Tribunal: TJDFT
Processo: 0704156-54.2019.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0704156-54.2019.8.07.0001 RECORRENTE: ALPHA PLATINUM PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA RECORRIDA: FERNANDA LORIATO NAZARETH DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E MULTA COMPENSATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO. IMPUTAÇÃO. IMÓVEL. CONCLUSÃO. PRAZO CONTRATUAL. EXPIRAÇÃO. ADQUIRENTE. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO ANTES DO TERMO DO PRAZO AVENÇADO PARA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CULPOSO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). RESOLUÇÃO SOB ESSA PREMISSA. COMPREENSÃO NO OBJETO LITIGIOSO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO DE PARTE DO VERTIDO. PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSMISSÃO À ADQUIRENTE. PRETENSÃO DE REPETIÇÃO. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. TERMO A QUO. DATA DO DESEMBOLSO. IMPLEMENTO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILÍCITO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. FATO GERADOR. INEXISTÊNCIA (CC, ARTS. 186 E 475). PRELIMINARES. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. VÍCIO INEXISTENTE. REJEIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. ARGUMENTAÇÃO. CONFORMIDADE COM O ALINHADO NA INICIAL. INOVAÇÃO INEXISTENTE. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ADEQUADOS. 1. Havendo simetria entre as razões recursais e o decidido, estando a argumentação desenvolvida destinada a ensejar resolução diversa da empreendida, ficando patenteado que os argumentos desenvolvidos dialogam com o resolvido, se conformando e guardando congruência, o apelo ressoa devidamente aparelhado via de argumentação apta a infirmar o que restara assentado na sentença como expressão da correta materialização do direito, tornando inviável que seja afirmada a inépcia da peça recursal sob o prisma de que não observara o princípio da congruência, que é mero corolário do princípio dispositivo (CPC, art. 1.010, inc. II e IV). 2. A apreensão de que a pretensão devolvida a reexame pelo apelo integrara o objeto da lide e derivara da argumentação alinhada originalmente pela parte recorrente, comportando-se nas balizas da ação demarcadas pelo pedido e causa de pedir e pelas teses defensivas, e que, ao aviar seu inconformismo em face do originalmente decidido, a parte inconformada pautara sua insatisfação e alinhara argumentos destinados a infirmar o resolvido e obter sua revisão, o apelo, modulado pelas balizas que lhe foram impostas, supre o exigido, configurando peça tecnicamente apta a ensejar o conhecimento do recurso na exata dimensão do que devolvera a exame, não encerrando inovação recursal. 3. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaçara em seus vértices, como promissária alienante, pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária, e, como adquirente, pessoa física destinatária final da unidade negociada qualifica-se, em conformidade com a teoria finalista encartada pelo legislador, como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente, diante da condição do adquirente de destinatário final do bem e da sua insuficiência técnica em face da alienante, na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal. 4. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente. 5. Suspendendo a adquirente o pagamento das parcelas do preço antes do implemento do prazo convencionado para conclusão e entrega do imóvel, incorre em mora e inadimplemento culposo, ensejando a afirmação de que a culpa pela resolução do negócio lhe deve ser imputada na expressão da exceção do contrato não cumprido, pois o recebimento do imóvel era condicionado ao adimplemento do preço, implicando a suspensão do pagamento a desobrigação da promissária vendedora e a resolução do negócio sob essa realidade, à medida em que, em se tratando de contrato bilateral, uma parte somente pode exigir o adimplemento da obrigação afeta ao parceiro se adimplira o que lhe estava reservado (CC, art. 476). 6. A resolução do contrato sob o prisma do inadimplemento da promissária adquirente, conquanto houvesse demandado a afirmação da resolução por culpa da promissária vendedora, não encerra julgamento ultra ou extra petita, à medida em que, encartando o objeto da pretensão a resolução do negócio concertado entre as partes, ensejando a resolução do postulado a apreensão da culpa pela crise estabelecida, conquanto afastada a inadimplência das alienantes, mas aferida a culpa da adquirente, a resolução deve ser ultimada, ainda que sob premissa diversa, modulando-se os efeitos da resolução segundo a responsabilidade apreendida. 7. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa e inadimplência da promitente compradora é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência da adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizada por eventuais prejuízos advindos de sua conduta às alienantes. 8. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. 9. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor. 10. Resolvida a promessa de compra e venda antes da entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o valor pago do contrato afigura-se condizente com a comutatividade do contratado, legitimando que seja mantida de forma exclusiva e fixada no percentual efetivamente avençado no contrato - 10% do valor das prestações pagas pela adquirente -, tornando descabida, ademais, compensação sobejante se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la, notadamente a fruição do imóvel pela adquirente em qualquer situação. 11. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelo promitente comprador deve integrar o montante que lhe deve ser restituído, observado o direito de retenção do percentual equivalente à cláusula penal, como consectário da rescisão. 12. Emergindo a pretensão de repetição da alegação de que a promissária compradora fora instada a verter, no momento da contratação, importes aos quais não estava obrigada, à medida que, segundo defendido, a comissão de corretagem proveniente da intermediação do negócio deveria ser suportada pela promissária vendedora, que, transmitindo-a à adquirente, experimentara locupletamento indevido, está sujeita ao prazo prescricional trienal por se emoldurar linearmente na preceituação inserta no artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil. 13. Em situação de inadimplência contratual da adquirente, o termo inicial do prazo prescricional da pretensão de ressarcimento do locupletamento indevido é a data em que houvera o alegado desembolso indevido, pois traduz e consubstancia o momento em que houvera a violação ao direito daquele que vertera o importe de forma indevida, determinando a germinação da pretensão, ainda que tenha o vertido derivado de promessa de compra e venda, pois o reembolso do indevidamente despendido não guarda nenhuma vinculação ou dependência quanto às obrigações derivadas do contrato. 14. A pretensão somente germina com a violação do direito, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art. 189), resultando que, ocorrido o dispêndio reputado indevido, resultando em incremento patrimonial desguarnecido de causa legítima por parte daquele ao qual fora destinado, a prescrição do prazo para aviamento da ação destinada à perseguição do reembolso do vertido se inicia no momento em que houvera o desembolso, pois traduz o momento em que houvera a violação do direito. 15. O Superior Tribunal de Justiça, no exercício da competência constitucional que lhe é assegurada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, firmara tese, sob a égide do procedimento do julgamento de recursos repetitivos (CPC/1973, art. 543-C; CPC/2015, art. 1040), no sentido de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnica-imobiliária, ou atividade congênere, nos termos do art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil (REsp n° 1.551.956). 16. Formulado pedido indenizatório lastreado na imprecação de ilícito contratual, traduzido em inadimplência culposa, a elisão do inadimplemento imprecado deixa carente de sustentação o direito indenizatório invocado, pois tinha como premissa e gênese a subsistência de ilícito que impactara efeitos lesivos, determinando a rejeição da pretensão indenizatória formulada com o objeto de compensação do dano moral experimentado pela parte e a composição dos prejuízos materiais que também teria experimentado (CC, arts. 186 e 475). 17. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, porém desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual e à resolução havida, vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86). 18. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminares rejeitadas. Honorários advocatícios majorados. Unânime. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso I, do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 416, caput, e parágrafo único, e 475, ambos do Código Civil, defendendo que o percentual de retenção deve ser autorizado em 25% (vinte e cinco por cento), conforme entendimento jurisprudencial consolidado. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 1.022, inciso I, do Código de Processo Civil, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação do art. 1.022 do CPC/15” (REsp 1804965/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 1/6/2020). O recurso especial não merece prosseguir artigos 416, caput, e parágrafo único, e 475, ambos do Código Civil, porquanto o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior. A propósito, confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1387317/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 15/6/2020). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, a Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional” (AgInt nos EDcl no REsp 1583944/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 24/4/2020). Ademais, a análise da tese recursal demandaria o reexame de fatos e provas constantes nos autos, o que não se mostra possível em recurso especial, de acordo com o enunciado 7 da Súmula do STJ. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0704156-54.2019.8.07.0001 RECORRENTE: ALPHA PLATINUM PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA RECORRIDA: FERNANDA LORIATO NAZARETH DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E MULTA COMPENSATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO. IMPUTAÇÃO. IMÓVEL. CONCLUSÃO. PRAZO CONTRATUAL. EXPIRAÇÃO. ADQUIRENTE. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO ANTES DO TERMO DO PRAZO AVENÇADO PARA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CULPOSO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). RESOLUÇÃO SOB ESSA PREMISSA. COMPREENSÃO NO OBJETO LITIGIOSO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO DE PARTE DO VERTIDO. PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSMISSÃO À ADQUIRENTE. PRETENSÃO DE REPETIÇÃO. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. TERMO A QUO. DATA DO DESEMBOLSO. IMPLEMENTO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILÍCITO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. FATO GERADOR. INEXISTÊNCIA (CC, ARTS. 186 E 475). PRELIMINARES. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. VÍCIO INEXISTENTE. REJEIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. ARGUMENTAÇÃO. CONFORMIDADE COM O ALINHADO NA INICIAL. INOVAÇÃO INEXISTENTE. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ADEQUADOS. 1. Havendo simetria entre as razões recursais e o decidido, estando a argumentação desenvolvida destinada a ensejar resolução diversa da empreendida, ficando patenteado que os argumentos desenvolvidos dialogam com o resolvido, se conformando e guardando congruência, o apelo ressoa devidamente aparelhado via de argumentação apta a infirmar o que restara assentado na sentença como expressão da correta materialização do direito, tornando inviável que seja afirmada a inépcia da peça recursal sob o prisma de que não observara o princípio da congruência, que é mero corolário do princípio dispositivo (CPC, art. 1.010, inc. II e IV). 2. A apreensão de que a pretensão devolvida a reexame pelo apelo integrara o objeto da lide e derivara da argumentação alinhada originalmente pela parte recorrente, comportando-se nas balizas da ação demarcadas pelo pedido e causa de pedir e pelas teses defensivas, e que, ao aviar seu inconformismo em face do originalmente decidido, a parte inconformada pautara sua insatisfação e alinhara argumentos destinados a infirmar o resolvido e obter sua revisão, o apelo, modulado pelas balizas que lhe foram impostas, supre o exigido, configurando peça tecnicamente apta a ensejar o conhecimento do recurso na exata dimensão do que devolvera a exame, não encerrando inovação recursal. 3. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaçara em seus vértices, como promissária alienante, pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária, e, como adquirente, pessoa física destinatária final da unidade negociada qualifica-se, em conformidade com a teoria finalista encartada pelo legislador, como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente, diante da condição do adquirente de destinatário final do bem e da sua insuficiência técnica em face da alienante, na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal. 4. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente. 5. Suspendendo a adquirente o pagamento das parcelas do preço antes do implemento do prazo convencionado para conclusão e entrega do imóvel, incorre em mora e inadimplemento culposo, ensejando a afirmação de que a culpa pela resolução do negócio lhe deve ser imputada na expressão da exceção do contrato não cumprido, pois o recebimento do imóvel era condicionado ao adimplemento do preço, implicando a suspensão do pagamento a desobrigação da promissária vendedora e a resolução do negócio sob essa realidade, à medida em que, em se tratando de contrato bilateral, uma parte somente pode exigir o adimplemento da obrigação afeta ao parceiro se adimplira o que lhe estava reservado (CC, art. 476). 6. A resolução do contrato sob o prisma do inadimplemento da promissária adquirente, conquanto houvesse demandado a afirmação da resolução por culpa da promissária vendedora, não encerra julgamento ultra ou extra petita, à medida em que, encartando o objeto da pretensão a resolução do negócio concertado entre as partes, ensejando a resolução do postulado a apreensão da culpa pela crise estabelecida, conquanto afastada a inadimplência das alienantes, mas aferida a culpa da adquirente, a resolução deve ser ultimada, ainda que sob premissa diversa, modulando-se os efeitos da resolução segundo a responsabilidade apreendida. 7. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa e inadimplência da promitente compradora é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência da adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizada por eventuais prejuízos advindos de sua conduta às alienantes. 8. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. 9. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor. 10. Resolvida a promessa de compra e venda antes da entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o valor pago do contrato afigura-se condizente com a comutatividade do contratado, legitimando que seja mantida de forma exclusiva e fixada no percentual efetivamente avençado no contrato - 10% do valor das prestações pagas pela adquirente -, tornando descabida, ademais, compensação sobejante se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la, notadamente a fruição do imóvel pela adquirente em qualquer situação. 11. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelo promitente comprador deve integrar o montante que lhe deve ser restituído, observado o direito de retenção do percentual equivalente à cláusula penal, como consectário da rescisão. 12. Emergindo a pretensão de repetição da alegação de que a promissária compradora fora instada a verter, no momento da contratação, importes aos quais não estava obrigada, à medida que, segundo defendido, a comissão de corretagem proveniente da intermediação do negócio deveria ser suportada pela promissária vendedora, que, transmitindo-a à adquirente, experimentara locupletamento indevido, está sujeita ao prazo prescricional trienal por se emoldurar linearmente na preceituação inserta no artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil. 13. Em situação de inadimplência contratual da adquirente, o termo inicial do prazo prescricional da pretensão de ressarcimento do locupletamento indevido é a data em que houvera o alegado desembolso indevido, pois traduz e consubstancia o momento em que houvera a violação ao direito daquele que vertera o importe de forma indevida, determinando a germinação da pretensão, ainda que tenha o vertido derivado de promessa de compra e venda, pois o reembolso do indevidamente despendido não guarda nenhuma vinculação ou dependência quanto às obrigações derivadas do contrato. 14. A pretensão somente germina com a violação do direito, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art. 189), resultando que, ocorrido o dispêndio reputado indevido, resultando em incremento patrimonial desguarnecido de causa legítima por parte daquele ao qual fora destinado, a prescrição do prazo para aviamento da ação destinada à perseguição do reembolso do vertido se inicia no momento em que houvera o desembolso, pois traduz o momento em que houvera a violação do direito. 15. O Superior Tribunal de Justiça, no exercício da competência constitucional que lhe é assegurada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, firmara tese, sob a égide do procedimento do julgamento de recursos repetitivos (CPC/1973, art. 543-C; CPC/2015, art. 1040), no sentido de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnica-imobiliária, ou atividade congênere, nos termos do art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil (REsp n° 1.551.956). 16. Formulado pedido indenizatório lastreado na imprecação de ilícito contratual, traduzido em inadimplência culposa, a elisão do inadimplemento imprecado deixa carente de sustentação o direito indenizatório invocado, pois tinha como premissa e gênese a subsistência de ilícito que impactara efeitos lesivos, determinando a rejeição da pretensão indenizatória formulada com o objeto de compensação do dano moral experimentado pela parte e a composição dos prejuízos materiais que também teria experimentado (CC, arts. 186 e 475). 17. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, porém desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual e à resolução havida, vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86). 18. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminares rejeitadas. Honorários advocatícios majorados. Unânime. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso I, do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 416, caput, e parágrafo único, e 475, ambos do Código Civil, defendendo que o percentual de retenção deve ser autorizado em 25% (vinte e cinco por cento), conforme entendimento jurisprudencial consolidado. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 1.022, inciso I, do Código de Processo Civil, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação do art. 1.022 do CPC/15” (REsp 1804965/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 1/6/2020). O recurso especial não merece prosseguir artigos 416, caput, e parágrafo único, e 475, ambos do Código Civil, porquanto o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior. A propósito, confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1387317/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 15/6/2020). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, a Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional” (AgInt nos EDcl no REsp 1583944/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 24/4/2020). Ademais, a análise da tese recursal demandaria o reexame de fatos e provas constantes nos autos, o que não se mostra possível em recurso especial, de acordo com o enunciado 7 da Súmula do STJ. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025