Tribunal: TJDFT
Processo: 0705497-61.2019.8.07.0019
Órgão julgador: ALMIR ANDRADE DE FREITAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-11-23
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA DOS DEVERES CONTRATUAIS. TRANSFERÊNCIA DA TITULARIEDADE DOS ÔNUS DEMORADIA PARA A PARTE LOCATÁRIA. RESPONSABILIDADE DA EMPRESA CONFIGURADA. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS EM ABERTO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS CABÍVEL. NEGATIVAÇÃO DO NOME DA PARTE LOCADORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou procedente os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato de administração de imóvel residencial celebrado entre as partes e ainda a condenou a pagar a quantia de R$ 2.920,18, a título de danos materiais e R$ 3.000,00 pelos danos morais, por falha na prestação de seus serviços. Em seu recurso a parte recorrente, preliminarmente, sustenta sua ilegitimidade passiva, sob o argumento que a responsabilidade pelos débitos é devida pelo inquilino, nos termos do contrato. No mérito, ventila que o objeto do contrato é de administração da locação do imóvel, não resultando em responsabilidade solidária da imobiliária em arcar por eventuais prejuízos sofridos pelo locador em decorrência de negligência cometida pelo inquilino. Afirma que não há que se falar em danos materiais e morais, haja vista que não houve má prestação de serviços. Requer a reforma da sentença para seja julgado improcedentes os pedidos deduzidos na inicial.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 20469546 e 20469550). As contrarrazões não foram apresentadas.
III. De acordo com a teoria da asserção, as condições da ação, dentre elas a legitimidade ad causam, devem ser apreciadas conforme disposto na petição inicial proposta pelo demandante. Assim, caracterizada a relação jurídica material entre as partes, não subsiste a preliminar de ilegitimidade passiva.
IV. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078, de 11 de setembro de 1990), que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5o, inciso XXXII da Constituição Federal).
V. A Lei no. 8.245/1991 define em seu art. 23 que o locatário é obrigado a pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto, até a data da rescisão do contrato e da entrega das chaves do imóvel locado.
VI. A administradora de imóvel figura como mandatário do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação (art. 653, Código Civil), devendo agir com zelo necessário e diligência habitual na defesa dos interesses do mandante, obrigando-se ao pagamento de indenização por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667, Código Civil).
VII. No caso, verifica-se do contrato de administração (ID 20469484 - Pág. 2), em sua cláusula terceira, prescreve que caberia à parte recorrente anunciar pela internet a disposição de locar o imóvel, selecionar os inquilinos e seus fiadores, ou seja, zelar pela captação de interessados na locação do imóvel sob sua administração, bem como adotar todas as medidas para o recebimento dos alugueis e encargos, inclusive com ajuizamento de ações judiciais, conforme se vislumbra das disposições contratuais inseridas na cláusula doze. (ID 20469484 - Pág. 3).
VIII. No tocante à locação do imóvel, das obrigações do inquilino e da administradora, ora recorrente, especificamente ao pagamento das despesas com serviços de água e energia elétrica, merecem destaque a cláusula quinta (ID 20469531 - Pág. 2-3), que previa que o locatário deveria encaminhar a administradora trimestralmente cópia dos comprovantes dos encargos devidamente quitados. Como visto, o contrato de locação firmado pela parte recorrente junto ao inquilino que ocupou o imóvel da parte recorrida, previa uma série de exigências relacionadas ao adimplemento dos encargos locatícios, dentre eles as contas de água e de energia elétrica.
IX. Contudo, ao que se verifica nos autos, a atividade da parte recorrente durante todo o período de administração limitou-se ao recebimento dos alugueis, deles descontada sua parte, e repasse à parte recorrida.
X. A parte recorrente era a responsável pela administração do imóvel descrito na inicial, e incumbia a ela, após encerrada a relação locatícia, tomar as providências necessárias, inclusive junto às prestadoras de serviços públicos, para a alteração do responsável pelo pagamento das contas de água e luz, a fim de não causar prejuízos ao novo locatário, de maneira a não permitir que possa ser cobrado por dívida que não lhe incumbia, inclusive com o corte do serviço, tendo se mantido inerte quanto ao seu dever de cumprimento do contrato entabulado de administração de imóvel.
XI. A documentações coligidas aos autos (ID 20469485 - Pág. 1- 18 e 20469486 - Pág. 1-8) demonstram que à época da constituição dos débitos relativos aos serviços públicos de água e energia elétrica a parte recorrente detinha a responsabilidade contratual de bem administrar o imóvel da parte recorrida, o que não ocorreu no caso em exame, porquanto quedou-se inerte no seu dever de fiscalização do contrato firmando com os inquilinos no imóvel, ocasionando prejuízo à parte recorrida, em consonância com os pagamentos adimplidos acostados aos autos (ID 20469488 - Pág. 1-18).
XII. Igualmente, evidencia-se que a situação vivenciada pela autora extrapola o mero aborrecimento do cotidiano, e quando as circunstâncias excedem o simples descumprimento contratual, violando direitos da personalidade do consumidor, haja vista a negativação do nome da parte recorrida em face de débitos oriundos do contrato de administração da parte recorrente, resta configurado o ilícito.
XIII. A indenização por danos morais possui três finalidades, quais sejam, a prestação pecuniária serve como meio de compensar a lesão a aspecto de direito de personalidade, punição para o agente causador do dano e prevenção futura quanto a fatos semelhantes.
XIV. Não há um critério matemático ou padronizado para estabelecer o montante pecuniário devido à reparação. O valor da reparação deve guardar correspondência com o gravame sofrido, devendo o juiz pautar-se nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, sopesando as circunstâncias do fato e as condições pessoais e econômicas das partes envolvidas, assim como o grau da ofensa moral e sua repercussão.
XV. O dano moral restou circunscrito à esfera pessoal da vítima, sem que tenha ocorrido abalo em sua integridade física ou imagem social, e o montante arbitrado de R$ 3.000,00, conforme consignado na sentença, tem-se como suficiente para, com razoabilidade e proporcionalidade, compensar os danos sofridos pela parte recorrida, sem, contudo, implicar enriquecimento sem causa. Precedente jurisprudencial: (Acórdão n.1135143, 07118153320188070007, Relator: ALMIR ANDRADE DE FREITAS 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 07/11/2018, Publicado no DJE: 09/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
XVI. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e não provido. Sentença mantida. Custas recolhidas. Deixo de arbitrar honorários advocatícios ante a ausência de contrarrazões.
XVII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA DOS DEVERES CONTRATUAIS. TRANSFERÊNCIA DA TITULARIEDADE DOS ÔNUS DEMORADIA PARA A PARTE LOCATÁRIA. RESPONSABILIDADE DA EMPRESA CONFIGURADA. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS EM ABERTO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS CABÍVEL. NEGATIVAÇÃO DO NOME DA PARTE LOCADORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou procedente os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato de administração de imóvel residencial celebrado entre as partes e ainda a condenou a pagar a quantia de R$ 2.920,18, a título de danos materiais e R$ 3.000,00 pelos danos morais, por falha na prestação de seus serviços. Em seu recurso a parte recorrente, preliminarmente, sustenta sua ilegitimidade passiva, sob o argumento que a responsabilidade pelos débitos é devida pelo inquilino, nos termos do contrato. No mérito, ventila que o objeto do contrato é de administração da locação do imóvel, não resultando em responsabilidade solidária da imobiliária em arcar por eventuais prejuízos sofridos pelo locador em decorrência de negligência cometida pelo inquilino. Afirma que não há que se falar em danos materiais e morais, haja vista que não houve má prestação de serviços. Requer a reforma da sentença para seja julgado improcedentes os pedidos deduzidos na inicial.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 20469546 e 20469550). As contrarrazões não foram apresentadas.
III. De acordo com a teoria da asserção, as condições da ação, dentre elas a legitimidade ad causam, devem ser apreciadas conforme disposto na petição inicial proposta pelo demandante. Assim, caracterizada a relação jurídica material entre as partes, não subsiste a preliminar de ilegitimidade passiva.
IV. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078, de 11 de setembro de 1990), que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5o, inciso XXXII da Constituição Federal).
V. A Lei no. 8.245/1991 define em seu art. 23 que o locatário é obrigado a pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto, até a data da rescisão do contrato e da entrega das chaves do imóvel locado.
VI. A administradora de imóvel figura como mandatário do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação (art. 653, Código Civil), devendo agir com zelo necessário e diligência habitual na defesa dos interesses do mandante, obrigando-se ao pagamento de indenização por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667, Código Civil).
VII. No caso, verifica-se do contrato de administração (ID 20469484 - Pág. 2), em sua cláusula terceira, prescreve que caberia à parte recorrente anunciar pela internet a disposição de locar o imóvel, selecionar os inquilinos e seus fiadores, ou seja, zelar pela captação de interessados na locação do imóvel sob sua administração, bem como adotar todas as medidas para o recebimento dos alugueis e encargos, inclusive com ajuizamento de ações judiciais, conforme se vislumbra das disposições contratuais inseridas na cláusula doze. (ID 20469484 - Pág. 3).
VIII. No tocante à locação do imóvel, das obrigações do inquilino e da administradora, ora recorrente, especificamente ao pagamento das despesas com serviços de água e energia elétrica, merecem destaque a cláusula quinta (ID 20469531 - Pág. 2-3), que previa que o locatário deveria encaminhar a administradora trimestralmente cópia dos comprovantes dos encargos devidamente quitados. Como visto, o contrato de locação firmado pela parte recorrente junto ao inquilino que ocupou o imóvel da parte recorrida, previa uma série de exigências relacionadas ao adimplemento dos encargos locatícios, dentre eles as contas de água e de energia elétrica.
IX. Contudo, ao que se verifica nos autos, a atividade da parte recorrente durante todo o período de administração limitou-se ao recebimento dos alugueis, deles descontada sua parte, e repasse à parte recorrida.
X. A parte recorrente era a responsável pela administração do imóvel descrito na inicial, e incumbia a ela, após encerrada a relação locatícia, tomar as providências necessárias, inclusive junto às prestadoras de serviços públicos, para a alteração do responsável pelo pagamento das contas de água e luz, a fim de não causar prejuízos ao novo locatário, de maneira a não permitir que possa ser cobrado por dívida que não lhe incumbia, inclusive com o corte do serviço, tendo se mantido inerte quanto ao seu dever de cumprimento do contrato entabulado de administração de imóvel.
XI. A documentações coligidas aos autos (ID 20469485 - Pág. 1- 18 e 20469486 - Pág. 1-8) demonstram que à época da constituição dos débitos relativos aos serviços públicos de água e energia elétrica a parte recorrente detinha a responsabilidade contratual de bem administrar o imóvel da parte recorrida, o que não ocorreu no caso em exame, porquanto quedou-se inerte no seu dever de fiscalização do contrato firmando com os inquilinos no imóvel, ocasionando prejuízo à parte recorrida, em consonância com os pagamentos adimplidos acostados aos autos (ID 20469488 - Pág. 1-18).
XII. Igualmente, evidencia-se que a situação vivenciada pela autora extrapola o mero aborrecimento do cotidiano, e quando as circunstâncias excedem o simples descumprimento contratual, violando direitos da personalidade do consumidor, haja vista a negativação do nome da parte recorrida em face de débitos oriundos do contrato de administração da parte recorrente, resta configurado o ilícito.
XIII. A indenização por danos morais possui três finalidades, quais sejam, a prestação pecuniária serve como meio de compensar a lesão a aspecto de direito de personalidade, punição para o agente causador do dano e prevenção futura quanto a fatos semelhantes.
XIV. Não há um critério matemático ou padronizado para estabelecer o montante pecuniário devido à reparação. O valor da reparação deve guardar correspondência com o gravame sofrido, devendo o juiz pautar-se nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, sopesando as circunstâncias do fato e as condições pessoais e econômicas das partes envolvidas, assim como o grau da ofensa moral e sua repercussão.
XV. O dano moral restou circunscrito à esfera pessoal da vítima, sem que tenha ocorrido abalo em sua integridade física ou imagem social, e o montante arbitrado de R$ 3.000,00, conforme consignado na sentença, tem-se como suficiente para, com razoabilidade e proporcionalidade, compensar os danos sofridos pela parte recorrida, sem, contudo, implicar enriquecimento sem causa. Precedente jurisprudencial: (Acórdão n.1135143, 07118153320188070007, Relator: ALMIR ANDRADE DE FREITAS 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 07/11/2018, Publicado no DJE: 09/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
XVI. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e não provido. Sentença mantida. Custas recolhidas. Deixo de arbitrar honorários advocatícios ante a ausência de contrarrazões.
XVII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.