Tribunal: TJDFT
Processo: 0737298-83.2018.8.07.0001
Órgão julgador: SANDOVAL OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-29
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE. INTERESSE DE AGIR. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. FORTUITO EXTERNO. NÃO OCORRÊNCIA. MULTA. DEVIDA. QUIOSQUE. ENTREGUE CONFORME MEMORIAL DESCRITIVO. NÃO RECEBIMENTO PELA ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. RECUSA ABUSIVA. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA No 308 DO STJ. OUTORGA DEFINITIVA DE ESCRITURA PÚBLICA.
1. Apelação interposta contra a sentença que julgou procedentes os pedidos para: a) condenar a construtora a entregar à autora a unidade adquirida em perfeitas condições de uso, como consta no contrato, no memorial descritivo e no projeto aprovado pela Administração Pública; b) condenar a construtora na obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel discutido nos autos de em favor da autora; c) condenar a instituição financeira à obrigação de cancelar em definitivo a hipoteca lançada sob a matrícula da unidade d) condenar a construtora ao pagamento de multa mensal de 0,5% do valor total do contrato prevista na cláusula 9.3.3, a partir de 11/03/2015, até a data da entrega das chaves; e) declarar a abusividade da cláusula 15.7, prevendo que as despesas do condomínio antes da entrega da obra são de responsabilidade do adquirente, de modo que passe a ser responsável por tais despesas só após a sua imissão na posse do imóvel.
2. É entendimento pacífico deste Tribunal de Justiça que a inclusão da instituição financeira no polo passivo da demanda é opcional, sobretudo quando aplicável à relação jurídica o Código de Defesa do Consumidor, em que todos os fornecedores da cadeia de consumo são solidariamente responsáveis pela má prestação do serviço. Trata-se, portanto, de hipótese de litisconsórcio passivo facultativo entre a construtora/incorporadora e a instituição financeira, podendo o consumidor/comprador ajuizar a ação em face de um ou de outro, devendo, na hipótese, a promitente vendedora, caso condenada, ajustar-se com o banco credor, repassando ao agente financeiro o valor do imóvel ou oferecer outro bem equivalente em garantia.
3. O interesse recursal está presente quando a parte necessita recorrer ao Poder Judiciário para obter o resultado útil pretendido com a demanda, o que configura o binômio de necessidade/utilidade. No caso vertente, afigura-se indispensável o socorro ao Poder Judiciário para o reconhecimento de que a hipoteca pactuada entre os réus é ineficaz em relação à autora, a fim de permitir que receba o imóvel por ela adquirido livre de qualquer gravame. Logo, figura-se presente o binômio necessidade-utilidade.
4. No âmbito do Direito do Consumidor, para análise da responsabilidade civil dos fornecedores, adota-se a teoria do risco do empreendimento, segundo a qual a responsabilidade objetiva pode ser afastada pela comprovação de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, e pela configuração de força maior ou caso fortuito externo.
5. Os motivos apresentados pela construtora — obra embargada em razão de a construção interferir em linha de transmissão de energia da CELG — não pode ser considerado fortuito externo, pois inerente à atividade desempenhada. Assim, não tendo sido entregue o imóvel no prazo determinado, deve ser reconhecido o inadimplemento contratual por parte da construtora, acarretando a aplicação da cláusula que prevê multa penal compensatória, livremente estipulada pela construtora em contrato de adesão.
6. Em análise detida aos documentos colacionados aos autos é possível constar que a construtora entregou a unidade conforme previsto no contrato e no memorial descritivo. Nesse contexto, a recusa da autora em receber o objeto, ao argumento de não estar construído, ou seja, por não possuir paredes e teto, não encontra justificativa.
7. Não pode a autora alegar que o contrato não foi claro o suficiente, porquanto é de conhecimento do homem médio que os quiosques em estabelecimentos comerciais/shopping, como no caso em apreço, não possuem estrutura de alvenaria, com paredes e teto, mas sim estruturas móveis. Em verdade, não poderia ser diferente, porquanto os espaços para essa destinação (Quiosques) estão localizados em corredores, em espaços de circulação, os quais precisam obedecer a padrões técnicos a fim de não impossibilitar a passagem de pessoas em caso de possível necessidade de rápida evacuação do local, como por exemplo em caso de incêndio.
8. O entendimento jurisprudencial desta Corte se firmou no sentido de que o pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, após a entrega das chaves, é de responsabilidade do proprietário.
9. Não tem eficácia perante o consumidor, adquirente de boa-fé, a alienação fiduciária pactuada entre a construtora e a instituição financeira. Interpretação da Súmula 308 do STJ.
10. Independentemente da ciência do promitente comprador acerca da possibilidade do gravame incidente sobre o imóvel, o adimplemento integral do preço gera a obrigação de baixar a hipoteca e outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda ao comprador, tendo em vista que a demora no cumprimento da referida obrigação gera o efetivo prejuízo ao adquirente, que vê limitado o exercício do seu direito à propriedade.
11. Tratando-se o recurso adesivo apenas de inconformismo quanto a fixação dos honorários de sucumbência, com a reforma da sentença, cuja consequência é a redistribuição dos ônus sucumbenciais, o apelo adesivo resta prejudicado.
12. Recursos conhecidos. Parcialmente provido o da primeira ré. Desprovido o apelo do 2o réu. Prejudicado o recurso adesivo da autora.. Preliminares rejeitadas.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE. INTERESSE DE AGIR. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. FORTUITO EXTERNO. NÃO OCORRÊNCIA. MULTA. DEVIDA. QUIOSQUE. ENTREGUE CONFORME MEMORIAL DESCRITIVO. NÃO RECEBIMENTO PELA ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. RECUSA ABUSIVA. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA No 308 DO STJ. OUTORGA DEFINITIVA DE ESCRITURA PÚBLICA.
1. Apelação interposta contra a sentença que julgou procedentes os pedidos para: a) condenar a construtora a entregar à autora a unidade adquirida em perfeitas condições de uso, como consta no contrato, no memorial descritivo e no projeto aprovado pela Administração Pública; b) condenar a construtora na obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel discutido nos autos de em favor da autora; c) condenar a instituição financeira à obrigação de cancelar em definitivo a hipoteca lançada sob a matrícula da unidade d) condenar a construtora ao pagamento de multa mensal de 0,5% do valor total do contrato prevista na cláusula 9.3.3, a partir de 11/03/2015, até a data da entrega das chaves; e) declarar a abusividade da cláusula 15.7, prevendo que as despesas do condomínio antes da entrega da obra são de responsabilidade do adquirente, de modo que passe a ser responsável por tais despesas só após a sua imissão na posse do imóvel.
2. É entendimento pacífico deste Tribunal de Justiça que a inclusão da instituição financeira no polo passivo da demanda é opcional, sobretudo quando aplicável à relação jurídica o Código de Defesa do Consumidor, em que todos os fornecedores da cadeia de consumo são solidariamente responsáveis pela má prestação do serviço. Trata-se, portanto, de hipótese de litisconsórcio passivo facultativo entre a construtora/incorporadora e a instituição financeira, podendo o consumidor/comprador ajuizar a ação em face de um ou de outro, devendo, na hipótese, a promitente vendedora, caso condenada, ajustar-se com o banco credor, repassando ao agente financeiro o valor do imóvel ou oferecer outro bem equivalente em garantia.
3. O interesse recursal está presente quando a parte necessita recorrer ao Poder Judiciário para obter o resultado útil pretendido com a demanda, o que configura o binômio de necessidade/utilidade. No caso vertente, afigura-se indispensável o socorro ao Poder Judiciário para o reconhecimento de que a hipoteca pactuada entre os réus é ineficaz em relação à autora, a fim de permitir que receba o imóvel por ela adquirido livre de qualquer gravame. Logo, figura-se presente o binômio necessidade-utilidade.
4. No âmbito do Direito do Consumidor, para análise da responsabilidade civil dos fornecedores, adota-se a teoria do risco do empreendimento, segundo a qual a responsabilidade objetiva pode ser afastada pela comprovação de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, e pela configuração de força maior ou caso fortuito externo.
5. Os motivos apresentados pela construtora — obra embargada em razão de a construção interferir em linha de transmissão de energia da CELG — não pode ser considerado fortuito externo, pois inerente à atividade desempenhada. Assim, não tendo sido entregue o imóvel no prazo determinado, deve ser reconhecido o inadimplemento contratual por parte da construtora, acarretando a aplicação da cláusula que prevê multa penal compensatória, livremente estipulada pela construtora em contrato de adesão.
6. Em análise detida aos documentos colacionados aos autos é possível constar que a construtora entregou a unidade conforme previsto no contrato e no memorial descritivo. Nesse contexto, a recusa da autora em receber o objeto, ao argumento de não estar construído, ou seja, por não possuir paredes e teto, não encontra justificativa.
7. Não pode a autora alegar que o contrato não foi claro o suficiente, porquanto é de conhecimento do homem médio que os quiosques em estabelecimentos comerciais/shopping, como no caso em apreço, não possuem estrutura de alvenaria, com paredes e teto, mas sim estruturas móveis. Em verdade, não poderia ser diferente, porquanto os espaços para essa destinação (Quiosques) estão localizados em corredores, em espaços de circulação, os quais precisam obedecer a padrões técnicos a fim de não impossibilitar a passagem de pessoas em caso de possível necessidade de rápida evacuação do local, como por exemplo em caso de incêndio.
8. O entendimento jurisprudencial desta Corte se firmou no sentido de que o pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, após a entrega das chaves, é de responsabilidade do proprietário.
9. Não tem eficácia perante o consumidor, adquirente de boa-fé, a alienação fiduciária pactuada entre a construtora e a instituição financeira. Interpretação da Súmula 308 do STJ.
10. Independentemente da ciência do promitente comprador acerca da possibilidade do gravame incidente sobre o imóvel, o adimplemento integral do preço gera a obrigação de baixar a hipoteca e outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda ao comprador, tendo em vista que a demora no cumprimento da referida obrigação gera o efetivo prejuízo ao adquirente, que vê limitado o exercício do seu direito à propriedade.
11. Tratando-se o recurso adesivo apenas de inconformismo quanto a fixação dos honorários de sucumbência, com a reforma da sentença, cuja consequência é a redistribuição dos ônus sucumbenciais, o apelo adesivo resta prejudicado.
12. Recursos conhecidos. Parcialmente provido o da primeira ré. Desprovido o apelo do 2o réu. Prejudicado o recurso adesivo da autora.. Preliminares rejeitadas.