Tribunal: TJDFT
Processo: 0039883-73.2014.8.07.0007
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-01
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. “TAXA DE CONTRATO”. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. SÚMULA 543/STJ. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO TEMA 971/STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
1. “O pedido de devolução da comissão de corretagem como consequência da rescisão do contrato por inadimplemento não se confunde com a pretensão de enriquecimento sem causa em que se aduz ser ilegal a transferência do encargo ao consumidor. Assim, o prazo prescricional da pretensão de rescisão contratual e respectiva indenização por perdas e danos é decenal, na forma do caput do art. 206 do Código Civil e não trienal, este adstrito às hipóteses do ressarcimento por enriquecimento sem causa. Consoante súmula 543 do c. STJ, nos casos de culpa exclusiva do promitente vendedor nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a resolução do contrato implica na restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, a fim de permitir às partes o retorno ao status quo ante, não sendo possível a retenção de valores.” (Acórdão 1221748, 00513904920148070001, Relator: CARMELITA BRASIL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 17/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada).
2. Os entraves alegados pela construtora para justificar o atraso na conclusão do empreendimento não podem ser enquadrados como caso fortuito ou evento de força maior aptos a afastar a sua responsabilidade, uma vez que integram o risco do empreendimento (álea empresarial). É justamente pensando na ocorrência de eventuais acontecimentos inesperados que os contratos de compra e venda de imóvel em construção já trazem a previsão de um prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra como também cumprir todos os trâmites administrativos subsequentes, razão pela qual não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos, muito menos que se transfira os ônus dessa situação para o comprador.
3. Configurado o inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda, o fornecedor deverá reparar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da mora.
4. “A rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora acarreta o retorno das partes ao estado anterior à contratação, com a consequente devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção, conforme determina o enunciado da Súmula no 543 do STJ.” (Acórdão 1190535, 07073273820188070006, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 2/8/2019, publicado no DJE: 7/8/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
5. A possibilidade de inversão da cláusula penal foi admitida no julgamento dos Recursos Especiais 1614721/DF e 1631485/DF, submetidos à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 971), nos quais foi firmada a seguinte tese: Tema 971 – “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1614721/DF e 1631485/DF, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão).
6. O contrato celebrado entre as partes prevê cláusula penal no item 6.4 a favor apenas do vendedor, caso o comprador queira a rescisão contratual. Deste modo, prevista cláusula penal somente para o inadimplemento do adquirente do imóvel em construção, esta deve ser considerada para fixação de indenização devida pela construtora inadimplente.
7. Dado total provimento aos pedidos iniciais, deve a parte sucumbente ser condenada ao pagamento da integralidade dos ônus sucumbenciais.
8. Recursos conhecidos, afastada prescrição. No mérito, improvido o recurso da construtora e provido o recurso do consumidor.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. “TAXA DE CONTRATO”. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. SÚMULA 543/STJ. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO TEMA 971/STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
1. “O pedido de devolução da comissão de corretagem como consequência da rescisão do contrato por inadimplemento não se confunde com a pretensão de enriquecimento sem causa em que se aduz ser ilegal a transferência do encargo ao consumidor. Assim, o prazo prescricional da pretensão de rescisão contratual e respectiva indenização por perdas e danos é decenal, na forma do caput do art. 206 do Código Civil e não trienal, este adstrito às hipóteses do ressarcimento por enriquecimento sem causa. Consoante súmula 543 do c. STJ, nos casos de culpa exclusiva do promitente vendedor nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a resolução do contrato implica na restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, a fim de permitir às partes o retorno ao status quo ante, não sendo possível a retenção de valores.” (Acórdão 1221748, 00513904920148070001, Relator: CARMELITA BRASIL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 17/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada).
2. Os entraves alegados pela construtora para justificar o atraso na conclusão do empreendimento não podem ser enquadrados como caso fortuito ou evento de força maior aptos a afastar a sua responsabilidade, uma vez que integram o risco do empreendimento (álea empresarial). É justamente pensando na ocorrência de eventuais acontecimentos inesperados que os contratos de compra e venda de imóvel em construção já trazem a previsão de um prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra como também cumprir todos os trâmites administrativos subsequentes, razão pela qual não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos, muito menos que se transfira os ônus dessa situação para o comprador.
3. Configurado o inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda, o fornecedor deverá reparar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da mora.
4. “A rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora acarreta o retorno das partes ao estado anterior à contratação, com a consequente devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção, conforme determina o enunciado da Súmula no 543 do STJ.” (Acórdão 1190535, 07073273820188070006, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 2/8/2019, publicado no DJE: 7/8/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
5. A possibilidade de inversão da cláusula penal foi admitida no julgamento dos Recursos Especiais 1614721/DF e 1631485/DF, submetidos à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 971), nos quais foi firmada a seguinte tese: Tema 971 – “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1614721/DF e 1631485/DF, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão).
6. O contrato celebrado entre as partes prevê cláusula penal no item 6.4 a favor apenas do vendedor, caso o comprador queira a rescisão contratual. Deste modo, prevista cláusula penal somente para o inadimplemento do adquirente do imóvel em construção, esta deve ser considerada para fixação de indenização devida pela construtora inadimplente.
7. Dado total provimento aos pedidos iniciais, deve a parte sucumbente ser condenada ao pagamento da integralidade dos ônus sucumbenciais.
8. Recursos conhecidos, afastada prescrição. No mérito, improvido o recurso da construtora e provido o recurso do consumidor.