Tribunal: TJDFT
Processo: 0703737-41.2018.8.07.0010
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. MATÉRIA DECIDIDA EM RECURSO ANTERIOR. PRECLUSÃO. CONHECIMENTO PARCIAL. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. REJEIÇÃO. NORMAS CONSUMERISTAS. INCIDÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. REJEIÇÃO. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LICITUDE. CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE. CULPA DE TERCEIRO. INEXISTÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA CONCORRENTE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO PELA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. PREVISÃO EXPRESSA. DEVER DE INFORMAÇÃO.
1. Tendo havido pronunciamento anterior da segunda instância acerca da matéria, em decisão transitada em julgado, operou-se a preclusão e deve incidir o disposto no artigo 507 do CPC/15, segundo o qual, “É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão”.
2. Considerando a natureza de adesão do contrato firmado entre as partes, deve prevalecer o disposto nos artigos 6o, inciso VIII, e 101, inciso I, do CDC, que preveem o direito à facilitação da defesa do consumidor, possibilitando o ajuizamento da ação no domicílio desse e o afastamento da incidência da cláusula de eleição de foro.
3. Com fundamento na teoria da asserção, adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, a análise da legitimidade das partes deve ser feita de forma abstrata a partir dos elementos contidos na petição inicial.
4. Se a narrativa na exordial permite concluir que a Ré é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva.
5. Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a Oitava Turma Cível tem entendido que não há abusividade no período de tolerância de 180 dias úteis estabelecido no contrato, não gerando desvantagem excessiva ao consumidor.
6. A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão de hipótese que, embora inevitável, era previsível e que integra a atividade empresarial, porquanto tal fato não caracteriza motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas, sim, risco específico da atividade, que já está englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente.
7. Constata-se a ocorrência de culpa concorrente das partes pelo descumprimento do contrato quando a compradora deixou de efetuar o pagamento das parcelas antes mesmo do inadimplemento da vendedora, ao passo que essa não entregou, injustificadamente, o imóvel no prazo estipulado.
8. Incide, no caso, a previsão expressa no artigo 476 do Código Civil, segundo a qual, “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
9. Uma vez que a avença foi rescindida por culpa recíproca da compradora e da vendedora, deve ocorrer a responsabilização de ambas as partes, com o retorno dessas ao status quo ante, devolvendo integralmente o montante pago pela consumidora, sem que seja devido o pagamento de qualquer indenização à compradora ou que seja possível a retenção pela vendedora de parte dos valores pagos pela adquirente.
10. O enunciado da Súmula no 543/STJ dispõe que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
11. O c. STJ, no julgamento do REsp no 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), firmou a tese de que, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, afigura-se válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total de aquisição do imóvel, com destaque do valor da comissão de corretagem.
12. Tendo havido prévia e específica informação à consumidora acerca do valor a ser pago por ela a título de comissão de corretagem, com o qual essa anuiu expressamente, não há que falar em devolução de quantia adimplida pela compradora do imóvel sob essa rubrica a terceira pessoa.
13. Apelação parcialmente conhecida e, nessa parte, parcialmente provida. Preliminares rejeitadas.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. MATÉRIA DECIDIDA EM RECURSO ANTERIOR. PRECLUSÃO. CONHECIMENTO PARCIAL. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. REJEIÇÃO. NORMAS CONSUMERISTAS. INCIDÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. REJEIÇÃO. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LICITUDE. CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE. CULPA DE TERCEIRO. INEXISTÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA CONCORRENTE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO PELA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. PREVISÃO EXPRESSA. DEVER DE INFORMAÇÃO.
1. Tendo havido pronunciamento anterior da segunda instância acerca da matéria, em decisão transitada em julgado, operou-se a preclusão e deve incidir o disposto no artigo 507 do CPC/15, segundo o qual, “É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão”.
2. Considerando a natureza de adesão do contrato firmado entre as partes, deve prevalecer o disposto nos artigos 6o, inciso VIII, e 101, inciso I, do CDC, que preveem o direito à facilitação da defesa do consumidor, possibilitando o ajuizamento da ação no domicílio desse e o afastamento da incidência da cláusula de eleição de foro.
3. Com fundamento na teoria da asserção, adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, a análise da legitimidade das partes deve ser feita de forma abstrata a partir dos elementos contidos na petição inicial.
4. Se a narrativa na exordial permite concluir que a Ré é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva.
5. Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a Oitava Turma Cível tem entendido que não há abusividade no período de tolerância de 180 dias úteis estabelecido no contrato, não gerando desvantagem excessiva ao consumidor.
6. A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão de hipótese que, embora inevitável, era previsível e que integra a atividade empresarial, porquanto tal fato não caracteriza motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas, sim, risco específico da atividade, que já está englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente.
7. Constata-se a ocorrência de culpa concorrente das partes pelo descumprimento do contrato quando a compradora deixou de efetuar o pagamento das parcelas antes mesmo do inadimplemento da vendedora, ao passo que essa não entregou, injustificadamente, o imóvel no prazo estipulado.
8. Incide, no caso, a previsão expressa no artigo 476 do Código Civil, segundo a qual, “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
9. Uma vez que a avença foi rescindida por culpa recíproca da compradora e da vendedora, deve ocorrer a responsabilização de ambas as partes, com o retorno dessas ao status quo ante, devolvendo integralmente o montante pago pela consumidora, sem que seja devido o pagamento de qualquer indenização à compradora ou que seja possível a retenção pela vendedora de parte dos valores pagos pela adquirente.
10. O enunciado da Súmula no 543/STJ dispõe que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
11. O c. STJ, no julgamento do REsp no 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), firmou a tese de que, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, afigura-se válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total de aquisição do imóvel, com destaque do valor da comissão de corretagem.
12. Tendo havido prévia e específica informação à consumidora acerca do valor a ser pago por ela a título de comissão de corretagem, com o qual essa anuiu expressamente, não há que falar em devolução de quantia adimplida pela compradora do imóvel sob essa rubrica a terceira pessoa.
13. Apelação parcialmente conhecida e, nessa parte, parcialmente provida. Preliminares rejeitadas.