Tribunal: TJDFT
Processo: 0037202-51.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-06-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0037202-51.2014.8.07.0001 RECORRENTE: MB ENGENHARIA SPE 053 S/A, BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. RECORRIDO: GUSTAVO LEANDRO TUTIDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEMA 939/STJ. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 475, CC. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. SÚMULA 543/STJ. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO TRANSFERIDO AO CONSUMIDOR. INVALIDADE. DESTAQUE DO VALOR. INEXISTÊNCIA. DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO CUMPRIMENTO. TEMA 938/STJ. RECURSO IMPROVIDO. 1. Ação cognitiva manejada em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta, com pedidos de: a) rescisão da promessa de compra e venda de imóvel firmada entre as partes, com restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem; b) inversão da cláusula penal moratória em favor do adquirente; c) danos morais, no importe de R$5.000,00; d) lucros cessantes, no valor de R$24.000,00. 1.1. Apelação das rés contra a sentença que julgou os pedidos parcialmente procedentes. 2. Rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem. 2.1. No REsp Repetitivo no 1.551.951/SP, o STJ concluiu pela “legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor” (Tema 939). 3. Na hipótese, o inadimplemento contratual, decorrente de evidente mora na entrega da unidade imobiliária, autoriza a rescisão do instrumento de promessa de compra e venda, conforme art. 475, CC. 3.1. A escassez de mão de obra qualificada, a falta de insumos para construção do empreendimento e o excesso de chuva não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. 3.2. Por isso, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou pela força maior. 3.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores. 4. As requeridas afirmam o cumprimento do prazo contratual, ao argumento de que a cara de habite-se foi expedida em 31/07/14. 4.1. A toda evidência, tal fato não exclui o atraso injustificado na conclusão da obram, eis que referida data ultrapassa o dia limite previsto contratualmente. 4.2. Alegam, ainda, inadimplência do comprador, sem, contudo, qualquer comprovação. 5. Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, o consumidor tem direito de receber de volta todos os valores desembolsados, sem qualquer retenção (Súmula 543/STJ). 6. Configurado o inadimplemento contratual por parte da requerida, é lícito à parte adquirente ser indenizada quanto ao que razoavelmente deixou de lucrar, nos termos do art. 402, CC. 6.1. Na esteira da jurisprudência do STJ, não é necessário que o promitente comprador demonstre que realmente tinha planos de alugar o imóvel cuja entrega não se efetivou a tempo ou que tenha tido efetivas despesas com custeio de moradia em razão do atraso na ultimação da obra. Tais são inferíveis e se amoldam ao termo “razoavelmente” constante do citado art. 402 do CC. 7. O STJ, no julgamento do REsp Repetitivo no 1.599.511/SP, definiu que é válida a transferência ao promitente-comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938). 7.1. No caso, a contratação envolvendo a comissão de corretagem não cumpriu o dever de informação. 7.2. O instrumento contratual se omitiu em mencionar, de forma claramente destacada, o valor total da venda, o valor dos serviços de intermediação do corretor e o valor do contrato. Ademais, nota-se do recibo de pagamento do serviço de corretagem a ausência de assinatura do corretor profissionalmente identificado. 7.3. Portanto, não há como prosperar a tese segundo a qual a cobrança da comissão de corretagem foi lícita. 8. Apelação improvida. Os recorrentes alegam que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos legais: a) artigos 722, 724, 725 e 728, todos do Código Civil, sustentando que o serviço de corretagem foi regularmente informado e prestado, não podendo ser devolvido; b) artigo 422, 423 e 424, estes do Código Civil, argumentando que há expressa cláusula contratual que prevê como será apurada a devolução dos valores em caso de rescisão contratual, sendo indevida a restituição integral dos valores pagos; c) artigo 393 do Código Civil, pontuando a ocorrência de caso fortuito e força maior aptos a amparar a excludente de responsabilidade civil; d) artigo 396 e 401, ambos do Código de Processo Civil, aduzindo que não é devida indenização por lucros cessantes em razão da ausência de comprovação. Invocam dissenso pretoriano quanto aos pontos das alíneas “a”, “b” e “d”, colacionando julgados do STJ e do TJSC para ilustrar a divergência. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à suposta violação aos artigos 422, 423, 424, 722, 724, 725 e 728, todos do Código Civil, bem como às divergências assinaladas, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1300418/SC (tema 577), e do REsp 1.599.511/SP (Tema 938) fixou as seguintes teses, respectivamente: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”. (Entendimento também consolidado no enunciado 543 da Súmula do STJ). “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com os referidos paradigmas, quanto a esses aspectos, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil. No que se refere à alegada ofensa aos artigos 393 do Código Civil; 396 e 401, estes últimos do Código de Processo Civil, o recurso especial não merece prosseguir, uma vez que tais dispositivos legais, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foram objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “Para que se configure o prequestionamento da matéria, ainda que implícito, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal (Súm. 211/STJ).” (AgInt no AREsp 1575006/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/3/2020). Ainda que fosse possível superar tal óbice, o apelo não comportaria seguimento, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e do contrato firmado. Desse modo, a apreciação da tese recursal demandaria o reexame dos mencionados suportes, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Por fim, conforme pacífica jurisprudência do STJ, “fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial quando a tese sustentada já foi afastada no exame do Recurso Especial pela alínea "a" do permissivo constitucional.” (AgInt no REsp 1839416/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 5/5/2020). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A010

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0037202-51.2014.8.07.0001 RECORRENTE: MB ENGENHARIA SPE 053 S/A, BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. RECORRIDO: GUSTAVO LEANDRO TUTIDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEMA 939/STJ. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 475, CC. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. SÚMULA 543/STJ. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO TRANSFERIDO AO CONSUMIDOR. INVALIDADE. DESTAQUE DO VALOR. INEXISTÊNCIA. DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO CUMPRIMENTO. TEMA 938/STJ. RECURSO IMPROVIDO. 1. Ação cognitiva manejada em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta, com pedidos de: a) rescisão da promessa de compra e venda de imóvel firmada entre as partes, com restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem; b) inversão da cláusula penal moratória em favor do adquirente; c) danos morais, no importe de R$5.000,00; d) lucros cessantes, no valor de R$24.000,00. 1.1. Apelação das rés contra a sentença que julgou os pedidos parcialmente procedentes. 2. Rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem. 2.1. No REsp Repetitivo no 1.551.951/SP, o STJ concluiu pela “legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor” (Tema 939). 3. Na hipótese, o inadimplemento contratual, decorrente de evidente mora na entrega da unidade imobiliária, autoriza a rescisão do instrumento de promessa de compra e venda, conforme art. 475, CC. 3.1. A escassez de mão de obra qualificada, a falta de insumos para construção do empreendimento e o excesso de chuva não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. 3.2. Por isso, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou pela força maior. 3.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores. 4. As requeridas afirmam o cumprimento do prazo contratual, ao argumento de que a cara de habite-se foi expedida em 31/07/14. 4.1. A toda evidência, tal fato não exclui o atraso injustificado na conclusão da obram, eis que referida data ultrapassa o dia limite previsto contratualmente. 4.2. Alegam, ainda, inadimplência do comprador, sem, contudo, qualquer comprovação. 5. Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, o consumidor tem direito de receber de volta todos os valores desembolsados, sem qualquer retenção (Súmula 543/STJ). 6. Configurado o inadimplemento contratual por parte da requerida, é lícito à parte adquirente ser indenizada quanto ao que razoavelmente deixou de lucrar, nos termos do art. 402, CC. 6.1. Na esteira da jurisprudência do STJ, não é necessário que o promitente comprador demonstre que realmente tinha planos de alugar o imóvel cuja entrega não se efetivou a tempo ou que tenha tido efetivas despesas com custeio de moradia em razão do atraso na ultimação da obra. Tais são inferíveis e se amoldam ao termo “razoavelmente” constante do citado art. 402 do CC. 7. O STJ, no julgamento do REsp Repetitivo no 1.599.511/SP, definiu que é válida a transferência ao promitente-comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938). 7.1. No caso, a contratação envolvendo a comissão de corretagem não cumpriu o dever de informação. 7.2. O instrumento contratual se omitiu em mencionar, de forma claramente destacada, o valor total da venda, o valor dos serviços de intermediação do corretor e o valor do contrato. Ademais, nota-se do recibo de pagamento do serviço de corretagem a ausência de assinatura do corretor profissionalmente identificado. 7.3. Portanto, não há como prosperar a tese segundo a qual a cobrança da comissão de corretagem foi lícita. 8. Apelação improvida. Os recorrentes alegam que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos legais: a) artigos 722, 724, 725 e 728, todos do Código Civil, sustentando que o serviço de corretagem foi regularmente informado e prestado, não podendo ser devolvido; b) artigo 422, 423 e 424, estes do Código Civil, argumentando que há expressa cláusula contratual que prevê como será apurada a devolução dos valores em caso de rescisão contratual, sendo indevida a restituição integral dos valores pagos; c) artigo 393 do Código Civil, pontuando a ocorrência de caso fortuito e força maior aptos a amparar a excludente de responsabilidade civil; d) artigo 396 e 401, ambos do Código de Processo Civil, aduzindo que não é devida indenização por lucros cessantes em razão da ausência de comprovação. Invocam dissenso pretoriano quanto aos pontos das alíneas “a”, “b” e “d”, colacionando julgados do STJ e do TJSC para ilustrar a divergência. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à suposta violação aos artigos 422, 423, 424, 722, 724, 725 e 728, todos do Código Civil, bem como às divergências assinaladas, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1300418/SC (tema 577), e do REsp 1.599.511/SP (Tema 938) fixou as seguintes teses, respectivamente: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”. (Entendimento também consolidado no enunciado 543 da Súmula do STJ). “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com os referidos paradigmas, quanto a esses aspectos, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil. No que se refere à alegada ofensa aos artigos 393 do Código Civil; 396 e 401, estes últimos do Código de Processo Civil, o recurso especial não merece prosseguir, uma vez que tais dispositivos legais, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foram objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “Para que se configure o prequestionamento da matéria, ainda que implícito, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal (Súm. 211/STJ).” (AgInt no AREsp 1575006/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/3/2020). Ainda que fosse possível superar tal óbice, o apelo não comportaria seguimento, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e do contrato firmado. Desse modo, a apreciação da tese recursal demandaria o reexame dos mencionados suportes, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Por fim, conforme pacífica jurisprudência do STJ, “fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial quando a tese sustentada já foi afastada no exame do Recurso Especial pela alínea "a" do permissivo constitucional.” (AgInt no REsp 1839416/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 5/5/2020). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A010