Tribunal: TJDFT
Processo: 0033955-62.2014.8.07.0001
Órgão julgador: LEILA ARLANCH
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINARES. DENUNCIAÇÃO À LIDE. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE ENTRE DEFESA E SENTENÇA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. REJEIÇÃO. TAXAS DE CORRETAGEM E SATI. RESTITUIÇÃO. REPETITIVO 938/STJ. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA EM QUE O IMÓVEL DEVERIA TER SIDO ENTREGUE. PRESCRIÇÃO AFASTADA. COBRANÇA DE TAXA DE CONTRATO QUE NÃO EQUIVALE À SATI. DEVER DE RESTITUIÇÃO INEXISTENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM COBRADA EM VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. DEVER DE RESTITUIÇÃO EXISTENTE. MULTA MORATÓRIA. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. LUCROS CESSANTES. NÃO CABIMENTO. REPETITIVO 970/STJ. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. MULTA DO ART. 475-J CPC/73. MOMENTO DE INCIDÊNCIA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ação cognitiva manejada em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta, com pedidos de: a) restituição em dobro do valor pago à título de taxa de corretagem; b) restituição em dobro do valor pago à título de SATI; c) multa moratória contratual; d) lucros cessantes; e) danos morais. 1.1. Dupla apelação contra a sentença que pronunciou a prescrição da pretensão de restituição das taxas de corretagem e SATI e julgou os demais pedidos parcialmente procedentes.
2. Rejeição da preliminar de denunciação à lide. 2.1. Nos termos do art. 88 do Código de Defesa do Consumidor, é vedada a denunciação à lide nas hipóteses em que haja incidência deste, devendo o interessado ajuizar ação regressiva para reaver eventual prejuízo.
3. Rejeição da preliminar de ausência de dialeticidade entre defesa e sentença. 3.1. O julgador não está obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações suscitadas na exordial e na defesa, nem a pronunciar-se sobre os dispositivos legais que as partes entendem aplicáveis ao caso concreto, quando já tenha encontrado fundamentos jurídicos suficientes para dirimir a lide.
4. Rejeição da preliminar de julgamento extra petita. 4.1. Conforme se observa do decreto sentencial, o juízo primário entendeu que a multa contratual, dada a sua natureza, englobaria os lucros cessantes, razão pela qual não o condenou a esta rubrica, mas estendeu a cláusula contratual compensatória até a entrega do bem. 4.2. Dessa forma, revela-se que a sentença não extrapolou os limites impostos na exordial.
5. Prescreve em três anos a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (Tema/Repetitivo no 938/STJ). 5.1. A prescrição é contada da data em que lesado o direito, o que ocorre com o atraso na entrega do imóvel adquirido na planta. 5.2. No caso, o atraso seu deu a partir de janeiro/2013, mês em que o imóvel deveria ter sido entregue, incluindo a prorrogação de 180 dias prevista em contrato. 5.3. Tendo em vista que o processo foi distribuído em 12/09/14, dentro do prazo trienal, não se verifica a prescrição.
6. O STJ definiu tese alusiva ao direito de restituição dos valores pagos a título de serviços de corretagem e de assessoria técnico-imobiliária, nos seguintes termos: “ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP); (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)” (Tema/Repetitivo no 938, REsp no 1.551.956-SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06/09/2016). 6.1. Nota-se que, para os casos de promessa de compra e venda de imóvel, a cobrança da taxa SATI é absolutamente ilegal. Contudo, não é verossímil, no caso, a afirmação dos compradores no sentido de que houve a cobrança da SATI, travestida em “taxa de contrato”, no valor de R$250,00. A SATI equivale, em média, a 0,88% do valor do imóvel. Logo, se a taxa de contrato cobrada dos consumidores correspondesse, em verdade, à SATI, o seu valor deveria ser em torno de R$8.000,00 (0,88% de R$ 931.929,94). Porém, foi cobrado o valor bem inferior de R$250,00, do que se infere que esta quantia não foi paga a título de SATI, mas sim para adimplir outros gastos relativos ao contrato, como, por exemplo, a emissão de boletos. Tal despesa foi transferida aos compradores, conforme previsto na cláusula 6.2.1 do ajuste em questão. 6.2. Por outro lado, a comissão de corretagem deve ser devolvida aos adquirentes, em virtude do não cumprimento do dever de informação. Tanto o instrumento contratual quanto a proposta de compra se omitiram em mencionar, de forma claramente destacada, o valor dos serviços de intermediação do corretor.
7. Não são devidos lucros cessantes ao promitente-comprador, em razão do inadimplemento da construtora, que não entrega a unidade imobiliária prometida na data ajustada, quando prevista multa de 0,5% do valor imóvel por mês de atraso, pois a natureza jurídica desta é eminentemente compensatória. 7.1. Não é cabível a cumulação de lucros cessantes e multa compensatória dada a identidade da natureza jurídica de ambas (Tema/Repetitivo no 970/STJ).
8. O termo inicial da contagem do prazo para incidência da multa moratória é o dia seguinte à data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue, contando a tolerância de 180 dias. E o termo final é a data de entrega das chaves, independentemente de ser a mesma data da expedição do “habite-se”.
9. Não obstante o atraso na entrega de imóvel comprado na planta gere transtornos, estes são caracterizados como mero descumprimento contratual, os quais não estão aptos a gerar o dano moral.
10. Conforme entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça, a multa prevista no artigo 523, § 1o, do Código de Processo Civil (antigo 475-J do CPC/73), será devida após a intimação do devedor, na pessoa de seu advogado, para cumprimento voluntário do decisum, e transcurso do prazo de 15 dias sem atendimento à intimação.
11. Apelo da ré parcialmente provido.
12. Apelo dos autores parcialmente provido.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINARES. DENUNCIAÇÃO À LIDE. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE ENTRE DEFESA E SENTENÇA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. REJEIÇÃO. TAXAS DE CORRETAGEM E SATI. RESTITUIÇÃO. REPETITIVO 938/STJ. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA EM QUE O IMÓVEL DEVERIA TER SIDO ENTREGUE. PRESCRIÇÃO AFASTADA. COBRANÇA DE TAXA DE CONTRATO QUE NÃO EQUIVALE À SATI. DEVER DE RESTITUIÇÃO INEXISTENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM COBRADA EM VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. DEVER DE RESTITUIÇÃO EXISTENTE. MULTA MORATÓRIA. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. LUCROS CESSANTES. NÃO CABIMENTO. REPETITIVO 970/STJ. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. MULTA DO ART. 475-J CPC/73. MOMENTO DE INCIDÊNCIA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ação cognitiva manejada em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta, com pedidos de: a) restituição em dobro do valor pago à título de taxa de corretagem; b) restituição em dobro do valor pago à título de SATI; c) multa moratória contratual; d) lucros cessantes; e) danos morais. 1.1. Dupla apelação contra a sentença que pronunciou a prescrição da pretensão de restituição das taxas de corretagem e SATI e julgou os demais pedidos parcialmente procedentes.
2. Rejeição da preliminar de denunciação à lide. 2.1. Nos termos do art. 88 do Código de Defesa do Consumidor, é vedada a denunciação à lide nas hipóteses em que haja incidência deste, devendo o interessado ajuizar ação regressiva para reaver eventual prejuízo.
3. Rejeição da preliminar de ausência de dialeticidade entre defesa e sentença. 3.1. O julgador não está obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações suscitadas na exordial e na defesa, nem a pronunciar-se sobre os dispositivos legais que as partes entendem aplicáveis ao caso concreto, quando já tenha encontrado fundamentos jurídicos suficientes para dirimir a lide.
4. Rejeição da preliminar de julgamento extra petita. 4.1. Conforme se observa do decreto sentencial, o juízo primário entendeu que a multa contratual, dada a sua natureza, englobaria os lucros cessantes, razão pela qual não o condenou a esta rubrica, mas estendeu a cláusula contratual compensatória até a entrega do bem. 4.2. Dessa forma, revela-se que a sentença não extrapolou os limites impostos na exordial.
5. Prescreve em três anos a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (Tema/Repetitivo no 938/STJ). 5.1. A prescrição é contada da data em que lesado o direito, o que ocorre com o atraso na entrega do imóvel adquirido na planta. 5.2. No caso, o atraso seu deu a partir de janeiro/2013, mês em que o imóvel deveria ter sido entregue, incluindo a prorrogação de 180 dias prevista em contrato. 5.3. Tendo em vista que o processo foi distribuído em 12/09/14, dentro do prazo trienal, não se verifica a prescrição.
6. O STJ definiu tese alusiva ao direito de restituição dos valores pagos a título de serviços de corretagem e de assessoria técnico-imobiliária, nos seguintes termos: “ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP); (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)” (Tema/Repetitivo no 938, REsp no 1.551.956-SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06/09/2016). 6.1. Nota-se que, para os casos de promessa de compra e venda de imóvel, a cobrança da taxa SATI é absolutamente ilegal. Contudo, não é verossímil, no caso, a afirmação dos compradores no sentido de que houve a cobrança da SATI, travestida em “taxa de contrato”, no valor de R$250,00. A SATI equivale, em média, a 0,88% do valor do imóvel. Logo, se a taxa de contrato cobrada dos consumidores correspondesse, em verdade, à SATI, o seu valor deveria ser em torno de R$8.000,00 (0,88% de R$ 931.929,94). Porém, foi cobrado o valor bem inferior de R$250,00, do que se infere que esta quantia não foi paga a título de SATI, mas sim para adimplir outros gastos relativos ao contrato, como, por exemplo, a emissão de boletos. Tal despesa foi transferida aos compradores, conforme previsto na cláusula 6.2.1 do ajuste em questão. 6.2. Por outro lado, a comissão de corretagem deve ser devolvida aos adquirentes, em virtude do não cumprimento do dever de informação. Tanto o instrumento contratual quanto a proposta de compra se omitiram em mencionar, de forma claramente destacada, o valor dos serviços de intermediação do corretor.
7. Não são devidos lucros cessantes ao promitente-comprador, em razão do inadimplemento da construtora, que não entrega a unidade imobiliária prometida na data ajustada, quando prevista multa de 0,5% do valor imóvel por mês de atraso, pois a natureza jurídica desta é eminentemente compensatória. 7.1. Não é cabível a cumulação de lucros cessantes e multa compensatória dada a identidade da natureza jurídica de ambas (Tema/Repetitivo no 970/STJ).
8. O termo inicial da contagem do prazo para incidência da multa moratória é o dia seguinte à data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue, contando a tolerância de 180 dias. E o termo final é a data de entrega das chaves, independentemente de ser a mesma data da expedição do “habite-se”.
9. Não obstante o atraso na entrega de imóvel comprado na planta gere transtornos, estes são caracterizados como mero descumprimento contratual, os quais não estão aptos a gerar o dano moral.
10. Conforme entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça, a multa prevista no artigo 523, § 1o, do Código de Processo Civil (antigo 475-J do CPC/73), será devida após a intimação do devedor, na pessoa de seu advogado, para cumprimento voluntário do decisum, e transcurso do prazo de 15 dias sem atendimento à intimação.
11. Apelo da ré parcialmente provido.
12. Apelo dos autores parcialmente provido.