentença, descabe cogitar-se da inversão adicional de cláusula penal em favor da promitente compradora, a qual, como visto, destina-se para o caso de rescisão contratual que não ocorreu na espécie, pois, nos termos da orientação jurisprudencial acima alinhavada, tratando-se de cominações voltadas ao mesmo propósito de indenizar o consumidor, não devem ser cumuladas.
9 – Não há que se falar em escolha pelos consumidores entre a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em seu desfavor ou o recebimento de indenização por lucros cessantes, pois tal comando encerra violação ao contido no parágrafo único do art. 492 do CPC, segundo o qual "A sentença deve ser certa, ainda quando decida relação jurídica condicional". Dessa forma, o preceito concreto aplicável à relação jurídica trazida a Juízo pelas partes não poderá conter qualquer vinculação ou condicionamento a opção futura das partes, já que, assim, nega-se a segurança jurídica que se espera da prestação jurisdicional.
10 – Desde que expressamente pactuado pelas partes contratantes, ainda que ocorra atraso na entrega do imóvel, configura-se hígida a atualização do saldo devedor pelo INCC, índice de correção monetária que reflete a variação dos custos da construção civil.
11 – Em análise aos elementos acostados aos autos, não se extrai o necessário nexo de causalidade entre o inadimplemento contratual das Rés e a alegadas despesas com mudança de residência e depósito dos bens da Autora no período de atraso na entrega do imóvel, ou seja, não se identifica que os referidos gastos sejam decorrência necessária e direta da ausência de entrega do imóvel na data aprazada. Assim, deve ser afastada a condenação das Rés ao pagamento das referidas verbas.
12 – Descabida a condenação ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais pactuados pela Autora com seu causídico para o manejo da demanda.Com efeito, não há que se falar em dever das Rés de custear os honorários contratuais devidos ao patrono da Autora, uma vez que se trata de mera liberalidade, em cuja negociação as promitentes vendedoras não participaram.
13 – Nos termos do Recurso Especial Representativo de Controvérsia no 1.345.331/RS (art. 543-C do CPC/73), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela entrega das chaves. Desse modo, a incorporadora/construtora deve suportar o pagamento das taxas condominiais vencidas antes da imissão dos promitentes compradores na posse do imóvel se o atraso na entrega é decorrente de culpa exclusiva da Fornecedora.
14 – O inadimplemento contratual, por si só, não é motivo suficiente a ensejar reparação por danos morais, visto que não configura dano que ocasione ofensa aos direitos da personalidade. O desconforto e a angústia provocados pelo atraso na entrega da unidade imobiliária não se convertem, ipso facto, em dano moral que se recomponha em pecúnia.
Preliminar de legitimidade passiva ad causam da Ré Gafisa S/A acolhida.
Prejudicial de mérito de prescrição trienal da pretensão de cobrança da taxa de administração de cadastro acolhida.
Apelações Cíveis parcialmente providas. Maioria qualificada.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA RÉ GAFISA S/A. ACOLHIMENTO. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE CADASTRO. PRESCRIÇÃO TRIENAL CONSUMADA. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MORA. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. RESPS No 1.635.428/SC E 1.498.484/DF (TEMA 970). ESCOLHA PELO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 492 DO CPC. DESPESAS COM MUDANÇA E DEPÓSITO DE BENS. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. RESSARCIMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. DESCABIMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO INCC. HIGIDEZ. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – De acordo com a teoria da asserção, averígua-se a legitimidade ad causam a partir das afirmações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se ainda que, se o Magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará na verdade proclamando o mérito da causa. Tratando-se de relação submetida às normas consumeristas e considerando que a Ré Gafisa S/A era, à data da contratação, incorporadora da Ré Tenda Construtora S/A, deve-se reconhecer a legitimidade passiva da primeira para figurar no polo passivo da lide, aplicando-se a teoria da aparência (e da asserção), que norteia a responsabilidade solidária daqueles que, de alguma forma, participaram da cadeia de consumo (artigos 7o, parágrafo único, 18, 25, § 1o e 34, todos do CDC).
2 – No caso concreto, a pretensão de restituição da taxa de administração de cadastro funda-se na alegação de ilegalidade ou abusividade da referida cobrança e, portanto, no enriquecimento sem causa, atraindo a incidência do prazo trienal de prescrição inserto no art. 206, § 3o, IV, do Código Civil, cujo termo inicial é o efetivo desembolso do valor. Encontrando-se, à data da propositura da demanda, claramente prescrita a pretensão de restituição da taxa de administração de cadastro, impõe-se acolher a prejudicial de mérito, pronunciando a prescrição do intento autoral de cobrança do valor pago a título de taxa de administração de contrato.
3 – Extrapolado o prazo para entrega do imóvel sem que houvesse qualquer causa aceitável de exclusão da sua responsabilidade, as Construtoras incorreram em mora, devendo ser responsabilizadas pelos prejuízos sofridos pela Autora, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.
4 – O termo final da mora da promitente vendedora corresponde à data de entrega das chaves, momento em que o promitente comprador passa a deter a posse e usufruir do imóvel.
5 – O colendo Superior Tribunal de Justiça tem perfilhado entendimento segundo o qual, em casos de atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do promitente comprador é presumido, sendo, portanto, devida a reparação material, independentemente da comprovação do prejuízo. Dessa forma, são devidos os lucros cessantes como meio de compensar a promitente compradora pela ausência de recebimento do bem na data aprazada.
6 – A Autora logrou comprovar que, no período de 28/08/2012 a 26/02/2014, residia em moradia alugada e o valor mensal que pagava, equivalente ao preço médio da locação de imóveis similares ao adquirido e que, portanto, deve ser ressarcido pelas Rés, conforme recibos anexados aos autos, nos termos da sentença. No interregno seguinte, de 27/02/2014 até 19/07/2016, sendo presumido o prejuízo, verifica-se que o valor dos lucros cessantes também foi fixado em montante apropriado e consonante com o valor médio de locação de um imóvel similar ao adquirido, não comportando, assim, modificação.
7 – No julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."
8 – A Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos dos Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." Assim, fixada indenização adequada a título de lucros cessantes, que será liquidada pelo valor de mercado da locação de imóvel similar e já fixada na sentença, descabe cogitar-se da inversão adicional de cláusula penal em favor da promitente compradora, a qual, como visto, destina-se para o caso de rescisão contratual que não ocorreu na espécie, pois, nos termos da orientação jurisprudencial acima alinhavada, tratando-se de cominações voltadas ao mesmo propósito de indenizar o consumidor, não devem ser cumuladas.
9 – Não há que se falar em escolha pelos consumidores entre a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em seu desfavor ou o recebimento de indenização por lucros cessantes, pois tal comando encerra violação ao contido no parágrafo único do art. 492 do CPC, segundo o qual "A sentença deve ser certa, ainda quando decida relação jurídica condicional". Dessa forma, o preceito concreto aplicável à relação jurídica trazida a Juízo pelas partes não poderá conter qualquer vinculação ou condicionamento a opção futura das partes, já que, assim, nega-se a segurança jurídica que se espera da prestação jurisdicional.
10 – Desde que expressamente pactuado pelas partes contratantes, ainda que ocorra atraso na entrega do imóvel, configura-se hígida a atualização do saldo devedor pelo INCC, índice de correção monetária que reflete a variação dos custos da construção civil.
11 – Em análise aos elementos acostados aos autos, não se extrai o necessário nexo de causalidade entre o inadimplemento contratual das Rés e a alegadas despesas com mudança de residência e depósito dos bens da Autora no período de atraso na entrega do imóvel, ou seja, não se identifica que os referidos gastos sejam decorrência necessária e direta da ausência de entrega do imóvel na data aprazada. Assim, deve ser afastada a condenação das Rés ao pagamento das referidas verbas.
12 – Descabida a condenação ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais pactuados pela Autora com seu causídico para o manejo da demanda.Com efeito, não há que se falar em dever das Rés de custear os honorários contratuais devidos ao patrono da Autora, uma vez que se trata de mera liberalidade, em cuja negociação as promitentes vendedoras não participaram.
13 – Nos termos do Recurso Especial Representativo de Controvérsia no 1.345.331/RS (art. 543-C do CPC/73), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela entrega das chaves. Desse modo, a incorporadora/construtora deve suportar o pagamento das taxas condominiais vencidas antes da imissão dos promitentes compradores na posse do imóvel se o atraso na entrega é decorrente de culpa exclusiva da Fornecedora.
14 – O inadimplemento contratual, por si só, não é motivo suficiente a ensejar reparação por danos morais, visto que não configura dano que ocasione ofensa aos direitos da personalidade. O desconforto e a angústia provocados pelo atraso na entrega da unidade imobiliária não se convertem, ipso facto, em dano moral que se recomponha em pecúnia.
Preliminar de legitimidade passiva ad causam da Ré Gafisa S/A acolhida.
Prejudicial de mérito de prescrição trienal da pretensão de cobrança da taxa de administração de cadastro acolhida.
Apelações Cíveis parcialmente providas. Maioria qualificada.