Tribunal: TJDFT
Processo: 0709022-19.2017.8.07.0020
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-29
Data de publicação: 2020-11-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA DE INCORPORAÇÃO (LEI 4.591/64). PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA. JUSTA CAUSA PARA RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REQUISITOS FÁTICOS INEXISTENTES. INADIMPLÊNCIA PRÉVIA DO INCORPORADOR. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO LEGÍTIMA. CLÁUSULA MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O atraso na entrega da unidade imobiliária e deixando da prestação de ser útil ao consumidor, cabível a resolução da promessa de compra e venda de imóvel, celebrada sob o sistema de incorporação (Lei no. 4.591/64).

2. A atividade de incorporação imobiliária traz intrínsecos riscos atrelados à construção e desembaraço burocrático, de modo que não podem ser invocados pelo fornecedor para afastar sua responsabilidade contratual pelo atraso na entrega da unidade. Mas ainda que se entendesse de modo diverso, a impossibilidade de entrega da unidade na data aprazada, em decorrência de escassez de mão de obra, impedimentos climáticos e greves, não são fatos imprevisíveis, tampouco insuperáveis, de modo que não eximiriam o vendedor de cumprir com sua prestação.

3. Se a resolução da promessa de compra e venda do imóvel ocorreu por culpa do incorporador, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, com a devolução integral dos valores desembolsados pelo adquirente (Súmula 543/STJ). A jurisprudência do E. TJDFT segue no mesmo sentido: Acórdão n.1096694, 20160111136057APC, Relator: FERNANDO HABIBE 4a Turma Cível Data de Julgamento: 16/05/2018, Publicado no DJE: 21/05/2018. Pág.: 899/904; Acórdão n.1091797, 20160110992988APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO 4a Turma Cível, Data de Julgamento: 18/04/2018, Publicado no DJE: 03/05/2018. Pág.: 276/278, acompanhando a pacificação do entendimento em sede recurso repetitivo: STJ/ REsp 1300418/SC, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013.

4. Não procede a tese de exceção do contrato não cumprido, se a parte que alega já estava inadimplente. O promissário comprador suspendeu o pagamento da parcela final e marcada para o momento posterior a entrega da unidade, quando verificou que o incorporador não cumpriria com sua prestação no temo ajustado.

5. Em razão do inadimplemento, o promitente comprador tem direito a pleitear perdas e danos, nela compreendida os prejuízos pela impossibilidade de usar, usufruir, gozar e até dispor da coisa, assim considerada a natureza do bem e os frutos que são passíveis de gerar (STJ/ REsp 331.496/MG, EDcl no REsp 151.175/DF, REsp 109.821/SP, AgRg no REsp 1202506/RJ e AgRg no Ag 1036023/RJ).

6. Cabível a inversão de cláusula moratória de 2%, na linha da tese firmada pelo Superior de Justiça, e por ocasião do julgamento dos Recursos Especiais 1614721/DF e 1631485/DF (Tema 971) pelo rito dos recursos repetitivos: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”.

7. Os juros de mora são devidos a partir da citação e por força do disposto no art. 405 do Código Civil, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa da incorporadora. Jurisprudência consolidada.

8. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA DE INCORPORAÇÃO (LEI 4.591/64). PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA. JUSTA CAUSA PARA RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REQUISITOS FÁTICOS INEXISTENTES. INADIMPLÊNCIA PRÉVIA DO INCORPORADOR. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO LEGÍTIMA. CLÁUSULA MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O atraso na entrega da unidade imobiliária e deixando da prestação de ser útil ao consumidor, cabível a resolução da promessa de compra e venda de imóvel, celebrada sob o sistema de incorporação (Lei no. 4.591/64).

2. A atividade de incorporação imobiliária traz intrínsecos riscos atrelados à construção e desembaraço burocrático, de modo que não podem ser invocados pelo fornecedor para afastar sua responsabilidade contratual pelo atraso na entrega da unidade. Mas ainda que se entendesse de modo diverso, a impossibilidade de entrega da unidade na data aprazada, em decorrência de escassez de mão de obra, impedimentos climáticos e greves, não são fatos imprevisíveis, tampouco insuperáveis, de modo que não eximiriam o vendedor de cumprir com sua prestação.

3. Se a resolução da promessa de compra e venda do imóvel ocorreu por culpa do incorporador, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, com a devolução integral dos valores desembolsados pelo adquirente (Súmula 543/STJ). A jurisprudência do E. TJDFT segue no mesmo sentido: Acórdão n.1096694, 20160111136057APC, Relator: FERNANDO HABIBE 4a Turma Cível Data de Julgamento: 16/05/2018, Publicado no DJE: 21/05/2018. Pág.: 899/904; Acórdão n.1091797, 20160110992988APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO 4a Turma Cível, Data de Julgamento: 18/04/2018, Publicado no DJE: 03/05/2018. Pág.: 276/278, acompanhando a pacificação do entendimento em sede recurso repetitivo: STJ/ REsp 1300418/SC, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013.

4. Não procede a tese de exceção do contrato não cumprido, se a parte que alega já estava inadimplente. O promissário comprador suspendeu o pagamento da parcela final e marcada para o momento posterior a entrega da unidade, quando verificou que o incorporador não cumpriria com sua prestação no temo ajustado.

5. Em razão do inadimplemento, o promitente comprador tem direito a pleitear perdas e danos, nela compreendida os prejuízos pela impossibilidade de usar, usufruir, gozar e até dispor da coisa, assim considerada a natureza do bem e os frutos que são passíveis de gerar (STJ/ REsp 331.496/MG, EDcl no REsp 151.175/DF, REsp 109.821/SP, AgRg no REsp 1202506/RJ e AgRg no Ag 1036023/RJ).

6. Cabível a inversão de cláusula moratória de 2%, na linha da tese firmada pelo Superior de Justiça, e por ocasião do julgamento dos Recursos Especiais 1614721/DF e 1631485/DF (Tema 971) pelo rito dos recursos repetitivos: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”.

7. Os juros de mora são devidos a partir da citação e por força do disposto no art. 405 do Código Civil, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa da incorporadora. Jurisprudência consolidada.

8. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.