Tribunal: TJDFT
Processo: 0026730-30.2015.8.07.0009
Órgão julgador: EUSTÁQUIO DE CASTRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO. TRIENAL. ACTIO NATA. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. FORTUITO INTERNO. RESCISÃO MOTIVADA PELA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REQUISITOS ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. A análise da pertinência subjetiva da incorporadora no conflito precede o exame da validade da cobrança. Assim, sua legitimidade para compor a lide decorre diretamente da aplicação da Teoria da Asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser analisadas em abstrato, antes do exame de mérito.
2. O prazo para a discussão de restituição de comissão de corretagem é de três anos. Nos casos em que a devolução é motivada pelo atraso na entrega do imóvel, o termo a quo deve ser a data na qual caracterizou-se o inadimplemento, ou seja, a data final para a entrega do imóvel, incluindo o prazo de tolerância, em atenção à Teoria da Actio Nata.
3. Se a condenação imposta em Sentença está de acordo com os limites da lide, delineados pelos pedidos autorais, não fica caracterizada a Sentença extra petita.
4. Os riscos específicos da construção civil, como a escassez de mão de obra, estão inseridos no âmbito do fortuito interno, não podendo ser admitidos como causas excludentes da obrigação de entregar o imóvel no prazo convencionado.
5. Nos termos do artigo 476 do Código Civil, “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”. A suspensão dos pagamentos por parte dos promitentes compradores, iniciada depois de caracterizado o atraso na entrega do imóvel, não afasta a responsabilidade da empresa vendedora pelos prejuízos causados pelo descumprimento do contrato.
6. Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel. No entanto, é possível transferir o encargo ao promitente comprador, mediante cláusula expressa no contrato principal. É, no entanto, essencial o respeito ao dever de informação imposto ao fornecedor, o qual se extrai de diversas previsões do Código de Defesa do Consumidor.
7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO. TRIENAL. ACTIO NATA. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. FORTUITO INTERNO. RESCISÃO MOTIVADA PELA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REQUISITOS ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. A análise da pertinência subjetiva da incorporadora no conflito precede o exame da validade da cobrança. Assim, sua legitimidade para compor a lide decorre diretamente da aplicação da Teoria da Asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser analisadas em abstrato, antes do exame de mérito.
2. O prazo para a discussão de restituição de comissão de corretagem é de três anos. Nos casos em que a devolução é motivada pelo atraso na entrega do imóvel, o termo a quo deve ser a data na qual caracterizou-se o inadimplemento, ou seja, a data final para a entrega do imóvel, incluindo o prazo de tolerância, em atenção à Teoria da Actio Nata.
3. Se a condenação imposta em Sentença está de acordo com os limites da lide, delineados pelos pedidos autorais, não fica caracterizada a Sentença extra petita.
4. Os riscos específicos da construção civil, como a escassez de mão de obra, estão inseridos no âmbito do fortuito interno, não podendo ser admitidos como causas excludentes da obrigação de entregar o imóvel no prazo convencionado.
5. Nos termos do artigo 476 do Código Civil, “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”. A suspensão dos pagamentos por parte dos promitentes compradores, iniciada depois de caracterizado o atraso na entrega do imóvel, não afasta a responsabilidade da empresa vendedora pelos prejuízos causados pelo descumprimento do contrato.
6. Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel. No entanto, é possível transferir o encargo ao promitente comprador, mediante cláusula expressa no contrato principal. É, no entanto, essencial o respeito ao dever de informação imposto ao fornecedor, o qual se extrai de diversas previsões do Código de Defesa do Consumidor.
7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.