Tribunal: TJDFT
Processo: 0022682-80.2014.8.07.0003
Órgão julgador: MÁRIO-ZAM BELMIRO
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-28

Ementa:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA DE IMÓVEIS ACOLHIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. CUMULAÇÃO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE INTERMEDIAÇÃO DE VENDAS. PREVISÃO CONTRATUAL. NÃO DEVOLUÇÃO. RECURSOS DA RÉ E DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Ação de conhecimento em que o autor pede: a) declaração de nulidade da cláusula contratual que permite a prorrogação do prazo de entrega das obras por 180 (cento e oitenta) dias; b) o pagamento de multa e juros de mora, em razão do atraso na entrega das obras; c) lucros cessantes; d) danos morais; e) devolução da nota promissória; f) devolução dos valores da correção do INCC até a data da entrega do imóvel; e g) devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e/ou declaração de venda casada. 1.1. Sentença de parcial procedência para condenar a ré Incorporação Garden a pagar à parte autora indenização mensal equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato firmado, a partir de 30/9/2012, computando-se aqui o prazo de 180 dias de prorrogação decorrente de cláusula contratual tida como válida (cláusula décima terceira), até a data da efetiva entrega do imóvel à parte requerente, atualizado pelo INCC e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Os demais pedidos foram julgados improcedentes, à exceção dos pedidos de devolução da comissão de corretagem e taxa de contrato em que foi reconhecida a prescrição. 1.2. Na apelação, a ré Incorporação Garden requer a reforma da sentença. Defende a inexistência de culpa pelo atraso na obra e que eventual mora na entrega das unidades imobiliárias se deu por falta de mão de obra, escassez de insumos e em razão de a Companhia Energética de Brasília (CEB) ter atrasado a energização do empreendimento. Afirma ser indevido o pagamento a título de lucros cessantes, argumentando não fazer o comprador jus à indenização por dano material quando não efetuou o pagamento integral do contrato. 1.3. No recurso adesivo, o autor requer a reforma da sentença. Suscita a preliminar de não conhecimento do recurso por ser meramente protelatório. Defende a ausência de prescrição dos serviços de intermediação de vendas e busca sua devolução em dobro. Busca a majoração da condenação imposta a título de lucros cessantes para o montante de R$ 1.490,00 por mês, com termo final sendo a data da entrega das chaves. Defende a aplicação das cláusulas 26a e 27a e a inversão da multa prevista no item 5, § 2o do contrato, bem como sua cumulação com a indenização.
2. Preliminar de não conhecimento do recurso. 2.1. Quando a peça recursal apresenta as razões pelas quais a parte combate a sentença, viável o conhecimento do recurso, diante do atendimento dos pressupostos legais. 2.2. Rejeitada.
3. Preliminar de ilegitimidade passiva da corretora de imóveis. A empresa imobiliária limitou a sua atuação no caso concreto à mera intermediação entre as partes contratantes, deixando de integrar o instrumento particular de compra e venda, tampouco, de qualquer modo, teve o seu nome vinculado diretamente ao empreendimento negociado como sendo um dos vendedores, investidores ou incorporadores, não há como admitir a sua legitimidade para responder pelas consequências da rescisão contratual, à exceção, por óbvio, de eventual obrigação de devolução da comissão de corretagem. 3.1. Precedente: “(...) 3. Atuando a imobiliária como simples intermediadora da obrigação contratual principal, não pode sofrer qualquer consequência da rescisão contratual pretendida pelo apelante, porquanto não está revestida de legitimidade para responder pelo eventual inadimplemento de obrigações que estão afetas exclusivamente aos alienantes/proprietários do imóvel”. (20160110982239APC, Relator: Josapha Francisco dos Santos, 5a Turma Cível, DJE: 26/2/2018. Pág.: 365/367). 3.2. Preliminar acolhida para excluir a LPS Consultoria de Imóveis da lide.
4. Prejudicial de Prescrição. Se o pedido é fundado em ressarcimento de valores que o consumidor entende indevidos, a pretensão se amolda ao disposto no artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil, motivo pelo qual o prazo prescricional incidente sobre o valor pago a título de comissão de corretagem é o trienal, sendo o termo inicial, no caso, a data fatal em que o imóvel deveria ser entregue ao consumidor, à luz do princípio da actio nata. 4.1. Certo de que o termo final para a entrega do bem ocorreu em setembro de 2012, já computado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, e o ajuizamento da ação foi em 02.09.2014, afasto a prescrição reconhecida na sede monocrática.
5. Mérito. O caso fortuito tem lugar quando os acidentes acontecem sem que a vontade do homem os possa impedir. 5.1. O motivo de força maior, apesar de previsível, não se pode evitar, em face da superioridade sobre a vontade ou a ação do homem. 5.2. Portanto, ambos se caracterizam pela irresistibilidade, mas se diferem pela previsibilidade.
6. Inviável caracterizar caso fortuito ou motivo de força maior a demora na instalação de energia elétrica pela CEB, pois é plenamente previsível e inerente ao negócio de compra e venda de imóveis.
7. O colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), na oportunidade do julgamento do Tema 970, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese: “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
8. De acordo com a tese fixada pelo STJ, em contratos de compra e venda de imóvel em construção, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
9. O STJ, ao examinar o recurso especial julgado sob a forma dos recursos repetitivos, sobre a possibilidade de transferir ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, declarou válida, desde que previamente informado o preço total da venda, com o realce da importância referente à comissão de corretagem (REsp. 1599511/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, DJe 06/09/2016). 9.1. Verifica-se que os documentos dos autos trataram da comissão de corretagem de forma bastante detalhada, identificando e informando ao consumidor o preço total da proposta e o valor correspondente à citada taxa, cumprindo, portanto, a determinação emanada pelo colendo STJ. 9.2. Assim, o referido pedido deve ser julgado improcedente.
10. Apelo principal da requerida parcialmente provido. Recurso adesivo do autor parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA DE IMÓVEIS ACOLHIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. CUMULAÇÃO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE INTERMEDIAÇÃO DE VENDAS. PREVISÃO CONTRATUAL. NÃO DEVOLUÇÃO. RECURSOS DA RÉ E DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Ação de conhecimento em que o autor pede: a) declaração de nulidade da cláusula contratual que permite a prorrogação do prazo de entrega das obras por 180 (cento e oitenta) dias; b) o pagamento de multa e juros de mora, em razão do atraso na entrega das obras; c) lucros cessantes; d) danos morais; e) devolução da nota promissória; f) devolução dos valores da correção do INCC até a data da entrega do imóvel; e g) devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e/ou declaração de venda casada. 1.1. Sentença de parcial procedência para condenar a ré Incorporação Garden a pagar à parte autora indenização mensal equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato firmado, a partir de 30/9/2012, computando-se aqui o prazo de 180 dias de prorrogação decorrente de cláusula contratual tida como válida (cláusula décima terceira), até a data da efetiva entrega do imóvel à parte requerente, atualizado pelo INCC e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Os demais pedidos foram julgados improcedentes, à exceção dos pedidos de devolução da comissão de corretagem e taxa de contrato em que foi reconhecida a prescrição. 1.2. Na apelação, a ré Incorporação Garden requer a reforma da sentença. Defende a inexistência de culpa pelo atraso na obra e que eventual mora na entrega das unidades imobiliárias se deu por falta de mão de obra, escassez de insumos e em razão de a Companhia Energética de Brasília (CEB) ter atrasado a energização do empreendimento. Afirma ser indevido o pagamento a título de lucros cessantes, argumentando não fazer o comprador jus à indenização por dano material quando não efetuou o pagamento integral do contrato. 1.3. No recurso adesivo, o autor requer a reforma da sentença. Suscita a preliminar de não conhecimento do recurso por ser meramente protelatório. Defende a ausência de prescrição dos serviços de intermediação de vendas e busca sua devolução em dobro. Busca a majoração da condenação imposta a título de lucros cessantes para o montante de R$ 1.490,00 por mês, com termo final sendo a data da entrega das chaves. Defende a aplicação das cláusulas 26a e 27a e a inversão da multa prevista no item 5, § 2o do contrato, bem como sua cumulação com a indenização.
2. Preliminar de não conhecimento do recurso. 2.1. Quando a peça recursal apresenta as razões pelas quais a parte combate a sentença, viável o conhecimento do recurso, diante do atendimento dos pressupostos legais. 2.2. Rejeitada.
3. Preliminar de ilegitimidade passiva da corretora de imóveis. A empresa imobiliária limitou a sua atuação no caso concreto à mera intermediação entre as partes contratantes, deixando de integrar o instrumento particular de compra e venda, tampouco, de qualquer modo, teve o seu nome vinculado diretamente ao empreendimento negociado como sendo um dos vendedores, investidores ou incorporadores, não há como admitir a sua legitimidade para responder pelas consequências da rescisão contratual, à exceção, por óbvio, de eventual obrigação de devolução da comissão de corretagem. 3.1. Precedente: “(...) 3. Atuando a imobiliária como simples intermediadora da obrigação contratual principal, não pode sofrer qualquer consequência da rescisão contratual pretendida pelo apelante, porquanto não está revestida de legitimidade para responder pelo eventual inadimplemento de obrigações que estão afetas exclusivamente aos alienantes/proprietários do imóvel”. (20160110982239APC, Relator: Josapha Francisco dos Santos, 5a Turma Cível, DJE: 26/2/2018. Pág.: 365/367). 3.2. Preliminar acolhida para excluir a LPS Consultoria de Imóveis da lide.
4. Prejudicial de Prescrição. Se o pedido é fundado em ressarcimento de valores que o consumidor entende indevidos, a pretensão se amolda ao disposto no artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil, motivo pelo qual o prazo prescricional incidente sobre o valor pago a título de comissão de corretagem é o trienal, sendo o termo inicial, no caso, a data fatal em que o imóvel deveria ser entregue ao consumidor, à luz do princípio da actio nata. 4.1. Certo de que o termo final para a entrega do bem ocorreu em setembro de 2012, já computado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, e o ajuizamento da ação foi em 02.09.2014, afasto a prescrição reconhecida na sede monocrática.
5. Mérito. O caso fortuito tem lugar quando os acidentes acontecem sem que a vontade do homem os possa impedir. 5.1. O motivo de força maior, apesar de previsível, não se pode evitar, em face da superioridade sobre a vontade ou a ação do homem. 5.2. Portanto, ambos se caracterizam pela irresistibilidade, mas se diferem pela previsibilidade.
6. Inviável caracterizar caso fortuito ou motivo de força maior a demora na instalação de energia elétrica pela CEB, pois é plenamente previsível e inerente ao negócio de compra e venda de imóveis.
7. O colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), na oportunidade do julgamento do Tema 970, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese: “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
8. De acordo com a tese fixada pelo STJ, em contratos de compra e venda de imóvel em construção, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
9. O STJ, ao examinar o recurso especial julgado sob a forma dos recursos repetitivos, sobre a possibilidade de transferir ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, declarou válida, desde que previamente informado o preço total da venda, com o realce da importância referente à comissão de corretagem (REsp. 1599511/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, DJe 06/09/2016). 9.1. Verifica-se que os documentos dos autos trataram da comissão de corretagem de forma bastante detalhada, identificando e informando ao consumidor o preço total da proposta e o valor correspondente à citada taxa, cumprindo, portanto, a determinação emanada pelo colendo STJ. 9.2. Assim, o referido pedido deve ser julgado improcedente.
10. Apelo principal da requerida parcialmente provido. Recurso adesivo do autor parcialmente provido.