Tribunal: TJDFT
Processo: 0723362-88.2018.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-15
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OBJETO. SALA COMERCIAL. ADQUIRENTE. PESSOA FÍSICA. DESTINATÁRIO FINAL DO IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. QUALIFICAÇÃO. REALIZAÇÃO DOS REQUISITOS LEGALMENTE PONTUADOS (CDC, ARTS. 2o E 3o). ADQUIRENTE. ÓBITO. COMPRA E VENDA. APERFEIÇOAMENTO. DESISTÊNCIA DA HERDEIRA DO ADQUIRENTE. RESOLUÇÃO. MATERIALIZAÇÃO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. ALCANCE. MODULAÇÃO. NECESSIDADE. SINAL. NATUREZA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. JUROS MORATÓRIOS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. RESCISÃO. CULPA DA ADQUIRENTE. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. TERMO DA MORA DA OBRIGADA. TESE FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP No 1.740.911/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. SENTENÇA. JULGAMENTO CITRA PETITA. OMISSÕES. QUESTÕES SUSCITADAS. QUALIFICAÇÃO. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL INCOMPLETA. INTEGRAÇÃO. EFEITO DEVOLUTIVO ANEXO À APELAÇÃO. MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO. SANEAMENTO DA OMISSÃO SEM NECESSIDADE DE INVALIDAÇÃO DO JULGADO OMISSO (CPC/73, ART. 515, §1o; CPC/15, ART. 1.013, §3o, III). LEGITIMIDADE PASSIVA. CONSTRUTORA. PARTICIPAÇÃO NO NEGÓCIO. AFIRMAÇÃO. EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO. INVIABILIDADE. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS.
1. A sociedade empresária que figurara como construtora do empreendimento no qual inserida a unidade imobiliária objeto da promessa de compra e venda e se posiciona como responsável pela realização do distrato do negócio assume inexoravelmente a condição de partícipe da relação negocial e a posição de contratante, guardando, como consectário, inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pela promissária adquirente visando a resolução da promessa de compra e venda e modulação dos efeitos decorrentes, devendo necessariamente ser integrada à composição passiva da lide e responder pelas implicações negociais, pois inviável que seja rescindido negócio que protagonizara sem sua participação e sem que experimente os efeitos correlatos.
2. Sob a moldura antigo e do novo estatuto processual, a omissão da sentença na resolução de um ou mais pedidos ou de tese de defesa, conquanto enseje sua qualificação como julgado citra petita, legitima que o tribunal, face ao efeito devolutivo amplo agregado ao recurso de apelação e de molde a privilegiar a celeridade e efetividade processuais, integre o julgado singular e aprecie a pretensão não examinada sem a necessidade de sua prévia anulação e devolução dos autos ao juízo a quo, consoante o regramento inserto com pragmatismo pelo legislador processual como componente do devido processo legal (CPC/73, art. 515, §1o; CPC/15, art. 1.013, § 3o, III).
3. A promessa de compra e venda de unidade imobiliária concernente a sala comercial que enlaçara em seus vértices, como promissária vendedora e construtora, pessoas jurídicas cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária e, como adquirente, pessoa física destinatária final da sala negociada, qualifica-se, em conformidade com a teoria finalista encartada pelo legislador, como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente, diante da condição do adquirente de destinatário final do bem e da sua insuficiência técnica em face da alienante, na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
4. O fato de o imóvel em construção objeto de negócio de promessa de compra e venda se qualificar como de natureza comercial não desqualifica o promissário adquirente como consumidor, pois figurara no negócio sob a posição de destinatário final do produto, aliado ao fato de que a promissária vendedora e a construtora ostentam a condição de fornecedoras, realizando-se, destarte, o exigido pelo legislador de consumo para que seja qualificado como típica relação de consumo por estarem presentes os elementos dispostos pelo legislador de consumo (CDC, arts. 2o e 3o).
5. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa da sucessora do promitente comprador no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência da adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizada por eventuais prejuízos advindos de sua conduta às alienantes.
6. Concertado o negócio jurídico traduzido em contrato de promessa de compra e venda sob as inflexões da lei vigorante à época da entabulação, não se lhe aplicam, consoante os princípios da irretroatividade e do ato jurídico perfeito, o disposto na lei nova que dispusera sobre os distratos de negócios daquela natureza - Lei no 13.786/18 -, à medida em que, entabuladas as condições convencionadas à luz do que vigorava à época, não podem sofrer modulações provenientes da lei nova sob pena de desprezo ao convencionado.
7. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
8. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, ponderado o adimplemento havido quanto ao preço convencionado, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
9. Rescindida a promessa de compra e venda antes da conclusão e entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre as parcelas integrantes do preço já pagas agregado de outros componentes, resultando em retenção de parte expressiva do vertido pelo adquirente, afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudar-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e fixada em 10% do valor das prestações pagas pelo adquirente, ponderado o que despendera.
10. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência culposa da herdeira única e sucessora do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (CC, art. 413).
11. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelo promitente comprador deve integrar o montante que deve ser restituído, observado o direito de retenção do percentual equivalente à cláusula penal, como consectário da rescisão.
12. A Corte Superior de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidentes sobre as parcelas do preço vertidas têm como termo inicial o trânsito em julgado, e não a citação.
13. Editada a sentença e aviado o apelo sob a égide da nova codificação processual civil, o provimento em parte ínfima do recurso, ensejando a qualificação da sucumbência recursal, immplica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação do êxito obtido e dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
14. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar de julgamento citra petita acolhida. Omissões saneadas. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OBJETO. SALA COMERCIAL. ADQUIRENTE. PESSOA FÍSICA. DESTINATÁRIO FINAL DO IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. QUALIFICAÇÃO. REALIZAÇÃO DOS REQUISITOS LEGALMENTE PONTUADOS (CDC, ARTS. 2o E 3o). ADQUIRENTE. ÓBITO. COMPRA E VENDA. APERFEIÇOAMENTO. DESISTÊNCIA DA HERDEIRA DO ADQUIRENTE. RESOLUÇÃO. MATERIALIZAÇÃO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. ALCANCE. MODULAÇÃO. NECESSIDADE. SINAL. NATUREZA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. JUROS MORATÓRIOS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. RESCISÃO. CULPA DA ADQUIRENTE. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. TERMO DA MORA DA OBRIGADA. TESE FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP No 1.740.911/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. SENTENÇA. JULGAMENTO CITRA PETITA. OMISSÕES. QUESTÕES SUSCITADAS. QUALIFICAÇÃO. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL INCOMPLETA. INTEGRAÇÃO. EFEITO DEVOLUTIVO ANEXO À APELAÇÃO. MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO. SANEAMENTO DA OMISSÃO SEM NECESSIDADE DE INVALIDAÇÃO DO JULGADO OMISSO (CPC/73, ART. 515, §1o; CPC/15, ART. 1.013, §3o, III). LEGITIMIDADE PASSIVA. CONSTRUTORA. PARTICIPAÇÃO NO NEGÓCIO. AFIRMAÇÃO. EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO. INVIABILIDADE. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS.
1. A sociedade empresária que figurara como construtora do empreendimento no qual inserida a unidade imobiliária objeto da promessa de compra e venda e se posiciona como responsável pela realização do distrato do negócio assume inexoravelmente a condição de partícipe da relação negocial e a posição de contratante, guardando, como consectário, inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pela promissária adquirente visando a resolução da promessa de compra e venda e modulação dos efeitos decorrentes, devendo necessariamente ser integrada à composição passiva da lide e responder pelas implicações negociais, pois inviável que seja rescindido negócio que protagonizara sem sua participação e sem que experimente os efeitos correlatos.
2. Sob a moldura antigo e do novo estatuto processual, a omissão da sentença na resolução de um ou mais pedidos ou de tese de defesa, conquanto enseje sua qualificação como julgado citra petita, legitima que o tribunal, face ao efeito devolutivo amplo agregado ao recurso de apelação e de molde a privilegiar a celeridade e efetividade processuais, integre o julgado singular e aprecie a pretensão não examinada sem a necessidade de sua prévia anulação e devolução dos autos ao juízo a quo, consoante o regramento inserto com pragmatismo pelo legislador processual como componente do devido processo legal (CPC/73, art. 515, §1o; CPC/15, art. 1.013, § 3o, III).
3. A promessa de compra e venda de unidade imobiliária concernente a sala comercial que enlaçara em seus vértices, como promissária vendedora e construtora, pessoas jurídicas cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária e, como adquirente, pessoa física destinatária final da sala negociada, qualifica-se, em conformidade com a teoria finalista encartada pelo legislador, como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente, diante da condição do adquirente de destinatário final do bem e da sua insuficiência técnica em face da alienante, na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
4. O fato de o imóvel em construção objeto de negócio de promessa de compra e venda se qualificar como de natureza comercial não desqualifica o promissário adquirente como consumidor, pois figurara no negócio sob a posição de destinatário final do produto, aliado ao fato de que a promissária vendedora e a construtora ostentam a condição de fornecedoras, realizando-se, destarte, o exigido pelo legislador de consumo para que seja qualificado como típica relação de consumo por estarem presentes os elementos dispostos pelo legislador de consumo (CDC, arts. 2o e 3o).
5. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa da sucessora do promitente comprador no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência da adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizada por eventuais prejuízos advindos de sua conduta às alienantes.
6. Concertado o negócio jurídico traduzido em contrato de promessa de compra e venda sob as inflexões da lei vigorante à época da entabulação, não se lhe aplicam, consoante os princípios da irretroatividade e do ato jurídico perfeito, o disposto na lei nova que dispusera sobre os distratos de negócios daquela natureza - Lei no 13.786/18 -, à medida em que, entabuladas as condições convencionadas à luz do que vigorava à época, não podem sofrer modulações provenientes da lei nova sob pena de desprezo ao convencionado.
7. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
8. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, ponderado o adimplemento havido quanto ao preço convencionado, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
9. Rescindida a promessa de compra e venda antes da conclusão e entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre as parcelas integrantes do preço já pagas agregado de outros componentes, resultando em retenção de parte expressiva do vertido pelo adquirente, afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudar-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e fixada em 10% do valor das prestações pagas pelo adquirente, ponderado o que despendera.
10. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência culposa da herdeira única e sucessora do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (CC, art. 413).
11. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelo promitente comprador deve integrar o montante que deve ser restituído, observado o direito de retenção do percentual equivalente à cláusula penal, como consectário da rescisão.
12. A Corte Superior de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidentes sobre as parcelas do preço vertidas têm como termo inicial o trânsito em julgado, e não a citação.
13. Editada a sentença e aviado o apelo sob a égide da nova codificação processual civil, o provimento em parte ínfima do recurso, ensejando a qualificação da sucumbência recursal, immplica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação do êxito obtido e dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
14. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar de julgamento citra petita acolhida. Omissões saneadas. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Unânime.