Tribunal: TJDFT
Processo: 0002895-66.2017.8.07.0001
Órgão julgador: CESAR LOYOLA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-14
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO (NA PLANTA). ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA (PROMITENTE VENDEDORA). REAJUSTE CONTRATUAL. MANUTENÇÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL E VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. FIXAÇÃO POR ARBITRAMENTO. TEMAS 970 E 971 DO STJ. LIMITAÇÃO AOS PEDIDOS AUTORAIS.
1. Apelação interposta da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer o atraso injustificado na obrigação de entregar o imóvel objeto de contrato de compra e venda de imóvel na planta e reverter multa contratual em favor da consumidora, fixando-se a penalidade de acordo com os percentuais estabelecidos na cláusula penal. Ainda, condenou a ré a restituir à autora das quantias pagas a maior pelos reajustes das parcelas.
2. A sentença não afastou a incidência do reajuste pelo período de assinatura do contrato até a obtenção do financiamento, tendo apenas reconhecido a correção do valor em excesso apontado pela autora, notadamente porque a ré não esclareceu como chegou ao valor que entende como devido e não demonstrou porque os cálculos da autora estariam equivocados. Por isso, não se conhece de parte do recurso da ré, pela ausência de interesse de agir quanto ao pedido aplicação do reajuste e pela ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença no que diz respeito aos cálculos do montante propriamente dito.
3. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese, em sede de recurso repetitivo: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial” (Tema 971). Portanto, cabível a inversão da cláusula penal na espécie, para fins de garantir o equilíbrio contratual.
4. O arbitramento da indenização não está vinculado aos percentuais previstos na cláusula invertida, mas não há dúvidas de que a fixação não pode exceder os parâmetros indicados pela parte autora, sob pena de violação ao princípio da adstrição. No caso, a sentença apenas se ateve aos limites impostos pelos pedidos iniciais, tomando-se por base para o arbitramento os percentuais previstos na cláusula penal aplicável em caso de atraso no pagamento pelo adquirente.
5. Ainda que se admita o arbitramento com base em outros critérios, a exemplo do valor do locatício a ser pago por mês de atraso, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça nos Temas 970 e 971, não foi este o pedido da parte autora, e o valor fixado na sentença mostra-se adequado e razoável, considerando os pedidos autorais, as peculiaridades do caso, bem como o período de mora da construtora, de cerca de 7 meses.
6. Apelação da ré parcialmente conhecida e, na parte conhecida, desprovida. Apelação da autora conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO (NA PLANTA). ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA (PROMITENTE VENDEDORA). REAJUSTE CONTRATUAL. MANUTENÇÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL E VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. FIXAÇÃO POR ARBITRAMENTO. TEMAS 970 E 971 DO STJ. LIMITAÇÃO AOS PEDIDOS AUTORAIS.
1. Apelação interposta da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer o atraso injustificado na obrigação de entregar o imóvel objeto de contrato de compra e venda de imóvel na planta e reverter multa contratual em favor da consumidora, fixando-se a penalidade de acordo com os percentuais estabelecidos na cláusula penal. Ainda, condenou a ré a restituir à autora das quantias pagas a maior pelos reajustes das parcelas.
2. A sentença não afastou a incidência do reajuste pelo período de assinatura do contrato até a obtenção do financiamento, tendo apenas reconhecido a correção do valor em excesso apontado pela autora, notadamente porque a ré não esclareceu como chegou ao valor que entende como devido e não demonstrou porque os cálculos da autora estariam equivocados. Por isso, não se conhece de parte do recurso da ré, pela ausência de interesse de agir quanto ao pedido aplicação do reajuste e pela ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença no que diz respeito aos cálculos do montante propriamente dito.
3. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese, em sede de recurso repetitivo: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial” (Tema 971). Portanto, cabível a inversão da cláusula penal na espécie, para fins de garantir o equilíbrio contratual.
4. O arbitramento da indenização não está vinculado aos percentuais previstos na cláusula invertida, mas não há dúvidas de que a fixação não pode exceder os parâmetros indicados pela parte autora, sob pena de violação ao princípio da adstrição. No caso, a sentença apenas se ateve aos limites impostos pelos pedidos iniciais, tomando-se por base para o arbitramento os percentuais previstos na cláusula penal aplicável em caso de atraso no pagamento pelo adquirente.
5. Ainda que se admita o arbitramento com base em outros critérios, a exemplo do valor do locatício a ser pago por mês de atraso, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça nos Temas 970 e 971, não foi este o pedido da parte autora, e o valor fixado na sentença mostra-se adequado e razoável, considerando os pedidos autorais, as peculiaridades do caso, bem como o período de mora da construtora, de cerca de 7 meses.
6. Apelação da ré parcialmente conhecida e, na parte conhecida, desprovida. Apelação da autora conhecida e desprovida.