Tribunal: TJDFT
Processo: 0700866-85.2016.8.07.0017
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-11

Ementa:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. TAXA DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR DO CONSUMIDOR SOMENTE COM O RECEBIMENTO DAS CHAVES. VIABILIDADE DE INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF). RECURSO IMPROVIDO.
I. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6o e 14).
II. A mera expedição e averbação de carta de “habite-se” não comprovam a entrega do imóvel, a qual há de ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não se verifica no presente caso (Precedente do TJDFT: 3a Turma Recursal, Acórdão n.896084, DJE: 28/09/2015). Nesse passo, a parte ré não logrou comprovar que qualquer ação/omissão do consumidor teria sido, de fato, a causa inviabilizadora da entrega do bem a tempo e modo; não tendo, portanto, se desincumbido de seu ônus probatório (CPC, Art. 373, inciso II), até porque o recorrente não produziu provas contundentes que confirmassem a alegada inadimplência do consumidor, tampouco teria demonstrado o cumprimento da obrigação da construtora de entregar o imóvel pronto e acabado. Culpa exclusiva da parte consumidora não verificada na espécie (CDC, Art. 14, § 3o, inciso II)..
III. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).
IV. No que concerne à cobrança a título de taxas condominiais, imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV). Logo, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse.
V. Isso porque a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, é que define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador (TJDFT, Acórdão n.1069061, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018).
VI. Nesse passo, a responsabilidade da recorrente pelo adimplemento das quantias atinentes às taxas de condomínio vencidas antes da disponibilização da unidade imobiliária é medida que se impõe, porquanto somente depois da entrega das chaves para o comprador nasce a sua obrigação de arcar com o pagamento das referidas despesas.
VII. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF).
VIII. No ponto, à míngua de pleito indenizatório por lucros cessantes, a matéria devolvida à Turma Recursal não se amolda àquela debatida na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004, em tramite na Câmara de Uniformização do TJDFT (possibilidade de inversão da cláusula penal e sua cumulação com lucros cessantes).
IX. É certo que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
X. Nesse contexto, verifica-se que o parâmetro estabelecido pelo Juízo a quo, concernente à fixação da multa moratória, na forma inversa (0,5% ao mês sobre o valor do imóvel), estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel).
XI. Portanto, irretocável a sentença de parcial procedência dos pedidos autorais.
XII. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei 9.099/95, Art. 55).

Inteiro teor:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. TAXA DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR DO CONSUMIDOR SOMENTE COM O RECEBIMENTO DAS CHAVES. VIABILIDADE DE INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF). RECURSO IMPROVIDO.
I. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6o e 14).
II. A mera expedição e averbação de carta de “habite-se” não comprovam a entrega do imóvel, a qual há de ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não se verifica no presente caso (Precedente do TJDFT: 3a Turma Recursal, Acórdão n.896084, DJE: 28/09/2015). Nesse passo, a parte ré não logrou comprovar que qualquer ação/omissão do consumidor teria sido, de fato, a causa inviabilizadora da entrega do bem a tempo e modo; não tendo, portanto, se desincumbido de seu ônus probatório (CPC, Art. 373, inciso II), até porque o recorrente não produziu provas contundentes que confirmassem a alegada inadimplência do consumidor, tampouco teria demonstrado o cumprimento da obrigação da construtora de entregar o imóvel pronto e acabado. Culpa exclusiva da parte consumidora não verificada na espécie (CDC, Art. 14, § 3o, inciso II)..
III. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).
IV. No que concerne à cobrança a título de taxas condominiais, imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV). Logo, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse.
V. Isso porque a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, é que define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador (TJDFT, Acórdão n.1069061, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018).
VI. Nesse passo, a responsabilidade da recorrente pelo adimplemento das quantias atinentes às taxas de condomínio vencidas antes da disponibilização da unidade imobiliária é medida que se impõe, porquanto somente depois da entrega das chaves para o comprador nasce a sua obrigação de arcar com o pagamento das referidas despesas.
VII. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF).
VIII. No ponto, à míngua de pleito indenizatório por lucros cessantes, a matéria devolvida à Turma Recursal não se amolda àquela debatida na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004, em tramite na Câmara de Uniformização do TJDFT (possibilidade de inversão da cláusula penal e sua cumulação com lucros cessantes).
IX. É certo que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
X. Nesse contexto, verifica-se que o parâmetro estabelecido pelo Juízo a quo, concernente à fixação da multa moratória, na forma inversa (0,5% ao mês sobre o valor do imóvel), estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel).
XI. Portanto, irretocável a sentença de parcial procedência dos pedidos autorais.
XII. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei 9.099/95, Art. 55).