Tribunal: TJDFT
Processo: 0708210-46.2018.8.07.0018
Órgão julgador: ROMÃO C. OLIVEIRA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-01-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0708210-46.2018.8.07.0018 RECORRENTE: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP RECORRIDO: LEANDRO SANTANA ASSUNCAO, MARA DE FATIMA GOMES DECISÃO I – Trata-se de recursos especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO ADMINISTRATIVO, URBANÍSTICO, AMBIENTAL E CIVIL. COMPRA E VENDA IMÓVEL. LICITAÇÃO. TERRACAP. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXTINÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO (INEXECUÇÃO) DA VENDEDORA. POSSIBILIDADE. OBRAS DE INFRAESTRUTURA BÁSICA NÃO CONCLUÍDAS. LICENÇA AMBIENTAL CADUCA. PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR DANOS MATERIAIS. PROCEDÊNCIA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA REPARAÇÃO INTEGRAL. RETENÇÃO DE ARRAS (SINAL DE PAGAMENTO) INAPLICABILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM FAVOR DA TERRACAP. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES/FIDUCIANTES. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. 1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para decretar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária celebrado entre particular e a Terracap, com a determinação de devolução de valores pagos a partir da celebração do contrato, assegurando à empresa pública o direito à retenção do sinal dado pelo primeiro comprador e de 10% do valor do contrato a título de perdas e danos (referentes a custos administrativos da rescisão e ocupação temporária do imóvel), além da permissão de execução da garantia de alienação fiduciária gravada no bem e de determinar a expedição de mandado de imissão na posse do imóvel objeto da rescisão. 2. A prática de condutas faltosas pela Administração Pública em geral, como as descritas nos incisos I e II do art. 78 da Lei no 8.666/1993, abre espaço para que a parte contratada possa postular judicialmente a rescisão do ajuste (com fundamento no art. 79, incido III, da citada Lei). 3. Segundo o art. 18 c/c art. 2o, §5o, ambos da Lei no 6.766/1979, a ocupação regular de solo urbano, mediante parcelamento ou desmembramento, exige que os imóveis nele situados sejam entregues dotados de infraestrutura básica, o que inclui: o fornecimento de equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, fornecimento de energia elétrica (pública e domiciliar) e a execução de vias de circulação no loteamento, além da demarcação dos lotes, quadras e logradouros. Reza o art. 18 da Lei no 6.766/79 (e suas alterações) que o registro do loteamento ou desmembramento pela Terracap somente se mostra possível se esta providenciar, nos loteamentos por ela criados, a implantação de infraestrutura básica, o que, conforme expressamente previsto no Edital de Licitação no 08/2010, deve ocorrer no prazo máximo de 4 (quatro) anos, a contar da obtenção da Licença de Instalação 4. O cumprimento da obrigação atribuída à Terracap, de fornecer infraestrutura básica completa para os adquirentes de imóveis adquiridos em licitação pública, com o fornecimento de energia elétrica e iluminação pública, pressupõe não somente a colocação de postes e de fios elétricos no local, mas também a interligação da rede, a alimentação e efetivo funcionamento do sistema. 5. A não comprovação da existência de licença ambiental válida para a implementação de obras de infraestrutura básica previstas para a área onde se localiza o imóvel adquirido pelos autores, associada à não conclusão da integralidade dessas obras dentro do prazo previsto para tanto (inclusive considerando a data final para término das obras após a renovação da licença ambiental originalmente concedida) configuram condutas faltosas da Terracap na execução do contrato firmado com os autores, aptas, portanto, a autorizar a resolução do contrato de compra e venda por inexecução voluntária da Terracap. 6. Atenta contra a razoabilidade exigir que os compradores de imóvel ofertado em licitação pública permaneçam ad eternum aguardando a finalização das obras de infraestrutura básica pela Terracap, quando há muito estas já deveriam ter sido concluídas, expondo-os a riscos indesejados (em razão do inconteste insegurança decorrente da falta de iluminação pública no local), impondo-lhes arcar com os prejuízos decorrentes do não uso de seu capital mobilizado e sem saber ao certo se e quando as obras serão concluídas. 7. O descumprimento reiterado dos prazos para conclusão das obras informados aos proprietários dos imóveis e a cobrança do pagamento de parcelas do financiamento imobiliário com a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor – a despeito de haver sentença transitada em julgado impedindo-a de praticar tais cobranças – afronta flagrantemente os princípios da boa-fé objetiva e da confiança, que deveriam nortear a relação existente entre as partes (conforme obriga o art. 422 do Código Civil), pelo que deve a Terracap arcar com os efeitos econômicos de sua conduta faltosa, independentemente de haver culpa ou não pela inexecução contratual. Enunciado no 24 da I Jornada de Direito Civil. 8. O fato de o contrato administrativo conter pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia não constitui óbice ao desfazimento do vínculo existente entre as partes se a justificativa para tal medida reside no inadimplemento voluntário da alienante. 9. Uma vez decretada a extinção prematura do contrato motivada pela inexecução contratual da Terracap, diante da ausência de dispositivo específico na Lei no 8.666/93 para tratar das consequências econômicas advindas desse provimento, incidem, supletivamente, o art. 475 do Código Civil – que dispõe que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, cabendo, nesse caso, o recebimento de indenização pelas perdas e danos sofridos –, além dos arts. 389, 402 e 885 do mesmo diploma. 10. A indenização devida aos compradores de imóvel público no caso de inexecução voluntária da Terracap deve incluir todos os valores comprovadamente pagos à Terracap em cumprimento das obrigações financeiras vinculadas ao negócio jurídico celebrado entre as partes, podendo abranger não só as prestações mensais e adiantamentos do financiamento, como também o sinal prestado, os tributos pagos pelo imóvel e as despesas cartorárias e administrativas efetivamente desembolsadas pelos autores com a compra do imóvel, todas corrigidas monetariamente, a contar do desembolso de cada valor até a efetiva devolução. 11. Se o rompimento precoce do vínculo contratual é motivado exclusivamente por conduta faltosa da Terracap, mostra-se descabida a determinação de retenção por esta de qualquer percentual, seja a título de arras (sinal), seja a título de indenização por perdas e danos. 12. Apelação da ré conhecida e não provida. Apelação dos autores conhecida e parcialmente provida. A recorrente alega violação aos artigos 22, 26 e 27, todos da Lei 9.514/1997, sustentando que o não pagamento da dívida, oriunda de contrato de alienação fiduciária, permite ao alienante a constituição do fiduciante em mora, com a consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato em nome do fiduciário. Afirma, ainda, que no caso dos autos, não há espaço para a resilição contratual nos termos decididos pelo acórdão combatido. Colaciona ementas de julgados de tribunais diversos, com as quais pretende demonstrar o dissenso pretoriano. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso especial não reúne condições de trânsito, seja quanto à apontada ofensa aos artigos 22, 26 e 27, todos da Lei 9.514/1997, seja em relação ao indicado dissenso jurisprudencial. Com efeito, ao assentar pela responsabilidade da recorrente pelo desfazimento do negócio, afastando, por isso, a pleiteada consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, além das demais consequências daí advindas, a turma julgadora assim o fez com lastro em elementos fático-probatórios e na interpretação das cláusulas contratuais, cujos reexames são vedados na presente sede pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Registre-se que referidos vetos sumulares também se aplicam ao recurso lastreado na alínea “c” do permissivo constitucional, conforme decidido no AgInt no AREsp 1387976/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 20/5/2019. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMÃO C. OLIVEIRA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A012

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0708210-46.2018.8.07.0018 RECORRENTE: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP RECORRIDO: LEANDRO SANTANA ASSUNCAO, MARA DE FATIMA GOMES DECISÃO I – Trata-se de recursos especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO ADMINISTRATIVO, URBANÍSTICO, AMBIENTAL E CIVIL. COMPRA E VENDA IMÓVEL. LICITAÇÃO. TERRACAP. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXTINÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO (INEXECUÇÃO) DA VENDEDORA. POSSIBILIDADE. OBRAS DE INFRAESTRUTURA BÁSICA NÃO CONCLUÍDAS. LICENÇA AMBIENTAL CADUCA. PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR DANOS MATERIAIS. PROCEDÊNCIA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA REPARAÇÃO INTEGRAL. RETENÇÃO DE ARRAS (SINAL DE PAGAMENTO) INAPLICABILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM FAVOR DA TERRACAP. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES/FIDUCIANTES. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. 1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para decretar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária celebrado entre particular e a Terracap, com a determinação de devolução de valores pagos a partir da celebração do contrato, assegurando à empresa pública o direito à retenção do sinal dado pelo primeiro comprador e de 10% do valor do contrato a título de perdas e danos (referentes a custos administrativos da rescisão e ocupação temporária do imóvel), além da permissão de execução da garantia de alienação fiduciária gravada no bem e de determinar a expedição de mandado de imissão na posse do imóvel objeto da rescisão. 2. A prática de condutas faltosas pela Administração Pública em geral, como as descritas nos incisos I e II do art. 78 da Lei no 8.666/1993, abre espaço para que a parte contratada possa postular judicialmente a rescisão do ajuste (com fundamento no art. 79, incido III, da citada Lei). 3. Segundo o art. 18 c/c art. 2o, §5o, ambos da Lei no 6.766/1979, a ocupação regular de solo urbano, mediante parcelamento ou desmembramento, exige que os imóveis nele situados sejam entregues dotados de infraestrutura básica, o que inclui: o fornecimento de equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, fornecimento de energia elétrica (pública e domiciliar) e a execução de vias de circulação no loteamento, além da demarcação dos lotes, quadras e logradouros. Reza o art. 18 da Lei no 6.766/79 (e suas alterações) que o registro do loteamento ou desmembramento pela Terracap somente se mostra possível se esta providenciar, nos loteamentos por ela criados, a implantação de infraestrutura básica, o que, conforme expressamente previsto no Edital de Licitação no 08/2010, deve ocorrer no prazo máximo de 4 (quatro) anos, a contar da obtenção da Licença de Instalação 4. O cumprimento da obrigação atribuída à Terracap, de fornecer infraestrutura básica completa para os adquirentes de imóveis adquiridos em licitação pública, com o fornecimento de energia elétrica e iluminação pública, pressupõe não somente a colocação de postes e de fios elétricos no local, mas também a interligação da rede, a alimentação e efetivo funcionamento do sistema. 5. A não comprovação da existência de licença ambiental válida para a implementação de obras de infraestrutura básica previstas para a área onde se localiza o imóvel adquirido pelos autores, associada à não conclusão da integralidade dessas obras dentro do prazo previsto para tanto (inclusive considerando a data final para término das obras após a renovação da licença ambiental originalmente concedida) configuram condutas faltosas da Terracap na execução do contrato firmado com os autores, aptas, portanto, a autorizar a resolução do contrato de compra e venda por inexecução voluntária da Terracap. 6. Atenta contra a razoabilidade exigir que os compradores de imóvel ofertado em licitação pública permaneçam ad eternum aguardando a finalização das obras de infraestrutura básica pela Terracap, quando há muito estas já deveriam ter sido concluídas, expondo-os a riscos indesejados (em razão do inconteste insegurança decorrente da falta de iluminação pública no local), impondo-lhes arcar com os prejuízos decorrentes do não uso de seu capital mobilizado e sem saber ao certo se e quando as obras serão concluídas. 7. O descumprimento reiterado dos prazos para conclusão das obras informados aos proprietários dos imóveis e a cobrança do pagamento de parcelas do financiamento imobiliário com a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor – a despeito de haver sentença transitada em julgado impedindo-a de praticar tais cobranças – afronta flagrantemente os princípios da boa-fé objetiva e da confiança, que deveriam nortear a relação existente entre as partes (conforme obriga o art. 422 do Código Civil), pelo que deve a Terracap arcar com os efeitos econômicos de sua conduta faltosa, independentemente de haver culpa ou não pela inexecução contratual. Enunciado no 24 da I Jornada de Direito Civil. 8. O fato de o contrato administrativo conter pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia não constitui óbice ao desfazimento do vínculo existente entre as partes se a justificativa para tal medida reside no inadimplemento voluntário da alienante. 9. Uma vez decretada a extinção prematura do contrato motivada pela inexecução contratual da Terracap, diante da ausência de dispositivo específico na Lei no 8.666/93 para tratar das consequências econômicas advindas desse provimento, incidem, supletivamente, o art. 475 do Código Civil – que dispõe que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, cabendo, nesse caso, o recebimento de indenização pelas perdas e danos sofridos –, além dos arts. 389, 402 e 885 do mesmo diploma. 10. A indenização devida aos compradores de imóvel público no caso de inexecução voluntária da Terracap deve incluir todos os valores comprovadamente pagos à Terracap em cumprimento das obrigações financeiras vinculadas ao negócio jurídico celebrado entre as partes, podendo abranger não só as prestações mensais e adiantamentos do financiamento, como também o sinal prestado, os tributos pagos pelo imóvel e as despesas cartorárias e administrativas efetivamente desembolsadas pelos autores com a compra do imóvel, todas corrigidas monetariamente, a contar do desembolso de cada valor até a efetiva devolução. 11. Se o rompimento precoce do vínculo contratual é motivado exclusivamente por conduta faltosa da Terracap, mostra-se descabida a determinação de retenção por esta de qualquer percentual, seja a título de arras (sinal), seja a título de indenização por perdas e danos. 12. Apelação da ré conhecida e não provida. Apelação dos autores conhecida e parcialmente provida. A recorrente alega violação aos artigos 22, 26 e 27, todos da Lei 9.514/1997, sustentando que o não pagamento da dívida, oriunda de contrato de alienação fiduciária, permite ao alienante a constituição do fiduciante em mora, com a consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato em nome do fiduciário. Afirma, ainda, que no caso dos autos, não há espaço para a resilição contratual nos termos decididos pelo acórdão combatido. Colaciona ementas de julgados de tribunais diversos, com as quais pretende demonstrar o dissenso pretoriano. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso especial não reúne condições de trânsito, seja quanto à apontada ofensa aos artigos 22, 26 e 27, todos da Lei 9.514/1997, seja em relação ao indicado dissenso jurisprudencial. Com efeito, ao assentar pela responsabilidade da recorrente pelo desfazimento do negócio, afastando, por isso, a pleiteada consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, além das demais consequências daí advindas, a turma julgadora assim o fez com lastro em elementos fático-probatórios e na interpretação das cláusulas contratuais, cujos reexames são vedados na presente sede pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Registre-se que referidos vetos sumulares também se aplicam ao recurso lastreado na alínea “c” do permissivo constitucional, conforme decidido no AgInt no AREsp 1387976/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 20/5/2019. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMÃO C. OLIVEIRA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A012