Tribunal: TJDFT
Processo: 0008346-49.2016.8.07.0020
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-19
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSOS REPETITIVOS. TEMA 970 e 971. TAXAS CONDOMÍNIAIS. COBRANÇA INDENVIDA DEVOLUÇÃO. RESTITUIÇÃO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. FATOR EXTERNO AO NEGÓCIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA.
1. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios tem fixado, em linhas gerais, que as cláusulas penais nos contratos imobiliários, previa e expressamente estipuladas em favor do consumidor no caso de mora da construtora, variam de 0,5% a 1% do valor total do imóvel, a cada mês de atraso, sendo que tais arbitramentos representam aproximadamente a média do imóvel alugado.
2. Existindo cláusula de natureza reparatória em favor do consumidor, independentemente da sua nomenclatura, e caso ela efetivamente represente o valor aproximado de mercado sobre o aluguel do imóvel em atraso, ou as despesas efetuadas com a locação de outro bem semelhante para fins de moradia, não se vislumbra a possibilidade de cumulação com lucros cessantes. Superior Tribunal de Justiça (Tema 970).
3. Considerando que o instrumento de compra e venda já previu expressamente multa contratual contra a construtora, em patamar razoável, na hipótese de atraso na entrega do imóvel, resta inviabilizado o mecanismo de inversão da cláusula, de natureza semelhante, pré-fixada contra o consumidor. Isso porque cada uma dos contratantes já se viu resguardo pelo inadimplemento contratual ocasionado pela parte contrária (Tema 971).
4. Apesar do caráter propter rem das obrigações condominiais, em se tratando de compromisso de compra e venda de imóvel na planta, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, seguindo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, possui precedentes no sentido de que o promissário comprador passa a ser responsável pelo pagamento dessas despesas somente depois de sua imissão na posse.
5. O pagamento das parcelas do financiamento do imóvel insere-se nas obrigações previstas a cargo do consumidor para que possa adquirir, em nome próprio, o bem pretendido. Ainda que a entrega da unidade não seja concretizada dentro do prazo acordado, a sua quitação figura-se como requisito indispensável, pois, caso contrário, o consumidor estaria indevidamente se locupletando do descumprimento obrigacional da parte contrária.
6. É importante ressaltar que a valorização do imóvel, ou sua desvalorização, qualifica-se como expectativa inerente às relações de compra e venda e constituem-se em fatores externos ao negócio. Para o caso de atraso na entrega do imóvel, a existência de cláusula penal contra a construtora já visa indenizar o consumidor por eventual prejuízo sofrido.
7. Os arts. 389, 395 e 404 do Código Civil determinam, de forma expressa, que os honorários advocatícios integram os valores devidos a título de reparação por perdas e danos. Os honorários contratuais previstos nos referidos artigos, no entanto, somente são devidos quando houver pagamento extrajudicial.
8. A demora das rés na entrega da unidade imobiliária, embora acarrete desconforto e alterações no cotidiano dos autores, não dá ensejo à indenização por danos morais, pois tal fato se situa no contexto dos aborrecimentos a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais provenientes da vida em sociedade.
9. Apelação dos autores desprovida.
10. Apelação das rés parcialmente provida.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSOS REPETITIVOS. TEMA 970 e 971. TAXAS CONDOMÍNIAIS. COBRANÇA INDENVIDA DEVOLUÇÃO. RESTITUIÇÃO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. FATOR EXTERNO AO NEGÓCIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA.
1. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios tem fixado, em linhas gerais, que as cláusulas penais nos contratos imobiliários, previa e expressamente estipuladas em favor do consumidor no caso de mora da construtora, variam de 0,5% a 1% do valor total do imóvel, a cada mês de atraso, sendo que tais arbitramentos representam aproximadamente a média do imóvel alugado.
2. Existindo cláusula de natureza reparatória em favor do consumidor, independentemente da sua nomenclatura, e caso ela efetivamente represente o valor aproximado de mercado sobre o aluguel do imóvel em atraso, ou as despesas efetuadas com a locação de outro bem semelhante para fins de moradia, não se vislumbra a possibilidade de cumulação com lucros cessantes. Superior Tribunal de Justiça (Tema 970).
3. Considerando que o instrumento de compra e venda já previu expressamente multa contratual contra a construtora, em patamar razoável, na hipótese de atraso na entrega do imóvel, resta inviabilizado o mecanismo de inversão da cláusula, de natureza semelhante, pré-fixada contra o consumidor. Isso porque cada uma dos contratantes já se viu resguardo pelo inadimplemento contratual ocasionado pela parte contrária (Tema 971).
4. Apesar do caráter propter rem das obrigações condominiais, em se tratando de compromisso de compra e venda de imóvel na planta, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, seguindo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, possui precedentes no sentido de que o promissário comprador passa a ser responsável pelo pagamento dessas despesas somente depois de sua imissão na posse.
5. O pagamento das parcelas do financiamento do imóvel insere-se nas obrigações previstas a cargo do consumidor para que possa adquirir, em nome próprio, o bem pretendido. Ainda que a entrega da unidade não seja concretizada dentro do prazo acordado, a sua quitação figura-se como requisito indispensável, pois, caso contrário, o consumidor estaria indevidamente se locupletando do descumprimento obrigacional da parte contrária.
6. É importante ressaltar que a valorização do imóvel, ou sua desvalorização, qualifica-se como expectativa inerente às relações de compra e venda e constituem-se em fatores externos ao negócio. Para o caso de atraso na entrega do imóvel, a existência de cláusula penal contra a construtora já visa indenizar o consumidor por eventual prejuízo sofrido.
7. Os arts. 389, 395 e 404 do Código Civil determinam, de forma expressa, que os honorários advocatícios integram os valores devidos a título de reparação por perdas e danos. Os honorários contratuais previstos nos referidos artigos, no entanto, somente são devidos quando houver pagamento extrajudicial.
8. A demora das rés na entrega da unidade imobiliária, embora acarrete desconforto e alterações no cotidiano dos autores, não dá ensejo à indenização por danos morais, pois tal fato se situa no contexto dos aborrecimentos a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais provenientes da vida em sociedade.
9. Apelação dos autores desprovida.
10. Apelação das rés parcialmente provida.