Tribunal: TJDFT
Processo: 0711280-54.2020.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2021-01-11

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOJA EM SHOPPING CENTER. EXPLORAÇÃO DE RESTAURANTE. PANDEMIA DA COVID-19. ALEGAÇÃO ONEROSIDADE EXCESSIVA. PRETENSÃO EXONERAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE DIREITO. REVISÃO DE ALUGUÉIS. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO. SENTENÇA MANTIDA.

1 – Mesmo na conjuntura da pandemia da COVID-19, não se pode perder de vista que a intervenção do Judiciário sobre a atividade econômica – em especial aquela desenvolvida por particulares em pé de igualdade – reveste-se de caráter subsidiário e excepcional, notadamente diante do prestígio de que goza a liberdade contratual no ordenamento jurídico (Lei no 13.874/2019, art. 2o, inc. I e III).

2 – De acordo com a doutrina especializada (por todos, o civilista José Fernando Simão), a pandemia instalada em razão do novo coronavírus (SARS-CoV-2), causador da COVID-19, não caracteriza, no âmbito das obrigações pecuniárias (dar dinheiro), aquilo que se denomina de caso fortuito ou força maior, um vez que a transitoriedade desse fenômeno não implica a impossibilidade de adimplemento da prestação. Em verdade, a peste pode, a depender da particularidade da situação concreta envolvendo obrigação pecuniária, configurar motivo imprevisível a ensejar a alteração da base objetiva do contrato – elemento circunstancial dos negócios jurídicos bilaterais, onerosos, comutativos e dependentes de fatos futuros –, o que, conforme o caso, pode vir a permitir a revisão judicial da avença, a fim de reajustar as vontades ao novo momento em que se encontram as partes (Código Civil, arts. 317 e 478).

3 – A pretensão de revisão de cláusulas negociais deve ser analisada pelo Poder Judiciário a partir do cenário fático retratado em cada processo, haja vista que a existência, por si, do vírus não retira da parte interessada o ônus de comprovar a satisfação de todos os requisitos legais à obtenção do pronunciamento jurisdicional por ela esperado. É dizer, em um contexto em que a análise casuísta se impõe, revela-se de todo despiciendo que o Magistrado confabule hipóteses, teça presunções aleatórias ou mesmo expresse sua opinião genérica sobre o contexto social.

4 – Peculiaridade do caso concreto que evidencia que a Apelante – empresa do ramo de restaurante – já estava em crise econômica antes do advento da pandemia. Nesse contexto, ficou evidente que foi a crise pré-existente que impediu a Apelante de atravessar a crise econômica decorrente da adversidade sanitária. As consequências da situação pretérita não podem ser repassadas à Apelada, empresa que explora shopping center, pois fazem parte do risco do negócio que o lojista livremente escolheu explorar. Não foi apenas em virtude de acontecimento extraordinário e imprevisível que a multa contratual por rescisão da locação se tornou excessivamente onerosa, de modo que o pressuposto legal de revisão do contrato por onerosidade excessiva previsto no Código Civil (art. 478) não está presente.

5 – A pretensão de revisão de aluguéis deve ser analisada em cotejo com as reduções de valores oferecidas pelo shopping, que somente não puderem ser integralmente aproveitadas pelo lojista porque já estava inadimplente. Não se mostra razoável impor redução de aluguel em relação ao mês de fevereiro/2020, pois a prova dos autos mostra que a atividade não sofreu impacto da pandemia naquele momento. A partir de março, as facilidades oferecidas pela Apelada impediram a quebra da base objetiva do contrato (arts. 317 e 479 do CC).

6 – Ontologicamente, a atividade econômica via delivery e drive thru poderia ter sido operacionalizada. A falta de atitude nesse sentido é um problema cujas consequências recaem sobre a empresa que poderia ter agido e não agiu, e não sobre o locador do espaço comercial que ela ocupa. As dificuldades concernentes à qualidade dos produtos e os custos de contratação de parceiros comerciais não são exclusivos do estabelecimento da Apelante. Nesse cenário, a exoneração do aluguel a partir de abril/2020 não pode ser concedida.

Apelação Cível desprovida.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOJA EM SHOPPING CENTER. EXPLORAÇÃO DE RESTAURANTE. PANDEMIA DA COVID-19. ALEGAÇÃO ONEROSIDADE EXCESSIVA. PRETENSÃO EXONERAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE DIREITO. REVISÃO DE ALUGUÉIS. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO. SENTENÇA MANTIDA.

1 – Mesmo na conjuntura da pandemia da COVID-19, não se pode perder de vista que a intervenção do Judiciário sobre a atividade econômica – em especial aquela desenvolvida por particulares em pé de igualdade – reveste-se de caráter subsidiário e excepcional, notadamente diante do prestígio de que goza a liberdade contratual no ordenamento jurídico (Lei no 13.874/2019, art. 2o, inc. I e III).

2 – De acordo com a doutrina especializada (por todos, o civilista José Fernando Simão), a pandemia instalada em razão do novo coronavírus (SARS-CoV-2), causador da COVID-19, não caracteriza, no âmbito das obrigações pecuniárias (dar dinheiro), aquilo que se denomina de caso fortuito ou força maior, um vez que a transitoriedade desse fenômeno não implica a impossibilidade de adimplemento da prestação. Em verdade, a peste pode, a depender da particularidade da situação concreta envolvendo obrigação pecuniária, configurar motivo imprevisível a ensejar a alteração da base objetiva do contrato – elemento circunstancial dos negócios jurídicos bilaterais, onerosos, comutativos e dependentes de fatos futuros –, o que, conforme o caso, pode vir a permitir a revisão judicial da avença, a fim de reajustar as vontades ao novo momento em que se encontram as partes (Código Civil, arts. 317 e 478).

3 – A pretensão de revisão de cláusulas negociais deve ser analisada pelo Poder Judiciário a partir do cenário fático retratado em cada processo, haja vista que a existência, por si, do vírus não retira da parte interessada o ônus de comprovar a satisfação de todos os requisitos legais à obtenção do pronunciamento jurisdicional por ela esperado. É dizer, em um contexto em que a análise casuísta se impõe, revela-se de todo despiciendo que o Magistrado confabule hipóteses, teça presunções aleatórias ou mesmo expresse sua opinião genérica sobre o contexto social.

4 – Peculiaridade do caso concreto que evidencia que a Apelante – empresa do ramo de restaurante – já estava em crise econômica antes do advento da pandemia. Nesse contexto, ficou evidente que foi a crise pré-existente que impediu a Apelante de atravessar a crise econômica decorrente da adversidade sanitária. As consequências da situação pretérita não podem ser repassadas à Apelada, empresa que explora shopping center, pois fazem parte do risco do negócio que o lojista livremente escolheu explorar. Não foi apenas em virtude de acontecimento extraordinário e imprevisível que a multa contratual por rescisão da locação se tornou excessivamente onerosa, de modo que o pressuposto legal de revisão do contrato por onerosidade excessiva previsto no Código Civil (art. 478) não está presente.

5 – A pretensão de revisão de aluguéis deve ser analisada em cotejo com as reduções de valores oferecidas pelo shopping, que somente não puderem ser integralmente aproveitadas pelo lojista porque já estava inadimplente. Não se mostra razoável impor redução de aluguel em relação ao mês de fevereiro/2020, pois a prova dos autos mostra que a atividade não sofreu impacto da pandemia naquele momento. A partir de março, as facilidades oferecidas pela Apelada impediram a quebra da base objetiva do contrato (arts. 317 e 479 do CC).

6 – Ontologicamente, a atividade econômica via delivery e drive thru poderia ter sido operacionalizada. A falta de atitude nesse sentido é um problema cujas consequências recaem sobre a empresa que poderia ter agido e não agiu, e não sobre o locador do espaço comercial que ela ocupa. As dificuldades concernentes à qualidade dos produtos e os custos de contratação de parceiros comerciais não são exclusivos do estabelecimento da Apelante. Nesse cenário, a exoneração do aluguel a partir de abril/2020 não pode ser concedida.

Apelação Cível desprovida.