Tribunal: TJDFT
Processo: 0022159-34.2015.8.07.0003
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-22
Data de publicação: 2020-05-06

Ementa:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM INDENIZAÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. FALTA DE ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR. OPÇÃO INERENTE AO INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REPETIÇÃO. COMPREENSÃO NOS EFEITOS INERENTES AO INADIMPLEMENTO. IMPERATIVO LEGAL. FORMA. PARCELA ÚNICA. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. MITIGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. FIXAÇÃO PELAS PRÓPRIAS INADIMPLENTES. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. VEDAÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. TERMO INICIAL. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final de apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
2. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
3. O descumprimento sem motivo justificado, pelas construtoras e incorporadoras, do prazo estabelecido para entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para os promissários adquirentes, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa das promitentes vendedoras, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio, com a devolução de todo o vertido em razão do negócio e a composição das perdas e danos que a resolução irradiara.
4. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que os consumidores ficassem privados de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora das construtoras, assiste-lhes o direito de serem compensados pecuniariamente pela vantagem econômica que deixaram de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula compensatória prevista contratualmente.
5. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora das promitentes vendedoras na entrega do imóvel que prometeram a venda, devem sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência das promitentes vendedoras não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
6. Emergindo a cláusula penal de contrato confeccionado pelas próprias promissárias vendedoras, e apreendido que, ademais, fora modulada de forma a ter como base de cálculo o valor que verteram os promissários adquirentes, e não o valor do contrato, inviável que o percentual mensurado seja mitigado, pois adequado, razoável e proporcional, e, ademais, encerra comportamento contraditório, que não é tolerado nem permitido pelo direito, à póprio parte inadimplente demandar a afirmação da excessividade da disposição penal que alinhara.
7. Resolvido o negócio traduzido em promessa de compra e venda em razão da inadimplência das promissárias vendedoras, os promitentes compradores, adimplentes, não podem sofrer nenhum prejuízo, e a forma de realizar esse verdadeiro princípio de direito obrigacional é a condenação das inadimplentes a lhes devolver todos os importes vertidos à guisa de realização do preço e o acessório pertinente à comissão de corretagem, pois, frise-se, conquanto legítima sua transmissão aos adquirentes, não podem ser onerados pelo ônus em razão da frustração do negócio motivada pela inadimplência das alienantes, encerrando a repetição, pois, componente das perdas e danos que experimentaram e devem ser compostos.
8. A responsabilidade das promitentes vendedoras pela restituição ao consumidor dos valores advindos do distrato do negócio entabulado é de natureza contratual, o que determina que os juros moratórios agregados à condenação que lhes fora imposta sujeitem-se à regra geral, tendo como termo inicial a citação, pois é o ato que demarca o momento em que, ciente da sua obrigação, incorre em mora.
9. Desprovido o recurso, a resolução negativa implica a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
10. Apelação conhecida e desprovida. Honorários recursais fixados.

Inteiro teor:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM INDENIZAÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. FALTA DE ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR. OPÇÃO INERENTE AO INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REPETIÇÃO. COMPREENSÃO NOS EFEITOS INERENTES AO INADIMPLEMENTO. IMPERATIVO LEGAL. FORMA. PARCELA ÚNICA. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. MITIGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. FIXAÇÃO PELAS PRÓPRIAS INADIMPLENTES. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. VEDAÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. TERMO INICIAL. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final de apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
2. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
3. O descumprimento sem motivo justificado, pelas construtoras e incorporadoras, do prazo estabelecido para entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para os promissários adquirentes, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa das promitentes vendedoras, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio, com a devolução de todo o vertido em razão do negócio e a composição das perdas e danos que a resolução irradiara.
4. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que os consumidores ficassem privados de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora das construtoras, assiste-lhes o direito de serem compensados pecuniariamente pela vantagem econômica que deixaram de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula compensatória prevista contratualmente.
5. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora das promitentes vendedoras na entrega do imóvel que prometeram a venda, devem sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência das promitentes vendedoras não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
6. Emergindo a cláusula penal de contrato confeccionado pelas próprias promissárias vendedoras, e apreendido que, ademais, fora modulada de forma a ter como base de cálculo o valor que verteram os promissários adquirentes, e não o valor do contrato, inviável que o percentual mensurado seja mitigado, pois adequado, razoável e proporcional, e, ademais, encerra comportamento contraditório, que não é tolerado nem permitido pelo direito, à póprio parte inadimplente demandar a afirmação da excessividade da disposição penal que alinhara.
7. Resolvido o negócio traduzido em promessa de compra e venda em razão da inadimplência das promissárias vendedoras, os promitentes compradores, adimplentes, não podem sofrer nenhum prejuízo, e a forma de realizar esse verdadeiro princípio de direito obrigacional é a condenação das inadimplentes a lhes devolver todos os importes vertidos à guisa de realização do preço e o acessório pertinente à comissão de corretagem, pois, frise-se, conquanto legítima sua transmissão aos adquirentes, não podem ser onerados pelo ônus em razão da frustração do negócio motivada pela inadimplência das alienantes, encerrando a repetição, pois, componente das perdas e danos que experimentaram e devem ser compostos.
8. A responsabilidade das promitentes vendedoras pela restituição ao consumidor dos valores advindos do distrato do negócio entabulado é de natureza contratual, o que determina que os juros moratórios agregados à condenação que lhes fora imposta sujeitem-se à regra geral, tendo como termo inicial a citação, pois é o ato que demarca o momento em que, ciente da sua obrigação, incorre em mora.
9. Desprovido o recurso, a resolução negativa implica a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
10. Apelação conhecida e desprovida. Honorários recursais fixados.