Tribunal: TJDFT
Processo: 0004903-84.2015.8.07.0001
Órgão julgador: NÍDIA CORRÊA LIMA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-06-10
Data de publicação: 2020-07-17

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO OU MOTIVO DE FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR DESEMBOLSADO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇAO DO MONTANTE PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. CABIMENTO. CONDENAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE.

1. Tratando-se de demanda objetivando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda em virtude de atraso na entrega do imóvel, a promitente compradora deve ser considerada parte legítima para responder pela restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

2. A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão da ocorrência de eventuais atrasos por parte da Administração Pública quanto à emissão da carta de “habite-se”, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas sim risco específico da atividade, englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente.

3. O colendo Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve lhe ser imposta a obrigação de restituir as parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma integral e imediata(RESP no 1300418/SC, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos).

4. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em virtude de atraso na entrega do bem, torna impositiva a restituição da integralidade dos valores pagos pelo promitente comprador, inclusive a título de comissão de corretagem e taxa SATI, não sendo possível a retenção de qualquer percentual por parte da promitente vendedora.

5. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1729593/SP, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, firmou a tese de que, “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (Tema 996).

6. Consoante entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970).

7. Embora tenha reconhecido a possibilidade de inversão, em favor do promitente comprador, da cláusula penal fixada para o caso de atraso no pagamento das parcelas do financiamento, o colendo Superior Tribunal de Justiça, deixou assentado que não é cabível a cumulação da aludida penalidade com a indenização por lucros cessantes.

8. Apelação Cível interposta pela empresa ré conhecida. Preliminar rejeitada. No mérito, recurso não provido. Apelação Cível interposta pelos autores conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO OU MOTIVO DE FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR DESEMBOLSADO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇAO DO MONTANTE PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. CABIMENTO. CONDENAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE.

1. Tratando-se de demanda objetivando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda em virtude de atraso na entrega do imóvel, a promitente compradora deve ser considerada parte legítima para responder pela restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

2. A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão da ocorrência de eventuais atrasos por parte da Administração Pública quanto à emissão da carta de “habite-se”, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas sim risco específico da atividade, englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente.

3. O colendo Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve lhe ser imposta a obrigação de restituir as parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma integral e imediata(RESP no 1300418/SC, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos).

4. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em virtude de atraso na entrega do bem, torna impositiva a restituição da integralidade dos valores pagos pelo promitente comprador, inclusive a título de comissão de corretagem e taxa SATI, não sendo possível a retenção de qualquer percentual por parte da promitente vendedora.

5. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1729593/SP, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, firmou a tese de que, “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (Tema 996).

6. Consoante entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970).

7. Embora tenha reconhecido a possibilidade de inversão, em favor do promitente comprador, da cláusula penal fixada para o caso de atraso no pagamento das parcelas do financiamento, o colendo Superior Tribunal de Justiça, deixou assentado que não é cabível a cumulação da aludida penalidade com a indenização por lucros cessantes.

8. Apelação Cível interposta pela empresa ré conhecida. Preliminar rejeitada. No mérito, recurso não provido. Apelação Cível interposta pelos autores conhecida e parcialmente provida.