Tribunal: TJDFT
Processo: 0722062-91.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-22
Data de publicação: 2020-07-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA ANTERIOR DOS COMPRADORES. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. CABIMENTO. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10%. POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRANSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA VENDEDORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85 DO CPC. OBSERVÂNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Estando comprovado nos autos que a inadimplência dos compradores é anterior à inadimplência da Ré, bem como que esta sanou a mora, mas aqueles permaneceram inadimplentes com as parcelas do imóvel, não é cabível a restituição integral dos valores pagos em decorrência da resolução contratual. 1.1. A súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é cristalina ao prescrever que os promitentes compradores só possuem direito à restituição integral dos valores pagos se a culpa pela resolução contratual for exclusivamente da promitente vendedora; caso contrário, se são os compradores que dão causa ao desfazimento, o ressarcimento deve ser parcial.
2. A promitente vendedora não demonstrou que o percentual de 20% para retenção dos valores pagos pelos compradores é necessário para recompor eventual prejuízo com o desfazimento do negócio. 2.1. Deve ser fixado um percentual de retenção que não implique em locupletamento ilícito ou ônus excessivo para as partes, de modo que seja suficiente apenas para indenizar a vendedora dos prejuízos decorrentes da resolução contratual. 2.2. Nesse sentido, o percentual de 10% se mostra satisfatório tanto para o promitente vendedor quanto para o promitente comprador.
3. Se a vendedora sucumbe em parte mínima dos pedidos feitos pelos compradores, não deve arcar com os ônus da sucumbência, nos termos do parágrafo único do art. 86 do CPC.
4. Em julgamento de Recurso Especial representativo de controvérsia repetitiva (Tema 1.002), o STJ firmou a seguinte tese: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 4.1. Desse modo, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o termo inicial dos juros de mora é o trânsito em julgado.
5. A retenção pela vendedora de parte do valor pago pelos compradores corresponde ao proveito econômico obtido por esta. 5.1. Logo, está de acordo com o §2o do art. 85 do CPC a condenação dos compradores ao pagamento de honorários no percentual de 10% sobre o valor a ser retido pela vendedora, notadamente porque não houve condenação imposta aos compradores.

6. Apelo da Ré conhecido e desprovido. Apelo dos Autores conhecido e parcialmente provido. Honorários recursais majorados com base no §11 do art. 85 do CPC.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA ANTERIOR DOS COMPRADORES. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. CABIMENTO. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10%. POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRANSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA VENDEDORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85 DO CPC. OBSERVÂNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Estando comprovado nos autos que a inadimplência dos compradores é anterior à inadimplência da Ré, bem como que esta sanou a mora, mas aqueles permaneceram inadimplentes com as parcelas do imóvel, não é cabível a restituição integral dos valores pagos em decorrência da resolução contratual. 1.1. A súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é cristalina ao prescrever que os promitentes compradores só possuem direito à restituição integral dos valores pagos se a culpa pela resolução contratual for exclusivamente da promitente vendedora; caso contrário, se são os compradores que dão causa ao desfazimento, o ressarcimento deve ser parcial.
2. A promitente vendedora não demonstrou que o percentual de 20% para retenção dos valores pagos pelos compradores é necessário para recompor eventual prejuízo com o desfazimento do negócio. 2.1. Deve ser fixado um percentual de retenção que não implique em locupletamento ilícito ou ônus excessivo para as partes, de modo que seja suficiente apenas para indenizar a vendedora dos prejuízos decorrentes da resolução contratual. 2.2. Nesse sentido, o percentual de 10% se mostra satisfatório tanto para o promitente vendedor quanto para o promitente comprador.
3. Se a vendedora sucumbe em parte mínima dos pedidos feitos pelos compradores, não deve arcar com os ônus da sucumbência, nos termos do parágrafo único do art. 86 do CPC.
4. Em julgamento de Recurso Especial representativo de controvérsia repetitiva (Tema 1.002), o STJ firmou a seguinte tese: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 4.1. Desse modo, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o termo inicial dos juros de mora é o trânsito em julgado.
5. A retenção pela vendedora de parte do valor pago pelos compradores corresponde ao proveito econômico obtido por esta. 5.1. Logo, está de acordo com o §2o do art. 85 do CPC a condenação dos compradores ao pagamento de honorários no percentual de 10% sobre o valor a ser retido pela vendedora, notadamente porque não houve condenação imposta aos compradores.

6. Apelo da Ré conhecido e desprovido. Apelo dos Autores conhecido e parcialmente provido. Honorários recursais majorados com base no §11 do art. 85 do CPC.