Tribunal: TJDFT
Processo: 0030524-20.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ANA MARIA AMARANTE
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DA OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA, INTEGRAL E ATUALIZADA DOS VALORES PAGOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. BOA FÉ OBJETIVA. NÃO CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.
1) Possui legitimidade passiva ad causam a construtora/incorporadora quando o serviço de corretagem foi prestado de forma vinculada ao empreendimento, tendo o corretor apenas atuado como seu preposto.
2) O prazo prescricional aplicável na hipótese de pedido ressarcitório de valor pago a título de comissão de corretagem é aquele previsto no art. 206, § 3o, do CC, que é de 03 (três) anos.
3) Inexistindo justificativa plausível para a entrega do imóvel além da data aprazada, considerando a validade do prazo de tolerância (de 180 dias), reveste-se de respaldo a pretensão do adquirente de rescisão do contrato, por culpa da promitente vendedora.
4) Havendo inadimplemento e, por consequência, rescisão contratual, as partes devem ser reconduzidas ao status quo ante, assistindo ao promissário comprador o direito de obter a restituição imediata, integral e atualizada, de toda a quantia repassada à construtora, inclusive a parcela devida a título de arras ou sinal.
5) A teoria do adimplemento substancial encontra fundamento no princípio da boa-fé objetiva e, por via de conseqüência, no dever de eticidade, consistindo na impossibilidade da resolução do contrato nas ocasiões em que o pacto já esteja com uma quantidade considerável de parcelas adimplidas. Exige-se, para tanto, a presença de alguns pressupostos, dentre eles a proximidade entre o que se realizou e o previsto no contrato, bem como o esforço do devedor em adimplir as obrigações avençadas. Evidenciado que não houve empenho da parte em honrar as estipulações do contrato, configurando-se ao revés a sua proposital inércia, incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial, em face da inexistência de demonstração de boa-fé objetiva.
6) Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação fixado, e tendo sido o consumidor privado de dele usufruir economicamente durante o período de mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pela vantagem econômica que deixou de auferir.
7) Havendo previsão contratual expressa e específica de cláusula penal que prefixa as perdas e danos pelo uso do bem pelo consumidor apenas em benefício da construtora/incorporadora, cabível a sua inversão para colocar o consumidor como credor dessa prestação, conforme autorizado por julgado vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971), sendo inviável a sua cumulação com lucros cessantes, conforme entendimento pacificado no c. STJ (Tema 970).
8) Recursos conhecidos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DA OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA, INTEGRAL E ATUALIZADA DOS VALORES PAGOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. BOA FÉ OBJETIVA. NÃO CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.
1) Possui legitimidade passiva ad causam a construtora/incorporadora quando o serviço de corretagem foi prestado de forma vinculada ao empreendimento, tendo o corretor apenas atuado como seu preposto.
2) O prazo prescricional aplicável na hipótese de pedido ressarcitório de valor pago a título de comissão de corretagem é aquele previsto no art. 206, § 3o, do CC, que é de 03 (três) anos.
3) Inexistindo justificativa plausível para a entrega do imóvel além da data aprazada, considerando a validade do prazo de tolerância (de 180 dias), reveste-se de respaldo a pretensão do adquirente de rescisão do contrato, por culpa da promitente vendedora.
4) Havendo inadimplemento e, por consequência, rescisão contratual, as partes devem ser reconduzidas ao status quo ante, assistindo ao promissário comprador o direito de obter a restituição imediata, integral e atualizada, de toda a quantia repassada à construtora, inclusive a parcela devida a título de arras ou sinal.
5) A teoria do adimplemento substancial encontra fundamento no princípio da boa-fé objetiva e, por via de conseqüência, no dever de eticidade, consistindo na impossibilidade da resolução do contrato nas ocasiões em que o pacto já esteja com uma quantidade considerável de parcelas adimplidas. Exige-se, para tanto, a presença de alguns pressupostos, dentre eles a proximidade entre o que se realizou e o previsto no contrato, bem como o esforço do devedor em adimplir as obrigações avençadas. Evidenciado que não houve empenho da parte em honrar as estipulações do contrato, configurando-se ao revés a sua proposital inércia, incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial, em face da inexistência de demonstração de boa-fé objetiva.
6) Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação fixado, e tendo sido o consumidor privado de dele usufruir economicamente durante o período de mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pela vantagem econômica que deixou de auferir.
7) Havendo previsão contratual expressa e específica de cláusula penal que prefixa as perdas e danos pelo uso do bem pelo consumidor apenas em benefício da construtora/incorporadora, cabível a sua inversão para colocar o consumidor como credor dessa prestação, conforme autorizado por julgado vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971), sendo inviável a sua cumulação com lucros cessantes, conforme entendimento pacificado no c. STJ (Tema 970).
8) Recursos conhecidos e parcialmente providos.