Tribunal: TJDFT
Processo: 0019419-12.2015.8.07.0001
Órgão julgador: GISLENE PINHEIRO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JULGAMENTO CONJUNTO. PRIMEIRO PROCESSO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL. CARÁTER COMPENSATÓRIO. DESCABIMENTO. TEMA 970 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. SITUAÇÃO PECULIAR NOS AUTOS. ADMITIDA DESISTÊNCIA DA AUTORA. AUSÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA OU INOVAÇÃO RECURSAL. DIREITO DE RETENÇÃO. CABÍVEL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. SEGUNDO PROCESSO: RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E DAS ARRAS. DIREITO DE RETENÇÃO DE 25%. IMPOSSIBILIDADE. PERCENTUAL REDUZIDO. RAZOABILIDADE. INTERRUPÇÃO DA MORA. DEPOSITO EM JUÍZO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO DAS VERBAS SUPOSTAMENTE PAGAS. JUROS E CORREÇÃO. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. ENTENDIMENTO DO STJ EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS.

1. A relação jurídica é de consumo pois as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, já que a empresa ré figura no contrato de compra e venda de unidade imobiliária em construção como vendedora, comercializando no mercado de consumo bem imóvel adquirido pelo autor como destinatário final;

2. No tocante a rescisão contratual da unidade constante do contrato n. 268, nada obstante se pudesse confirmar nesta instância recursal os fundamentos exarados na sentença, é de se ver que, diante da suspensão do pagamento das parcelas do contrato pela autora deferida em sede de antecipação de tutela na origem (id. 4787736 e 4788186) a unidade imobiliária acabou por ser liberada à construtora, e nos termos da informação de id. 11756426 o imóvel, objeto do contrato no 268, já foi alienado a terceiros, ou seja, não se encontra mais disponível para entrega. Tais fatos levam a concluir que no caso, há particularidades no processo. Primeiro, porque a parte demandante pretende a rescisão do contrato no 268 por culpa da construtora. Segundo porque tal pedido de rescisão foi realizada apenas após a data da entrega do imóvel. Terceiro porque a unidade imobiliária adquirida pelo contrato no 268, em razão da decisão de antecipação de tutela que suspendeu os pagamentos das parcelas pela Autora, já foi vendida a terceiros. Ora, ao subsumir toda essas constatações fáticas nos autos, certo é que, antemão resta inviabilizada a manutenção da relação contratual do instrumento no 268, já que a Autora pretende a rescisão do contrato e o empreendimento imobiliário não se encontra mais disponível para entrega pela parte Ré. Isso quer dizer que, a situação concreta no presente caso, necessariamente ensejaria uma resolução do contrato. 3.1. Nada obstante a possibilidade de se resolver o contrato, a meu sentir, não há como ser realizada com culpa integral da ré, já que o pleito de rescisão com relação ao contrato no 268 foi apresentado somente após a data da averbação do habite-se e entrega do bem, de modo a ser necessário considerar a rescisão neste caso sem culpa da ré. 3.2. A solução quanto a resolução do contrato no caso, não enseja em qualquer julgamento extra ou ultra petita no processo, e tampouco representaria questão de inovação recursal. Pelo contrário, diante da situação concreta dos autos, cabe ao julgador utilizando-se dos meios e instrumentos processuais cabíveis julgar os pleitos da forma mais célere e efetiva as partes, e no caso, outra solução não se teria, senão o decreto de rescisão contratual, já que a demandante ainda possui interesse na rescisão do contrato, bem como porque a própria parte Ré já informou que a unidade imobiliária não está mais disponível para entrega à Autora. Pensar diferente seria admitir o próprio enriquecimento da construtora Ré, na medida em que, ficaria com a unidade imobiliária e ainda com os valores pagos pela demandante. 3.3. Diante de tais circunstâncias, e aliado ao manifesto interesse da Autora na rescisão do contrato, é que o contrato pode ser resolvido, até porque ao considerar que a unidade imobiliária em questão já foi vendida a terceiros, nos leva a concluir que a manutenção da relação negocial firmada entre as partes só resultaria em perdas e danos, solução esta muito mais prejudicial as partes, que haveria que promover eventual apuração desses danos em futuro feito.

3. A cláusula penal estabelecida em contrato de compra e venda de imóvel que firma multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato como ressarcimento por atraso na entrega de obra possui nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelas adquirentes com o atraso advindos da impossibilidade de auferirem a fruição direta do bem, razão pela qual incabível sua cumulação com a indenização a título de lucros cessantes. 3.1 O Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso repetitivo, por ocasião de julgamento dos Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/SC, fixou entendimento (Tema 970) de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando sua cumulação com lucros cessantes.

4.Improcedente o argumento da demandada quanto a ausência da incidência de juros e correção monetária com relação a multa contratual devida no período de 29/11/2014 a 06/02/2015 (data pleiteada na inicial), uma vez que, como já constatado, incontroversa a mora da construtora nesse período, já que a entrega da unidade imobiliária foi realizada apenas em 12/03/2015, quando averbado o habite-se. Assim devida a atualização nos termos em que proferida a sentença recorrida, e até porque, nesse ponto a mesma parte não apresenta insurgência quanto a ser indevida a referida multa, questionando apenas a sua atualização.

5. Não procede qualquer argumento da Ré quanto a interrupção da mora em razão da condenação lhe imposta, uma vez que do comprovante de depósito acostado no expediente de id. 4787804 e 4787806, sequer é possível especificar as verbas que estão pagas e se as mesmas equivalem efetivamente a condenação lhe imposta.

6. Na hipótese de desistência do contrato n. 717 por parte da compradora, não há que se falar em retenção de 25% do valor pago pela compradora e ainda da retenção desembolsada a título de sinal (arras), uma vez que tal percentual acrescido do sinal, representa uma onerosidade excessiva em desfavor da compradora, de modo a possibilitar a redução do percentual para 10% (dez por cento) da totalidade do valor pago pela requerente, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo, como bem fez a parte Ré (id. 11756426).

7. Nos casos de desistência do contrato por parte da compradora os juros e correção monetária incidentes sobre os valores a serem devolvidos, devem incidir a partir do trânsito em julgado. Entendimento firmado em sede de recurso repetitivo pelo STJ.

8. Apelos parcialmente providos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JULGAMENTO CONJUNTO. PRIMEIRO PROCESSO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL. CARÁTER COMPENSATÓRIO. DESCABIMENTO. TEMA 970 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. SITUAÇÃO PECULIAR NOS AUTOS. ADMITIDA DESISTÊNCIA DA AUTORA. AUSÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA OU INOVAÇÃO RECURSAL. DIREITO DE RETENÇÃO. CABÍVEL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. SEGUNDO PROCESSO: RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E DAS ARRAS. DIREITO DE RETENÇÃO DE 25%. IMPOSSIBILIDADE. PERCENTUAL REDUZIDO. RAZOABILIDADE. INTERRUPÇÃO DA MORA. DEPOSITO EM JUÍZO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO DAS VERBAS SUPOSTAMENTE PAGAS. JUROS E CORREÇÃO. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. ENTENDIMENTO DO STJ EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS.

1. A relação jurídica é de consumo pois as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, já que a empresa ré figura no contrato de compra e venda de unidade imobiliária em construção como vendedora, comercializando no mercado de consumo bem imóvel adquirido pelo autor como destinatário final;

2. No tocante a rescisão contratual da unidade constante do contrato n. 268, nada obstante se pudesse confirmar nesta instância recursal os fundamentos exarados na sentença, é de se ver que, diante da suspensão do pagamento das parcelas do contrato pela autora deferida em sede de antecipação de tutela na origem (id. 4787736 e 4788186) a unidade imobiliária acabou por ser liberada à construtora, e nos termos da informação de id. 11756426 o imóvel, objeto do contrato no 268, já foi alienado a terceiros, ou seja, não se encontra mais disponível para entrega. Tais fatos levam a concluir que no caso, há particularidades no processo. Primeiro, porque a parte demandante pretende a rescisão do contrato no 268 por culpa da construtora. Segundo porque tal pedido de rescisão foi realizada apenas após a data da entrega do imóvel. Terceiro porque a unidade imobiliária adquirida pelo contrato no 268, em razão da decisão de antecipação de tutela que suspendeu os pagamentos das parcelas pela Autora, já foi vendida a terceiros. Ora, ao subsumir toda essas constatações fáticas nos autos, certo é que, antemão resta inviabilizada a manutenção da relação contratual do instrumento no 268, já que a Autora pretende a rescisão do contrato e o empreendimento imobiliário não se encontra mais disponível para entrega pela parte Ré. Isso quer dizer que, a situação concreta no presente caso, necessariamente ensejaria uma resolução do contrato. 3.1. Nada obstante a possibilidade de se resolver o contrato, a meu sentir, não há como ser realizada com culpa integral da ré, já que o pleito de rescisão com relação ao contrato no 268 foi apresentado somente após a data da averbação do habite-se e entrega do bem, de modo a ser necessário considerar a rescisão neste caso sem culpa da ré. 3.2. A solução quanto a resolução do contrato no caso, não enseja em qualquer julgamento extra ou ultra petita no processo, e tampouco representaria questão de inovação recursal. Pelo contrário, diante da situação concreta dos autos, cabe ao julgador utilizando-se dos meios e instrumentos processuais cabíveis julgar os pleitos da forma mais célere e efetiva as partes, e no caso, outra solução não se teria, senão o decreto de rescisão contratual, já que a demandante ainda possui interesse na rescisão do contrato, bem como porque a própria parte Ré já informou que a unidade imobiliária não está mais disponível para entrega à Autora. Pensar diferente seria admitir o próprio enriquecimento da construtora Ré, na medida em que, ficaria com a unidade imobiliária e ainda com os valores pagos pela demandante. 3.3. Diante de tais circunstâncias, e aliado ao manifesto interesse da Autora na rescisão do contrato, é que o contrato pode ser resolvido, até porque ao considerar que a unidade imobiliária em questão já foi vendida a terceiros, nos leva a concluir que a manutenção da relação negocial firmada entre as partes só resultaria em perdas e danos, solução esta muito mais prejudicial as partes, que haveria que promover eventual apuração desses danos em futuro feito.

3. A cláusula penal estabelecida em contrato de compra e venda de imóvel que firma multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato como ressarcimento por atraso na entrega de obra possui nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelas adquirentes com o atraso advindos da impossibilidade de auferirem a fruição direta do bem, razão pela qual incabível sua cumulação com a indenização a título de lucros cessantes. 3.1 O Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso repetitivo, por ocasião de julgamento dos Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/SC, fixou entendimento (Tema 970) de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando sua cumulação com lucros cessantes.

4.Improcedente o argumento da demandada quanto a ausência da incidência de juros e correção monetária com relação a multa contratual devida no período de 29/11/2014 a 06/02/2015 (data pleiteada na inicial), uma vez que, como já constatado, incontroversa a mora da construtora nesse período, já que a entrega da unidade imobiliária foi realizada apenas em 12/03/2015, quando averbado o habite-se. Assim devida a atualização nos termos em que proferida a sentença recorrida, e até porque, nesse ponto a mesma parte não apresenta insurgência quanto a ser indevida a referida multa, questionando apenas a sua atualização.

5. Não procede qualquer argumento da Ré quanto a interrupção da mora em razão da condenação lhe imposta, uma vez que do comprovante de depósito acostado no expediente de id. 4787804 e 4787806, sequer é possível especificar as verbas que estão pagas e se as mesmas equivalem efetivamente a condenação lhe imposta.

6. Na hipótese de desistência do contrato n. 717 por parte da compradora, não há que se falar em retenção de 25% do valor pago pela compradora e ainda da retenção desembolsada a título de sinal (arras), uma vez que tal percentual acrescido do sinal, representa uma onerosidade excessiva em desfavor da compradora, de modo a possibilitar a redução do percentual para 10% (dez por cento) da totalidade do valor pago pela requerente, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo, como bem fez a parte Ré (id. 11756426).

7. Nos casos de desistência do contrato por parte da compradora os juros e correção monetária incidentes sobre os valores a serem devolvidos, devem incidir a partir do trânsito em julgado. Entendimento firmado em sede de recurso repetitivo pelo STJ.

8. Apelos parcialmente providos.