Tribunal: TJDFT
Processo: 0734904-24.2019.8.07.0016
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-07-13
Data de publicação: 2020-07-29

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO AO PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL. PEDIDO NÃO CONHECIDO NESSA PARTE. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, POR AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA, SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES, REJEITADA. ATRASO NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA PENAL. PROTESTO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTOS CONTRADITÓRIOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO.
1. Cuida-se de ação declaratória de inexistência de débito. Narra a autora que celebrou, em 22 de maio de 2018, contrato de compra e venda de imóvel residencial com o réu, atinente à compra de apartamento, no valor total de R$750.000,00, pago em duas parcelas: a primeira à vista, no valor de R$ 250.000,00, e a segunda, mediante liberação de financiamento bancário, no valor de R$ 500.000,00.
2. Sustenta que a avença estabeleceu o prazo total de 120 dias para pagamento da segunda parcela, sob pena de multa moratória de 2%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária. Aduz que, por circunstâncias alheias à sua vontade, houve o atraso de 13 dias para quitação do contrato. Pugna pela declaração de inexistência de débito e cancelamento do protesto realizado pelo réu.
3. A sentença objurgada julgou improcedentes os pedidos.
4. No recurso inominado a demandante alega que o atraso de 13 dias no pagamento da parcela remanescente deriva de fato não imputável à devedora, posto que relacionado à demora na análise interna da instituição financeira e cartório imobiliário. Defende a inexistência de qualquer prejuízo que culminasse no ressarcimento pretendido pelo réu. Acrescenta que recebeu notificação extrajudicial mais de 5 meses após a quitação do imóvel, tendo o réu adotado comportamento contrário ao que estava sendo chancelado pela corretora de imóveis (venire contra factum proprium). Por fim, requer que o valor de R$ 2.586,65, depositado a maior pela instituição financeira, seja entendido como suficiente para eventual ressarcimento pelo atraso (revisão da cláusula moratória).
5. Inicialmente, verifica-se a existência de inovação recursal quanto ao pedido de revisão contratual, não deduzido na fase instrutória. Em respeito ao princípio do duplo grau de jurisdição, no que toca a este ponto, deixo de conhecer do recurso.
6. Na hipótese dos autos, as razões recursais guardam relação lógica com os fundamentos da sentença vergastada, o que revela a observância ao princípio da dialeticidade. Preliminar de não conhecimento do recurso, suscitada em contrarrazões, rejeitada.
7. As partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel, atinente à compra de apartamento, no valor total de R$750.000,00, pago em duas parcelas: a primeira à vista, no valor de R$ 250.000,00 e a segunda, mediante liberação de financiamento bancário, no valor de R$ 500.000,00.
8. No que se refere à quitação da segunda parcela ficou ajustado o seguinte: “2) Segunda Parcela: R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Que deverá ser efetivado no prazo de 90 (noventa) dias a contar da data da assinatura deste contrato. Este prazo poderá ser prorrogado por mais 30 (trinta) dias acaso seja necessário. Este pagamento será efetivado através de financiamento bancário feito em instituição financeira de livre escolha da PROMISSÁRIA COMPRADORA e também será utilizado o FGTS. Parágrafo único – O atraso no pagamento do valor descrito como SALDO DEVIDO, “segunda parcela”, especificado neste contrato, importará em multa de 2% (dois por cento) do valor em atraso, e, superior a 10 (dez) dias, em correção monetária desse valor pelo IGP-M (FGV) e incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, independente de notificação, ou ação judicial ou extrajudicial.”
9. O princípio da boa-fé objetiva rege as relações jurídicas contratuais em todas as suas fases, devendo os contratantes agir de acordo com os padrões de lealdade e confiança (arts. 113 e 422, do Código Civil).
10. No caso em espécie, o atraso de 13 dias para pagamento da segunda parcela é incontroverso. Contudo, a troca de mensagens entre a compradora (autora) e a corretora de imóveis (mandatária do réu - art. 653 do Código Civil) permite concluir que não houve qualquer objeção da parte ré no que se refere ao tempo necessário para a tramitação do processo de financiamento e liberação do valor remanescente ao vendedor. Em verdade, observa-se a conduta diligente da autora durante o processo de financiamento bancário seguida da tolerância do requerido, no tocante ao prazo de quitação da segunda parcela.
11. Lado outro, não é possível atribuir a demora exclusivamente à autora, como se deduz do teor das tratativas e diálogos com a corretora de imóveis.
12. Com efeito, o documento ID no 15882197 - Pág. 1 demonstra, por exemplo, que a demandante requereu documentos do proprietário do imóvel (réu), necessários para a realização do financiamento bancário e consequente transferência de titularidade do imóvel, que não foram prontamente entregues à compradora.
13. Já o documento ID no 15882206, emitido pela instituição financeira, relata que, após a entrega de toda a documentação ao banco pela recorrente, o processo de financiamento seguiu os prazos e trâmites indispensáveis à aprovação do financiamento, sobre os quais a demandante não possui qualquer ingerência.
14. Ao que se depreende dos elementos probatórios contido nos autos, somente após 5 meses da finalização do financiamento é que o réu, de forma contraditória, passou a cobrar a multa pelo atraso, frustrando a legítima expectativa da autora, que acreditou não ter mais qualquer débito com o demandante.
15. Sobre a proibição do comportamento contraditório, colha-se o seguinte precedente do c. Superior Tribunal de Justiça: “12. Deveras, o princípio da confiança decorre da cláusula geral de boa-fé objetiva, dever geral de lealdade e confiança recíproca entre as partes, sendo certo que o ordenamento jurídico prevê, implicitamente, deveres de conduta a serem obrigatoriamente observados por ambas as partes da relação obrigacional, os quais se traduzem na ordem genérica de cooperação, proteção e informação mútuos, tutelando-se a dignidade do devedor e o crédito do titular ativo, sem prejuízo da solidariedade que deve existir entre ambos.13. Assim é que o titular do direito subjetivo que se desvia do sentido teleológico (finalidade ou função social) da norma que lhe ampara (excedendo aos limites do razoável) e, após ter produzido em outrem uma determinada expectativa, contradiz seu próprio comportamento, incorre em abuso de direito encartado na máxima nemo potest venire contra factum proprium” (REsp 1143216/RS, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 24/03/2010, DJe 09/04/2010).
16. Nesse contexto, tendo em vista a vedação do comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e o exíguo atraso na liberação do financiamento imobiliário para o qual não concorreu a autora, não se mostra razoável a cobrança de valor atinente à cláusula penal pactuada. Precedente: Acórdão 1037751, 00074931620158070007, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 9/8/2017, publicado no DJE: 16/8/2017.
17. Tais os fundamentos, a sentença merece reforma de modo que o pedido seja julgado procedente para declarar a inexistência do débito ventilado na exordial, determinando, assim, o cancelamento do protesto (ID no 158822836- Protesto no 302375).
18. Preliminar, suscitada em contrarrazões, rejeitada. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.
19. Sem custas adicionais e sem condenação em honorários advocatícios à ausência de recorrente integralmente vencido (Lei n. 9099/95, Art. 55).
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO AO PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL. PEDIDO NÃO CONHECIDO NESSA PARTE. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, POR AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA, SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES, REJEITADA. ATRASO NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA PENAL. PROTESTO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTOS CONTRADITÓRIOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO.
1. Cuida-se de ação declaratória de inexistência de débito. Narra a autora que celebrou, em 22 de maio de 2018, contrato de compra e venda de imóvel residencial com o réu, atinente à compra de apartamento, no valor total de R$750.000,00, pago em duas parcelas: a primeira à vista, no valor de R$ 250.000,00, e a segunda, mediante liberação de financiamento bancário, no valor de R$ 500.000,00.
2. Sustenta que a avença estabeleceu o prazo total de 120 dias para pagamento da segunda parcela, sob pena de multa moratória de 2%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária. Aduz que, por circunstâncias alheias à sua vontade, houve o atraso de 13 dias para quitação do contrato. Pugna pela declaração de inexistência de débito e cancelamento do protesto realizado pelo réu.
3. A sentença objurgada julgou improcedentes os pedidos.
4. No recurso inominado a demandante alega que o atraso de 13 dias no pagamento da parcela remanescente deriva de fato não imputável à devedora, posto que relacionado à demora na análise interna da instituição financeira e cartório imobiliário. Defende a inexistência de qualquer prejuízo que culminasse no ressarcimento pretendido pelo réu. Acrescenta que recebeu notificação extrajudicial mais de 5 meses após a quitação do imóvel, tendo o réu adotado comportamento contrário ao que estava sendo chancelado pela corretora de imóveis (venire contra factum proprium). Por fim, requer que o valor de R$ 2.586,65, depositado a maior pela instituição financeira, seja entendido como suficiente para eventual ressarcimento pelo atraso (revisão da cláusula moratória).
5. Inicialmente, verifica-se a existência de inovação recursal quanto ao pedido de revisão contratual, não deduzido na fase instrutória. Em respeito ao princípio do duplo grau de jurisdição, no que toca a este ponto, deixo de conhecer do recurso.
6. Na hipótese dos autos, as razões recursais guardam relação lógica com os fundamentos da sentença vergastada, o que revela a observância ao princípio da dialeticidade. Preliminar de não conhecimento do recurso, suscitada em contrarrazões, rejeitada.
7. As partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel, atinente à compra de apartamento, no valor total de R$750.000,00, pago em duas parcelas: a primeira à vista, no valor de R$ 250.000,00 e a segunda, mediante liberação de financiamento bancário, no valor de R$ 500.000,00.
8. No que se refere à quitação da segunda parcela ficou ajustado o seguinte: “2) Segunda Parcela: R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Que deverá ser efetivado no prazo de 90 (noventa) dias a contar da data da assinatura deste contrato. Este prazo poderá ser prorrogado por mais 30 (trinta) dias acaso seja necessário. Este pagamento será efetivado através de financiamento bancário feito em instituição financeira de livre escolha da PROMISSÁRIA COMPRADORA e também será utilizado o FGTS. Parágrafo único – O atraso no pagamento do valor descrito como SALDO DEVIDO, “segunda parcela”, especificado neste contrato, importará em multa de 2% (dois por cento) do valor em atraso, e, superior a 10 (dez) dias, em correção monetária desse valor pelo IGP-M (FGV) e incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, independente de notificação, ou ação judicial ou extrajudicial.”
9. O princípio da boa-fé objetiva rege as relações jurídicas contratuais em todas as suas fases, devendo os contratantes agir de acordo com os padrões de lealdade e confiança (arts. 113 e 422, do Código Civil).
10. No caso em espécie, o atraso de 13 dias para pagamento da segunda parcela é incontroverso. Contudo, a troca de mensagens entre a compradora (autora) e a corretora de imóveis (mandatária do réu - art. 653 do Código Civil) permite concluir que não houve qualquer objeção da parte ré no que se refere ao tempo necessário para a tramitação do processo de financiamento e liberação do valor remanescente ao vendedor. Em verdade, observa-se a conduta diligente da autora durante o processo de financiamento bancário seguida da tolerância do requerido, no tocante ao prazo de quitação da segunda parcela.
11. Lado outro, não é possível atribuir a demora exclusivamente à autora, como se deduz do teor das tratativas e diálogos com a corretora de imóveis.
12. Com efeito, o documento ID no 15882197 - Pág. 1 demonstra, por exemplo, que a demandante requereu documentos do proprietário do imóvel (réu), necessários para a realização do financiamento bancário e consequente transferência de titularidade do imóvel, que não foram prontamente entregues à compradora.
13. Já o documento ID no 15882206, emitido pela instituição financeira, relata que, após a entrega de toda a documentação ao banco pela recorrente, o processo de financiamento seguiu os prazos e trâmites indispensáveis à aprovação do financiamento, sobre os quais a demandante não possui qualquer ingerência.
14. Ao que se depreende dos elementos probatórios contido nos autos, somente após 5 meses da finalização do financiamento é que o réu, de forma contraditória, passou a cobrar a multa pelo atraso, frustrando a legítima expectativa da autora, que acreditou não ter mais qualquer débito com o demandante.
15. Sobre a proibição do comportamento contraditório, colha-se o seguinte precedente do c. Superior Tribunal de Justiça: “12. Deveras, o princípio da confiança decorre da cláusula geral de boa-fé objetiva, dever geral de lealdade e confiança recíproca entre as partes, sendo certo que o ordenamento jurídico prevê, implicitamente, deveres de conduta a serem obrigatoriamente observados por ambas as partes da relação obrigacional, os quais se traduzem na ordem genérica de cooperação, proteção e informação mútuos, tutelando-se a dignidade do devedor e o crédito do titular ativo, sem prejuízo da solidariedade que deve existir entre ambos.13. Assim é que o titular do direito subjetivo que se desvia do sentido teleológico (finalidade ou função social) da norma que lhe ampara (excedendo aos limites do razoável) e, após ter produzido em outrem uma determinada expectativa, contradiz seu próprio comportamento, incorre em abuso de direito encartado na máxima nemo potest venire contra factum proprium” (REsp 1143216/RS, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 24/03/2010, DJe 09/04/2010).
16. Nesse contexto, tendo em vista a vedação do comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e o exíguo atraso na liberação do financiamento imobiliário para o qual não concorreu a autora, não se mostra razoável a cobrança de valor atinente à cláusula penal pactuada. Precedente: Acórdão 1037751, 00074931620158070007, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 9/8/2017, publicado no DJE: 16/8/2017.
17. Tais os fundamentos, a sentença merece reforma de modo que o pedido seja julgado procedente para declarar a inexistência do débito ventilado na exordial, determinando, assim, o cancelamento do protesto (ID no 158822836- Protesto no 302375).
18. Preliminar, suscitada em contrarrazões, rejeitada. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.
19. Sem custas adicionais e sem condenação em honorários advocatícios à ausência de recorrente integralmente vencido (Lei n. 9099/95, Art. 55).
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.