Tribunal: TJDFT
Processo: 0757574-56.2019.8.07.0016
Órgão julgador: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-08-03
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. DISTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA. VALOR DA CAUSA LIMITADO A PRETENSÃO ECONÔMICA DO PEDIDO. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO A 10% SOBRE O VALOR PAGO. COBRANÇA TAXA CONDOMINIAL ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. ABUSIVIDADE. RESSARCIMENTO EM DOBRO. RESSARCIMENTO PARCELADO. NÃO COMPROVADA OFENSA A DIREITO DA PERSONALIDADE. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA ANULADA. CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
1. Insurge-se a autora contra a sentença proferida pelo 7o Juizado Especial Cível de Brasília que reconheceu incompetência absoluta e extinguiu o feito sem resolução do mérito ao entender que o valor da causa deveria corresponder ao valor do contrato discutido e este supera o valor de alçada dos juizados especiais. Requer concessão de gratuidade de justiça, anulação da sentença ao argumento de que o valor da causa deve corresponder à pretensão econômica do pedido, que no caso, equivale ao ressarcimento do valor indevidamente retido a título de multa, ressarcimento em dobro do valor retido a título de taxa condominial e condenação da ré à reparação por dano moral diante das retenções indevidas e devolução dos valores de forma parcelada.
2. Preliminar de incompetência absoluta. A competência dos juizados especiais cíveis, em relação ao valor da causa, é fixada em razão do proveito econômico e não o valor do distrato do qual emerge a controvérsia. O Enunciado no 39 do FONAJE dispõe no mesmo sentido: em observância ao art. 2o da Lei 9.099/1995, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido.
3. Ressalte-se que a recorrente não pretende a dissolução do contrato, mas o ressarcimento dos valores retidos a título de multa rescisória e taxa condominial, este a ser ressarcido de forma dobrada, além de reparação por danos morais. Nesse contexto, considerando que o proveito econômico almejado é inferior a 40 salários mínimos, mostra-se necessária a anulação da sentença ante o reconhecimento da competência dos Juizados Especiais para julgamento da demanda. Preliminar de nulidade de sentença acolhida.
4. Causa madura. Quanto ao mérito, a teoria da causa madura, prevista no art. 1.013, §3o, do Código de Processo Civil, é aplicada quando a lide se encontrar inteiramente pronta para julgamento, sem necessidade, inclusive, de dilação probatória. O que ocorre no caso dos autos, de modo a permitir o julgamento imediato da demanda.
5. Da análise dos autos, resta incontroversa a retenção de 25% sobre o valor efetivamente pago pela autora para aquisição do imóvel (R$ 100.612,39 – 25%= R$ 25.153,10) e de R$ 3.442,96, referente a despesas condominiais (Id 16425662).
6. Limitação da cláusula penal. Nos termos do art. 413 do Código Civil, bem como dos artigos 6o, IV, e 51, ambos do CDC, é possível a revisão das cláusulas contratuais que se mostrem abusivas.
7. Comprovado que o distrato se deu de forma consensual e por iniciativa da consumidora que não obteve aprovação do financiamento, mostra-se possível retenção pela promitente vendedora de parte dos valores pagos. Contudo, a cláusula contratual que autoriza a retenção de multa superior a 10% sobre o valor pago é nula de pleno direito, conforme regra do art. 51, IV, da Lei n. 8.078/90, claramente abusiva, incompatível com a boa-fé objetiva, e resultaria, se aplicada, em enriquecimento sem causa da fornecedora, que poderá colocar o imóvel novamente à venda. Cito precedente desta Turma Recursal: Acórdão n.1174529, 07164228920188070007, Relator: ALMIR ANDRADE DE FREITAS 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 29/05/2019, Publicado no DJE: 03/06/2019. Pág. Sem Página Cadastrada. Partes: Queiroz Galvão DF 1 Desenvolvimento Imobiliário LTDA versus Alisson Lacerda de Andrade e Andreza Martins de Andrade.
8. Assim, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a retenção da construtora deve limitar-se a 10% do valor efetivamente pago pela aquisição do imóvel, devendo-se proceder com o ressarcimento do valor remanescente indevidamente retido. Ademais, não comporta dedução de valor pago pela construtora a título de corretagem (R$ 14.403,25), especialmente porque não há nos autos expressa previsão de transferência de tal encargo ao promitente comprador, conforme definido em tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP - Tema 938.
9. Ressarcimento taxas condominiais. Configura-se abusiva e nula de pleno direito a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU independentemente de sua imissão na posse do imóvel. Essa, a propósito, a tese firmada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2016.00.2.034904-4: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. (Acórdão n.1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 27/11/2017, Publicado no DJE: 23/01/2018. Pág.: 1173/1174, partes: Brasal Incorporações e Construções de Imóveis Ltda versus 3a Turma do Tribunal de Justiça do Distrito Fderal e dos Territórios).
10. Diante da comprovação da retenção de valores, deverá a ré promover o ressarcimento na forma dobrada, como forma pedagógica para impedir a reiteração da conduta. Além disso, não há demonstração de ocorrência de engano justificável, capaz de excepcionar a regra do parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.
11. Dano moral. É entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ, que nos casos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é abusiva a cláusula que determina a devolução parcelada, pela construtora, dos valores pagos pelo consumidor, de forma que tal restituição deve se dar de forma única (Súmula 543 do STJ). No entanto, o descumprimento de tal medida, embora reprovável, não enseja, por si só, dano moral passível de reparação. Não há nos autos demonstração de ofensa a direito da personalidade da autora, capaz de caracterizar dano de natureza extrapatrimonial.
12. Recurso CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença anulada. Ação julgada procedente em parte para determinar o ressarcimento do valor indevidamente retido pela ré (R$ 25.153,10 – 10.001,70 = R$ 15.151,40) e do valor retido a título de taxa condominial, este na forma dobrada (R$ 3.442,96x2= R$ 6.885,92). Deverá a correção monetária incidir desde a assinatura do distrato (05.06.2017) e juros legais desde a citação (13.12.2019). Sem condenação em custas e honorários por ausente recorrente vencido.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. DISTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA. VALOR DA CAUSA LIMITADO A PRETENSÃO ECONÔMICA DO PEDIDO. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO A 10% SOBRE O VALOR PAGO. COBRANÇA TAXA CONDOMINIAL ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. ABUSIVIDADE. RESSARCIMENTO EM DOBRO. RESSARCIMENTO PARCELADO. NÃO COMPROVADA OFENSA A DIREITO DA PERSONALIDADE. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA ANULADA. CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
1. Insurge-se a autora contra a sentença proferida pelo 7o Juizado Especial Cível de Brasília que reconheceu incompetência absoluta e extinguiu o feito sem resolução do mérito ao entender que o valor da causa deveria corresponder ao valor do contrato discutido e este supera o valor de alçada dos juizados especiais. Requer concessão de gratuidade de justiça, anulação da sentença ao argumento de que o valor da causa deve corresponder à pretensão econômica do pedido, que no caso, equivale ao ressarcimento do valor indevidamente retido a título de multa, ressarcimento em dobro do valor retido a título de taxa condominial e condenação da ré à reparação por dano moral diante das retenções indevidas e devolução dos valores de forma parcelada.
2. Preliminar de incompetência absoluta. A competência dos juizados especiais cíveis, em relação ao valor da causa, é fixada em razão do proveito econômico e não o valor do distrato do qual emerge a controvérsia. O Enunciado no 39 do FONAJE dispõe no mesmo sentido: em observância ao art. 2o da Lei 9.099/1995, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido.
3. Ressalte-se que a recorrente não pretende a dissolução do contrato, mas o ressarcimento dos valores retidos a título de multa rescisória e taxa condominial, este a ser ressarcido de forma dobrada, além de reparação por danos morais. Nesse contexto, considerando que o proveito econômico almejado é inferior a 40 salários mínimos, mostra-se necessária a anulação da sentença ante o reconhecimento da competência dos Juizados Especiais para julgamento da demanda. Preliminar de nulidade de sentença acolhida.
4. Causa madura. Quanto ao mérito, a teoria da causa madura, prevista no art. 1.013, §3o, do Código de Processo Civil, é aplicada quando a lide se encontrar inteiramente pronta para julgamento, sem necessidade, inclusive, de dilação probatória. O que ocorre no caso dos autos, de modo a permitir o julgamento imediato da demanda.
5. Da análise dos autos, resta incontroversa a retenção de 25% sobre o valor efetivamente pago pela autora para aquisição do imóvel (R$ 100.612,39 – 25%= R$ 25.153,10) e de R$ 3.442,96, referente a despesas condominiais (Id 16425662).
6. Limitação da cláusula penal. Nos termos do art. 413 do Código Civil, bem como dos artigos 6o, IV, e 51, ambos do CDC, é possível a revisão das cláusulas contratuais que se mostrem abusivas.
7. Comprovado que o distrato se deu de forma consensual e por iniciativa da consumidora que não obteve aprovação do financiamento, mostra-se possível retenção pela promitente vendedora de parte dos valores pagos. Contudo, a cláusula contratual que autoriza a retenção de multa superior a 10% sobre o valor pago é nula de pleno direito, conforme regra do art. 51, IV, da Lei n. 8.078/90, claramente abusiva, incompatível com a boa-fé objetiva, e resultaria, se aplicada, em enriquecimento sem causa da fornecedora, que poderá colocar o imóvel novamente à venda. Cito precedente desta Turma Recursal: Acórdão n.1174529, 07164228920188070007, Relator: ALMIR ANDRADE DE FREITAS 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 29/05/2019, Publicado no DJE: 03/06/2019. Pág. Sem Página Cadastrada. Partes: Queiroz Galvão DF 1 Desenvolvimento Imobiliário LTDA versus Alisson Lacerda de Andrade e Andreza Martins de Andrade.
8. Assim, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a retenção da construtora deve limitar-se a 10% do valor efetivamente pago pela aquisição do imóvel, devendo-se proceder com o ressarcimento do valor remanescente indevidamente retido. Ademais, não comporta dedução de valor pago pela construtora a título de corretagem (R$ 14.403,25), especialmente porque não há nos autos expressa previsão de transferência de tal encargo ao promitente comprador, conforme definido em tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP - Tema 938.
9. Ressarcimento taxas condominiais. Configura-se abusiva e nula de pleno direito a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU independentemente de sua imissão na posse do imóvel. Essa, a propósito, a tese firmada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2016.00.2.034904-4: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. (Acórdão n.1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 27/11/2017, Publicado no DJE: 23/01/2018. Pág.: 1173/1174, partes: Brasal Incorporações e Construções de Imóveis Ltda versus 3a Turma do Tribunal de Justiça do Distrito Fderal e dos Territórios).
10. Diante da comprovação da retenção de valores, deverá a ré promover o ressarcimento na forma dobrada, como forma pedagógica para impedir a reiteração da conduta. Além disso, não há demonstração de ocorrência de engano justificável, capaz de excepcionar a regra do parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.
11. Dano moral. É entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ, que nos casos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é abusiva a cláusula que determina a devolução parcelada, pela construtora, dos valores pagos pelo consumidor, de forma que tal restituição deve se dar de forma única (Súmula 543 do STJ). No entanto, o descumprimento de tal medida, embora reprovável, não enseja, por si só, dano moral passível de reparação. Não há nos autos demonstração de ofensa a direito da personalidade da autora, capaz de caracterizar dano de natureza extrapatrimonial.
12. Recurso CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença anulada. Ação julgada procedente em parte para determinar o ressarcimento do valor indevidamente retido pela ré (R$ 25.153,10 – 10.001,70 = R$ 15.151,40) e do valor retido a título de taxa condominial, este na forma dobrada (R$ 3.442,96x2= R$ 6.885,92). Deverá a correção monetária incidir desde a assinatura do distrato (05.06.2017) e juros legais desde a citação (13.12.2019). Sem condenação em custas e honorários por ausente recorrente vencido.