Tribunal: TJDFT
Processo: 0010456-69.2016.8.07.0004
Órgão julgador: ANA CANTARINO
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-19
Data de publicação: 2020-09-10

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA. INÍCIO DA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
1. É caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora a não entrega do imóvel na data prevista. Como consequência, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução integral do valor pago, corrigido, sem retenções e/ou parcelamento, devendo ser afastada qualquer cláusula contratual que preveja o contrário.
2. Hipótese de existência de cláusula contratual que representa a prefixação da indenização por inadimplemento relativo, ou seja, para quando o adimplemento, mesmo que tardio, ainda se mostrar útil ao adquirente, o que pressupõe a manutenção da relação negocial. Nota-se que a multa foi estipulada como sucedâneo das perdas e danos durante período de atraso na conclusão da obra, além do que a sua percepção se dará cumulativamente com a exigência do cumprimento da prestação principal (entrega do imóvel). Inequívoca, portanto, a natureza moratória dessa penalidade. Por se tratar de ajuste contratual, fruto de acordo de vontades, sua aplicabilidade se restringe à hipótese específica em que convencionada, o que revela a impossibilidade da incidência no caso dos autos em que os adquirentes, diante da inadimplência da construtora, optaram pela resolução contratual. Assim, diante da inexistência de estipulação de cláusula penal compensatória, a sentença deve ser reformada para julgar improcedente o pedido de condenação da construtora ao pagamento de multa moratória contratual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel por mês, ponto em que merece acolhida o apelo da construtora.
3. É firme a jurisprudência deste TJDFT sobre possibilidade de condenação da construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes tanto quando ocorre entrega tardia do imóvel como no caso de resolução contratual por demora na conclusão, tendo em vista o inequívoco prejuízo causado ao comprador, que fica privado da utilização do bem. Ademais, consoante entendimento deste TJDFT, embora, em regra, seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado.
4. Consoante definido pelo STJ, o pagamento dessa indenização deve ocorrer na forma de aluguel mensal com base no valor locatício do imóvel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondendo ao que deixou de receber ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante (Tema 996 – STJ. REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). Esse percentual comumente varia entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor total do imóvel por mês de atraso, consoante destacado no julgamento dos Temas 970 (STJ. REsp 1635428/SC e REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) e 971 (STJ. REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). No caso, a indenização postulada de 0,5% (meio por cento) do valor contratual atualizado do imóvel é razoável e atende aos critérios estabelecidos, sendo, ademais, compatível com a média de aluguéis da região, devendo, portanto, ser adotada. No tocante ao período da indenização relacionada a esse pedido em específico, deve, como regra, ser fixada desde o término do prazo de tolerância (28/01/2015) até a data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, ou, na hipótese de resolução contratual, do momento em que materializada, o que no caso ocorreu por força da antecipação de tutela concedida em 15/5/2018, suspendendo os efeitos do contrato. Esse provimento jurisdicional qualifica o momento em que a pretensão de resolução contratual — que consubstancia o exercício de um direito postestativo — é materializada, fazendo cessar os propósitos e as expectativas dele decorrentes, como, por exemplo, a de recebimento do imóvel pelo comprador, ainda que os seus efeitos já consumados venham a ser discutidos posteriormente com a definição sobre eventual distribuição de responsabilidades, restituição de valores e fixação de indenizações. Desse modo, como a reparação por perdas e danos (lucros cessantes) guarda relação com o contrato e a intenção de resolução foi concretizada com a decisão antecipatória que liberou as partes das suas obrigações contratuais — os compradores estavam em dia com as prestações quando do ajuizamento da ação — este deve ser interpretado como o termo final da indenização.
5. Os valores correspondentes devem ser corrigidos monetariamente desde a incidência mensal de cada parcela e acrescidos de juros moratórios a partir da citação, conforme determina o art. 405 do Código Civil e art. 219 do CPC/1973 (art. 240 do CPC/2015), uma vez que a definição sobre a responsabilidade pelo desfazimento do contrato e o direito à reparação somente ocorreu na presente via judicial.
6. Proferida sentença condenando a parte ré em obrigação de pagar quantia certa, deve ser observado o disposto no art. 523 do Código de Processo Civil para que ocorra o seu pagamento, estando as partes submetidas ao rito do cumprimento de sentença, sendo inválida a prefixação de prazo para pagamento.
7. Recursos de apelação conhecidos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA. INÍCIO DA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
1. É caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora a não entrega do imóvel na data prevista. Como consequência, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução integral do valor pago, corrigido, sem retenções e/ou parcelamento, devendo ser afastada qualquer cláusula contratual que preveja o contrário.
2. Hipótese de existência de cláusula contratual que representa a prefixação da indenização por inadimplemento relativo, ou seja, para quando o adimplemento, mesmo que tardio, ainda se mostrar útil ao adquirente, o que pressupõe a manutenção da relação negocial. Nota-se que a multa foi estipulada como sucedâneo das perdas e danos durante período de atraso na conclusão da obra, além do que a sua percepção se dará cumulativamente com a exigência do cumprimento da prestação principal (entrega do imóvel). Inequívoca, portanto, a natureza moratória dessa penalidade. Por se tratar de ajuste contratual, fruto de acordo de vontades, sua aplicabilidade se restringe à hipótese específica em que convencionada, o que revela a impossibilidade da incidência no caso dos autos em que os adquirentes, diante da inadimplência da construtora, optaram pela resolução contratual. Assim, diante da inexistência de estipulação de cláusula penal compensatória, a sentença deve ser reformada para julgar improcedente o pedido de condenação da construtora ao pagamento de multa moratória contratual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel por mês, ponto em que merece acolhida o apelo da construtora.
3. É firme a jurisprudência deste TJDFT sobre possibilidade de condenação da construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes tanto quando ocorre entrega tardia do imóvel como no caso de resolução contratual por demora na conclusão, tendo em vista o inequívoco prejuízo causado ao comprador, que fica privado da utilização do bem. Ademais, consoante entendimento deste TJDFT, embora, em regra, seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado.
4. Consoante definido pelo STJ, o pagamento dessa indenização deve ocorrer na forma de aluguel mensal com base no valor locatício do imóvel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondendo ao que deixou de receber ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante (Tema 996 – STJ. REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). Esse percentual comumente varia entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor total do imóvel por mês de atraso, consoante destacado no julgamento dos Temas 970 (STJ. REsp 1635428/SC e REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) e 971 (STJ. REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). No caso, a indenização postulada de 0,5% (meio por cento) do valor contratual atualizado do imóvel é razoável e atende aos critérios estabelecidos, sendo, ademais, compatível com a média de aluguéis da região, devendo, portanto, ser adotada. No tocante ao período da indenização relacionada a esse pedido em específico, deve, como regra, ser fixada desde o término do prazo de tolerância (28/01/2015) até a data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, ou, na hipótese de resolução contratual, do momento em que materializada, o que no caso ocorreu por força da antecipação de tutela concedida em 15/5/2018, suspendendo os efeitos do contrato. Esse provimento jurisdicional qualifica o momento em que a pretensão de resolução contratual — que consubstancia o exercício de um direito postestativo — é materializada, fazendo cessar os propósitos e as expectativas dele decorrentes, como, por exemplo, a de recebimento do imóvel pelo comprador, ainda que os seus efeitos já consumados venham a ser discutidos posteriormente com a definição sobre eventual distribuição de responsabilidades, restituição de valores e fixação de indenizações. Desse modo, como a reparação por perdas e danos (lucros cessantes) guarda relação com o contrato e a intenção de resolução foi concretizada com a decisão antecipatória que liberou as partes das suas obrigações contratuais — os compradores estavam em dia com as prestações quando do ajuizamento da ação — este deve ser interpretado como o termo final da indenização.
5. Os valores correspondentes devem ser corrigidos monetariamente desde a incidência mensal de cada parcela e acrescidos de juros moratórios a partir da citação, conforme determina o art. 405 do Código Civil e art. 219 do CPC/1973 (art. 240 do CPC/2015), uma vez que a definição sobre a responsabilidade pelo desfazimento do contrato e o direito à reparação somente ocorreu na presente via judicial.
6. Proferida sentença condenando a parte ré em obrigação de pagar quantia certa, deve ser observado o disposto no art. 523 do Código de Processo Civil para que ocorra o seu pagamento, estando as partes submetidas ao rito do cumprimento de sentença, sendo inválida a prefixação de prazo para pagamento.
7. Recursos de apelação conhecidos e parcialmente providos.