Tribunal: TJDFT
Processo: 0763409-25.2019.8.07.0016
Órgão julgador: ALMIR ANDRADE DE FREITAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS ENTRE PARTICULARES. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. INÉRCIA OU OCIOSIDADE NÃO DEMONSTRADA. ÔNUS DA PROVA. ART. 373, II, CPC. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. ART. 726 DO CC. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente o pedido inicial para condená-la a pagar à parte autora o valor de R$26.000,00, a título de comissão de corretagem. Em seu recurso a parte recorrente suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, seja pela falta de oportunização da produção de prova oral, seja pelo desrespeito ao princípio do contraditório, dada a ausência de intimação para manifestação sobre a réplica apresentada. Quanto ao mérito, assevera que, embora a contratação tenha sido firmada em 01/08/2018, os anúncios de venda somente foram publicados em 18/10/2018, com quase 3 meses de atraso. Aduz que a parte recorrida sempre agiu com descaso, sendo evidente a sua negligência e falta de interesse em anunciar o imóvel. Destaca, ainda, que foi criado somente um único anúncio, não tendo o corretor utilizado outros meios de divulgação e que nunca recebeu interessados na compra, tampouco o corretor. Com efeito, defende que a manutenção da sentença como posta caracterizaria enriquecimento sem causa, o que não permitido no ordenamento jurídico. Pugna pela reforma da sentença e improcedência dos pedidos autorais. Subsidiariamente, requer a diminuição da condenação em 50%, considerando que foram contratados 2 corretores, de modo que não caberia ao recorrido o recebimento de todo o valor da comissão.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 20616779/20616782). Contrarrazões apresentadas (ID 20616786).
III. Quanto à preliminar de cerceamento de defesa, razão não assiste à parte recorrente. Foi oportunizada às partes a indicação de testemunhas a serem ouvidas em audiência de instrução e julgamento, hipótese em que deveriam qualifica-las e dizer o que esclareceriam sobre os fatos narrados (ID 20616739). Contudo, a parte recorrente limitou-se a requerer a oitiva de seus vizinhos, sem qualifica-los e sem indicar a relevância da prova pretendida. Como cediço, cabe ao juiz dirigir o processo com liberdade para determinar as provas a serem produzidas (Lei 9.099/95, art. 5o), sendo ele o destinatário da prova, devendo, pois, indeferir aquelas inúteis ou protelatórios. Outrossim, a ausência de intimação da parte para falar acerca da réplica não importa em ofensa ao contraditório, por inexistência de previsão legal. Ademais, a parte recorrida não apresentou tese nova em sua réplica, apenas reforçou àquela posta na inicial. Não houve, portanto, cerceamento de defesa no indeferimento da prova pleiteada ou por ausência de contraditório. Preliminar rejeitada.
IV. Nos contratos de corretagem com cláusula de exclusividade, tendo sido efetivado o negócio dentro de prazo ajustado no contrato, o corretor tem direito à remuneração que lhe é devida a título de comissão, ainda que o negócio tenha sido realizado sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade (art. 726 do CC).
V. Consoante a distribuição ordinária do ônus da prova (art. 373 do CPC), cabe à parte autora a prova do fato constitutivo do seu direito e ao réu a prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora.
VI. In casu, em que pese tenha sido demonstrado que o anúncio do imóvel somente tenha sido realizado em 18/10/2018, ou seja, com mais de 3 meses da data em que o contrato de corretagem foi assinado, a parte recorrente não se desincumbido do encargo de demonstrar a incúria ou o desinteresse da parte recorrida.
VII. A prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte poderia ser facilmente demonstrada com a simples juntada de prints de mensagens, email, etc. em que fosse demonstrado o mínimo descontentamento com o serviço prestado, podendo ainda, ter a parte recorrente requerido o encerramento da avença, sem qualquer ônus, como se depreende da leitura do instrumento (ID 20616551).
VIII. Com efeito, tendo o imóvel sido vendido dentro da vigência do contrato de corretagem firmado com cláusula de exclusividade, merece amparo a sentença recorrida que determinou o pagamento da comissão.
IX. Por fim, consoante dispõe o art. 260, havendo pluralidade de credores, poderá cada um destes exigir a dívida inteira, desobrigando-se o devedor com os demais. Assim, incabível o acolhimento do pedido subsidiário.
X. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e não provido. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.
XI. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS ENTRE PARTICULARES. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. INÉRCIA OU OCIOSIDADE NÃO DEMONSTRADA. ÔNUS DA PROVA. ART. 373, II, CPC. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. ART. 726 DO CC. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente o pedido inicial para condená-la a pagar à parte autora o valor de R$26.000,00, a título de comissão de corretagem. Em seu recurso a parte recorrente suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, seja pela falta de oportunização da produção de prova oral, seja pelo desrespeito ao princípio do contraditório, dada a ausência de intimação para manifestação sobre a réplica apresentada. Quanto ao mérito, assevera que, embora a contratação tenha sido firmada em 01/08/2018, os anúncios de venda somente foram publicados em 18/10/2018, com quase 3 meses de atraso. Aduz que a parte recorrida sempre agiu com descaso, sendo evidente a sua negligência e falta de interesse em anunciar o imóvel. Destaca, ainda, que foi criado somente um único anúncio, não tendo o corretor utilizado outros meios de divulgação e que nunca recebeu interessados na compra, tampouco o corretor. Com efeito, defende que a manutenção da sentença como posta caracterizaria enriquecimento sem causa, o que não permitido no ordenamento jurídico. Pugna pela reforma da sentença e improcedência dos pedidos autorais. Subsidiariamente, requer a diminuição da condenação em 50%, considerando que foram contratados 2 corretores, de modo que não caberia ao recorrido o recebimento de todo o valor da comissão.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 20616779/20616782). Contrarrazões apresentadas (ID 20616786).
III. Quanto à preliminar de cerceamento de defesa, razão não assiste à parte recorrente. Foi oportunizada às partes a indicação de testemunhas a serem ouvidas em audiência de instrução e julgamento, hipótese em que deveriam qualifica-las e dizer o que esclareceriam sobre os fatos narrados (ID 20616739). Contudo, a parte recorrente limitou-se a requerer a oitiva de seus vizinhos, sem qualifica-los e sem indicar a relevância da prova pretendida. Como cediço, cabe ao juiz dirigir o processo com liberdade para determinar as provas a serem produzidas (Lei 9.099/95, art. 5o), sendo ele o destinatário da prova, devendo, pois, indeferir aquelas inúteis ou protelatórios. Outrossim, a ausência de intimação da parte para falar acerca da réplica não importa em ofensa ao contraditório, por inexistência de previsão legal. Ademais, a parte recorrida não apresentou tese nova em sua réplica, apenas reforçou àquela posta na inicial. Não houve, portanto, cerceamento de defesa no indeferimento da prova pleiteada ou por ausência de contraditório. Preliminar rejeitada.
IV. Nos contratos de corretagem com cláusula de exclusividade, tendo sido efetivado o negócio dentro de prazo ajustado no contrato, o corretor tem direito à remuneração que lhe é devida a título de comissão, ainda que o negócio tenha sido realizado sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade (art. 726 do CC).
V. Consoante a distribuição ordinária do ônus da prova (art. 373 do CPC), cabe à parte autora a prova do fato constitutivo do seu direito e ao réu a prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora.
VI. In casu, em que pese tenha sido demonstrado que o anúncio do imóvel somente tenha sido realizado em 18/10/2018, ou seja, com mais de 3 meses da data em que o contrato de corretagem foi assinado, a parte recorrente não se desincumbido do encargo de demonstrar a incúria ou o desinteresse da parte recorrida.
VII. A prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte poderia ser facilmente demonstrada com a simples juntada de prints de mensagens, email, etc. em que fosse demonstrado o mínimo descontentamento com o serviço prestado, podendo ainda, ter a parte recorrente requerido o encerramento da avença, sem qualquer ônus, como se depreende da leitura do instrumento (ID 20616551).
VIII. Com efeito, tendo o imóvel sido vendido dentro da vigência do contrato de corretagem firmado com cláusula de exclusividade, merece amparo a sentença recorrida que determinou o pagamento da comissão.
IX. Por fim, consoante dispõe o art. 260, havendo pluralidade de credores, poderá cada um destes exigir a dívida inteira, desobrigando-se o devedor com os demais. Assim, incabível o acolhimento do pedido subsidiário.
X. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e não provido. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.
XI. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.