Tribunal: TJDFT
Processo: 0729231-95.2019.8.07.0001
Órgão julgador: GISLENE PINHEIRO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-06-29

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO. INTERESSE RECURSAL. PARCIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEILÕES NEGATIVOS. ACERTO DE CONTAS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. PERÍODO EM QUE O DEVEDOR FIDUCIANTE PERMANECEU NO IMÓVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. DEVIDA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE.
1. O interesse recursal deve ser observado à luz da existência de sucumbência, de tal a modo a se verificar, no caso concreto, eventual prejuízo gerado pela decisão em desfavor de uma das partes que justifique a necessidade de utilização da via recursal.
2. A requerida não possui interesse recursal em relação a algumas das despesas impugnadas, as quais não fizeram parte da condenação que lhe fora imposta, motivo pelo qual o recurso deve ser conhecido apenas parcialmente.
3. Extrai-se do contido no art. 22 da Lei no 9.514/97 que a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com a finalidade de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
4. A propriedade fiduciária de coisa imóvel é constituída mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título e conduz ao desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (art. 23, Lei no 9.514/97).
5. Resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel com o pagamento da dívida e de seus encargos (art. 25), ao passo que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, assim como constituído em mora o fiduciante, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26).
6. Não é objeto de controvérsia a inadimplência da devedora fiduciante, tampouco os procedimentos de intimação para purgação da mora ou mesmo a efetiva consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária.
7. O art. 27 da Lei no 9.514/97 prevê que, uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, tem este o prazo de trinta dias, contados do registro da consolidação, para promover o leilão público para alienação do imóvel.
8. Previu o legislador, ainda, a realização de dois leilões público, exigindo-se para o primeiro um lance superior ao valor do imóvel e para o segundo leilão um lance superior ao montante da dívida, das despesas com os leilões, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
9. Na hipótese de êxito na alienação do imóvel mediante leilão público, o credor obriga-se a entregar ao devedor fiduciante eventual quantia remanescente, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos já referidos, fato que importará quitação recíproca, nos termos do §4o do art. 27 da Lei no 9.514/97.
10. No entanto, caso, no segundo leilão, não seja ofertado lance igual ou superior ao valor da dívida, despesas e demais encargos, será considerada extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação a que alude o supracitado §4o o art. 27.
11. Na linha do que dispõe o §8o do art. 27 da Lei no 9.514/97, vale destacar ainda que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário até a data em que este vier a ser imitido na posse.
12. A disposição normativa prevista no art. 37-A da Lei no 9.514/97 visa desencorajar a permanência ilegítima do devedor fiduciante no imóvel, estipulando que este deve pagar ao fiduciário ou a quem o suceda uma taxa de ocupação, correspondente a um por cento do valor indicado no contrato para fins de leilão. A taxa é devida entre a data da consolidação da propriedade e a imissão na posse pelo fiduciário ou seus sucessores.
13. A respeito da taxa de ocupação, diversamente do que sustenta a requerida, referido encargo é devido independentemente da alienação ou não do imóvel em leilão, já que a atual redação do dispositivo legal em referência, modificado pela Lei no 13.465/2017, não mais estipula como termo inicial para incidência dessa taxa a data da alienação em leilão.
14. Por ocasião dos leilões públicos, sejam eles positivos ou não, há efetivo acerto de contas entre credor e devedor, de tal maneira a se chegar à quitação recíproca das obrigações. Havendo alienação, o fruto da venda do imóvel é utilizado para quitar a dívida e demais despesas, pagar a indenização por eventuais benfeitorias e, havendo sobras, entregar ao devedor fiduciante. Não havendo alienação, ou seja, permanecendo a propriedade plena do imóvel sobre a titularidade do credor fiduciário, isenta-se este da obrigação de repassar qualquer valor ao devedor fiduciante e, de outro lado, confere-se a este devedor a quitação da dívida.
15. A dívida extinta nos termos do art. 27, §5o, da Lei no 9.514/97 deve ser entendida de modo amplo, a compreender não apenas a dívida propriamente dita, referente ao saldo devedor da operação de alienação judiciária, mas também as demais despesas e encargos relativas ao imóvel e existentes até aquele momento, compreendendo os custos havidos com a realização dos leilões, despesas cartorárias, tributos e taxas condominiais.
16. Permitir, em outro sentido, que o credor fiduciário, além de permanecer com a propriedade plena do imóvel dado em garantia, prossiga com a execução de despesas e encargos outros em face do devedor fiduciante, relativos ao período compreendido até fase de leilão, conduziria a uma indevida distorção do sentido almejado pelo legislador quando optou em estabelecer a extinção da dívida nos casos de leilões negativos.
17. De outro lado, objetivando obstar o enriquecimento ilícito do devedor fiduciante, que, eventualmente, permaneça no imóvel após a fase de leilões, exitosos ou não, o legislador estabeleceu, no art. 27, §8o, da Lei no 9.514/97, que ele responda pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaíam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário até a data da efetiva imissão.
18. A norma contida no supracitado §8o do art. 27 da Lei no 9.514/97 somente é aplicável para o momento posterior à fase de leilões, já que, naquela oportunidade, já fora realizado efetivo acerto de contas entre credor e devedor, de tal modo que a obrigação do devedor fiduciante, a partir de então, limita-se às demais despesas que venham a incidir, daquele momento em diante, sobre o imóvel até a sua desocupação.
19. No tocante à irresignação da requerida (devedora), a extinção da dívida se limita aos valores devidos até a fase de leilão público, com ressalva. Em relação à autora (credora), o disposto no §8o do art. 27 não lhe dá o direito de exigir da devedora o pagamento dos encargos ali previstos relativamente a qualquer período, mas apenas para aqueles encargos constituídos em momento posterior à fase de leilão, também com ressalva.
20. A ressalva que se faz diz respeito aos limites da insurgência recursal proposta pela requerida. Isso porque a apelante (devedora fiduciante) pede, apenas, para que seja afastado o dever de arcar com o pagamento das taxas condominiais e IPTU, mas não deduz pedido subsidiário para que se limite, eventualmente, o período a que se refere tais encargos.
21. Embora, nos termos da fundamentação deduzida neste voto, tenha-se concluído que a obrigação atribuída à devedora fiduciante com fundamento no §8o do art. 27 da Lei 9.514/97 refere-se ao período posterior à fase de leilão até a efetiva desocupação do imóvel, fato é que o ilustre Juiz de primeiro grau condenou a requerida desde o momento da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (08/01/2019), e nesse ponto não houve, nem eventualmente, impugnação por parte da requerida/apelante. Modificar esse termo inicial, portanto, configuraria em julgamento ultra petita, o que não se pode admitir.
22. A Lei no 10.931, que incluiu o §8o no art. 27 da Lei no 9.514/97, entrou em vigor em 2004 e a Lei no 13.043, que inseriu o art. 1.368-B no Código Civil, entrou em vigor em 2014. As aludidas legislações tratam do tema – responsabilidade pelo pagamento de encargos incidentes sobre o imóvel dado em garantia fiduciária – de maneira específica, excepcionando a responsabilidade do credor fiduciário, que consolida a propriedade plena do bem, pelas cotas condominiais e demais encargos do período anterior à imissão efetiva da posse.
23. Recurso da autora integralmente conhecido e o da requerida apenas parcialmente. Negou-se provimento a ambos recursos.

Inteiro teor:
RECURSOS DE APELAÇÃO. INTERESSE RECURSAL. PARCIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEILÕES NEGATIVOS. ACERTO DE CONTAS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. PERÍODO EM QUE O DEVEDOR FIDUCIANTE PERMANECEU NO IMÓVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. DEVIDA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE.
1. O interesse recursal deve ser observado à luz da existência de sucumbência, de tal a modo a se verificar, no caso concreto, eventual prejuízo gerado pela decisão em desfavor de uma das partes que justifique a necessidade de utilização da via recursal.
2. A requerida não possui interesse recursal em relação a algumas das despesas impugnadas, as quais não fizeram parte da condenação que lhe fora imposta, motivo pelo qual o recurso deve ser conhecido apenas parcialmente.
3. Extrai-se do contido no art. 22 da Lei no 9.514/97 que a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com a finalidade de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
4. A propriedade fiduciária de coisa imóvel é constituída mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título e conduz ao desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (art. 23, Lei no 9.514/97).
5. Resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel com o pagamento da dívida e de seus encargos (art. 25), ao passo que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, assim como constituído em mora o fiduciante, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26).
6. Não é objeto de controvérsia a inadimplência da devedora fiduciante, tampouco os procedimentos de intimação para purgação da mora ou mesmo a efetiva consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária.
7. O art. 27 da Lei no 9.514/97 prevê que, uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, tem este o prazo de trinta dias, contados do registro da consolidação, para promover o leilão público para alienação do imóvel.
8. Previu o legislador, ainda, a realização de dois leilões público, exigindo-se para o primeiro um lance superior ao valor do imóvel e para o segundo leilão um lance superior ao montante da dívida, das despesas com os leilões, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
9. Na hipótese de êxito na alienação do imóvel mediante leilão público, o credor obriga-se a entregar ao devedor fiduciante eventual quantia remanescente, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos já referidos, fato que importará quitação recíproca, nos termos do §4o do art. 27 da Lei no 9.514/97.
10. No entanto, caso, no segundo leilão, não seja ofertado lance igual ou superior ao valor da dívida, despesas e demais encargos, será considerada extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação a que alude o supracitado §4o o art. 27.
11. Na linha do que dispõe o §8o do art. 27 da Lei no 9.514/97, vale destacar ainda que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário até a data em que este vier a ser imitido na posse.
12. A disposição normativa prevista no art. 37-A da Lei no 9.514/97 visa desencorajar a permanência ilegítima do devedor fiduciante no imóvel, estipulando que este deve pagar ao fiduciário ou a quem o suceda uma taxa de ocupação, correspondente a um por cento do valor indicado no contrato para fins de leilão. A taxa é devida entre a data da consolidação da propriedade e a imissão na posse pelo fiduciário ou seus sucessores.
13. A respeito da taxa de ocupação, diversamente do que sustenta a requerida, referido encargo é devido independentemente da alienação ou não do imóvel em leilão, já que a atual redação do dispositivo legal em referência, modificado pela Lei no 13.465/2017, não mais estipula como termo inicial para incidência dessa taxa a data da alienação em leilão.
14. Por ocasião dos leilões públicos, sejam eles positivos ou não, há efetivo acerto de contas entre credor e devedor, de tal maneira a se chegar à quitação recíproca das obrigações. Havendo alienação, o fruto da venda do imóvel é utilizado para quitar a dívida e demais despesas, pagar a indenização por eventuais benfeitorias e, havendo sobras, entregar ao devedor fiduciante. Não havendo alienação, ou seja, permanecendo a propriedade plena do imóvel sobre a titularidade do credor fiduciário, isenta-se este da obrigação de repassar qualquer valor ao devedor fiduciante e, de outro lado, confere-se a este devedor a quitação da dívida.
15. A dívida extinta nos termos do art. 27, §5o, da Lei no 9.514/97 deve ser entendida de modo amplo, a compreender não apenas a dívida propriamente dita, referente ao saldo devedor da operação de alienação judiciária, mas também as demais despesas e encargos relativas ao imóvel e existentes até aquele momento, compreendendo os custos havidos com a realização dos leilões, despesas cartorárias, tributos e taxas condominiais.
16. Permitir, em outro sentido, que o credor fiduciário, além de permanecer com a propriedade plena do imóvel dado em garantia, prossiga com a execução de despesas e encargos outros em face do devedor fiduciante, relativos ao período compreendido até fase de leilão, conduziria a uma indevida distorção do sentido almejado pelo legislador quando optou em estabelecer a extinção da dívida nos casos de leilões negativos.
17. De outro lado, objetivando obstar o enriquecimento ilícito do devedor fiduciante, que, eventualmente, permaneça no imóvel após a fase de leilões, exitosos ou não, o legislador estabeleceu, no art. 27, §8o, da Lei no 9.514/97, que ele responda pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaíam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário até a data da efetiva imissão.
18. A norma contida no supracitado §8o do art. 27 da Lei no 9.514/97 somente é aplicável para o momento posterior à fase de leilões, já que, naquela oportunidade, já fora realizado efetivo acerto de contas entre credor e devedor, de tal modo que a obrigação do devedor fiduciante, a partir de então, limita-se às demais despesas que venham a incidir, daquele momento em diante, sobre o imóvel até a sua desocupação.
19. No tocante à irresignação da requerida (devedora), a extinção da dívida se limita aos valores devidos até a fase de leilão público, com ressalva. Em relação à autora (credora), o disposto no §8o do art. 27 não lhe dá o direito de exigir da devedora o pagamento dos encargos ali previstos relativamente a qualquer período, mas apenas para aqueles encargos constituídos em momento posterior à fase de leilão, também com ressalva.
20. A ressalva que se faz diz respeito aos limites da insurgência recursal proposta pela requerida. Isso porque a apelante (devedora fiduciante) pede, apenas, para que seja afastado o dever de arcar com o pagamento das taxas condominiais e IPTU, mas não deduz pedido subsidiário para que se limite, eventualmente, o período a que se refere tais encargos.
21. Embora, nos termos da fundamentação deduzida neste voto, tenha-se concluído que a obrigação atribuída à devedora fiduciante com fundamento no §8o do art. 27 da Lei 9.514/97 refere-se ao período posterior à fase de leilão até a efetiva desocupação do imóvel, fato é que o ilustre Juiz de primeiro grau condenou a requerida desde o momento da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (08/01/2019), e nesse ponto não houve, nem eventualmente, impugnação por parte da requerida/apelante. Modificar esse termo inicial, portanto, configuraria em julgamento ultra petita, o que não se pode admitir.
22. A Lei no 10.931, que incluiu o §8o no art. 27 da Lei no 9.514/97, entrou em vigor em 2004 e a Lei no 13.043, que inseriu o art. 1.368-B no Código Civil, entrou em vigor em 2014. As aludidas legislações tratam do tema – responsabilidade pelo pagamento de encargos incidentes sobre o imóvel dado em garantia fiduciária – de maneira específica, excepcionando a responsabilidade do credor fiduciário, que consolida a propriedade plena do bem, pelas cotas condominiais e demais encargos do período anterior à imissão efetiva da posse.
23. Recurso da autora integralmente conhecido e o da requerida apenas parcialmente. Negou-se provimento a ambos recursos.