Tribunal: TJDFT
Processo: 0732783-05.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-06-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0732783-05.2018.8.07.0001 RECORRENTE: SIA OFFICES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A RECORRIDO: CORSINO RODRIGUES BRAULIO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. EXIGÊNCIAS ADMINISTRATIVAS E PROCEDIMENTOS DEFLAGRADOS PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. FATOS PREVISÍVEIS E SUBSEQUENTES AO TERMO FIXADO PARA ENTREGA DA UNIDADE NEGOCIADA. FORTUITO EXTERNO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPERATIVO LEGAL. DEVOLUÇÃO DO VERTIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO COMPONENTE DAS PERDAS E DANOS (DANOS EMERGENTES). PRESCRIÇÃO TRIENAL (CPC, ART. 206, §3o, V). INOCORRÊNCIA. TERMO A QUO. VIOLAÇÃO DO DIREITO (CC, ART. 189). SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. 1. Encerrando a pretensão natureza de reparação civil, emoldura-se na dicção do artigo 206, § 3o, inciso V, do Código Civil, estando, pois, sujeita ao prazo prescricional trienal, porquanto destinada à postulação de indenização por danos materiais e morais sob o fundamento de que a rescisão do negócio se dera por culpa exclusiva da construtora ré, devendo o autor ser ressarcidos da integralidade dos valores despendidos com o descumprimento da avença, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, como perdas e danos. 2. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entregado imóvel, pois somente a partir de então restara o contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento, o termo inicial do interregno prescricional somente se aperfeiçoara nesse momento, determinando que, aviada a ação antes do implemento do interregno prescricional, a pretensão não restara alcançada pela prescrição. 3. Aviada pretensão de resolução contratual e repetição de valores pagos com lastro na imputação de inadimplemento culposo à promissária vendedora, compreendendo a pretensão a repetição do vertido à guisa de comissão de corretagem como integrante da restituição das partes ao status quo ante, e não da abusividade da transmissão do acessório ao adquirente, o prazo prescricional incidente sobre a parcela somente se inicia na data em que houvera a qualificação da mora, e não no momento em que houvera o pagamento do importe correlato. 4. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente. 5. Consubstanciada como legítima a cláusula que permite a dilatação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda por mais 180 (cento e oitenta) dias além do interregno demarcado diante justamente da natureza do empreendimento, inviável que, deparando-se a promitente vendedora com intercorrências inerentes a procedimentos administrativos ou judiciais aviados em seu desfavor pelo Ministério Público, conquanto impactando no andamento da obra, invoque o havido como fato imprevisível e passível de ser qualificado como fortuito externo de molde a ser eximida dos efeitos da mora em que incidira, à medida em que as intercorrências compreendem-se como fatos inteiramente previsíveis e inseridos na álea do negócio, por ser inerente às atividades pertinentes à construção civil, notadamente quando os fatos ocorreram após o implemento do termo contratualmente fixado para conclusão e entrega da obra. 6. As intercorrências derivadas de procedimentos movidos em face da empreendedora com lastro na imputação de irregularidades na obra estão compreendidas na álea de previsibilidade de suas atividades, encartando-se como risco do empreendimento, não se afigurando viável que sejam içadas como fortuito externo de molde a ser eximida dos efeitos da mora em que incidira quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade negociada por implicar essa resolução, inclusive, a transposição para o consumidor promissária adquirente os riscos da atividade, o que não consulta com a gênese da responsabilidade civil do fornecedor nem com a teoria do risco da atividade encartada pelo legislador de consumo. 7. O descumprimento sem motivo justificado, pela construtora e incorporadora, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para o promissário adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa da promitente vendedora, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio. 8. Aferida a culpa das construtoras pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, optando pela rescisão do negócio, o promissário adquirente faz jus à devolução do que despendera em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio. 9. Editada a sentença e aviado o recurso sob a égide da nova codificação processual civil, o desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 11). 10. Apelação conhecida e desprovida. Prejudicial de mérito rejeitada. Honorários recursais fixados. Unânime. A recorrente sustenta que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos: a) artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, ao argumento de que se aplica o prazo trienal de prescrição sobre o pedido de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem; b) artigos 722 e 725 do Código Civil, pugnando pelo afastamento da obrigação de restituir as verbas de corretagem suportadas pela recorrida. Em relação aos temas epigrafados, aponta divergência jurisprudencial com julgados da Corte Superior. Requer que as futuras publicações sejam feitas em nome dos advogados Helena Vasconcelos de Lara Resende (OAB/DF 40.887) e Victor Hugo Gebhard de Aguiar (OAB/DF 50.240). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não deve ser admitido quanto às indicadas ofensas aos artigos 206, § 3o, inciso IV, 722 e 725, todos do CCB. Primeiro, porque “A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes”. (AgInt no REsp 1839746/RS, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJ-e de 8/5/2020). Segundo, pois, “Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes”. (AgInt no REsp 1837228/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJ-e de 12/2/2020). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes”. (AgInt no AREsp 1568031/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJ-e de 8/5/2020). Por fim, determino que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome dos advogados Helena Vasconcelos de Lara Resende (OAB/DF 40.887) e Victor Hugo Gebhard de Aguiar (OAB/DF 50.240). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0732783-05.2018.8.07.0001 RECORRENTE: SIA OFFICES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A RECORRIDO: CORSINO RODRIGUES BRAULIO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. EXIGÊNCIAS ADMINISTRATIVAS E PROCEDIMENTOS DEFLAGRADOS PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. FATOS PREVISÍVEIS E SUBSEQUENTES AO TERMO FIXADO PARA ENTREGA DA UNIDADE NEGOCIADA. FORTUITO EXTERNO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPERATIVO LEGAL. DEVOLUÇÃO DO VERTIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO COMPONENTE DAS PERDAS E DANOS (DANOS EMERGENTES). PRESCRIÇÃO TRIENAL (CPC, ART. 206, §3o, V). INOCORRÊNCIA. TERMO A QUO. VIOLAÇÃO DO DIREITO (CC, ART. 189). SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. 1. Encerrando a pretensão natureza de reparação civil, emoldura-se na dicção do artigo 206, § 3o, inciso V, do Código Civil, estando, pois, sujeita ao prazo prescricional trienal, porquanto destinada à postulação de indenização por danos materiais e morais sob o fundamento de que a rescisão do negócio se dera por culpa exclusiva da construtora ré, devendo o autor ser ressarcidos da integralidade dos valores despendidos com o descumprimento da avença, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, como perdas e danos. 2. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entregado imóvel, pois somente a partir de então restara o contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento, o termo inicial do interregno prescricional somente se aperfeiçoara nesse momento, determinando que, aviada a ação antes do implemento do interregno prescricional, a pretensão não restara alcançada pela prescrição. 3. Aviada pretensão de resolução contratual e repetição de valores pagos com lastro na imputação de inadimplemento culposo à promissária vendedora, compreendendo a pretensão a repetição do vertido à guisa de comissão de corretagem como integrante da restituição das partes ao status quo ante, e não da abusividade da transmissão do acessório ao adquirente, o prazo prescricional incidente sobre a parcela somente se inicia na data em que houvera a qualificação da mora, e não no momento em que houvera o pagamento do importe correlato. 4. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente. 5. Consubstanciada como legítima a cláusula que permite a dilatação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda por mais 180 (cento e oitenta) dias além do interregno demarcado diante justamente da natureza do empreendimento, inviável que, deparando-se a promitente vendedora com intercorrências inerentes a procedimentos administrativos ou judiciais aviados em seu desfavor pelo Ministério Público, conquanto impactando no andamento da obra, invoque o havido como fato imprevisível e passível de ser qualificado como fortuito externo de molde a ser eximida dos efeitos da mora em que incidira, à medida em que as intercorrências compreendem-se como fatos inteiramente previsíveis e inseridos na álea do negócio, por ser inerente às atividades pertinentes à construção civil, notadamente quando os fatos ocorreram após o implemento do termo contratualmente fixado para conclusão e entrega da obra. 6. As intercorrências derivadas de procedimentos movidos em face da empreendedora com lastro na imputação de irregularidades na obra estão compreendidas na álea de previsibilidade de suas atividades, encartando-se como risco do empreendimento, não se afigurando viável que sejam içadas como fortuito externo de molde a ser eximida dos efeitos da mora em que incidira quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade negociada por implicar essa resolução, inclusive, a transposição para o consumidor promissária adquirente os riscos da atividade, o que não consulta com a gênese da responsabilidade civil do fornecedor nem com a teoria do risco da atividade encartada pelo legislador de consumo. 7. O descumprimento sem motivo justificado, pela construtora e incorporadora, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para o promissário adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa da promitente vendedora, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio. 8. Aferida a culpa das construtoras pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, optando pela rescisão do negócio, o promissário adquirente faz jus à devolução do que despendera em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio. 9. Editada a sentença e aviado o recurso sob a égide da nova codificação processual civil, o desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 11). 10. Apelação conhecida e desprovida. Prejudicial de mérito rejeitada. Honorários recursais fixados. Unânime. A recorrente sustenta que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos: a) artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, ao argumento de que se aplica o prazo trienal de prescrição sobre o pedido de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem; b) artigos 722 e 725 do Código Civil, pugnando pelo afastamento da obrigação de restituir as verbas de corretagem suportadas pela recorrida. Em relação aos temas epigrafados, aponta divergência jurisprudencial com julgados da Corte Superior. Requer que as futuras publicações sejam feitas em nome dos advogados Helena Vasconcelos de Lara Resende (OAB/DF 40.887) e Victor Hugo Gebhard de Aguiar (OAB/DF 50.240). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não deve ser admitido quanto às indicadas ofensas aos artigos 206, § 3o, inciso IV, 722 e 725, todos do CCB. Primeiro, porque “A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes”. (AgInt no REsp 1839746/RS, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJ-e de 8/5/2020). Segundo, pois, “Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes”. (AgInt no REsp 1837228/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJ-e de 12/2/2020). Assim, “Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, o enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes”. (AgInt no AREsp 1568031/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJ-e de 8/5/2020). Por fim, determino que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome dos advogados Helena Vasconcelos de Lara Resende (OAB/DF 40.887) e Victor Hugo Gebhard de Aguiar (OAB/DF 50.240). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015