Tribunal: TJDFT
Processo: 0710141-84.2018.8.07.0018
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-22

Ementa:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS CUMULADA AINDA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCIADOR. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA CONSUMIDORA (TEMA 971). SÚMULA 308/STJ. APLICABILIDADE. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ CONTRATUAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. A CONTAR DA CITAÇÃO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. MANTIDO. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação de rescisão cumulada com indenização por danos materiais e morais cumulada com obrigação de fazer, que julgou procedente, em parte, os pedidos da inicial para decretar a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre a autora e a primeira ré (Rio Amazonas), bem como condená-la à restituição de todos os valores desembolsados pela autora, com incidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora a contar da citação e ao pagamento da cláusula penal no importe de 10% do valor desembolsado pela requerente, quantia a ser apurada em liquidação de sentença. 1.1. Recurso aviado pela primeira ré na busca pela reforma da sentença: a) fim de que seja declarada a ausência de seu inadimplemento; b) quanto ao pedido unilateral da apelada, para que ocorra o distrato com a devolução imediata do imóvel, bem como que seja deferida a retenção de 25% do montante a ser restituído à recorrida; c) para determinar o pagamento de valores a título de locação durante o período do trâmite processual; e d) o redimensionamento dos ônus da sucumbência para que seja a autora condenada ao seu pagamento integral, de acordo com o art. 86, caput e parágrafo único, do CPC.
2. A relação jurídica estabelecida entre as partes por força de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, configura nítida relação de consumo diretamente em relação à Rio Amazonas e, também, em relação ao BRB, enquadrando-se, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedores previstos nos arts. 2o, 3o e 17 do Código de Defesa do Consumidor.
3. É incontroverso nos autos que a empresa ré, com vistas à edificação do empreendimento imobiliário, requereu ao BRB o financiamento de R$ 11.200.000,00. 3.1. A operação de financiamento, instrumentalizada na escritura pública de abertura de crédito para construção de unidades habitacionais, com pacto adjecto de alienação fiduciária, teve como garantia todas as unidades habitacionais do empreendimento, devidamente descritas na escritura, que foi regularmente registrada à margem das matrículas de cada um daqueles imóveis. 3.2. Como a referida empresa restou inadimplente em relação à operação, o BRB iniciou os procedimentos para fins de consolidação da propriedade do bem imóvel, conforme previsão da Lei no 9.514/97. 3.3. Como a apelante está inadimplente frente à instituição financeira, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome do BRB, impedindo que a autora adquira o domínio do bem. 3.4. Em outras palavras, por inadimplemento da promitente vendedora (recorrente) com o banco financiador, a autora não consegue tornar-se proprietária do imóvel que comprou. 3.5. Logo, há culpa da requerida a embasar o pedido de rescisão do contrato.
4. A autora comprovou o pagamento das parcelas do contrato até o ajuizamento da ação, bem como demonstrou a TED feita para a recorrida no valor de R$ 26.052,00. 4.1. Nesse cenário, não há se falar em valor de retenção pela recorrente, pois está caracterizada a sua inadimplência contratual, de forma que todos os valores pagos pela autora devem ser devolvidos, nos termos da Súmula no 543 do STJ.
5. Quanto à inversão da multa contratual, objetivando a manutenção do equilíbrio entre as partes contratantes, o Colendo Superior Tribunal de Justiça decidiu, pela sistemática dos recursos repetitivos, no julgamento do Tema 971, instaurados pelos REsp. 1.614.721/DF e REsp. 1.631.485/DF, a regularidade da inversão da multa contratual. 5.1. Portanto, deve ser mantida a inversão da cláusula penal para condenar a ré, ora recorrente, no pagamento do percentual de 10% dos valores pagos pela autora.
6. O instituto da alienação fiduciária praticado nos autos se assemelha ao instituto da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, devendo lhe ser aplicado o mesmo entendimento utilizado pelo Superior Tribunal de Justiça. 6.1. A Súmula no 308 do STJ dispõe que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 6.2. Tal entendimento decorre dos princípios da função social do contrato e da boa-fé contratual, como concretização do princípio da dignidade humana no campo das obrigações e incentivo do sentimento de justiça social. 6.3. Nesse sentido é a jurisprudência desta corte: “[...] 4. Não tem eficácia perante o consumidor, adquirente de boa-fé, a alienação fiduciária pactuada entre a construtora e a instituição financeira. Interpretação da Súmula 308 do STJ. 5. Independentemente da ciência do promitente comprador acerca da possibilidade do gravame incidente sobre o imóvel, o adimplemento integral do preço gera para a empresa ré, vendedora, a obrigação de baixar a hipoteca e outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda ao comprador, tendo em vista que a demora no cumprimento da referida obrigação gera o efetivo prejuízo ao adquirente, que vê limitado o exercício do seu direito à propriedade. [...]” (2017.03.1.000108-7APC, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 09.05.2018). 6.4. Assim, a relação jurídica estabelecida entre a construtora e o banco não pode atingir o consumidor de boa-fé. Desta feita, a referida Súmula do Superior Tribunal de Justiça mantém relação íntima com o princípio da função social dos contratos, tendente a preservar o contrato de compromisso de compra e venda em favor da parte hipossuficiente da relação: o consumidor. Insta salientar que o direito à moradia é constitucionalmente protegido, constando do rol do art. 6o, da CF. 6.5. Nesse sentido, a adquirente de boa-fé não pode ser prejudicada pela conduta da construtora que não repassa o dinheiro ao agente financiador, aplicando-se o teor da Súmula no 308, do STJ.
7. No tocante ao início da fluência dos juros moratórios, correta a sentença, eis que, o termo inicial de incidência é o momento em que se efetivou a constituição em mora do devedor, ou seja, a partir da efetivação da citação e formação da regular relação processual, com base no art. 405 do Código Civil cumulado com o art. 205 do CPC. 7.1. Dessa forma, em se tratando de mora ex personae decorrente de responsabilidade contratual, os juros moratórios devem incidir a partir da data da citação. 7.2. Os argumentos expendidos pela apelante com relação ao início da contagem dos citados juros não merece prosperar, haja vista ser cediço que incidem a partir da citação nos casos de responsabilidade contratual.
8. Por fim, em que pese a ré, ora recorrente, alegar que a ela deve ser atribuída a sucumbência mínima, condenando a autora a arcar com as custas judiciais, também não lhe assiste razão. 8.1. Isso porque, o pedido mais relevante da autora, qual seja, a rescisão do contrato por culpa da requerida, foi julgado procedente, afastando a hipótese de sucumbência mínima da ré.
9. Apelação improvida.

Inteiro teor:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS CUMULADA AINDA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCIADOR. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA CONSUMIDORA (TEMA 971). SÚMULA 308/STJ. APLICABILIDADE. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ CONTRATUAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. A CONTAR DA CITAÇÃO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. MANTIDO. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação de rescisão cumulada com indenização por danos materiais e morais cumulada com obrigação de fazer, que julgou procedente, em parte, os pedidos da inicial para decretar a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre a autora e a primeira ré (Rio Amazonas), bem como condená-la à restituição de todos os valores desembolsados pela autora, com incidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora a contar da citação e ao pagamento da cláusula penal no importe de 10% do valor desembolsado pela requerente, quantia a ser apurada em liquidação de sentença. 1.1. Recurso aviado pela primeira ré na busca pela reforma da sentença: a) fim de que seja declarada a ausência de seu inadimplemento; b) quanto ao pedido unilateral da apelada, para que ocorra o distrato com a devolução imediata do imóvel, bem como que seja deferida a retenção de 25% do montante a ser restituído à recorrida; c) para determinar o pagamento de valores a título de locação durante o período do trâmite processual; e d) o redimensionamento dos ônus da sucumbência para que seja a autora condenada ao seu pagamento integral, de acordo com o art. 86, caput e parágrafo único, do CPC.
2. A relação jurídica estabelecida entre as partes por força de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, configura nítida relação de consumo diretamente em relação à Rio Amazonas e, também, em relação ao BRB, enquadrando-se, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedores previstos nos arts. 2o, 3o e 17 do Código de Defesa do Consumidor.
3. É incontroverso nos autos que a empresa ré, com vistas à edificação do empreendimento imobiliário, requereu ao BRB o financiamento de R$ 11.200.000,00. 3.1. A operação de financiamento, instrumentalizada na escritura pública de abertura de crédito para construção de unidades habitacionais, com pacto adjecto de alienação fiduciária, teve como garantia todas as unidades habitacionais do empreendimento, devidamente descritas na escritura, que foi regularmente registrada à margem das matrículas de cada um daqueles imóveis. 3.2. Como a referida empresa restou inadimplente em relação à operação, o BRB iniciou os procedimentos para fins de consolidação da propriedade do bem imóvel, conforme previsão da Lei no 9.514/97. 3.3. Como a apelante está inadimplente frente à instituição financeira, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome do BRB, impedindo que a autora adquira o domínio do bem. 3.4. Em outras palavras, por inadimplemento da promitente vendedora (recorrente) com o banco financiador, a autora não consegue tornar-se proprietária do imóvel que comprou. 3.5. Logo, há culpa da requerida a embasar o pedido de rescisão do contrato.
4. A autora comprovou o pagamento das parcelas do contrato até o ajuizamento da ação, bem como demonstrou a TED feita para a recorrida no valor de R$ 26.052,00. 4.1. Nesse cenário, não há se falar em valor de retenção pela recorrente, pois está caracterizada a sua inadimplência contratual, de forma que todos os valores pagos pela autora devem ser devolvidos, nos termos da Súmula no 543 do STJ.
5. Quanto à inversão da multa contratual, objetivando a manutenção do equilíbrio entre as partes contratantes, o Colendo Superior Tribunal de Justiça decidiu, pela sistemática dos recursos repetitivos, no julgamento do Tema 971, instaurados pelos REsp. 1.614.721/DF e REsp. 1.631.485/DF, a regularidade da inversão da multa contratual. 5.1. Portanto, deve ser mantida a inversão da cláusula penal para condenar a ré, ora recorrente, no pagamento do percentual de 10% dos valores pagos pela autora.
6. O instituto da alienação fiduciária praticado nos autos se assemelha ao instituto da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, devendo lhe ser aplicado o mesmo entendimento utilizado pelo Superior Tribunal de Justiça. 6.1. A Súmula no 308 do STJ dispõe que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 6.2. Tal entendimento decorre dos princípios da função social do contrato e da boa-fé contratual, como concretização do princípio da dignidade humana no campo das obrigações e incentivo do sentimento de justiça social. 6.3. Nesse sentido é a jurisprudência desta corte: “[...] 4. Não tem eficácia perante o consumidor, adquirente de boa-fé, a alienação fiduciária pactuada entre a construtora e a instituição financeira. Interpretação da Súmula 308 do STJ. 5. Independentemente da ciência do promitente comprador acerca da possibilidade do gravame incidente sobre o imóvel, o adimplemento integral do preço gera para a empresa ré, vendedora, a obrigação de baixar a hipoteca e outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda ao comprador, tendo em vista que a demora no cumprimento da referida obrigação gera o efetivo prejuízo ao adquirente, que vê limitado o exercício do seu direito à propriedade. [...]” (2017.03.1.000108-7APC, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 09.05.2018). 6.4. Assim, a relação jurídica estabelecida entre a construtora e o banco não pode atingir o consumidor de boa-fé. Desta feita, a referida Súmula do Superior Tribunal de Justiça mantém relação íntima com o princípio da função social dos contratos, tendente a preservar o contrato de compromisso de compra e venda em favor da parte hipossuficiente da relação: o consumidor. Insta salientar que o direito à moradia é constitucionalmente protegido, constando do rol do art. 6o, da CF. 6.5. Nesse sentido, a adquirente de boa-fé não pode ser prejudicada pela conduta da construtora que não repassa o dinheiro ao agente financiador, aplicando-se o teor da Súmula no 308, do STJ.
7. No tocante ao início da fluência dos juros moratórios, correta a sentença, eis que, o termo inicial de incidência é o momento em que se efetivou a constituição em mora do devedor, ou seja, a partir da efetivação da citação e formação da regular relação processual, com base no art. 405 do Código Civil cumulado com o art. 205 do CPC. 7.1. Dessa forma, em se tratando de mora ex personae decorrente de responsabilidade contratual, os juros moratórios devem incidir a partir da data da citação. 7.2. Os argumentos expendidos pela apelante com relação ao início da contagem dos citados juros não merece prosperar, haja vista ser cediço que incidem a partir da citação nos casos de responsabilidade contratual.
8. Por fim, em que pese a ré, ora recorrente, alegar que a ela deve ser atribuída a sucumbência mínima, condenando a autora a arcar com as custas judiciais, também não lhe assiste razão. 8.1. Isso porque, o pedido mais relevante da autora, qual seja, a rescisão do contrato por culpa da requerida, foi julgado procedente, afastando a hipótese de sucumbência mínima da ré.
9. Apelação improvida.