Tribunal: TJDFT
Processo: 0014892-62.2016.8.07.0007
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-22
Data de publicação: 2020-07-27

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RECONVENÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ENTRAVES ADMINISTRATIVOS. RISCOS PREVISÍVEIS. RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. TERMO FINAL. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO DECENAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de ação de rescisão contratual cumulada com consignação em pagamento e parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais. 1.1. Pretensão da autora de reforma da sentença. Alega a ocorrência de fato jurídico extraordinário que impossibilitou o cumprimento da prestação sem culpa, o que impossibilita a condenação no pagamento de multa contratual. Subsidiariamente, pede que o termo final para o pagamento da multa contratual seja a data do ajuizamento da ação. Sustenta o advento da prescrição trienal da comissão de corretagem e pede a redistribuição dos honorários advocatícios de sucumbência em virtude da sucumbência recíproca.
2. Cogita-se de descumprimento injustificado, pela apelante, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda de imóvel para entrega de unidade imobiliária, caracterizando o inadimplemento contratual, fazendo emergir, para o promitente comprador, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato firmado. 2.1. O contrato entabulado entre as partes dispôs expressamente que a entrega do imóvel estava prevista para 31/01/2016, com tolerância máxima de 180 dias, prorrogado, portanto, para 29/07/2016. 2.2. Ajuizada a presente ação em 01/09/2016, é evidente a mora da autora no cumprimento da obrigação de entregar o imóvel adquirido o que torna viável a rescisão, conforme prevê o art. 475, CC.
3. Os fatos apontados pela autora constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou pela força maior. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores. 3.1. É obrigação dos contratantes estarem atentos aos prazos contratuais, promover aditivos e resguardar direitos e, desatentos aos procedimentos legais para prorrogação do prazo de entrega, submete-se trazer à baila as obrigações contratuais. 3.2. Caracterizada a culpa da construtora, incide a multa contratual prevista no contrato entabulado, a qual prevê a indenização mensal no valor correspondente a 0,5% do preço do imóvel no caso de atraso na entrega da obra.
4. Precedente: “(...) II. Dificuldades decorrentes de excesso de chuva, escassez de mão de obra qualificada, falta de materiais e entraves administrativos não se qualificam como caso fortuito ou força maior, razão pela qual não excluem a responsabilidade civil da incorporadora pelo atraso na conclusão do empreendimento imobiliário. (...)”(20160020327287AGI, Relator: James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, DJe de 03/05/2017).
5. O período de incidência da multa compensatória corresponde ao primeiro dia seguinte após o vencimento do prazo de tolerância para a entrega do imóvel até a data do ajuizamento da ação.
6. Precedente: “(...) O marco final do cômputo da multa compensatória, equivalente aos lucros cessantes, deve ser a data em que os promitentes compradores manifestaram o desejo inequívoco de rescindir o contrato que, no caso, corresponde à data da propositura da ação. (...)” (00072964520168070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 05/05/2020)
7. O STJ, em decisão recente, se posicionou no sentido de que, nos casos em que a demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, tem-se afastada a tese firmada sob o Tema n. 938. 7.1. Assim, quando a demanda não discute a ilegalidade da taxa de comissão de corretagem e sim a culpa pelo inadimplemento do contrato principal de promessa de compra e venda por parte do fornecedor, aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos.
8. Precedente: “(...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. (...)” (REsp 1737992/RO, DJe 23/08/2019).
9. Dos honorários advocatícios de sucumbência. 9.1. A aplicação literal do art. 85, § 2o, do CPC, à hipótese em comento, resultaria em montante excessivo a título de honorários advocatícios, que, além de não refletir a complexidade da demanda, implicaria ônus desproporcional à parte. 9.2. Ainda que fixados os honorários no percentual mínimo de 10% sobre o valor da causa, se mostraria exorbitante, porquanto os serviços advocatícios prestados pelos patronos dos réus não necessitaram da prática de atos processuais de maior complexidade, ainda, o lugar da prestação, que, sendo nesta capital não demandou maior disposição de tempo. 9.3. Honorários da ação principal fixados equitativamente em R$ 8.000,00, em observância ao art. 85, §§ 8o e 11, do CPC, a serem suportados pela autora. 9.4. Reconhecimento da sucumbência recíproca na reconvenção e redistribuição das custas e honorários advocatícios de sucumbência na proporção de 50% para cada parte, estes arbitrados também em R$ 8.000,00, em consonância com o art. 85, § 8o, do CPC, defesa a compensação.
10. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RECONVENÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ENTRAVES ADMINISTRATIVOS. RISCOS PREVISÍVEIS. RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. TERMO FINAL. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO DECENAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de ação de rescisão contratual cumulada com consignação em pagamento e parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais. 1.1. Pretensão da autora de reforma da sentença. Alega a ocorrência de fato jurídico extraordinário que impossibilitou o cumprimento da prestação sem culpa, o que impossibilita a condenação no pagamento de multa contratual. Subsidiariamente, pede que o termo final para o pagamento da multa contratual seja a data do ajuizamento da ação. Sustenta o advento da prescrição trienal da comissão de corretagem e pede a redistribuição dos honorários advocatícios de sucumbência em virtude da sucumbência recíproca.
2. Cogita-se de descumprimento injustificado, pela apelante, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda de imóvel para entrega de unidade imobiliária, caracterizando o inadimplemento contratual, fazendo emergir, para o promitente comprador, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato firmado. 2.1. O contrato entabulado entre as partes dispôs expressamente que a entrega do imóvel estava prevista para 31/01/2016, com tolerância máxima de 180 dias, prorrogado, portanto, para 29/07/2016. 2.2. Ajuizada a presente ação em 01/09/2016, é evidente a mora da autora no cumprimento da obrigação de entregar o imóvel adquirido o que torna viável a rescisão, conforme prevê o art. 475, CC.
3. Os fatos apontados pela autora constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou pela força maior. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores. 3.1. É obrigação dos contratantes estarem atentos aos prazos contratuais, promover aditivos e resguardar direitos e, desatentos aos procedimentos legais para prorrogação do prazo de entrega, submete-se trazer à baila as obrigações contratuais. 3.2. Caracterizada a culpa da construtora, incide a multa contratual prevista no contrato entabulado, a qual prevê a indenização mensal no valor correspondente a 0,5% do preço do imóvel no caso de atraso na entrega da obra.
4. Precedente: “(...) II. Dificuldades decorrentes de excesso de chuva, escassez de mão de obra qualificada, falta de materiais e entraves administrativos não se qualificam como caso fortuito ou força maior, razão pela qual não excluem a responsabilidade civil da incorporadora pelo atraso na conclusão do empreendimento imobiliário. (...)”(20160020327287AGI, Relator: James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, DJe de 03/05/2017).
5. O período de incidência da multa compensatória corresponde ao primeiro dia seguinte após o vencimento do prazo de tolerância para a entrega do imóvel até a data do ajuizamento da ação.
6. Precedente: “(...) O marco final do cômputo da multa compensatória, equivalente aos lucros cessantes, deve ser a data em que os promitentes compradores manifestaram o desejo inequívoco de rescindir o contrato que, no caso, corresponde à data da propositura da ação. (...)” (00072964520168070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 05/05/2020)
7. O STJ, em decisão recente, se posicionou no sentido de que, nos casos em que a demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, tem-se afastada a tese firmada sob o Tema n. 938. 7.1. Assim, quando a demanda não discute a ilegalidade da taxa de comissão de corretagem e sim a culpa pelo inadimplemento do contrato principal de promessa de compra e venda por parte do fornecedor, aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos.
8. Precedente: “(...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. (...)” (REsp 1737992/RO, DJe 23/08/2019).
9. Dos honorários advocatícios de sucumbência. 9.1. A aplicação literal do art. 85, § 2o, do CPC, à hipótese em comento, resultaria em montante excessivo a título de honorários advocatícios, que, além de não refletir a complexidade da demanda, implicaria ônus desproporcional à parte. 9.2. Ainda que fixados os honorários no percentual mínimo de 10% sobre o valor da causa, se mostraria exorbitante, porquanto os serviços advocatícios prestados pelos patronos dos réus não necessitaram da prática de atos processuais de maior complexidade, ainda, o lugar da prestação, que, sendo nesta capital não demandou maior disposição de tempo. 9.3. Honorários da ação principal fixados equitativamente em R$ 8.000,00, em observância ao art. 85, §§ 8o e 11, do CPC, a serem suportados pela autora. 9.4. Reconhecimento da sucumbência recíproca na reconvenção e redistribuição das custas e honorários advocatícios de sucumbência na proporção de 50% para cada parte, estes arbitrados também em R$ 8.000,00, em consonância com o art. 85, § 8o, do CPC, defesa a compensação.
10. Apelo parcialmente provido.