Tribunal: TJDFT
Processo: 0004897-77.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-06-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0004897-77.2015.8.07.0001 RECORRENTE: MB ENGENHARIA SPE 053 S/A, BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. RECORRIDO: DENISE CHAVES ROS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS NO CASO DE CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL CABÍVEL APENAS QUANDO NÃO HÁ CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. APELO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E APELOS DAS RÉS IMPROVIDO. 1. Cuida-se de apelações interpostas contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual, cumulada com pedido indenizatório. 1.1. Na sentença, o juiz julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato compra de imóvel, condenando a parte ré a restituir em favor da autora a quantia paga. Pela sucumbência recíproca, mas não proporcional, as custas e honorários advocatícios foram fixados na proporção de 30% para a parte autora e 70% para as rés, fixada a verba honorária em R$ 4.000,00. 2. Em relação à comissão de corretagem, no caso específico dos autos, aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos, previsto no art. 205 do Código Civil. 2.1. Havendo resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, motivo pelo qual os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos e o objeto da venda deve retornar ao vendedor, com o fito de não ocorrer enriquecimento ilícito de qualquer das partes. 2.2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, nos casos em que a demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, tem-se afastada a Tese firmada sob o Tema n. 938 (REsp no 1.599.511/SP), porquanto a pretensão da apelante trata de rescisão contratual por inadimplemento decorrente de culpa exclusiva das rés, por isso não se enquadra nas hipóteses de prazo específico de prescrição do Código Civil. 2.3. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: ?(...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. (...)? (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019). 3. A restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ, que prevê que ?Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento?. 4. É incabível a ?inversão? da multa moratória de dois por cento, prevista em caso de atraso no pagamento por parte do adquirente, porquanto já existente cláusula penal estipulada para a vendedora. 4.1. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Resp. 1498484/DF, fixou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970). 4.2. A Corte Superior, no julgamento do Resp. 1614721/DF, fixou entendimento sobre a possibilidade de inversão de cláusula penal fixada apenas para o comprador, quando houver previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devendo esta ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971). 5. Não é possível qualquer retenção de valores pelas rés, porquanto a rescisão do contrato, no caso dos autos, ocorreu por inadimplência da promitente-vendedora em não entregar o imóvel na data limite avençada. Diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de responsabilidade, é devida a restituição integral dos valores pagos pela parte autora, sem qualquer retenção, sob pena de enriquecimento injustificado de uma das partes. 6. Em razão do acolhimento parcial da pretensão da autora, devem ser redistribuídos os honorários advocatícios para 40% em favor da autora e 60% em favor das rés, nos moldes do art. 85 do CPC, bem como deve ser majorada a verba honorária de sucumbência, de R$ 4.000,00 para R$ 4.500,00, com base no §11 do art. 85 do CPC. 7. Apelo da autora parcialmente provido e apelos das rés improvido. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 476 do Código Civil, afirmando que deve ser reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva da recorrida, sendo efetivado o rompimento nos moldes da cláusula 6.4 do contrato firmado entre as partes. Asseveram, ainda, caso o entendimento seja diverso, a possibilidade do direito de retenção no montante de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, conforme cláusula contratual e o princípio do pacta sunt servanda, b) artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, defendendo que deve ser observado o prazo trienal previsto na referida norma. Assim, considerando que desde o pagamento da comissão de corretagem até a data do ajuizamento da ação já havia decorrido mais de 3 (três) anos, manifesta a ocorrência da prescrição e a improcedência do pleito. Nos aspectos acima, apontam divergência jurisprudencial. Pedem que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A, e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. II - O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta ao artigo 476 do Código Civil, e ao dissenso pretoriano relacionado. Isso porque o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, nego seguimento, nesse aspecto, ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada contrariedade ao artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, e ao dissídio interpretativo invocado, porquanto o acórdão impugnado, acerca do prazo prescricional, encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, verbis: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2.RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes. (...) 4. Agravo interno desprovido (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. (...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. 7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 23/8/2019). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional” (AgInt no AREsp 1568031/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). Determino que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A, e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0004897-77.2015.8.07.0001 RECORRENTE: MB ENGENHARIA SPE 053 S/A, BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. RECORRIDO: DENISE CHAVES ROS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS NO CASO DE CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL CABÍVEL APENAS QUANDO NÃO HÁ CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. APELO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E APELOS DAS RÉS IMPROVIDO. 1. Cuida-se de apelações interpostas contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual, cumulada com pedido indenizatório. 1.1. Na sentença, o juiz julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato compra de imóvel, condenando a parte ré a restituir em favor da autora a quantia paga. Pela sucumbência recíproca, mas não proporcional, as custas e honorários advocatícios foram fixados na proporção de 30% para a parte autora e 70% para as rés, fixada a verba honorária em R$ 4.000,00. 2. Em relação à comissão de corretagem, no caso específico dos autos, aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos, previsto no art. 205 do Código Civil. 2.1. Havendo resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, motivo pelo qual os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos e o objeto da venda deve retornar ao vendedor, com o fito de não ocorrer enriquecimento ilícito de qualquer das partes. 2.2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, nos casos em que a demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, tem-se afastada a Tese firmada sob o Tema n. 938 (REsp no 1.599.511/SP), porquanto a pretensão da apelante trata de rescisão contratual por inadimplemento decorrente de culpa exclusiva das rés, por isso não se enquadra nas hipóteses de prazo específico de prescrição do Código Civil. 2.3. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: ?(...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. (...)? (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019). 3. A restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ, que prevê que ?Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento?. 4. É incabível a ?inversão? da multa moratória de dois por cento, prevista em caso de atraso no pagamento por parte do adquirente, porquanto já existente cláusula penal estipulada para a vendedora. 4.1. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Resp. 1498484/DF, fixou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970). 4.2. A Corte Superior, no julgamento do Resp. 1614721/DF, fixou entendimento sobre a possibilidade de inversão de cláusula penal fixada apenas para o comprador, quando houver previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devendo esta ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971). 5. Não é possível qualquer retenção de valores pelas rés, porquanto a rescisão do contrato, no caso dos autos, ocorreu por inadimplência da promitente-vendedora em não entregar o imóvel na data limite avençada. Diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de responsabilidade, é devida a restituição integral dos valores pagos pela parte autora, sem qualquer retenção, sob pena de enriquecimento injustificado de uma das partes. 6. Em razão do acolhimento parcial da pretensão da autora, devem ser redistribuídos os honorários advocatícios para 40% em favor da autora e 60% em favor das rés, nos moldes do art. 85 do CPC, bem como deve ser majorada a verba honorária de sucumbência, de R$ 4.000,00 para R$ 4.500,00, com base no §11 do art. 85 do CPC. 7. Apelo da autora parcialmente provido e apelos das rés improvido. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 476 do Código Civil, afirmando que deve ser reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva da recorrida, sendo efetivado o rompimento nos moldes da cláusula 6.4 do contrato firmado entre as partes. Asseveram, ainda, caso o entendimento seja diverso, a possibilidade do direito de retenção no montante de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, conforme cláusula contratual e o princípio do pacta sunt servanda, b) artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, defendendo que deve ser observado o prazo trienal previsto na referida norma. Assim, considerando que desde o pagamento da comissão de corretagem até a data do ajuizamento da ação já havia decorrido mais de 3 (três) anos, manifesta a ocorrência da prescrição e a improcedência do pleito. Nos aspectos acima, apontam divergência jurisprudencial. Pedem que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A, e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. II - O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta ao artigo 476 do Código Civil, e ao dissenso pretoriano relacionado. Isso porque o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, nego seguimento, nesse aspecto, ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada contrariedade ao artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, e ao dissídio interpretativo invocado, porquanto o acórdão impugnado, acerca do prazo prescricional, encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, verbis: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2.RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes. (...) 4. Agravo interno desprovido (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. (...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. 7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 23/8/2019). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional” (AgInt no AREsp 1568031/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020). Determino que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A, e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A028