Tribunal: TJDFT
Processo: 0714879-85.2017.8.07.0007
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-24

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EFEITO SUSPENSIVO. DEFERIMENTO. ART. 1.012 DO CPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM ANULAÇÃO DE DISTRATO E COM DEVOLUÇÃO CORRETA DE QUANTIAS PAGAS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE DOIS APARTAMENTOS. UM LOCALIZADO NO BLOCO "C" DO CONDOMÍNIO PLATINUM CLUB RESIDENCE, APTO 1103, E O OUTRO NO BLOCO "B", APTO 606, EM TAGUATINGA. PRETENSÂO À DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DISTRATO APTO 1.103-C. PROVA DO PAGAMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DOS AUTORES. O DEVEDOR QUE EFETUA PAGAMENTO TEM DIREITO À QUITAÇÂO. ARTIGOS 319 DO CC E 373, I, CPC. RESSARCIMENTO DAS QUANTIAS EFETIVAMENTE COMPROVADAS. RECONVENÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. APTO 606-B. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA DE 20%. RETENÇÃO ABUSIVA. REDUÇÃO DA RETENÇÃO PARA 10%. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Apelação interposta contra sentença proferida na ação de rescisão contratual cumulada com anulação de distrato que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar abusivo o distrato da primeira unidade (1.103-C) e condenar a requerida ao pagamento das quantias efetivamente pagas. O pedido reconvencional foi julgado procedente para rescindir o contrato relativo à segunda unidade (606-B) com retenção de 20% das quantias pagas. 1.1. Nesta sede os autores requerem, preliminarmente, o efeito suspensivo do recurso e no mérito, a reforma da sentença para que seja reconhecida a quantia paga de R$ 44.943,29 referentes ao distrato da primeira unidade (1103-C). Quanto ao pedido reconvencional pleiteiam que seja reconhecida a culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual da segunda unidade (606-B) e a consequente restituição da totalidade dos valores pagos, qual seja R$ 60.000,00. Subsidiariamente pugnam pela rescisão contratual da segunda unidade (606-B) com a redução da cláusula penal de 20% para 10% dos valores pagos, sob a alegação de que este percentual de retenção é suficiente para ressarcir a apelada pelos prejuízos ocasionados com a extinção do contrato.

2. Requerimento de efeito suspensivo. 2.1. Nos termos do artigo 1.012 do CPC, a regra geral é que toda apelação seja recebida em seu efeito suspensivo, à exceção dos temas relacionados no § 1o. 2.2. Desse modo, tendo em vista que o caso dos autos não condiz em nenhuma das exceções legais do § 1o, art. 1.012 do CPC, o presente recurso é dotado de efeito suspensivo. 2.3. Pedido deferido.

3. Da revisão do distrato da unidade 1.103-C. 3.1. A controvérsia cinge-se tão somente na conferência da quantia efetivamente paga pelos compradores/apelantes, no qual alegam que a sentença deixou de apreciar o pagamento das quantias de R$ 17.013,50 e R$ 1.000,00, respectivamente, depositados na conta bancária do irmão do apelado. 3.2. De acordo com os documentos apresentados, apenas a quantia de R$ 1.000,00 foi comprovada, uma vez que os autores apresentaram recibo da ordem de pagamento atestado pelo banco emitente. 3.3. Em relação ao valor de R$ 17.013,50, a autenticidade do documento apresentado não pôde ser comprovada. Desta forma, os autores não se desincumbiram de provar o fato constitutivo de seu direito, a teor do artigo 373, I, do CPC, não sendo possível computar a quantia como quitada. 3.4 Noutras palavras: o devedor que paga tem direito à quitação regular. 3.4.1 Inteligência do aert. 319 do CC. 3.4.2 Por sua vez, para Silvio Rodrigues, quitação "é um escrito no qual o credor, reconhecendo o que lhe era devido, libera o devedor até o montante do que lhe foi pago" (Enciclopédia Saraiva do Direito, SP, Saraivam, 1977, v. 673, p. 100). 3.4.3 Em resumo. Prova-se o pagamento pela quitação ou recibo. Se o devedor efetuou o pagamento, tem o direito de exigir a comprovação de seu ato.

4. Da rescisão da unidade 606-B (reconvenção). 4.1. A controvérsia nesse ponto cinge-se a determinar: a) qual das partes deve ser responsabilizada pelo inadimplemento contratual; b) se é viável a restituição total ou parcial dos valores pagos em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado. 4.2. Verifica-se dos autos que, em 25 de junho de 2015, as partes firmaram o contrato de compra e venda da unidade 606-B. E em 24 de julho de 2017 os autores enviaram e-mail à requerida solicitando informações acerca do prazo de entrega da unidade bem como saldo devedor, tendo como resposta que a ré estaria “sem sistema” e que poderiam agendar uma reunião para tratar do assunto. 4.3. Neste ponto entende-se que o magistrado sentenciante acertadamente reconheceu que a dificuldade na comunicação entre as partes não é motivo suficiente para atribuir a culpa exclusiva à ré pela rescisão do contrato, pois os autores, não se desincumbiram de comprovar o ônus de suas afirmações na medida em que não trouxeram elementos de prova que demonstrassem o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), nem juntar provas robustas acerca do direito por eles alegado. 4.4. Dessa forma, não há o que se falar em descumprimento contratual por parte da ré e sim vontade dos autores em rescindi-los.

5. Assim, embora não tenha havido descumprimento pela construtora, remanesce o direito dos compradores rescindirem o pacto. Entretanto, o desfazimento do aludido negócio não pode ensejar a perda total, nem excessiva, dos valores despendidos por este último em face da contratação, sob pena de enriquecimento sem causa da ré. 5.1. Nesse sentido, tendo em vista que os contratos em análise foram rescindidos por culpa dos promitentes adquirentes, deve ser considerada lícita a retenção de parte dos valores por ele adimplidos.

6. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 6.1. Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista na cláusula contratual (cláusula sexta, parágrafo terceiro), de 20% para o percentual de 10% dos valores desembolsados, a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 6.2. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 6.3. De acordo com o entendimento do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago “(....) 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. (...)” (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 6.4. Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. 6.5. No caso dos autos, o percentual máximo de 10% dos valores pagos pelos autores (R$ 6.000,00 de R$ 60.000,00) mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela autora, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude da requerida ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo posteriormente. 6.8. Portanto, tendo os autores optado pela rescisão do contrato, revela-se legítima a retenção de parte dos valores pagos por ela, devendo o percentual de 10% recair sobre a totalidade dos valores adimplidos, devidamente corrigidos, em cada desembolso. 6.9 É dizer, finalmente: Cogitando-se de penalidade manifestamente excessiva, em face da natureza e finalidade do negócio e ainda dentro dos limites do art. 412 do CC, poderá, mas sobretudo deverá o juiz, de oficio, determinar a sua redução.

7. Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EFEITO SUSPENSIVO. DEFERIMENTO. ART. 1.012 DO CPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM ANULAÇÃO DE DISTRATO E COM DEVOLUÇÃO CORRETA DE QUANTIAS PAGAS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE DOIS APARTAMENTOS. UM LOCALIZADO NO BLOCO "C" DO CONDOMÍNIO PLATINUM CLUB RESIDENCE, APTO 1103, E O OUTRO NO BLOCO "B", APTO 606, EM TAGUATINGA. PRETENSÂO À DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DISTRATO APTO 1.103-C. PROVA DO PAGAMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DOS AUTORES. O DEVEDOR QUE EFETUA PAGAMENTO TEM DIREITO À QUITAÇÂO. ARTIGOS 319 DO CC E 373, I, CPC. RESSARCIMENTO DAS QUANTIAS EFETIVAMENTE COMPROVADAS. RECONVENÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. APTO 606-B. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA DE 20%. RETENÇÃO ABUSIVA. REDUÇÃO DA RETENÇÃO PARA 10%. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Apelação interposta contra sentença proferida na ação de rescisão contratual cumulada com anulação de distrato que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar abusivo o distrato da primeira unidade (1.103-C) e condenar a requerida ao pagamento das quantias efetivamente pagas. O pedido reconvencional foi julgado procedente para rescindir o contrato relativo à segunda unidade (606-B) com retenção de 20% das quantias pagas. 1.1. Nesta sede os autores requerem, preliminarmente, o efeito suspensivo do recurso e no mérito, a reforma da sentença para que seja reconhecida a quantia paga de R$ 44.943,29 referentes ao distrato da primeira unidade (1103-C). Quanto ao pedido reconvencional pleiteiam que seja reconhecida a culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual da segunda unidade (606-B) e a consequente restituição da totalidade dos valores pagos, qual seja R$ 60.000,00. Subsidiariamente pugnam pela rescisão contratual da segunda unidade (606-B) com a redução da cláusula penal de 20% para 10% dos valores pagos, sob a alegação de que este percentual de retenção é suficiente para ressarcir a apelada pelos prejuízos ocasionados com a extinção do contrato.

2. Requerimento de efeito suspensivo. 2.1. Nos termos do artigo 1.012 do CPC, a regra geral é que toda apelação seja recebida em seu efeito suspensivo, à exceção dos temas relacionados no § 1o. 2.2. Desse modo, tendo em vista que o caso dos autos não condiz em nenhuma das exceções legais do § 1o, art. 1.012 do CPC, o presente recurso é dotado de efeito suspensivo. 2.3. Pedido deferido.

3. Da revisão do distrato da unidade 1.103-C. 3.1. A controvérsia cinge-se tão somente na conferência da quantia efetivamente paga pelos compradores/apelantes, no qual alegam que a sentença deixou de apreciar o pagamento das quantias de R$ 17.013,50 e R$ 1.000,00, respectivamente, depositados na conta bancária do irmão do apelado. 3.2. De acordo com os documentos apresentados, apenas a quantia de R$ 1.000,00 foi comprovada, uma vez que os autores apresentaram recibo da ordem de pagamento atestado pelo banco emitente. 3.3. Em relação ao valor de R$ 17.013,50, a autenticidade do documento apresentado não pôde ser comprovada. Desta forma, os autores não se desincumbiram de provar o fato constitutivo de seu direito, a teor do artigo 373, I, do CPC, não sendo possível computar a quantia como quitada. 3.4 Noutras palavras: o devedor que paga tem direito à quitação regular. 3.4.1 Inteligência do aert. 319 do CC. 3.4.2 Por sua vez, para Silvio Rodrigues, quitação "é um escrito no qual o credor, reconhecendo o que lhe era devido, libera o devedor até o montante do que lhe foi pago" (Enciclopédia Saraiva do Direito, SP, Saraivam, 1977, v. 673, p. 100). 3.4.3 Em resumo. Prova-se o pagamento pela quitação ou recibo. Se o devedor efetuou o pagamento, tem o direito de exigir a comprovação de seu ato.

4. Da rescisão da unidade 606-B (reconvenção). 4.1. A controvérsia nesse ponto cinge-se a determinar: a) qual das partes deve ser responsabilizada pelo inadimplemento contratual; b) se é viável a restituição total ou parcial dos valores pagos em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado. 4.2. Verifica-se dos autos que, em 25 de junho de 2015, as partes firmaram o contrato de compra e venda da unidade 606-B. E em 24 de julho de 2017 os autores enviaram e-mail à requerida solicitando informações acerca do prazo de entrega da unidade bem como saldo devedor, tendo como resposta que a ré estaria “sem sistema” e que poderiam agendar uma reunião para tratar do assunto. 4.3. Neste ponto entende-se que o magistrado sentenciante acertadamente reconheceu que a dificuldade na comunicação entre as partes não é motivo suficiente para atribuir a culpa exclusiva à ré pela rescisão do contrato, pois os autores, não se desincumbiram de comprovar o ônus de suas afirmações na medida em que não trouxeram elementos de prova que demonstrassem o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), nem juntar provas robustas acerca do direito por eles alegado. 4.4. Dessa forma, não há o que se falar em descumprimento contratual por parte da ré e sim vontade dos autores em rescindi-los.

5. Assim, embora não tenha havido descumprimento pela construtora, remanesce o direito dos compradores rescindirem o pacto. Entretanto, o desfazimento do aludido negócio não pode ensejar a perda total, nem excessiva, dos valores despendidos por este último em face da contratação, sob pena de enriquecimento sem causa da ré. 5.1. Nesse sentido, tendo em vista que os contratos em análise foram rescindidos por culpa dos promitentes adquirentes, deve ser considerada lícita a retenção de parte dos valores por ele adimplidos.

6. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 6.1. Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista na cláusula contratual (cláusula sexta, parágrafo terceiro), de 20% para o percentual de 10% dos valores desembolsados, a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 6.2. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 6.3. De acordo com o entendimento do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago “(....) 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. (...)” (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 6.4. Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. 6.5. No caso dos autos, o percentual máximo de 10% dos valores pagos pelos autores (R$ 6.000,00 de R$ 60.000,00) mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela autora, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude da requerida ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo posteriormente. 6.8. Portanto, tendo os autores optado pela rescisão do contrato, revela-se legítima a retenção de parte dos valores pagos por ela, devendo o percentual de 10% recair sobre a totalidade dos valores adimplidos, devidamente corrigidos, em cada desembolso. 6.9 É dizer, finalmente: Cogitando-se de penalidade manifestamente excessiva, em face da natureza e finalidade do negócio e ainda dentro dos limites do art. 412 do CC, poderá, mas sobretudo deverá o juiz, de oficio, determinar a sua redução.

7. Apelação parcialmente provida.