Tribunal: TJDFT
Processo: 0724434-76.2019.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-05-13
Data de publicação: 2020-05-25

Ementa:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS (10%). REDUÇÃO DO VALOR PREVISTO EM CLÁUSULA COMPENSATÓRIA E NA SENTENÇA. PARCELAMENTO DO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ IMPROVIDO.
1. Apelações interpostas contra sentença, proferida na ação de rescisão de contrato com devolução de valores, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) decretar a rescisão dos contratos firmados; b) declarar a abusividade das cláusulas 31a e 32a para limitar as retenções lá dispostas ao percentual de 25% sobre os valores despedidos pelo autor; e c) condenar a ré à devolução dos valores pagos pelo autor, após a retenção do percentual de 25%, em parcela única. 1.1. Recurso da ré aviado na busca para que a restituição de valores pagos seja feita de forma parcelada e não em única parcela, sobretudo tendo em vista suas condições financeiras atuais. 1.2. Em seu recurso o autor pede a reforma da sentença para que seja reconhecido que foi a ré quem deu causa à rescisão contratual em razão de inadimplência, motivo pelo qual a apelada deve ser condenada à integralidade dos valores por ele pagos; ou, subsidiariamente, que a sentença reduza para 10% o percentual de retenção a que a requerida faz jus.
2. A controvérsia dos autos cinge-se a determinar: a) qual das partes deve ser responsabilizada pelo inadimplemento contratual; b) se é viável a restituição total ou parcial dos valores pagos em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado; e c) se é possível o parcelamento pela ré do valor devido. 2.1. Verifica-se dos autos que, em janeiro e abril de 2012, as partes firmaram contratos de promessa de compra e venda de quatro imóveis situados, respectivamente no loteamento denominado Primavera do Oeste A, Município de Correntina-BA. 2.2. O autor afirmou que, de acordo com a cláusula 14a dos contratos firmados entre as partes, a ré se comprometeu a entregar, no prazo de dois anos contados da data do contrato, rede de distribuição de água potável, energia elétrica, demarcação dos lotes, ruas e avenidas, colocação de meio-fio nas ruas e avenidas, e pavimentação asfáltica. 2.3. Ocorre que, o compromisso, segundo o requerente, não teria sido cumprido no prazo estipulado, e passados muitos anos após o prazo estabelecido essas benfeitorias ainda não foram entregues, o que inviabiliza a total utilização do bem adquirido, motivo pelo qual não teria mais interesse na continuidade do pacto celebrado. 2.4. De acordo com a cláusula 14a, a ré teria a obrigação de edificar obras de infraestrutura de rede de distribuição de água potável e de energia elétrica (incluídas no preço do imóvel). Ao passo que a implantação de meio-fio e asfalto decorreria de sua mera liberalidade. 2.5. A partir dos documentos e fotos trazidos pele ré aos autos foi possível identificar a realização de infraestrutura de rede de distribuição de água potável e de energia elétrica, inclusive, a implantação de meio-fio e asfalto ao contrário do alegado pelo autor. 2.6. À vista disso, nota-se que a requerida trouxe elementos de prova que demonstram o adimplemento às obras de infraestrutura acordadas, ao tempo que o autor deixou de demonstrar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), sem juntar quaisquer provas acerca do direito por ele alegado. 2.7. Logo, não há se falar em descumprimento dos contratos pela ré e sim vontade do autor em rescindi-los.
3. Assim, embora não tenha havido descumprimento pela construtora, remanesce o direito de o comprador rescindir os pactos. Entretanto, o desfazimento dos aludidos negócios não pode ensejar a perda total, nem excessiva, dos valores despendidos por este último em face da contratação, sob pena de enriquecimento sem causa da ré. 3.1. Nesse sentido, tendo em vista que os contratos em análise foram rescindidos por culpa do promitente adquirente, deve ser considerada lícita a retenção de parte dos valores por ele adimplidos.
4. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 4.1. Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista nas cláusulas contratuais (31a e 32a), de 10% do valor atualizado do preço do imóvel, bem como do percentual fixado pela sentença com base no art. 64-A, II, da Lei no 4.591/64 (25% da quantia paga), a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 4.2. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 4.3. Trata-se de medida que visa preservar a função social do contrato e a boa-fé objetiva, afastando o desequilíbrio contratual e seu uso como mero instrumento de enriquecimento sem causa. 4.4. Nesse contexto, averiguado, nos autos, que a cláusula penal está em patamar excessivo, na medida em que gera o desequilíbrio contratual entre as partes e o enriquecimento sem causa da ré, deve ela ser minorada para percentual razoável. 4.5. O percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “(....) 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. (...)” (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 4.6. Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. 4.7. No particular, o percentual de 10% dos valores pagos pelo autor (R$ 10.112,45 de R$ 101.124,51) mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade dos imóveis, podendo renegociá-los posteriormente. 4.8. Portanto, tendo a parte autora optado por rescindir o contrato, revela-se legítima a retenção de parte dos valores pagos por ela, devendo o percentual de 10% recair sobre a totalidade dos valores adimplidos, devidamente corrigidos, em cada desembolso. 4.9. No caso, a retenção do montante de 25% dos valores pagos pelo consumidor, ao contrário do afirmado na sentença, revela-se abusiva, haja vista que submete o desistente à condição demasiadamente onerosa e de patente desequilíbrio, a contrariar a já mencionada função social do contrato e sua característica de comutatividade.
5. Evidencia-se que, com desfazimento da avença, pode a promitente vendedora revender o imóvel e, desta feita, obter lucro com essa superveniente negociação. Noutros termos, a pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador. 5.1. De acordo com a tese firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo no 1.300.418/SC, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata, sendo vedado o pagamento parcelado. 5.2. Assim, além das cláusulas 31a e 32a, a cláusula 36a dos contratos também deve ser considerada abusiva. 5.3. Dessa maneira, a retenção de 10% deve ocorrer em parcela única.
6. Segundo o efeito devolutivo dos recursos, a amplitude da cognição exercida pelo Tribunal está restrita à matéria impugnada, conforme disposição expressa do art. 1.013 do CPC. 6.1. Nessa esteira, o recurso interposto devolve ao Tribunal o conhecimento do capítulo da sentença relativo à verba advocatícia. 6.2. Portanto, mesmo considerando que não há pedido nesta fase recursal referente à fixação dos honorários advocatícios, deve ser admitida sua revisão de ofício, para adequação aos postulados da razoabilidade e proporcionalidade, porquanto inserida na devolutividade da apelação que objetiva a reforma do provimento condenatório com a inversão dos ônus sucumbenciais. 6.3. Assim, ainda que nenhuma das partes tenha questionado a questão dos honorários advocatícios estabelecidos pela sentença, estes devem ser novamente analisados, tendo em vista que constituem matéria de ordem pública.
7. Como é sabido, no exercício da atividade jurisdicional, o julgador está vinculado ao princípio do devido processo legal, visto tanto sob a ótica formal, em observância aos ritos e procedimentos da lei, quanto sob o aspecto material ou substancial, refletido no âmbito dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 7.1. A aplicação literal do art. 85, § 2o, do CPC, à hipótese em comento, resultaria em montante excessivo a título de honorários advocatícios, que, além de não refletir a complexidade da demanda, implicaria ônus desproporcional à parte. 7.2. Isso porque, ainda que fixados os honorários no percentual mínimo de 15% sobre o valor da condenação (R$ 110.124,51), a quantia resultante (R$ 16.518,68) se mostraria exorbitante, porquanto os serviços advocatícios prestados pelos patronos das partes não necessitaram da prática de atos processuais de maior complexidade, não exigindo muito esforço além do empregado para a elaboração da inicial, contestação e réplica. Considera-se, ainda, o lugar da prestação, que, sendo nesta capital e via PJe, não demandou maior disposição de tempo. 7.3. Cabe ressaltar ainda que a demanda foi resolvida em aproximadamente 5 meses a contar de sua propositura (20/08/19), uma vez que sua sentença foi proferida em 21/01/20. 7.4. Dessa forma, cabe ao juiz proceder à adequação equitativa de seu valor, fixando-o em patamar condizente com a razoabilidade e o grau de dificuldade da causa (art. 85, § 8o, do CPC). 7.5. Feitas essas considerações, e levando-se em conta as particularidades desta demanda, verifica-se que a fixação do valor de R$ 3.000,00, a título de honorários advocatícios, na proporção e 80% a ser pago ao patrono do autor (R$ 2.400,00) e 20% a ser pago ao patrono da ré (R$ 600,00), diante da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), mostra-se suficiente a bem remunerar os serviços realizados, em observância ao art. 85, §8o, do CPC, devendo a exigibilidade ser suspensa quanto ao autor (art. 98, §3o, do CPC).
8. Apelação desprovida.

Inteiro teor:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS (10%). REDUÇÃO DO VALOR PREVISTO EM CLÁUSULA COMPENSATÓRIA E NA SENTENÇA. PARCELAMENTO DO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ IMPROVIDO.
1. Apelações interpostas contra sentença, proferida na ação de rescisão de contrato com devolução de valores, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) decretar a rescisão dos contratos firmados; b) declarar a abusividade das cláusulas 31a e 32a para limitar as retenções lá dispostas ao percentual de 25% sobre os valores despedidos pelo autor; e c) condenar a ré à devolução dos valores pagos pelo autor, após a retenção do percentual de 25%, em parcela única. 1.1. Recurso da ré aviado na busca para que a restituição de valores pagos seja feita de forma parcelada e não em única parcela, sobretudo tendo em vista suas condições financeiras atuais. 1.2. Em seu recurso o autor pede a reforma da sentença para que seja reconhecido que foi a ré quem deu causa à rescisão contratual em razão de inadimplência, motivo pelo qual a apelada deve ser condenada à integralidade dos valores por ele pagos; ou, subsidiariamente, que a sentença reduza para 10% o percentual de retenção a que a requerida faz jus.
2. A controvérsia dos autos cinge-se a determinar: a) qual das partes deve ser responsabilizada pelo inadimplemento contratual; b) se é viável a restituição total ou parcial dos valores pagos em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado; e c) se é possível o parcelamento pela ré do valor devido. 2.1. Verifica-se dos autos que, em janeiro e abril de 2012, as partes firmaram contratos de promessa de compra e venda de quatro imóveis situados, respectivamente no loteamento denominado Primavera do Oeste A, Município de Correntina-BA. 2.2. O autor afirmou que, de acordo com a cláusula 14a dos contratos firmados entre as partes, a ré se comprometeu a entregar, no prazo de dois anos contados da data do contrato, rede de distribuição de água potável, energia elétrica, demarcação dos lotes, ruas e avenidas, colocação de meio-fio nas ruas e avenidas, e pavimentação asfáltica. 2.3. Ocorre que, o compromisso, segundo o requerente, não teria sido cumprido no prazo estipulado, e passados muitos anos após o prazo estabelecido essas benfeitorias ainda não foram entregues, o que inviabiliza a total utilização do bem adquirido, motivo pelo qual não teria mais interesse na continuidade do pacto celebrado. 2.4. De acordo com a cláusula 14a, a ré teria a obrigação de edificar obras de infraestrutura de rede de distribuição de água potável e de energia elétrica (incluídas no preço do imóvel). Ao passo que a implantação de meio-fio e asfalto decorreria de sua mera liberalidade. 2.5. A partir dos documentos e fotos trazidos pele ré aos autos foi possível identificar a realização de infraestrutura de rede de distribuição de água potável e de energia elétrica, inclusive, a implantação de meio-fio e asfalto ao contrário do alegado pelo autor. 2.6. À vista disso, nota-se que a requerida trouxe elementos de prova que demonstram o adimplemento às obras de infraestrutura acordadas, ao tempo que o autor deixou de demonstrar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), sem juntar quaisquer provas acerca do direito por ele alegado. 2.7. Logo, não há se falar em descumprimento dos contratos pela ré e sim vontade do autor em rescindi-los.
3. Assim, embora não tenha havido descumprimento pela construtora, remanesce o direito de o comprador rescindir os pactos. Entretanto, o desfazimento dos aludidos negócios não pode ensejar a perda total, nem excessiva, dos valores despendidos por este último em face da contratação, sob pena de enriquecimento sem causa da ré. 3.1. Nesse sentido, tendo em vista que os contratos em análise foram rescindidos por culpa do promitente adquirente, deve ser considerada lícita a retenção de parte dos valores por ele adimplidos.
4. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 4.1. Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista nas cláusulas contratuais (31a e 32a), de 10% do valor atualizado do preço do imóvel, bem como do percentual fixado pela sentença com base no art. 64-A, II, da Lei no 4.591/64 (25% da quantia paga), a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 4.2. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 4.3. Trata-se de medida que visa preservar a função social do contrato e a boa-fé objetiva, afastando o desequilíbrio contratual e seu uso como mero instrumento de enriquecimento sem causa. 4.4. Nesse contexto, averiguado, nos autos, que a cláusula penal está em patamar excessivo, na medida em que gera o desequilíbrio contratual entre as partes e o enriquecimento sem causa da ré, deve ela ser minorada para percentual razoável. 4.5. O percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “(....) 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. (...)” (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 4.6. Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. 4.7. No particular, o percentual de 10% dos valores pagos pelo autor (R$ 10.112,45 de R$ 101.124,51) mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade dos imóveis, podendo renegociá-los posteriormente. 4.8. Portanto, tendo a parte autora optado por rescindir o contrato, revela-se legítima a retenção de parte dos valores pagos por ela, devendo o percentual de 10% recair sobre a totalidade dos valores adimplidos, devidamente corrigidos, em cada desembolso. 4.9. No caso, a retenção do montante de 25% dos valores pagos pelo consumidor, ao contrário do afirmado na sentença, revela-se abusiva, haja vista que submete o desistente à condição demasiadamente onerosa e de patente desequilíbrio, a contrariar a já mencionada função social do contrato e sua característica de comutatividade.
5. Evidencia-se que, com desfazimento da avença, pode a promitente vendedora revender o imóvel e, desta feita, obter lucro com essa superveniente negociação. Noutros termos, a pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador. 5.1. De acordo com a tese firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo no 1.300.418/SC, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata, sendo vedado o pagamento parcelado. 5.2. Assim, além das cláusulas 31a e 32a, a cláusula 36a dos contratos também deve ser considerada abusiva. 5.3. Dessa maneira, a retenção de 10% deve ocorrer em parcela única.
6. Segundo o efeito devolutivo dos recursos, a amplitude da cognição exercida pelo Tribunal está restrita à matéria impugnada, conforme disposição expressa do art. 1.013 do CPC. 6.1. Nessa esteira, o recurso interposto devolve ao Tribunal o conhecimento do capítulo da sentença relativo à verba advocatícia. 6.2. Portanto, mesmo considerando que não há pedido nesta fase recursal referente à fixação dos honorários advocatícios, deve ser admitida sua revisão de ofício, para adequação aos postulados da razoabilidade e proporcionalidade, porquanto inserida na devolutividade da apelação que objetiva a reforma do provimento condenatório com a inversão dos ônus sucumbenciais. 6.3. Assim, ainda que nenhuma das partes tenha questionado a questão dos honorários advocatícios estabelecidos pela sentença, estes devem ser novamente analisados, tendo em vista que constituem matéria de ordem pública.
7. Como é sabido, no exercício da atividade jurisdicional, o julgador está vinculado ao princípio do devido processo legal, visto tanto sob a ótica formal, em observância aos ritos e procedimentos da lei, quanto sob o aspecto material ou substancial, refletido no âmbito dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 7.1. A aplicação literal do art. 85, § 2o, do CPC, à hipótese em comento, resultaria em montante excessivo a título de honorários advocatícios, que, além de não refletir a complexidade da demanda, implicaria ônus desproporcional à parte. 7.2. Isso porque, ainda que fixados os honorários no percentual mínimo de 15% sobre o valor da condenação (R$ 110.124,51), a quantia resultante (R$ 16.518,68) se mostraria exorbitante, porquanto os serviços advocatícios prestados pelos patronos das partes não necessitaram da prática de atos processuais de maior complexidade, não exigindo muito esforço além do empregado para a elaboração da inicial, contestação e réplica. Considera-se, ainda, o lugar da prestação, que, sendo nesta capital e via PJe, não demandou maior disposição de tempo. 7.3. Cabe ressaltar ainda que a demanda foi resolvida em aproximadamente 5 meses a contar de sua propositura (20/08/19), uma vez que sua sentença foi proferida em 21/01/20. 7.4. Dessa forma, cabe ao juiz proceder à adequação equitativa de seu valor, fixando-o em patamar condizente com a razoabilidade e o grau de dificuldade da causa (art. 85, § 8o, do CPC). 7.5. Feitas essas considerações, e levando-se em conta as particularidades desta demanda, verifica-se que a fixação do valor de R$ 3.000,00, a título de honorários advocatícios, na proporção e 80% a ser pago ao patrono do autor (R$ 2.400,00) e 20% a ser pago ao patrono da ré (R$ 600,00), diante da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), mostra-se suficiente a bem remunerar os serviços realizados, em observância ao art. 85, §8o, do CPC, devendo a exigibilidade ser suspensa quanto ao autor (art. 98, §3o, do CPC).
8. Apelação desprovida.