Tribunal: TJDFT
Processo: 0007075-37.2013.8.07.0011
Órgão julgador: GISLENE PINHEIRO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-28

Ementa:
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APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CDC. INCIDÊNCIA. CORRETORA DE IMÓVEIS. MERA INTERMEDIAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CARACTERIZADO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES/DANOS EMERGENTES. ALUGUEL. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938/STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. PRECEDENTES STJ. RECURSOS DO AUTOR E DA 2a RÉ PROVIDOS. RECURSO DA 1a RÉ CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ação cognitiva manejada em razão do inadimplemento da construtora, com pedidos de: a) rescisão contratual; b) devolução da quantia paga de R$12.025,19; c) pagamento de alugueis no importe de R$ 7.500,00; d) multa penal compensatória de 30% sobre o valor atualizado do contrato; d) restituição do valor de R$ 7.027,68 pagos a título de comissão de corretagem. 1.1. Apelações das rés e do autor contra a sentença que julgou os pedidos parcialmente procedentes.
2. CDC: A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, já que as empresas requeridas comercializam (compra e venda), no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelo requerente como destinatário final, ou intermedeiam a negociação (corretagem).
3. Ilegitimidade passiva: Se a empresa imobiliária limitou a sua atuação no caso concreto à mera intermediação entre as partes contratantes, deixando de integrar o instrumento particular de compra e venda, tampouco, de qualquer modo, teve o seu nome vinculado diretamente ao empreendimento negociado como sendo um dos vendedores, investidores ou incorporadores, não há como admitir a sua legitimidade para responder pelas consequências da rescisão contratual, à exceção, por óbvio, de eventual obrigação de devolução da comissão de corretagem.
4. Excludente de responsabilidade: A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão da alegada demora de aprovação de projeto junto a concessionária de energia elétrica ou a companhia de água e esgoto, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior, mas de fato previsível, risco inerente à atividade desenvolvida pelas empresas requeridas.
5. Cláusula penal compensatória: A cláusula penal que expressamente prevê multa de 30% (trinta por cento) sobre o valor atualizado do contrato no caso de inadimplemento da promitente vendedora não se mostra abusiva, uma vez que foi a própria sociedade empresária que inseriu referida cláusula no contrato de adesão, conhecendo o alcance dos termos da cláusula pactuada.
6. Reembolso de aluguel: A tese fixada no tema 970 veda a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal que possui natureza reparatória/indenizatória, de modo que, no caso presente, fica impossibilitado o pedido de indenização por reembolso de valores pagos a título de aluguel, devendo prevalecer a previsão contratual.
7. Comissão de corretagem: A pretensão do apelante trata de rescisão contratual por inadimplemento decorrente de culpa exclusiva das rés, por isso não se enquadra nas hipóteses de prazo específico de prescrição do código civil. Assim é de se aplicar o prazo geral de prescrição de 10 anos do art. 205 do Código Civil. 4.1. Confira o entendimento da Corte Cidadã: “(...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. (...)” (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019).
8. Recursos do autor e da 2a ré providos. Recurso da 1a ré conhecido em parte e parcialmente provido.

Inteiro teor:
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APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CDC. INCIDÊNCIA. CORRETORA DE IMÓVEIS. MERA INTERMEDIAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CARACTERIZADO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES/DANOS EMERGENTES. ALUGUEL. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938/STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. PRECEDENTES STJ. RECURSOS DO AUTOR E DA 2a RÉ PROVIDOS. RECURSO DA 1a RÉ CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ação cognitiva manejada em razão do inadimplemento da construtora, com pedidos de: a) rescisão contratual; b) devolução da quantia paga de R$12.025,19; c) pagamento de alugueis no importe de R$ 7.500,00; d) multa penal compensatória de 30% sobre o valor atualizado do contrato; d) restituição do valor de R$ 7.027,68 pagos a título de comissão de corretagem. 1.1. Apelações das rés e do autor contra a sentença que julgou os pedidos parcialmente procedentes.
2. CDC: A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, já que as empresas requeridas comercializam (compra e venda), no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelo requerente como destinatário final, ou intermedeiam a negociação (corretagem).
3. Ilegitimidade passiva: Se a empresa imobiliária limitou a sua atuação no caso concreto à mera intermediação entre as partes contratantes, deixando de integrar o instrumento particular de compra e venda, tampouco, de qualquer modo, teve o seu nome vinculado diretamente ao empreendimento negociado como sendo um dos vendedores, investidores ou incorporadores, não há como admitir a sua legitimidade para responder pelas consequências da rescisão contratual, à exceção, por óbvio, de eventual obrigação de devolução da comissão de corretagem.
4. Excludente de responsabilidade: A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão da alegada demora de aprovação de projeto junto a concessionária de energia elétrica ou a companhia de água e esgoto, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior, mas de fato previsível, risco inerente à atividade desenvolvida pelas empresas requeridas.
5. Cláusula penal compensatória: A cláusula penal que expressamente prevê multa de 30% (trinta por cento) sobre o valor atualizado do contrato no caso de inadimplemento da promitente vendedora não se mostra abusiva, uma vez que foi a própria sociedade empresária que inseriu referida cláusula no contrato de adesão, conhecendo o alcance dos termos da cláusula pactuada.
6. Reembolso de aluguel: A tese fixada no tema 970 veda a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal que possui natureza reparatória/indenizatória, de modo que, no caso presente, fica impossibilitado o pedido de indenização por reembolso de valores pagos a título de aluguel, devendo prevalecer a previsão contratual.
7. Comissão de corretagem: A pretensão do apelante trata de rescisão contratual por inadimplemento decorrente de culpa exclusiva das rés, por isso não se enquadra nas hipóteses de prazo específico de prescrição do código civil. Assim é de se aplicar o prazo geral de prescrição de 10 anos do art. 205 do Código Civil. 4.1. Confira o entendimento da Corte Cidadã: “(...) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. (...)” (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019).
8. Recursos do autor e da 2a ré providos. Recurso da 1a ré conhecido em parte e parcialmente provido.