Tribunal: TJDFT
Processo: 0031624-60.2012.8.07.0007
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-06-03
Data de publicação: 2020-06-18

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO FINAL DA MORA DA FORNECEDORA. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DOS CONSUMIDORES. APLICAÇÃO. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM OS LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970-STJ. CLÁUSULA PENAL OU INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ESCOLHA PELO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 492 DO CPC. CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL. EXIGÊNCIA DE TAXA DE ANUÊNCIA. ILEGALIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO ORIGINÁRIO E DE MOTIVAÇÃO LEGÍTIMA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – A averbação do habite-se, que se pressupõe precedida pela conclusão física do empreendimento, constituiu condição essencial para a obtenção do financiamento do saldo devedor, de forma que, antes de tal marco temporal, há mora da Fornecedora na entrega da unidade imobiliária adquirida pelo Consumidor.
2 – Descabido o reconhecimento da mora para além da data de averbação do habite-se, pois a responsabilidade pela obtenção do financiamento do saldo devedor, daí em diante, é dos promitentes compradores. Dessa forma, está-se a evitar que os promitentes compradores valham-se de sua própria inação para deduzirem pleito de indenização pela demora no recebimento das chaves do imóvel.
3 – Faz-se indevida a inversão da cláusula penal fixada em favor da Fornecedora, em aplicação analógica, quando regularmente pactuada cláusula penal especificamente prevista para fazer frente ao atraso na entrega da unidade imobiliária aos Promitentes Compradores. Não se trata, portanto, da necessidade de inversão de cláusula penal para suprir omissão contratual por imperativo de equidade, como cogitado no âmbito do REsp no 1.631.485/DF.
4 – É incabível a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, conforme tese fixada pelo STJ no julgamento do Tema 970.
5 – Não há que se falar em escolha pelos consumidores da incidência da cláusula penal prevista contratualmente em seu favor ou do recebimento de indenização por lucros cessantes, pois tal comando encerra violação ao contido no parágrafo único do art. 492 do CPC, segundo o qual “A sentença deve ser certa, ainda quando decida relação jurídica condicional”. Dessa forma, o preceito concreto aplicável à relação jurídica trazida a Juízo pelas partes não poderá conter qualquer vinculação ou condicionamento a opção futura das partes, já que, assim, nega-se a segurança jurídica que se espera da prestação jurisdicional.
6 - O Tribunal da Cidadania, em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos, pacificou a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1.599.511/SP, Relator Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016).
7 - O Promitente Comprador originário, ao ceder sua posição contratual aos Autores, a eles transferiu a íntegra de direitos e obrigações inerentes ao contrato originário, de forma que os Autores encontram-se sub-rogados nos direitos originalmente avençados. Dessa forma, afigura-se descabido que as Rés, de forma oportunística, condicionem a anuência ao ajuste de cessão de direitos, ao pagamento de taxa não prevista no contrato originário e cuja motivação para cobrança não se expõe legítima.
Recursos de Apelações parcialmente providos. Maioria qualificada.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO FINAL DA MORA DA FORNECEDORA. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DOS CONSUMIDORES. APLICAÇÃO. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM OS LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970-STJ. CLÁUSULA PENAL OU INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ESCOLHA PELO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 492 DO CPC. CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL. EXIGÊNCIA DE TAXA DE ANUÊNCIA. ILEGALIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO ORIGINÁRIO E DE MOTIVAÇÃO LEGÍTIMA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – A averbação do habite-se, que se pressupõe precedida pela conclusão física do empreendimento, constituiu condição essencial para a obtenção do financiamento do saldo devedor, de forma que, antes de tal marco temporal, há mora da Fornecedora na entrega da unidade imobiliária adquirida pelo Consumidor.
2 – Descabido o reconhecimento da mora para além da data de averbação do habite-se, pois a responsabilidade pela obtenção do financiamento do saldo devedor, daí em diante, é dos promitentes compradores. Dessa forma, está-se a evitar que os promitentes compradores valham-se de sua própria inação para deduzirem pleito de indenização pela demora no recebimento das chaves do imóvel.
3 – Faz-se indevida a inversão da cláusula penal fixada em favor da Fornecedora, em aplicação analógica, quando regularmente pactuada cláusula penal especificamente prevista para fazer frente ao atraso na entrega da unidade imobiliária aos Promitentes Compradores. Não se trata, portanto, da necessidade de inversão de cláusula penal para suprir omissão contratual por imperativo de equidade, como cogitado no âmbito do REsp no 1.631.485/DF.
4 – É incabível a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, conforme tese fixada pelo STJ no julgamento do Tema 970.
5 – Não há que se falar em escolha pelos consumidores da incidência da cláusula penal prevista contratualmente em seu favor ou do recebimento de indenização por lucros cessantes, pois tal comando encerra violação ao contido no parágrafo único do art. 492 do CPC, segundo o qual “A sentença deve ser certa, ainda quando decida relação jurídica condicional”. Dessa forma, o preceito concreto aplicável à relação jurídica trazida a Juízo pelas partes não poderá conter qualquer vinculação ou condicionamento a opção futura das partes, já que, assim, nega-se a segurança jurídica que se espera da prestação jurisdicional.
6 - O Tribunal da Cidadania, em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos, pacificou a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1.599.511/SP, Relator Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016).
7 - O Promitente Comprador originário, ao ceder sua posição contratual aos Autores, a eles transferiu a íntegra de direitos e obrigações inerentes ao contrato originário, de forma que os Autores encontram-se sub-rogados nos direitos originalmente avençados. Dessa forma, afigura-se descabido que as Rés, de forma oportunística, condicionem a anuência ao ajuste de cessão de direitos, ao pagamento de taxa não prevista no contrato originário e cuja motivação para cobrança não se expõe legítima.
Recursos de Apelações parcialmente providos. Maioria qualificada.