Tribunal: TJDFT
Processo: 0701834-21.2020.8.07.0003
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-11-06
Data de publicação: 2020-12-16

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. VALOR DEVIDO SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Recurso próprio, regular e tempestivo. A parte autora não apresentou contrarrazões.

2. Recurso inominado interposto pela ré requerendo o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Sustenta que a parte autora, recorrida, é responsável pelo pagamento das taxas condominiais em aberto, ou seja, do período de dezembro de 2015 a setembro de 2016, em razão da natureza propter rem da obrigação e o contrato previu expressamente a responsabilidade do comprador pelo pagamento da referida taxa.

3. Conquanto as taxas de condomínio tenham natureza de obrigação propter rem, os efeitos dessa obrigação devem ser modulados quando se trata de Contrato de Promessa de Compra e Venda, ou seja, de imóvel novo prometido à venda, pois, antes do efetivo pagamento do valor do bem, este ainda se encontrava sob disponibilidade da construtora e da vendedora, que é responsável pelo pagamento.

4. A Segunda Seção Do Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos decidiu que: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido (REsp n. 1.345.331/RS, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 20/4/2015).

5. Considerando que somente com a entrega das chaves é que o adquirente passará a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato. Portanto, a efetiva posse do imóvel define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. No caso, a recorrida recebeu as chaves apenas em agosto de 2016 (ID 17180008 - pág. 1), sendo indevida a cobrança de valores referentes às taxas condominiais anteriores à data do recebimento efetivo do imóvel. Portanto, a partir de agosto de 2016 a parte autora passaria a ficar responsável pelo pagamento das taxas incidentes sobre o imóvel.

6. No caso concreto, a despeito de haver previsão no contrato acerca da obrigação do comprador no pagamento das despesas de condomínio, bem como IPTU (Cláusula sétima – ID 17180007 – pág. 6), independentemente de sua imissão na posse do imóvel, torna-se imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nesses casos, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. Assim, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV). Portanto, não há que se falar em renúncia do consumidor ao direito de questionar judicialmente a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel.

7. Recurso CONHECIDO e IMPROVIDO.

8. Condenada a recorrente ao pagamento de custas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios em razão da ausência de contrarrazões.

9. Acórdão elaborado em conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. VALOR DEVIDO SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Recurso próprio, regular e tempestivo. A parte autora não apresentou contrarrazões.

2. Recurso inominado interposto pela ré requerendo o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Sustenta que a parte autora, recorrida, é responsável pelo pagamento das taxas condominiais em aberto, ou seja, do período de dezembro de 2015 a setembro de 2016, em razão da natureza propter rem da obrigação e o contrato previu expressamente a responsabilidade do comprador pelo pagamento da referida taxa.

3. Conquanto as taxas de condomínio tenham natureza de obrigação propter rem, os efeitos dessa obrigação devem ser modulados quando se trata de Contrato de Promessa de Compra e Venda, ou seja, de imóvel novo prometido à venda, pois, antes do efetivo pagamento do valor do bem, este ainda se encontrava sob disponibilidade da construtora e da vendedora, que é responsável pelo pagamento.

4. A Segunda Seção Do Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos decidiu que: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido (REsp n. 1.345.331/RS, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 20/4/2015).

5. Considerando que somente com a entrega das chaves é que o adquirente passará a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato. Portanto, a efetiva posse do imóvel define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. No caso, a recorrida recebeu as chaves apenas em agosto de 2016 (ID 17180008 - pág. 1), sendo indevida a cobrança de valores referentes às taxas condominiais anteriores à data do recebimento efetivo do imóvel. Portanto, a partir de agosto de 2016 a parte autora passaria a ficar responsável pelo pagamento das taxas incidentes sobre o imóvel.

6. No caso concreto, a despeito de haver previsão no contrato acerca da obrigação do comprador no pagamento das despesas de condomínio, bem como IPTU (Cláusula sétima – ID 17180007 – pág. 6), independentemente de sua imissão na posse do imóvel, torna-se imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nesses casos, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. Assim, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV). Portanto, não há que se falar em renúncia do consumidor ao direito de questionar judicialmente a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel.

7. Recurso CONHECIDO e IMPROVIDO.

8. Condenada a recorrente ao pagamento de custas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios em razão da ausência de contrarrazões.

9. Acórdão elaborado em conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995.