Tribunal: TJDFT
Processo: 0015719-10.2015.8.07.0007
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. CULPA. FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CULPA RECÍPROCA. PAGAMENTO CONDICIONADO À AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. MESMA NATUREZA JURÍDICA. RECURSOS REPETITIVOS. TEMA 970. CORREÇÃO MONETÁRIA. ADEQUAÇÃO. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO.
1. A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica.
1.1. Ocorrências como intempéries naturais no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação ou infraestrutura, atrasos de empresas públicas, carência de mão de obra qualificada, entre outras, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
2. A extrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral.
2.1. Na hipótese, não há falar-se em culpa recíproca ou em aplicação da teoria do adimplemento substancial pelo fato de o autor não ter adimplido a parcela denominada “financiamento imobiliário”, pois esta dependia da averbação da carta de habite-se pela vendedora, que não observou o prazo de entrega das unidades, mesmo considerando-se o prazo de tolerância contratual.
3. O STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp no 1635428/S e REsp no 1498484/DF (tema 970)-, a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."
3.1. No caso dos autos, há cláusula contratual fixando multa em favor do consumidor em caso de atraso de entrega do imóvel, devendo prevalecer o pactuado, com incidência de multa equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor de compra do imóvel.
4. A correção monetária visa preservar o valor econômico da moeda ao longo do tempo, devendo ser medida pelo INPC, que é índice oficial, nos termos do art. 389 do Código Civil, sendo correta a incidência a partir do desembolso com relação à restituição de valores, e a partir de cada termo, no que se refere à cláusula penal.
5. “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado” (art. 389 do CCB). Para fins de verificação de perdas e danos decorrentes de vínculo contratual, os juros de mora são contados desde a citação (art. 405 do CCB), estando eles implícitos ao pedido principal (art. 322 §1o do CPC).
6. Apelo da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. CULPA. FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CULPA RECÍPROCA. PAGAMENTO CONDICIONADO À AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. MESMA NATUREZA JURÍDICA. RECURSOS REPETITIVOS. TEMA 970. CORREÇÃO MONETÁRIA. ADEQUAÇÃO. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO.
1. A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica.
1.1. Ocorrências como intempéries naturais no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação ou infraestrutura, atrasos de empresas públicas, carência de mão de obra qualificada, entre outras, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
2. A extrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral.
2.1. Na hipótese, não há falar-se em culpa recíproca ou em aplicação da teoria do adimplemento substancial pelo fato de o autor não ter adimplido a parcela denominada “financiamento imobiliário”, pois esta dependia da averbação da carta de habite-se pela vendedora, que não observou o prazo de entrega das unidades, mesmo considerando-se o prazo de tolerância contratual.
3. O STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp no 1635428/S e REsp no 1498484/DF (tema 970)-, a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."
3.1. No caso dos autos, há cláusula contratual fixando multa em favor do consumidor em caso de atraso de entrega do imóvel, devendo prevalecer o pactuado, com incidência de multa equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor de compra do imóvel.
4. A correção monetária visa preservar o valor econômico da moeda ao longo do tempo, devendo ser medida pelo INPC, que é índice oficial, nos termos do art. 389 do Código Civil, sendo correta a incidência a partir do desembolso com relação à restituição de valores, e a partir de cada termo, no que se refere à cláusula penal.
5. “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado” (art. 389 do CCB). Para fins de verificação de perdas e danos decorrentes de vínculo contratual, os juros de mora são contados desde a citação (art. 405 do CCB), estando eles implícitos ao pedido principal (art. 322 §1o do CPC).
6. Apelo da ré parcialmente provido.