Tribunal: TJDFT
Processo: 0006687-87.2015.8.07.0004
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-06-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CDC. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. AFASTADAS. PRELIMINAR E PREJUDICIAL SE CONFUNDEM COM O MÉRITO. NECESSIDADE DE SE DETERMINAR A NATUREZA DA VERBA REQUERIDA. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RECURSO DO RÉU. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PREJUÍZO CAUSADO AO AUTOR. DISTINGUISHING ENTRE O CASO CONCRETO E A SITUAÇÃO VERSADA NO RESP 1551956/SP. CONTROVÉRSIA DOS AUTOS. PEDIDO DE RESSARCIMENTO EMBASADO NA RESCISÃO CONTRATUAL. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL E DO STJ. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO. NATUREZA INDENIZATÓRIA INDEPENDENTE DA NOMENCLATURA. PRECEDENTE STJ.

1. A preliminar de ilegitimidade passiva e a prejudicial de prescrição relacionadas ao pedido de ressarcimento das verbas pagas a título de comissão de corretagem se confundem com o mérito da demanda, uma vez que existe a necessidade de se aferir a natureza da verba, fundamento da causa de pedir, a qual é determinante para a análise da legitimidade e prescrição. Preliminar e Prejudicial afastadas.

2. Na hipótese, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2o e 3a do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora.

3. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.

4 A extrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual.

5 Comissão de corretagem. No particular, observa-se que a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem é conseqüência do inadimplemento injustificado do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, decorrente da não entrega do bem negociado pelas contratadas na data aprazada, dando ensejo à dissolução da avença pela via da resolução. Percebe-se, portanto, que a controvérsia travada entre as partes diverge daquela tratada no REsp 1551956/SP, distinguishing, no qual se analisou apenas a possibilidade de se transferir a obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, nas hipóteses e condições lá previstas.

5.1 O contrato está sendo rescindido por causa de inadimplemento da construtora, de modo que é devido o ressarcimento das despesas efetuadas assim como do prejuízo sofrido. Está evidenciado que o ressarcimento não se da pelo pagamento da comissão de corretagem em si (que foi considerada legal pelo STJ), mas sim pela rescisão contratual causada pelos réus, a qual causou prejuízo ao autor, que deve ser compensado pelos valores desembolsados (Precedentes deste Tribunal e STJ).

6 O STJ em sede de recurso repetitivo firmou entendimento de que a multa contratual, estipulada pelo próprio fornecedor, é devida tanto no caso de atraso no contrato quanto no caso de descumprimento total, sendo devida a aplicação da multa durante o período de atraso no percentual de 0,5% do valor do imóvel.

7. REJEITAR A PRELIMINAR. CONHECER DO RECURSO E LHE NEGAR PROVIMENTO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CDC. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. AFASTADAS. PRELIMINAR E PREJUDICIAL SE CONFUNDEM COM O MÉRITO. NECESSIDADE DE SE DETERMINAR A NATUREZA DA VERBA REQUERIDA. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RECURSO DO RÉU. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PREJUÍZO CAUSADO AO AUTOR. DISTINGUISHING ENTRE O CASO CONCRETO E A SITUAÇÃO VERSADA NO RESP 1551956/SP. CONTROVÉRSIA DOS AUTOS. PEDIDO DE RESSARCIMENTO EMBASADO NA RESCISÃO CONTRATUAL. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL E DO STJ. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO. NATUREZA INDENIZATÓRIA INDEPENDENTE DA NOMENCLATURA. PRECEDENTE STJ.

1. A preliminar de ilegitimidade passiva e a prejudicial de prescrição relacionadas ao pedido de ressarcimento das verbas pagas a título de comissão de corretagem se confundem com o mérito da demanda, uma vez que existe a necessidade de se aferir a natureza da verba, fundamento da causa de pedir, a qual é determinante para a análise da legitimidade e prescrição. Preliminar e Prejudicial afastadas.

2. Na hipótese, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2o e 3a do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora.

3. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.

4 A extrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual.

5 Comissão de corretagem. No particular, observa-se que a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem é conseqüência do inadimplemento injustificado do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, decorrente da não entrega do bem negociado pelas contratadas na data aprazada, dando ensejo à dissolução da avença pela via da resolução. Percebe-se, portanto, que a controvérsia travada entre as partes diverge daquela tratada no REsp 1551956/SP, distinguishing, no qual se analisou apenas a possibilidade de se transferir a obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, nas hipóteses e condições lá previstas.

5.1 O contrato está sendo rescindido por causa de inadimplemento da construtora, de modo que é devido o ressarcimento das despesas efetuadas assim como do prejuízo sofrido. Está evidenciado que o ressarcimento não se da pelo pagamento da comissão de corretagem em si (que foi considerada legal pelo STJ), mas sim pela rescisão contratual causada pelos réus, a qual causou prejuízo ao autor, que deve ser compensado pelos valores desembolsados (Precedentes deste Tribunal e STJ).

6 O STJ em sede de recurso repetitivo firmou entendimento de que a multa contratual, estipulada pelo próprio fornecedor, é devida tanto no caso de atraso no contrato quanto no caso de descumprimento total, sendo devida a aplicação da multa durante o período de atraso no percentual de 0,5% do valor do imóvel.

7. REJEITAR A PRELIMINAR. CONHECER DO RECURSO E LHE NEGAR PROVIMENTO.