Tribunal: TJDFT
Processo: 0762423-71.2019.8.07.0016
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-10-16
Data de publicação: 2020-11-27

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. SÚMULA 308 DO STJ. MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. VALOR RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1) Recursos próprios, regulares e tempestivos. A parte autora apresentou contrarrazões.
2) Recurso Inominado interposto pela parte ré para reformar a sentença e reduzir o valor da multa aplicada em razão do atraso na baixa do gravame relativo ao imóvel adquirido pela autora, nos termos do artigo 413 do Código Civil. Afirma a recorrente que está em recuperação judicial, decretada em 08/08/2019, requerendo a aplicação do ordenamento jurídico competente inclusive quanto à aplicação dos índices de correção monetária.
3) A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, tendo em vista que a parte requerida é fornecedora de serviço, cujo destinatário final é a autora/recorrida. Portanto, a controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078/90).
4) A parte autora recorrida comprovou que firmou Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a parte ré, recorrente, e que efetuou a quitação do débito, no entanto, o recorrente não providenciou a baixa do gravame no prazo contratualmente estipulado. O pagamento legitima a expectativa de receber o bem livre de qualquer ônus, sobretudo quando eventual gravame hipotecário advém de relação jurídica da qual os autores não participaram.
5) A Súmula 308/STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Portanto, compete ao vendedor providenciar a baixa do gravame hipotecário existente nos termos contratados.
6) A promessa de compra e venda firmada entre a promitente vendedora e os promitentes compradores dispõe que aquela exoneraria a unidade imobiliária quitada do direito real dentro do prazo de 180 dias contados da entrega das chaves, sob pena de multa equivalente a prevista no item 7.3 do contrato. Tendo o imóvel sido quitado, as chaves entregues, e a vendedora não cumprido sua obrigação de baixar o gravame no prazo contratual, cabível a imposição da multa ajustada. A certidão de matrícula do imóvel comprova a baixa do gravame em 19/12/2018 (ID 16668864), ou seja, com mais de 11 meses de atraso considerando a data fixada para a entrega das chaves (26/01/2018).
7) O inadimplemento contratual, materializado pela mora excessiva na baixa do gravame, gera o dever do pagamento de multa, conforme previsto nas cláusulas 1.5, 1.6, 7.3 e 7.6 do contrato em questão. A recorrente insurge-se quanto ao valor da multa, e requer a aplicação do artigo 413 do Código Civil, para que esta seja reduzida equitativamente.
8) Sem razão a recorrente. No caso deve ser aplicada a multa compensatória prevista no item 7.3 “a” do contrato, tendo em vista que a baixa no gravame já foi realizada, não ensejando a incidência da multa moratória prevista no item “b”, conforme exposto na sentença. Dessa forma, importante salientar que somente foi aplicada uma multa (a compensatória), isso porque, mesmo diante da natureza distinta das penalidades, a incidência cumulada delas com base no mesmo fato gerador constituiria bis in idem ou ensejaria o enriquecimento sem causa da outra parte, o que não ocorreu no caso.
9) Em que pese as alegações da recorrente, de que as multas contratuais previstas nas cláusulas 1.5. e 1.6 do contrato não podem ser calculadas de acordo com a cláusula 7.3, não se pode acolher tais pretensões, pois, conforme consignado na sentença, a multa foi instituída pela própria ré, e alegar abusividade da cláusula constitui comportamento contraditório e afronta a boa-fé objetiva (venire contra factum propium). Portanto, também não há que se falar em redução equitativa da multa com base no artigo 413 do Código Civil, pois não houve abusividade e a penalidade foi aplicada com base no próprio contrato firmado entre as partes. Assim, a aplicação da multa se mostrou dentro dos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo um valor justo e adequado para cobrir as perdas e danos ocorridos pela demora da baixa do gravame pela parte ré, não merecendo reparos a sentença.
10) Rejeita-se o entendimento de que a devedora se encontra em Recuperação Judicial, devendo a parte credora buscar a satisfação de seu crédito no juízo falimentar, porquanto o presente crédito somente se constituirá após o trânsito em julgado da sentença. Interpretação do artigo 49 da Lei 11.101/2005.
11) RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
12) Condenada a recorrente ao pagamento de custas e de honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
13) A súmula de julgamento servirá de acórdão (art.46, Lei 9099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. SÚMULA 308 DO STJ. MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. VALOR RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1) Recursos próprios, regulares e tempestivos. A parte autora apresentou contrarrazões.
2) Recurso Inominado interposto pela parte ré para reformar a sentença e reduzir o valor da multa aplicada em razão do atraso na baixa do gravame relativo ao imóvel adquirido pela autora, nos termos do artigo 413 do Código Civil. Afirma a recorrente que está em recuperação judicial, decretada em 08/08/2019, requerendo a aplicação do ordenamento jurídico competente inclusive quanto à aplicação dos índices de correção monetária.
3) A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, tendo em vista que a parte requerida é fornecedora de serviço, cujo destinatário final é a autora/recorrida. Portanto, a controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078/90).
4) A parte autora recorrida comprovou que firmou Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a parte ré, recorrente, e que efetuou a quitação do débito, no entanto, o recorrente não providenciou a baixa do gravame no prazo contratualmente estipulado. O pagamento legitima a expectativa de receber o bem livre de qualquer ônus, sobretudo quando eventual gravame hipotecário advém de relação jurídica da qual os autores não participaram.
5) A Súmula 308/STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Portanto, compete ao vendedor providenciar a baixa do gravame hipotecário existente nos termos contratados.
6) A promessa de compra e venda firmada entre a promitente vendedora e os promitentes compradores dispõe que aquela exoneraria a unidade imobiliária quitada do direito real dentro do prazo de 180 dias contados da entrega das chaves, sob pena de multa equivalente a prevista no item 7.3 do contrato. Tendo o imóvel sido quitado, as chaves entregues, e a vendedora não cumprido sua obrigação de baixar o gravame no prazo contratual, cabível a imposição da multa ajustada. A certidão de matrícula do imóvel comprova a baixa do gravame em 19/12/2018 (ID 16668864), ou seja, com mais de 11 meses de atraso considerando a data fixada para a entrega das chaves (26/01/2018).
7) O inadimplemento contratual, materializado pela mora excessiva na baixa do gravame, gera o dever do pagamento de multa, conforme previsto nas cláusulas 1.5, 1.6, 7.3 e 7.6 do contrato em questão. A recorrente insurge-se quanto ao valor da multa, e requer a aplicação do artigo 413 do Código Civil, para que esta seja reduzida equitativamente.
8) Sem razão a recorrente. No caso deve ser aplicada a multa compensatória prevista no item 7.3 “a” do contrato, tendo em vista que a baixa no gravame já foi realizada, não ensejando a incidência da multa moratória prevista no item “b”, conforme exposto na sentença. Dessa forma, importante salientar que somente foi aplicada uma multa (a compensatória), isso porque, mesmo diante da natureza distinta das penalidades, a incidência cumulada delas com base no mesmo fato gerador constituiria bis in idem ou ensejaria o enriquecimento sem causa da outra parte, o que não ocorreu no caso.
9) Em que pese as alegações da recorrente, de que as multas contratuais previstas nas cláusulas 1.5. e 1.6 do contrato não podem ser calculadas de acordo com a cláusula 7.3, não se pode acolher tais pretensões, pois, conforme consignado na sentença, a multa foi instituída pela própria ré, e alegar abusividade da cláusula constitui comportamento contraditório e afronta a boa-fé objetiva (venire contra factum propium). Portanto, também não há que se falar em redução equitativa da multa com base no artigo 413 do Código Civil, pois não houve abusividade e a penalidade foi aplicada com base no próprio contrato firmado entre as partes. Assim, a aplicação da multa se mostrou dentro dos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo um valor justo e adequado para cobrir as perdas e danos ocorridos pela demora da baixa do gravame pela parte ré, não merecendo reparos a sentença.
10) Rejeita-se o entendimento de que a devedora se encontra em Recuperação Judicial, devendo a parte credora buscar a satisfação de seu crédito no juízo falimentar, porquanto o presente crédito somente se constituirá após o trânsito em julgado da sentença. Interpretação do artigo 49 da Lei 11.101/2005.
11) RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
12) Condenada a recorrente ao pagamento de custas e de honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
13) A súmula de julgamento servirá de acórdão (art.46, Lei 9099/95).