Tribunal: TJDFT
Processo: 0714290-83.2019.8.07.0020
Órgão julgador: ARNALDO CORRÊA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-06-01
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. MULTA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. JUROS DE MORA. A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para decretar a rescisão contratual e declarar a nulidade parcial das cláusulas de retenção, alterando o valor da multa contratual em até 10% (dez por cento) de todo o valor pago pela recorrida, além de condená-la ao ressarcimento da quantia de R$ 4.981,99 (quatro mil, novecentos e oitenta e um reais e noventa e nove centavos), corrigida monetariamente desde a data de 07/10/2019 e incidência de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
2. Nas razões do recurso, a recorrente argumenta sobre a validade do contrato firmado entre as partes litigantes e, por isso, a rescisão deve ser realizada de acordo com as cláusulas previstas no instrumento. Alternativamente, caso não seja este o entendimento, pleiteia a incidência da Lei 13.786/18 e a multa convencional que dispõe o art. 67-A. Por fim, na hipótese de não aplicabilidade da Lei 13.786/18, defende que, com fundamento em tese fixada pelo STJ, em sede de recursos repetitivos, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.
3. Recurso próprio, tempestivo e preparo regular (ID 14817545). Contrarrazões apresentadas (14817556).
4. A controvérsia dos autos reside se há ou não aplicação da Lei 13.786/18 e o percentual do valor a ser retido, em razão da rescisão de contrato particular de compra e venda de unidade imobiliária, no regime de multipropriedade (cotas imobiliárias), realizada a pedido do promitente comprador.
5. Das provas acostadas aos autos, depreende-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de cota/fração de unidade residencial em regime de multipropriedade pelo preço total de venda de R$ 32.990,00 (trinta e dois mil e novecentos reais), que contempla sinal/entrada de R$ 3.665,20 (três mil, seiscentos e sessenta e cinco reais e vinte centavos) mais saldo remanescente de R$ 29.324,80 (vinte e nove mil, trezentos e vinte e quatro reais e oitenta centavos), valor este dividido em 80 parcelas de R$ 366,56 (trezentos e sessenta e seis reais e cinquenta e seis centavos). Do contrato, extrai-se que na cláusula sexta em seu item 8 que, em caso de rescisão por parte do comprador, haveria retenção de 10% sobre o valor total do contrato, a título de pré-fixação das perdas e danos, além da dedução correspondente a 20% (vinte por cento) do valor do contrato para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores, independentemente de comprovação.
6. Inicialmente, observa-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
7. Em razão da incidência das disposições do código de defesa do consumidor, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor, a autonomia da vontade não pode ser utilizada como fundamento para manutenção do desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável.
8. A parte autora busca a rescisão do contrato com revisão judicial das cláusulas do distrato por abusividade e onerosidade excessiva. Com efeito, as cláusulas contratuais que autorizam a retenção de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago, bem como de despesas não devidamente comprovadas, são nulas de pleno direito, conforme regra do art. 51, IV, da Lei n. 8.078/90. Outrossim, são abusivas, incompatíveis com a boa-fé objetiva e resultam em enriquecimento sem causa do fornecedor, ressaltando, ainda, que, após a rescisão contratual, a incorporadora receberá o imóvel e novamente o colocará à venda. A limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Neste sentido, confira-se: (Proc. 07054997920198070003, Registro do Acórdão: 1209494, Data de Julgamento: 17/10/2019, Órgão Julgador: Primeira Turma Recursal Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Publicado no DJE: 06/11/2019; Proc. 07018922520198070014, Registro do Acórdão: 1207779 Data de Julgamento: 10/10/2019 Órgão Julgador: Primeira Turma Recursal Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Publicado no DJE: 23/10/2019.
9. Portanto, irretocável a sentença que reduz a penalidade para 10% (dez por cento) sobre o valor desembolsado, principalmente porque o recorrente não demonstrou documentalmente que os prejuízos experimentados decorrentes do distrato justificariam a retenção de valor superior ao estipulado no julgado recorrido (art. 51 do CDC e art. 413 do Código Civil).
10. No tocante ao momento inicial de incidência de juros de mora nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em que a resolução do contrato ocorre em face de pedido ou culpa do promitente comprador razão assiste ao recorrente. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado (Resp 1617652/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, Dje 29/09/2017). Destarte, apenas os juros moratórios do valor a ser restituído em decorrência da rescisão contratual incidem a partir do trânsito em julgado, haja vista a inexistência de mora da construtora/recorrente no momento da rescisão contratual.
11. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO tão somente para reformar a sentença recorrida no tocante ao momento inicial de incidência dos juros moratórios, os quais devem incidir a partir do trânsito em julgado. Mantidos os demais termos da sentença.
12. Custas recolhidas. Sem honorários advocatícios porque o recorrente venceu (art. 55 Lei 9099/95).
13. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. MULTA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. JUROS DE MORA. A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para decretar a rescisão contratual e declarar a nulidade parcial das cláusulas de retenção, alterando o valor da multa contratual em até 10% (dez por cento) de todo o valor pago pela recorrida, além de condená-la ao ressarcimento da quantia de R$ 4.981,99 (quatro mil, novecentos e oitenta e um reais e noventa e nove centavos), corrigida monetariamente desde a data de 07/10/2019 e incidência de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
2. Nas razões do recurso, a recorrente argumenta sobre a validade do contrato firmado entre as partes litigantes e, por isso, a rescisão deve ser realizada de acordo com as cláusulas previstas no instrumento. Alternativamente, caso não seja este o entendimento, pleiteia a incidência da Lei 13.786/18 e a multa convencional que dispõe o art. 67-A. Por fim, na hipótese de não aplicabilidade da Lei 13.786/18, defende que, com fundamento em tese fixada pelo STJ, em sede de recursos repetitivos, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.
3. Recurso próprio, tempestivo e preparo regular (ID 14817545). Contrarrazões apresentadas (14817556).
4. A controvérsia dos autos reside se há ou não aplicação da Lei 13.786/18 e o percentual do valor a ser retido, em razão da rescisão de contrato particular de compra e venda de unidade imobiliária, no regime de multipropriedade (cotas imobiliárias), realizada a pedido do promitente comprador.
5. Das provas acostadas aos autos, depreende-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de cota/fração de unidade residencial em regime de multipropriedade pelo preço total de venda de R$ 32.990,00 (trinta e dois mil e novecentos reais), que contempla sinal/entrada de R$ 3.665,20 (três mil, seiscentos e sessenta e cinco reais e vinte centavos) mais saldo remanescente de R$ 29.324,80 (vinte e nove mil, trezentos e vinte e quatro reais e oitenta centavos), valor este dividido em 80 parcelas de R$ 366,56 (trezentos e sessenta e seis reais e cinquenta e seis centavos). Do contrato, extrai-se que na cláusula sexta em seu item 8 que, em caso de rescisão por parte do comprador, haveria retenção de 10% sobre o valor total do contrato, a título de pré-fixação das perdas e danos, além da dedução correspondente a 20% (vinte por cento) do valor do contrato para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores, independentemente de comprovação.
6. Inicialmente, observa-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
7. Em razão da incidência das disposições do código de defesa do consumidor, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor, a autonomia da vontade não pode ser utilizada como fundamento para manutenção do desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável.
8. A parte autora busca a rescisão do contrato com revisão judicial das cláusulas do distrato por abusividade e onerosidade excessiva. Com efeito, as cláusulas contratuais que autorizam a retenção de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago, bem como de despesas não devidamente comprovadas, são nulas de pleno direito, conforme regra do art. 51, IV, da Lei n. 8.078/90. Outrossim, são abusivas, incompatíveis com a boa-fé objetiva e resultam em enriquecimento sem causa do fornecedor, ressaltando, ainda, que, após a rescisão contratual, a incorporadora receberá o imóvel e novamente o colocará à venda. A limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Neste sentido, confira-se: (Proc. 07054997920198070003, Registro do Acórdão: 1209494, Data de Julgamento: 17/10/2019, Órgão Julgador: Primeira Turma Recursal Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Publicado no DJE: 06/11/2019; Proc. 07018922520198070014, Registro do Acórdão: 1207779 Data de Julgamento: 10/10/2019 Órgão Julgador: Primeira Turma Recursal Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Publicado no DJE: 23/10/2019.
9. Portanto, irretocável a sentença que reduz a penalidade para 10% (dez por cento) sobre o valor desembolsado, principalmente porque o recorrente não demonstrou documentalmente que os prejuízos experimentados decorrentes do distrato justificariam a retenção de valor superior ao estipulado no julgado recorrido (art. 51 do CDC e art. 413 do Código Civil).
10. No tocante ao momento inicial de incidência de juros de mora nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em que a resolução do contrato ocorre em face de pedido ou culpa do promitente comprador razão assiste ao recorrente. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado (Resp 1617652/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, Dje 29/09/2017). Destarte, apenas os juros moratórios do valor a ser restituído em decorrência da rescisão contratual incidem a partir do trânsito em julgado, haja vista a inexistência de mora da construtora/recorrente no momento da rescisão contratual.
11. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO tão somente para reformar a sentença recorrida no tocante ao momento inicial de incidência dos juros moratórios, os quais devem incidir a partir do trânsito em julgado. Mantidos os demais termos da sentença.
12. Custas recolhidas. Sem honorários advocatícios porque o recorrente venceu (art. 55 Lei 9099/95).
13. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.