Tribunal: TJDFT
Processo: 0040650-66.2013.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-17

Ementa:
CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE E NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO. HABITE-SE. NÃO DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO COMPROVAÇÃO. CULPA DA CONSTRUTORA. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. CASO PECULIAR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL. POSSE EFETIVA DO BEM. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE.
1. Somente considera-se entregue a unidade imobiliária a partir da imissão na posse do imóvel, o que ocorre com o recebimento das chaves pelo promitente comprador, momento em que efetivamente pode usar e fruir do bem adquirido. A expedição do habite-se desserve, portanto, para afastar a mora da construtora.
2. Os fatos alegados pela construtora para justificar o atraso na conclusão do empreendimento não podem ser enquadrados como caso fortuito ou evento de força maior aptos a afastar a sua responsabilidade, uma vez não se revestirem da necessária imprevisibilidade ou inevitabilidade, além de não constituírem nenhum evento excepcional ou incomum na realidade do Distrito Federal, integrando a categoria do fortuito interno previsível à construção civil.
3. Configurado o inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel em construção, objeto de contrato de compra e venda, o fornecedor deverá reparar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da mora desde o término do prazo de tolerância até a disponibilização da posse direta. Essa reparação pode ser representada pela fixação de indenização por lucros cessantes ou pela “inversão” de cláusula penal, segundo opção do consumidor, mas não de forma cumulativa, conforme definido pelo STJ no julgamento de recurso repetitivo (Temas 970 e 971).
4. Caso em que os prejuízos decorrentes da não fruição do imóvel encontram-se prefixados no contrato que estabelece o pagamento, em favor comprador, de multa de meio por cento do valor atualizado do contrato, representando o proveito econômico que o bem normalmente produziria. No entanto, por caracterizar a incidência de verba de mesma natureza e escopo que a indenização por lucros cessantes, inviável a cumulação.
5. A atualização monetária relativa à multa deveria incidir mensalmente desde a data do inadimplemento contratual, quando ficou caracterizada a mora da construtora, e não a partir da citação. Todavia, diante da inexistência de recurso do apelado, também deverá ser mantido o termo inicial para correção fixado na sentença (data do ajuizamento da demanda), com incidência de juros moratórios a partir da citação (art. 219 do CPC/1973).
6. A jurisprudência pátria posiciona-se no sentido de que, ainda que se impute o atraso na entrega do imóvel, exclusivamente, à construtora, rechaça-se a hipótese de "congelamento" do saldo devedor, uma vez que a incidência de correção monetária, durante todo o período de construção do imóvel destina-se à recomposição da desvalorização da moeda. Contudo, no caso vertente, não pode o consumidor ser prejudicado em razão de conduta imputável exclusivamente à construtora ré, que deve reparar os prejuízos causados ao comprador, correspondente ao montante acrescido, por culpa da demora da fornecedora, ao saldo devedor do imóvel.
7. A responsabilidade pelo pagamento das despesas geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária (TJDFT. Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
8. Recurso conhecido e provido parcialmente.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE E NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO. HABITE-SE. NÃO DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO COMPROVAÇÃO. CULPA DA CONSTRUTORA. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. CASO PECULIAR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL. POSSE EFETIVA DO BEM. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE.
1. Somente considera-se entregue a unidade imobiliária a partir da imissão na posse do imóvel, o que ocorre com o recebimento das chaves pelo promitente comprador, momento em que efetivamente pode usar e fruir do bem adquirido. A expedição do habite-se desserve, portanto, para afastar a mora da construtora.
2. Os fatos alegados pela construtora para justificar o atraso na conclusão do empreendimento não podem ser enquadrados como caso fortuito ou evento de força maior aptos a afastar a sua responsabilidade, uma vez não se revestirem da necessária imprevisibilidade ou inevitabilidade, além de não constituírem nenhum evento excepcional ou incomum na realidade do Distrito Federal, integrando a categoria do fortuito interno previsível à construção civil.
3. Configurado o inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel em construção, objeto de contrato de compra e venda, o fornecedor deverá reparar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da mora desde o término do prazo de tolerância até a disponibilização da posse direta. Essa reparação pode ser representada pela fixação de indenização por lucros cessantes ou pela “inversão” de cláusula penal, segundo opção do consumidor, mas não de forma cumulativa, conforme definido pelo STJ no julgamento de recurso repetitivo (Temas 970 e 971).
4. Caso em que os prejuízos decorrentes da não fruição do imóvel encontram-se prefixados no contrato que estabelece o pagamento, em favor comprador, de multa de meio por cento do valor atualizado do contrato, representando o proveito econômico que o bem normalmente produziria. No entanto, por caracterizar a incidência de verba de mesma natureza e escopo que a indenização por lucros cessantes, inviável a cumulação.
5. A atualização monetária relativa à multa deveria incidir mensalmente desde a data do inadimplemento contratual, quando ficou caracterizada a mora da construtora, e não a partir da citação. Todavia, diante da inexistência de recurso do apelado, também deverá ser mantido o termo inicial para correção fixado na sentença (data do ajuizamento da demanda), com incidência de juros moratórios a partir da citação (art. 219 do CPC/1973).
6. A jurisprudência pátria posiciona-se no sentido de que, ainda que se impute o atraso na entrega do imóvel, exclusivamente, à construtora, rechaça-se a hipótese de "congelamento" do saldo devedor, uma vez que a incidência de correção monetária, durante todo o período de construção do imóvel destina-se à recomposição da desvalorização da moeda. Contudo, no caso vertente, não pode o consumidor ser prejudicado em razão de conduta imputável exclusivamente à construtora ré, que deve reparar os prejuízos causados ao comprador, correspondente ao montante acrescido, por culpa da demora da fornecedora, ao saldo devedor do imóvel.
7. A responsabilidade pelo pagamento das despesas geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária (TJDFT. Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
8. Recurso conhecido e provido parcialmente.