Tribunal: TJDFT
Processo: 0030977-94.2014.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. PRAZO. MODULAÇÃO CONSOANTE O OBJETO DO NEGÓCIO E O CONTRATADO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO DILATADO (26 MESES) E SUJEIÇÃO A CONDIÇÃO. ABUSIVIDADE, INIQUIDADE E INEFICÁCIA. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. MULTA CONTRATUAL MORATÓRIA. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA MORATÓRIA. NATUREZA COMPENSATÓRIA INEXISTENTE. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC, RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INCIDÊNCIA DA DISPOSIÇÃO PENAL. NATUREZA PURAMENTE SANCIONATÓRIA. INCIDÊNCIA REVERSA. LEGITIMIDADE. PENALIZAÇÃO DA MORA, SEM PREJUÍZO DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. RESPONSABILIZAÇÃO DA ADQUIRENTE PELO IPTU. LEGITIMIDADE A PARTIR DA EMISSÃO DO HABITE-SE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Conquanto regulada contratualmente a responsabilidade da promissária vendedora pelo pagamento dos tributos e taxas condominiais geradas pela unidade imobiliária negociada em conformidade com a data da expedição da carta de habite-se e entrega do imóvel negociado, a formulação de pretensão volvida a modular o convencionado segundo o defendido pelo adquirente descerra situação que deixa plasmado seu interesse de agir, consubstanciando o acolhimento ou rejeição da pretensão matéria pertinente exclusivamente ao mérito.
2. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
3. Conquanto o compromisso de compra e venda entabulado não preveja data certa para entrega da unidade imobiliária, pois sujeitado a condições estranhas ao adquirente, o convencionado encerra disposição abusiva por sujeitar o adquirente a condição potestativa, determinando que seja o convencionado conformado com o legalmente tolerado e o prazo de entrega ajustado ao contratado e ao objeto do concertado, considerando-se a data prevista e afastando-se as condições estabelecidas, porquanto desproporcional e desarrazoado se relegar ao arbítrio da construtora a fixação do prazo de entrega com a criação de condições que atentam contra as salvaguardas inerentes à boa-fé objetiva e à legislação de consumo.
4. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, cujo montante deve ser aferido com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem os lucros cessantes que deixara de auferir enquanto privado do uso da coisa.
5. O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor do consumidor, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória.
6. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
7. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento de suas obrigações, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeita-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento, determinando o distrato do negócio por sua culpa (CDC, art. 51, IV e §1o).
8. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante.
9. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
10. Convencionada a incidência de multa para a hipótese de pagamento com atraso nas parcelas afetadas ao adquirente, aplicando-se a disposição de forma inversa como forma de equalizar o contratado, não se cogitando da compensação das perdas e danos por ele experimentados em razão da mora havida na conclusão e entrega do imóvel negociado, mas simples penalização da fornecedora diante da mora em que incorrera, a disposição penal deve incidir sobre o montante devido a título de lucros cessantes, pois a previsão estabelecia a incidência da sanção sobre as parcelas não adimplidas no tempo certo, denotando que, em sendo aplicada de forma inversa, deve incidir sobre a indenização assegurada, preservando-se, assim, sua natureza.
11. Inexiste nulidade maculando a previsão contratual que prevê a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU após a emissão da carta de habite-se, salvo se houver, após este fato, demora na entrega do imóvel proveniente de culpa da construtora, à medida que essa previsão não estabelece obrigação iníqua ou abusiva, não coloca o consumidor em desvantagem exagerada nem é incompatível com a boa-fé e a equidade, notadamente porque a unidade, estando em condições de ser ocupada, lhe deverá ser entregue de imediato, desde que, obviamente, estejam satisfeitas as condições convencionadas, ensejando que assuma aludido encargo por ser inerente à posse direta da coisa.
12. Em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, à medida que antes da assunção da posse direta a construtora e incorporadora, detendo a qualidade de titular do domínio e de possuidora, é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda.
13. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienado o apartamento, a adquirente sub-rogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que a adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora.
14. A qualificação como condômino não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário, podendo emergir, também, dos direitos derivados de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, pois também irradiam efeitos jurídicos (Lei no 4.591/64, art. 9o), mas, considerando que somente com a entrega das chaves é que a adquirente passara a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato.
15. Encerrando a ação pretensão de natureza condenatória e acolhido em parte expressiva o pedido, o resolvido enseja a qualificação da sucumbência exclusiva da parte ré, devendo os honorários advocatícios devidos aos patronos da parte autora ser mensurados em percentual incidente sobre o valor da condenação, observados os parâmetros mínimo e máximo estabelecidos pelo legislador, ponderados o êxito obtido, os trabalhos efetivamente executados, o zelo com que se portaram, o local e tempo de execução dos serviços e a natureza e importância da causa (CPC/73, arts. 20, §3o, e 21; NCPC, arts. 85, §2o, e 86).
16. Apelações conhecidas e parcialmente providas. Preliminar rejeitada. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. PRAZO. MODULAÇÃO CONSOANTE O OBJETO DO NEGÓCIO E O CONTRATADO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO DILATADO (26 MESES) E SUJEIÇÃO A CONDIÇÃO. ABUSIVIDADE, INIQUIDADE E INEFICÁCIA. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. MULTA CONTRATUAL MORATÓRIA. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA MORATÓRIA. NATUREZA COMPENSATÓRIA INEXISTENTE. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC, RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INCIDÊNCIA DA DISPOSIÇÃO PENAL. NATUREZA PURAMENTE SANCIONATÓRIA. INCIDÊNCIA REVERSA. LEGITIMIDADE. PENALIZAÇÃO DA MORA, SEM PREJUÍZO DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. RESPONSABILIZAÇÃO DA ADQUIRENTE PELO IPTU. LEGITIMIDADE A PARTIR DA EMISSÃO DO HABITE-SE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Conquanto regulada contratualmente a responsabilidade da promissária vendedora pelo pagamento dos tributos e taxas condominiais geradas pela unidade imobiliária negociada em conformidade com a data da expedição da carta de habite-se e entrega do imóvel negociado, a formulação de pretensão volvida a modular o convencionado segundo o defendido pelo adquirente descerra situação que deixa plasmado seu interesse de agir, consubstanciando o acolhimento ou rejeição da pretensão matéria pertinente exclusivamente ao mérito.
2. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
3. Conquanto o compromisso de compra e venda entabulado não preveja data certa para entrega da unidade imobiliária, pois sujeitado a condições estranhas ao adquirente, o convencionado encerra disposição abusiva por sujeitar o adquirente a condição potestativa, determinando que seja o convencionado conformado com o legalmente tolerado e o prazo de entrega ajustado ao contratado e ao objeto do concertado, considerando-se a data prevista e afastando-se as condições estabelecidas, porquanto desproporcional e desarrazoado se relegar ao arbítrio da construtora a fixação do prazo de entrega com a criação de condições que atentam contra as salvaguardas inerentes à boa-fé objetiva e à legislação de consumo.
4. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, cujo montante deve ser aferido com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem os lucros cessantes que deixara de auferir enquanto privado do uso da coisa.
5. O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor do consumidor, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória.
6. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
7. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento de suas obrigações, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeita-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento, determinando o distrato do negócio por sua culpa (CDC, art. 51, IV e §1o).
8. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante.
9. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
10. Convencionada a incidência de multa para a hipótese de pagamento com atraso nas parcelas afetadas ao adquirente, aplicando-se a disposição de forma inversa como forma de equalizar o contratado, não se cogitando da compensação das perdas e danos por ele experimentados em razão da mora havida na conclusão e entrega do imóvel negociado, mas simples penalização da fornecedora diante da mora em que incorrera, a disposição penal deve incidir sobre o montante devido a título de lucros cessantes, pois a previsão estabelecia a incidência da sanção sobre as parcelas não adimplidas no tempo certo, denotando que, em sendo aplicada de forma inversa, deve incidir sobre a indenização assegurada, preservando-se, assim, sua natureza.
11. Inexiste nulidade maculando a previsão contratual que prevê a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU após a emissão da carta de habite-se, salvo se houver, após este fato, demora na entrega do imóvel proveniente de culpa da construtora, à medida que essa previsão não estabelece obrigação iníqua ou abusiva, não coloca o consumidor em desvantagem exagerada nem é incompatível com a boa-fé e a equidade, notadamente porque a unidade, estando em condições de ser ocupada, lhe deverá ser entregue de imediato, desde que, obviamente, estejam satisfeitas as condições convencionadas, ensejando que assuma aludido encargo por ser inerente à posse direta da coisa.
12. Em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, à medida que antes da assunção da posse direta a construtora e incorporadora, detendo a qualidade de titular do domínio e de possuidora, é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda.
13. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienado o apartamento, a adquirente sub-rogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que a adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora.
14. A qualificação como condômino não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário, podendo emergir, também, dos direitos derivados de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, pois também irradiam efeitos jurídicos (Lei no 4.591/64, art. 9o), mas, considerando que somente com a entrega das chaves é que a adquirente passara a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato.
15. Encerrando a ação pretensão de natureza condenatória e acolhido em parte expressiva o pedido, o resolvido enseja a qualificação da sucumbência exclusiva da parte ré, devendo os honorários advocatícios devidos aos patronos da parte autora ser mensurados em percentual incidente sobre o valor da condenação, observados os parâmetros mínimo e máximo estabelecidos pelo legislador, ponderados o êxito obtido, os trabalhos efetivamente executados, o zelo com que se portaram, o local e tempo de execução dos serviços e a natureza e importância da causa (CPC/73, arts. 20, §3o, e 21; NCPC, arts. 85, §2o, e 86).
16. Apelações conhecidas e parcialmente providas. Preliminar rejeitada. Unânime.