Tribunal: TJDFT
Processo: 0016218-57.2016.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-29
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL INDENIZATÓRIA. CABIMENTO. EFEITO DO INADIMPLEMENTO. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AOS ADQUIRENTES. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC, RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INCIDÊNCIA DA DISPOSIÇÃO PENAL. NATUREZA PURAMENTE SANCIONATÓRIA. INCIDÊNCIA REVERSA. LEGITIMIDADE. PENALIZAÇÃO DA MORA, SEM PREJUÍZO DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. JUROS DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONEXO COM A COMPRA E VENDA. ACESSÓRIOS DEVIDOS DESDE O TERMO CONTRATADO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. COMPREENSÃO. COBRANÇA PELO AGENTE FINANCEIRO NO PERÍODO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ITBI. PAGAMENTO COM ATRASO PELA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE PELA MULTA E JUROS DE MORA. REALIZAÇÃO PELOS ADQUIRENTES. REPETIÇÃO DOS ACESSÓRIOS MORATÓRIOS DERIVADOS DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. JULGAMENTO ULTRA PETITA. QUALIFICAÇÃO DECOTE DO EXCESSO. PEDIDO. ACOLHIMENTO NA QUASE TOTALIDADE. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DA RÉ. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A lide, na conformidade do devido processo legal, é resolvida sob os marcos alinhavados na inicial como fundamentos da pretensão formulada – causas de pedir próxima e remota -, porquanto o réu somente se defende do que fora aduzido em seu desfavor e supedâneo da fundamentação desenvolvida, e sob os limites do pedido, que demarca o alcance da prestação postulada, donde, estabilizada a controvérsia na conformidade da causa de pedir e do pedido originalmente formulados, inviável que seja resolvida sob premissas materiais diversas e contemple prestação que exorbita a postulada, dela devendo ser decotado o excesso em que incidira.
2. Encerrando o contrato entabulado entre promissários adquirentes de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
3. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que os consumidores ficassem privados de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhes o direito de ser compensados pecuniariamente pelos prejuízos que experimentaram por terem ficado privados da fruição do imóvel ou do que poderia render durante o tempo em que perdurara o inadimplemento.
4. O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor dos consumidores, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido, mediante aplicação reversa das disposições contratuais, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória, estes calculados com fundamento na reversão da cláusula penal de natureza indenizatória.
5. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusulas penais compensatória e moratória endereçadas exclusivamente aos consumidores para a hipótese de atraso no cumprimento das suas obrigações e resolução do negócio, as disposições penais, conquanto encerrando obrigações abusivas e iníquas por sujeitarem o consumidor a desvantagens exageradas por não resguardarem a contrapartida lógica, devem ser interpretadas, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que sejam aplicadas, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento culposo (CDC, art. 51, IV e §1o).
6. As disposições penais de natureza compensatória e moratória têm destinação diversas, aquela volvida a compensar as perdas e danos sofridos pela parte adimplente, e esta destinada a penalizá-la pelo inadimplemento em que incidira, podendo, pois, ser cumuladas, e, outrossim, prescritas em desfavor exclusivamente do consumidor, devem ser revertidas e aplicadas cumulativamente à promitente vendedora que incidira em mora, pois não encerram dupla penalização, observadas a base de incidência de cada disposição, à medida em que a prescrição de natureza compensatória funcionará como composição dos lucros cessantes que deixaram de ser fruídos pelos adquirentes no período da mora, e a disposição moratória estará destinada simplesmente a penalizar a inadimplência da fornecedora.
7. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante.
8. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
9. Aferido o atraso da construtora na conclusão e entrega do imóvel negociado, determinando que o adquirente suportasse acessórios derivados do financiamento contraído quando ainda em construção o imóvel traduzidos em juros remuneratórios - “juros da obra” -, o vertido está compreendido nos danos emergentes experimentados pelo comprador em razão do inadimplemento da vendedora, legitimando que seja contemplado com o vertido àquele título à guisa de indenização originária do inadimplemento culposo em que incorrera a alienante, limitado ao termo final indicado na petição inicial, o mesmo sucedendo com os encargos moratórios que suportara em razão do pagamento com atraso do imposto de transmissão.
10. Acolhido o pedido na sua quase totalidade, impactando sucumbência à parte ré, os ônus da sucumbência lhe devem ser imputados com exclusividade, pois, na conformidade da disciplina legal, inviável a afirmação de sucumbência recíproca com base na resolução havida (CPC, art. 86, parágrafo único).
11. Apelos conhecidos e parcialmente providos. Julgamento ultra petita reconhecido de ofício, decotando-se da sentença o excesso em que incorrera. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL INDENIZATÓRIA. CABIMENTO. EFEITO DO INADIMPLEMENTO. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AOS ADQUIRENTES. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC, RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INCIDÊNCIA DA DISPOSIÇÃO PENAL. NATUREZA PURAMENTE SANCIONATÓRIA. INCIDÊNCIA REVERSA. LEGITIMIDADE. PENALIZAÇÃO DA MORA, SEM PREJUÍZO DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. JUROS DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONEXO COM A COMPRA E VENDA. ACESSÓRIOS DEVIDOS DESDE O TERMO CONTRATADO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. COMPREENSÃO. COBRANÇA PELO AGENTE FINANCEIRO NO PERÍODO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ITBI. PAGAMENTO COM ATRASO PELA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE PELA MULTA E JUROS DE MORA. REALIZAÇÃO PELOS ADQUIRENTES. REPETIÇÃO DOS ACESSÓRIOS MORATÓRIOS DERIVADOS DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. JULGAMENTO ULTRA PETITA. QUALIFICAÇÃO DECOTE DO EXCESSO. PEDIDO. ACOLHIMENTO NA QUASE TOTALIDADE. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DA RÉ. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A lide, na conformidade do devido processo legal, é resolvida sob os marcos alinhavados na inicial como fundamentos da pretensão formulada – causas de pedir próxima e remota -, porquanto o réu somente se defende do que fora aduzido em seu desfavor e supedâneo da fundamentação desenvolvida, e sob os limites do pedido, que demarca o alcance da prestação postulada, donde, estabilizada a controvérsia na conformidade da causa de pedir e do pedido originalmente formulados, inviável que seja resolvida sob premissas materiais diversas e contemple prestação que exorbita a postulada, dela devendo ser decotado o excesso em que incidira.
2. Encerrando o contrato entabulado entre promissários adquirentes de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
3. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que os consumidores ficassem privados de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhes o direito de ser compensados pecuniariamente pelos prejuízos que experimentaram por terem ficado privados da fruição do imóvel ou do que poderia render durante o tempo em que perdurara o inadimplemento.
4. O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor dos consumidores, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido, mediante aplicação reversa das disposições contratuais, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória, estes calculados com fundamento na reversão da cláusula penal de natureza indenizatória.
5. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusulas penais compensatória e moratória endereçadas exclusivamente aos consumidores para a hipótese de atraso no cumprimento das suas obrigações e resolução do negócio, as disposições penais, conquanto encerrando obrigações abusivas e iníquas por sujeitarem o consumidor a desvantagens exageradas por não resguardarem a contrapartida lógica, devem ser interpretadas, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que sejam aplicadas, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento culposo (CDC, art. 51, IV e §1o).
6. As disposições penais de natureza compensatória e moratória têm destinação diversas, aquela volvida a compensar as perdas e danos sofridos pela parte adimplente, e esta destinada a penalizá-la pelo inadimplemento em que incidira, podendo, pois, ser cumuladas, e, outrossim, prescritas em desfavor exclusivamente do consumidor, devem ser revertidas e aplicadas cumulativamente à promitente vendedora que incidira em mora, pois não encerram dupla penalização, observadas a base de incidência de cada disposição, à medida em que a prescrição de natureza compensatória funcionará como composição dos lucros cessantes que deixaram de ser fruídos pelos adquirentes no período da mora, e a disposição moratória estará destinada simplesmente a penalizar a inadimplência da fornecedora.
7. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante.
8. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
9. Aferido o atraso da construtora na conclusão e entrega do imóvel negociado, determinando que o adquirente suportasse acessórios derivados do financiamento contraído quando ainda em construção o imóvel traduzidos em juros remuneratórios - “juros da obra” -, o vertido está compreendido nos danos emergentes experimentados pelo comprador em razão do inadimplemento da vendedora, legitimando que seja contemplado com o vertido àquele título à guisa de indenização originária do inadimplemento culposo em que incorrera a alienante, limitado ao termo final indicado na petição inicial, o mesmo sucedendo com os encargos moratórios que suportara em razão do pagamento com atraso do imposto de transmissão.
10. Acolhido o pedido na sua quase totalidade, impactando sucumbência à parte ré, os ônus da sucumbência lhe devem ser imputados com exclusividade, pois, na conformidade da disciplina legal, inviável a afirmação de sucumbência recíproca com base na resolução havida (CPC, art. 86, parágrafo único).
11. Apelos conhecidos e parcialmente providos. Julgamento ultra petita reconhecido de ofício, decotando-se da sentença o excesso em que incorrera. Unânime.