Tribunal: TJDFT
Processo: 0016821-04.2014.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
CIVIL DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. DILATAÇÃO E SUJEIÇÃO A CONDIÇÃO INCERTA. ABUSIVIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO. PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. VALOR CORRESPONDENTE A LOCATIVO DE IMÓVEL SIMILAR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. EFEITOS DA MORA. APLICAÇÃO REVERSA. CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. NATUREZAS DIVERSAS. LEGITIMIDADE. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC, RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREENSÃO DE REPETIÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. INCIDÊNCIA. DANO MORAL DECORRENTE DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. PEDIDO. ACOLHIMENTO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESIGUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RATEIO. ARBITRAMENTO. PARÂMETRO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL (CPC/73, ART. 20, § 3o). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Configurado atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora.
2. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
3. Conquanto o compromisso de compra e venda entabulado não preveja data certa para entrega da unidade imobiliária, sujeitando-a a condição incerta, encerra a previsão disposição abusiva, pois sujeita o adquirente a condição potestativa, determinando que a omissão seja suprida mediante consideração do termo expressamente firmado, acrescido da prorrogação reputada legal e legítima, porquanto desproporcional e desarrazoado se relegar ao arbítrio da construtora a fixação do prazo de entrega e vinculá-lo à obtenção de contrato de financiamento por parte do adquirente, ou seja, haveria a sujeição da entrega do imóvel a fato que somente germina com o término da obra, implicando a criação de condição nitidamente potestativa que atenta contra as salvaguardas inerentes à boa-fé objetiva e à legislação de consumo.
4. O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor do consumidor, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória.
5. O contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora encerra relação de consumo, daí porque as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
6. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento de suas obrigações, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeita-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento (CDC, art. 51, IV e §1o).
7. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
8. Convencionada a incidência de multa para a hipótese de pagamento com atraso nas parcelas afetadas ao adquirente, aplicando-se a disposição de forma inversa como forma de equalizar o contratado, não se cogitando da compensação das perdas e danos por ele experimentados em razão da mora havida na conclusão e entrega do imóvel negociado, mas simples penalização da fornecedora diante da mora em que incorrera, a disposição penal deve incidir sobre o montante devido a título de lucros cessantes, pois a previsão estabelecia a incidência da sanção sobre as parcelas não adimplidas no tempo certo, denotando que, em sendo aplicada de forma inversa, deve incidir sobre a indenização assegurada, preservando-se, assim, sua natureza.
9. O termo inicial do prazo prescricional da pretensão de ressarcimento do locupletamento indevido é a data em que houvera o alegado desembolso indevido, pois traduz e consubstancia o momento em que houvera a violação ao direito daquele que vertera o importe de forma indevida, determinando a germinação da pretensão, ainda que tenha o vertido derivado de promessa de compra e venda, pois o reembolso do indevidamente despendido não guarda nenhuma vinculação ou dependência quanto às obrigações derivadas do contrato.
10. O Superior Tribunal de Justiça, no exercício da competência constitucional que lhe é assegurada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, firmara tese, sob a égide do procedimento do julgamento de recursos repetitivos (CPC/1973, art. 543-C; CPC/2015, art. 1040), no sentido de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnica-imobiliária, ou atividade congênere, nos termos do art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil (REsp n° 1.551.956).
11. Conquanto o atraso havido na entrega do imóvel prometido à venda irradie-lhe dissabor e frustração, o havido não enseja nenhum efeito lesivo ao patrimônio moral do adquirente, denunciando que o ocorrido não é apto a ser transubstanciado em ofensa aos atributos da sua personalidade e caracterizado como fato gerador do dano moral, devendo ser tratado de conformidade com sua exata dimensão, ou seja, como intercorrência contratual que, conquanto impregnando-lhe aborrecimento e chateação, não irradia nenhuma mácula aos direitos da sua personalidade.
12. O temperamento conferido aos fatos passíveis de serem tidos como geradores do dano moral, pacificando o entendimento segundo o qual os aborrecimentos, percalços, frustrações e vicissitudes próprias da vida em sociedade não geram o dever de indenizar, ainda que tenham impregnado nos atingidos pelo ocorrido certa dose de amargura, não legitima o deferimento de qualquer compensação decorrente de simples dissabor ou aborrecimento originários de dissenso contratual, pois impassíveis de enodoarem o espírito do homem médio.
13. Encerrando a ação pretensão de natureza condenatória e acolhido parcialmente o pedido, os honorários advocatícios devidos aos patronos das partes como contrapartida pelos serviços que realizaram, ponderados os trabalhos efetivamente executados, o zelo com que se portaram, o local e tempo de execução dos serviços e a natureza e importância da causa, devem necessariamente ser mensurados em percentual incidente sobre o valor da condenação, ensejando que sejam mensurados de conformidade com esses parâmetros de forma a ser privilegiada a previsão legal (CPC, art. 20, §§ 3o e 4o).
14. Aferido que a resolução empreendida à lide resultara no acolhimento parcial do pedido, resultando da ponderação do acolhido com o princípio da causalidade que o pedido restara acolhido em maior extensão, implicando na maior sucumbência da parte ré, o fato enseja, na exata tradução da regra inserta no artigo 21 do estatuto processual derrogado (CPC/2015, art. 86) e em vassalagem ao princípio da causalidade, o reconhecimento da sucumbência recíproca, mas não proporcional, determinando o rateio das verbas sucumbenciais de conformidade com o acolhido e o refutado.

15. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. DILATAÇÃO E SUJEIÇÃO A CONDIÇÃO INCERTA. ABUSIVIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO. PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. VALOR CORRESPONDENTE A LOCATIVO DE IMÓVEL SIMILAR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. EFEITOS DA MORA. APLICAÇÃO REVERSA. CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. NATUREZAS DIVERSAS. LEGITIMIDADE. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC, RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREENSÃO DE REPETIÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. INCIDÊNCIA. DANO MORAL DECORRENTE DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. PEDIDO. ACOLHIMENTO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESIGUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RATEIO. ARBITRAMENTO. PARÂMETRO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL (CPC/73, ART. 20, § 3o). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Configurado atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora.
2. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
3. Conquanto o compromisso de compra e venda entabulado não preveja data certa para entrega da unidade imobiliária, sujeitando-a a condição incerta, encerra a previsão disposição abusiva, pois sujeita o adquirente a condição potestativa, determinando que a omissão seja suprida mediante consideração do termo expressamente firmado, acrescido da prorrogação reputada legal e legítima, porquanto desproporcional e desarrazoado se relegar ao arbítrio da construtora a fixação do prazo de entrega e vinculá-lo à obtenção de contrato de financiamento por parte do adquirente, ou seja, haveria a sujeição da entrega do imóvel a fato que somente germina com o término da obra, implicando a criação de condição nitidamente potestativa que atenta contra as salvaguardas inerentes à boa-fé objetiva e à legislação de consumo.
4. O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor do consumidor, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória.
5. O contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora encerra relação de consumo, daí porque as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
6. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento de suas obrigações, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeita-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento (CDC, art. 51, IV e §1o).
7. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
8. Convencionada a incidência de multa para a hipótese de pagamento com atraso nas parcelas afetadas ao adquirente, aplicando-se a disposição de forma inversa como forma de equalizar o contratado, não se cogitando da compensação das perdas e danos por ele experimentados em razão da mora havida na conclusão e entrega do imóvel negociado, mas simples penalização da fornecedora diante da mora em que incorrera, a disposição penal deve incidir sobre o montante devido a título de lucros cessantes, pois a previsão estabelecia a incidência da sanção sobre as parcelas não adimplidas no tempo certo, denotando que, em sendo aplicada de forma inversa, deve incidir sobre a indenização assegurada, preservando-se, assim, sua natureza.
9. O termo inicial do prazo prescricional da pretensão de ressarcimento do locupletamento indevido é a data em que houvera o alegado desembolso indevido, pois traduz e consubstancia o momento em que houvera a violação ao direito daquele que vertera o importe de forma indevida, determinando a germinação da pretensão, ainda que tenha o vertido derivado de promessa de compra e venda, pois o reembolso do indevidamente despendido não guarda nenhuma vinculação ou dependência quanto às obrigações derivadas do contrato.
10. O Superior Tribunal de Justiça, no exercício da competência constitucional que lhe é assegurada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, firmara tese, sob a égide do procedimento do julgamento de recursos repetitivos (CPC/1973, art. 543-C; CPC/2015, art. 1040), no sentido de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnica-imobiliária, ou atividade congênere, nos termos do art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil (REsp n° 1.551.956).
11. Conquanto o atraso havido na entrega do imóvel prometido à venda irradie-lhe dissabor e frustração, o havido não enseja nenhum efeito lesivo ao patrimônio moral do adquirente, denunciando que o ocorrido não é apto a ser transubstanciado em ofensa aos atributos da sua personalidade e caracterizado como fato gerador do dano moral, devendo ser tratado de conformidade com sua exata dimensão, ou seja, como intercorrência contratual que, conquanto impregnando-lhe aborrecimento e chateação, não irradia nenhuma mácula aos direitos da sua personalidade.
12. O temperamento conferido aos fatos passíveis de serem tidos como geradores do dano moral, pacificando o entendimento segundo o qual os aborrecimentos, percalços, frustrações e vicissitudes próprias da vida em sociedade não geram o dever de indenizar, ainda que tenham impregnado nos atingidos pelo ocorrido certa dose de amargura, não legitima o deferimento de qualquer compensação decorrente de simples dissabor ou aborrecimento originários de dissenso contratual, pois impassíveis de enodoarem o espírito do homem médio.
13. Encerrando a ação pretensão de natureza condenatória e acolhido parcialmente o pedido, os honorários advocatícios devidos aos patronos das partes como contrapartida pelos serviços que realizaram, ponderados os trabalhos efetivamente executados, o zelo com que se portaram, o local e tempo de execução dos serviços e a natureza e importância da causa, devem necessariamente ser mensurados em percentual incidente sobre o valor da condenação, ensejando que sejam mensurados de conformidade com esses parâmetros de forma a ser privilegiada a previsão legal (CPC, art. 20, §§ 3o e 4o).
14. Aferido que a resolução empreendida à lide resultara no acolhimento parcial do pedido, resultando da ponderação do acolhido com o princípio da causalidade que o pedido restara acolhido em maior extensão, implicando na maior sucumbência da parte ré, o fato enseja, na exata tradução da regra inserta no artigo 21 do estatuto processual derrogado (CPC/2015, art. 86) e em vassalagem ao princípio da causalidade, o reconhecimento da sucumbência recíproca, mas não proporcional, determinando o rateio das verbas sucumbenciais de conformidade com o acolhido e o refutado.

15. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime.