Tribunal: TJDFT
Processo: 0713627-20.2017.8.07.0016
Órgão julgador: EDUARDO HENRIQUE ROSAS
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-01-30
Data de publicação: 2020-02-06

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DA OBRA. CONTAGEM EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE CONDICIONADA À NÃO EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE 180 DIAS CORRIDOS. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO POR DANOS EMERGENTES (ALUGUÉIS PAGOS) E CLÁUSULA PENAL POR INVERSÃO. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE NO SENTIDO DA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. JUROS DE OBRA PAGOS DURANTE O PERÍODO DE MORA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DESDE A DATA DO EFETIVO PREJUÍZO. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A recorrente suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, visto que não seria responsável pelo recebimento dos valores pagos a título de juros de obra, os quais são recebidos pela Caixa Econômica Federal. Não obstante, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado (teoria da asserção). Assim, considerando que a cobrança guarda relação com o contrato firmado entre a recorrente e os recorridos, a primeira está legitimada a figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
2. Os contratantes devem guardar os princípios da probidade e da boa-fé, na conclusão e na execução do contrato, segundo expressa disposição normativa do art. 422 do CC. A cláusula 7.1 do contrato (ID 12931257, pág. 9), que prevê a contagem do prazo de tolerância em dias úteis, é claramente abusiva e incompatível com a boa-fé objetiva, por ultrapassar o prazo de 180 dias corridos, o que resulta na nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90. Nesse sentido, precedente do STJ, segundo o qual, em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, é válida a estipulação de prazo de tolerância em dias úteis, limitada, contudo, ao prazo máximo de 180 dias corridos (REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018).
3. A data da entrega do imóvel não é a data da expedição do “habite-se”, mas, sim, a da efetiva entrega das chaves. O contrato previu que o imóvel seria entregue até 30/6/2012 (ID 12931257, pág. 2). Assim, considerado o prazo de tolerância previsto, computado em dias corridos, conforme item anterior, o imóvel deveria ter sido entregue até 27/12/2012, restando configurada a mora da construtora de 28/12/2012 até 04/07/2013 (data de entrega das chaves).
4. Embora seja possível a inversão de cláusula penal prevista no contrato de adesão unicamente em favor do fornecedor, em atenção aos princípios da boa-fé e equidade contratuais, consoante tese fixada pelo STJ no julgamento dos REsp 1614721/DF e 1631485/DF (tema 971), não é possível sua cumulação com a indenização por lucros cessantes, uma vez que possuem a mesma natureza, conforme expressamente consignado no voto do ministro Luis Felipe Salomão, proferido em sede do REsp n. 1.631.485/DF. No caso, o julgador de origem optou por acolher a pretensão de indenização por dano material na modalidade de danos emergentes, visando a indenizar, não a privação do uso e fruição do bem imóvel adquirido, mas os aluguéis efetivamente despendidos para moradia em outro imóvel durante o período de mora.
5. Apesar de se tratar de indenização diversa, a finalidade é a mesma, qual seja, compensar o autor pela mora na entrega do imóvel, razão pela qual não é possível sua cumulação com multa contratual, por inversão. Embora esta seja uma temática sob a qual ainda pesa certa controvérsia na jurisprudência pátria, peço vênia ao entendimento trazido na sentença recorrida para modifica-la, pois filio-me à corrente que se posiciona em sentido oposto, traduzida no voto que a seguir transcrevo em parte (acórdão 1216766, 5a Turma Cível do TJDFT, julgamento em 20.11.2019): Nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, a existência de previsão contratual expressa e específica para a hipótese de atraso na entrega da obra encerra verdadeiro conteúdo compensatório, pois constitui pré-fixação de perdas e danos pela não fruição do bem, não sendo admitida a sua cumulação com lucros cessantes e danos emergentes (aluguéis). Também nesse sentido, cito julgado da 2a Turma Recursal (Relator JUIZ ARNALDO CORRÊA SILVA, acórdão 1186549, julgamento em 17 de julho de 2019): “Em razão do atraso na entrega, a parte autora teve que alugar outro imóvel para aguardar a entrega das chaves, tratando-se neste caso de danos emergentes, portanto, assim como os lucros cessantes, aquele se confunde com a cláusula penal moratória, devendo ser afastado por ter a mesma natureza indenizatória, caracterizando bis in idem.”
6. Embora os juros de obra sejam pagos ao banco financiador, o atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da parte recorrente, obriga o promissário-comprador a suportar o pagamento da parcela por período superior ao que lhe incumbiria. Nesse sentido, foi fixada a seguinte tese pelo STJ no julgamento do REsp 1729593/SP (tema 996), com trânsito em julgado em 27/11/2019: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Assim, se o incorporador ou construtor incorreu em mora, deve responder pelos prejuízos causados ao adquirente da unidade autônoma, ressarcindo-o pelo prejuízo material havido, ou seja, pelos valores pagos a título de juros de obra no período do atraso.
7. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente desde a data de cada desembolso (súmula 43 do STJ) e acrescidos de juros de mora desde a citação.
8. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para afastar a condenação ao pagamento dos danos emergentes (letra “e” da parte dispositiva), mantidos seus demais termos. Sem condenação em custas processuais e em honorários advocatícios de sucumbência.
9. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DA OBRA. CONTAGEM EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE CONDICIONADA À NÃO EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE 180 DIAS CORRIDOS. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO POR DANOS EMERGENTES (ALUGUÉIS PAGOS) E CLÁUSULA PENAL POR INVERSÃO. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE NO SENTIDO DA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. JUROS DE OBRA PAGOS DURANTE O PERÍODO DE MORA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DESDE A DATA DO EFETIVO PREJUÍZO. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A recorrente suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, visto que não seria responsável pelo recebimento dos valores pagos a título de juros de obra, os quais são recebidos pela Caixa Econômica Federal. Não obstante, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado (teoria da asserção). Assim, considerando que a cobrança guarda relação com o contrato firmado entre a recorrente e os recorridos, a primeira está legitimada a figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
2. Os contratantes devem guardar os princípios da probidade e da boa-fé, na conclusão e na execução do contrato, segundo expressa disposição normativa do art. 422 do CC. A cláusula 7.1 do contrato (ID 12931257, pág. 9), que prevê a contagem do prazo de tolerância em dias úteis, é claramente abusiva e incompatível com a boa-fé objetiva, por ultrapassar o prazo de 180 dias corridos, o que resulta na nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90. Nesse sentido, precedente do STJ, segundo o qual, em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, é válida a estipulação de prazo de tolerância em dias úteis, limitada, contudo, ao prazo máximo de 180 dias corridos (REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018).
3. A data da entrega do imóvel não é a data da expedição do “habite-se”, mas, sim, a da efetiva entrega das chaves. O contrato previu que o imóvel seria entregue até 30/6/2012 (ID 12931257, pág. 2). Assim, considerado o prazo de tolerância previsto, computado em dias corridos, conforme item anterior, o imóvel deveria ter sido entregue até 27/12/2012, restando configurada a mora da construtora de 28/12/2012 até 04/07/2013 (data de entrega das chaves).
4. Embora seja possível a inversão de cláusula penal prevista no contrato de adesão unicamente em favor do fornecedor, em atenção aos princípios da boa-fé e equidade contratuais, consoante tese fixada pelo STJ no julgamento dos REsp 1614721/DF e 1631485/DF (tema 971), não é possível sua cumulação com a indenização por lucros cessantes, uma vez que possuem a mesma natureza, conforme expressamente consignado no voto do ministro Luis Felipe Salomão, proferido em sede do REsp n. 1.631.485/DF. No caso, o julgador de origem optou por acolher a pretensão de indenização por dano material na modalidade de danos emergentes, visando a indenizar, não a privação do uso e fruição do bem imóvel adquirido, mas os aluguéis efetivamente despendidos para moradia em outro imóvel durante o período de mora.
5. Apesar de se tratar de indenização diversa, a finalidade é a mesma, qual seja, compensar o autor pela mora na entrega do imóvel, razão pela qual não é possível sua cumulação com multa contratual, por inversão. Embora esta seja uma temática sob a qual ainda pesa certa controvérsia na jurisprudência pátria, peço vênia ao entendimento trazido na sentença recorrida para modifica-la, pois filio-me à corrente que se posiciona em sentido oposto, traduzida no voto que a seguir transcrevo em parte (acórdão 1216766, 5a Turma Cível do TJDFT, julgamento em 20.11.2019): Nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, a existência de previsão contratual expressa e específica para a hipótese de atraso na entrega da obra encerra verdadeiro conteúdo compensatório, pois constitui pré-fixação de perdas e danos pela não fruição do bem, não sendo admitida a sua cumulação com lucros cessantes e danos emergentes (aluguéis). Também nesse sentido, cito julgado da 2a Turma Recursal (Relator JUIZ ARNALDO CORRÊA SILVA, acórdão 1186549, julgamento em 17 de julho de 2019): “Em razão do atraso na entrega, a parte autora teve que alugar outro imóvel para aguardar a entrega das chaves, tratando-se neste caso de danos emergentes, portanto, assim como os lucros cessantes, aquele se confunde com a cláusula penal moratória, devendo ser afastado por ter a mesma natureza indenizatória, caracterizando bis in idem.”
6. Embora os juros de obra sejam pagos ao banco financiador, o atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da parte recorrente, obriga o promissário-comprador a suportar o pagamento da parcela por período superior ao que lhe incumbiria. Nesse sentido, foi fixada a seguinte tese pelo STJ no julgamento do REsp 1729593/SP (tema 996), com trânsito em julgado em 27/11/2019: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Assim, se o incorporador ou construtor incorreu em mora, deve responder pelos prejuízos causados ao adquirente da unidade autônoma, ressarcindo-o pelo prejuízo material havido, ou seja, pelos valores pagos a título de juros de obra no período do atraso.
7. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente desde a data de cada desembolso (súmula 43 do STJ) e acrescidos de juros de mora desde a citação.
8. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para afastar a condenação ao pagamento dos danos emergentes (letra “e” da parte dispositiva), mantidos seus demais termos. Sem condenação em custas processuais e em honorários advocatícios de sucumbência.
9. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.